昆明三永別墅項目融資計劃書

1、昆明三永水鄉(xiāng)別墅區(qū)開發(fā)項目 part1-開發(fā)單位 | part2-項目情況 | part3-市場分析| part4-融資需求春城絕地，價值尊享春城之肺毗鄰滇池、五甲塘濕地公園、新世界會展中心的絕有地理位置宜居天堂高端別墅、水系生態(tài)社區(qū)，春城乃至全國罕有的生活體驗 “三永水鄉(xiāng)住宅區(qū)”項目，位于昆明市官渡區(qū)六甲鄉(xiāng)永勝村，緊鄰滇池和實地公園。項目規(guī)劃用地面積21萬平方米（313畝），總建筑面積35萬平方米，其中地上建筑面積23萬平方米，地下建筑面積12萬平方米；住宅建筑面積30萬平方米，商業(yè)及配套建筑面積5萬平方米；容積率1.05，綠化率45%。該項目現(xiàn)由國際一級資質的設計院來進行規(guī)劃設計，擬建30

2、0座別墅、約1萬平方米的商業(yè)用房以及3-4萬平方米的別墅式酒店。一、項目開發(fā)單位概況云南空港房地產開發(fā)有限公司（簡稱“空港房地產公司”）成立于1995年，注冊資本816萬元，住所在昆明市巫家壩國際機場。經營范圍為房地產開發(fā)及房地產配套相關設施的租賃管理；建筑材料、裝飾材料、金屬材料、五金、交電、百貨、普通機械、電器機械及器材的銷售?？崭鄯康禺a公司于2005年12月經昆明市土地局批準，取得了位于官渡區(qū)六甲街道辦事處永勝村的6宗土地，并已辦理了土地使用權證，6宗土地計187442.63平方米，一宗整合用地32畝，合計313畝。該地塊現(xiàn)用于開發(fā)“三永水鄉(xiāng)住宅區(qū)”項目（簡稱“本項目”）。該項目于200

3、8年12月17日，經昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會第十九次主任辦公會審核批準項目建設，2011年4月26日經昆明市規(guī)劃局審核批發(fā)了建設項目規(guī)劃條件許可證。二、開發(fā)項目簡況分析（一）項目建設概況本項目位于昆明六甲鄉(xiāng)永勝村。項目規(guī)劃用地面積21萬平方米（313畝），總建筑面積35萬平方米，其中地上建筑面積23萬平方米，地下建筑面積12萬平方米；住宅建筑面積30萬平方米，商業(yè)及配套建筑面積5萬平方米；容積率1.05，綠化率45%。該項目現(xiàn)由國際一級資質的設計院來進行規(guī)劃設計，擬建300座別墅、約1萬平方米的商業(yè)用房以及3-4萬平方米的別墅式酒店。本項目戶型均為南北通透，多面采光通風，寬敞明亮；24米超寬樓間距

4、奢侈陽光新風，超大景觀視野有私密，有陽光；實行8度最嚴日照規(guī)范，讓生活充滿陽光的頂級日照規(guī)劃指標，1.05超低容積率，輕松實現(xiàn)8度日照硬指標；本項目對地基進行整體基礎全開挖建設，有效避免和解決了地質沉降問題，安穩(wěn)舒心穩(wěn)固。本項目建設有住宅和商業(yè)，住宅為上下五層別墅，地上三層為居住用房，地下負二層為車庫，停車直接入戶，人車完全分流，地下環(huán)保停車，讓愛車有個闊綽的家；負一層為儲物間，地下兩層均為出售地上三層別墅時附帶免費贈送給客戶的。本項目區(qū)域內配有百種名貴樹木，千種奇花異草，6座噴泉，游憩廣場以及溫泉設施。國際一級資質的規(guī)劃設計院傾力打造的歐式風格建筑群，設計獨特、格調典雅。公建配套設施完善合理

5、，優(yōu)雅的園區(qū)環(huán)境，專業(yè)的物業(yè)管理，而且緊鄰優(yōu)美的滇池及五甲塘濕地公園，是置業(yè)安居的理想住宅區(qū)，擬建的“三永水鄉(xiāng)住宅區(qū)”將能很容易吸引昆明財富精英及有識之士的購房欲望，市場前景良好。（二）項目區(qū)位特點交通狀況：本項目距離昆明市區(qū)僅15公里，交通便捷，南北向有滇池路、官南大道，東西向有廣福路、環(huán)湖東路，規(guī)劃中的地鐵2號線穿越本項目所在區(qū)域。自然環(huán)境：與滇池為鄰，該地塊位于高原湖泊滇池直線距離幾百米，常年西南風向從滇池上空刮來，空氣質量佳，濕度相對較大；毗鄰1200多畝的五甲塘濕地公園，環(huán)境優(yōu)美。 會展中心：由省城投主導的占地約三千畝、總投資1000億元的新會展中心項目緊貼本地塊，其土地整理也基本完

6、成，使本區(qū)片的配套和建設趨于成熟。周邊商業(yè)：世紀金源購物中心、新亞洲體育城商圈、奧辰財富中心、紅星美凱龍等。周邊醫(yī)院：同仁醫(yī)院、婦女兒童醫(yī)院。周邊學校：云秀書院、云大附中。周邊在建項目：在該項目對面五甲塘濕地公園東側，中航國際云璽大宅的開發(fā)進入實施階段。（三）項目市場定位定位依據(jù)及原則：1.地理位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美。2.與周邊樓盤相比，本項目價格優(yōu)勢巨大。3.高水平開發(fā)、高起點規(guī)劃。4.符合市場需求。5.符合昆明市定位及長期規(guī)劃。項目整體定位：具有城市屬性的高端優(yōu)雅居住區(qū)居住區(qū)定位：大型低密度、生態(tài)居住區(qū)；采用歐式典雅設計，建筑結構為框架結構。物業(yè)類型：別墅。客戶定位：昆明市及周邊中高收入階層1

7、. 昆明市及周邊中上層收入水平。2. 發(fā)展較好的中小私企骨干。3. 需要改善住房需求，追求品質生活的一部分人群。4. 昆明周邊范圍市縣高收入者。5. 個體經營者。價格定位目前，臨近滇池的中高端樓盤“西南?！笔蹆r都在8萬元/平方米，樓盤銷售形勢可觀。本項目規(guī)劃設計為臨滇池高端住宅區(qū)，因此，在售價上也可比較“西南?！钡葮潜P，但我們更應該在售價上有所優(yōu)勢。根據(jù)比較分析后，本項目初售均價定為5萬元/平方米左右，比相鄰各樓盤更具價格上的競爭優(yōu)勢和較大的增值潛力。（四）項目進度根據(jù)昆明市房地產市場需求，合理利用資金，做到效益和效率兼顧，公司擬將本項目的開發(fā)工期控制在15個月。工程進度安排如下：項 目工程進

8、度建筑規(guī)劃設計，定稿2013年7月8月15日工程施工圖設計，定稿2013年8月169月30日工程招標2013年10月10月20日建筑施工工期2013年10月20日-2014年5月底裝飾工程工期2014年6月8月15日室內外配套、綠化2014年8月16日9月底工程竣工交驗2014年10月（五）投資估算：土地成本：313畝*265萬元/畝=82945萬元建造成本預算(單方造價:1,500元/m2)：350,000平方米*1,500元/m2=52500萬元預估建造總成本: 82945萬元+52500萬元=135445萬元銷售額：（銷售均價：50000元/ m2）(23萬m2*50000元/ m2=1

9、15億元三、市場分析（一）地方宏觀經濟分析1、地理狀況：昆明是云南省唯一的特大城市和西南地區(qū)（僅次于成都、重慶）第三大城市，是云南省政治、經濟、文化、科技、交通中心，西部地區(qū)重要的中心城市和旅游、商貿城市。全市人口726萬人；常住人口648萬，市區(qū)常住人口358萬人，城鎮(zhèn)人口占全市人口的66%，為428萬人。昆明市人口以漢族為主，占全市常住人口的 86.16%。各少數(shù)民族人口占全市常住人口的 13.84%，人口最多的少數(shù)民族為彝族（44.1萬人）、回族（15.2萬人）、白族（8.3萬人）。昆明是國家一級口岸城市，滇中城市群的核心圈、亞洲5小時航空圈的中心，中國面向東南亞、南亞開放的門戶樞紐，中

10、國唯一面向東盟的大都市。因夏無酷暑、冬無嚴寒、氣候宜人，四季溫度始終保持在329之間，年溫差為全國最小，這樣的氣候特征使昆明以“春城”的美名而享譽中外。2、交通情況：昆明市是中國西部最重要的交通樞紐之一，是中國面向東南亞的國家一級口岸城市，中國面向西南開放的門戶城市。昆明的發(fā)展首位度、產業(yè)支撐度、經濟集中度、文化多維度、社會集聚度“五度”加權高，經濟發(fā)展的市場體系覆蓋全省，經濟發(fā)展觸角延伸全省，資源運作半徑輻射全省。昆明周邊200km范圍內主干道基本實現(xiàn)高等級化，昆河、滬昆、成昆、南昆等鐵路通達國內外。昆明長水國際機場年吞吐量計劃3800萬人次遠期達到8000萬人次，已于2012年6月28號通

11、航，是全國第四大國際門戶樞紐機場。發(fā)展目標：以滇池為中心，實施“環(huán)湖交通”、“環(huán)湖截污”、“環(huán)湖生態(tài)”、“環(huán)湖新城”工程，進一步優(yōu)化城市發(fā)展環(huán)境，全面提升城鄉(xiāng)形象，增強城市綜合實力，把昆明建設成為經濟繁榮、文化發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、功能完善，“春城”、“歷史文化名城”、山水園林生態(tài)城市特色突出，面向東南亞、南亞的現(xiàn)代化區(qū)域性國際城市。3、經濟狀況：2012年，全市完成地區(qū)生產總值3011億元，同比增長14%以上。全市地方公共財政預算收入完成378.4億元，比2011年同期增收60.71億元，同比增長19.1%，完成年初預算的103.6%，地方財政收入繼續(xù)保持穩(wěn)步增長，順利實現(xiàn)年初既定目標。預計全市完

12、成規(guī)模以上固定資產投資2350億元，同比增長25%以上。全市規(guī)模以上工業(yè)投資預計完成520億元，同比增長36%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到25706元，農民人均純收入達8200元，分別增長17%和18%。4、旅游業(yè)：美麗的自然風光、燦爛的歷史古跡、絢麗的民族風情，使昆明躋身為全國十大旅游熱點城市，首批進入中國優(yōu)秀旅游城市行列。全市有各級政府保護文物200多項，有石林世界地質公園、滇池、安寧溫泉、九鄉(xiāng)、陽宗海、轎子雪山等國家級和省級著名風景區(qū)，還有世界園藝博覽園和云南民族村等100多處重點風景名勝。10多條國家級旅游線路，形成以昆明為中心，輻射全省，連接東南亞，集旅游、觀光、度假、娛樂為一體的旅

13、游體系，旅游業(yè)繼續(xù)呈增長態(tài)勢。5、昆明地產現(xiàn)狀（二）項目前景分析1、建設成本低該項目所處位置位于云南昆明，全年四季入春、氣候溫和，因無供暖等因素限制，建設成本相對較低，初步估算，建筑成本1500元/平方米，成本比北方房地產市場的建筑成本低30%-40%，利潤空間大。2、土地增值大該項目所在地塊規(guī)劃現(xiàn)為住宅，經評估，價值為每畝900萬元人民幣，總價值約為27億元人民幣。該地塊經重新規(guī)劃修正后，擬建設獨棟別墅、商業(yè)用房及酒店等，預計評估價值能達到1500萬元/畝，升值空間巨大。3、市場空間廣本項目具有鄰滇池、近濕地、接商圈的獨有區(qū)位特點，在春城昆明可說絕無僅有，純別墅項目更為稀有，以臨近滇池的可比樓盤“西南?！眮砜?，售價都在8萬元/平方米，本項目定位高端，與“西南?！钡葮潜P比較野毫不遜色，但我們在售價上更具備競爭優(yōu)勢和較大的增值潛力。（三）項目總體評價絕有的區(qū)位春城之肺。該項目所處位置地處云南昆明滇池周邊，其核心價值就在于它擁有稀缺的天然湖景和生態(tài)濕地公園，生態(tài)良好，風景秀麗，空氣環(huán)境俱佳，有昆明環(huán)湖最大的城市景觀濕地公園