漳州市九龍國際商貿(mào)中心開盤前推廣方案

1、九龍國際商貿(mào)中心開盤前推廣方案一、項(xiàng)目分析1、產(chǎn)品分析 項(xiàng)目 物業(yè)類別 套數(shù)面積總面積可售總額預(yù)訂套數(shù)預(yù)訂面積預(yù)訂總價(jià)商鋪地上商鋪19026237.0329739.41131833323324795.8611520000 9單層商鋪331271江商鋪472231.28401631210416750000住宅486050.136050.1311433695000小計(jì)31835789.5435789.54151981796425211.8612270000小結(jié)：無論從套數(shù)、面積、可銷售金額上來看，本項(xiàng)目主要以地上商鋪（含單層商鋪）為主。2、客群分析截止2008年8月13日

2、項(xiàng)目來訪客戶共計(jì)296組，回訪138組；來電78組。（1）客戶區(qū)域分析華豐鎮(zhèn)其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)廈漳泉其它未注明19015321247（2）客戶職業(yè)分析公務(wù)員農(nóng)民私營企業(yè)主個(gè)體經(jīng)營戶公司職員自由職業(yè)者未留421413452327132（3）、客戶反饋問題總結(jié)分析a、部分客戶反饋項(xiàng)目距離縣城較遠(yuǎn)，位置較偏，房價(jià)偏高，工程存在不確定性等。b、一部分客戶感覺還是有一定投資價(jià)值。3、項(xiàng)目swot分析（1）、優(yōu)勢(shì)漳州市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，華安縣目前最大的商業(yè)樓盤；扼守縣城南大門，緊鄰城市要道漳華路；依托茶都奇石原產(chǎn)地優(yōu)勢(shì)。（2）、劣勢(shì) 工程進(jìn)度緩慢、工程更改頻繁；售樓部可達(dá)性較差；離縣城繁華中心有一定距離，人流量少，人氣

3、不旺，商業(yè)建筑媒體效果欠佳。（3）、機(jī)會(huì)根據(jù)華安縣城總體規(guī)劃，項(xiàng)目扼守華安縣城南大門，符合縣城南拓方向。從華安縣支柱產(chǎn)業(yè)茶葉、奇石發(fā)展趨勢(shì)來看，必須優(yōu)化茶業(yè)專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)，規(guī)范市場(chǎng)交易行為，但目前在支柱產(chǎn)業(yè)茶葉、奇石的專業(yè)市場(chǎng)方面存在缺失，項(xiàng)目正是迎合市場(chǎng)發(fā)展需要而建立，具有較大的發(fā)展?jié)摿?。?）、威脅華安產(chǎn)茶重鎮(zhèn)仙都鎮(zhèn)華仙茶都的運(yùn)作不利局面對(duì)項(xiàng)目存在不良影響并存在競(jìng)爭；華安縣購買力較弱，縣城房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)消化了華安縣大部份購買力；華安人對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的認(rèn)同周期長，對(duì)項(xiàng)目存在觀望態(tài)度，盡管項(xiàng)目在華安縣已具有很高的知名度，但美譽(yù)度不夠，售樓部來人來電量少；一系列的宏觀調(diào)控政策，導(dǎo)致可能推廣成本提高，降

4、低產(chǎn)業(yè)的預(yù)期；商業(yè)店面量較大、去化速度較慢。二、2008年上半年推廣工作總結(jié)1、dm派發(fā)派發(fā)對(duì)象：華豐鎮(zhèn)個(gè)體經(jīng)營戶、漳州市茶葉批發(fā)市場(chǎng)、華安縣客運(yùn)站往返漳州與華安、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)與縣城之間的客戶。效果評(píng)估：在點(diǎn)對(duì)點(diǎn)傳播中，通過dm派發(fā)，使項(xiàng)目信息傳播更及時(shí)、準(zhǔn)確，同時(shí)也增強(qiáng)項(xiàng)目的知名度。2、致茶商朋友的信致送對(duì)象：漳州茶葉批發(fā)市場(chǎng)。效果評(píng)估：發(fā)送目的性較強(qiáng)，有針對(duì)性，讓客戶有效的了解項(xiàng)目。3、人員推廣推廣對(duì)象：安溪中國茶都推廣、三明客戶推廣、漳州茶葉批發(fā)市場(chǎng)、漳州天福園奇石市場(chǎng)推廣、華安縣茶石業(yè)者推廣。效果評(píng)估：通過面對(duì)面地與客戶進(jìn)行交流，規(guī)避售樓部可達(dá)性差的劣勢(shì)，有效傳遞項(xiàng)目信息。4、電視媒介推廣內(nèi)

5、容：春節(jié)拜年廣告、項(xiàng)目三維廣告播放（5分鐘版本）。效果評(píng)估：有助于項(xiàng)目在華安縣的宣傳及項(xiàng)目形象的建立。5、戶外廣告內(nèi)容：售樓部門口羅馬旗更換、工地大門修建。效果評(píng)估：可視性好，具有較強(qiáng)的視覺沖擊。6、網(wǎng)絡(luò)推廣內(nèi)容：項(xiàng)目網(wǎng)站建立推廣。效果評(píng)估：網(wǎng)站的建立有利于項(xiàng)目與客戶之間建立互動(dòng)的紐帶，在網(wǎng)站推廣上還需加大力度。小結(jié)：通過前一階段的推廣，本案在華安已經(jīng)具有較高的知名度，但在美譽(yù)度上還有所欠缺。結(jié)合縣城信息的傳播方式，總體而言，人員推廣、人脈推廣及戶外廣告等傳播途徑對(duì)項(xiàng)目的傳播效果較為明顯，但由于項(xiàng)目售樓處的可達(dá)性較差，制約了售樓部的來人量?；谝陨弦蛩夭臉鞘写蟓h(huán)境較為低迷的因素出發(fā)，在下一階

6、段主要推廣工作主要還是放在人員推廣及尋找項(xiàng)目突破口上，希望從在增強(qiáng)客戶信心，打破客戶觀望狀態(tài)上有所突破。在注重華安內(nèi)部宣傳的同時(shí)加強(qiáng)外圍的宣傳，以外促內(nèi)，內(nèi)外互動(dòng)，擴(kuò)大商圈。但08年上半年推廣頻率和方式總體偏少，推廣費(fèi)用預(yù)算較少，建議開發(fā)商在下階段項(xiàng)目開盤前后應(yīng)加大推廣投入力度。三、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)1、5、9樓（即原4樓）單棟預(yù)售許可證預(yù)計(jì)取得時(shí)間：2008年8月。2、2008年9月8日廈門98貿(mào)易洽談會(huì)招商。3、2008年10月售樓部搬遷。4、13、5、9樓預(yù)計(jì)開盤時(shí)間：2008年11月。5、一期工程竣工時(shí)間：2008年年底。四、下階段推廣計(jì)劃1、總體目標(biāo)鞏固老客戶挖掘新客戶，在正式開盤前做好第二次

7、的客戶積累工作，為項(xiàng)目順利開盤奠定良好基礎(chǔ)。2、總體策略階段目標(biāo)：鞏固現(xiàn)有客戶，廣泛積累新客戶。以商業(yè)運(yùn)作的方式建立客戶信心，促進(jìn)銷售。推廣方式：推拉并舉，人員推廣結(jié)合廣告推廣，注重項(xiàng)目招商。推廣地域：外引內(nèi)聯(lián)。茶葉市場(chǎng)華安與周邊地區(qū)并重，跳出華安，以外促內(nèi)，內(nèi)外互動(dòng)，擴(kuò)大商圈。3、目標(biāo)客戶群a、華安客戶群：茶石業(yè)者、投資客。b、外地商家、投資客。小結(jié)：以茶及石產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者為第一客戶群，銷售招商一體化，以銷售促招商，確保后續(xù)“旺市”；憑借“價(jià)格”落差優(yōu)勢(shì)，吸引投資客作為第二目標(biāo)客戶群（填充性客戶群）。4、主要推廣措施a、華安本土客戶群加強(qiáng)項(xiàng)目形象建設(shè)及結(jié)合新的項(xiàng)目優(yōu)惠措施（返租）力度增強(qiáng)客戶信心

8、，打破客戶觀望狀態(tài)，促進(jìn)銷售。為加強(qiáng)市場(chǎng)建設(shè)促進(jìn)市場(chǎng)以最快速度形成，以電話通知結(jié)合下鄉(xiāng)主動(dòng)接觸新老客戶為方式增強(qiáng)客戶對(duì)市場(chǎng)建設(shè)的信心，打破客戶觀望狀態(tài)，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。b、異地客戶群（1）主動(dòng)對(duì)接各地行業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)，以點(diǎn)帶面，最終實(shí)現(xiàn)與業(yè)者的對(duì)接。（2）聯(lián)系三明客戶，以此為突破口，挖掘帶動(dòng)三明客戶群。（3）主動(dòng)對(duì)接漳廈旅行社，促進(jìn)5幢寫字樓的招商工作。由售樓部先行進(jìn)行聯(lián)系并接觸，隨著進(jìn)展必要時(shí)由開發(fā)商出面接洽。c、活動(dòng)推廣（1）以廈門九八貿(mào)易洽談會(huì)為節(jié)點(diǎn)，以現(xiàn)場(chǎng)展示及招商手冊(cè)發(fā)放的方式主動(dòng)對(duì)接外地客商，吸引外地投資。招商手冊(cè)制作：1000份。時(shí)間：2008年9月8-11日。地點(diǎn)：中國廈門國際會(huì)議

9、展覽中心。參展人員：3人。（2）售樓部搬遷。d、產(chǎn)品推介（1）推出茶葉產(chǎn)銷結(jié)合商鋪針對(duì)華安縣小茶廠作坊式生產(chǎn)特點(diǎn)，以漳州葉葉情茶葉有限公司進(jìn)駐為契機(jī)，推出9樓店鋪?zhàn)鳛樾〔鑿S茶葉生產(chǎn)兼銷售用，以此吸引小茶廠進(jìn)駐，促進(jìn)茶葉產(chǎn)銷一條街的形成。以羅馬廣告更換、海報(bào)及人員推廣的方式進(jìn)行廣告宣傳。e、開盤優(yōu)惠活動(dòng)開盤優(yōu)惠以抽獎(jiǎng)的方式匯集人氣，烘托氣氛。凡購買客戶都可參加抽獎(jiǎng)，每抽皆中。（1）老客戶已預(yù)訂老客戶在5天內(nèi)簽訂商品房買賣合同的在原先優(yōu)惠的基礎(chǔ)上再參加抽獎(jiǎng)。（2）團(tuán)購客戶團(tuán)購達(dá)到5套以上的客戶可享受與老客戶購買同等優(yōu)惠。（3）凡在開盤5天內(nèi)購買客戶都可參加抽獎(jiǎng)。獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：一等獎(jiǎng)：1名（抵購房款1萬）二等獎(jiǎng)：3名（如獎(jiǎng)大冰柜1臺(tái)）三等獎(jiǎng)：5名（如家用電器等）鼓勵(lì)獎(jiǎng)：若干（如家用電器等）f、招商由開發(fā)商注冊(cè)專門的商業(yè)運(yùn)營公司，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一的運(yùn)營操作。以返租的形式增強(qiáng)客戶對(duì)市場(chǎng)形成的信心，吸引客戶入市。（1） 在開盤前先對(duì)已經(jīng)預(yù)訂的老客戶進(jìn)行簽約。（2） 已預(yù)訂客戶簽約完成后對(duì)客戶表明項(xiàng)目即將提價(jià),有意者限時(shí)（開盤5天內(nèi)不提價(jià)）購買。（3） 提價(jià)返租,凡購買項(xiàng)目商鋪，以客戶自愿為原