抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)

1、抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突與協(xié)調(diào) 作為把握物之交換價值的擔(dān)保物權(quán)，抵押權(quán)完全可能與把握物的使用價值的租賃權(quán)并存于同一物上。同一物上并存抵押權(quán)和租賃權(quán)包括兩種情形，即租賃權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立和抵押權(quán)先于租賃權(quán)設(shè)立。無論哪一種情形，只要在抵押權(quán)實(shí)行時租賃權(quán)仍然存在，就可能發(fā)生租賃權(quán)與抵押權(quán)的沖突，各國法律基本上都以權(quán)利設(shè)立之先后確定權(quán)利效力之優(yōu)劣：若租賃權(quán)設(shè)立在先，則該租賃權(quán)原則上不受后設(shè)定的抵押權(quán)的影響；若抵押權(quán)設(shè)立在先，則后設(shè)定的租賃權(quán)原則上不能妨礙該抵押權(quán)的效力。我國擔(dān)保法、物權(quán)法也基本上依此原理處理抵押權(quán)和租賃權(quán)的關(guān)系，然而，現(xiàn)行法的相關(guān)規(guī)定是否完全合理與必要，特別是，能否通過現(xiàn)行法的改良與補(bǔ)充，更

2、充分、有效地協(xié)調(diào)抵押權(quán)與租賃權(quán)之沖突，值得在法學(xué)上進(jìn)行深入地探索與研究。 一、已出租的財產(chǎn)被抵押 在已經(jīng)出租的財產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)后，抵押權(quán)人實(shí)行其抵押權(quán)之前，毫無疑問，承租人可繼續(xù)保有租賃物（抵押物）的使用價值而抵押權(quán)人支配抵押物的交換價值，二者大可相安無事。然而，一旦債務(wù)人到期不履行債務(wù)，導(dǎo)致抵押權(quán)人實(shí)行抵押權(quán)，就會引發(fā)一個不可回避的問題：租賃權(quán)能否繼續(xù)存在于抵押物之上？因?qū)嵭卸〉玫盅何锼袡?quán)的人是否仍受原租賃合同的約束？ 對此，擔(dān)保法第48條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”。最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（以下簡稱擔(dān)保法解釋）第65條對此做了

3、更為具體的說明，規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。物權(quán)法第190條也承繼了這些立法的精神，規(guī)定“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響”。 綜觀這些規(guī)定，在已經(jīng)出租的財產(chǎn)上設(shè)立抵押，不能影響在先的租賃關(guān)系。在抵押權(quán)實(shí)行前，抵押權(quán)人固然不能要求終止租賃合同，縱然抵押權(quán)實(shí)行，抵押物的受讓人也必須蒙受租賃權(quán)負(fù)擔(dān)。如前所述，在抵押權(quán)實(shí)行前，既存的租賃關(guān)系并不對抵押權(quán)構(gòu)成妨礙，其與抵押權(quán)本該“和平共處”。而在抵押權(quán)實(shí)行時，抵押物上的租賃關(guān)系可能影響實(shí)行程序的進(jìn)行，特別是可能影響抵押物的變價價格，法律緣何仍維持租賃權(quán)的效力

4、？學(xué)者們一般將其歸結(jié)于“買賣不破租賃”的原則，其實(shí)在先租賃權(quán)不受抵押權(quán)實(shí)行影響的真正原因，乃其作為物權(quán)化的債權(quán)，基于前物權(quán)優(yōu)于后物權(quán)的原則，本就具有對抗后設(shè)抵押權(quán)的效力。從抵押權(quán)人的角度看，其設(shè)立抵押權(quán)時若已知該抵押物上存在租賃關(guān)系，則抵押權(quán)人必然將租賃關(guān)系納入抵押物價值計算范圍之內(nèi)，使在先租賃權(quán)對抗后設(shè)抵押權(quán)，也不會對抵押權(quán)人引發(fā)不公平的后果。 問題在于，在先租賃權(quán)是否在不具備任何附加條件的情況下就能對抗在后抵押權(quán)？從我國立法表述來看，在先租賃權(quán)似乎可以無條件地對抗后設(shè)抵押權(quán)。然而，租賃權(quán)本質(zhì)上畢竟為一種債權(quán)，其伴隨著租賃合同的生效而成立，并不需要其他特別的成立要件。但租賃權(quán)又是物權(quán)化的債權(quán)

5、，具有對抗第三人的效力，若在租賃合同生效時不僅成立租賃權(quán)，而且使該租賃權(quán)具備完整的對抗效力，則可能使善意第三人利益和社會交易安全遭遇不測之損害。不僅如此，即便租賃權(quán)本在抵押權(quán)之后設(shè)立，抵押人仍可與承租人惡意串通，提前租賃權(quán)的設(shè)立時間以詐害抵押權(quán)人。因此，有必要建立租賃權(quán)公示制度，規(guī)定未公示的租賃權(quán)縱能有效成立，但不具備對抗（包括抵押權(quán)人在內(nèi)的）第三人的效力。那么，租賃權(quán)的公示方法又應(yīng)如何確定呢？就不動產(chǎn)租賃而言，最簡便、最有效的公示方法當(dāng)然是租賃登記，若在先租賃權(quán)辦理了登記，則不動產(chǎn)抵押權(quán)人可以查詢登記簿獲悉抵押物已被出租的情況，租賃權(quán)應(yīng)具備對抗抵押權(quán)的效力；若在先租賃權(quán)未辦理登記，則抵押權(quán)人

6、不能通過查詢登記簿以了解抵押物已被出租的事實(shí)，租賃權(quán)不應(yīng)對抗抵押權(quán)人。值得注意的是，若不動產(chǎn)租賃權(quán)人已經(jīng)占有了不動產(chǎn)，但未辦理租賃權(quán)登記，能否對抗后設(shè)的抵押權(quán)？也許有人認(rèn)為，抵押權(quán)人在設(shè)立抵押權(quán)時，可實(shí)地查看抵押不動產(chǎn)并據(jù)此發(fā)現(xiàn)該抵押物上的租賃權(quán)，但姑且不論實(shí)地查看并非抵押權(quán)人的法定義務(wù)，即便抵押權(quán)人實(shí)地查看，在租賃權(quán)人舉家外出旅游等情形，也未必能查出抵押物上的租賃權(quán)。因此，不動產(chǎn)租賃權(quán)不能以占有而只能以登記作為其對抗要件，我國城市房屋租賃管理辦法第13條、土地登記規(guī)則第30條均規(guī)定了不動產(chǎn)租賃合同的登記備案制度，未來立法可將該備案登記上升為不動產(chǎn)租賃權(quán)的公示方法，賦予其對抗第三人的效力。一旦

7、不動產(chǎn)租賃權(quán)的登記對抗制度得以建立，則后來的抵押權(quán)人完全可以通過查詢登記以避免在已出租的不動產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)，或者在設(shè)立抵押權(quán)時將抵押不動產(chǎn)上的租賃負(fù)擔(dān)納入抵押物價格計算之內(nèi)，而無須如一些學(xué)者所主張的那樣，使抵押人負(fù)擔(dān)告知抵押權(quán)人抵押物已被出租的義務(wù)，并通過抵押人的該義務(wù)確保抵押權(quán)人的利益。中國城市金融圈人脈社區(qū)-打造中國最具地域性特色最具互動影響力的金融行業(yè)城市社區(qū)! q; y8 g k, h$ ?0 o 事實(shí)上，通過使抵押人負(fù)擔(dān)告知義務(wù)的方法保護(hù)抵押權(quán)人也是很不充分的，因?yàn)樵诘盅喝瞬宦男懈嬷x務(wù)時，法律只能責(zé)令抵押人賠償損失，而實(shí)踐中抵押人通常為債務(wù)人本人，抵押權(quán)實(shí)行的事實(shí)本身足以說明抵押人

8、（債務(wù)人）欠缺足夠的資力，使其對抵押權(quán)人賠償損失徒具理論上的意義。與不動產(chǎn)租賃相反，動產(chǎn)租賃權(quán)原則上不應(yīng)以登記，而應(yīng)以占有為公示方法，也就是說，只要在先的動產(chǎn)租賃權(quán)人占有了該動產(chǎn)，其租賃權(quán)就取得了對抗后設(shè)抵押權(quán)的效力。但對航空器、船舶等準(zhǔn)不動產(chǎn)，由于其本來的公示方法為登記，也不妨以登記公示其上的租賃權(quán)。 值得注意的是，擔(dān)保法第48條規(guī)定“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面通知承租人”，該規(guī)定的趣旨何在？擔(dān)保法起草者對此的解釋是：“主要是為了便于承租人向新的房屋所有人交納租金”。筆者認(rèn)為，擔(dān)保法這一規(guī)定并無必要。因?yàn)椋旱谝?，出租人乃租賃物的所有權(quán)人，自然有權(quán)將租賃物抵押，無須取得承租人的同意，

9、又何須通知承租人呢？第二，即便認(rèn)為通知的目的是方便承租人向新所有人交付租金，然而設(shè)立抵押權(quán)不同于抵押權(quán)的實(shí)行，剛剛設(shè)定抵押權(quán)時不可能出現(xiàn)新的抵押物所有人，根本就不存在向新的所有人支付租金的必要性和迫切性。何況，在承租人一次性預(yù)付租金后，更不發(fā)生向抵押物的新所有人支付租金的問題。第三，即便依擔(dān)保法第47條、物權(quán)法第197條，債務(wù)人到期不履行債務(wù)致抵押物被人民法院扣押的，抵押權(quán)人有權(quán)自該日起收取抵押物的法定孳息（租金），也是由抵押權(quán)人而非抵押人將扣押抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人，否則承租人可繼續(xù)向出租人（抵押人）履行清償法定孳息的義務(wù)。第四，有人認(rèn)為，盡管無必要在抵押權(quán)設(shè)立時規(guī)定抵押人

10、對承租人負(fù)擔(dān)告知義務(wù)，但為保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)仍有必要規(guī)定抵押人在抵押權(quán)實(shí)行時應(yīng)書面告知承租人。這種理解仍是錯誤的，因?yàn)榈盅簷?quán)實(shí)行時是抵押權(quán)人而非抵押人（出租人）處分抵押物，必須由抵押權(quán)人而非抵押人通知承租人，北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法第28條即體現(xiàn)了這一精神。第五，若抵押人怠于對承租人為通知，不會給承租人造成損失，與此相適應(yīng)，勤于通知也不會給承租人帶來利益。故抵押人的該“通知義務(wù)”是法律上的“多余義務(wù)”，抵押人是否履行該義務(wù)并非租賃權(quán)對抗抵押權(quán)的前提，違反該義務(wù)也不導(dǎo)致租賃合同無效，租賃權(quán)仍可對抗抵押權(quán)。 二、已抵押的財產(chǎn)被出租 抵押權(quán)設(shè)定以后，抵押人仍保有抵押物的所有權(quán)，仍可以所有人的身份

11、對抵押物進(jìn)行使用和收益，也可自由地在抵押物上設(shè)立租賃權(quán)。在抵押人以抵押物設(shè)立租賃權(quán)時，該租賃的期限既可短于抵押權(quán)擔(dān)保的債務(wù)履行期，亦可長于該債務(wù)履行期。在租期短于抵押擔(dān)保債務(wù)履行期（且期滿不續(xù)租）時，除非發(fā)生抵押權(quán)人提前行使抵押權(quán)的情形，一般不會出現(xiàn)抵押權(quán)和租賃權(quán)的沖突。在租期長于抵押擔(dān)保債務(wù)的履行期且債務(wù)人到期不履行債務(wù)時，若使租賃權(quán)繼續(xù)存在將有可能妨礙抵押權(quán)的實(shí)行，而這種妨礙對抵押權(quán)人顯然是不公平的。故此，我國臺灣地區(qū)“民法”第866條規(guī)定：“不動產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動產(chǎn)上得設(shè)立地上權(quán)及其他權(quán)利（包括租賃權(quán)），但其抵押權(quán)不因此而受影響”。所謂抵押權(quán)“不因此而受影響”者，系指抵押人設(shè)定租賃權(quán)或其他權(quán)利時，若影響抵押權(quán)所支配之抵押物交換價值，則對于抵押權(quán)人不發(fā)生效力。具體而言，抵押人在設(shè)立抵押權(quán)后，就同一不動產(chǎn)設(shè)立租賃權(quán)或其他權(quán)利，影響抵押物之交換價值，抵押物價值因而減少，導(dǎo)致拍賣所得之價款，不足以清償所擔(dān)保之債權(quán)時，抵押