小區(qū)公建配套用房權(quán)屬辨析

1、小區(qū)公建配套用房權(quán)屬辨析作者 姚志剛 律師 杭州某房地產(chǎn)開發(fā)商z公司開發(fā)的別墅已經(jīng)全部銷售完畢，業(yè)主也已經(jīng)入伙。z公司將小區(qū)唯一的公建配套設(shè)施小區(qū)會館的部分房屋申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證，并登報出售。由此引發(fā)矛盾，業(yè)主委員會將房管局告上法庭，要求撤銷房管局核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。經(jīng)區(qū)、市兩級法院審理，業(yè)主委員會在行政訴訟中敗訴。2004年6月，業(yè)主委員會又向杭州市中級人民法院提起民事訴訟，要求確認房管局核發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋之產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有。原告的主要理由為：小區(qū)會館屬于公建配套設(shè)施(已經(jīng)得到行政判決的確認)，與小區(qū)別墅同時規(guī)劃、設(shè)計、建造，已經(jīng)列入小區(qū)開發(fā)成本，業(yè)主支付的房價中包含了小區(qū)配套用房的價格，故認為會館應(yīng)當屬

2、于全體業(yè)主共有。目前該案由杭州市中級人民法院審理，估計近期將作出判決。 我們作為被告開發(fā)商的代理人，參加了訴訟。通過對相關(guān)材料的審查，結(jié)合有關(guān)法律法規(guī)，我們認為，會館作為小區(qū)配套用房，權(quán)屬并不當然歸全體業(yè)主所有，理由如下： 一、小區(qū)公建配套房屋權(quán)屬全部歸業(yè)主所有，不符合立法本意，也不符合實際情況。 現(xiàn)有的法律法規(guī)對小區(qū)公建配套用房的權(quán)屬沒有明確規(guī)定。 國務(wù)院頒布的物業(yè)管理條例第38條規(guī)定，“物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途?！钡?7條規(guī)定，“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。”第50條第一

3、款規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途?！?從上述規(guī)定可以看出，業(yè)主享有物業(yè)管理用房屋的所有權(quán)和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)，但沒有明確除上述內(nèi)容以外的公共建設(shè)配套用房的所有權(quán)。 杭州市物業(yè)管理條例作為地方性法規(guī)，第三十四條、第五十七條，對此有所涉及。杭州市物業(yè)管理條例第三十四條規(guī)定“建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付使用辦理房屋產(chǎn)權(quán)證之前，提供房屋總建筑面積3的物業(yè)管理辦公用房和公共活動用房，以及總建筑面積4的商業(yè)用房，由市、縣（市）物業(yè)管理部門代為接收。社區(qū)居民委員會的用房，按國家規(guī)定另行配置。物業(yè)管理辦公用房、公共活動用房和商業(yè)用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域的全體

4、業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。具體位置應(yīng)在辦理物業(yè)銷售（預售）證之前予以確定?！?從第三十四條的規(guī)定可以看出，第一，開發(fā)商應(yīng)當提供7的配套用房。如果所有公建配套房屋均屬于業(yè)主的話，那么條例就應(yīng)當規(guī)定所有的公建配套均屬于業(yè)主所有，而且公建配套用房不得少于房屋總建筑面積的7。但是，條例沒有作如此規(guī)定，而是僅僅規(guī)定了7屬于業(yè)主。因此，從立法本意可以推斷，超過7部分的房屋所有權(quán)應(yīng)當屬于開發(fā)商。第二，從該條第二款規(guī)定來看，7的配套用房應(yīng)當在辦理物業(yè)銷售（預售）證之前予以確定。結(jié)合實踐，在領(lǐng)取商品房預售許可證之前，配套用房已經(jīng)確定。故預售證允許銷售的房屋中不包括配套用房。換句話說，只要是預售證銷售范

5、圍內(nèi)的房屋，肯定不是配套用房。第三，從項目驗收、房屋辦證的前提條件來看，配套房屋必須得到房屋管理部門的確認，實踐中房屋管理部門以杭州市物業(yè)維修基金和用房繳交確認單的形式予以確認。換個角度講，如果所有公建配套房屋均屬于業(yè)主的話，那么配套的學校、環(huán)衛(wèi)、郵電等用房均屬于業(yè)主所有，那結(jié)果顯然就很荒謬了。杭州市物業(yè)管理條例第五十七條對于由全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備這兩個概念作出了界定，這兩者中均未包括小區(qū)會館。縱觀該條例，明確屬于全體業(yè)主共有的共有部位是：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天

6、井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位。共有設(shè)施是：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾通道、垃圾箱（房）、電視天線、電梯、照明燈具、建筑智能系統(tǒng)、避雷裝置、消防器具、防盜門、郵政信箱、娛樂設(shè)施等設(shè)施設(shè)備。 由此可見，只要配套房屋未在杭州市物業(yè)維修基金和用房繳交確認單用房認定范圍，而在預售證許可銷售范圍，就屬于開發(fā)商所有，是能夠辦理出獨立的所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。 二、配套用房的權(quán)屬與開發(fā)成本是否分攤的沒有必然的關(guān)聯(lián)。 業(yè)主主張配套用房的開發(fā)費用已經(jīng)計入業(yè)主購買房屋的價格之中，即由全體業(yè)主分攤了配套用房的開發(fā)成本。我們認為，這種

7、觀點本身不能成立，也缺乏有效的證據(jù)來證明。 浙江省商品房住宅價格構(gòu)成及價格行為規(guī)范第五條第二款第三項規(guī)定，“非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預算項目的公共停車庫（棚）、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運站、圍墻等建設(shè)費用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開發(fā)項目負擔的費用”。該規(guī)定明確了非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費是可以計入房價，所針對的是非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費，對其他配套用房開發(fā)費用是否可以計入房價未作規(guī)定。 我們認為，上述規(guī)范是計劃經(jīng)濟的時代產(chǎn)物，與現(xiàn)實已經(jīng)有很大距離。作為自由定價、全部市場化的別墅銷售，實質(zhì)上不存在成本如何計算、如何分攤的問題，而是

8、存在開發(fā)商是否盈利、利潤是多是少的問題。因此，配套用房的開發(fā)費用是否攤?cè)氤杀?，對案件爭議的解決沒有實質(zhì)性意義。同時，業(yè)主與開發(fā)商均很難舉證說明開發(fā)費用是如何分攤。 三、開發(fā)商交足7的物業(yè)用房后，對于剩余公建配套用房，享有所有權(quán)。 對于公建配套用房，在開發(fā)商交足7后，剩余房屋所有權(quán)是否屬于全體業(yè)主所有，現(xiàn)有法律、法規(guī)未明確規(guī)定。因此，應(yīng)當按照法學的基本原理和法律的基本精神來處理該問題，也就是要按照“誰投資，誰受益”的原則來處理。顯然，開發(fā)商是房屋的開發(fā)建設(shè)單位，是投資者，理應(yīng)享有所有權(quán)。在行政訴訟中，杭州市房管局將訟爭房屋所有權(quán)登記在被告名下的行政行為，已經(jīng)得到杭州市中級人民法院終審判決的確認，予以維持。我們認為，行政終審判決確認維持的行政行為屬于房屋的初始登記，沒有法律、法規(guī)的明確規(guī)定，沒有產(chǎn)權(quán)人開發(fā)商轉(zhuǎn)讓、贈送房屋的承諾，配套用房的權(quán)屬不能改變。初始登記是房屋所有權(quán)取得方式的一種，但初始登記并不影響所有權(quán)的屬性，即初始登記反映的權(quán)利仍然是所有權(quán)。 綜上，