【企業(yè)財務(wù)】財務(wù)管理參考現(xiàn)代的財務(wù)指標分析(下載 63p頁)

1、6 64 4現(xiàn)代的財務(wù)指標分析現(xiàn)代的財務(wù)指標分析 2）財務(wù)內(nèi)部收益率 （1）財務(wù)內(nèi)部收益率的含義 從前面凈現(xiàn)值的公式可以看出，如果現(xiàn)金流量不 變，凈現(xiàn)值將隨折現(xiàn)率的變化而變化，而且兩者變 動的方向相反，即折現(xiàn)率與現(xiàn)值呈反向變動關(guān)系。 如圖6-4所示： 凈現(xiàn)值（NPV） 折現(xiàn)率（i） NPV1 NPV2 0 FIRR i1 i2 圖圖6-4 6-4 凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系 6 64 4現(xiàn)代的財務(wù)指標分現(xiàn)代的財務(wù)指標分 析析 房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)投資項目 在計算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn) 率。其表達式為： 0 () (1)0 t n t t

2、C IC OF IR R 式中（CI-CO）t：第t期的凈現(xiàn)金流量； FIRR：財務(wù)內(nèi)部收益率； 其他同前。 財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含義是指投資項目在這樣的折現(xiàn) 率下，到項目計算期終了時，當初的所有投資可以完全被收 回。 6 64 4現(xiàn)代的財務(wù)指標分現(xiàn)代的財務(wù)指標分 析析 （2）財務(wù)內(nèi)部收益率的計算 其公式為： 1 121 12 () NPV FIRRiii NPVNPV 式中：FIRR：內(nèi)部收益率； NPV1：采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值； NPV2：采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負值； i1：凈現(xiàn)值為接近于零時的正值的折現(xiàn)率； i2：凈現(xiàn)值為接近于零時的負值的折現(xiàn)率。 6 64 4現(xiàn)代的財務(wù)指標分析現(xiàn)

3、代的財務(wù)指標分析 其計算步驟是： 先按基準收益率（或目標收益率、最低可接受的 收益率等）求得項目的財務(wù)凈現(xiàn)值（其中的凈現(xiàn)金 流量可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表得到），如為正，則采 用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零時的正值和負 值各一個，最后用上述插入法公式求出。 要注意的是，式中與之差不應(yīng)超過2%，否則，折 現(xiàn)率 、和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系，從而使所 求得的內(nèi)部收益率失真。 6 64 4現(xiàn)代的財務(wù)指標分析現(xiàn)代的財務(wù)指標分析 （3）財務(wù)內(nèi)部收益率的作用 財務(wù)內(nèi)部收益率是項目折現(xiàn)率的臨界值。在進行 獨立方案的分析評價時，一般是在求得投資項目的 內(nèi)部收益率后，與同期貸款利率、同期行業(yè)基準收 益率相比較，以

4、判定項目在財務(wù)上是否可行。 6 64 4現(xiàn)代的財務(wù)指標分析現(xiàn)代的財務(wù)指標分析 FIRR與i比較，反映項目的盈虧狀況： FIRRi ，項目盈利； FIRR=i ，項目盈虧平衡； FIRRi ， 項目虧損。 FIRR與ic比較，反映項目與行業(yè)平均收益水平相比的盈利情 況： FIRRic ，項目盈利超出行業(yè)平均收益水平； FIRR=ic ，項目盈利等于行業(yè)平均收益水平； FIRRic ，項目盈利低于行業(yè)平均水平。 6 64 4現(xiàn)代的財務(wù)指標分析現(xiàn)代的財務(wù)指標分析 結(jié)論： 將內(nèi)部收益率與行業(yè)基準收益率（或投資者目標收益率、 最低可接受的收益率）ic比較，當FIRRic時，即認為其盈 利能力已滿足最低要

5、求，投資項目可行，值得進一步研究。 因為是否能被接受，還有賴于投資者對風(fēng)險的估計和其它投 資機會的吸引力；反之，則不可行，應(yīng)被拒絕。 如果沒有規(guī)定的基準收益率，內(nèi)部收益率應(yīng)大于長期貸款 的實際利率或銀行貸款利率i。內(nèi)部收益率表明了項目投資 所能支付的最高貸款利率，如果后者大于前者，投資就會虧 損。因此，所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。 6 64 4現(xiàn)代的財務(wù)指標分析現(xiàn)代的財務(wù)指標分析 （4）內(nèi)部收益率存在的問題 以下存在的問題，可能使得用內(nèi)部收益率方法評 價項目得出的決策信號與其它現(xiàn)金流量貼現(xiàn)方法 （如凈現(xiàn)值法）得出的結(jié)果相矛盾。 一是再投資利率問題；二是多重根問題。 6 64 4

6、現(xiàn)代的財務(wù)指標分析現(xiàn)代的財務(wù)指標分析 再投資利率問題 再投資利率指房地產(chǎn)投資項目在回收期內(nèi)的收入 再投資的預(yù)期收益率。 采用內(nèi)部收益率分析方法對各種項目進行比較時， 暗含了這樣一個假定：即回收期內(nèi)的現(xiàn)金流入以內(nèi) 部收益率再投資。 6 64 4現(xiàn)代的財務(wù)指標分析現(xiàn)代的財務(wù)指標分析 A當這種假定的前提條件存在時，即內(nèi)部收益率就是再 投資利率時，使用內(nèi)部收益率方法分析判斷項目的優(yōu)劣或可 行與否才是可靠的、比較實際的。 B但是，當這種假定的前提條件不存在時，即當時市場 上其它投資機會的最好收益率與其內(nèi)部收益率不同時，或者 說內(nèi)部收益率明顯高于資本的機會成本，并高到不現(xiàn)實的地 步時，則用內(nèi)部收益率做為再

7、投資利率就是一個不合理、不 現(xiàn)實的假設(shè)。這時，再用內(nèi)部收益率方法去判斷和選擇項目， 可能就與前面的結(jié)論相矛盾 。 C當各種投資項目的使用壽命或持有期不同時，再投資 問題也將限制內(nèi)部收益率方法的應(yīng)用。 6 64 4現(xiàn)代的財務(wù)指標分析現(xiàn)代的財務(wù)指標分析 多重根問題 一般而言,項目的凈現(xiàn)值是所選擇的貼現(xiàn)率的遞減 函數(shù)。如果貼現(xiàn)方程總是這樣運行，那么使得所有 現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入相等的內(nèi)部收益率就將是惟一 的。 但是，除了初始投資外，投資途中有時仍會有負 現(xiàn)金流量出現(xiàn)，這種情況下，內(nèi)部收益率出現(xiàn)多根 現(xiàn)象。這時方程有且只有一個內(nèi)部收益率解。 6 64 4現(xiàn)代的財務(wù)指標分現(xiàn)代的財務(wù)指標分 析析 3）動態(tài)投

8、資回收期 動態(tài)投資回收期是指在基準收益率（或基準折現(xiàn)率）的 條件下，項目從投資開始到以凈收益補償投資額為止所經(jīng) 歷的時間?；颈磉_式為： 0 () (1)0 t n t c t CICOi 式中：n:為動態(tài)投資回收期；其它同前。 其詳細計算公式為： 動態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值 期數(shù)-1）+（上期累計現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對值/本期凈現(xiàn)金 流量折現(xiàn)值。 6 64 4現(xiàn)代的財務(wù)指標分析現(xiàn)代的財務(wù)指標分析 在項目財務(wù)評價中，計算出的動態(tài)投資回收期可 以與行業(yè)規(guī)定的平均投資回收期或基準回收期相比 較，如果前者小于或等于后者，則投資項目在財務(wù) 上就是可以考慮接受的。 動態(tài)投資回收期

9、指標一般用于分析評價開發(fā)完成 后用來出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)項目。 6 65 5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析 的應(yīng)用的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目某房地產(chǎn)開發(fā)項目 財務(wù)分析事例財務(wù)分析事例 6 65 51 1項目概況項目概況 該房地產(chǎn)投資項目位于某市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)科技 貿(mào)易園內(nèi)，根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī) 劃設(shè)計方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計要點如下： 1用地面積：11 417； 2建筑密度：35%； 3容積率（地上）：4.62； 4綠化率：25%； 5人口密度：1 085人/公頃 6規(guī)劃用途：商住綜合樓 6 65 5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析 的應(yīng)用的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目某房

10、地產(chǎn)開發(fā)項目 財務(wù)分析事例財務(wù)分析事例 6 65 52 2規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟指標規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟指標 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點的要求及對市場的調(diào)查與分析， 擬在該地塊上興建一幢23層的商住綜合樓宇。 樓宇設(shè)兩層地下停車庫。裙樓共4層，12層為商 業(yè)用途，34層以配套公建為主，包括社會文化活動 中心、區(qū)級中心書店、業(yè)主委員會、物業(yè)管理辦公 室等。裙樓頂層作平臺花園。塔樓2個，均為19層高， 為住宅用途。 本項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標參見表6-16與6-17。 項 目單 位 數(shù) 量 項 目 單 位數(shù) 量 占地總面 積 11 417 居住人數(shù) 人1 064 總建筑面 積 52 426（地上）平均每戶建筑

11、面 積 122 居住面積 36 898平均每戶居住人 數(shù) 人 3.5 公建面積 4 280人均居住用地 34.68 綠化用地 2 854道路面積 4 681 居住戶數(shù)戶 304車庫面積 7 200 表表6-16 6-16 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標( (一一) ) 層 數(shù) 功 能所占面積() 總面積() 裙 樓 4 商 鋪 11 248 15 528 公建面積 4 280 塔 樓19(2個) 住 宅 1 942(每 層) 36 898 地上總建筑面積 52 426 地下室 2 停車庫 7 200 7 764 設(shè)備面積 300 人防面積 264 表表6-17 6-17 項目主要技術(shù)

12、經(jīng)濟指標項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標( (二二) ) 6.56.5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 6 65 53 3項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實施計劃項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實施計劃 1有關(guān)工程計劃的說明 項目總工期為36個月（從2001年3月至2004年3 月）。 當完成地下室第一層工程時，開展預(yù)售工作。 2項目實施進度計劃 項目實施進度計劃如表6-18所示。 序 號 項目名稱 工 程 量 持續(xù) 時間 (月) 進度安排（按雙月計） 2001 2002 2003 2004 4681012246810122468101

13、224 1征地拆遷 6 2前期工程 3基礎(chǔ)工程 6 4主體結(jié)構(gòu)工程 7 5設(shè)備安裝工程 6 6室內(nèi)外裝修工程 7 7紅線內(nèi)外工程 3 8公建配套工程 3 9竣工驗收 2 10銷售 27 表表6-18 6-18 項目實施進度計劃表項目實施進度計劃表 6 65 5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析 的應(yīng)用的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目某房地產(chǎn)開發(fā)項目 財務(wù)分析事例財務(wù)分析事例 6 65 54 4項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)的估算項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)的估算 1投資與成本費用估算 1）土地出讓地價款。包括兩部分： （1）土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)該市國有土地使用權(quán) 出讓金標準，可計算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金 為6

14、131萬元。 （2）拆遷補償安置費。根據(jù)拆遷補償協(xié)議，該地塊 拆遷補償費為9 060萬元。 上述兩項合計：15 191萬元。 6.56.5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 （2）前期工程費。本項目前期工程費估算參見表6-19。 （3）建安工程費。參照有關(guān)類似建安工程的投資費用，用單 位指標估算法得到該項目的建安工程費估算結(jié)果。參見表6- 20。 （4）基礎(chǔ)設(shè)施費。其估算過程參見表6-21。 （5）開發(fā)期稅費。其估算過程參見表6-22。 （6）不可預(yù)見費。取以上（1）（4）項之和的3%。則不可預(yù) 見費為： （15

15、191+894.48+11 013+660.51）3%=832.77（萬元） 開發(fā)成本小計：30 966.4萬元 序 號項 目計 算 依 據(jù) 金 額 1規(guī)劃設(shè)計費建安工程費3% 33039 2可行性研究費建安工程費1.5% 16520 3水文、地質(zhì)、勘 探費 建安工程費0.5% 5506 4通水、通電、通 路費 建安工程費2.5% 27533 5場地平整費 60元/ 6850 總 計 89448 表表6-19 6-19 前期工程費估算表前期工程費估算表 單位：萬元單位：萬元 序 號 項 目 建筑面 積 土 建裝 飾 設(shè) 備金額 合計 單 價 金 額單 價金額單價金額 1塔樓36 898 1 4

16、83 5 472161.35595351.721 298 7 365 2裙樓 15 528 其中商鋪：11 248 1 483 2 303514.72799351.725463 648 1 483 1 668514.72579351.723962 643 合計11 013 表表6-20 6-20 建安工程費估算表建安工程費估算表 單位：萬元單位：萬元 序號項 目單 價計價數(shù)量合 計 1供電工程 65萬元/公頃 52426公頃 340 2供水工程 15萬元/公頃52426公頃 7864 3道路工程4213萬元/公頃 04681公頃 1972 4綠化工程54萬元/公頃03501公頃 189 5其他

17、工程占建安工程費的2% 11 013萬元 22026 合 計 66051 表表6-21 6-21 基礎(chǔ)設(shè)施費估算表基礎(chǔ)設(shè)施費估算表 單位：萬元單位：萬元 序號 項 目金 額 估算說明（估算依據(jù)） 1固定資產(chǎn)投資方向 調(diào)節(jié)稅 55065 建安工程費5% 2分散建設(shè)市政公用 設(shè)施建設(shè)費 1 32156 建安工程費12% 3建筑工程質(zhì)量安全 監(jiān)督費 4405 建安工程費4 4 供水管網(wǎng)補償費住宅：22.28 商鋪：67.49 住宅：0.3噸/人，600元/噸 商鋪：0.1噸/人，600元/噸 5 供電用電負荷費住宅：58.37 商鋪：89.98 住宅：4kVA/戶，480元/kVA 商鋪：8kVA/

18、百，1 000元 /kVA 6其 他 22026 建安工程費的2% 合 計 2 37464 表表6-22 6-22 開發(fā)期稅費估算表開發(fā)期稅費估算表 單位：萬元單位：萬元 6.56.5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 2開發(fā)費用估算 1）管理費用。取以上（1）（4）項之和的3%。則 管理費用為： （15 191+894.48+11 013+660.51）3%=832.77（萬 元） 2）銷售費用。銷售費用主要包括：廣告宣傳及市場 推廣費，占銷售收入的2%；銷售代理費，占銷售收 入的2%；其他銷售費用，占銷售收入的

19、1%。合計為： 2 706.28萬元。銷售收入詳見表6-27。 6.56.5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 3）財務(wù)費用。指建設(shè)期借款利息。第1 年借款10 000萬元， 貸款利率為7.11%，每年等本償還，要求從建設(shè)期第2年起2 年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計算如下： 第1年應(yīng)計利息：（0+10 0002）7.11% =355.5 第2年應(yīng)計利息：（10 355.5+02）7.11%=736.28 第3年應(yīng)計利息：（5 177.75+02）7.11%=368.14 則財務(wù)費用為上述合計：1 459.92萬元。詳見

20、表6-30：貸 款還本付息表。 開發(fā)費用小計： 4 998.97萬元 總成本費用合計：35 965.72萬元。 6.56.5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 3投資與總成本費用估算匯總表。 詳見表6-23。 序號項 目金 額估算說明其中:住宅分攤 建房成本(元/ ) 商鋪分攤 建房成本(元 /) 1 開發(fā)成本 30 966.4以下(1)(7)項 合計 5 648 7 815 (1) 土地費用 15 191 2 769 4 442 (2) 前期工程費 894.48 186 186 (3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 660.51

21、 137 137 (4) 建安工程費 11 013 1 996 2 350 (5) 開發(fā)期稅費 2 374.64 444 584 (6) 不可預(yù)見費 832.77 116 116 2 開發(fā)費用 4 998.97以下(1)(3)項 合計 789 1 379 (1) 管理費用 832.77 116 116 (2) 銷售費用 2 706.28銷售收入5% 370 960 (3) 財務(wù)費用1 459.92 303 303 3 合 計 35 965.72 6 437 9 194 表表6-23 6-23 投資與總成本費用估算匯總表投資與總成本費用估算匯總表 單位：萬元單位：萬元 6.56.5房地產(chǎn)投資項目

22、財務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 4項目銷售收入估算 1）銷售價格估算。 銷售價格的估算采用市場比較法和成本定價法確定。 （1）住宅部分 市場比較法定價過程 在市場上收集到與該住宅所在區(qū)域、個別因素、交易情 況及交易日期均類似或接近的4個比較案例A、B、C、D。其 中A、B、D項目的交易日期均為2000年11月1日，C項目的交 易日期為2000年9月 1日。已知2000年下半年至今，該城市 該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動率為 +0.5%。其他條件見表6-24和表6-25。 考慮了所有因素后，通過系數(shù)修正計算出其

23、加權(quán)平均數(shù)， 確定本項目的住宅價格為：7 458元/。詳見表6-24和表6- 25。 序 號 項 目 名 稱 成 交 價 （ 元/ ） 交易 日 期修 正 區(qū)域因素修正 個別因素修 正 交易 情 況修 正 比準 價格 （元 /） 交 通 配 套 環(huán) 境 小計裝 修 使 用 率 小計 1 A7 986 1.02 +1 +2+3100/ 106 +5+1100/ 106 100/ 100 7 250 2 B8 660 1.02 0+5+3100/ 108 +5+2100/ 107 100/ 100 7 644 3 C8 500 1.03 1 +1 +5+3100/ 109 +7+1100/ 108

24、 100/ 100 7 444 4 D8 200 1.02 0+2 0100/ 102 +5+3100/ 108 100/ 100 7 593 表表6-24 6-24 本項目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表本項目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表 項 目 名 稱 A B C D 合計 比準價格（元/） 7 250 7 644 7 444 7 593 銷售狀況權(quán)重（銷售率） 82% 35% 57% 86% 260% 加權(quán)的相對價格（元/ ） 5 945 2 675 4 243 6 530 19 393 本項目住宅銷售價格 （元/） 7 458 表表6-25 6-25 本項目住宅價格市場比較法本項目住宅價格

25、市場比較法 銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 單位：元單位：元/ /平方米平方米 6.56.5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 成本定價法過程 經(jīng)測算，本項目住宅部分的建房成本為6 437元/ （見投資與總成本費用表6-23），成本利潤率取 10%，則該項目住宅部分的銷售單價為： 銷售單價 = 建房成本（1+成本利潤率） =6 437（1+10%） =7 080（元/） 6.56.5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 （2

26、）商鋪部分 市場比較法定價過程 目前該市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出租為多， 因此可比實例資料較少，我們只選取到兩個相近項目E、F作 比較實例。其中，E項目的交易日期是2000年11月1日，F(xiàn)項 目的交易日期是2001年1月1日，其價格變動情況同住宅相同。 但由于二者的銷售狀況權(quán)重難以確定，故最后采用算術(shù)平均 值確定了本項目的商鋪單價為：19 283元/。詳見表6-26。 序 號 項目 名稱 成交 價 （元/ ） 交易 日 期修 正 區(qū)域因素修正個別 因素 修正 交易 情況 修正 比準 價格 交 通 繁華 程度 小計 1廣 場 22 000 1 02 +2 +3100/1 05 100/

27、1 00 100/1 00 19 429 2大 廈 18 000 1 01 0 0100/1 00 100/9 5 100/1 00 19 137 表表6-26 6-26 本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元單位：元/ /平方米平方米 6.56.5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 成本定價法過程 經(jīng)測算，本項目商鋪部分的建房成本為9 194元/ （見投資與總成本費用表6-23），成本利潤率取 10%，則該項目商鋪部分的銷售單價為： 銷售單價=建房成本（1+成本利潤率）=9

28、 194 （1+10%）=10 113.4（元/） 6.56.5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 （3）車位銷售價格的確定 根據(jù)該市該區(qū)域目前的情況，車位平均售價為25萬元/個 30萬元/個。 （4）建議銷售單價 在綜合考慮了市場和成本兩方面對定價的影響后，分析 人員建議該項目各部分的銷售單價為： 住宅：7 400元/ 商鋪：19 200元/ 車位：25萬元/個 6.56.5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 2）銷售收入的估算。本項

29、目可銷售數(shù)量為： 住宅36 898；裙樓中的商鋪部分11 248， 地下車位209個。詳見表6-27。 3）銷售計劃與收款計劃的確定。詳見表6- 28。 用 途可 售 數(shù) 量 建議銷售單價銷 售 收 入 住 宅 36 898 7 400元/ 27 304.52 商 鋪 11 248 19 200元/ 21 596.16 車 位 209個 250 000元 5 225 合 計 54 125.68 表表6-27 6-27 銷售總收入預(yù)測表銷售總收入預(yù)測表 單位：萬元單位：萬元 銷 售 計 劃各 年 度 收 款 情 況合 計 年 份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第3年 第1年 第2年 住宅：60%22

30、 152.31 （） 16 392.7132 475.41 商鋪：60% 6 748.8 （） 12 957.70 車位：60% 125（個） 3 125 第3年住宅：40%14 745.69 10 911.8121 650.27 商鋪：40% 4 499.28 638.46 車位：40% 84 2 100 合 計 100% 100%32 475.4121 650.2754 125.68 表表6-28 6-28 銷售收入分期按比例預(yù)測銷售收入分期按比例預(yù)測 單位：萬元單位：萬元 6.56.5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項目財

31、務(wù)分析事例 5稅金估算 1）銷售稅金與附加估算。詳見表6- 29。 2）土地增值稅估算。詳見表6-30。 序 號類 別 計算依據(jù) 計 算 期 1 2 3 1 營業(yè)稅銷售收入5%1 623.77 1 082.51 2 城市維護建設(shè)稅營業(yè)稅7%113.6675.78 3教育費附加營業(yè)稅3%48.71 32.48 4 教育專項基金營業(yè)稅4%64.95 43.30 5 防洪工程維護費銷售收入 1.8% 58.46 38.97 6 印花稅銷售收入 0.05% 16.24 10.83 7 交易管理費銷售收入 0.5% 162.38 108.25 合 計銷售收入 6.43% 2 088.17 1 392.1

32、1 表表6-29 6-29 銷售稅金及附加估算表銷售稅金及附加估算表 單位：萬元單位：萬元 序 號 項 目 計 算 依 據(jù)計算過程 1 銷售收入 54 125.68 2 扣除項目金額 以下4項之和 45 638.93 21 22 23 24 開發(fā)成本 開發(fā)費用 銷售稅金及附 加 其他扣除項目 取(2.1)項的20%30 966.4 4 998.97 3 480.28 6 193.28 3 增值額 (1) - (2) 8 486.75 4 增值率 (3) / (2) 18.6% 5 增值稅率 (4)50% 取30% 6 土地增值稅(3)(5) (2)(6) 2 546.03 表表6-30 6-3

33、0 土地增值稅估算表土地增值稅估算表 單位：萬元單位：萬元 6.56.5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 6投資計劃與資金籌措 本項目開發(fā)投資總計需35 965.72萬元。其資金來源有三 個渠道，一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸款；三 是預(yù)售收入用于再投資部分。本項目開發(fā)商投入資本金13 000萬元作為啟動資金，其中第1年投入約44.11%，第2年投 入約33.53%，第3年投入約22.36%；從銀行貸款10 000萬元， 全部于第1年投入；不足款項根據(jù)實際情況通過預(yù)售收入解 決。詳見投資計劃與資金籌措表6

34、-31。 序 號 項目名稱合 計 計 算 期 第1年 第2年 第3年 1建設(shè)投資35 965.7215 734.73 8 422.46 11 808.53 2資金籌措35 965.72 2.1自有資金13 0005 734.734 359.16 2 906.11 2.2借貸資金10 00010 000 0 0 2.3預(yù)售收入再投入12 965.72 0 4 063.3 8 902.42 表表6-31 6-31 投資計劃與資金籌措表投資計劃與資金籌措表 單位：萬元單位：萬元 6.56.5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析

35、事例 7借款還本付息估算 長期借款10 000萬元，等本償還，寬限期1 年，2年內(nèi)還清，貸款利率7.11。詳見表6- 32。 序號項目名稱合 計 計 算 期 第1年 第2年第3年 1借款還本付息 1.1年初借款累計 010 355.55 177.75 1.2本年借款10 00010 000 0 0 1.3本年應(yīng)計利息1 459.92 355.5736.28 368.14 1.4年底還本付息11 459.92 05 914.035 545.89 1.5年末借款累計10 355.55 177.75 0 2借款還本付息 的資金來源 2.1投資回收11 459.92 05 914.035 545.89

36、 表表6-32 6-32 借款還本付息估算表借款還本付息估算表 單位：萬元單位：萬元 6.56.5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 6 65 55 5項目財務(wù)評價項目財務(wù)評價 1現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 1）全部投資現(xiàn)金流量表（ic9%）。詳見表6-33。 評價指標： （1）稅前全部投資凈現(xiàn)值NPV9 695.16萬元 （2）稅后全部投資凈現(xiàn)值NPV6 431.69萬元 （3）稅前全部投資內(nèi)部收益率FIRR66.2% （4）稅后全部投資內(nèi)部收益率FIRR47.82% 序號項 目 名 稱 計 算 期 1 2 3 1

37、 現(xiàn)金流入 032 475.4121 650.27 1.1銷售收入 032 475.4121 650.27 2現(xiàn)金流出 15 734.7313 526.6815 280.74 2.1建設(shè)投資 15 734.737 508.4311 262.64 2.2銷售稅金及附加 02 088.171 392.11 2.3土地增值稅 01 527.621 018.41 2.4所得稅 02 402.461 607.58 3凈現(xiàn)金流量（1） （2） -15 734.73 18 948.736 369.53 4折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-14 435.5315 948.774 918.45 5稅前凈現(xiàn)金流量 （3）+（2.4

38、） -15 734.7321 351.237 977.11 6稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金 流量 -14 435.5317 970.906 159.79 表表6-33 6-33 現(xiàn)金流量表（全部投資）現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元單位：萬元 6.56.5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 2）資本金現(xiàn)金流量表（ic=9%）。詳見表6-34。 評價指標： （1）資本金稅后內(nèi)部收益率=113.62% （2）資本金稅后凈現(xiàn)值5 154.98萬元 序號 項 目 名 稱 計 算 期 1 2 3 1現(xiàn)金流入 0 32 475.41 21

39、 650.27 11銷售收入 0 32 475.41 21 650.27 2現(xiàn)金流出 5 734.73 20 354.74 21 372.52 21資本金 5 734.73 4 359.16 2 906.11 22預(yù)售收入再投入 0 4 063.3 8 902.42 23貸款本息償還 0 5 914.03 5 545.89 24銷售稅金及附加 0 2 088.17 1 392.11 25土地增值稅 0 1 527.62 1 018.41 26所得稅 0 2 402.46 1 607.58 3稅后凈現(xiàn)金流量（1）- （2） -5 734.73 12 120.67 277.75 4折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

40、-5 261.22 10 201.73 214.47 表表6-34 6-34 現(xiàn)金流量表（資本金）現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元單位：萬元 6.56.5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 3）動態(tài)盈利分析 （1）凈現(xiàn)值 開發(fā)項目在整個經(jīng)濟壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當年的 凈現(xiàn)金流量。將本項目每年的凈現(xiàn)金流量按基準收益率折算為項目實施 初期（即為本項目開始投資的當年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是 項目的凈現(xiàn)值。 基準收益率是項目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采用的折現(xiàn)率，一般取稍大 于同期貸款利率為基準折現(xiàn)率。本

41、房地產(chǎn)投資項目在長期貸款利率的基 礎(chǔ)上上浮了約2%，即9%作為基準折現(xiàn)率。 凈現(xiàn)值評價標準的臨界值是零。經(jīng)上面計算，本項目稅前、稅后全部 投資的分別為9 695.16萬元和6 431.69萬元，均大于0，資本金的稅后凈 現(xiàn)值為5 154.98萬元，也大于0。這說明本項目可按事先規(guī)定的基準收益 率獲利，在所確定的計算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟效果，項目可行。 6.56.5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 （2）內(nèi)部收益率。 內(nèi)部收益率是指項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的 現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率是項目

42、折現(xiàn)率的臨界值。本項目屬于 獨立方案的評價與分析，經(jīng)上面計算，稅前、稅后 全部投資的FIRR分別為66.2%、47.82%；資本金的稅 后FIRR為113.62%，均大于同期貸款利率7.11%和基 準收益率9%(ic)，說明項目盈利，達到同行業(yè)的收 益水平，項目可行。 6.56.5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 2損益表與靜態(tài)盈利指標 1）損益表。詳見表6-35。 序 號 項目名稱 計算依據(jù) 計 算 期合 計 1 2 3 1銷售收入 0 32 475.4121 650.27 54 125.68 2總成本費用 0

43、 21 579.4314 368.29 35 965.72 3銷售稅金及 附加 0 2 088.171 392.113 480.28 4土地增值稅 0 1 527.621 018.412 546.03 5 利潤總額（1-2-3-4） 0 7 280.194 871.4612 151.65 6所得稅（5）33% 0 2 402.461 607.584 010.04 7稅后利潤（5）-（6） 0 4 877.733 263.888 141.61 8盈余公積金（7）10% 0 487.77 326.39 814.16 9可分配利潤（7）-（8） 0 4 389.962 937.497 327.45

44、表表6-35 6-35 損益表損益表 單位：萬元單位：萬元 6.56.5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 2）評價指標： （1）全部投資的投資利潤率利潤總額/總投資額100% =（12 151.65/35 965.72）100%=33.79% （2）全部投資的投資利稅率利稅總額/總投資額100% =（12 151.65+3 480.28+2 546.03）/35 965.72100% =50.54% （3）資本金投資利潤率利潤總額/資本金100% =（12 151.65/13 000）100%=93.47% （4

45、）資本金凈利潤率稅后利潤/資本金100% =8 141.61/13 000100%=62.63% 6.56.5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 3）靜態(tài)盈利分析 本項目以上4個指標與房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)項目相 比應(yīng)該是比較好的，故項目可以考慮接受。 6.56.5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 3資金來源與運用表 1）資金來源與運用表。詳見表6-36。 2）資金平衡能力分析 根據(jù)表6-36，本項目每年累計盈余資金均大于或 等于零，故從資金平

46、衡角度分析，該項目是可行的。 序 號 項 目 名 稱 計 算 期 1 2 3 1資金來源 15 734.73 36 834.57 24 556.38 1.1銷售收入 0 32 475.41 21 650.27 1.2資本金 5 734.73 4 359.16 2 906.11 1.3銀行借款 10 000 0 0 2資金的運用 15 734.73 20 354.74 21 372.52 2.1建設(shè)投資 15 734.73 8 422.46 11 808.53 2.2借款還本付息 0 5 914.03 5 545.89 2.3銷售稅金及附加 0 2 088.17 1 392.11 2.4土地增值

47、稅 0 1 527.62 1 018.41 2.5所得稅 0 2 402.46 1 607.58 3盈余資金(1)-(2) 0 16 479.83 3 183.86 4累計盈余資金 0 16 479.83 19 663.69 表表6-36 6-36 資金來源與運用表資金來源與運用表 單位：萬元單位：萬元 6.56.5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 6 65 56 6項目財務(wù)分析指標匯總項目財務(wù)分析指標匯總 詳見表6-37 表表6-37 6-37 項目財務(wù)分析指標匯總表項目財務(wù)分析指標匯總表 類別 項目 靜 態(tài)

48、指 標 動 態(tài) 指 標 投資利潤 率 投資利稅率稅 前稅 后稅 前稅 后 全部投資 3379% 5054%9 695166 43169662%4782% 自有資金 9347% 5 15498 11362% 6.56.5房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析的應(yīng)用 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 6 65 57 7結(jié)論結(jié)論 從項目的財務(wù)分析來看，項目稅前、稅后全部投 資凈現(xiàn)值與稅后資本金投資凈現(xiàn)值均大于零，內(nèi)部 收益率均大于基準收益率和貸款利率，且每年累計 盈余資金大于零，故從盈利能力和償債能力分析來 看，該項目都是可行的。 中國最大的地產(chǎn)資料下載基地 :/

49、dcpxw/ 國中地產(chǎn)顧問 第5章 財務(wù)預(yù)測 本章學(xué)習(xí)目標 n本章主要講解利用Excel進行財務(wù)預(yù)測和建 立財務(wù)預(yù)測模型的相關(guān)知識。通過本章的 學(xué)習(xí)，應(yīng)掌握如下內(nèi)容： n銷售預(yù)測方法及模型的建立 n利潤敏感性分析及利潤預(yù)測模型的建立 n成本預(yù)測模型的建立 n資金需要量預(yù)測模型的建立 5.1 財務(wù)預(yù)測概述 n預(yù)測是用科學(xué)的方法預(yù)計、推斷事物發(fā)展 的必要性或可能性的行為，即根據(jù)過去和 現(xiàn)在預(yù)計未來，由已知推斷未知的過程。 n5.1.1 預(yù)測分析步驟 n5.1.2 預(yù)測分析方法 n5.1.3 預(yù)測分析內(nèi)容 5.1.1 預(yù)測分析步驟 n（1）確定預(yù)測目標。 n（2）收集和整理資料。 n（3）選擇預(yù)測方

50、法。 n（4）分析判斷。 n（5）檢查驗證。 n（6）修正預(yù)測值。 n（7）報告預(yù)測結(jié)論。 5.1.2 預(yù)測分析方法定量 預(yù)測法 n1定量預(yù)測法 n定量預(yù)測法是在掌握與預(yù)測對象有關(guān)的各種 要素的定量資料的基礎(chǔ)上，運用現(xiàn)代數(shù)學(xué)方 法進行數(shù)據(jù)處理，據(jù)以建立能夠反映有關(guān)變 量之間規(guī)律性聯(lián)系的各類預(yù)測模型的方法體 系，可分為趨勢外推分析法和因果分析法。 5.1.2 預(yù)測分析方法定量 預(yù)測法 n（1）趨勢外推分析法。這種方法是將時間作為制約預(yù)測對象變化的 自變量，把未來作為歷史的自然延續(xù)，屬于按事物的自身發(fā)展趨勢進 行預(yù)測的動態(tài)預(yù)測方法。 n該方法的基本原理是：企業(yè)過去和現(xiàn)在存在的某種發(fā)展趨勢將會延續(xù)

51、下去，而且過去和現(xiàn)在發(fā)展的條件同樣適用于未來，可以將未來視為 歷史的自然延續(xù)。因此，該方法又被稱為時間序列分析法。 n（2）因果分析法。這種方法是根據(jù)變量之間存在的因果關(guān)系函數(shù)， 按預(yù)測因素的未來變動趨勢來推測預(yù)測對象（即因變量）未來的相關(guān) 預(yù)測方法。 n該方法的基本原理是：預(yù)測對象受到許多因素的影響，這些因素之間 存在著復(fù)雜的關(guān)系，通過對這些變量內(nèi)在規(guī)律性的研究可以建立一定 的數(shù)學(xué)模型，在已知自變量的條件下，可利用模型直接推測預(yù)測對象 的未來值。 5.1.2 預(yù)測分析方法定性 預(yù)測法 n2定性預(yù)測法 n定性預(yù)測法是由有關(guān)方面的專業(yè)人員根據(jù)個人經(jīng) 驗和知識，結(jié)合預(yù)測對象的特點進行綜合分析， 對

52、事物的未來狀況和發(fā)展趨勢做出推測的預(yù)測方 法。它一般不需要進行復(fù)雜的定量分析，適用于 缺乏完備的歷史資料或有關(guān)變量之間缺乏明顯的 數(shù)量關(guān)系等情況下的預(yù)測。 n實際工作中常常將二者結(jié)合應(yīng)用，相互取長補短， 以提高預(yù)測的準確性和預(yù)測結(jié)論的可信度。 5.1.3 預(yù)測分析內(nèi)容 n預(yù)測分析的基本內(nèi)容包括： n（1）銷售預(yù)測。 n（2）利潤預(yù)測。 n（3）成本預(yù)測。 n（4）資金預(yù)測。 5.2 銷售預(yù)測 n狹義的銷售預(yù)測是對銷售量的預(yù)測。用于銷售量 預(yù)測的常用方法有判斷分析法、趨勢外推分析法、 因果分析法和產(chǎn)品壽命周期推斷法等。其中，判 斷分析法和產(chǎn)品壽命周期推斷法屬于定性預(yù)測法， 趨勢外推分析法和因果分

53、析法屬于定量預(yù)測法。 n5.2.1 趨勢外推分析法: n5.2.2 因果分析法 5.2.1 趨勢外推分析法 n1算術(shù)平均法 n2移動平均法 1算術(shù)平均法 n算術(shù)平均法又稱簡單平均法，它是直接將若干時期實際 銷售業(yè)務(wù)量的算術(shù)平均值作為銷售預(yù)測值的一種預(yù)測方 法。 n這種方法的優(yōu)點是計算過程很簡單，缺點是沒有考慮遠 近期銷售業(yè)務(wù)量的變動對預(yù)測銷售狀況的影響程度的不 同，從而使不同時期資料的差異簡單平均化，所以，該 方法只適用于對各期銷售業(yè)務(wù)量比較穩(wěn)定，且沒有季節(jié) 性變化的食品和日常用品等的銷售預(yù)測。 n Q y t n 時間序列期數(shù) 業(yè)務(wù)量之和已知時間序列各期銷售 預(yù)測銷售量 1 2移動平均法 n

54、（1）一次移動平均法。一次移動平均法根據(jù)時間序列 逐項移動，依次計算包含一定項數(shù)的序時平均數(shù)，形成 一個序時平均時間數(shù)序列，據(jù)以進行預(yù)測。其預(yù)測模型 的計算公式為： n從上述公式可以看出，第t期的移動平均數(shù)只能作為t+1 期的預(yù)測值，如果要預(yù)測數(shù)期以后的值，這種方法就無 能為力了。但是，在實際工作中，當企業(yè)或商店要逐月 預(yù)測下個月的成百上千種產(chǎn)品的進貨或銷售情況時，這 種方法還是很適用的。 t tt t y yy y n y 1n- t1 1 2移動平均法一次移動 平均法 n對于一次移動平均序列值的計算，可以使用遞推算法來 減少工作量。遞推算法的計算公式為： n上述公式說明，第t+1期的預(yù)測值

55、是在第t期預(yù)測值t的基 礎(chǔ)上加上一個修正值得出的。不難看出，修正項的作用 和n的大小有關(guān)。在實際應(yīng)用中，移動平均時段n的選擇 帶有一定的經(jīng)驗性，n過長或過短，各有利弊，可以多 取幾個n值，將取不同的n值得出的預(yù)測結(jié)果分別同實際 值比較，計算其預(yù)測誤差，最后選用預(yù)測誤差最小的n 值。 n yy y n yy n y n yyy n y y nttntt n k kt n k ntntkt n k kt t 1 1 1 1 0 1 一次移動平均法操作步 驟 n1在EXCEL中，以列方式將數(shù)據(jù)輸入到工作表中，并建立一次移動平均法 預(yù)測模型的基本結(jié)構(gòu)。 n2打開“工具”菜單，選擇“數(shù)據(jù)分析”命令，打開

56、 “數(shù)據(jù)分析”對話 框。 n3在“數(shù)據(jù)分析”對話框中，選擇“移動平衡”選項，單擊“確定”，會 打開“移動平均”對話框， n4在“輸入?yún)^(qū)域”中輸入各月份銷售量。 n5在“間隔”中輸入“3”，即表示n=3。 n6在輸出區(qū)域中輸入“C3”。 n7在對話框中選擇“圖表輸出”。 n8單擊“確定”。 n9將C5：C13單元格區(qū)域復(fù)制到D6：D14單元格區(qū)域中。 n10選定E6單元格，輸入公式：=（D6-B6）2。然后將此公式分別復(fù)制到 E7：E14單元格區(qū)域。 2移動平均法二次移動 平均法 n（2）二次移動平均法 n二次移動平均法是對時間序列計算一次移動平 均數(shù)后，再對一次移動平均數(shù)序列進行一次移 動平均

57、運算。 n二次移動平均法的計算公式為： n yyy y nttt t 11 2移動平均法二次移動 平均法 n二次移動平均預(yù)測模型為： n二次移動平均數(shù)并不能直接用于預(yù)測，其目的 是用來求出平滑系數(shù)。求解平滑系數(shù)估計值的 公式為： Tbay ttTt 1 2 2 ttt ttt yy n b yya 2移動平均法趨勢平均 法 n趨勢平均法是指在移動平均法計算n期時間序列移動平均 值的基礎(chǔ)上，進一步計算趨勢值的移動平均值，進而利用 特定基期銷售量移動平均值和趨勢值移動平均值來預(yù)測未 來銷售量的一種方法。其計算公式為： n預(yù)測銷售量=基期銷售量移動平均值+基期趨勢值移動平均 值*基期與預(yù)測期的時間間

58、隔； n某期的趨勢值=該期銷售量移動平均值-上期銷售量移動平 均值； n基期趨勢值移動平均值=最后一個移動期趨勢值之和/趨勢 值移動的期數(shù)。 5.2.2 因果分析法 n因果分析法也是預(yù)測分析中常用的方法， 利用因果分析法預(yù)測銷售量的步驟如下： n（1）確定影響銷售量的主要因素。 n（2）根據(jù)有關(guān)資料確定銷售量與自變量之 間的數(shù)量關(guān)系，建立因果分析模型。 n（3）根據(jù)未來有關(guān)自變量的變動情況預(yù)測 銷售量。 5.3 利潤預(yù)測 n5.3.1 目標利潤預(yù)測 n5.3.2 利潤敏感性分析 n5.3.3 概率分析法在利潤預(yù)測中的應(yīng)用 5.3.1 目標利潤預(yù)測 n（1）調(diào)查研究，確定利潤率標準。 n（2）計

59、算目標利潤基數(shù)。將選定的利潤率標準乘上企 業(yè)預(yù)期應(yīng)該達到的有關(guān)業(yè)務(wù)量及資金指標，便可測算出 目標利潤基數(shù)。其計算公式為： n目標利潤基數(shù)=有關(guān)利潤標準*相關(guān)指標 n（3）確定目標利潤修正值。 n（4）最終下達目標利潤并分解落實納入預(yù)算體系。最 終下達的目標利潤應(yīng)該為目標利潤基數(shù)與修正值的代數(shù) 和，即： n最終下達的目標利潤=目標利潤基數(shù)+目標利潤修正值 5.3.2 利潤敏感性分析 n1利潤敏感性分析的主要任務(wù) n利潤敏感性分析的主要任務(wù)是計算有關(guān)因素的 利潤靈敏指標，揭示利潤與有關(guān)因素之間的相 對數(shù)量關(guān)系，并利用靈敏指標進行利潤預(yù)測。 n2利潤敏感分析的假定條件 n利潤敏感性分析的假定條件如下

60、： n（1）有限因素的假定。 n（2）單獨變動的假定。 n（3）利潤增長的假定。 n（4）同一變動幅度的假定。 5.3.2 利潤敏感性分析 n3利潤敏感性指標的計算 n利潤敏感性分析的關(guān)鍵是計算利潤受各個因素 影響的靈敏度指標。某因素的利潤靈敏度指標 為該因素按上述假定單獨變動1%后使利潤增 長的百分比指標，其計算公式為： n第I個因素利潤靈敏度指標（Si）=該因素的中 間變量基數(shù)/利潤基數(shù)*1%=Mi/P*1%。 n式中的中間變量是指同時符合以下兩個條件的 計算替代指標，即中間變量的變動率必須等于 因素的變動率，中間變量變動額的絕對值必須 等于利潤的變動額。 5.3.3 概率分析法在利潤 預(yù)