鄭州火車站商圈討論與分析

1、 鄭州火車站商圈討論與分析小組成員： 學(xué)號(hào) 姓名 200810614李 艷 200810622 孟靜利 200810620 陳 思隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，鄭州市的商圈也經(jīng)歷著大幅度的變化。從一開始較單一的碧沙崗商圈到二七商圈、紫荊山商圈的三足鼎立，最后發(fā)展到現(xiàn)在的群雄混占鄭東商圈、花園路農(nóng)業(yè)路商圈、火車站商圈、建設(shè)路商圈、曼哈頓商圈、白廟商圈、黃河路商圈。鄭州的商圈現(xiàn)階段正在激烈的混戰(zhàn)?；疖囌臼浅鞘袑?duì)外的重要交通樞紐，其擔(dān)負(fù)著一個(gè)城市絕大多數(shù)的對(duì)外客流運(yùn)輸，是城市的主要人流聚集地。人流的聚集是商圈發(fā)展的主要條件，其為商圈發(fā)展帶來了必要的資金流和信息流。這是火車站商圈開發(fā)較其他區(qū)域開發(fā)的一個(gè)天生優(yōu)勢(shì)。而

2、客流量全國第二、貨流量全國第一的鄭州火車站地區(qū)一直是商家的必爭(zhēng)之地。一鄭州火車站商圈簡介 鄭州作為中國三大商貿(mào)中心試點(diǎn)城市之一，火車站商圈一直在起著重要的支撐作用。自上世紀(jì)80年代末敦睦路服裝攤檔的出現(xiàn)開始，火車站商圈歷經(jīng)近20年的發(fā)展和完善，目前己經(jīng)形成兩個(gè)陣營：大同路以南因?yàn)殡]海路方便外地車進(jìn)出，形成以服裝批發(fā)為主的區(qū)域；而大同路以北則更方便乘公交車和出租車的本地人進(jìn)出，從而形成了小商品批發(fā)區(qū)。其中服裝專業(yè)市場(chǎng)己經(jīng)成為國內(nèi)最具規(guī)模的集散地市場(chǎng)之一。這種“隔路而治”的現(xiàn)象現(xiàn)在也一直在延續(xù)：新開發(fā)的服裝市場(chǎng)都在大同路以南，而唯一新開盤的鄭州小商品城二期剛好在大同路以北。如果說上世紀(jì)90年代中期

3、，以銀基為標(biāo)志的火車站商圈是第一個(gè)黃金發(fā)展期，那么進(jìn)入21世紀(jì)第二個(gè)10年起始階段，伴隨著城市框架的拉大，現(xiàn)代化大交通體系的完善與建設(shè)，外地商業(yè)大鱷的進(jìn)入，商業(yè)業(yè)態(tài)的升級(jí)，火車站商圈將迎來新一輪的革命和發(fā)展。二商圈形態(tài)鄭州火車站商圈的類型為商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動(dòng)人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂、沖動(dòng)購買及消費(fèi)金額比較高等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄭州火車站商圈內(nèi)有商戶2萬余家，市場(chǎng)近30個(gè)，高峰期日人流量達(dá)70余萬人次，租金上漲了30余倍，輻射面積擴(kuò)張數(shù)十倍。據(jù)粗略調(diào)查，以每平方米月租金計(jì)算，南陽路沿線為2050元，商城路沿線為3070元，東西大街一帶為3080

4、元，農(nóng)業(yè)路一帶為2060元，火車站地區(qū)則為2001000元。和市內(nèi)其他區(qū)域的租金價(jià)位相比，火車站商圈的租金無可爭(zhēng)辯地高居榜首。2004年被稱為“商鋪投資年”。這股商鋪熱席卷全國，定位為商貿(mào)城市的鄭州市當(dāng)然也不能“幸免”：老市場(chǎng)推陳出新，新樓盤不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)式商鋪層出不窮，掀起了一場(chǎng)商鋪淘金熱。而這一切，在鄭州市的核心商業(yè)區(qū)火車站地區(qū)表現(xiàn)得最為明顯。也許是看到銀基商貿(mào)城賺得盆滿缽滿，也許是認(rèn)為“方圓300米無閑置鋪位”和“現(xiàn)有服裝批發(fā)市場(chǎng)都活得不錯(cuò)的地方大有可為，不僅前期進(jìn)入的市場(chǎng)開發(fā)商在嘗到甜頭后爭(zhēng)相進(jìn)行后續(xù)開發(fā)，新進(jìn)入者也受到光明“錢景”的鼓舞而大干快上?；疖囌镜貐^(qū)的確是當(dāng)之無愧的“流金之地

5、”，特別是當(dāng)銀基商貿(mào)城完成二、三期擴(kuò)建以后，這個(gè)體量碩大的巨無霸越來越顯示出它在服裝市場(chǎng)中的龍頭地位。在銀基的帶動(dòng)下，環(huán)繞銀基的東面、北面和西面，眾星捧月般云集了數(shù)量眾多的服裝批發(fā)市場(chǎng)，一馬路童裝批發(fā)市場(chǎng)世貿(mào)商城、錦榮服裝城、天榮時(shí)裝城，還有經(jīng)過改造的錢塘衣城以及敦睦路服裝批發(fā)中心等都想從火車站淘金。在這里，“市嘲扎堆”效應(yīng)表現(xiàn)得尤為明顯，從而形成“一榮俱榮”的商業(yè)景觀。如此多的商鋪這么集中地推向市場(chǎng)，這在以前是不曾有過的，是銀基的成功點(diǎn)燃了這把火。在眾多開發(fā)商躁動(dòng)的背后，是銀基商鋪“熱得燙手”的現(xiàn)實(shí)。目前銀基商貿(mào)城每平方米的月租金低的有二三百元、高的達(dá)五六百元，而其二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格己被“炒”得超

6、過1000元，求鋪不得的商戶甚至要求把每個(gè)樓層的管理辦公室租給他們。而更讓人不可思議的是，每平方米五六萬元的價(jià)格，一個(gè)鋪位下來少說也得五六十萬元，竟然也“賣得很好”。周圍的幾家售樓部有的只余下少部分鋪位，有的則已售罄?？磥?，鄭州火車站的批發(fā)市場(chǎng)正在迎來一次規(guī)?？涨暗摹芭蛎洝?。三商圈宏觀環(huán)境分析（一）人口統(tǒng)計(jì)分析 火車站商圈內(nèi)的居民大都是依靠次商圈經(jīng)營謀生的店鋪經(jīng)營者，他們是火車站商圈最主要的構(gòu)成部分之一。鄭州火車站商圈其主要經(jīng)營的是小商品批發(fā)和服裝批發(fā)，其主要流動(dòng)人口是過往旅客和全國各地做小商品和服裝買賣的客商，其流動(dòng)人口特征是人數(shù)眾多，流動(dòng)性強(qiáng)，停住時(shí)間短，娛樂消費(fèi)極小等。 火車站商圈人口稠

7、密，據(jù)統(tǒng)計(jì)，該商圈人口有百萬余，該商圈內(nèi)有商戶2萬余家，市場(chǎng)近30個(gè)，租金上漲了30余倍，輻射面積擴(kuò)張數(shù)十倍。該商圈內(nèi)總?cè)丝谶_(dá)到了十幾萬，在商圈輻射范圍內(nèi)，居住人群是比較富裕的。該商圈居住人群年齡大概在25歲至50歲之間。作為一個(gè)大城市的中心，又是一個(gè)重要的交通樞紐，火車站商圈人口流量相當(dāng)大，高峰期日人流量達(dá)70余萬人次。同時(shí)，作為鄭州市最大的服裝及小商品的批發(fā)中心，它還吸引著外界人士的眼球，所以，我們不能只把眼光放在商圈在鄭州市內(nèi)輻射的零購人群，還應(yīng)該考慮到其在全國范圍的批發(fā)客戶。據(jù)調(diào)查，火車站商圈內(nèi)的人口還在繼續(xù)增長，這對(duì)于開店相當(dāng)有利，根據(jù)我們對(duì)人口的分析，在人口增加的基礎(chǔ)上開店較容易成

8、功。（二）經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和購買力 火車站商圈主要經(jīng)營小商品的和服裝的批發(fā)和零售，其中，批發(fā)占主導(dǎo)地位，零售僅占很小的一部分比例，由于經(jīng)營品種相對(duì)較少，經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)以及產(chǎn)品需求的變動(dòng)會(huì)對(duì)其有一定程度的影響。但是，由于小商品和服裝在人們的日常生活中占據(jù)重要的地位，所以驟增或驟減的情況不太可能出現(xiàn)。就這一方面來講，商家的利益還是能得到保障的，因此，選址時(shí)不必過多考慮單一經(jīng)濟(jì)的問題。 而且，服裝和小商品的發(fā)展前景是很大的。對(duì)于小商品而言，雖然單件價(jià)格很低，但利潤空間卻不小，一般的商品都有20%到30%的利潤，有的甚至高達(dá)50%以上，這對(duì)商家有著不小的吸引力。據(jù)調(diào)查顯示，以鄭州為中心，6小時(shí)車程的范圍內(nèi)，有

9、6億人口，該區(qū)域小商品市場(chǎng)的流通總量占據(jù)了國內(nèi)市場(chǎng)70%的市場(chǎng)份額。這足以說明小商品市場(chǎng)巨大的發(fā)展前景。就服裝來說，更不用擔(dān)心賣不出去的問題。世貿(mào)商城的一位商戶一個(gè)月能批發(fā)出去1萬條褲子，但他還嫌生意“不理想”，而一位虎豹服飾的全國總代理商每天能走兩個(gè)集裝箱的貨“大進(jìn)大出”己逐漸成為火車站地區(qū)服裝市場(chǎng)的典型特點(diǎn)。（三）競(jìng)爭(zhēng)狀況分析1.服裝市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)運(yùn)輸成本低鄭州火車站客流量全國第二、貨流量全國第一，2004年以來，火車站周邊的批發(fā)市場(chǎng)的急劇膨脹，尤以服裝經(jīng)營面積增加最多。5年前鄭州火車站地區(qū)的服裝零售額占到全市零售總額的50%左右，而現(xiàn)在這一比例已下降到10%。雖然從零售量上看還是增加的，

10、但零售所占份額在不斷下降。這清楚地表明，火車站商圈已進(jìn)入了一個(gè)以批發(fā)為主的時(shí)期。某小商品市場(chǎng)里，一位做襪子批發(fā)的商戶手中代埋了幾個(gè)義烏、廣州的襪業(yè)品牌，在河南各個(gè)城市及周邊一些城市建立了強(qiáng)大的批發(fā)網(wǎng)絡(luò)?！柏浳锎筮M(jìn)大出，連我自己都算不清楚每年到底賣出去了多少襪子?！庇形焕习宸Q。來這里批發(fā)的商戶來源很廣，不僅省內(nèi)十幾個(gè)地市的商戶長年包長途車來這里，周邊省份如河北、山西、陜西、湖北、安徽也有不少商戶選擇來鄭州進(jìn)貨。例如，世貿(mào)商城的客戶最遠(yuǎn)有從烏魯木齊過來的。為何許多商戶來鄭州而不是去廣州進(jìn)貨？假如去廣州，一般要乘飛機(jī)，如果進(jìn)2萬元的貨，加上2000元的往返路費(fèi)，成本就增加了10%，而乘火車一可能只花

11、300多元就打住了。再說，乘飛機(jī)帶這么多貨必須托運(yùn)，而坐火車則可以隨身攜帶或起個(gè)貨件就行了。從服裝的商品特性上看，做批發(fā)特別適合依托火車站、汽車站等交通樞紐地帶，而鄭州恰好又處于京廣、隴海兩大鐵路干線的交會(huì)點(diǎn)，放大了鐵路效應(yīng)，這是鄭州能形成區(qū)域性批發(fā)市場(chǎng)的重要原因之一。在這方面，鄭州比其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手廣州，更具有優(yōu)勢(shì)。在諸多市場(chǎng)中，銀基商貿(mào)城的輻射能力應(yīng)該是最強(qiáng)的。最早銀基只能覆蓋鄭州周邊地區(qū)，后來隨著規(guī)模擴(kuò)大，逐漸輻射到全省，現(xiàn)在的輻射半徑已經(jīng)能到鄰近各省，并且向內(nèi)蒙、甘肅等廣大西北地區(qū)延伸。之所以能輻射得那么遠(yuǎn)，一是因?yàn)猷嵵莳?dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，交通方便，物流通暢，極易吸引遠(yuǎn)方的商戶。二是和銀基這幾年

12、做大品牌有關(guān)，單體服裝商場(chǎng)在全國最大，年交易額突破100億元，總規(guī)模在全國居前三位，已經(jīng)樹立了良好的品牌形象。當(dāng)然還有一點(diǎn)，那就是周邊省份的服裝批發(fā)業(yè)發(fā)展較慢，沒有像銀基這么大規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)，以武漢為例，雖然漢正街比銀基更出名，但其服裝批發(fā)的規(guī)模并不比銀基大，而且漢正街又破又舊，無法和銀基的經(jīng)營環(huán)境相比。能把遠(yuǎn)方商戶吸引來的另一個(gè)重要原因，那就是現(xiàn)在普遍實(shí)行的買斷制所帶來的影響。比如說，銀基的商戶如果把某種品牌服飾在我國西北地區(qū)的代理權(quán)拿到手，那就等于把那里的客戶爭(zhēng)取了過來，因?yàn)橛泻贤募s束，他們不可能到其他地方拿貨，只有來這里。2.小商品市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)人力、土地成本低小商品作為大眾日常消費(fèi)品

13、，家家戶戶都需要，再加上其消費(fèi)周期短，所以市場(chǎng)極其廣闊。而且，雖然單件價(jià)格很低，但利潤空間卻不小，一般的商品都有20%到30%的利潤，有的甚至高達(dá)50%以上。研究溫州經(jīng)濟(jì)發(fā)展史會(huì)發(fā)現(xiàn)，溫州人就是靠小商品滾動(dòng)發(fā)展起來的。紐扣、拉鏈、針線等都是小商品，溫州人卻不因事小而不為，踏踏實(shí)實(shí)地將小商品辦成了大市場(chǎng)，由此帶動(dòng)了千家萬戶的小商品生產(chǎn)。在溫州人看來，小商品利潤雖小，卻涉及干家萬戶，利小背后是廣闊的大市場(chǎng)。 仍然是小商品，讓義烏這個(gè)10多年前還名不見經(jīng)傳的縣一級(jí)城市揚(yáng)名海內(nèi)外。做小生意賺大錢，這是義烏人最成功的“生意經(jīng)”。河南作為全國人口第一大省，老百姓收入在不斷提高本身就有強(qiáng)大的市場(chǎng)消化能力，對(duì)

14、周邊省份又有強(qiáng)大的輻射能力，所以說河南小商品市場(chǎng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有飽和，仍大有潛力可挖。因此，部分商戶打算取得自己的第一桶金之后，自己開廠，專門生產(chǎn)小商品。小商品技術(shù)門檻小高，投資門檻也不高，鄭州的土地、人力等成本也比較低，完成原始積累的他們，完全可以賺取制造環(huán)節(jié)更高的利潤。其實(shí)，小商品市場(chǎng)的本土制造已經(jīng)在悄悄萌芽，本土制造的崛起是必然的，目前已經(jīng)有一些技術(shù)含量相對(duì)不高的小商品如中國結(jié)等工藝品實(shí)現(xiàn)了本土制造。而以下實(shí)例也印證了商戶的認(rèn)知。在義烏，小商品經(jīng)營的成本越來越高。10平方米的攤位，一年租金最少要30萬元，運(yùn)營成本水漲船高至40萬元左右;勞動(dòng)力成本、物流成本、水電等能源成本均人幅度上升，很多工廠

15、都是“開二停四”，設(shè)備一周閑置四天左右。如此等等，已經(jīng)人大減弱了以價(jià)格低著稱的義烏小商品的核心競(jìng)爭(zhēng)力。江浙地區(qū)的危機(jī)正是河南的機(jī)遇，江浙的小商品市場(chǎng)向外轉(zhuǎn)移某必然的，承接這種轉(zhuǎn)移的地區(qū)必須符合一些條件，例如遠(yuǎn)離江浙的直接輻射，交通更為便捷，政府支持力度較大等。有一份調(diào)查顯示，以鄭州為中心，6小時(shí)車程的范圍內(nèi)，有6億人口，該區(qū)域小商品市場(chǎng)的流通總量占據(jù)了國內(nèi)市場(chǎng)70%的市場(chǎng)份額。還有一種說法是，每一個(gè)義烏小商品經(jīng)營者所擁有的客戶群中，至少有7個(gè)是北方市場(chǎng)的。如此巨大的市場(chǎng)，也成了吸引江浙生產(chǎn)廠家的重要祛碼。因此，中原國際小商品城在招商時(shí)，不僅招經(jīng)營戶，還把生產(chǎn)廠家作為重要的招商對(duì)象。 如此種種，

16、無不表明這樣一個(gè)發(fā)展趨勢(shì):小商品行業(yè)本土制造的春天也許快來了。而河南的老百姓在家門口享受更加質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的小商品的同時(shí)也將分享產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來的廣闊就業(yè)機(jī)會(huì)。（四）基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析1.宏觀交通狀況分析交通是城市商業(yè)布局、區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)的重要決定因素之，鄭州現(xiàn)代化交通體系的規(guī)劃和建設(shè)推動(dòng)火車站商圈進(jìn)行新一輪的革命和發(fā)展。在中國版圖上，鄭州居中的區(qū)位，是外向通達(dá)度較高的戰(zhàn)略通道，既可吸納集聚、吞吐輸出、四面輻射，又能承啟東西、貫通南北，有中國最大的陸路樞紐，京廣、隴海鐵路十字路口，連霍、京珠高速公路十字路口，徐州西安、北京武漢高速鐵路客運(yùn)專線十字路口，有亞洲最大的高速公路立交橋，黃河上最大的公路大橋，以鄭州

17、鐵路集裝箱貨運(yùn)中心站、鄭州國家十線公路物流港、鄭州國際航空保稅物流中心等重點(diǎn)物流項(xiàng)目為骨十的鐵路、公路、航空、信息四位一體的交通物流體系正在加緊建設(shè)中2.微觀交通狀況分析2009年6月6日，城市地鐵一號(hào)線建設(shè)啟動(dòng)，火車站作為地鐵一號(hào)線重要的停靠站點(diǎn)之一，對(duì)商圈內(nèi)業(yè)態(tài)的升級(jí)和商圈功能的擴(kuò)張?zhí)嵘哂兄匾囊饬x，零售功能對(duì)商圈內(nèi)任何一個(gè)市場(chǎng)都舉足輕重。加上一環(huán)(三環(huán)環(huán)線)兩橫(金水路、建設(shè)路一隴海路)一縱(沙口路-京廣路連接)的完善，勢(shì)必推動(dòng)商圈向更高層次的發(fā)展，尤其是京廣路與沙口路道路拓寬相連后，直接貫聯(lián)南三環(huán)和連霍高速，打通鄭州交通體系的任督二脈。此外，火車站西出站口的改造，使火車站商圈的業(yè)種、業(yè)態(tài)、配套服務(wù)體系更為齊全和完善，更能適應(yīng)未來商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。同時(shí)，火車站商圈的商貿(mào)流通也更為便捷，商圈地位會(huì)更加穩(wěn)固，對(duì)周邊省份和城市的輻射力也更大，對(duì)鄭州商貿(mào)中心城市的定位更具戰(zhàn)略意義。 最后，在鄭州市商業(yè)多點(diǎn)布局并已形成多個(gè)商業(yè)中心的今天，之所以還有巨量資金流向人車擁堵、地價(jià)昂貴且治安狀況不太好的火車站地區(qū)，自有其更深層次的原因。簡單地說，是由服裝批發(fā)的業(yè)態(tài)形式?jīng)Q