江蘇省高級人民法院“房屋買賣合同糾紛案件疑難問題法律適用”研討會綜述2004

1、“房屋買賣合同糾紛案件疑難問題法律適用”研討會綜述2004 2004年11月26日至27日，省法院民一庭在常州召開了蘇南片“房屋買賣合同糾紛案件疑難問題”研討會，并舉辦了第四期“民一庭法官論壇”。蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江四市中院的民一庭庭長及部分審判骨干，常州少數(shù)基層法院的民一庭負責(zé)人，省法院民一庭的負責(zé)人和審判長參加了會議。會議主要圍繞各地在審理房屋買賣案件中遇到的三大類問題及近二十個具體問題展開了討論?，F(xiàn)將會議討論和論壇活動情況作為最新的民事審判動態(tài)綜述如下，供全省法院民一庭系統(tǒng)參考。 一、商品房買賣合同糾紛案件疑難問題法律適用與會代表就適用最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律

2、若干問題的解釋（以下簡稱解釋）過程中遇到的部分問題進行了探討。1、關(guān)于預(yù)約不能轉(zhuǎn)化為本約的責(zé)任承擔(dān)預(yù)約與本約，是合同法理論對合同的一種分類。預(yù)約的效力，旨在約束當(dāng)事人訂立本約，即商品房買賣合同。但是因可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的原因，導(dǎo)致本約不能有效成立的，違約方應(yīng)當(dāng)向守約方承擔(dān)什么樣的責(zé)任？責(zé)任范圍又如何？對此問題，會議代表取得了一定的共識：第一，區(qū)分一項合同是預(yù)約還是本約，應(yīng)當(dāng)探求當(dāng)事人的真意，方法上應(yīng)當(dāng)堅持合同的文義解釋。除了根據(jù)解釋第五條規(guī)定將預(yù)約認(rèn)定為本約外，對于“名為預(yù)約實為本約”的情形應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格掌握。第二，如果預(yù)約中約定了定金罰則，因可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致本約不能有效成立的，應(yīng)當(dāng)適用

3、定金罰則；如果預(yù)約中沒有約定定金罰則的，則違約方應(yīng)當(dāng)賠償守約方所遭受的實際損失。但在實際損失之外，是否應(yīng)當(dāng)賠償履行本約產(chǎn)生的可得利益，存在觀點上的分歧。一種意見認(rèn)為，當(dāng)事人違反預(yù)約合同導(dǎo)致沒有訂立商品房買賣合同的，只承擔(dān)締約過失責(zé)任。另一種意見認(rèn)為，雖然預(yù)約的形式多樣，但當(dāng)事人的預(yù)期利益卻不同。對于一份內(nèi)容比較全面的預(yù)約合同，因為當(dāng)事人（主要是買受人）對此已有許多預(yù)期的利益，因開發(fā)商的違約，致使其利益無法實現(xiàn)，這種情況如果僅適用定金罰則，對維護市場的誠信體制是不利的，因此還應(yīng)當(dāng)賠償預(yù)期利益（可得利益），即在定金罰則或?qū)嶋H損失的范圍之外，再參照房屋差價或違約方所獲利潤確定買受人的損失數(shù)額。2、關(guān)

4、于“暫定價”糾紛的處理實務(wù)當(dāng)中，雙方當(dāng)事人往往在預(yù)約中約定了“暫定價”，而其后在訂立本約時，出賣人往往又“提高”了房屋價款，買受人因不能接受而致使商品房買賣合同（本約）不能成立，此時，能否追究出賣人的違約責(zé)任？與會代表在這個問題上的認(rèn)識尚較一致，即出賣人于此情形下并不承擔(dān)違約責(zé)任。大家認(rèn)為，這個問題的實質(zhì)在于，預(yù)約中的“暫定價”條款對雙方當(dāng)事人是否具有約束力。而該條款對雙方當(dāng)事人是否具有約束力，又涉及到對預(yù)約的性質(zhì)與效力的理解與判斷。預(yù)約既然是當(dāng)事人約定將來訂立一定契約（本約）的契約，那么其債務(wù)的內(nèi)容即是將來要訂立本約，房屋的價款及房屋的交付等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)留作將來訂立本約時予以確定，該“暫定價”條

5、款僅是作為雙方當(dāng)事人在訂立本約時確定價格條款的一種參照。只要“預(yù)約”還是預(yù)約，則預(yù)約中的“暫定價”條款對當(dāng)事人就不應(yīng)當(dāng)具有約束力，就不能要求當(dāng)事人即應(yīng)按照該條款實際付款交房。真正對當(dāng)事人具有約束力的價格條款尚須當(dāng)事人的另行商定，買受人因不能接受出賣人這一關(guān)于價格內(nèi)容的意思表示導(dǎo)致本約不能成立的，自屬契約訂立過程中非常正常的事情當(dāng)事人雖心懷誠意積極地進行締約活動，但并不能必然導(dǎo)致契約就能夠有效地成立，這是交易中的常識，即便有預(yù)約的擔(dān)保，也是如此。另外一種觀點與之殊途同歸。這種觀點認(rèn)為，預(yù)約中的“暫定價”是相對于本約中的核定價而言的，對于“暫定價”，雙方當(dāng)事人都是可以調(diào)整的，合同的履行（付款交房）

6、最終還是按核定價來計算。因此，出賣人違反“暫定價”條款，未能按之將房屋出售于買受人，并不對買受人承擔(dān)違約責(zé)任。與會代表還認(rèn)為，為了規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，保護買受人的合法權(quán)益，對于符合解釋第五條規(guī)定的情形，即使名為“暫定價”，也不可單方變更。此外，對于預(yù)約合同中的價格用語，尚需具體問題具體分析，不可簡單套用上述“暫定價”條款而一概而論。3、關(guān)于確定懲罰性賠償責(zé)任的因素解釋第八條、第九條針對五種欺詐和違約程度突出的情形規(guī)定了懲罰性賠償責(zé)任。即除了返還已付購房款及利息，賠償實際損失外，買受人于特定情形下可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。由于房屋價值巨大，為了避免雙方當(dāng)事人之間的利

7、益明顯失衡，解釋又將具體的懲罰幅度交給處理具體案件的法官掌握。解釋確定的懲罰性賠償涉及法官自由裁量權(quán)的行使，雖然難以統(tǒng)一具體尺度，但可以確定一些參考的因素。與會代表認(rèn)為，僅僅考量出賣人（開發(fā)商）的主觀惡性程度是不夠的。因為既然可以適用懲罰性賠償責(zé)任，本身即已說明了出賣人的“主觀惡性”極為嚴(yán)重，再分其輕重而定其責(zé)任，已沒有實際意義；再者，在依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的前提下，責(zé)任人的“主觀惡性”如何，一般并不影響責(zé)任的輕重程度對責(zé)任的輕重具有決定性影響的，是損害后果。因此，在確定懲罰性賠償責(zé)任時，還應(yīng)該考慮以下幾個因素：出賣人有無減責(zé)或者免責(zé)的事由，包括法律上的和道德上的事由；出賣人因欺詐性交易的獲利

8、情況；買受人的受損情況；雙方當(dāng)事人的經(jīng)濟狀況；等等。與會代表還認(rèn)為，由于懲罰性賠償責(zé)任的確定涉及法官的自由裁量權(quán)，為了維護司法權(quán)威和裁判的公信力，如果一審裁判沒有重大利益失衡的，二審法院一般不宜改判。4、關(guān)于面積誤差問題的法律適用依據(jù)解釋第十四條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋面積與商品房買賣合同約定面積不符時，處理原則有二：首先交由當(dāng)事人意思自決，表現(xiàn)為“合同有約定的，按照約定處理”；其次，在當(dāng)事人意思未能自決的情況下，即在“合同沒有約定或者約定不明確的”的情況下，才依據(jù)解釋的規(guī)定處理。實踐中，當(dāng)事人在合同中往往約定有“多退少補、按實結(jié)算”等類似條款，這是否屬于“合同有約定的，按照約定處理”的情形

9、？如果屬于這種情形，當(dāng)面積誤差過大以至明顯不合理時，是否仍然簡單套用“當(dāng)事人另有約定除外”的規(guī)則？江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理條例（以下簡稱條例）第十七條第二款規(guī)定：當(dāng)事人雙方雖在預(yù)售合同中約定以實際交付面積為準(zhǔn)，但實際交付面積大于或者小于預(yù)售合同約定面積超過百分之三的，預(yù)購人有權(quán)退房。預(yù)購人退房的，適用前款第（一）項規(guī)定。預(yù)購人不退房的，大于或者小于部分不超過百分之三的，按照預(yù)售合同約定的價格多退少補；大于部分超過百分之三的，產(chǎn)權(quán)歸預(yù)購人所有，并可以不支付該部分的房價款，小于部分超過百分之三的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人雙倍返還該部分的房價款。 與會代表認(rèn)為，第一，省人大常委會頒布的地方性法規(guī)是全省各級

10、人民法院處理民事案件的依據(jù)。條例第十七條第二款的規(guī)定充分體現(xiàn)了保護群眾利益，維護市場誠信的理念，具有江蘇特色；而且，該規(guī)定是對當(dāng)事人履行合同行為的規(guī)制，是對當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的調(diào)整，并不涉及合同本身的效力。在這一點上，條例與解釋并不矛盾。因此，對約定“按實結(jié)算”而引發(fā)的面積糾紛，應(yīng)當(dāng)適用條例的規(guī)定。第二，如果雙方當(dāng)事人在預(yù)售合同中明確約定了面積誤差的具體比例及相應(yīng)的處理方法，則應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治，根據(jù)合同約定進行裁判。5、關(guān)于違約金數(shù)額的調(diào)整商品房買賣合同中往往約定了違約金條款，當(dāng)一方當(dāng)事人違約時，守約方會以之為據(jù)追究其違約責(zé)任，而違約方一般會以 “其并沒有違約、不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”為由

11、進行抗辯。當(dāng)此種抗辯不能成立時，違約方又會提出其原來的抗辯中包含了“約定的違約金過高、請求予以減少”的意思表示，而請求人民法院予以減少（這種情況往往發(fā)生在二審中）；或者人民法院發(fā)現(xiàn)約定的違約金確實過高，能否根據(jù)違約方的這種抗辯，推論其包含了“約定的違約金過高、請求予以減少”的意思表示，從而主動地減少違約金的數(shù)額？ 與會代表大多認(rèn)為，當(dāng)事人的“其并沒有違約、不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”抗辯主張與其“約定的違約金過高、請求予以減少”的意思表示，在性質(zhì)、意義上并不相同：前者為一種抗辯，旨在推卸責(zé)任；后者實為一項訴訟請求，旨在減輕責(zé)任。再者，二者的邏輯前提也不相同：前者以其不存在歸責(zé)事由（無違約行為）為前提；

12、后者以其承認(rèn)存在歸責(zé)事由（有違約行為）、因而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任為前提，只是在此前提下，請求減輕其責(zé)任。因此，不存在前者包容后者的可能，更不存在著后者包容前者的可能。然而，基于訴訟經(jīng)濟的考慮，在當(dāng)事人僅提出“其并沒有違約、不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”的抗辯主張時，法官應(yīng)當(dāng)及時地予以詢問說明。其結(jié)果有二：（1）如果法官行使了釋明權(quán)，當(dāng)事人又作出了“約定的違約金過高、請求予以減少”的意思表示，則法官應(yīng)當(dāng)根據(jù)對事實的審查結(jié)果，以當(dāng)事人是否違約為據(jù)，而決定是采信其減責(zé)的訴訟請求還是免責(zé)的抗辯主張；如果當(dāng)事人仍沒有作出“約定的違約金過高、請求予以減少”的意思表示，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)為當(dāng)事人放棄了其違約金降低請求權(quán)而只有免責(zé)抗辯主

13、張，法官應(yīng)當(dāng)根據(jù)其是否違約的事實而決定是否采納該抗辯主張；若不采納該抗辯主張即追究其違約責(zé)任的話，則法官不得主動地降低違約金的數(shù)額。（2）如果法官沒有行使釋明權(quán)，當(dāng)事人也沒有作出“約定的違約金過高、請求予以減少”的意思表示的，則只能認(rèn)為當(dāng)事人僅有“其并沒有違約、不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”的抗辯主張，而不能認(rèn)定其中包含了“約定的違約金過高、請求予以減少”的意思表示。與會代表還認(rèn)為，雖然當(dāng)事人在一審中沒有提出請求減少違約金的意思表示，但在上訴請求和理由中提出這種意思表示的，人民法院在二審中仍然可以作出適當(dāng)調(diào)整。6、關(guān)于遲延或不能辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的責(zé)任解釋第十八條和第十九條規(guī)定，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買

14、受人在一定期限之內(nèi)未能取得房屋權(quán)屬證書或者一定期限之后無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買受人可以請求出賣人承擔(dān)諸如支付違約金、賠償損失等違約責(zé)任。但適用解釋遇到的問題在于，買受人行使這一請求權(quán)時，是否應(yīng)當(dāng)對“出賣人的原因”承擔(dān)舉證責(zé)任？多數(shù)意見認(rèn)為，買受人行使這一請求權(quán)的法律基礎(chǔ)固然在于解釋的這兩條規(guī)定；但其也需要事實基礎(chǔ)，那就是出賣人的違約行為（即所謂“出賣人的原因”）、買受人的損害（即在一定期限之內(nèi)或者之后不能辦到房屋所有權(quán)證或者進行所有權(quán)登記）以及兩者之間需具備的引起與被引起的因果關(guān)系。只有同時具備這兩個基礎(chǔ)，買受人的請求權(quán)才能成立。根據(jù)國務(wù)院城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十三條規(guī)定：預(yù)售商品

15、房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?？梢?，履行商品房買賣合同的過程中，所有權(quán)證的辦理與取得是由買受人承擔(dān)的義務(wù)。出賣人承擔(dān)的僅僅是法定協(xié)助義務(wù)。因此，買受人若行使解釋賦予的請求權(quán)，就應(yīng)當(dāng)對“出賣人的原因”承擔(dān)舉證責(zé)任，即證明到有關(guān)部門申請辦理房屋所有權(quán)登記，由于開發(fā)商未盡協(xié)助義務(wù)導(dǎo)致未能辦成。另一種意見認(rèn)為，該舉證責(zé)任主要在出賣人一方，買受人不需要舉證，其只要陳述一下

16、，前往辦理所有權(quán)登記手續(xù)而沒有辦下來即可。7、關(guān)于土地使用權(quán)證使用年限縮水的問題城市房地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)規(guī)定了各類用地的最高年限。住宅商品房的出賣人向買受人移轉(zhuǎn)交付的土地使用權(quán)，其使用期限常常短于七十年。這主要有兩種原因，其一是因為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)占用了一定的時間，這屬于正常形態(tài)，一般不會引發(fā)糾紛。另一種情形是出賣人經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)后變更了土地用途，或者從他人處經(jīng)轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)，土地性質(zhì)本不屬于住宅用地，故導(dǎo)致土地使用權(quán)年限是四十年或者五十年。在后一種情形中，出賣人是否應(yīng)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任？如承擔(dān)，又該如何承擔(dān)？一種意見認(rèn)為，出賣人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，首先要看其在訂立買賣合同時，是

17、否盡到了告知義務(wù)即告訴買受人土地使用權(quán)的年限情況。如果其已經(jīng)盡到了告知義務(wù)，買受人仍然愿意購買的，可以認(rèn)定買賣合同是據(jù)實訂立的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為出賣人并沒有違反合同約定及附屬義務(wù)，因此不承擔(dān)違約責(zé)任。如果出賣人沒有盡到告知義務(wù)，且出賣人向買受人移轉(zhuǎn)交付的土地使用權(quán)年限不符合法律規(guī)定的住宅用地的使用年限，就構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。在違約責(zé)任的承擔(dān)方式上，可以責(zé)令出賣人退還多收取的土地成本，或者責(zé)令其將土地使用權(quán)的年限予以續(xù)展、補足，也可以由其支付費用而由買受人辦理續(xù)展手續(xù)。另一種意見認(rèn)為，根據(jù)土地管理法的有關(guān)規(guī)定，這種糾紛屬于土地使用權(quán)權(quán)屬爭議，不屬于人民法院受理民事案件的范圍，依法應(yīng)當(dāng)由有關(guān)人民政

18、府處理。二、私房買賣合同糾紛案件疑難問題法律適用1、如何理解、適用“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的法律規(guī)定？城市房地產(chǎn)管理法第三十七條第六項規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。對于違反這一規(guī)定而進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的合同效力問題，實踐中掌握得并不一致。有的認(rèn)為轉(zhuǎn)讓行為有效，其理由在于，這條規(guī)定是基于行政管理的目的而規(guī)定的，在理論上屬于取締規(guī)定，并不能否認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同的效力。有的認(rèn)為轉(zhuǎn)讓行為無效，其理由在于，既然法律是這樣規(guī)定的，就應(yīng)該嚴(yán)格遵守。與會代表認(rèn)為，這個問題急需統(tǒng)一裁量標(biāo)準(zhǔn)，并認(rèn)為轉(zhuǎn)讓未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓合同的效力不能一概認(rèn)定為無效。根據(jù)合同法第五十一條的規(guī)

19、定，這種轉(zhuǎn)讓行為屬于無權(quán)處分，其效力也應(yīng)當(dāng)是待定的：如果出賣人以后辦理了權(quán)屬登記手續(xù)，即其以后取得了處分權(quán)，則轉(zhuǎn)讓行為的效力由待定狀態(tài)轉(zhuǎn)為有效狀態(tài)；若出賣人以后無法取得處分權(quán)，則轉(zhuǎn)讓行為的效力才從待定狀態(tài)轉(zhuǎn)為無效狀態(tài)。與會代表還認(rèn)為，適用該規(guī)定時，具體可分三種情形處理。第一，基于生效裁判而取得的場合，因這種取得方式是法定主義的取得方式，公開作出、宣布的生效裁判客觀上已經(jīng)起到了公示的作用。因此，自裁判生效之日起，取得人已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)，雖未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書即將房屋又出售給他人的，無論是處分行為還是負擔(dān)行為（買賣合同）的效力都不會受到影響，都應(yīng)當(dāng)是有效的?；谶@種轉(zhuǎn)讓行為，雖然需要補辦有

20、關(guān)登記手續(xù)，但買受人對房屋所享有的權(quán)利已毋庸置疑。第二，因繼承或建造而取得房屋，應(yīng)進行物權(quán)公示，即依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書，在此之前不能謂取得人已取得了所有權(quán)，故其將房屋又出賣于他人的，實為無權(quán)處分行為，買賣合同的效力應(yīng)當(dāng)是待定的，尚需根據(jù)以后的情況最終確定其是有效的還是無效的。但有觀點認(rèn)為，這種情形與出賣他人之物不同，如果取得人提供充分證據(jù)其是事實上的權(quán)利人，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效，并判決出賣人必須先將房屋登記于自己名下，再過戶登記于買受人名下。第三，經(jīng)過審查，若出賣人能夠依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書但故意拖延辦理的，可以認(rèn)為出賣人嗣后（即買賣合同訂立后）是能夠取得處分權(quán)的，因此買賣合同的效力應(yīng)當(dāng)由待定狀

21、態(tài)轉(zhuǎn)為有效，對出賣人的無效主張不予支持。2、關(guān)于不動產(chǎn)登記公信力制度的保護范圍不動產(chǎn)登記具有權(quán)利正確性推定的作用和社會公信力。不動產(chǎn)登記簿上登記的不動產(chǎn)權(quán)利狀況推定為實際的權(quán)利狀況，即使是登記的權(quán)利狀況于實際的權(quán)利狀況不一致，法律仍保護善意的第三人對登記簿所公示的權(quán)利狀況的信賴。善意的第三人可以取得相應(yīng)的不動產(chǎn)的權(quán)利。但在買受人取得不動產(chǎn)權(quán)利之前，第三人主張對該房屋享有所有權(quán)，并主張該買賣合同無效，如果審查結(jié)果認(rèn)為第三人確為真正的所有權(quán)人，如何保護買受人？該房屋買賣合同能否繼續(xù)履行？一種意見認(rèn)為，不動產(chǎn)物權(quán)公信原則是指任何人因為相信登記記載的權(quán)利而與權(quán)利人從事了移轉(zhuǎn)該權(quán)利的交易，該項交易應(yīng)當(dāng)受

22、到保護。從法律規(guī)定來看，房屋既然登記在出賣人的名下，那么他就有處分權(quán)，因此買賣合同是有效的；從價值導(dǎo)向來看，既然要保護交易安全，就應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。至于實際權(quán)利人，可通過向出賣人主張返還不當(dāng)?shù)美姆绞降玫骄葷Ａ硪环N意見認(rèn)為，不動產(chǎn)登記的公信力制度要求在出賣人與買受人之間已經(jīng)完成了物權(quán)轉(zhuǎn)移。也就是說，在出賣人與買受人之間尚未完成物權(quán)轉(zhuǎn)移時，若經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，原來出賣人并非真正的權(quán)利人，就無權(quán)處分該房屋，轉(zhuǎn)讓合同效力待定。既然真正的物權(quán)人主張權(quán)利，說明其對出賣人的處分行為持否認(rèn)態(tài)度，是不追認(rèn)的，該買賣合同為無效合同，因此也無繼續(xù)履行的可能與必要。至于買受人的保護問題，可以通過追究出賣人的締約過失責(zé)任

23、、責(zé)令其賠償買受人的信賴?yán)鎿p失予以解決。3、關(guān)于“一房兩賣”糾紛中確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的原則“一物二賣”的問題，是一個在實踐中經(jīng)常會發(fā)生的問題?！耙环績少u”的問題，即是其中一例。與會代表認(rèn)為，只要不動產(chǎn)權(quán)利登記在出賣人名下，不論其出賣了幾次，幾個買賣合同都是有效的。若出賣人與后一買受人惡意串通，損害前一買受人利益的，則后一買賣合同應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無效合同，由前一買受人取得房屋的所有權(quán)；若出賣人的后一出賣行為具備撤銷權(quán)行使條件的，則前一買受人也可以行使債權(quán)人的撤銷權(quán)，以保全其得以向出賣人主張的房屋交付請求權(quán)。在數(shù)個買賣合同均有效的前提下，出賣人“一房兩賣”甚至多賣的，若數(shù)個買受人均未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)

24、，當(dāng)其都要求實際履行合同、交付房屋時，如何處理？根據(jù)什么原則確定房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬？一種意見認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)結(jié)合一定的事實因素或者一定的社會政策來判斷：如果數(shù)個買受人中，已經(jīng)有人占有了該房屋并進行了裝修添附，那么可以決定由占有的買受人取得房屋的所有權(quán)。這是經(jīng)濟效益原則的體現(xiàn)。如果買受人都沒有實際占有房屋的，那么應(yīng)由第一個訂立買賣合同的買受人取得所有權(quán)。這是誠實信用原則的體現(xiàn)。另一種意見認(rèn)為，到底由誰取得房屋的所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)由出賣人決定，即由出賣人選擇向誰交付。這是意思自由原則的要求與體現(xiàn)，而且出賣人作出的這一選擇，是以其將向其他未被選擇的買受人承擔(dān)違約責(zé)任為代價的，因此，對出賣人的這一選擇，沒有理由不予尊

25、重。這一原則，可以概括為出賣人自由選擇交付原則。4、關(guān)于處理夫妻共有房屋買賣糾紛的價值取向夫妻如何行使財產(chǎn)權(quán)利，不僅關(guān)系到夫妻本人的利益，而且關(guān)系到與夫妻發(fā)生種種民事交往的第三人的利益。夫妻一方與他人訂立買賣合同出賣共有房產(chǎn)，另一方卻主張買賣合同無效，在保護夫妻另一方與交易相對人的合法權(quán)益之間，民事法官應(yīng)當(dāng)如何取舍？這確是審判實踐中一個難題。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（一）第十七條第二項規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。但適用該規(guī)定時，誰應(yīng)當(dāng)對該“理由”承擔(dān)舉證責(zé)任？與會代表一致認(rèn)為，對該“理由”的舉證責(zé)任，應(yīng)當(dāng)由買受人來承擔(dān)，因為該“理由”是構(gòu)成其善意信賴的客觀基礎(chǔ)，而買受人既然應(yīng)當(dāng)對其善意的信賴承擔(dān)舉證責(zé)任，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)對其據(jù)以信賴的客觀基礎(chǔ)即該“理由”承擔(dān)舉證責(zé)任，只有如此才能證明其信賴是善意的，這樣才可以獲得保護。這一點與夫妻之間約定財產(chǎn)制對外效力的證明責(zé)任不同。司法解釋對后者采取的是有利于保護第三人的做法，即夫或妻若想以夫妻之間關(guān)于財產(chǎn)的約定來對抗第三人，舉證責(zé)任在夫妻一方，其必須能夠證明該第三人明確、清楚地知道夫妻之間的約定，才可以對抗第三人。因此，在因夫妻一方出賣共有房屋而引發(fā)的糾紛