領(lǐng)秀公館房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書

1、領(lǐng)秀公館房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書第一部分 項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目所在區(qū)域簡(jiǎn)介：領(lǐng)秀公館地處昌北區(qū)，擁有得天獨(dú)厚的地理位置。領(lǐng)秀公館位于英雄經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)英雄大道和105國(guó)道交匯處。占地面積:13474平方米 ，建筑面積:33828平方米 ，總戶數(shù):311 ，6米挑高空間，上下雙層復(fù)式結(jié)構(gòu)，買一層送一層，這里物華天寶，人杰地靈。建區(qū)多年以來(lái)，全區(qū)廣大干部職工大力發(fā)揚(yáng)“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、苦干、爭(zhēng)先”的精神，抒豪情壯志，展強(qiáng)區(qū)宏圖，朝著建設(shè)“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、開放大區(qū)、文明城區(qū)”的宏偉目標(biāo)闊步前進(jìn)，奏響了“加快發(fā)展、富民強(qiáng)區(qū)”的時(shí)代強(qiáng)音。領(lǐng)秀公館擁有以上這些優(yōu)勢(shì)，其房產(chǎn)的開發(fā)前景是很可觀的。項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)特征：1、環(huán)

2、境分析:領(lǐng)袖公館位于昌北英雄經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)英雄大道和105國(guó)道交匯處。圖紅色為領(lǐng)秀公館領(lǐng)秀公館公交站點(diǎn)：210及517直達(dá)項(xiàng)目地（楓林岔道），并有118、137、131路公交車經(jīng)過(guò)等四通八達(dá)的交通路網(wǎng)。第二部分 領(lǐng)秀公館基本信息領(lǐng)秀公館擁有高標(biāo)準(zhǔn)地下車庫(kù)，全方位安全系統(tǒng)，讓您的愛駕也與您一同享受上峰生活。 小區(qū)周邊商圈繁榮，茂源超市、清華購(gòu)物中心、南理商業(yè)街、南齒農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等大型商業(yè)遍布周邊，五分鐘輕松享受四大時(shí)尚購(gòu)物圈。緊鄰龍湖小學(xué)、英雄小學(xué)等中小學(xué)以及南昌理工學(xué)院、江西財(cái)經(jīng)大學(xué)、江西農(nóng)業(yè)大學(xué)等高等學(xué)府及金牛醫(yī)院、南齒社區(qū)醫(yī)院，教育、醫(yī)保再無(wú)后顧之憂。210路及517路直達(dá)項(xiàng)目地（楓林岔道），并有

3、118路、137路、131路等公交車穿插而過(guò)，便捷交通，時(shí)尚生活。項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃有會(huì)所、商業(yè)、生活等齊全配套設(shè)施，讓您足不出小區(qū)，便可滿足各種生活所需。戶型設(shè)計(jì)居家舒適實(shí)用、現(xiàn)代精致細(xì)膩。住宅簡(jiǎn)潔、明亮。多種戶型選擇，充分滿足單身貴族、兩口之家、三代同堂等不同人群的居住需求。立面時(shí)尚簡(jiǎn)約，超大的樓間距與 270度弧形大落地觀景陽(yáng)臺(tái)相得益彰，超大空間，與藍(lán)天白云遙相呼應(yīng)，形成層次分明，豐富寬闊的至美視野。 在物業(yè)方面，項(xiàng)目聘用知名的物業(yè)公司，并從科技出發(fā)，以一系列高科技智能化安防設(shè)施，為業(yè)主的安全度與生活的舒適度筑起更堅(jiān)固的堡壘。 類型：住宅、公寓、商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目位置：英雄經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)英雄大道和105國(guó)

4、道交匯處 開盤時(shí)間：2013-1-5 入住時(shí)間：2013-05-31； 平均單價(jià)： 4000元/ 最低單價(jià)： 3770 元/ 最高單價(jià)： 4500 元/ 價(jià)格說(shuō)明：全款優(yōu)惠100元/平米,首付60%優(yōu)惠50元/平米物業(yè)費(fèi)：0.80-1.2元/平方米月 售樓處：南昌市英雄經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)英雄大道1號(hào)（英雄大道和105國(guó)道交匯處）開發(fā)商：江西力邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬區(qū)域： 南昌昌北綠化率： 33% 停車狀況：299裝修狀況：毛坯 竣工時(shí)間： 2012-12-121、周邊配置分析:內(nèi)部配套：項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套設(shè)施完善，有大型超市、餐飲、娛樂、休閑等配套設(shè)施，并規(guī)劃引進(jìn)全國(guó)知名的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店；物業(yè)服務(wù)：專業(yè)物

5、業(yè)管理公司提供如洗衣、送餐、票務(wù)代理、代租等酒店式式服務(wù)；景觀配套：休閑廣場(chǎng)一個(gè)；購(gòu)物：茂源超市、清華購(gòu)物中心、南理商業(yè)街、南齒農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等；銀行：浦發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行；教育：龍湖小學(xué)、英雄小學(xué)等中小學(xué)以及南昌理工學(xué)院、江西財(cái)經(jīng)大學(xué)、江西農(nóng)業(yè)大學(xué)等高等學(xué)府；醫(yī)療：金牛醫(yī)院、南齒社區(qū)醫(yī)院；停車位:299個(gè)，其中地上150個(gè)、地下149個(gè) 總數(shù)：299個(gè) 比例：150:299 地上車位：150個(gè) 地下車位：149個(gè)第二部分 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 一、調(diào)研分析 一、個(gè)人信息：1、您的年齡？a、 20歲以下 b、 21歲30歲 c、 31歲45歲 d、 46歲以上31122買房的人群年齡階段主要集中在2

6、0到30歲，大多是首次購(gòu)買，在此階段的原因主要是為了結(jié)婚需要，其次是在30歲到45歲居多，多數(shù)人屬于改善居住環(huán)境或滿足投資需求，此年齡階段的人收入較高，有足夠的支付能力。2、您家庭每月的收入： a、3000元以下b、30006000元c、60009000元d、9000元以上202131此數(shù)據(jù)中家庭收入3000元以下的占總?cè)藬?shù)的44%，3000元到6000元的占47%。說(shuō)明南昌市居民的收入主要出于中低水平，對(duì)購(gòu)房的壓力還是比較大的，但潛力特別大。3、你的家庭中學(xué)歷最高的是？a、博士或以上b、碩士c、本科d、高中e、初中f、小學(xué)1528821該題中本科學(xué)歷人群占到總?cè)藬?shù)的62%，表明人民的受教育程

7、度是較高，在購(gòu)房需求上偏理性，關(guān)注房產(chǎn)的動(dòng)向較敏感，傾向于一個(gè)較為安靜較有文化氛圍的社區(qū)條件。二、現(xiàn)在居住情況：4、你家庭里擁有的房產(chǎn)數(shù)？a、0套b、1套c、2套d、3套e、3套及以上827631數(shù)據(jù)顯示擁有1套房的人數(shù)占60%，因此對(duì)二次購(gòu)房以改善環(huán)境或投資的需求偏大；擁有兩套以上的占22%左右，購(gòu)房的需求很?。欢鴽]有房產(chǎn)的或者暫且租房的人數(shù)占18%，對(duì)購(gòu)房的需求較為強(qiáng)烈；因此說(shuō)明南昌市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求較為旺盛，產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的潛力巨大。5、您現(xiàn)在所居住的房屋里人口有a、2個(gè)或以下b、3個(gè)c、45個(gè)d、67個(gè)e、7個(gè)以上6231231數(shù)據(jù)中3個(gè)人以上的家庭居多，占到總?cè)藬?shù)的87%，因此在購(gòu)買的

8、戶型趨向于至少兩室一廳以上的。6、你居住在現(xiàn)在的房屋已經(jīng)有多久？a、1年或以下b、14年c、48年d、812年e、12年以上6167124數(shù)據(jù)顯示居住8年以下人群的比例為64%，而8年以上的人群比例為36%。7、您現(xiàn)在住哪一類戶型？a一室一廳b兩室一廳c、二室二廳d、三室一廳e、三室兩廳f四室一廳g、四室兩廳h、其他_1151182224上表中顯示60%左右的人群居住的是兩室一廳或者兩室兩廳的小戶型，因而他們的居住空間偏小。8、你現(xiàn)在住房建筑面積是多少？a、70以下b、71-90c、90-110d、120-1302201310數(shù)據(jù)顯示目前南昌人群的居住面積主要在71至90，其比例高達(dá)45%，可

9、見他們的居住面積還較小，還不夠理想。9、您現(xiàn)在住房的來(lái)源：a、商品房b、單位福利房c、自建房d、自租房27693 數(shù)據(jù)中60%的居民的現(xiàn)有房產(chǎn)來(lái)源于商品房，而單位福利和自建稍少，因此商品房的市場(chǎng)需求量大。 10、您獲得房產(chǎn)信息主要通過(guò)哪種渠道？a電視廣告b報(bào)紙廣告c廣播d戶外廣告e車身廣告f朋友介紹g路邊戶外媒體h其他_71416917通過(guò)此題可見南昌消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的了解主要通過(guò)報(bào)紙廣告，所占比例為31%，其次朋友介紹的占20%，電視廣告占15%，戶外等其他廣告占34%。因此在房產(chǎn)信息發(fā)布和宣傳上應(yīng)該主要依靠報(bào)紙廣告和消費(fèi)者的口碑傳播。11、對(duì)您現(xiàn)在居住的環(huán)境是否滿意？a、非常滿意b、比較滿意c

10、、一般d、比較不滿意e、非常不滿意423144三、將來(lái)購(gòu)房意愿：12、 您近期是否購(gòu)買住宅？a、暫不買房b、半年內(nèi)購(gòu)買c、一年內(nèi)購(gòu)買d、三年內(nèi)購(gòu)買242415數(shù)據(jù)中雖然暫不買房的人數(shù)占53%，但短期內(nèi)打算購(gòu)房的人數(shù)也占47%，因此短期內(nèi)購(gòu)房的的比例還是占有相當(dāng)比重的，所以市場(chǎng)需求較大。13、 您近期購(gòu)買住宅的目的是什么？a、結(jié)婚b、自購(gòu)居住c、饋贈(zèng)子女d、投資e、解決住房需求f、改善居住環(huán)境g、投資自住皆可6136686數(shù)據(jù)顯示在購(gòu)房用途中，結(jié)婚的比例為13%，用于改善自身居住環(huán)境的為60%，用于投資或其他用途的占27%。說(shuō)明更多的是用于改善環(huán)境，而用于投資或年輕消費(fèi)者偏少，可見對(duì)住房有著強(qiáng)烈

11、需求的主要是青年消費(fèi)者和中年消費(fèi)者。14、您打算購(gòu)買的戶型是a、一室一廳一廚一衛(wèi)b、二室二廳一廚一衛(wèi)c、二室二廳一廚二衛(wèi)d、三室二廳一廚一衛(wèi)e、三室二廳一廚二衛(wèi)f、四室二廳一廚二衛(wèi)g、其他69414732數(shù)據(jù)顯示絕大部分人群傾向于購(gòu)買三室兩廳戶型的住房，其中比例占到31%左右，而且其他人群也偏向于購(gòu)買兩廳的戶型。說(shuō)明目前人們對(duì)客廳的面積的要求較高。15、您想購(gòu)買的住宅面積為多少平米？a、60m2以下b、60-90m2c、90-120m2d、120-150m2e、150-200m2f、200m2以上2220165居民現(xiàn)有住房面積與理想住房面積對(duì)比圖表數(shù)據(jù)顯示購(gòu)買90到150m2的住房面積的占總?cè)?/p>

12、數(shù)的80%。再次說(shuō)明目前消費(fèi)者對(duì)中、大戶型的住房的需求量大。16、你理想的客廳是多大面積？a、16-20b、21-30c、31-40d41-504201011數(shù)據(jù)顯 示67%的消費(fèi)者都渴望有30m2左右的客廳，另外25%的人還希望客廳的面積大至40m2及其以上?？梢娙藗儗?duì)客廳面積的要求越來(lái)越大。17、你理想的臥室是多大面積？a、8-10b、11-15c、16-20d、20-25110277數(shù)據(jù)顯示對(duì)臥室面積要求在16至20m2的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的60%，而16%的人甚至希望面積在20以上?？梢娙藗兌枷胗幸粋€(gè)較為寬敞明亮的臥室環(huán)境。18、您希望小區(qū)內(nèi)有哪些配套設(shè)施？請(qǐng)您按照優(yōu)先順序選出四項(xiàng)（ ）a網(wǎng)

13、線b.電話線c.智能化管理d.中心花園e.運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所f.停車場(chǎng)g.休閑會(huì)所h.超市i.游泳池j.健身器材k.有線電視259621212021285516上表中近50%人都要求在小區(qū)內(nèi)有網(wǎng)線、中心花園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、停車場(chǎng)、休閑會(huì)所和超市，說(shuō)明隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)休閑娛樂和健康越來(lái)越關(guān)注，伴隨汽車的普及，停車場(chǎng)也成了目前人們購(gòu)房一個(gè)重要的考慮因素。 19、您希望小區(qū)周邊有哪些配套設(shè)施？請(qǐng)按照優(yōu)先順序選出四項(xiàng)（ ）a.公園b.學(xué)校c.超市d.菜場(chǎng)e休閑游樂場(chǎng)所f.車站g.醫(yī)院h.賓館i.飯店273626291782517此表中80%的調(diào)查者要求在小區(qū)的周邊有學(xué)校，另外50%左右的還都要求擁有公

14、園、超市、菜場(chǎng)、醫(yī)院、休閑娛樂場(chǎng)所等基礎(chǔ)設(shè)施。可見人們?cè)谖镔|(zhì)生活得到豐富以后，更加注重精神文化的需求，以及更多的考慮子女教育問(wèn)題以及家人的醫(yī)療健康。20、住房面積已定的情況下，您愿意選擇的廳房比例？a、客飯廳越大越好，主人房及一般睡房夠用便可22b主人房及一般睡房應(yīng)寬敞舒適些，客飯廳夠用便可13c、衛(wèi)生間和廚房夠用即可8d、衛(wèi)生間和廚房要盡量大2數(shù)據(jù)顯示一半的人群希望在保證臥室足夠的條件下，客廳盡量大，其次也有30%的人群覺得在保證客廳足夠的情況下，臥室盡量大些。以此可見客廳和臥室的大小是人們購(gòu)房時(shí)較為關(guān)注的主要兩方面。四、希望的購(gòu)買方式：21、您能夠接受的住宅總價(jià)是多少萬(wàn)元？a、30萬(wàn)元以內(nèi)

15、b、30-50萬(wàn)元c、50-70萬(wàn)元d、70-100萬(wàn)元e、100萬(wàn)以上f、只要房子滿意，價(jià)格無(wú)所謂71414631該表中62%的人覺得能夠接受的住房總價(jià)為50萬(wàn)元左右，22%的人為100萬(wàn)元及其以上，而也有16%的人只能接受的總價(jià)在30萬(wàn)元以下。通過(guò)對(duì)比表明南昌地區(qū)人們能承受房?jī)r(jià)普遍偏中低水平，不過(guò)也有相當(dāng)一部分具有對(duì)高價(jià)房的支付能力。22、 您比較傾向的付款方式是什么？a、利用家庭儲(chǔ)蓄一次性付款b、向親戚、朋友借款后一次性付款c、銀行按揭d、商業(yè)、公積金組合貸款123219此表顯示接近50%的人比較傾向采用銀行按揭的方式進(jìn)行付款。說(shuō)明隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的消費(fèi)心理也逐漸發(fā)生改變，因

16、此對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展具有重要刺激作用，不過(guò)也有一部分人還是喜歡傳統(tǒng)的一手交貨一手付款的方式。23、 您在購(gòu)房時(shí)如需銀行貸款，您能夠接受的每月還款金額是多少元？a1000元以下b、1001-2000元c、2001-3000元d3001-4000元e4001-5000元f、5001元以上720963表中人們對(duì)銀行按揭方式的月還款額在2000元以下的占到了60%，其中16%的還在1000元以下，表明南昌地區(qū)居民的收入水平還是比較低。五、您對(duì)在園中園附近建設(shè)住宅區(qū)的看法：24、您認(rèn)為如果要在領(lǐng)秀公館附近建住宅區(qū)最吸引您的地方將是？a、環(huán)境好，近水樓臺(tái)先得月 15 b遠(yuǎn)離市區(qū)的喧囂，一種靜謐 20 c、臨近眾

17、多高校，文化熏陶4d、政府發(fā)展趨勢(shì)，投資需求 5 e、臨近高速公路 g、其他_1數(shù)據(jù)表明差不多45%的居民在購(gòu)房意愿上喜歡比較靜謐，遠(yuǎn)離喧鬧的地方，有33%的更愿意購(gòu)買環(huán)境好傍水的區(qū)域。說(shuō)明郊區(qū)依山傍水的優(yōu)美地方日益成為購(gòu)房者的首選。25、您希望在這里購(gòu)買到什么的住宅類型？a、高層住宅（15層以上）1 b、小高層住宅（815層）20 c、多層住宅（7層以內(nèi)有電梯 7 d、多層住宅（7層以內(nèi)）無(wú)電梯 12 e、聯(lián)排別墅 4 g、其他_1數(shù)據(jù)顯示大部分人比較傾向購(gòu)買小高層住宅和多層住宅，其中傾向小高層的占44%，多層的占42%.說(shuō)明在南昌地區(qū)，小高層和多層住宅受到了人們的普遍的追捧。26、您要是在

18、這里買房的話，最大的顧慮將是什么？a、遠(yuǎn)離市區(qū)，工作不方便b、孩子的上學(xué)問(wèn)題c、基礎(chǔ)設(shè)施建立不完善e、臨近河流，不安全f、房?jī)r(jià)g、其他_7208271從上表中可以看出人們購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的是孩子上學(xué)的問(wèn)題，此因素占到44%，而住房與工作地點(diǎn)的遠(yuǎn)近，小區(qū)內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度，以及房?jī)r(jià)也是幾個(gè)比較重要的考慮因素，它們分別占到了16%、18%、16%?？梢娙藗?cè)谫?gòu)房時(shí)，不僅關(guān)注房子本身的質(zhì)量，而且更為關(guān)注住房周邊的環(huán)境，尤其是孩子的上學(xué)問(wèn)題。27、請(qǐng)您為在領(lǐng)秀公館附近建設(shè)住宅區(qū)提出其他建議_交通問(wèn)題 完善基礎(chǔ)設(shè)施（6） 偏遠(yuǎn) 居住面積盡量大些，居住環(huán)境盡量好些 考慮城市總體規(guī)劃布局 安全因素 要靜謐，

19、健康設(shè)施，安全設(shè)施 保持好環(huán)境 基礎(chǔ)設(shè)施尚未完善 提高安全措施（2）28、請(qǐng)您為在領(lǐng)秀公館附近建設(shè)住宅區(qū)的創(chuàng)意打分_708970809070808080808575857585757380808085 通過(guò)對(duì)調(diào)查問(wèn)卷的回收、整理和分析，我們得出了一下幾點(diǎn)結(jié)論：（一）首先，在消費(fèi)者個(gè)人信息方面，購(gòu)房的主要群體為學(xué)歷較高的中青年（年齡在20歲至45歲之間，以本科學(xué)歷居多），他們的家庭收入來(lái)源較廣， 購(gòu)房的需求迫切和潛力巨大。因此他們是房產(chǎn)項(xiàng)目的主要目標(biāo)群體。（二）、以上目標(biāo)群體的家庭人員基本較多，而住房面積較小，而且他們的房產(chǎn)來(lái)源主要是商品房，也再次說(shuō)明他們對(duì)住房的需求是比較旺盛的。（三）、該部分

20、群體獲取房產(chǎn)信息的渠道主要是報(bào)紙廣告，戶外廣告以及朋友的介紹等，因此我們?cè)诜慨a(chǎn)的宣傳和推廣方面應(yīng)側(cè)重報(bào)紙和顯眼的戶外廣告，還要與顧客建立和保持良好的關(guān)系，通過(guò)已有的顧客進(jìn)行口碑傳播。從而可以節(jié)約我們的營(yíng)銷成本，進(jìn)一步提高我公司的美好形象。（四）、在對(duì)戶型要求上，絕大多數(shù)人傾向于購(gòu)買三室一廳及其以上的大戶型住房，而且他們對(duì)客廳和臥室面積大小的要求比較高。另外小高層和多層住宅風(fēng)格備受消費(fèi)者的追捧，所以我們項(xiàng)目應(yīng)側(cè)重于開發(fā)大戶型的和小高層或多層住宅。（五）、人、在購(gòu)房時(shí)不僅考慮住房質(zhì)量及大小問(wèn)題，而且更多的關(guān)注小區(qū)內(nèi)外的配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量（這更大程度上決定著消費(fèi)者的購(gòu)買行為）。因而我們?cè)陂_發(fā)項(xiàng)目時(shí)要

21、著重保護(hù)環(huán)境，完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施，如：中心花園，停車場(chǎng)，學(xué)校，休閑和健身場(chǎng)所，完善的安保系統(tǒng)和醫(yī)療設(shè)施。（六）、在此群體的支付方式和能力上，大部分人傾向于采用銀行按揭方式購(gòu)買，這也是當(dāng)前流行的消費(fèi)方式，整符合了此群體的基本特征。我們的房產(chǎn)開發(fā)上要盡大程度的符合他們充滿活力和激情的個(gè)性特征。（七）、從調(diào)查數(shù)據(jù)中顯示，絕大多數(shù)人是比較認(rèn)可我們的房產(chǎn)項(xiàng)目，雖然我們項(xiàng)目有著得天獨(dú)厚的人文、地理優(yōu)勢(shì)（毗鄰三所高校，石家莊的生態(tài)開發(fā)區(qū)），但是他們也有著一定的顧慮，如：河流的水質(zhì)，小孩安全及上學(xué)問(wèn)題，離工作地點(diǎn)較遠(yuǎn)等。因此，我們因做好環(huán)境保護(hù)和協(xié)調(diào)完善各類設(shè)施等相關(guān)工作，同時(shí)爭(zhēng)取政府的扶持開發(fā)力度，最大限度

22、減少消費(fèi)者的后顧之憂，提高消費(fèi)者的滿意度。第三部分 項(xiàng)目綜合定位一、項(xiàng)目客戶定位首先，在消費(fèi)者個(gè)人信息方面，購(gòu)房的主要群體為學(xué)歷較高的中青年（年齡在20歲至45歲之間，以本科學(xué)歷居多），他們的家庭收入來(lái)源較廣， 購(gòu)房的需求迫切和潛力巨大。因此他們是房產(chǎn)項(xiàng)目的主要目標(biāo)群體。以上目標(biāo)群體的家庭人員基本較多，而住房面積較小，而且他們的房產(chǎn)來(lái)源主要是商品房，也再次說(shuō)明他們對(duì)住房的需求是比較旺盛的。雖然暫不買房的人數(shù)占53%，但短期內(nèi)打算購(gòu)房的人數(shù)也占47%，因此短期內(nèi)購(gòu)房的需求也不容忽視。結(jié)合上目標(biāo)顧客的盤點(diǎn)，我們將目標(biāo)客戶鎖定如下：青年人（21-30歲）中年人（31-45歲）改善居住環(huán)境投資改善居住

23、環(huán)境投資個(gè)人基本特征學(xué)歷高，收入來(lái)源廣，住房面積小學(xué)歷高，收入高，家庭成員少家庭收入高，住房環(huán)境不佳學(xué)歷高，收入高，善于投資需求面積120-150m290-120m290-120m2120-150m2信息渠道網(wǎng)絡(luò)，朋友介紹戶外廣告，營(yíng)銷活動(dòng)電視廣告，報(bào)紙朋友介紹三、項(xiàng)目形象定位通過(guò)之前對(duì)外部宏觀環(huán)境的分析，發(fā)現(xiàn)南昌未來(lái)幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大體上是以文化底蘊(yùn)雄厚的正定為主方向，而我公司的項(xiàng)目剛好位于該主流方向上。并且房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示：在購(gòu)房用途中，結(jié)婚的比例為13%，用于改善自身居住環(huán)境的為60%，用于投資或其他用途的占27%。說(shuō)明更多的是用于改善環(huán)境。80%的調(diào)查者要求在小區(qū)的周邊有學(xué)校，另外

24、50%左右的還都要求擁有公園、超市、菜場(chǎng)、醫(yī)院、休閑娛樂場(chǎng)所等基礎(chǔ)設(shè)施。可見人們?cè)谖镔|(zhì)生活得到豐富以后，更加注重精神文化的需求，以及更多的考慮子女教育問(wèn)題以及家人的醫(yī)療健康。在購(gòu)房時(shí)不僅考慮住房質(zhì)量及大小問(wèn)題，而且更多的關(guān)注小區(qū)內(nèi)外的配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量（這更大程度上決定著消費(fèi)者的購(gòu)買行為）。因而我們?cè)陂_發(fā)項(xiàng)目時(shí)要著重保護(hù)環(huán)境，完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施，如：中心花園，停車場(chǎng)，學(xué)校，休閑和健身場(chǎng)所，完善的安保系統(tǒng)和醫(yī)療設(shè)施。大約45%的居民在購(gòu)房意愿上喜歡比較靜謐，遠(yuǎn)離喧鬧的地方，有33%的更愿意購(gòu)買環(huán)境好傍水的區(qū)域。說(shuō)明郊區(qū)依山傍水的優(yōu)美地方日益成為購(gòu)房者的首選。結(jié)合上述分析研究，我們的項(xiàng)目形象定位如

25、下：（一）產(chǎn)品本身的特性：未來(lái)經(jīng)濟(jì)商務(wù)核心區(qū)新華區(qū)最具活力的板塊頂級(jí)品質(zhì)品牌開放商和服務(wù)團(tuán)隊(duì)（二）相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)：空間優(yōu)勢(shì)、節(jié)能優(yōu)勢(shì)生態(tài)空間，空中花園高端物業(yè)形象（三）產(chǎn)品帶給用戶的利益和價(jià)值：舒適的居住空間穩(wěn)定的投資回報(bào)四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位結(jié)合當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)、地段、朝向、戶型、景觀、交通、升值潛力、周邊同質(zhì)樓盤價(jià)格、現(xiàn)時(shí)政策等等。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位采取以市場(chǎng)比較法為主，同時(shí)參照需求價(jià)格定位的方法?？傮w說(shuō)來(lái)，南昌-昌北-評(píng)估價(jià)在4000元到4500元每平米。項(xiàng)目位置圖示：五、項(xiàng)目戶型定位戶型定位是否準(zhǔn)確、戶型設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理是事關(guān)項(xiàng)目成敗極為關(guān)鍵的因素。戶型即建筑的室內(nèi)空間間隔，需要考慮整體建筑結(jié)構(gòu)

26、、建筑承重及水、電、氣、熱、光纖等管網(wǎng)線路布置，因而是一個(gè)建筑技術(shù)問(wèn)題，完全是建筑設(shè)計(jì)師的事。 其實(shí)不然。戶型是實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者居家生活的基本要素，是滿足“舒適性”的首要前提，只有滿足了消費(fèi)者需求的技術(shù)才有意義，只有滿足了消費(fèi)者的戶型才能確保項(xiàng)目銷售暢旺，因此戶型設(shè)計(jì)首先是市場(chǎng)問(wèn)題，其次才是技術(shù)問(wèn)題。1、 戶型類別配置。是以三房二廳二衛(wèi)以上大戶型為主還是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶為主？一房、二房、三房、四房、五房、復(fù)（躍層）式等分別應(yīng)占多少比例2、 戶型面積設(shè)定。3、 戶型類別分布。位置最好的地方設(shè)置總價(jià)最高的戶型、位置最差的地方設(shè)置總價(jià)最低的戶型，是決定各類戶型在項(xiàng)目中位置分布的基本原則4、戶型功能配

27、置。幾個(gè)衛(wèi)生間？幾個(gè)陽(yáng)臺(tái)？廚房是開放式還是傳統(tǒng)的封閉式？要不要工人（保姆）房？要不要設(shè)置一個(gè)雜物間？要不要設(shè)飄（凸）窗？等等問(wèn)題也應(yīng)站在市場(chǎng)角度、從項(xiàng)目整體定位的高度來(lái)審視而不應(yīng)由設(shè)計(jì)師依據(jù)站在技術(shù)角度、單純從建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)。有兩個(gè)以上衛(wèi)生間的房子、衛(wèi)生間能通風(fēng)采光的房子、廚房連著小陽(yáng)臺(tái)的房子、客廳（餐廳）兩頭都有大落地陽(yáng)臺(tái)的房子都被設(shè)計(jì)出來(lái)了。一套好的戶型，必須做到以下幾個(gè)分開： 1、動(dòng)靜分開。客廳、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來(lái)人往，活動(dòng)頻繁，如此一個(gè)家才有生氣、有活力，而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，因此應(yīng)將它們嚴(yán)格分開，確保休息的人能安心休息，要走動(dòng)娛樂的人可以放心

28、活動(dòng)。 2、公私分開。家庭生活的私秘性必須得到充分的尊重與保護(hù)，不能讓訪客在進(jìn)門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無(wú)余。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進(jìn)行區(qū)位分離，而且應(yīng)注意各房間門的方向。 3、主次分開。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質(zhì)量邁上臺(tái)階的體現(xiàn)。為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應(yīng)朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應(yīng)單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房略有距離分隔。如設(shè)有工人（保姆）房，則又應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。 4、干濕分開。也即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。

29、一套好的戶型，必須做好“通”、“透”工作。 如果客餐廳相連，最好能有開放式陽(yáng)臺(tái)與大玻璃窗遙相呼應(yīng)，既能保證客廳的采光充分，春、夏天的“穿堂風(fēng)”更是一種極為舒服的享受。 廚房當(dāng)然也應(yīng)有良好的采光、通風(fēng)條件，悶在一角的廚房將時(shí)不時(shí)降低下廚人的工作熱情，影響一家人的食欲。 衛(wèi)生間不應(yīng)臟兮兮、臭哄哄，它不應(yīng)成為天然的藏污納垢、繁殖細(xì)菌的場(chǎng)所，它也應(yīng)該有良好的通風(fēng)透光條件，應(yīng)該窗明幾靜，無(wú)異味，不長(zhǎng)霉。 臥室，自然更不能成為黑屋暗房了。 一套好的戶型，應(yīng)安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽(yáng)光能照耀房間，如有不便之處，則首先滿足的應(yīng)是客廳與主臥。 當(dāng)小區(qū)周邊有著極為突出的景觀時(shí)，戶型設(shè)計(jì)可能會(huì)打破傳

30、統(tǒng)朝向布局而以景觀為中心，這時(shí)首要的也是安排客廳與主臥朝向景觀。 好的戶型中廚房應(yīng)遠(yuǎn)離臥室，以杜絕油煙污染。而衛(wèi)生間則應(yīng)靠近臥室以方便家人。 好的戶型中供水、排污、電、煤氣、供熱、光纖等管網(wǎng)布線應(yīng)盡量集中，既方便業(yè)主裝修，又方便維修檢查，還節(jié)省材料。客廳的設(shè)計(jì)要素中，包括開間、進(jìn)深、陽(yáng)臺(tái)、窗、門的數(shù)量、門的朝向、餐廳的聯(lián)接、玄關(guān)等。復(fù)式住宅面積一般都很大，動(dòng)輒200以上?！?02”號(hào)房和“602”號(hào)房通過(guò)一座戶內(nèi)樓梯連結(jié)為一套（當(dāng)然也可以是更多層）而“錯(cuò)層式”則是平面戶型與復(fù)式戶型之間的折衷主義者。它并沒有兩個(gè)完全不同的平面，而是通過(guò)將同一層面中的部分抬高一米半米二房是做70還是100？三房是

31、做100還是130？數(shù)據(jù)中3個(gè)人以上的家庭居多，占到總?cè)藬?shù)的87%，因此在購(gòu)買的戶型趨向于至少兩室一廳以上的。上表中顯示60%左右的人群居住的是兩室一廳或者兩室兩廳的小戶型，因而他們的居住空間偏小。數(shù)據(jù)顯示目前南昌人群的居住面積主要在71至90，其比例高達(dá)45%，可見他們的居住面積還較小，還不夠理想。數(shù)據(jù)顯示絕大部分人群傾向于購(gòu)買三室兩廳戶型的住房，其中比例占到31%左右，而且其他人群也偏向于購(gòu)買兩廳的戶型。說(shuō)明目前人們對(duì)客廳的面積的要求較高。據(jù)顯示購(gòu)買90到150m2的住房面積的占總?cè)藬?shù)的80%。再次說(shuō)明目前消費(fèi)者對(duì)中、大戶型的住房的需求量大。示67%的消費(fèi)者都渴望有30m2左右的客廳，另外

32、25%的人還希望客廳的面積大至40m2及其以上?？梢娙藗儗?duì)客廳面積的要求越來(lái)越大。據(jù)顯示一半的人群希望在保證臥室足夠的條件下，客廳盡量大，其次也有30%的人群覺得在保證客廳足夠的情況下，臥室盡量大些。以此可見客廳和臥室的大小是人們購(gòu)房時(shí)較為關(guān)注的主要兩方面。數(shù)據(jù)顯示大部分人比較傾向購(gòu)買小高層住宅和多層住宅，其中傾向小高層的占44%，多層的占42%.說(shuō)明在南昌地區(qū)，小高層和多層住宅受到了人們的普遍的追捧。在對(duì)戶型要求上，絕大多數(shù)人傾向于購(gòu)買三室一廳及其以上的大戶型住房，而且他們對(duì)客廳和臥室面積大小的要求比較高。另外小高層和多層住宅風(fēng)格備受消費(fèi)者的追捧，所以我們項(xiàng)目應(yīng)側(cè)重于開發(fā)大戶型的和小高層或多

33、層住宅。五、建筑風(fēng)格和外立面設(shè)計(jì)建議1、 建筑風(fēng)格采用園林建筑風(fēng)格為主流的形式，富有詩(shī)意和個(gè)性，線條流暢。依山傍水，公園中的家。出門就是公園，望眼就是綠草青青，河水潺潺，靜謐安逸舒適的環(huán)境，使您仿佛置身與世外桃源。2、 外立面設(shè)計(jì)外立面設(shè)計(jì)要與小區(qū)環(huán)境相協(xié)，外墻色調(diào)要求避免使用刺眼的顏色，如紅色等，可以淺黃、乳白搭配為主，盡力融建筑與景區(qū)，與園區(qū)相協(xié)調(diào)一、項(xiàng)目廣告媒體選擇及發(fā)布策略（一）媒體選擇：江南都市報(bào)：a普通版，周一70200；南昌晚報(bào)：封底彩色，65000；南昌廣播交通頻道：路況冠名，整點(diǎn)播出，全天12次，10萬(wàn)/月；戶外：車體、公交站牌、樓盤工地周遍廣告、橫幅、街道旗；另外還有樓書、

34、宣傳折頁(yè)等。（二）發(fā)布策略1“縱”的方面就“縱”的方面要考慮的自身因素而言，一個(gè)完整的廣告周期由籌備期、公開期、強(qiáng)銷期和持續(xù)期這四個(gè)部分組成。在廣告的籌備期，廣告媒體的安排以戶外媒體和印刷媒體為主，售樓處的搭建，樣板房的建設(shè)，看板的制作以及大量的海報(bào)、說(shuō)明書的定稿印刷等等。進(jìn)入廣告的公開期和強(qiáng)銷期，廣告媒體的安排漸漸轉(zhuǎn)向以報(bào)刊媒體為主。戶外媒體和印刷媒體此時(shí)已經(jīng)制作完工。到了廣告的持續(xù)期，各類廣告媒體的投放開始偃旗息鼓，銷售上的廣告宣傳只是依靠前期的一些剩余的戶外媒體和印刷媒體來(lái)維持，廣告計(jì)劃也接近尾聲。2“橫”的方面廣告媒體在“橫”的方面的安排，其實(shí)也貫穿于廣告周期的四個(gè)階段，且于產(chǎn)品強(qiáng)銷期的要求特別高。聽覺視覺的多重刺激，將在最大限度上挖掘和引導(dǎo)目標(biāo)客源，以配合業(yè)務(wù)人員的推廣行為，創(chuàng)造最佳的銷售業(yè)績(jī)。取得土地時(shí)的宣傳這時(shí)的宣傳主要側(cè)重于讓準(zhǔn)客戶們了解在力邦房地產(chǎn)開發(fā)公司已獲批土地進(jìn)行住宅建設(shè)，讓準(zhǔn)客戶們?cè)谶x擇適合自己意愿中地理位置的地盤有個(gè)心理準(zhǔn)備，并在其購(gòu)房計(jì)劃中占有一席之地，形成拭目以待的效果。建設(shè)期的廣告宣傳該階段的廣告宣傳關(guān)鍵在于制造賣點(diǎn)，所以應(yīng)注意總體規(guī)劃模型及樣板房的制作，把整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃藍(lán)圖展現(xiàn)給來(lái)訪的客戶。同時(shí)，宜在報(bào)紙上大力