2017年北京房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析試題

1、百度文庫讓每個(gè)人平等地捉升口我2017年北京房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析試丿12本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一.單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題 ）1、產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的基礎(chǔ)是_。A. 土地稀缺B. 城市化進(jìn)程快C. 投機(jī)需求膨脹D. 過度放貸2、個(gè)人住房貸款比例不高于所購房屋價(jià)款或評(píng)估價(jià)值的_%。A. 60B. 70C. 80D. 903、下列不屬于控制性詳細(xì)規(guī)劃作用的是。A：控制性詳細(xì)規(guī)劃起著承上啟下的作用B：控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市規(guī)劃管理的依據(jù)和城市建設(shè)的引導(dǎo)C：控制性詳細(xì)規(guī)劃是對(duì)小范圉

2、內(nèi)城市開發(fā)建設(shè)活動(dòng)進(jìn)行總平面布局和空間立 體組織D：控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市政策的載體E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、建筑物內(nèi)可出租面積與總建筑面積之比稱為A. 空置率B. 有效面積系數(shù)C. 建筑密度D. 建筑容積率5、招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)發(fā)布。A：招標(biāo)公告B：招標(biāo)通知C：招標(biāo)意見D：招標(biāo)公示E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章6、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有名以上持有資 格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員。A： 1B： 2C： 3D： 4E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章7、下列表述中不正確的是（）。百度文庫讓每個(gè)人平等地捉升口我A. 在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)方法將影

3、響估價(jià)結(jié)果B. 在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果C在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)口的將影響估價(jià)結(jié)果D. 在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果8、某承租人的基礎(chǔ)租金為15萬元/月，其營業(yè)額的8%作為百分比租金，如果其 在一個(gè)月內(nèi)的營業(yè)額為250萬元，則其應(yīng)支付的租金為（）萬元。A. 20B. 21C. 35D. 509、估價(jià)人員通過市場(chǎng)調(diào)查獲知，某地區(qū)20032006年普通商品住宅平均價(jià)格水 平分別為4682元/ m 4887元/nf, 5037元/nf，5192元/nf。若采用平均 增減量法測(cè)算，該地區(qū)普通商品住宅2008年的價(jià)格為元/耐。A： 5362B： 5347C： 5532

4、D： 5563E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、某家庭以住房抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年， 年利率為6%,以每月2500元等額還款。該家庭于笫9年年初一次性償還貸款本 金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的 月等額還款額為（）元。A.B.C.D.11、投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析和兩部分工作。A. 可行性研究B. 項(xiàng)的財(cái)務(wù)分析C. 前期工作D. 市場(chǎng)調(diào)研12、某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù) 計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%,年運(yùn)營費(fèi)用50 萬元。U前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)

5、酬率為5%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%,則該 商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于_萬元。A. 536B. 549C. 557D. 81613、下列關(guān)于城市規(guī)劃實(shí)施控制，表述錯(cuò)誤的是。A：城市規(guī)劃實(shí)施控制是為了落實(shí)城市規(guī)劃的具體實(shí)施而采取的城市規(guī)劃建設(shè) 管理的運(yùn)作方式B：未確定規(guī)劃條件的地塊，可以出讓國有土地使用權(quán)C：城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中擅自改 23百度文庫讓每個(gè)人平等地捉升口我變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件D：規(guī)劃條件未納入國有土地使用權(quán)出讓合同的，該國有土地使用權(quán)出讓合同 無效E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、原建設(shè)部城市房屋拆遷佔(zhàn)價(jià)指導(dǎo)意見

6、規(guī)定，估價(jià)專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到 申請(qǐng)之日起日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的佔(zhàn)價(jià)依據(jù)、佔(zhàn)價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法 選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問題出具書面鑒定意見。A： 5B： 7C： 10D： 15E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章15、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。A. 同時(shí)B. 隨之C. 不能D. 權(quán)利人確定是否16、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值不適用求取。A：市場(chǎng)法B：成本法C：收益法D：長期趨勢(shì)法E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格17、根據(jù)權(quán)利的作用，以下民事權(quán)利屬于形成權(quán)的是A. 物權(quán)B. 知識(shí)產(chǎn)權(quán)C-人身權(quán)D.撤銷權(quán)18、已知某房地產(chǎn)剩余使用年限

7、為35年，在報(bào)酬率為10%的情況下，房地產(chǎn)價(jià) 格為4500元/m若報(bào)酬率為8%,剩余使用壽命延長至40年，該房地產(chǎn)的價(jià) 格為。A： 4451 元 / m2B： 4500 元 / m2C： 4549 元 / nfD： 5821 元 / 耐E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、我國口前的一年期銀行存款利率為知 經(jīng)測(cè)算，寫字樓市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資 市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為，整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為8%,則寫字樓的預(yù)期收益率 為一A. %B. %C. %D. %20、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理必須堅(jiān)持屬地管理原則，即只能山負(fù)責(zé)所轄區(qū)范圍內(nèi) 33百度文庫讓每個(gè)人平等地捉升口我的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理工作。A. 國家房地產(chǎn)管理局B.

8、 國家土地管理局C. 市、縣土地管理部門D. 市、縣房地產(chǎn)管理部門21、下列哪種房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型A. 出租的房地產(chǎn)B. 自用的房地產(chǎn)C. 餐飲的房地產(chǎn)D. 營業(yè)的房地產(chǎn)22、下列關(guān)于拍賣保留價(jià)規(guī)則的表述中，正確的是A. 保留價(jià)屬于拍賣的必備條件，無保留價(jià)拍賣的情況是沒有的B. 保留價(jià)是表面上所體現(xiàn)的價(jià)格，而是一種權(quán)利義務(wù)的制衡點(diǎn)，用來防止利 益的過分傾斜C. 委托人擁有保留價(jià)的確定權(quán)D. 保留價(jià)不可公開23、將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于的工作。A. 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段B. 前期工作階段C. 建設(shè)階段D. 租售階段24、某宗土地面積1000

9、0m2, 土地單位價(jià)格800元/m2,最高容積率為2,固定 費(fèi)用400萬元，單位建筑面積建安成本為1500元，管理費(fèi)、貸款利息、稅費(fèi)等 其他成本費(fèi)用為建安成本的20%,銷售價(jià)格為3000/m2,則該項(xiàng)LI的盈虧平衡點(diǎn) 銷售量為_m2。A. 10000B. 12000C. 180000D. 1500025、耕地占用稅的il稅依據(jù)是納稅人面積。A. 經(jīng)批準(zhǔn)占用的耕地B經(jīng)批準(zhǔn)占用的土地C. 實(shí)際占用的耕地D. 實(shí)際占用的建設(shè)用地二.多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符 合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 分）1、是指?jìng)€(gè)人之間相互以貨幣或?qū)嵨?/p>

10、提供的信用。A消費(fèi)信用B. 個(gè)人信用C. 民間信用D. 相互信用2、拆除租賃房屋，對(duì)于出租人與承租人達(dá)不成協(xié)議的，應(yīng)。A： III拆遷人對(duì)房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，山所有人對(duì)承租人進(jìn)行安置B：山拆遷人對(duì)房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，對(duì)承租人進(jìn)行安置45百度文庫讓每個(gè)人平等地捉升口我C：實(shí)行貨幣補(bǔ)償，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋撤銷租賃協(xié)議D：實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換E：被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議3、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師未按規(guī)定辦理變更注冊(cè)仍執(zhí)業(yè)的，應(yīng)限期改正，逾期不改 正的，可處以元以下的罰款。A： 1000B： 5000C： 10000D： 30000E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)H進(jìn)

11、行可行性研究的口的是A. 可行性研究過程就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)口的決策過程B. 提高房地產(chǎn)開發(fā)的收益能力C實(shí)現(xiàn)項(xiàng)L1決策的科學(xué)化管理D.降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本5、在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣主要取決于A. 物業(yè)的交通通達(dá)程度B停車的便利程度C物業(yè)的周圉環(huán)境D.物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度6、以下這些權(quán)利中，屬于他物權(quán)的有_。A. 使用權(quán)B. 租賃權(quán)C. 地役權(quán)D. 所有權(quán)E. 抵押權(quán)7、功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值 的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有等。A. 意外破壞的損毀B. 市場(chǎng)供給的過量C. 建筑設(shè)計(jì)的缺陷D. 人們消費(fèi)觀念的改變E. 周圍環(huán)境條件的惡

12、化8、各類房屋的殘值率一般為A. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)3%B. 磚木結(jié)構(gòu)一等6%C. 磚混結(jié)構(gòu)一等0%D. 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)0%9、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中損益表用以計(jì)算（）等評(píng)價(jià)指標(biāo)。A. 成本利潤率B. 投資利潤率C. 資本金利潤率D. 資本金凈利潤率E. 資產(chǎn)負(fù)債率56百度文庫讓每個(gè)人平等地捉升口我10、中華人民共和國物權(quán)法規(guī)定房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有。A：抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償B：抵押權(quán)人直接向人民法院提起訴訟C：抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人 民法院拍賣抵押房地產(chǎn)D：按合同約定將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人E：抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)

13、方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人 民法院變賣抵押房地產(chǎn)11、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式包括A. 按物業(yè)面積B. 包干制C. 按物業(yè)價(jià)值比例D. 酬金制E. 薪金制12、固體廢物按廢物的形狀可分為。A：塊狀廢物B：泥狀廢物（污泥）C：顆粒狀廢物D：粉狀廢物E：固體的廢物13、當(dāng)投資者準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)投資時(shí)，很重視對(duì)房地產(chǎn)所處宏觀的研究。A. 區(qū)位B. 環(huán)境C. 政策D. 文化14、某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元, 其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10%、期限為10年.按年等額還款的抵押貸 款。如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益

14、（不 考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報(bào)率為。A： 10%B： %C： %D： %E：借款合同15、物業(yè)管理?xiàng)l例確定的基本制度包括A. 業(yè)主大會(huì)制度B. 業(yè)主公約制度C. 住宅小區(qū)治安管理制度D. 住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收制度E. 住房專項(xiàng)維修資金制度16、房地產(chǎn)投資項(xiàng)LI經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資清償能力指標(biāo)的 是。A：借款償還期B：償債備付率67百度文庫讓每個(gè)人平等地捉升口我C：流動(dòng)比率D：利息備付率E：內(nèi)部收益率17、以下房地產(chǎn)中是基于租賃收入測(cè)算凈收益的有。A：影劇院B：普通住宅C：倉庫D：停車場(chǎng)E：汽車加油站18、制定物業(yè)管理計(jì)劃的租金方案和出租策略時(shí)應(yīng)做到。（2008年試題）A：

15、物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本B：只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實(shí)施C：租金確定應(yīng)考慮業(yè)主希望的投資回報(bào)率D：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，應(yīng)充分考慮同類物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系E：利用已有類似岀租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的修正19、長期趨勢(shì)法除了用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格，還可用于。A：假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的預(yù)測(cè)B：收益殺中未來租金、運(yùn)營費(fèi)用的預(yù)測(cè)C：成本法中對(duì)先前發(fā)生費(fèi)用的正確性的校核D：市場(chǎng)比較法中對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整E：某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的填補(bǔ)20、假設(shè)某類住宅的價(jià)格從3000元/m2下降到2800 7C/m2,其需求量從900套 上升到1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為_。A.B.C.D.21、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)LI可行性研究報(bào)告時(shí)，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī) 劃設(shè)計(jì)方案選擇的是A. 項(xiàng)口的交通組織規(guī)劃B. 項(xiàng)口構(gòu)成及平面布置C. 項(xiàng)目的建筑規(guī)劃D. 城市土地利用規(guī)劃22、按照最新政策，房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)， 不得超過年。A： 1B： 2C： 3D： 5E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、若較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮A. 通