房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究PPT學習教案

1、會計學1 房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究房地產(chǎn)市場調(diào)查與研究 第1頁/共110頁 第2頁/共110頁 第3頁/共110頁 第4頁/共110頁 第5頁/共110頁 第6頁/共110頁 第7頁/共110頁 房地產(chǎn)市場調(diào)研流程房地產(chǎn)市場調(diào)研流程 城市調(diào)研流程城市調(diào)研流程 專項調(diào)研流程專項調(diào)研流程 第8頁/共110頁 實地調(diào)研階段實地調(diào)研階段調(diào)研準備階段調(diào)研準備階段報告寫作階段報告寫作階段 城市調(diào)研流程城市調(diào)研流程 城市調(diào)研又稱為普查調(diào)研，是對某個城市的宏觀城市調(diào)研又稱為普查調(diào)研，是對某個城市的宏觀 經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結構、房地產(chǎn)發(fā)展水平等方面，分析經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結構、房地產(chǎn)發(fā)展水平等方面，分析 房地產(chǎn)現(xiàn)狀及預測發(fā)展趨勢，

2、直觀了解該城市的房地產(chǎn)現(xiàn)狀及預測發(fā)展趨勢，直觀了解該城市的 發(fā)展?jié)摿?。對企業(yè)的進駐與否提供依據(jù)，且可為發(fā)展?jié)摿?。對企業(yè)的進駐與否提供依據(jù)，且可為 后期專項調(diào)研提供基礎數(shù)據(jù)。后期專項調(diào)研提供基礎數(shù)據(jù)。 第9頁/共110頁 成立市場成立市場 調(diào)研小組調(diào)研小組 根據(jù)工作量，設立根據(jù)工作量，設立 市場調(diào)研小組并確市場調(diào)研小組并確 定小組人數(shù)，選出定小組人數(shù)，選出 調(diào)研組長。調(diào)研組長。 調(diào)研準備階段調(diào)研準備階段 第10頁/共110頁 -為本次調(diào)研定向為本次調(diào)研定向 了解本次調(diào)研的目的、需取了解本次調(diào)研的目的、需取 得的成果，確定調(diào)研方法及得的成果，確定調(diào)研方法及 明確分工。并擬定調(diào)研計劃明確分工。并擬定

3、調(diào)研計劃 。 注：注： u計劃應包括計劃應包括預計調(diào)研時間、個人職責（區(qū)域、專預計調(diào)研時間、個人職責（區(qū)域、專 項）項）等明確劃分、調(diào)研方法、調(diào)研預期效果等。等明確劃分、調(diào)研方法、調(diào)研預期效果等。 調(diào)研準備階段調(diào)研準備階段 第11頁/共110頁 -相關物料準備相關物料準備 準備市調(diào)所需的地圖、調(diào)查表格（包準備市調(diào)所需的地圖、調(diào)查表格（包 括項目簡介表、問卷等）、照相機等括項目簡介表、問卷等）、照相機等 。 調(diào)研準備階段調(diào)研準備階段 第12頁/共110頁 -基礎信息收集基礎信息收集 在售房地產(chǎn)項目在售房地產(chǎn)項目 大型已成社區(qū)大型已成社區(qū) 城市基礎信息城市基礎信息 調(diào)研準備階段調(diào)研準備階段 （包括

4、（包括人口結構、產(chǎn)業(yè)結構、城市人口結構、產(chǎn)業(yè)結構、城市 規(guī)劃、經(jīng)濟水平、房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)濟水平、房地產(chǎn)發(fā)展等）等） 。 第13頁/共110頁 -按計劃開展工作按計劃開展工作 需著重調(diào)查的方向有：需著重調(diào)查的方向有：政府機關政府機關 （包括統(tǒng)計局、規(guī)劃局、建設局（包括統(tǒng)計局、規(guī)劃局、建設局 等）、等）、在售樓盤在售樓盤、已成小區(qū)已成小區(qū)、商商 業(yè)中心業(yè)中心等。等。 實地調(diào)研階段實地調(diào)研階段 第14頁/共110頁 在售樓盤調(diào)在售樓盤調(diào) 查查 大型廠礦企業(yè)調(diào)查大型廠礦企業(yè)調(diào)查 商業(yè)中心調(diào)商業(yè)中心調(diào) 查查 行政機關調(diào)行政機關調(diào) 查查 已成社區(qū)調(diào)已成社區(qū)調(diào) 查查 具具 體體 工工 作作 包包 括括 實

5、地調(diào)研階段實地調(diào)研階段 第15頁/共110頁 -及時、詳盡記錄信息及時、詳盡記錄信息 調(diào)研人員在進行調(diào)研時盡可能詳細紀調(diào)研人員在進行調(diào)研時盡可能詳細紀 錄樓盤或相關信息，與被調(diào)研者建立錄樓盤或相關信息，與被調(diào)研者建立 良好的人際關系，為今后數(shù)據(jù)、信息良好的人際關系，為今后數(shù)據(jù)、信息 支持作鋪墊。支持作鋪墊。 實地調(diào)研階段實地調(diào)研階段 第16頁/共110頁 -初步確定報告框架初步確定報告框架 當天工作結束后小組全體成員應立當天工作結束后小組全體成員應立 即整理各自掌握的調(diào)研信息，總結即整理各自掌握的調(diào)研信息，總結 調(diào)研中存在的問題并找到解決方法調(diào)研中存在的問題并找到解決方法 ，并初步討論報告寫作

6、思路。，并初步討論報告寫作思路。 實地調(diào)研階段實地調(diào)研階段 第17頁/共110頁 -周期性工作周期性工作 對于普查調(diào)研，應進行周期性工作。具對于普查調(diào)研，應進行周期性工作。具 體周期根據(jù)城市不同而定（如半個月、體周期根據(jù)城市不同而定（如半個月、 一個月、一個季度等），調(diào)研所獲得信一個月、一個季度等），調(diào)研所獲得信 息應及時輸入數(shù)據(jù)庫，予以信息更新。息應及時輸入數(shù)據(jù)庫，予以信息更新。 實地調(diào)研階段實地調(diào)研階段 第18頁/共110頁 1 1、確立報告寫作思、確立報告寫作思 路、模式及框架路、模式及框架。 3 3、初稿完成后進行、初稿完成后進行 審閱，并提出修改建審閱，并提出修改建 議。議。 2 2

7、、報告寫作，進行資、報告寫作，進行資 料整理、錄入。料整理、錄入。 4 4、完成報告。、完成報告。 報告寫作階段報告寫作階段 第19頁/共110頁 專項調(diào)研專項調(diào)研是通過對項目及周邊信息的收是通過對項目及周邊信息的收 集、統(tǒng)計并進行分析，提供真實市場情集、統(tǒng)計并進行分析，提供真實市場情 況、項目可操作性、風險性，使項目能況、項目可操作性、風險性，使項目能 更準確的定位、操作。更準確的定位、操作。 實地調(diào)研階段實地調(diào)研階段調(diào)研準備階段調(diào)研準備階段報告寫作階段報告寫作階段 專項調(diào)研流程專項調(diào)研流程 第20頁/共110頁 根據(jù)工作量及緊迫性，設立市場調(diào)研根據(jù)工作量及緊迫性，設立市場調(diào)研 小組，選出調(diào)

8、研組長，并確定小組人小組，選出調(diào)研組長，并確定小組人 數(shù)。數(shù)。 -成立市場調(diào)研小組成立市場調(diào)研小組 調(diào)研準備階段調(diào)研準備階段 第21頁/共110頁 認識本次調(diào)研的目的、需取得認識本次調(diào)研的目的、需取得 的成果，確定調(diào)研方法及明確的成果，確定調(diào)研方法及明確 分工。并擬定調(diào)研計劃。分工。并擬定調(diào)研計劃。 -為本次調(diào)研定向為本次調(diào)研定向 調(diào)研準備階段調(diào)研準備階段 第22頁/共110頁 u 進行經(jīng)費預算進行經(jīng)費預算 -相關物料準備相關物料準備 u 準備市調(diào)所需的地圖、調(diào)查表準備市調(diào)所需的地圖、調(diào)查表 格、照相機等。格、照相機等。 調(diào)研準備階段調(diào)研準備階段 第23頁/共110頁 項目發(fā)展商基礎信息（包括

9、公司規(guī)模、實力項目發(fā)展商基礎信息（包括公司規(guī)模、實力 、曾運作過的項目等）。、曾運作過的項目等）。 -基礎信息收集基礎信息收集 有關項目的基礎信息（項目位置、發(fā)展商前期定位有關項目的基礎信息（項目位置、發(fā)展商前期定位 ） 項目所在城市基礎信息（包括人口結構、產(chǎn)項目所在城市基礎信息（包括人口結構、產(chǎn) 業(yè)結構、城市規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)發(fā)業(yè)結構、城市規(guī)劃、經(jīng)濟發(fā)展水平、房地產(chǎn)發(fā) 展水平等）。展水平等）。 調(diào)研準備階段調(diào)研準備階段 第24頁/共110頁 -項目地塊調(diào)研項目地塊調(diào)研 抵達目的城市后，前往項目所在地進行實地抵達目的城市后，前往項目所在地進行實地 調(diào)研。調(diào)研。 （途中需觀察沿路交通、經(jīng)

10、濟、在售樓盤、（途中需觀察沿路交通、經(jīng)濟、在售樓盤、 地塊等情況，為開展調(diào)研提供準備）地塊等情況，為開展調(diào)研提供準備） 對地塊的調(diào)研包括對地塊的調(diào)研包括地塊形狀、土質地塊形狀、土質、目前地、目前地 上上建筑物、坡度建筑物、坡度等。等。 實地調(diào)研階段實地調(diào)研階段 第25頁/共110頁 -按計劃開展工作按計劃開展工作 需著重調(diào)查的方向有：政府機關（包括需著重調(diào)查的方向有：政府機關（包括 統(tǒng)計局、規(guī)劃局、建設局等）、在售樓統(tǒng)計局、規(guī)劃局、建設局等）、在售樓 盤、已成小區(qū)、商業(yè)中心等。盤、已成小區(qū)、商業(yè)中心等。 具體工作包括具體工作包括： 實地調(diào)研階段實地調(diào)研階段 1 1地塊附近調(diào)查地塊附近調(diào)查 2

11、2地塊所在區(qū)域調(diào)查地塊所在區(qū)域調(diào)查 3 3整體城市調(diào)查整體城市調(diào)查 第26頁/共110頁 此區(qū)域的調(diào)查為項目調(diào)查重點，主要包括此區(qū)域的調(diào)查為項目調(diào)查重點，主要包括 地塊周邊道路交通、商業(yè)氛圍、常住人口地塊周邊道路交通、商業(yè)氛圍、常住人口 結構、區(qū)域在城區(qū)的位置、周邊廠礦企業(yè)結構、區(qū)域在城區(qū)的位置、周邊廠礦企業(yè) 狀況、在售項目、已成小區(qū)等，生活配套狀況、在售項目、已成小區(qū)等，生活配套 包括醫(yī)院、學校、超市、商場等。包括醫(yī)院、學校、超市、商場等。 -地塊附近調(diào)查地塊附近調(diào)查 注： u地塊附近是專項調(diào)研的重點地塊附近是專項調(diào)研的重點，通過對周邊信息的收集、，通過對周邊信息的收集、 分析，更有助于認識

12、項目，做產(chǎn)品建議時更有針對性。分析，更有助于認識項目，做產(chǎn)品建議時更有針對性。 實地調(diào)研階段實地調(diào)研階段 第27頁/共110頁 -地塊所在區(qū)域調(diào)查地塊所在區(qū)域調(diào)查 u區(qū)域政府部門（主要是所在區(qū)區(qū)域政府部門（主要是所在區(qū) 域居委會、村域居委會、村 委會等），了解委會等），了解 區(qū)域人口、收入、從業(yè)、經(jīng)濟發(fā)區(qū)域人口、收入、從業(yè)、經(jīng)濟發(fā) 展等基礎情況。展等基礎情況。 u區(qū)域商業(yè)中心，大型生活配套區(qū)域商業(yè)中心，大型生活配套 。 u在售樓盤，大型已成社區(qū)。在售樓盤，大型已成社區(qū)。 此區(qū)域一般按經(jīng)濟此區(qū)域一般按經(jīng)濟 發(fā)展狀況或區(qū)級行發(fā)展狀況或區(qū)級行 政劃分，需要調(diào)查政劃分，需要調(diào)查 方向包括：方向包括：

13、注： u此階段調(diào)查可通過對基礎信息的分析，了解該區(qū)域的定位、檔 次，為項目定位提供依據(jù)。 實地調(diào)研階段實地調(diào)研階段 第28頁/共110頁 l城區(qū)商業(yè)中心，調(diào)查商業(yè)中心的消費水平、消費城區(qū)商業(yè)中心，調(diào)查商業(yè)中心的消費水平、消費 人群、地理位置等情況。人群、地理位置等情況。 l城區(qū)大型在售項目及大型已成熟社區(qū)。城區(qū)大型在售項目及大型已成熟社區(qū)。 -整體城市調(diào)查整體城市調(diào)查 主要方主要方 向包括向包括 ： l政府部門（包括規(guī)劃局、統(tǒng)計局、建設局等），了解政府部門（包括規(guī)劃局、統(tǒng)計局、建設局等），了解 整個城市的經(jīng)濟狀況及項目周邊經(jīng)濟發(fā)展、未來規(guī)劃整個城市的經(jīng)濟狀況及項目周邊經(jīng)濟發(fā)展、未來規(guī)劃。 l城

14、市大型企事業(yè)單位，了解各單位從業(yè)人員結構城市大型企事業(yè)單位，了解各單位從業(yè)人員結構 （人口、性別、教育、收入水平等）。（人口、性別、教育、收入水平等）。 注： u對整個城市的調(diào)查需從多角度進行了解，通過城市結構劃分、規(guī)劃、 經(jīng)濟指標等了解項目發(fā)展方向并更能準確定位。 實地調(diào)研階段實地調(diào)研階段 第29頁/共110頁 在進行調(diào)研時盡可能詳細紀錄樓盤或相關在進行調(diào)研時盡可能詳細紀錄樓盤或相關 信息，與被調(diào)研者建立良好的人際關系，信息，與被調(diào)研者建立良好的人際關系， 方便為后期數(shù)據(jù)、信息取得支持。方便為后期數(shù)據(jù)、信息取得支持。 注：注： u通常在調(diào)研中有部分信息調(diào)查不全，或后期需要更新，通過通常在調(diào)研

15、中有部分信息調(diào)查不全，或后期需要更新，通過 建立的人際關系可以方便對今后工作的支持。建立的人際關系可以方便對今后工作的支持。 -及時、詳盡記錄信息及時、詳盡記錄信息 實地調(diào)研階段實地調(diào)研階段 第30頁/共110頁 2 2、根據(jù)職責分工、根據(jù)職責分工 ，報告寫作，進行，報告寫作，進行 資料整理、錄入，資料整理、錄入， 并輔助寫作。并輔助寫作。 3 3、初稿完成后進行審、初稿完成后進行審 閱，并提出修改建議。閱，并提出修改建議。 4 4、完成報告。、完成報告。 1 1、確立報告寫作思路、模、確立報告寫作思路、模 式及框架。式及框架。 報告寫作階段報告寫作階段 第31頁/共110頁 市場調(diào)研的結果一

16、般都是通過報告形式表現(xiàn)出來，市場調(diào)研的結果一般都是通過報告形式表現(xiàn)出來， 報告應由整個小組共同完成。報告應由整個小組共同完成。 信息查詢可通過網(wǎng)絡、報紙、年鑒、檔案等多種途信息查詢可通過網(wǎng)絡、報紙、年鑒、檔案等多種途 徑。徑。 已成社區(qū)的調(diào)查在市場調(diào)研中有很重要的作用，通已成社區(qū)的調(diào)查在市場調(diào)研中有很重要的作用，通 過二手房價格、入住率、入住人口結構等方面更能過二手房價格、入住率、入住人口結構等方面更能 真實反映當?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀。真實反映當?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀。 小小 結結 在市場調(diào)研階段，需注意：在市場調(diào)研階段，需注意： 第32頁/共110頁 房地產(chǎn)調(diào)研報告撰寫房地產(chǎn)調(diào)研報告撰寫 一切經(jīng)濟行為

17、都是建立在市場之上，房地產(chǎn)也不例一切經(jīng)濟行為都是建立在市場之上，房地產(chǎn)也不例 外。房地產(chǎn)開發(fā)的流程為：地塊的招排掛外。房地產(chǎn)開發(fā)的流程為：地塊的招排掛開發(fā)商拿開發(fā)商拿 地地產(chǎn)品規(guī)劃設計產(chǎn)品規(guī)劃設計項目開工建設項目開工建設項目銷（預項目銷（預 ）售）售房屋交付房屋交付物業(yè)管理。物業(yè)管理。 任何一個環(huán)節(jié)都無法脫離市場，因為市場信息能對我任何一個環(huán)節(jié)都無法脫離市場，因為市場信息能對我 們的決策指引方向。從市場現(xiàn)狀分析市場目前的供求關們的決策指引方向。從市場現(xiàn)狀分析市場目前的供求關 系、客戶偏好了解產(chǎn)品的發(fā)展方向、再通過綜合分析判系、客戶偏好了解產(chǎn)品的發(fā)展方向、再通過綜合分析判 斷市場走向。斷市場走向

18、。 第33頁/共110頁 由此可以看出市場由此可以看出市場 信息的重要性，可信息的重要性，可 以說以說市場調(diào)研是房市場調(diào)研是房 地產(chǎn)業(yè)的先行兵地產(chǎn)業(yè)的先行兵。 目前，我們的目前，我們的市場市場 調(diào)研報告主要為以調(diào)研報告主要為以 下幾個環(huán)節(jié)服務下幾個環(huán)節(jié)服務 服務環(huán)節(jié)服務環(huán)節(jié) 公司通過調(diào)研報告所提供的信息，判斷公司通過調(diào)研報告所提供的信息，判斷 該城市的成熟程度，決定是否進駐。該城市的成熟程度，決定是否進駐。 開發(fā)公司往往擁有政府部門提供的宏觀開發(fā)公司往往擁有政府部門提供的宏觀 信息，但對于微觀方面則需要策劃公司進行信息，但對于微觀方面則需要策劃公司進行 市場調(diào)研。此外，策劃公司有比較系統(tǒng)的評市

19、場調(diào)研。此外，策劃公司有比較系統(tǒng)的評 估系統(tǒng)，可對甲方項目進行風險評估。估系統(tǒng)，可對甲方項目進行風險評估。 房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)同樣需要市場調(diào)研報房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)同樣需要市場調(diào)研報 告的支持，通過對市場信息的分析判斷，制告的支持，通過對市場信息的分析判斷，制 定出更加準確的營銷策略。定出更加準確的營銷策略。 xxxx公公 司司 開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè) 策劃部門策劃部門 第34頁/共110頁 市場調(diào)研報告并非是簡單的數(shù)據(jù)羅市場調(diào)研報告并非是簡單的數(shù)據(jù)羅 列，應在報告寫作前甚至調(diào)研開始列，應在報告寫作前甚至調(diào)研開始 前明確本次報告的寫作目的，對方前明確本次報告的寫作目的，對方 對信息的要求是什么，有針對性的

20、對信息的要求是什么，有針對性的 進行寫作進行寫作 明確調(diào)研報告寫作目的后，我們明確調(diào)研報告寫作目的后，我們 將對市場調(diào)研所采樣的信息進行將對市場調(diào)研所采樣的信息進行 整理、加工，進行報告寫作。整理、加工，進行報告寫作。 需要重點說明的是：需要重點說明的是： 寫作須知寫作須知 第35頁/共110頁 第一章第一章 * * *城市概況城市概況 第二章第二章 * * *城市經(jīng)濟城市經(jīng)濟 第三章第三章 * * *城市規(guī)劃城市規(guī)劃 第四章第四章 房地產(chǎn)發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展 第五章第五章 區(qū)域住宅市場基本特點區(qū)域住宅市場基本特點 第六章第六章 區(qū)域市場專向分析區(qū)域市場專向分析 （有針對性選擇本章）（有針對性選擇本

21、章） 第七章第七章 客戶問卷調(diào)查分析客戶問卷調(diào)查分析 第八章第八章 本項目分析本項目分析 第九章第九章 項目建議項目建議 序言序言 基本框架基本框架 第36頁/共110頁 主要起到開篇引入的作用。用大家比較感興主要起到開篇引入的作用。用大家比較感興 趣或最為關心的話題，引出全篇報告，一般趣或最為關心的話題，引出全篇報告，一般 都要與房產(chǎn)、與本項目有直接關系。如果沒都要與房產(chǎn)、與本項目有直接關系。如果沒 有找到此類話題，不能夠很好的切入報告，有找到此類話題，不能夠很好的切入報告， 則此序言部分可以省略。則此序言部分可以省略。 內(nèi)容包括：內(nèi)容包括： 調(diào)查的調(diào)查的目的目的，調(diào)查的，調(diào)查的組織組織及具

22、體及具體實施方案實施方案。 序言序言 第37頁/共110頁 主主 要要 內(nèi)內(nèi) 容容 人文人文 一、一、* * *城市概況城市概況 小結小結 交通架構（附主要路線圖）交通架構（附主要路線圖） 教育教育 行政劃分（附區(qū)劃圖行政劃分（附區(qū)劃圖） 概況概述概況概述 第38頁/共110頁 人口數(shù)量、外來人口數(shù)量、人口密度人口數(shù)量、外來人口數(shù)量、人口密度 位置位置 、面積、環(huán)境、氣候、地形、地貌特點等要素，描述城市的顯著特點。、面積、環(huán)境、氣候、地形、地貌特點等要素，描述城市的顯著特點。 盡可能要包括各行政區(qū)域的基本情況。盡可能要包括各行政區(qū)域的基本情況。 教育系統(tǒng)構成；大、中、小學校數(shù)量及分布；整體或教

23、育系統(tǒng)構成；大、中、小學校數(shù)量及分布；整體或 人均教育水平等。人均教育水平等。 1 1、概況概述、概況概述 一、一、* * *城市概況城市概況 2 2、行政劃分（附區(qū)劃圖）、行政劃分（附區(qū)劃圖） 3 3、人文、人文 4 4、教育、教育 第39頁/共110頁 5 5、交通架構（附主要交通線路圖）、交通架構（附主要交通線路圖） 公交系統(tǒng)公交系統(tǒng) （線路、車輛、日運旅客數(shù)量、出租車運營公司及車輛等數(shù)值說明）（線路、車輛、日運旅客數(shù)量、出租車運營公司及車輛等數(shù)值說明） 鐵路系統(tǒng)鐵路系統(tǒng) （線路、年運旅客數(shù)量、（線路、年運旅客數(shù)量、 城市交通作用等方面）城市交通作用等方面） 高速公路高速公路 （公路構架

24、、公路通車里程、（公路構架、公路通車里程、 公路密度、城市交通作用等）公路密度、城市交通作用等） 港口港口 （航線、吞吐量（航線、吞吐量） 機場機場 （機場建設標準、承載量（機場建設標準、承載量） 一、一、* * *城市概況城市概況 第40頁/共110頁 要起到承上啟下的作用，因此，要用盡量簡單的要起到承上啟下的作用，因此，要用盡量簡單的 話語將以上各點穿線，但要準確的描述出城市的話語將以上各點穿線，但要準確的描述出城市的 顯著特點，最好能引出第二章的經(jīng)濟狀況。顯著特點，最好能引出第二章的經(jīng)濟狀況。 6 6、小結、小結 一、一、* * *城市概況城市概況 第41頁/共110頁 二、二、* *

25、*城市經(jīng)濟城市經(jīng)濟 企業(yè)名企業(yè)名 稱稱 公司主公司主 營項目營項目 名稱名稱公司主公司主 營項目營項目 綜述城市經(jīng)濟發(fā)展情況，包括綜述城市經(jīng)濟發(fā)展情況，包括GDPGDP總值，突出總值，突出 產(chǎn)業(yè)等。產(chǎn)業(yè)等。 附圖附圖近幾年城市近幾年城市GDPGDP的圖的圖 例舉例舉重點創(chuàng)收企業(yè)重點創(chuàng)收企業(yè) 第42頁/共110頁 2 2、特色產(chǎn)業(yè)描述、特色產(chǎn)業(yè)描述 主要輔證三產(chǎn)結構的變化發(fā)展情況，主要描寫主要輔證三產(chǎn)結構的變化發(fā)展情況，主要描寫 項目所在區(qū)域的經(jīng)濟支撐產(chǎn)業(yè)，有助于房地產(chǎn)項目所在區(qū)域的經(jīng)濟支撐產(chǎn)業(yè)，有助于房地產(chǎn) 開發(fā)性質以及定位等方面的分析。開發(fā)性質以及定位等方面的分析。 二、二、* * *城市經(jīng)

26、濟城市經(jīng)濟 3 3、人均生活水、人均生活水 平平 區(qū)域市場購買力區(qū)域市場購買力 的主要支撐點。的主要支撐點。 1 1、產(chǎn)業(yè)結構、產(chǎn)業(yè)結構 附圖附圖近幾年近幾年 產(chǎn)業(yè)結構的變化圖產(chǎn)業(yè)結構的變化圖 ，就圖給予分析，就圖給予分析 第43頁/共110頁 某市的恩格爾系數(shù)為某市的恩格爾系數(shù)為 % %，屬于，屬于 富裕富裕/ /貧困貧困 地區(qū)，其房地產(chǎn)方面地區(qū)，其房地產(chǎn)方面 4 4、城市居民的消費結構、城市居民的消費結構 附圖附圖如：如： 二、二、* * *城市經(jīng)濟城市經(jīng)濟 第44頁/共110頁 主要分析該城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟主要分析該城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟 結構、購買力水平等，根據(jù)城市經(jīng)濟判結構、

27、購買力水平等，根據(jù)城市經(jīng)濟判 斷房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境及前景。斷房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境及前景。 5 5、小結、小結 二、二、* * *城市經(jīng)濟城市經(jīng)濟 第45頁/共110頁 以下是分析未來城市發(fā)展方向的宏觀參考，以下是分析未來城市發(fā)展方向的宏觀參考， 更有助于本項目的市場定位。具體寫作時仍更有助于本項目的市場定位。具體寫作時仍 然要圖文并茂，同時注意篩選與本項目有關然要圖文并茂，同時注意篩選與本項目有關 的規(guī)劃。的規(guī)劃。 1 1、城市總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 2 2、經(jīng)濟規(guī)劃、經(jīng)濟規(guī)劃 3 3、市政規(guī)劃、市政規(guī)劃 4 4、市政規(guī)劃房產(chǎn)規(guī)劃、市政規(guī)劃房產(chǎn)規(guī)劃 5 5、本項目所在區(qū)域的規(guī)劃、本項目所在區(qū)域的

28、規(guī)劃 6 6、小結、小結 三、三、* * *城市規(guī)劃城市規(guī)劃 城城 市市 規(guī)規(guī) 劃劃 包包 括括 第46頁/共110頁 通過上述規(guī)劃了解本城市的定位、發(fā)展方向通過上述規(guī)劃了解本城市的定位、發(fā)展方向 ，結合城市整體規(guī)劃及項目所在區(qū)域規(guī)劃，結合城市整體規(guī)劃及項目所在區(qū)域規(guī)劃， 判斷項目預期發(fā)展?jié)摿ε袛囗椖款A期發(fā)展?jié)摿Α?6 6、小結、小結 三、三、* * *城市規(guī)劃城市規(guī)劃 第47頁/共110頁 3 3、本年度以來市場分析、本年度以來市場分析 2 2、上年度市場分、上年度市場分 析析 1 1、發(fā)展歷程、發(fā)展歷程 主要描寫本項目所在主要描寫本項目所在 城市的房地產(chǎn)發(fā)展史城市的房地產(chǎn)發(fā)展史 ，以及未來

29、的房地產(chǎn)，以及未來的房地產(chǎn) 發(fā)展預期。發(fā)展預期。 四、房產(chǎn)市場發(fā)展四、房產(chǎn)市場發(fā)展 第48頁/共110頁 包括城市和項目所在區(qū)域的二手房成交情況，如；價格、成交面積、成交數(shù)量等方面，以及對商品房市場的影響。包括城市和項目所在區(qū)域的二手房成交情況，如；價格、成交面積、成交數(shù)量等方面，以及對商品房市場的影響。安居工程的總體規(guī)劃，完成時間及規(guī)模等，分析其對商品房市場的沖擊。安居工程的總體規(guī)劃，完成時間及規(guī)模等，分析其對商品房市場的沖擊。此部分內(nèi)容直接反映市場供求關系，是分析中的重點。此部分內(nèi)容直接反映市場供求關系，是分析中的重點。 包括城市和項目所在區(qū)域的商品房市場的均價、增幅以及原因分析等包括城市

30、和項目所在區(qū)域的商品房市場的均價、增幅以及原因分析等 2 2、上年度市場分析、上年度市場分析 2.1 2.1 價價 格格 2.2 2.2 房地產(chǎn)投房地產(chǎn)投 資情況資情況 2.3 2.3 新開工結新開工結 構構 2.4 2.4 房產(chǎn)供房產(chǎn)供 求求 2.5 2.5 安居工程安居工程 2.6 2.6 二二 手房市手房市 場場 四、房產(chǎn)市場發(fā)展四、房產(chǎn)市場發(fā)展 第49頁/共110頁 1 1、城區(qū)總述、城區(qū)總述 總述城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)狀況總述城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)狀況 3 3、在售樓盤情況、在售樓盤情況 3.1 3.1 項目簡介項目簡介 3.2 3.2 樓盤戶型價格分析樓盤戶型價格分析 3.3 3.3 樓盤配套分析樓盤

31、配套分析 3.4 3.4 樓盤定位分析樓盤定位分析 3.5 3.5 樓盤營銷策略分析樓盤營銷策略分析 3.6 3.6 樓盤廣告投放分析樓盤廣告投放分析 4 4、小結、小結 2 2、成熟小區(qū)情況統(tǒng)計分析、成熟小區(qū)情況統(tǒng)計分析 2.1 2.1 部分成熟小區(qū)建筑形式及入住情況采樣部分成熟小區(qū)建筑形式及入住情況采樣 2.2 2.2 部分成熟小區(qū)價格及戶型采樣部分成熟小區(qū)價格及戶型采樣 五、住宅市場基本特點五、住宅市場基本特點 第50頁/共110頁 五、住宅市場基本特點五、住宅市場基本特點 名稱名稱規(guī)模規(guī)模建筑形式建筑形式建成年代建成年代居住群體居住群體入住率入住率 2.1 2.1 部分成熟小區(qū)建筑形式

32、及入住情況采樣部分成熟小區(qū)建筑形式及入住情況采樣 2 2、成熟小區(qū)情況統(tǒng)計分析、成熟小區(qū)情況統(tǒng)計分析 名稱名稱面積面積主力戶型主力戶型售價售價租金租金 2.2 2.2 部分成熟小區(qū)價格及戶型采樣部分成熟小區(qū)價格及戶型采樣 第51頁/共110頁 名稱名稱開發(fā)商開發(fā)商占地面積占地面積規(guī)劃面積規(guī)劃面積 容積率容積率綠化率綠化率建筑形式建筑形式 3.1 3.1 項目簡介項目簡介 3.2 3.2 樓盤戶型價格分析樓盤戶型價格分析 3 3、在售樓盤情況、在售樓盤情況 五、住宅市場基本特點五、住宅市場基本特點 名稱名稱面積范圍面積范圍主力戶型主力戶型裝修裝修單價范圍單價范圍總價范圍總價范圍 3.3 3.3

33、樓盤配套分析樓盤配套分析 名稱名稱內(nèi)部配套內(nèi)部配套外部配套外部配套 第52頁/共110頁 3 3、在售樓盤情況、在售樓盤情況 名稱名稱定位定位客源客源 3.4 3.4 樓盤定位分析樓盤定位分析 五、住宅市場基本特點五、住宅市場基本特點 名稱名稱項目分期項目分期階段性策略階段性策略 3.5 3.5 樓盤營銷策略分析樓盤營銷策略分析 名稱名稱廣告投放途徑廣告投放途徑策略及效果分析策略及效果分析 3.6 3.6 樓盤廣告投放分析樓盤廣告投放分析 第53頁/共110頁 1 1、城市商業(yè)市場專向分析、城市商業(yè)市場專向分析 1.2 1.2 上年度商業(yè)地上年度商業(yè)地 產(chǎn)市場年度供應量及市產(chǎn)市場年度供應量及市

34、 場狀況盤點場狀況盤點 商業(yè)供給量狀況分商業(yè)供給量狀況分 析析 各城區(qū)城銷售比較各城區(qū)城銷售比較 六、住宅市場專項分析六、住宅市場專項分析 1.1 1.1 總體商業(yè)市場總體商業(yè)市場 動量變化以及需求趨勢動量變化以及需求趨勢 商業(yè)消費及需求市商業(yè)消費及需求市 場特點分析場特點分析 1.3 1.3 城區(qū)整體商業(yè)環(huán)境分城區(qū)整體商業(yè)環(huán)境分 析析 城區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析城區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 商業(yè)氛圍商業(yè)氛圍 商業(yè)設施的規(guī)模和檔次商業(yè)設施的規(guī)模和檔次 商業(yè)設施的規(guī)劃設計商業(yè)設施的規(guī)劃設計 商品的種類和檔次商品的種類和檔次 消費群的構成消費群的構成 第54頁/共110頁 位置位置 路路 建筑面積建筑面積 開業(yè)時間

35、開業(yè)時間 售價售價 主力戶型主力戶型 商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃 物業(yè)管理相關收費物業(yè)管理相關收費 賣點賣點 優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策 其它其它 備注備注 個案分析個案分析 六、住宅市場專項分析六、住宅市場專項分析 第55頁/共110頁 名稱名稱規(guī)模規(guī)模容積率容積率綠化率綠化率 建筑形式建筑形式 面積范圍面積范圍 價格價格 2.12.1現(xiàn)有在售別墅項目匯總統(tǒng)計現(xiàn)有在售別墅項目匯總統(tǒng)計 2 2、別墅專項分析、別墅專項分析 六、住宅市場專項分析六、住宅市場專項分析 2.2 2.2 區(qū)域別墅項目特點分析區(qū)域別墅項目特點分析 建筑形式建筑形式 戶型面積戶型面積 小區(qū)建筑參數(shù)小區(qū)建筑參數(shù) 價格價格 小區(qū)景觀分析小

36、區(qū)景觀分析 小區(qū)內(nèi)部配套小區(qū)內(nèi)部配套 別墅建筑特點別墅建筑特點 戶型特點戶型特點 別墅定位別墅定位 第56頁/共110頁 會根據(jù)項目不同情況設計問卷調(diào)查內(nèi)容，會根據(jù)項目不同情況設計問卷調(diào)查內(nèi)容， 訪問完成后對各項進行統(tǒng)計，并根據(jù)統(tǒng)計結果訪問完成后對各項進行統(tǒng)計，并根據(jù)統(tǒng)計結果 說明問題。分析時要根據(jù)問卷的內(nèi)容對提出問說明問題。分析時要根據(jù)問卷的內(nèi)容對提出問 題進行分類，部分相關聯(lián)項要進行分類總結。題進行分類，部分相關聯(lián)項要進行分類總結。 七、客戶問卷調(diào)查分析七、客戶問卷調(diào)查分析 第57頁/共110頁 1 1、項目地理位置及物理環(huán)境分析、項目地理位置及物理環(huán)境分析 位置位置 區(qū)位區(qū)位 總用地面積

37、總用地面積總建筑面積總建筑面積 規(guī)劃性質規(guī)劃性質容積率容積率 建筑覆蓋率建筑覆蓋率綠地率綠地率 室外停車位室外停車位別墅總棟數(shù)別墅總棟數(shù) 1.3 1.3 地塊環(huán)境總體特點的描述地塊環(huán)境總體特點的描述 1.21.2地塊物理條件地塊物理條件 地塊形狀地塊形狀 地塊角度地塊角度 地塊高度地塊高度 地基狀況地基狀況 “ 地塊地塊” 地理位置及經(jīng)濟指標地理位置及經(jīng)濟指標 八、本項目分析八、本項目分析 第58頁/共110頁 距距 離離 衡量內(nèi)容衡量內(nèi)容理想狀態(tài)理想狀態(tài) 現(xiàn)現(xiàn) 狀狀 評評 分分 權權 重重 得得 分分 1515 分分 鐘鐘 步步 行行 活活 動動 范范 圍圍 公交車公交車7 7輛，可達市內(nèi)主

38、要功能區(qū)輛，可達市內(nèi)主要功能區(qū) 便民購物場所便民購物場所超市、市場距離千米以上超市、市場距離千米以上 銀行、郵局銀行、郵局必要的銀行、郵政設施必要的銀行、郵政設施 醫(yī)療機構醫(yī)療機構小區(qū)周圍，中等規(guī)模值得信賴小區(qū)周圍，中等規(guī)模值得信賴 學校學校中、小學齊備。中、小學齊備。 幼兒園幼兒園正規(guī)、大型雙語幼兒園正規(guī)、大型雙語幼兒園 餐廳餐廳一定規(guī)模的中高檔餐飲群一定規(guī)模的中高檔餐飲群 廣場廣場休閑場所距離適中休閑場所距離適中 1515 分分 鐘鐘 車車 程程 活活 動動 范范 圍圍 大型購物、休閑大型購物、休閑 區(qū)區(qū) 大型休閑、購物中心場所大型休閑、購物中心場所 功能服務區(qū)功能服務區(qū) 高檔酒店（高檔酒

39、店（4 4星）、美食街、電星）、美食街、電 信大廳信大廳 銀行、郵政銀行、郵政多家銀行業(yè)務辦公廳、郵局多家銀行業(yè)務辦公廳、郵局 大型醫(yī)院大型醫(yī)院大型醫(yī)院，值得信賴大型醫(yī)院，值得信賴 學校學校有重點中小學校有重點中小學校 書城書城大型書城、圖書館大型書城、圖書館 體育活動中心體育活動中心大型體育活動中心大型體育活動中心 主要市政職能部主要市政職能部 門門 主要市政職能部門基本齊全主要市政職能部門基本齊全 2 2、項目配套分析、項目配套分析 注：注： 權重及評分標準根據(jù)常規(guī)的消權重及評分標準根據(jù)常規(guī)的消 費者抽樣調(diào)查統(tǒng)計所得；需要費者抽樣調(diào)查統(tǒng)計所得；需要 時會根據(jù)項目不同情況，確定時會根據(jù)項目不

40、同情況，確定 目標消費群后，做針對性調(diào)查目標消費群后，做針對性調(diào)查 。 結合表格和打分情況進行分析結合表格和打分情況進行分析 評分標準：評分標準： 5 5達到理想狀態(tài)達到理想狀態(tài); ; 4 4高于正常水平；高于正常水平； 3 3正常水平正常水平; ; 2 2低于正常水平；低于正常水平； 1 1遠低于正常水平遠低于正常水平 八、本項目分析八、本項目分析 第59頁/共110頁 3 3、項目、項目SWOTSWOT分析分析 S S、優(yōu)勢、優(yōu)勢W W、劣勢、劣勢 O O、機會、機會T T、威脅、威脅 八、本項目分析八、本項目分析 第60頁/共110頁 定位定位 目標客戶人群目標客戶人群 小區(qū)規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃

41、 景觀規(guī)劃景觀規(guī)劃 產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計 配套設施配套設施 銷售策略銷售策略 廣告投放廣告投放 1 1、整體建議、整體建議 內(nèi)容包括：根據(jù)機會點內(nèi)容包括：根據(jù)機會點 ，總述小區(qū)整體規(guī)劃、，總述小區(qū)整體規(guī)劃、 產(chǎn)品、總價款、目標客產(chǎn)品、總價款、目標客 戶群體等的綜述。戶群體等的綜述。 2 2、具體建議、具體建議 九、本項目建議九、本項目建議 第61頁/共110頁 經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境 政策環(huán)境政策環(huán)境 人口環(huán)境人口環(huán)境 第62頁/共110頁 第63頁/共110頁 第64頁/共110頁 它們從某種功能或建筑特征它們從某種功能或建筑特征 的集聚、濃縮中獲取重要性。的集聚、濃縮中獲取重要性。 商業(yè)地段常以休閑

42、廣場、餐商業(yè)地段常以休閑廣場、餐 飲美食城、電影院、交通廣飲美食城、電影院、交通廣 場、著名地標式建筑作為節(jié)場、著名地標式建筑作為節(jié) 點。點。 第65頁/共110頁 第66頁/共110頁 第67頁/共110頁 第68頁/共110頁 第69頁/共110頁 第70頁/共110頁 場調(diào)研場調(diào)研 3. 3.房地產(chǎn)消費行為市房地產(chǎn)消費行為市 場調(diào)研場調(diào)研 第71頁/共110頁 第72頁/共110頁 第73頁/共110頁 第74頁/共110頁 競爭性樓盤分為兩種情形：一類是與所在項競爭性樓盤分為兩種情形：一類是與所在項 目處在目處在同一區(qū)域同一區(qū)域的樓盤；另一類是的樓盤；另一類是不同區(qū)域不同區(qū)域 但定位相

43、似但定位相似的樓盤。的樓盤。 競爭樓盤調(diào)研包括對這些樓盤進行營銷競爭樓盤調(diào)研包括對這些樓盤進行營銷 策略組合的調(diào)查與分析，包括：產(chǎn)品、價格策略組合的調(diào)查與分析，包括：產(chǎn)品、價格 、廣告、銷售推廣和物業(yè)管理等方面。、廣告、銷售推廣和物業(yè)管理等方面。 第75頁/共110頁 （一）產(chǎn)（一）產(chǎn) 品品 1.1.區(qū)位區(qū)位 地點位置、交通條件、區(qū)域特征、發(fā)展規(guī)地點位置、交通條件、區(qū)域特征、發(fā)展規(guī) 劃、周邊環(huán)境劃、周邊環(huán)境 2.2.產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征 建筑參數(shù)、面積戶型、裝修標準、配套設建筑參數(shù)、面積戶型、裝修標準、配套設 施、綠化率施、綠化率 3.3.公司組成公司組成 一個樓盤主要的營運公司是開發(fā)商、設計一個

44、樓盤主要的營運公司是開發(fā)商、設計 單位、承建商和物業(yè)管理公司。單位、承建商和物業(yè)管理公司。 4.4.交房時間交房時間 第76頁/共110頁 北-4東原香山 A A、整體規(guī)劃及面積配比、整體規(guī)劃及面積配比 產(chǎn)品形態(tài) 面 積 數(shù) 量 比率 院落別墅1743216% 聯(lián) 排 臨主干 道 端頭17463% 中間16094% 臨院落 別墅 端頭2105528% 中間2232010% 臨別墅 區(qū) 端頭216179% 中間2314623% 獨 棟 臨水景30184% 臨內(nèi)部景觀29353% 第77頁/共110頁 1.1.單價：反映樓盤品質的高低單價：反映樓盤品質的高低 起價：一個樓盤最差房屋的銷售價格。起價

45、：一個樓盤最差房屋的銷售價格。 平均價：指總銷售金額除以總銷售面積得平均價：指總銷售金額除以總銷售面積得 出的單價。出的單價。 主力單價：指總銷售面積比例最高的房屋主力單價：指總銷售面積比例最高的房屋 的標定單價。的標定單價。 2.2.總價：反映目標客戶群的選擇總價：反映目標客戶群的選擇 3.3.付款方式付款方式 一次性付款一次性付款 按照工程進度付款的建設期付款按照工程進度付款的建設期付款 按照約定時間的付款按照約定時間的付款 利用商業(yè)貸款或公積金貸款的付款利用商業(yè)貸款或公積金貸款的付款 第78頁/共110頁 1.1.售樓部售樓部 2.2.廣告媒體廣告媒體 一個樓盤選擇的主要報刊和戶外一個樓

46、盤選擇的主要報刊和戶外 媒體媒體 3.3.廣告投入強度廣告投入強度 報紙廣告的刊登次數(shù)和篇幅，戶報紙廣告的刊登次數(shù)和篇幅，戶 外媒體的塊數(shù)和大小外媒體的塊數(shù)和大小 4.4.訴求點訴求點 廣告的訴求點，就是物業(yè)的賣點廣告的訴求點，就是物業(yè)的賣點 第79頁/共110頁 第80頁/共110頁 第81頁/共110頁 第82頁/共110頁 提供準確依據(jù)提供準確依據(jù) 第83頁/共110頁 第84頁/共110頁 第85頁/共110頁 第86頁/共110頁 第87頁/共110頁 人員通過訪問、實驗或觀察人員通過訪問、實驗或觀察 方法來獲取資料。方法來獲取資料。 第88頁/共110頁 第89頁/共110頁 一個

47、成功的問卷設計應該具備一個成功的問卷設計應該具備 兩個功能：一是能將所要調(diào)查的問兩個功能：一是能將所要調(diào)查的問 題明確地傳達給被調(diào)查者；二是設題明確地傳達給被調(diào)查者；二是設 法取得對方合作，最終取得真實、法取得對方合作，最終取得真實、 準確的答案。準確的答案。 第90頁/共110頁 二、問卷設計的原則二、問卷設計的原則 1.1.目的性原則目的性原則 2.2.可接受性原則可接受性原則 3.3.順序性原則順序性原則 4.4.簡明性原則簡明性原則 5.5.匹配性原則匹配性原則 第91頁/共110頁 三、調(diào)查問卷的一般結構三、調(diào)查問卷的一般結構 1.1.問卷的標題問卷的標題 2.2.問卷說明問卷說明

48、3.3.被訪者基本情況被訪者基本情況 4.4.調(diào)查主題內(nèi)容調(diào)查主題內(nèi)容 5.5.編碼編碼 6.6.作業(yè)證明的記載作業(yè)證明的記載 第92頁/共110頁 四、調(diào)查問卷的提問形式四、調(diào)查問卷的提問形式 封閉式提問封閉式提問 開放式提問開放式提問 第93頁/共110頁 （一）封閉式提問（一）封閉式提問 指事先已設計出了問題指事先已設計出了問題 的各種可能的答案，被調(diào)的各種可能的答案，被調(diào) 查對象只要或只能從中選查對象只要或只能從中選 擇一個或幾個現(xiàn)成答案的擇一個或幾個現(xiàn)成答案的 提問方式。這種提問方式提問方式。這種提問方式 便于便于 統(tǒng)計，但回答的伸統(tǒng)計，但回答的伸 縮性較小?？s性較小。 第94頁/共110頁 封閉式提問封閉式提問 二項選擇法二項選擇法 多項選擇法多項選擇法 程度評定法程度評定法 語意差別法語意差別法 第95頁/共110頁 二項選擇法二項選擇法 請問您是