片區(qū)舊城改造項目國有土地上房屋征收補償安置方案

1、南寧亭子社區(qū)第二生活區(qū)（原廣西廣播電視設(shè)備廠）片區(qū)舊城改造項目國有土地上房屋征收補償安置方案根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃需要，為改善城市居民的居住環(huán)境，需對南寧亭子社區(qū)第二生活區(qū)（原廣西廣播電視設(shè)備廠）片區(qū)舊城改造項目范圍內(nèi)房屋實施征收。根據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例（國務(wù)院令第590號）及南寧市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法(南府發(fā)20126號）等有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合本項目實際情況，制定本方案。一、項目概況南寧亭子社區(qū)第二生活區(qū)（原廣西廣播電視設(shè)備廠）片區(qū)舊城改造項目位于南寧市星光大道45號。東與廣西建工集團(tuán)第一建筑工程有限公司相鄰，南至南寧市21中，北至廣西電網(wǎng)公司南寧供電局，土地級別分別為：工業(yè)三級

2、，住宅三級，商業(yè)三級。經(jīng)初步調(diào)查，項目用地總面積約15947平方米；被征收房屋面積約17022平方米，其中住宅面積9864平方米，非住宅面積約7158平方米；涉及被征收被征收人約185戶，被征收單位2個（具體數(shù)據(jù)以實際簽約為準(zhǔn)）。2、 房屋征收范圍星光大道：45、47號。上述房屋征收范圍內(nèi)的門牌以及所列門牌內(nèi)房屋、附屬物的具體界線，均以項目規(guī)劃藍(lán)線圖最終確定的范圍為準(zhǔn)。規(guī)劃藍(lán)線圖自公告之日起在項目實施地點張貼公布（張貼地點：星光大道45號、47號），相關(guān)單位或個人可以到南寧市江南區(qū)房屋和征地拆遷辦公室查詢。（地址：福建園33-1號，聯(lián)系方式三、房屋征收部門房屋征收部

3、門：南寧市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會，日常管理工作由南寧市國有土地房屋征收補償辦公室負(fù)責(zé)。征收實施單位：南寧市江南區(qū)人民政府。南寧市江南區(qū)人民政府受南寧市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的委托，承擔(dān)本項目房屋征收與補償?shù)木唧w工作。四、被征收房屋的評估（一）被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照國有土地上房屋征收評估辦法評估確定，以評估公司出具的分戶評估報告為準(zhǔn)。（二）房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選取由被征收人協(xié)商選定，在征收決定發(fā)布之日起15日內(nèi)協(xié)商不成的，由征收實施單位組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。（三）被征收人對評估結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核

4、評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向市房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。五、房屋征收的補償原則（一）房屋征收工作，按照先補償、后搬遷的原則進(jìn)行。房屋征收部門與被征收人應(yīng)當(dāng)訂立房屋征收補償安置協(xié)議。協(xié)議生效，按照征收補償協(xié)議約定的搬遷時間進(jìn)行搬遷。（二）被征收房屋價值的補償，不得低于征收公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋在區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、權(quán)利性質(zhì)等方面與被征收房屋相同或者相似的房地產(chǎn)；類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估時點與被征收房屋類似的房地產(chǎn)的市場價格，既包括了被征收房屋的價值，也包括了房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價值。（三）對手續(xù)不全、改變結(jié)構(gòu)

5、及用途的被征收房屋，由評估機構(gòu)按規(guī)定作出的分類評估報告作為補償依據(jù)。六、住宅房屋補償（一）為讓本項目改造范圍內(nèi)被征收人共享舊改成果，對居住在本項目改造范圍內(nèi)未進(jìn)行房改且配合房屋征收的的公房租戶，由征收實施單位統(tǒng)一組織收集材料后報市房改部門審核，符合條件的給予補辦房改手續(xù)。（二） 根據(jù)本項目情況，采取貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式。1、選擇貨幣補償（1）住宅房屋征收補償主要包括被征收房屋的價值補償（詳見分戶評估報告）、構(gòu)筑物的補償、搬遷補助、臨時安置補助費（9個月）、按時簽約獎勵（獎勵以戶為單位，私有房屋按房屋所有權(quán)證計，房屋共有權(quán)證合并計為一戶；直管公房和單位房屋承租戶按租賃憑證計）等補償。（2）選擇

6、貨幣補償?shù)谋徽魇杖?，符合購買拆遷安置小區(qū)房屋或者其他住房保障條件的，可按有關(guān)規(guī)定購買拆遷安置小區(qū)房屋等保障性住房，購買面積、價格等按我市相關(guān)政策執(zhí)行。（3）被征收人選擇貨幣補償并在房屋征收決定確定的簽約期限內(nèi)簽約，且放棄購買拆遷安置小區(qū)資格的，可以在被征收房屋分戶評估價格基礎(chǔ)上增加20%的貨幣補償。（4）被征收房屋為住宅房屋且用于出租的，搬遷費有約定的，從其約定；沒有約定的，支付給承租人。2、選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償主要包括被征收房屋的價值補償（詳見分戶評估報告）、構(gòu)筑物的補償、搬遷費的支付、產(chǎn)權(quán)調(diào)換臨時安置補助費、按時簽約獎勵（獎勵以戶為單位，私有房屋按房屋所有權(quán)證計，房屋共有權(quán)證合并計

7、為一戶；直管公房和單位房屋承租戶按租賃憑證計）等補償。 （1）征收住宅房屋時選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原則鼓勵原地回遷。（2）按照套內(nèi)面積1:1調(diào)換。調(diào)換房屋套內(nèi)面積超出被征收房屋套內(nèi)面積的部分應(yīng)結(jié)算差價，超出的面積在10平方米以內(nèi)（含10平方米）的部分，按照征收決定公布時本市上一年度經(jīng)濟(jì)適用房最低價結(jié)算差價；超出的面積在10平方米以上的部分，按照交房時房產(chǎn)部門近期公布的同地段類似商品房平均價格結(jié)算差價。拆遷安置房屋公攤面積與被征收房屋公攤面積差額部分不結(jié)算差價。房屋征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房建筑面積不足被征收房屋建筑面積或安置房屋套內(nèi)面積不足被征收房屋套內(nèi)面積的，不足部分按照被征收房屋價值標(biāo)準(zhǔn)或

8、安置房屋銷售價格，按就高原則給予被征收人貨幣補償。（3）被征收人選擇異地調(diào)換購買商品房安置的，按被征收房屋價值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值結(jié)清差價。（4）被征收人選擇產(chǎn)房屋征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋，權(quán)調(diào)換房屋的面積、樓層、朝向、房號，按照先簽約、先搬遷、先選房的原則進(jìn)行；同期簽約、同期搬遷的以抽簽、搖號等方式確定選房順序。（5）被征收房屋為住宅房屋且用于出租的，搬遷費有約定的，從其約定。沒有約定的，支付給承租人。七、非住宅房屋補償非住宅房屋征收補償主要包括被征收房屋的價值補償（詳見分戶評估報告）、構(gòu)筑物的補償、搬遷費的支付、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償、按時簽約獎勵（獎勵以戶為單位，私有房屋按房屋所有

9、權(quán)證計，房屋共有權(quán)證合并計為一戶）等。（一） 根據(jù)本項目情況，被征收房屋為飯?zhí)?、俱樂部、托兒所、招待所等非住宅用房原則上實行貨幣補償。（二） 被征收房屋為產(chǎn)權(quán)商鋪的，可選擇貨幣補償，也可選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換原則上按建筑面積1:1的比例回遷，超出部分按開盤時同類房屋市場售價結(jié)算。經(jīng)認(rèn)定為事實鋪面的，可根據(jù)不同年限按介于原用途評估價和商鋪評估價之間一定比例貨幣補償；或可在該項目新建商業(yè)設(shè)施3層或3層以上按建筑面積1:1的比例回遷，超出面積部分按市場售價結(jié)算。（三）非住宅房屋的停產(chǎn)停業(yè)補償費的歸屬，有約定的，從其約定。沒有約定的，支付給承租人。（四）非住宅房屋用于出租的，搬遷費有約定的，從其約定。

10、沒有約定的，支付給承租人。八、特困戶的補償安置（一）被拆遷人在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)他處無自有產(chǎn)權(quán)住房，且屬于五保戶、孤老、孤兒、孤殘者，或正享受民政部門核發(fā)的城鎮(zhèn)居民最低生活保障金，被拆遷人在拆遷行政裁決作出前提供相關(guān)證明的，原則上采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行補償安置，被拆遷房屋面積低于下列標(biāo)準(zhǔn)的，按下列標(biāo)準(zhǔn)安置： l、安置標(biāo)準(zhǔn)：l-2人戶45平方米，3人戶60平方米，4-5人戶70平方米，6-7人戶80平方米；8人戶以上100平方米。 2、差價結(jié)算方法： （1）安置房分戶評估總價超過被拆遷房屋貨幣補償金額的， 超過部分免收50%，其余50%差價款由被拆遷人支付給拆遷人。 （2）被拆遷房屋貨幣補償金額超過

11、安置房分戶評估總價的，超過部分由拆遷人支付給被拆遷人。3、應(yīng)安置人數(shù)的確定，以拆遷公告公布之日前在拆遷范圍內(nèi)的常住戶口計算。 （1）有下列情況之一的常住戶口人員，不計入應(yīng)安置人數(shù)： 他處另有產(chǎn)權(quán)住房的； 因入托、入學(xué)等原因，戶口報在拆遷范圍內(nèi)其親屬處的； 房屋承租人。 （2）有下列情況之一的非常住戶口人員，可計入應(yīng)安置人數(shù)： 原有常住戶口；已應(yīng)征入伍的現(xiàn)役軍人（不包括已在外地結(jié)婚的）；按規(guī)定戶口報在大、中專學(xué)校的學(xué)生和住在本市工作單位的海員、船員、野外勘測人員；未成年子女因入托、入學(xué)等原因，常住戶口不在其父母或監(jiān)護(hù)人處的；夫妻一方居住在拆遷范圍內(nèi)，另一方居住在拆遷范圍外，且他處無自有產(chǎn)權(quán)住房或

12、屬非租賃型保障住房承租戶的。（二）私有房屋所有權(quán)人在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)他處沒有正式住房的，所得的房屋拆遷補償款總額低于以上一年度本市經(jīng)濟(jì)適用住房銷售最低價購買建筑面積60平方米經(jīng)濟(jì)適用住房所需總價款的，由拆遷人補足至該總價款。被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的按拆遷人補足總價款與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評估價結(jié)算差價。上一年度本市經(jīng)濟(jì)適用住房銷售最低價，由市房產(chǎn)管理部門定期提供。 被拆遷人有房屋共有人的，在核算拆遷補償款時，合并計算補償款總額；被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處房屋的，在核算拆遷補償款時，合并計算補償款總額。 被拆遷人有下列情況之一的，視為本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)另有正式住房： l、本人或其配偶在拆遷范圍外的本市

13、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)擁有自有產(chǎn)權(quán)住房的； 2、本人或其配偶已在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)其它拆遷區(qū)域按本部分第（一）款規(guī)定得到拆遷補償?shù)?。九、?gòu)筑物補償、搬遷補助、臨時安置補償、停產(chǎn)停業(yè)補償構(gòu)筑物、搬遷費、臨時過渡費等補償按南寧市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法(南府發(fā)20126號）和南寧市城市房屋拆遷補償安置指導(dǎo)意見（南府發(fā)20114號）等有關(guān)文件規(guī)定計算。（一）圍墻（12墻或24墻）每平米按30元或50元補償；（二）水泥地面按厚度和埋設(shè)鋼筋等不同情況確定，厚度在0.1米至0.3米,分別按每平米30元80元補償；（三）住宅、非住宅房屋電話遷移費260元/部,有線電視安裝費340元/戶；（四）住宅、非住宅房屋寬

14、帶遷移費按實際安裝費用補償；（五）住宅、非住宅房屋空調(diào)遷移：窗式、壁掛式250元/臺；柜式 300元/臺；（六）住宅房屋搬遷誤工費每戶 500元/次（按兩次支付）；非住宅房屋搬遷誤工費每戶500元/次；（七）住宅、非住宅房屋房屋所有權(quán)辦證補助費：300元/證；（八）住宅搬遷費按每平方米每次10元進(jìn)行補償（按兩次支付）；（九）非住宅房屋的搬遷補助費（按土地級別計算）。非住宅或其他設(shè)備搬遷費按每平方米10元進(jìn)行補償，或以實際搬遷的貨物和設(shè)備拆裝、調(diào)試及運輸?shù)氖袌鰞r格費用標(biāo)準(zhǔn)給予補償；（十）實行貨幣補償?shù)呐R時安置補助費標(biāo)準(zhǔn)（按土地級別計算）住宅房屋臨時安置補助費12元/平方米月；鋪面給予6個月的停產(chǎn)

15、停業(yè)補助費，100元/平方米月；辦公用房給予12個月的停產(chǎn)停業(yè)補助費，14元/平方米月；工業(yè)用房給予12個月的停產(chǎn)停業(yè)補助費，10元/平方米月；其他用房給予6個月的停產(chǎn)停業(yè)補助費， 6元/平方米月。（十一）實施產(chǎn)權(quán)調(diào)換的臨時安置補助費標(biāo)準(zhǔn)被征收人自行安排周轉(zhuǎn)房的，在過渡期內(nèi)，臨時過渡補助費按12元/平方米月支付，征收人將產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅安置房交付被征收人之日起（以征收人通知辦理交房使用時間），再按過渡期最末月的標(biāo)準(zhǔn)支付給被征收人3個月的臨時安置補助費。十、房屋征收獎勵辦法被征收人積極配合調(diào)查登記，在規(guī)定的簽約期限內(nèi)簽訂房屋征收補償協(xié)議，并按協(xié)議約定的期限搬遷，將房屋交給征收人的，征收人給予搬遷獎

16、勵（獎勵以戶為單位，私有房屋按房屋所有權(quán)證計，房屋共有權(quán)證合并計為一戶）： （一）房屋分戶估價報告送達(dá)之日起十五日內(nèi)，獎勵10000元。 （二）房屋分戶估價報告送達(dá)之日起第十六日至第三十日內(nèi)，獎勵6000元。 （三）房屋分戶估價報告送達(dá)之日起第三十一日至第六十日內(nèi)，獎勵3000元。 （四）超過公告簽約期限簽約的不予獎勵。被拆征收人、房屋承租人對搬遷獎勵的歸屬有約定的，從其約定；無約定的，支付給房屋產(chǎn)權(quán)人。十一、審批手續(xù)不全、無房屋所有權(quán)證房屋的認(rèn)定及補償（一）未取得規(guī)劃、土地、建設(shè)批準(zhǔn)手續(xù)的房屋，不予補償。（二）2004年8月15日前建成的房改房、集資房、單位房和四層以下（含第四層）的私人自建

17、房，規(guī)劃、土地、建設(shè)批準(zhǔn)手續(xù)不齊全的，按該項目房屋分類評估價格的70%給予補償；2004年8月15日后建設(shè)的手續(xù)不全、無房屋所有權(quán)證的房屋不予補償。（三）規(guī)劃、土地、建設(shè)批準(zhǔn)手續(xù)齊全，但未取得房屋所有權(quán)證的，按該項目房屋分類評估價格的95%補償。（四）房屋建造年份的確認(rèn)1、提供政府部門出具的土地、規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)或相關(guān)年份的地籍（形）圖或航拍圖和規(guī)劃路網(wǎng)圖等確認(rèn)。 2、通過本款第1點無法確定建造年份的，由被征收房屋所在轄區(qū)政府（開發(fā)區(qū)管委會）組織本轄區(qū)內(nèi)的規(guī)劃、建設(shè)、國土、審計、監(jiān)察等部門確認(rèn)。（五）房屋建筑面積的確認(rèn)1、根據(jù)征收人和被征收人雙方認(rèn)可的丈量結(jié)果確認(rèn)。2、根據(jù)征收人或被征收人委托的

18、具有相應(yīng)資質(zhì)的房產(chǎn)測繪單位出具的測繪成果確認(rèn)。3、征收當(dāng)事人委托測繪的，應(yīng)在測繪前 5日通知對方當(dāng)事人到場，被征收人應(yīng)當(dāng)配合測繪人員入戶測繪。被征收人拒絕給予入戶測繪的，測繪單位對拒絕入戶測繪的情況進(jìn)行說明，并由被征收房屋所在地的街道辦事處或社區(qū)派員見證。造成被征收房屋建筑面積無法認(rèn)定的責(zé)任由被征收人承擔(dān)。十二、對改變用途房屋的補償（一）2004年1月1日前自行將已取得房屋所有權(quán)證的住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房，具有工商營業(yè)手續(xù)和稅務(wù)登記手續(xù)且正在作為經(jīng)營性用房使用的，按該項目相應(yīng)經(jīng)營性用房分類房屋評估價格的70%給予補償；缺稅務(wù)登記手續(xù)的，按60%給予補償。屬劃撥土地的，須按規(guī)定扣除土地使用權(quán)收

19、益或相當(dāng)于土地使用權(quán)收益的價款。（二）2004年1月1日后至房屋征收公告發(fā)布前自行將已取得房屋所有權(quán)證的住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，具有工商營業(yè)手續(xù)和稅務(wù)登記手續(xù)且正在作為經(jīng)營性用房使用的，按相應(yīng)經(jīng)營性用房補償標(biāo)準(zhǔn)一次性支付3個月的停產(chǎn)停業(yè)費，對被征收房屋仍按住宅標(biāo)準(zhǔn)給予補償。（三）改變房屋用途的時間由被征收人提供工商、稅務(wù)部門的有關(guān)資料及其它能證明改變用途時間的資料確定。被征收人拒不提供相關(guān)資料造成改變房屋用途的時間無法確認(rèn)的，相關(guān)責(zé)任由被征收人承擔(dān)。十三、關(guān)于改變結(jié)構(gòu)的房屋補償已取得房屋所有權(quán)證，經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)，但未辦理房屋所有權(quán)變更登記的住宅房屋，按變更后的房屋結(jié)構(gòu)給予補償； 200

20、4年1月1日前未經(jīng)批準(zhǔn)改變結(jié)構(gòu)的，按原結(jié)構(gòu)給予補償后，再按結(jié)構(gòu)變更后的房屋分類評估價格與原房屋分類評估價格之間的差價的 50增加補償。十四、房屋特殊裝修的補償被征收房屋特殊裝修超出評估標(biāo)準(zhǔn)的部分，由征收實施單位與被征收人協(xié)商補償，協(xié)商不成的可以通過評估確定。被征收人不愿協(xié)商或協(xié)商不成，又拒絕評估機構(gòu)入戶查勘評估的，相關(guān)責(zé)任由被征收人承擔(dān)。十五、房屋征收補償費用的支付方式征收雙方簽訂補償協(xié)議后，按協(xié)議約定支付征收補償費。被征收人為個人的，由其本人提供身份證在指定的銀行開戶，將征收補償費存入該賬戶，被征收人簽收銀行存折后到銀行領(lǐng)取補償費；被征收人為單位的，補償費通過銀行轉(zhuǎn)賬支付給被征收單位。十六、不當(dāng)行為不給予補償房屋征收相關(guān)公告發(fā)布后，房屋征收范圍內(nèi)的單位和個人不得新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補償費用的行為。違反規(guī)定實施的，不予補償。十七、被征收人的權(quán)利與義務(wù)（一）被征收人有義務(wù)提供房屋相關(guān)合法手續(xù)，配合征收實施單位做好手續(xù)不全房屋、附屬物等面積丈量，并在規(guī)定時間內(nèi)與征收人簽訂征收補償協(xié)議。（二）征收實施單位與被征收人簽訂房屋征收補償協(xié)議并支付補償費后，被征收人須將房