房地產開與管理(8可行性研究)課件

1、房地產開發(fā)與管理(8可行性研究)1 房地產開發(fā)與管理房地產開發(fā)與管理 8 8 可行性研究可行性研究 房地產開發(fā)與管理(8可行性研究)2 8.1 可行性的定義 8.2 可行性研究概述 8.3 初步設計 8.4 建造成本和全部成本的初步估算 8.5 貸款人與投資者 房地產開發(fā)與管理(8可行性研究)3 8.6 建筑許可和其他政府管理 8.7 價值報告和正式可行性評估 8.8 風險資本 8.9 風險控制技術 8.10 案例研究 房地產開發(fā)與管理(8可行性研究)4 8.1 可行性的定義 “可行性”最好的定義是一位著名房地產教育學家詹姆 斯格里克普在其1972年的經典論文“可行性研究的合理 方法”中提出的

2、，格里克普給出的定義是：“當房地產項 目分析時認為，一個項目詳細的具體計劃在特定約束和有 限資源的條件下，具有滿足特定目標的合理的可能性，那 么房地產項目就具有可行性?！?房地產開發(fā)與管理(8可行性研究)5 8.2 可行性研究概述 可行性研究是正式闡述一個項目是否可行的工作。除了圖、 照片、摘要之外，一個典型的可行性研究還應該包括結論、 市場研究、初步設計、成本估算、融資來源和條款、項目 與政府的關系和價值估算。 房地產開發(fā)與管理(8可行性研究)6 一個可行性研究報告內容 基本部分： 摘要； 地圖； 場地照片； 效果圖； 市場研究所得出的項目價值模型； 成本預算用造價手冊測算加上承包商提供的估

3、價； 進度安排 人員安排 房地產開發(fā)與管理(8可行性研究)7 可行報告關鍵的分析點 項目的創(chuàng)意和目標市場； 目標市場的仔細描述和列舉； 找出可比項目（競爭項目）的主要特征、功能和優(yōu)點； 把上述資料組合到折現(xiàn)現(xiàn)金流模型中； 進行敏感性分析，對項目的各個關鍵決策進行評價，從可 行到最優(yōu)； 對風險的描述，提供適當的風險控制方法； 基于所有項目參與者的角度評價項目的可行性。 房地產開發(fā)與管理(8可行性研究)8 8.3 初步設計 初步設計是展示建筑的外觀、可租售面積、停車場、HVAC 系統(tǒng)等重要的建筑特征。 房地產開發(fā)與管理(8可行性研究)9 8.4 建造成本和全部成本的初步估算 項目的建造成本包括土地

4、成本、基礎設施建造成本和主體 工程建造成本。 房地產開發(fā)與管理(8可行性研究)10 一個典型的成本估算內容(A) 土地成本 場地開發(fā)成本 設計費 n建筑設計 n其他工程設計 施工成本 n按分部分項工程 n按人工和材料 各種許可證 融資費用 n長期貸款保證金 n建設貸款利息 n建設貸款費用 房地產開發(fā)與管理(8可行性研究)11 一個典型的成本估算內容(B) 市場營銷費用 n市場推廣費用 n廣告 n租賃傭金 n代理費 運營準備費 稅收及其他法律費用 會計成本 現(xiàn)場監(jiān)理費用 管理費 不可預見費 開發(fā)費 房地產開發(fā)與管理(8可行性研究)12 8.5 貸款人與投資者 貸款人與投資者預測項目的償債比率、貸

5、款價值比，估計項目在特定 市場上的長期保值能力。 房地產開發(fā)與管理(8可行性研究)13 8.6 建筑許可和其他政府管理 政府部門是項目開發(fā)的最重要的參與者，項目所需的各種建筑許可證 由政府部門頒發(fā)。 有的開發(fā)商通過和政府合作開發(fā)公用/私營項目，來搞好與政府之間 的關系。 房地產開發(fā)與管理(8可行性研究)14 8.7 價值報告和正式可行性評估 市場研究的結論是對項目的出租或出售情況的估計，它預測項目的租 金售價、出租出售率和出租出售時間，以及相應的費用。 房地產開發(fā)與管理(8可行性研究)15 8.8 風險資本 對于這類大型項目，應該把項目創(chuàng)意細化之后到開始施工之間的這段 時間是為風險投資階段。這一階段的資金投入是充滿風險的，因為在 這一時期，項目僅僅從一個創(chuàng)意開始，他的規(guī)模和價值是未知的，它 能否實現(xiàn)也是未知的。 房地產開發(fā)與管理(8可行性研究)16 8.9 風險控制技術 1.可行性研究 2.融資安排 3.讓項目管理、市場營銷和施工方面的專業(yè)人員以及政府官員證實地視察和檢驗 建筑設計 4.開發(fā)商必須檢查項目所需的設備和市政公用設施是否完善 5.在考慮項目的基礎設施建設成本時，開發(fā)商不只是考慮如何獲得建設許可證， 還要機智地提出“城市對這部