第四章 建筑物及在建工程評估

1、第四章 建筑物及 在建工程評估 n房地產(chǎn)評估概述 n建筑物及其分類 n建筑物的評估 n在建工程的評估 房地產(chǎn)評估概述 n概念與特性 1、概念 （1）廣義 土地及土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ) 設(shè)施、水和礦藏等自然資源 （2）狹義（地產(chǎn)房產(chǎn)） 土地及土地上的永久性建筑物和由它 們衍生出來的所有權(quán)；地產(chǎn)和房產(chǎn)綜合體 房地產(chǎn)評估概述 2、特性 房地產(chǎn)空間位置的固定性（區(qū)域性） 房地產(chǎn)的流動非實體的流動，而是房 地產(chǎn)權(quán)益的流動（交易的權(quán)益性） 房地產(chǎn)使用的長期性和持續(xù)性 房屋：較長的耐用年限 土地：永續(xù)利用（我國為有償有期限 使用，但期限較長） 房地產(chǎn)評估概述 房地產(chǎn)經(jīng)濟地理位置（區(qū)位）的可變性 房地產(chǎn)的

2、個別性 表現(xiàn)在：自然條件、社會經(jīng)濟條件和 實體特征等方面存在或多或少的差異 定律：沒有完全一樣的兩宗房地產(chǎn) 房地產(chǎn)單位價值較大 房地產(chǎn)價值受政策環(huán)境等因素影響明顯 房地產(chǎn)評估概述 房地產(chǎn)的保值、增值特性 來源于土地的不可再生性和社會經(jīng)濟 發(fā)展、人口不斷增長對房地產(chǎn)需求的持續(xù) 擴張之間長期矛盾運動的結(jié)果 房地產(chǎn)投資的高風險性 主要表現(xiàn)為：資金需求量巨大、位置 固定用途改變不易、生產(chǎn)周期較長、不可 抗力影響明顯 房地產(chǎn)評估概述 n房地產(chǎn)的價值與價格的關(guān)系 1、房地產(chǎn)的價值是價格形成的基礎(chǔ)，在資 產(chǎn)評估中房地產(chǎn)的評估結(jié)果即反映其價值 v房地產(chǎn)的價值在評估活動中是一種專業(yè) 判斷（價值判斷）結(jié)果 2、房

3、地產(chǎn)的價格是價值的貨幣表現(xiàn)，是房 地產(chǎn)經(jīng)濟價值的反映 v房地產(chǎn)的價格由市場供求狀況決定 房地產(chǎn)評估概述 n房地產(chǎn)價格的種類 1、按房地產(chǎn)的實物形態(tài)劃分 （1）土地價格：在我國包括 基準地價政府對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地 域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別 評估、測算的土地使用權(quán)平均價格，是分用途 的土地使用權(quán)區(qū)域平均價格 標定地價政府根據(jù)需要評估的正常地產(chǎn) 市場中具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價格 房地產(chǎn)評估概述 （2）建筑物價格 （3）房地產(chǎn)價格：即房地合一價格 2、按房地產(chǎn)價格的形成方式劃分 （1）市場交易價格：包括 公平市場價格 非公平市場價格 （2）評估價格對房地產(chǎn)價值的估計， 對市場交

4、易價格的模擬，包括： 房地產(chǎn)評估概述 基準地價 標定地價 房屋重置價格：在一定的時間基準點上，在 現(xiàn)時建筑及裝修材料價格和人工費用標準基礎(chǔ) 上，采用新的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重 新建造與原建筑物在結(jié)構(gòu)、功能、效用上相同 的建筑物所需的支出 交易底價：土地使用權(quán)出讓底價、轉(zhuǎn)讓 底價、抵押底價、招標底價、拍賣底價 房地產(chǎn)評估概述 房屋拆遷補償價格 課稅價格：政府為課征有關(guān)房地產(chǎn)稅而評估 的作為課稅基礎(chǔ)的價格 3、按房地產(chǎn)的交易方式劃分（針對土地） （1）拍賣價格：適用于競爭性、盈利性強 的房地產(chǎn)項目供地 （2）招標價格：適用于重大城建項目用地 （3）協(xié)議價格：適用于市政、公益、福利、 基礎(chǔ)設(shè)施

5、項目供地 房地產(chǎn)評估概述 4、按房地產(chǎn)的權(quán)屬性質(zhì)劃分 （1）所有權(quán)價格 v房價房屋所有權(quán)價格 （2）使用權(quán)價格 v地價土地使用權(quán)價格 （3）轉(zhuǎn)讓價格 轉(zhuǎn)讓對象：所有權(quán)或使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓方式：包括買賣、繼承、贈與 轉(zhuǎn)讓要求：房地合一原則 房地產(chǎn)評估概述 （4）抵押價格：包括房地產(chǎn)抵押價格和土 地使用權(quán)抵押價格 （5）擔保價格 （6）租賃價格：實質(zhì)上是使用權(quán)零星出讓 所形成的價格 5、按房地產(chǎn)價格的計量方式劃分 （1）總價：包括房地產(chǎn)總價、土地總價、 建筑物總價 房地產(chǎn)評估概述 （2）單價：包括房地單價、土地單價、建 筑物單價 房地產(chǎn)總價房地單價 建筑面積 土地總價土地單價 土地面積 建筑物總價建筑物

6、單價建筑面積 （3）樓面地價：分攤到每單位建筑面積上 的土地價格 樓面地價土地總價/建筑面積 樓面地價土地單價/容積率 其中：容積率建筑面積/土地面積 房地產(chǎn)評估概述 n房地產(chǎn)評估的原則 1、合法原則（） 產(chǎn)權(quán)合法 使用合法 處分（處置）合法 評估結(jié)果合法、合規(guī) 2、最有效使用原則 以房地產(chǎn)的最有效使用為前提 合乎城市 規(guī)劃要求 房地產(chǎn)評估概述 3、替代原則 同一市場中具有相同使用價值和質(zhì)量 的房地產(chǎn)其價格應(yīng)趨于一致 4、評估期日原則 以特定時點所反映的市場狀況為據(jù) 5、公平原則 站在公正、客觀的立場（非參與交易 某一方的立場）上加以判斷 房地產(chǎn)評估概述 6、其他原則：供求原則、房地合一原則、

7、 預(yù)測原則、綜合分析原則 建筑物及其分類 n建筑物的總體分類 1、房屋 能夠遮風避雨并供人們居住、工作、 娛樂等各種活動的場所 2、構(gòu)筑物 人們通常不能直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生 活活動的場所及其他人工構(gòu)筑的物體 建筑物及其分類 n其他分類 序號序號分類標準分類標準具體類型具體類型 1使用功能工業(yè)建筑、民用建筑、農(nóng)業(yè)建筑 2建筑高度 低層建筑、多層建筑、中高層建筑、 高層建筑、超高層建筑 3 房屋結(jié)構(gòu)所使用 的材料 木結(jié)構(gòu)、磚石結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、 鋼結(jié)構(gòu)、索模結(jié)構(gòu) 4 房屋承重結(jié)構(gòu)的 形式 墻承重機構(gòu)、排架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、 剪力墻結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、筒 體結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu) 5產(chǎn)權(quán)公產(chǎn)、

8、單位產(chǎn)權(quán)、私人產(chǎn)權(quán) 建筑物的評估 n影響建筑物價值的因素 1、基本因素造價 建筑安裝工程費用 （設(shè)備、工器具購置費用） 工程建設(shè)其他費用 預(yù)備費 貸款利息 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（暫停征收） 建筑物的評估 2、其他因素 經(jīng)濟地理因素：區(qū)域、區(qū)位 環(huán)境因素 房屋裝修標準 房屋設(shè)備 房屋附屬設(shè)施 樓層和朝向 房屋的磨損和完好程度 建筑物的評估 用途 產(chǎn)權(quán)及其完整性 n建筑物評估的特性 1、建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約 v多數(shù)情況下，只能以被評估建筑物的剩 余經(jīng)濟壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限 間的較低值為準來評估建筑物的價值 2、單獨評估地上建筑物一般采用成本法 建筑物的評估 3、建筑物評估應(yīng)該

9、在適法的前提下進行 n房屋建筑物現(xiàn)場勘察 預(yù)先安排勘察日程、路線、具體內(nèi)容 做好勘察對象的重點分類 攜帶建筑總平面圖及其他圖紙、文字資 料，與資產(chǎn)評估登記表對照勘察 做好現(xiàn)場勘察記錄及咨詢筆錄，完善簽 字、確認手續(xù) 建筑物的評估 認真對待必需的現(xiàn)場丈量、檢測工作， 必要時組織專業(yè)機構(gòu)進行相關(guān)鑒定工作 核查并收集完整的房屋產(chǎn)權(quán)證書及其他 能證明房產(chǎn)歸屬的文件資料、產(chǎn)權(quán)變更 的相關(guān)材料 必要時應(yīng)調(diào)閱建筑工程預(yù)（結(jié)）算資料、 工程決算審計報告、工程竣工驗收報告、 固定資產(chǎn)移交手續(xù)等有關(guān)工程建設(shè)檔案 并復印留存 建筑物的評估 n建筑物評估的成本法 通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的現(xiàn) 時完全重置成本，在扣

10、減由于各種損耗因 素（有形損耗和無形損耗）造成的貶值以 后，得出建筑物的評估值 建筑物 評估值 建筑物 重置成本 實體性 貶值 功能性 貶值 經(jīng)濟性 貶值 建筑物的評估 1、建筑物重置成本的構(gòu)成 （1）土地取得費用 土地出讓金 征地拆遷及各種補償費用 （2）前期工程費 規(guī)劃和可行性研究費 測量、勘察、設(shè)計費 （3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含配套費） 建筑物的評估 （4）建筑安裝工程費 直接工程費：包括定額直接費、其他直 接費和現(xiàn)場經(jīng)費 間接費：由企業(yè)管理費、財務(wù)費用和其 他費用組成 利潤：計劃利潤 稅金：“兩稅一費”及其他國家規(guī)定稅 費 （5）工程附加支出（工程建設(shè)其他費用） 建筑物的評估 （6）貸款

11、利息：建設(shè)期內(nèi)預(yù)付資本應(yīng)計 （應(yīng)支付）的利息 2、重置成本的測算方法 （1）重編預(yù)算法 按照編制工程預(yù)算的方法，對評估對 象成本構(gòu)成項目按現(xiàn)時價格重新計算來求 得重置成本的方法 基本公式 建筑物的評估 特點 優(yōu)點：準確度較高 缺點：所需資料多，耗時較長，工作量大 適用于：建筑物更新重置成本的測算； 構(gòu)造簡單的建筑物評估 算的間接成本 按現(xiàn)行標準計 差價 材料 費率 工程 或定額 現(xiàn)行單價 工程量 實際 重置成本 建筑物的 1 建筑物的評估 （2）預(yù)決算調(diào)整法 依據(jù)建筑物預(yù)決算資料，對建筑物預(yù) 算價格及費率用評估基準日的標準取代建 筑物購建時的標準，計算出調(diào)整后的工程 造價，再加上按評估基準日現(xiàn)

12、行標準計算 的間接成本就得到了建筑物重置成本 特點 以建筑物原工程量合理為前提，不需要 建筑物的評估 對工程量進行重新計算 節(jié)省了一定的時間，工作效率更高 適用于：用途、結(jié)構(gòu)大致相同或相似， 且數(shù)量較多的建筑物評估 （3）指數(shù)調(diào)整法 依據(jù)房屋建筑物的賬面成本，運用建 筑業(yè)產(chǎn)值價格指數(shù)或其他有關(guān)指數(shù)計算出 房屋建筑物完全重置成本的方法 建筑物的評估 3、實體性貶值的測算 （1）使用年限法 難點；建筑物尚可使用年限的確定 建筑物的總使用年限 建筑物實際已使用年限 建筑物成新率 尚可使用年限建筑物實際已使用年限建筑物的總使用年限 1 建筑物 實體性貶值 建筑物 重置成本 1(成新率) 建筑物的評估

13、建筑物按建筑建筑物按建筑 結(jié)構(gòu)分類分等結(jié)構(gòu)分類分等 耐用年限耐用年限(年年) 殘值率殘值率(%) 非生產(chǎn)用非生產(chǎn)用 房房 生產(chǎn)用房生產(chǎn)用房 受腐蝕生受腐蝕生 產(chǎn)用房產(chǎn)用房 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)6050350 磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu) 一等一等5040302 二等二等5040302 磚木結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu) 一等一等4030206 二等二等4030204 三等三等4030203 簡易結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)100 建筑物的評估 （2）評分法 依據(jù)評估對象的實際技術(shù)狀況，結(jié)合 房屋建筑物不同成新率的評分標準，在現(xiàn) 場勘察時邊勘察邊按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三 個部分再區(qū)分不同部位分別打分，然后按 下列公式計算成新率： 100

14、 B SG 設(shè)備部分合計得分 裝修部分合計得分結(jié)構(gòu)部分合計得分 成新率 建筑物的評估 上式中，G結(jié)構(gòu)部分的評分修正系數(shù) S裝修部分的評分修正系數(shù) B設(shè)備部分的評分修正系數(shù) 評分標準房屋完損等級評定標準 不同結(jié)構(gòu)類型房屋的評分修正系數(shù)表 建筑物的評估 4、功能性貶值的測算 （1）由于建筑物用途與強度不合理造成的 功能性貶值相當于建筑物現(xiàn)實用途與 其最佳使用用途之間的價值差 （2）由于建筑物的設(shè)計以及結(jié)構(gòu)上的缺陷， 將導致建筑物不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能 和最大限度發(fā)揮其效用而造成的功能性貶 值通過與正常有效利用率比較后測算 建筑物的評估 （3）由于建筑物的裝修、設(shè)備與其總體功 能不協(xié)調(diào)造成的功能性

15、貶值以建筑物 局部功能浪費所對應(yīng)的價值無法實現(xiàn)作為 測算依據(jù) 建筑物的評估 5、經(jīng)濟性貶值的估算 表現(xiàn)：利用率下降，空置率增加，出租 面積減少，租金水平下降，閑置 后果：建筑物收益下降 公式： Rt建筑物第t年收益凈損失額 r建筑物還原利率 n損失持續(xù)年限 n t t t r R 1 )1 ( 經(jīng)濟性貶值 建筑物的評估 n建筑物評估的市場法 n建筑物評估的收益法 對于能夠獲得收益的房屋建筑物，將 其獲得的每年收入扣除相關(guān)稅費后的余額 按一定的折現(xiàn)率（還原率）折現(xiàn)，估算房 屋建筑物評估值的方法 1、房屋建筑物的收益一般用租金凈收 入表示（難點：如何從房地總收益中剝離如何從房地總收益中剝離） 建筑

16、物的評估 2、常用公式（假定收益無期限） （1）年收益比較穩(wěn)定的房屋建筑物 （2）年收益不等額的房屋建筑物 A房屋建筑物預(yù)期年金收益 Rt第t年房屋建筑物的預(yù)期年收益 r/AP n n t t t r r A r R P )1( 1 )1( 1 在建工程的評估 n在建工程概述 1、概念 指在資產(chǎn)評估時尚未完工或雖已完工， 但尚未交付使用的建設(shè)項目、建設(shè)項目備 用材料、工程用設(shè)備等資產(chǎn) 2、特點 所涉及的資產(chǎn)種類比較多 完工程度不一，時間跨度大 在建工程的評估 3、評估特點 評估前必須清理賬目 評估值受后續(xù)工程的影響 決定評估值的關(guān)鍵要素是完工程度 評估缺少可用于比較的參照物 在建工程的評估 n在建工程的評估步驟（以未完工程為主） 1、搜集與在建工程相關(guān)的資料 2、審核資料 3、現(xiàn)場勘察，核實施工進度，評價工程質(zhì) 量，結(jié)合工程的付款進度確定完工程度 4、根據(jù)掌握的資料，核定工程單位成本； 根據(jù)完工程度和測算出的工程預(yù)算造價或 單位造價，確定在建工程的評估值 在建工程的評估 n在建工程的評估方法 以成本法為主 1、形象進度法 選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建 工程建造完成后的預(yù)計市場價格，結(jié)合工 程形象進度即完工程度和考慮一定風險的 折扣率進行在建工程評估的方法 在建工程的評估 2、重置核算法 根據(jù)工程的實際建設(shè)情況和現(xiàn)行物價 與費用標準，分別確定