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認(rèn)證類型：個人認(rèn)證

認(rèn)證主體：常**（實名認(rèn)證）

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IP屬地：河北 上傳時間：2021-06-26 格式：DOCX 頁數(shù)：6 大小：73.81KB 積分：12 舉報 版權(quán)申訴

1、開發(fā)成本的分?jǐn)偡椒ǎ?1）1 、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本、土地成本、公共配套的分?jǐn)偡椒ǎㄒ唬┎荒軌蛑苯诱J(rèn)定的土地成本分?jǐn)?、開發(fā)成本分?jǐn)偂⒐才涮自O(shè)施費分?jǐn)偟热齻€問題作如下分析說明（二）扣除項目不能夠直接認(rèn)定的， 審核當(dāng)期扣除項目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致， 是否按照下列順序合理分?jǐn)偅?. 將 “取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補償費”按照實際占用土地面積占土地總面積的比例，在可售與不可售的房地產(chǎn)之間進行分配。2. 將 “前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、國家規(guī)定的其他扣除項目 ” ，按照建筑面積占總建筑面積的比例，在可

2、售與不可售的房地產(chǎn)之間進行分配。3. 屬于全體業(yè)主共有或者無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的公共配套設(shè)施費，一般按照可售面積分?jǐn)偢髌?、各項目?yīng)負擔(dān)的成本。二、土地成本分?jǐn)偅峙浞椒ǎㄒ唬┙灰浊闆r某房地產(chǎn)開發(fā)公司在一塊 10000 平方米的土地進行房地產(chǎn)開發(fā)，其取得土地使用權(quán)所支付的出讓金為 1000 萬元。該房地產(chǎn)公司在這塊土地上建了兩幢樓，一幢為寫字樓，占地面積（包括周圍的道路及綠地等） 4000 平方米， 建筑面積 15000 平方米； 一幢為公寓， 占地面積 （包括周圍的道路及綠地等） 6000平方米，建筑面積16000 平方米。公寓的公共配套設(shè)施當(dāng)中有游泳池占地面積

3、100 平方米、建筑面積的500 平方米，開發(fā)商改變?yōu)閷ν忾_放的經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施。公寓已出售90% ，寫字樓尚未轉(zhuǎn)讓。（二）按占地面積分?jǐn)偼恋爻鲎尳?. 公寓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂椋喊崔D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分?jǐn)?，公寓?yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳鸬挠嬎惴椒ㄈ缦拢汗?yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?00萬元=公寓占地面積 6000平方米X （項目支付土地出讓金總額1000萬元+項目總占地面積10000 平方米）。2. 按可售與不可售面積確認(rèn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳穑海?1 ）公寓不可售占地面積應(yīng)負擔(dān)的出讓金。公寓總占地面積6000 平方米，其中不可售面積的游泳也占地 100 平方米，應(yīng)負擔(dān)土地出讓金計算方法如下：不可售面積應(yīng)負擔(dān)的

4、土地出讓金1O萬元=不可售占地面積100平方米X （項目支付土地出讓金總額1000 萬元+項目總占地面積10000 平方米）。（ 2 ）公寓可售面積應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?。公寓可售面積應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?90萬元=公寓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?00萬元-不可售面積應(yīng)負擔(dān)的土地出讓金10 萬元。3. 本次清算應(yīng)負擔(dān)的土地出讓金：本次清算應(yīng)負擔(dān)的土地出讓金531萬元=公寓可售面積應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?90萬元X已出售比例90% 。（三）按建筑面積分?jǐn)偼恋爻鲎尳?. 公寓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂椋海? ）總建筑面積=寫字樓建筑面積15000平方米+公寓建筑面積16000平方米=31000平方米（2）公寓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋?/p>

5、出讓金：516萬元=公寓建筑面積 16000 平方米X （出讓金總額1000萬元+總建筑面積31000平方米）。2. 按可售與不可售面積確認(rèn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳穑海?1 ）公寓不可售占地面積應(yīng)負擔(dān)的出讓金不可售面積應(yīng)負擔(dān)的土地出讓金16萬元=不可售建筑面積 500平方米X （項目支付土地出讓金總額1000萬元+項目總建筑面積 31000 平方米）。（ 2 ）公寓可售面積應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳鸸⒖墒勖娣e應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?500萬元=公寓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳?516萬元-不可售面積應(yīng)負擔(dān)的土地出讓金16 萬元。3. 本次清算應(yīng)負擔(dān)的土地出讓金：本次清算應(yīng)負擔(dān)的土地出讓金450萬元=公寓可售面積應(yīng)分?jǐn)偟?/p>

6、土地出讓金500萬元X已出售比例90% 。三、開發(fā)成本分?jǐn)?、分配方法（一）交易情況某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢公寓， 開發(fā)成本為 3450 萬元。 建筑面積 15000 平方米， 可售面積 14600平方米，不可售面積400 平方米，其中公共配套設(shè)施當(dāng)中有游泳池建筑面積的 200 平方米，開發(fā)商改變?yōu)閷ν忾_放的經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施。公寓已出售90% 。（二）可售面積與不可售面積應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本1. 不可售面積應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本：不可售面積應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本=改變用途的游泳池建筑面積X （項目支付開發(fā)成本總額 一項目總建筑面積）不可售面積應(yīng)分農(nóng)t的開發(fā)成本46萬元=200平方米X （3450萬元+15000

7、平方米）。2. 可售面積應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本：公寓可售面積應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本3404萬元=公寓應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本3450萬元-不可售面積應(yīng)負擔(dān)的開發(fā)成本46 萬元。四、非營利性社會公共事業(yè)的公共配套設(shè)施費分?jǐn)?、分配方法公共配套設(shè)備費的分?jǐn)偅瑧?yīng)根據(jù)實際使用情況確認(rèn)分?jǐn)偡椒?。如果全部歸全體業(yè)主共有或全部用于非營利性社會公共事業(yè)，不可售建筑面積分?jǐn)偟某杀緸?0 ，可售建筑面積負擔(dān)全部配套設(shè)備費。如果只是部分歸全體業(yè)主共有或部分用于非營利性社會公共事業(yè)，不可售建筑面積就應(yīng)按比例分?jǐn)偱涮自O(shè)施費，可售建筑面積只負擔(dān)部分配套設(shè)備費。開發(fā)成本的分?jǐn)偡椒ǎ?2）本世紀(jì)已出臺的會計制度中，皆沒有專門用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會

8、計科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會計核算帶來很大不便。但是，現(xiàn)行所有會計制度涉及會計科目設(shè)置的說明中都規(guī)定：在不影響對外提供統(tǒng)一財務(wù)會計報告的前提下， 企業(yè)可以根據(jù)實際情況自行增設(shè)某些會計科目。 根據(jù)這一些規(guī)定， 執(zhí)行 小企業(yè)會計制度、 企業(yè)會計制度或新準(zhǔn)則的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 在執(zhí)行各自適用的會計制度規(guī)定的基礎(chǔ)上，增設(shè)以下專門核算房地產(chǎn)開發(fā)的會計科目，不但是需要的，也是符合會計制度規(guī)定的：1. “開發(fā)成本 ”科目。本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)的費用和成本，包括：（ 1 ）開支的拆遷補償費、土地出讓金或受讓價款及相關(guān)稅費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)備費等費用；（ 2 ）開發(fā)采用出包方

9、式的，根據(jù)預(yù)付給承包商的款項和工程進度估價的開發(fā)成本；（ 3 ）工程采用自營方式發(fā)生的各項成本費用；（ 4 ）分配應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)的公共配套設(shè)施費、計提應(yīng)上交有關(guān)部門管理的維修費和分?jǐn)偟拈g接開發(fā)費用；（ 5 ）應(yīng)予資本化計入產(chǎn)品成本的借款費用等；（ 6 ）結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)完工并驗收合格的房地產(chǎn)成本。購入已拆遷平整的土地準(zhǔn)備用于房產(chǎn)開發(fā)，可先計入 “無形資產(chǎn) 土地使用權(quán) ”科目，待開發(fā)時再以適當(dāng)?shù)姆峙浞椒?，分?jǐn)偟?“開發(fā)成本 ” 的明細科目。2. “開發(fā)間接費用 ” 科目。本科目相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的 “制造費用” ，核算為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生除應(yīng)由行政管理部門承擔(dān)的費用以外的各項間接費用。3. “開發(fā)產(chǎn)品 ”科目

10、。本科目核算已開發(fā)完工、經(jīng)驗收合格的房地產(chǎn)。4. “出租開發(fā)產(chǎn)品 ”科目。本科目核算用于出租經(jīng)營但尚未轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的土地和房屋。5. “周轉(zhuǎn)房 ”科目。本科目核算安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋。編制資產(chǎn)負債表時，以上增設(shè)的 5 個會計科目的期末余額，均應(yīng)計入報表的 “存貨 ”項目。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本、土地成本的計算分?jǐn)偡康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即開發(fā)產(chǎn)品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本構(gòu)成比較復(fù)雜，既包括前期費用和房屋的建造成本，還包括與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的 配套設(shè)施費用，以及預(yù)提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用；土地成本構(gòu)成則比較簡單，即

11、取得用于開發(fā)的土地及土地使用權(quán)的全部支出。當(dāng)然，對于開發(fā)的房屋如果用途相同、建筑結(jié)構(gòu)也大致相同，例如，一個小區(qū)若干幢房屋都是成套住 宅，可以采用按可計價銷售的房屋面積比例計算分?jǐn)偨ㄖ杀竞屯恋爻杀?。具體做法是，將小區(qū)可售房產(chǎn) 連同歸全體業(yè)主共有的道路、休閑場地等的全部開發(fā)成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面積總和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本；如果其中有少量房屋或 其他可出售項目，比如車庫或車位，采用清一色的按面積分?jǐn)偛槐M合理，可通過估算方法，將其估算的成 本從總成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面積分?jǐn)偖a(chǎn)品成本。這種成本分?jǐn)偡椒ǎ凶隹墒鄯课菝娣e

12、比例法，簡稱面積比例法。但是，面積比例法適用范圍相對較小，對于同一小區(qū)內(nèi)開發(fā)的結(jié)構(gòu)、用途不同的房屋，此法即不可采 用。一般情況下，對成片開發(fā)不同用途、不同結(jié)構(gòu)的房屋，建筑成本可采用估價修正法 進行計算分?jǐn)?土地成本可采用售價比率法進行計算分?jǐn)偅疫@兩種方法應(yīng)合并進行，分步實施。第一步，用估價修正法計算分?jǐn)傞_發(fā)房屋的建筑成本。估價修正法是通過對建筑成本的估算數(shù)額進行修正，計算出各種不同結(jié)構(gòu)房屋建筑成本的方法。這種方法也應(yīng)分步實施：首先，應(yīng)估算房屋單位建筑成本。 所謂房屋單位建筑成本， 實際為每平方米可出售房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ杀荆?內(nèi)容包括：（1）房屋自身的建筑成本；（2）應(yīng)分?jǐn)傂^(qū)內(nèi)道路、圍墻、休

13、閑場地、休閑設(shè)施等附屬設(shè)施的建筑成本；（3）應(yīng)分?jǐn)偲渌g接費用構(gòu)成的開發(fā)成本等。單位成本采用估算方法確定后，再按可出售房屋面積得出估算的開發(fā)產(chǎn)品建筑總成本，即：開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本 =E （不同結(jié)構(gòu)的房屋面積 M亥結(jié)構(gòu)房屋估算的單位建筑成本）如果可出售開發(fā)產(chǎn)品有少量項目單位成本明顯偏低或偏高，也可按估算成本將其單計并從總成本中剔 除。接著，應(yīng)計算修正系數(shù)。修正系數(shù) =已決算（或按合同及招標(biāo)預(yù)算）的建筑總成本土發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本。如果可出售產(chǎn)品中有少量項目單獨計算成本的，應(yīng)將已單獨計算的成本從公式中“一號前后的總成本”中扣除。如果總成本無法確定或預(yù)估，則不計算修正系數(shù)，而以上一步驟開發(fā)產(chǎn)

14、品估算的建筑總成本”為建筑總成本。最后，計算不同結(jié)構(gòu)房屋應(yīng)分?jǐn)偨ㄖ杀竞蛦挝唤ㄖ杀荆焊黝惤Y(jié)構(gòu)的房屋建筑成本 =該類房屋估算成本 X正系數(shù)；該類房屋單位成本=該類房屋建筑成本 書亥類 房屋面積，或=估算的單位建筑成本聯(lián)正系數(shù)如果竣工決算或預(yù)算對不同結(jié)構(gòu)的房屋直接建造成本反映得比較明確，在分?jǐn)倳r則應(yīng)只計算包括配套 設(shè)施費、附屬費用等間接費用，且應(yīng)根據(jù)具體情況選擇采用面積比例法、估價修正法等較為適宜的方法。第二步，采用售價比率法計算和分?jǐn)偼恋爻杀?。售價比率法是以房屋單位售價為基礎(chǔ)計算分?jǐn)傞_發(fā)房屋土地成本的方法。 一般而言，房屋售價的高低，除取決于房屋結(jié)構(gòu)外， 更主要是取決于房屋的地理位置， 同樣結(jié)

15、構(gòu)的房屋，門面房售價高于住宅房，主要原因是門面房地勢好、地價高因此，計算既有住宅用房又有商業(yè)用房的地塊開發(fā)，或者純商業(yè)用房開發(fā)的土地成本時，采用售價比率法較為適宜。售價比率法 也需分步實施（以同時開發(fā)住宅房和非住宅房為例）：1、計算或預(yù)估不同結(jié)構(gòu)、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。2、運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結(jié)構(gòu)對售價的影響。運用售價成本比率計算分?jǐn)偼恋爻杀緯r，應(yīng)將開發(fā)的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高 的非住宅房兩大類，將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應(yīng)的售價稱為超額成 本售價：超額成本售價=超額成本X （1+成本毛利率）各

16、類非住宅房超額成本售價=（該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本）該類非住宅房總 面積X （全部房屋售價總額 上部房屋成本總額）。3、再計算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價后的售價總額的比率，計算公式為：土地成本比率=占用土地的全部成本（土地使用權(quán)價值）一（全部房屋售價總額-超額成本售價合計）M00%。4、再計算不同用途房屋應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?。公式為：?）住宅房應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?=該類房屋售價X土地成本率（2）非住宅房應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?=（該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價）X土地成本率以上各公式中的 售價”，凡已售出或已用不變價預(yù)訂售出的，以實際售價或預(yù)訂價為準(zhǔn)；

17、尚未售出或 雖已訂出但價格可能有浮動的，以預(yù)估售價為準(zhǔn)；第二步應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀竟街械姆课萁ㄖ杀荆瑧?yīng)以第 一步計算的成本為準(zhǔn)；全部房屋總成本，則應(yīng)為建筑總成本和土地成本總額之和。合同管理制度1范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了龍騰公司合同管理工作的管理機構(gòu)、職責(zé)、合同的授權(quán)委托、洽談、承辦、會簽、訂閱、履行和變更、終止及爭議處理和合同管理的處罰、獎勵;本標(biāo)準(zhǔn)適用于龍騰公司項目建設(shè)期間的各類合同管理工作，廠內(nèi)各類合同的管理，廠內(nèi)所屬各具法人資格的部門，參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2規(guī)范性引用中華人民共和國合同法龍騰公司合同管理辦法3定義、符號、縮r略語4職責(zé)4.1 總經(jīng)理：龍騰公司經(jīng)營管理的法定代表人。負責(zé)對廠內(nèi)各類合同管理

18、工作實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。以法人代表名義或授權(quán)委托他人簽訂各類合法合同，并對電廠負責(zé)。4.2 工程部：是發(fā)電廠建設(shè)施工安裝等工程合同簽訂管理部門；負責(zé)簽訂管理基建、安裝、人工技術(shù)的工程合同。4.3 經(jīng)營部：是合同簽訂管理部門，負責(zé)管理設(shè)備、材料、物資的訂購合同。4.5 合同管理部門履行以下職責(zé):4.5.1 建立健全合同管理辦法并逐步完善規(guī)范;4.5.2 參與合同的洽談、起草、審查、簽約、變更、解除以及合同的簽證、公證、調(diào)解、訴訟等活動，全程跟蹤和檢查合同的履行質(zhì)量;4.5.3 審查、登記合同對方單位代表資格及單位資質(zhì)，包括營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營范圍、技術(shù)裝備、信譽、越區(qū)域經(jīng)營許可等證件及履約能力（必要時要求對方提供擔(dān)保）,檢查合同的履行情況;4.5.4 保管法人代表授權(quán)委托書、合同專用章，并按編號歸口使用;4.5.5 建立合同管理臺帳，對合同文本資料進行編號統(tǒng)計管理;4.5.6 組織對法規(guī)、制度的學(xué)習(xí)和貫徹執(zhí)行，定期向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門報告工作;4.5.7 在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，做好合同管理的其他工作,4