萬達(dá)上海萬達(dá)商業(yè)廣場管理有限公司寫字樓物業(yè)管理方案

1、上海萬達(dá)商業(yè)廣場管理有限公司寫字樓物業(yè)管理方案修訂號：二零零七年十月上海萬達(dá)商業(yè)廣場管理有限公司寫字樓物業(yè)管理方案 前言：物業(yè)管理的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)戶提供服務(wù)，物業(yè)公司通過有效的服務(wù)來保證業(yè)戶的需求，樹立企業(yè)的形象，同時通過服務(wù)獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益。一、 日常服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：l 日常服務(wù)內(nèi)容a. 維修保養(yǎng)服務(wù)；b. 綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；c. 治安消防服務(wù)；d. 環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)(附 空置房管理規(guī)定)；e. 停車管理服務(wù)；f. 特約服務(wù)。l 日常聯(lián)系內(nèi)容a. 每三個月發(fā)放一次業(yè)戶評議表，了解服務(wù)質(zhì)量；b. 寫字樓中設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時開箱；c

2、. 設(shè)立投訴電話接受業(yè)戶的投訴；d. 及時回訪業(yè)戶征詢意見。l 日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制a. 客戶服務(wù)員應(yīng)多途徑與業(yè)戶保持溝通，經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見，及時提供各類服務(wù)，滿足合理要求；b. 寫字樓管理處經(jīng)理要做好清潔、綠化、保安和停車工作巡檢，保證服務(wù)質(zhì)量。l 日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量要求質(zhì)量要求以物業(yè)行業(yè)規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)為依據(jù)，嚴(yán)格按各項服務(wù)的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作。二、 投訴、報修處理l 管理處設(shè)接待窗口、工作聯(lián)系箱、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)戶業(yè)務(wù)咨詢、報修、收費、投訴；l 管理處實行8：30-17：30業(yè)戶接待，365天24小時應(yīng)急維修服務(wù)；并公開辦事制度、公開收費項目和標(biāo)準(zhǔn)；l 管理處監(jiān)督、投訴電話2

3、4小時開通，72小時內(nèi)有回復(fù)；l 管理處實行維修回訪制度；l 對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時內(nèi)書面通知工程部人員整改；l 業(yè)戶接待員要認(rèn)真聽取投訴意見并做好記錄；l 處理投訴要做到讓業(yè)戶滿意，及時與業(yè)戶溝通，處理結(jié)果做好記錄，每周進(jìn)行統(tǒng)計和小結(jié)。三、 特約服務(wù)及服務(wù)承諾通過建立各種物業(yè)管理規(guī)定以外的服務(wù)項目以更好為業(yè)戶服務(wù)。l 服務(wù)宗旨便民、利民、優(yōu)化業(yè)戶的工作質(zhì)量。l 服務(wù)原則微利保本、量入為出。l 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)凡推出的服務(wù)項目，保證服務(wù)質(zhì)量，對每一項服務(wù)實行投訴反饋制度，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以相關(guān)行業(yè)的服務(wù)要求為準(zhǔn)。l 特約服務(wù)內(nèi)容特約服務(wù)是物業(yè)服務(wù)中除公共性服務(wù)外其余為業(yè)戶提供服務(wù)的活動，這些服務(wù)是根據(jù)業(yè)

4、戶的需求而設(shè)立，主要有：便民服務(wù)、特約服務(wù)和代辦服務(wù)幾項內(nèi)容。a. 便民服務(wù)便民服務(wù)是管理公司為提高社會效益而開展的一些無償性服務(wù),可開展的服務(wù)項目：-借針線包、打氣筒；-設(shè)立便民小藥箱；-郵件、報紙收發(fā)服務(wù)。b. 有償服務(wù)有償服務(wù)是為了滿足業(yè)戶的特殊需要而提供的個別服務(wù)，是物業(yè)公司受業(yè)戶委托開展的一項服務(wù)活動，該項服務(wù)只要有業(yè)戶需要，我們都應(yīng)盡可能提供，真正體現(xiàn)管理公司全方位服務(wù)特點。一般可提供的項目有：-各種室內(nèi)衛(wèi)生、清潔服務(wù)工作；-禮儀服務(wù)。c. 代辦服務(wù)物業(yè)管理公司的代辦服務(wù)是為了滿足不同層次的業(yè)戶服務(wù)需求。代辦服務(wù)項目應(yīng)是多樣的，管理處可根據(jù)寫字樓客觀條件和實際需要統(tǒng)籌安排，一般可開

5、展的項目有：-代辦交費、代辦保險；-代辦訂購車船票、飛機(jī)票、戲票；-代訂書報雜志、代購物品；-其他委托服務(wù)。l 服務(wù)承諾a. 開展特約服務(wù)收費根據(jù)服務(wù)要求和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，本著收支平衡，略有盈余的精神與業(yè)戶協(xié)商定價；b. 對于業(yè)戶提出的特約服務(wù)要求，一般情況當(dāng)場予以答復(fù)，特殊情況2天內(nèi)答復(fù)；c. 業(yè)戶對于提供服務(wù)上的投訴，24小時內(nèi)給予答復(fù)，屬于服務(wù)上問題即作整改，并書面向業(yè)戶征詢意見；d. 服務(wù)人員在服務(wù)過程中亂收費、向業(yè)戶索要勞務(wù)費或徇私舞弊，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)肅處理。同時管理處書面向業(yè)戶道歉退還費用并加賠同等金額。四、 保安管理服務(wù)負(fù)責(zé)寫字樓內(nèi)的治安防范工作，主要包括：門崗警衛(wèi)、寫字樓巡邏、防汛防臺及

6、防盜、防火監(jiān)督、電視監(jiān)控、24小時無間斷值班等。做到無重大偷盜、火災(zāi)、汛澇等責(zé)任事故發(fā)生，有能力制止打架、斗毆等現(xiàn)象門崗l 在指定位置、指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗；l 立崗姿勢端正，身體挺直，雙手背后，兩腿呈跨立狀，不準(zhǔn)稍息呈依倚狀或其他形狀，面帶微笑行注目禮；l 熱情回答詢問，禁止與他人閑聊，對外來人員進(jìn)行詢問、登記，勸阻推銷人員、衣冠不整者進(jìn)入；l 雨天提供傘套、雨衣套；l 對進(jìn)出車輛進(jìn)行記錄、收發(fā)證，及時為進(jìn)出車輛開關(guān)大門；l 交接崗時按規(guī)范操作；l 在指定處休息，對備用鑰匙使用進(jìn)行登記，做好休息處清潔工作。巡崗l 按巡邏路線、巡邏次數(shù)執(zhí)行；l 帶好對講機(jī)，巡邏到位儀、巡邏記錄、電筒；l 巡

7、視內(nèi)容：寫字樓圍墻、鐵柵、配電間、垃圾房、指示標(biāo)識、綠化、建物等公共設(shè)施。發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)如實做好記錄；l 巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場處理；l 當(dāng)接到監(jiān)控中心對講機(jī)呼叫時，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理，并向上級報告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心。遇緊急情況按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行；l 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問、驗證，必要時可帶到管理處處理；l 整理非機(jī)動車輛有序停放在指定部位；l 檢查寫字樓內(nèi)停放的機(jī)動車輛，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)保持現(xiàn)場并立即通知車主；l 檢查機(jī)動車庫內(nèi)公共設(shè)施、車輛，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)如實作好記錄并向上級報告；l 檢查非機(jī)動車庫值班人員執(zhí)行調(diào)牌制度，消防器材等，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)如實作好記錄并向上

8、級報告。監(jiān)控l 接崗后進(jìn)行錄像帶調(diào)換，保存期為二周，嚴(yán)禁發(fā)生差錯，經(jīng)管理處同意后方可查看存帶；l 執(zhí)勤期間密切注視顯示屏，發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即用對講機(jī)向領(lǐng)班報告，跟蹤處理結(jié)果，并作好記錄，遇緊急情況按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行；l 保持顯示屏、錄像機(jī)清潔；l 接到消防報警系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)警報時，應(yīng)立即用對講機(jī)向領(lǐng)班報告，并跟蹤處理結(jié)果作好記錄，然后將系統(tǒng)重新復(fù)位、布防；l 接到業(yè)戶電子對講電話，鈴響三聲之內(nèi)應(yīng)答，認(rèn)真聽取要求，用對講機(jī)向領(lǐng)班報告，并作好記錄；l 負(fù)責(zé)對講機(jī)的保管、充電、調(diào)換和借用手續(xù)；l 負(fù)責(zé)防汛防臺期間應(yīng)急通訊。車輛管理（地面若干車位）l 引導(dǎo)車輛在指定部位有序停車，提醒車主關(guān)好車窗車門，

9、貴重物品不留放車內(nèi)；l 督促車輛遵守禁令標(biāo)志，糾正違章行駛、停放的車輛，不得在寫字樓轄區(qū)內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車；l 發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場，立即向管理處報告； 治安管理l 發(fā)生盜竊、匪警處理程序a. 隊員在值勤中遇有（或接報）公開使用暴力或其他手段（如打、砸、搶、偷等）強(qiáng)行索取或毀壞業(yè)主財物或威脅業(yè)主人身安全的犯罪行為時，要切實履行保安員職責(zé)，迅速制止犯罪。b. 當(dāng)發(fā)生突發(fā)案件時，要保持鎮(zhèn)靜，設(shè)法制服罪犯，同時立即通過通訊設(shè)備呼叫求援。c. 所有持對講機(jī)的保安隊員在聽到求援信號后，要立即趕到現(xiàn)場，同時通知門崗并封鎖寫字樓出入口，然后視情況向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。d. 若犯罪分子逃跑，一時又追捕不上時，要看清人數(shù)

10、、衣著、相貌、身體特征，所用交通工具及特征等，并及時報告管理處，重大案件要立即撥“110”電話報警。e. 有案發(fā)現(xiàn)場的（包括偷盜、搶劫現(xiàn)場）要保護(hù)現(xiàn)場，任何人不得擅自移動任何東西，包括罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓外人進(jìn)入現(xiàn)場；在公安機(jī)關(guān)人員未勘查現(xiàn)場或現(xiàn)場堪察完畢之前，不得離開。f. 記錄業(yè)戶所提供的所有情況，記錄被搶（盜）物品及價值，詢問業(yè)戶是否有任何線索、懷疑對象等情況。g. 事主或現(xiàn)場如有人員受傷，要立即設(shè)法盡快送醫(yī)院醫(yī)治搶救并報告公安機(jī)關(guān)。l 發(fā)生斗毆或爭吵處理程序a. 執(zhí)勤中（或用戶投訴）發(fā)現(xiàn)客戶之間有爭吵、斗毆的現(xiàn)象時，要及時制止。b. 制止原則：-勸阻雙方住手、住口；

11、-將爭吵或斗毆的雙方或一方客戶勸離現(xiàn)場；-持有器械斗毆則應(yīng)先制止持械一方；-有傷員則先送傷員去醫(yī)院救治。c. 迅速報告管理處領(lǐng)導(dǎo)，由管理處出面調(diào)解，如個人力量單薄，應(yīng)請求增援。d. 在制止?fàn)幊?、斗毆雙方時，切記不能動粗，不允許惡言相向。l 發(fā)現(xiàn)可疑分子的處理程序a. 門崗執(zhí)勤中如發(fā)現(xiàn)可疑分子時，要審查其證件，對持無效證件或說不出正當(dāng)理由的人員禁止進(jìn)入寫字樓；b. 巡邏執(zhí)勤如發(fā)現(xiàn)可疑分子時，要查驗其證件，必要時帶到管理處辦公室進(jìn)一步審查；c. 發(fā)現(xiàn)有推銷業(yè)務(wù)和散發(fā)廣告的要堅決制止，并帶到管理處辦公室辦審查，如證件齊全則讓本人寫保證書一份，并把證件號碼登記下，教育后放走；d. 發(fā)現(xiàn)有做案嫌疑人要嚴(yán)

12、格審查，必要時可送到警署審查；e. 在處理各類可疑人員時，不允許自己處理放人，更不允許敲詐、勒索、私自罰款；f. 對于必須罰款的人由管理處決定。l 值班人員在執(zhí)勤中，若遇到不愿出示證件強(qiáng)行進(jìn)入、強(qiáng)行在不準(zhǔn)停車的地方停車等情況處理規(guī)程a. 糾正違章時，要使用禮貌規(guī)范的服務(wù)用語，以理服人。b. 對不聽勸阻者，要查清姓名、單位，如實記錄并向管理處或保安領(lǐng)班匯報。c. 發(fā)生糾紛時，要沉著冷靜，注意掌握政策和工作原則，若遇到蠻橫無理，打罵值班人員的，可上報管理處，由管理處出面妥善處理。d. 若社會上的人來寫字樓轄區(qū)故意擾亂，不聽勸告，自行其事，情節(jié)嚴(yán)重的，報公安機(jī)關(guān)依法處理。五、 保潔服務(wù)地面保潔 （室

13、內(nèi)）a. 表面、接縫、角落、邊線處潔凈、無雜物、塵灰、印跡、污垢、污漬、劃痕等現(xiàn)象。b. 花崗石、大理石表面光亮。l （室外）a. 每日上班時用竹掃把清掃外圍地面一遍，將垃圾收起放入垃圾筒或垃圾袋內(nèi)，對于有沙土之處應(yīng)用小掃把認(rèn)真清掃，確保地面無明顯沙土；b. 每天對各公共部位樓道進(jìn)行地面保潔，及時清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等，然后用塵推推塵一遍，使地面保持干凈、光亮、無雜物、無積水；c. 每日清理沙井、雨水槽內(nèi)雜物，確保其內(nèi)無雜物。 墻面保潔a. 表面、接縫、頂角、邊線處潔凈、無塵灰、印跡、污垢、污漬、劃痕等現(xiàn)象。b. 花崗石、大理石表面光滑、明亮。面磚表面光滑，色澤均一，點、線、面、線條

14、清晰。 門、窗保潔a. 窗臺、門框、門套、窗框、窗套及其上下部的縫隙出、玻璃與門框四只角的結(jié)合處、鉸鏈等部位，無塵灰、印跡、污垢、污漬等。b. 門底無積污。c. 門窗玻璃潔凈、無塵灰、印跡、污垢、污漬、劃痕等現(xiàn)象。d. 金屬的扶手、拉手等無氧化斑點，色澤光亮。 電梯保潔a. 轎廂地坪按上述地面保潔標(biāo)準(zhǔn)。b. 電梯門按上述門窗保潔標(biāo)準(zhǔn)。c. 轎廂壁和操作面板無塵灰、印跡、污漬、污垢、劃痕。轎廂內(nèi)壁不同材質(zhì)立面按上述墻面保潔標(biāo)準(zhǔn)。 衛(wèi)生間保潔a. 衛(wèi)生間空間無臭味、異味，空氣清新。b. 地面按上述地面保潔標(biāo)準(zhǔn)。c. 墻板條、坐廁隔板、坐廁隔板門按上述墻面保潔標(biāo)準(zhǔn)。d. 衛(wèi)生潔具內(nèi)部、表面及下面無塵

15、灰、印跡、異味。e. 化妝鏡表面潔凈明亮、投光性好，鏡面人像清晰。f. 衛(wèi)生間門、門套按上述門窗保潔標(biāo)準(zhǔn)。g. 衛(wèi)生間衛(wèi)生紙架、干手機(jī)、燈罩表面無塵灰、印跡，并保持其光澤。 l 垃圾周轉(zhuǎn)站保潔a. 每日將樓層垃圾收集并運到垃圾周轉(zhuǎn)站；b. 傾倒垃圾后，用水龍頭將桶沖洗干凈，將垃圾袋洗凈套上；c. 用水清洗站內(nèi)外墻壁及地面；d. 每月對垃圾周轉(zhuǎn)站消殺兩次。 垃圾收集與清運通過規(guī)范的垃圾收集與清運，保持整潔美觀，消除臭味和各種細(xì)菌、害蟲，不污染環(huán)境，不影響人們的健康。l 及時清除樓面上所有的垃圾，收集清運時，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時間；l 在清除垃圾時，不能將垃圾散落在樓道地面上；l 要

16、經(jīng)常沖洗垃圾間，保持垃圾間的整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲；l 配合環(huán)衛(wèi)做好清運垃圾工作?？罩梅抗芾硪?guī)定a 每周對房屋進(jìn)行三次地面的清潔，做到墻面及地面無灰塵。b 每周對房屋進(jìn)行一次玻璃窗戶的清潔，做到玻璃面明亮潔凈無灰塵。c 每月二次對房屋內(nèi)的管道及各類線架進(jìn)行清潔，做到無灰塵及蜘蛛網(wǎng)。六、 綠化服務(wù)l 清除雜草a. 應(yīng)及時清除雜草，除早、除小、除凈；b. 清除雜草的方法有：人工除草、化學(xué)除草。l 施肥a. 冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春；b. 追肥應(yīng)以符合肥料為主。追肥的時間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長等情況而定。早春、晚秋可施有機(jī)肥。施肥方法可撒施和根外追肥。l

17、 病蟲害防治a. 病蟲害的防治都應(yīng)以防為主，防治結(jié)合；b. 對不同種病蟲害的防治可根據(jù)具體情況選擇無公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑。枯死植株的挖除l 結(jié)合補(bǔ)植工作對枯死植株進(jìn)行調(diào)整；l 枯死的大樹挖除前，必須報經(jīng)市園林主管部門審批，任何部門與個人無權(quán)擅自挖除?；▔痩 花壇的養(yǎng)護(hù)、管理a. 根據(jù)天氣情況，保證水分供應(yīng)，宜清晨澆水，澆水時應(yīng)防止將泥土沖到莖、葉上；b. 做好排水措施，嚴(yán)禁雨季積水；c. 花卉生長旺盛期，應(yīng)適當(dāng)追肥，施肥量根據(jù)花卉種類而定。施肥后宜立即噴灑清水，嚴(yán)禁肥料沾污莖、葉面；d. 及時做好病蟲害防治工作；e. 花壇保護(hù)設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持清潔完好；f. 花壇換花期間，每年必須有1次以

18、上土壤改良和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得超過5天；g. 花卉應(yīng)生長健壯、花型正、花色艷、花期長并且注重做好“五一”，“十一”全年觀賞期（包括觀葉）不得少于280天；h. 花壇內(nèi)應(yīng)及時做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時補(bǔ)種、換苗?；▔瘍?nèi)缺株倒苗不得超過3-5處，無枯枝殘花（殘花量不得大于15%）。七、 設(shè)備管理服務(wù)房屋、建筑設(shè)施 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)l 主體結(jié)構(gòu)a. 屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無傾斜、無裂縫出現(xiàn)；b. 鋼砼框架構(gòu)件完好牢固，保護(hù)層無剝落，主筋無外露現(xiàn)象，確保構(gòu)件的承載能力；c. 基礎(chǔ)無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象，確?；A(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。l 屋面平整完好，屋面防水

19、層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。l 外粉刷外粉刷無起殼（包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽臺等粉刷），無裂縫、無剝落、無滲水、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。l 內(nèi)粉刷各種內(nèi)粉刷及踢腳線無剝落現(xiàn)象，瓷磚不起殼現(xiàn)象，粉刷完好。l 水、電、衛(wèi)a. 各種照明電器線路完好，無老化，開關(guān)、插座、燈泡正常工作。b. 衛(wèi)生設(shè)備各種衛(wèi)生器具設(shè)備完好，零件不損壞，使用方便。c. 給排水上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統(tǒng)暢通。l 落水各種水落、水管無損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。l 溝路a. 路面、明溝街坊路面無裂縫破損，平整完好；室外明溝流水暢通。b. 下水道、窨井下

20、水道無阻塞，流水暢通；窨井蓋圈完好無損，與路面齊平。供配電設(shè)備 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)l 低壓開關(guān)柜a. 耐壓試驗應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定；b. 開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好；c. 電器或端子排接線應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全；d. 接地線連接應(yīng)緊密牢固，導(dǎo)電漆均勻無遺漏；e. 操作部分應(yīng)靈活，接點和機(jī)械聯(lián)鎖的動作應(yīng)正確；f. 閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好；g. 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好；h. 雙電源箱能自動切換；i. 控制箱手動和自動操作均能運行。l 照明設(shè)備a. 燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊；b. 開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接

21、地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險；c. 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定；d. 防爆潮濕場所是否應(yīng)用防爆防潮燈具；e. 倉庫照明燈具和可燃物之間的距離是否符合要求；f. 移動的照明燈具是否用安全電壓36伏或24伏。l 防雷接地裝置a. 接地電阻值應(yīng)符合要求；b. 接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象；c. 接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。l 機(jī)房環(huán)境a. 消防設(shè)施完備，有效；b. 內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬；c. 無亂堆雜物和易爆、易燃物品；d. 電工絕緣工具、絕緣鞋、手套、接地線齊全、有效、整齊。給排

22、水設(shè)備 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)l 供水泵a. 各水泵運行主要參數(shù)（流量、揚程等）符合出廠要求；b. 管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活；c. 各水泵運行平穩(wěn)，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象；d. 電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正?？煽?；e. 水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩等安全可靠，無缺損。l 水箱及附件a. 各浮球閥自動啟閉靈活、可靠；b. 各進(jìn)出閥門啟閉活絡(luò)有效，無滲漏；c. 溢水管暢通，箱底排污閥良好；d. 減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效；e. 各管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。l 排水系統(tǒng)a. 各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞；b

23、. 各排水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞；c. 各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便；d. 各排水橫管無倒返水，排水暢通。消防系統(tǒng) 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)l 消火栓泵a. 消火泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求；b. 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活；c. 消火泵運行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象；d. 電氣控制和各元件齊全，正?？煽?，性能完好；e. 水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損；f. 管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。l 增壓泵增壓泵運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項運行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。l 消火栓及配套設(shè)施a. 各層消火栓箱及附件齊全完好；b. 啟動報警按鈕完好、性能可靠；c.

24、各層消火栓出水壓力符合要求；d. 消防接合器齊全、有效，無泄漏；e. 戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活；f. 消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記。l 噴淋泵a. 噴淋泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求；b. 管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活；c. 噴淋泵運行平穩(wěn)、潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象；d. 電氣控制和器件齊全、正?？煽?，性能完好；e. 泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損；f. 管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。l 噴淋頭及管道a. 不同規(guī)格的噴頭不得相互代用；b. 噴頭規(guī)格、安裝數(shù)量與竣工資料相符；c. 噴頭、管道無滲漏、銹蝕；d. 管道內(nèi)水壓恒定，器件齊全、正確。l 消防送風(fēng)排

25、煙設(shè)備a. 各防火閥門自動、手動開閉靈活有效；b. 各送風(fēng)口完好、無堵塞、結(jié)灰；c. 送、排風(fēng)機(jī)(風(fēng)量、動壓等參數(shù))符合出廠要求；d. 送、排風(fēng)機(jī)運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，潤滑良好；e. 各風(fēng)機(jī)控制器電氣元件齊全有效，性能可靠；f. 風(fēng)機(jī)設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)罩安全、有效。l 消防報警a. 消火栓泵運轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動；b. 噴淋泵運轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動；c. 報警裝置應(yīng)可靠、正常，杜絕誤報。l 煙、溫感監(jiān)視屏a. 各煙、溫感探頭完好，感應(yīng)正確；b. 探頭顯示屏完好，記錄、提示、打印正確可靠；c. 備用電源完好，切換迅速有效；d. 各煤氣探頭完好，感應(yīng)報警正確、可靠。l 其他消防設(shè)施a. 機(jī)房、設(shè)備滅火器按規(guī)定應(yīng)配備到位；

26、b. 車庫、倉庫應(yīng)配備的滅火器材到位?？照{(diào)系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 主機(jī) a. 制冷量符合出廠要求，溫度控制正確。 b. 運轉(zhuǎn)平衡，無沖擊、碰撞聲。c. 制冷劑充注量符合出廠要求、平衡，管路無泄漏，且干燥、清潔。d. 聯(lián)軸器無松動，密封無泄漏，潤滑油清澈，油位正常。e. 油泵工作正常，無異常聲響。f. 各檢測儀表齊全，靈敏可靠。g. 電氣控制部分可靠，程序運行正常，控制箱內(nèi)無塵。h. 管道保溫良好。i. 電機(jī)絕緣電阻大于0.5m。j. 排污管干凈，加熱器溫度正常，過濾器無堵塞。k. 各運行參數(shù)達(dá)到出廠標(biāo)準(zhǔn)。電梯系統(tǒng) 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 曳引機(jī)a. 主機(jī)運行正常，速度平穩(wěn)可靠。b. 冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效。c. 減速和潤

27、滑良好，油位正常。d. 制動器完好、可靠。 轎廂a. 內(nèi)部按鈕齊全完好，信號登記有效。b. 照明完好，通風(fēng)機(jī)運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲。c. 手動、自動操作運行正常。d. 應(yīng)急對講完好可靠。e. 超載報警正確可靠。f. 轎門開閉平穩(wěn)，時間適中。g. 轎廂長、短行程的平層精度符合要求。 安全系統(tǒng)a. 安全鉗齊全，性能靈活可靠。b. 限速開關(guān)可靠，動作靈敏。c. 各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效。d. 廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效。e. 急停開關(guān)完好，性能可靠、有效。f. 檢修及運行狀態(tài)正常。 導(dǎo)軌導(dǎo)靴a.b.c. 待添加的隱藏文字內(nèi)容3連接點平滑，固定螺栓無松動，導(dǎo)軌不走位。d. 運行時靴襯

28、與導(dǎo)軌無異常聲，滑動平穩(wěn)。e. 導(dǎo)軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全。f. 各導(dǎo)軌表面無重大銹蝕。 供電系統(tǒng)a. 每臺梯專用一只控制箱，電氣規(guī)范符合要求。b. 應(yīng)急備用電源能自動切換。c. 動力電與照明電，控制電與信號電不得混用。d. 發(fā)電機(jī)運行平穩(wěn)，無異常聲。e. 轎頂、井道照明齊全良好。f. 電梯控制和內(nèi)接線符合要求，無臨時跳線。g. 接地保護(hù)符合要求。 底坑a. 無積水、滲漏、線路受潮。b. 照明、插座齊全完好。c. 急停檢修開關(guān)有效。d. 緩沖器正常、符合規(guī)定要求。 機(jī)房設(shè)施a. 手動松閘扳手、手動輪齊全。b. 機(jī)房空調(diào)完好，運行正常。c. 監(jiān)視設(shè)備完好，運行正常。 資料a. 日常運行記錄b

29、. 原始技術(shù)資料c. 運行管理制度d. 安全運行證、年檢證。弱電系統(tǒng) 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)l 攝像監(jiān)控系統(tǒng)a. 控制臺-各控制器件運行正常，能實行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等；-操作鍵盤靈活、可靠；-電源鎖開關(guān)完好。b. 顯示屏-各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計要求；-各顯示器接線清楚，無隨意拉接線；-監(jiān)視器安裝牢固、可靠。c. 電源設(shè)備-交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定；-各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為；-高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉線；-二路電源切換正常、可靠；-設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。d. 攝像機(jī)-各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全；-帶云臺、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)

30、節(jié)自如，符合性能要求；-各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型)；-各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計要求。e. 錄像機(jī)-所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求；-各攝像監(jiān)視點的信號，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī))。保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)l 巡更系統(tǒng)a. 主機(jī)、序號機(jī)功能完好；b. 電源、充電體充放電正常；c. 配套附件完好。l 收視系統(tǒng)a. 控制箱-控制柜中各穩(wěn)頻器、衰減器、濾波器工作正常；-能接收各開路信號，并確保收視效果達(dá)到設(shè)計要求，無干擾信號；-電源容量適當(dāng)，無過載情況，熔絲匹配；-設(shè)備接地保護(hù)符合規(guī)定。b. 天線-主桿天線能接收各開路信號（設(shè)計確定）；-

31、天線安裝牢固，輔助支撐齊全、有效；-避雷器正常、可靠，測試符合規(guī)定。c. 監(jiān)視等設(shè)備-各調(diào)制器工作正常，確保信號強(qiáng)度；-各錄像機(jī)性能良好，能錄制節(jié)目；-各監(jiān)視器工作正常，圖像清晰。d. 線路終端-各放大器性能可靠，接地保護(hù)符合要求；-各分支器齊全、有效；-各終端器齊全、固定可靠；-線路敷設(shè)與固定合理，屏蔽良好。八、 收費管理l 收費管理標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)a. 物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。b. 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。c. 物業(yè)服務(wù)成本或

32、者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；6、辦公費用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。d. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。e. 物

33、業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。f. 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。g. 以上規(guī)定依據(jù)建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的相關(guān)內(nèi)容制定并要求嚴(yán)格實施；l 收費程序a. 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)物業(yè)管理費、車位租金、管理費、電費等各類收入的催繳，以書面形式將每位業(yè)戶的具體金額和繳費明細(xì)送達(dá)業(yè)戶手中并告知繳費的時間及地點（客戶服務(wù)員不得向業(yè)戶收取相關(guān)

34、費用，所有費用由業(yè)戶親自到收費大廳交納）。 九、 客戶服務(wù)l 主要職責(zé)a. 負(fù)責(zé)辦理業(yè)主/租戶的交房、裝修、入住手續(xù)，做到認(rèn)真接待，手續(xù)齊全，并將新進(jìn)業(yè)主/租戶的有關(guān)資料信息及時傳送至管理處各有關(guān)部門，協(xié)同做好業(yè)主/租戶入住前的管理工作。b. 建立完整的業(yè)主/租戶檔案，完善檔案保管制度，明確保密及查閱紀(jì)律，嚴(yán)格執(zhí)行查閱登記手續(xù)。c. 嚴(yán)格執(zhí)行寫字樓裝修規(guī)則，行使業(yè)主/租戶裝修申請管理職責(zé)。在辦理業(yè)主/租戶裝修申請手續(xù)時，須根據(jù)不同情況分別制訂既不違背裝修規(guī)則，又切實可行的指導(dǎo)意見。d. 負(fù)責(zé)業(yè)主/租戶投訴、接待工作，認(rèn)真做好記錄，及時將投訴意見傳達(dá)到管理處相關(guān)責(zé)任部門加以迅速妥善的處理，并做好回訪工作，每月對投訴事項進(jìn)行匯總分析，以策不斷完善管理。重大投訴及時上報寫字樓經(jīng)理。e. 負(fù)責(zé)業(yè)主/租戶及公司內(nèi)部報修的接待工作，開具報修單，認(rèn)真做好記錄，及時將報修單轉(zhuǎn)達(dá)至管理處有關(guān)處理部門加以迅速妥善的處理。負(fù)責(zé)報修單的回收，并做好回訪工作，同時監(jiān)督各相關(guān)部門報修單的具體實施情況，每月進(jìn)行匯總分析，以策不斷完善管理。f. 負(fù)