常平房產項目可行性報告

1、常平項目可行性分析目錄1、項目基本情況1.1項目背景1.2項目地理位置2、東莞專業(yè)市場概況2.1東莞專業(yè)市場背景2.2東莞鎮(zhèn)區(qū)專業(yè)市場現狀2.3東莞各鎮(zhèn)區(qū)專業(yè)市場分析2.4東莞專業(yè)市場發(fā)展趨勢3、常平專業(yè)市場概況分析3.1常平鎮(zhèn)投資環(huán)境概況：3.2常平專業(yè)市場分析4、項目發(fā)展定位4.1項目 SWOT分析4.1項目定位4.2項目定位依據4.3長安五金專業(yè)市場的收益以及生存能力分析4.4充分利用項目本身的優(yōu)勢4.5總結第一部分 項目基本情況1.項目基本情況1.1項目背景項目位于東莞市常平鎮(zhèn)常馬大道國際會展中心旁，東依大京九塑膠城，南靠國際會展中心，北臨常馬大道。項目總規(guī)劃用地約200畝。1.2地理

2、位置項目地塊所屬區(qū)域乃常平鎮(zhèn)與橋頭鎮(zhèn)、樟木頭鎮(zhèn)、謝港交界初，交通地理位置十分優(yōu)越。距現常平鎮(zhèn)中心車程約4公里，距樟木頭鎮(zhèn)中心區(qū)車程約6公里，項目旁有大京九塑料城、國際會展中心、漱新工業(yè)區(qū)、漱舊工業(yè)區(qū)等。 常平國際會展中心 大京九塑膠城第二部分 東莞專業(yè)市場概況1、東莞專業(yè)市場背景一主八副：商業(yè)中心為主導，以城鎮(zhèn)商業(yè)為支撐，以社區(qū)商業(yè)為基礎，以各類商業(yè)街為特色的商業(yè)網點體系。以莞城、東城、南城和萬江為東莞市商業(yè)主中心，松山湖、虎門、常平、厚街、塘廈、長安、樟木頭、石龍為個商業(yè)副中心。2、東莞鎮(zhèn)區(qū)專業(yè)市場現狀東莞各鎮(zhèn)各有自己的產業(yè)優(yōu)勢，專業(yè)市場蓬勃發(fā)展。有關資料顯示，東莞共有160多個在營或即將經

3、營的專業(yè)市場。其中，莞城區(qū)16個，東城區(qū)15個，萬江區(qū)11個，虎門鎮(zhèn)45個，厚街鎮(zhèn)14個，樟木頭12個2.1莞城區(qū)：有多年的悠久歷史，一直是東莞（縣）市治的所在地。位于東莞市北部偏西，是東莞市政治、經濟、文化的中心。莞城區(qū)把外向型經濟和民營經濟、第三產業(yè)作為發(fā)展經濟重點，第三產業(yè)歷來是莞城區(qū)的優(yōu)勢、商賈云集、人氣旺盛、餐飲興隆、市場繁榮，是農產品銷量較大的地區(qū) 。隨著經濟發(fā)發(fā)展，目前，莞城區(qū)形成以電子產品專業(yè)市場為主導的，包括建材、五金、文具、副食品及工藝美術品在內的專業(yè)市場。其中，電子產品專業(yè)市場集中在旗峰路、體育路一帶。五金工具市場主要以八達路為主，建材集中在羅沙新興路?，F有專業(yè)市場一覽表

4、市場名稱類型市場名稱類型新興裝飾材料城建材專業(yè)市場莞城區(qū)圳興建材裝飾市場建筑裝飾材料市場博廈副食品批發(fā)市場副食品專業(yè)市場東莞市百腦匯電腦城電子產品專業(yè)市場莞城珊洲副食品批發(fā)市場副食品專業(yè)市場東莞市天源電腦城電子產品專業(yè)市場新興裝飾材料市場建材專業(yè)市場城區(qū)太平洋電腦電訊市場電子產品專業(yè)市場和生辦公用品交易中心文具專業(yè)市場先科電腦技術開發(fā)市場電子產品專業(yè)市場莞城華利五金機電市場五金工具市場東莞市東日電腦市場電子產品專業(yè)市場東莞市藝博園工藝美術品市場東莞市方中電腦城電子產品專業(yè)市場東莞市莞城旗峰數碼廣場電子產品市場 莞城華利五金機電市場 莞城和生辦公用品交易中心2.2東城區(qū)： 東城區(qū)位于東莞市中部

5、。近年來，東城區(qū)堅持創(chuàng)新發(fā)展模式、創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境、創(chuàng)新發(fā)展能力，經濟持續(xù)快速健康發(fā)展，城鄉(xiāng)面貌日新月異，人民生活水平日益提高。第三產業(yè)蓬勃發(fā)展。東城區(qū)深入實施“商貿東莞”工程，全力打造以東城大道為中心，花園新村、主山、東泰、下橋、同沙為支點的核心商業(yè)圈。專業(yè)市場以建筑裝飾市場為主，包括花鳥魚蟲、農副產品、糧油、果品、電子、普洱茶等專業(yè)市場。建筑裝飾專業(yè)市場主要集中在莞龍路，新興的國際茶業(yè)展覽貿易中心則位于環(huán)城東路桑園路段。 現有專業(yè)市場一覽表市場名稱類型市場名稱類型花卉園藝交易中心花鳥魚蟲專業(yè)市場東莞市東城上橋南方裝飾材料市場建筑裝飾材料市場東城區(qū)信立農副產品批發(fā)中心農副產品批發(fā)市場東莞市東城美

6、居裝飾材料中心建筑裝飾材料市場東莞市糧食專業(yè)批發(fā)市場糧油專業(yè)批發(fā)市場東莞市東城五星居裝飾商場建筑裝飾材料市場果菜副食交易市場果品批發(fā)市場東莞市金橋水產交易市場農產品批發(fā)市場東城牛山三鳥批發(fā)市場禽蛋專業(yè)批發(fā)市場市場東莞東城賽格電子市場電子產品市場下橋鞋業(yè)市場鞋帽專業(yè)市場東城潤民農副產品批發(fā)市場農副產品市場東城區(qū)東升電腦市場電子產品市專業(yè)場東莞國際茶業(yè)展覽貿易中心普洱茶交易市場東城區(qū)東日夾板市場建筑裝飾材料專業(yè)市場 東城美居中心材料裝飾城2.3南城區(qū) ：東莞市新城市中心區(qū)的南部 ，南城區(qū)把建設新城區(qū)和發(fā)展外向型經濟作為重點。新城區(qū)位于東莞大道兩側，市行政辦事中心、人民會堂、歌劇院、展示中心、商貿中

7、心等，帶動新城建設的全面展開，南城區(qū)的外向型經濟以引進國際著名的大財團大公司為特色 。南城的專業(yè)市場相對較少，主要為家居裝飾、五金為主，包括汽車城和石材城。專業(yè)市場主要集中在科技大道，另外運河東三路，莞太路也有分布。 現有專業(yè)市場一覽表市場名稱類型市場名稱類型東莞市宏遠舊貨市場舊貨東莞市和黃國際汽車城工業(yè)消費品市場東莞市家居裝飾城家居專業(yè)市場南城區(qū)石材市場生產資料市場宏遠大光五金市場生產資料專業(yè)市場宏成國際五金機電模具城五金機電模具市場 東莞市家居裝飾城 宏成國際五金機電模具城2.4萬江區(qū)：商貿物流繁榮在即。萬江將逐步建立與社會主義市場經濟和社會化大生產相適應的競爭有序、繁榮興旺的高層體系和流

8、通格局。營造有地方特色的商業(yè)設施、營商環(huán)境和商業(yè)文化。加快西城商貿區(qū)、舊城中心區(qū)和新城市中心區(qū)的綜合性大型物流中心、商品配送中心和區(qū)域性商貿中心的建設，把莞穗大道發(fā)展成為繁華發(fā)達的物流帶。整體規(guī)劃好萬江的專業(yè)市場，整體規(guī)劃好萬江的專業(yè)市場，籌建好萬江十一大市場建設：金龍路五金配件市場、市果菜副食交易市場、建筑裝飾材料市場、萬龍路鞋業(yè)市場、東福商業(yè)街茶葉市場、西城商貿區(qū)美居中心、電器家具市場、生活用紙交易市場、花卉交易市場、貨運市場、谷涌皮件布料市場 。通過專業(yè)市場體系的打造，使萬江成為繁華的商貿區(qū)。利用總站便利的交通優(yōu)勢，以總站為中心，周邊逐漸形成專業(yè)市場批發(fā)圈。 現有專業(yè)市場一覽表市場名稱類

9、型市場名稱類型萬江華發(fā)建筑物資交易市場其他工業(yè)生產資料專業(yè)市場東莞市萬江水暖閥門批發(fā)市場水暖產品專業(yè)市場東莞市萬江茶葉交易市場茶葉專業(yè)市場萬江萬商建材市場建筑裝飾材料市場東莞市萬江興隆鋼材市場鋼材專業(yè)市場東莞市汽車摩托車零配件批發(fā)市場生產資料專業(yè)市場東莞市萬江果菜副食交易市場農副產品批發(fā)市場陽光海岸國際茶文化城茶葉專業(yè)市場牌樓基汽配市場家用電器專業(yè)市場市場 東莞市萬江茶葉交易市場四大城區(qū)專業(yè)市場概括：1、主要為銷地和集散地專業(yè)市場，無明顯的產業(yè)基礎，多是為了滿足人們日常生活需求。2、大多都得到了政府的扶持，對經濟發(fā)展的有著積極的作用。3、城區(qū)交通便利，目前新興的茶葉專業(yè)市場多選址在主城區(qū)，是投

10、資性產品專業(yè)市場看好的地點。2.5虎門鎮(zhèn) ：虎門，服裝、布料批發(fā)市場的王國。在面積178.5平方公里的土地上，云集了大大小小的45個專業(yè)市場。源于虎門雄厚的服裝制造業(yè)產業(yè)基礎和便利的水、路、空交通優(yōu)勢，虎門的專業(yè)市場以服裝、布料、皮料專業(yè)市場為主，包括農副產品、水果、水產等專業(yè)市場。 虎門現有大型專業(yè)服裝批發(fā)商場21個，商鋪10000多家，經營面積達到300000多平方米。這些大型商場主要集中在富民時裝城周圍1平方公里的商業(yè)集聚“中心區(qū)”范圍內。 數據支撐：至2006年底，虎門工商注冊服裝加工企業(yè)2000多家。全鎮(zhèn)服裝生產量達到2億件（套），銷售額135億元，不完全統(tǒng)計出口額為4億美元。據估計

11、，全鎮(zhèn)65萬常住人口中從事服裝生產的約有25萬人，占40%。 虎門車多、人多，每天進入虎門的大巴有6000-7000輛，每天有5-6萬的客商來虎門做生意 ?，F有專業(yè)市場一覽表市場名稱類型市場名稱類型虎門水果批發(fā)市場水果批發(fā)市場東莞市虎門興裕布碎市場布料專業(yè)市場果利來市場農副產品批發(fā)市場東莞市虎門富盈布料市場布料專業(yè)市場永發(fā)購物城服裝批發(fā)市場東莞市虎門大瑩女裝城服裝市場富民鞋業(yè)批發(fā)市場鞋業(yè)批發(fā)市場虎門富民鞋業(yè)批發(fā)市場鞋類專業(yè)批發(fā)市場虎門電子產品交易中心電子產品專業(yè)市場虎門富民農副產品批發(fā)市場農副產品專業(yè)批發(fā)市場東莞市虎門日韓時裝商場服裝批發(fā)市場東莞市虎門百家個體商場服裝專業(yè)市場東莞市虎門時代時裝

12、商場服裝批發(fā)市場虎門新洲水產批發(fā)市場水產專業(yè)批發(fā)市場東莞市虎門金百利個體時裝商場服裝批發(fā)市場東莞市虎門富民個體童裝商場服裝專業(yè)市場虎門連卡佛時裝商場服裝批發(fā)市場東莞市虎門鎮(zhèn)名店時裝商場服裝專業(yè)市場虎門百老匯商場服裝批發(fā)市場虎門新時代個體時裝商場服裝專業(yè)市場東莞市虎門新浪潮時裝商場服裝批發(fā)市場東莞市虎門鎮(zhèn)百匯個體時裝商場服裝專業(yè)市場東莞市虎門永豐鞋業(yè)個體商場鞋業(yè)批發(fā)市場虎門新百匯個體商場服裝專業(yè)市場東莞市虎門又一城鞋業(yè)商場鞋業(yè)批發(fā)市場東莞市虎門興貿內衣服裝商場服裝專業(yè)市場東莞市虎門富民個體商場服裝批發(fā)市場東莞市虎門財富布料輔料市場工業(yè)消費品專業(yè)市場東莞市虎門龍泉商業(yè)廣場服裝批發(fā)市場東莞市虎門粵華

13、鞋業(yè)批發(fā)市場鞋帽市場財富布料商場布料批發(fā)市場東莞市虎門機械展覽城機械設備市場富民皮料皮具市場皮具批發(fā)市場東莞市虎門黃河商業(yè)城服裝專業(yè)市場金香江布料市場布料批發(fā)市場東莞市裕隆時裝批發(fā)市場服裝專業(yè)市場布碎市場布料批發(fā)市場漁洪海鮮集市海產專業(yè)市場花城布料市場布料批發(fā)市場旺角時裝市場服裝專業(yè)市場興裕布料市場布料批發(fā)市場明珠文具城辦公用品專業(yè)市場虎門布料市場 布料專業(yè)批發(fā)市場虎門柏麗時裝城服裝專業(yè)市場虎門圖書市場書籍專業(yè)批發(fā)市場2.6厚街鎮(zhèn)：厚街鎮(zhèn)地處粵港經濟走廊中段，北連東莞市城區(qū)，南鄰虎門港。廣深高速公路從近旁穿過，交通便利，運輸快捷目前主導產業(yè)有會展、家具、制鞋、酒店等，“會展名鎮(zhèn)”、“家具之都”

14、、“世界鞋都”等光環(huán)魅力四射，光耀神州！目前，源于厚街家具和鞋業(yè)的產業(yè)基礎，專業(yè)市場以家具、木材、夾板、鞋材、皮料為主。家具專業(yè)市場主要集中在家具大道和莞太路寮廈段，鞋業(yè)專業(yè)市場則集中在河田大道周邊?，F有專業(yè)市場一覽表市場名稱類型市場名稱類型東莞市厚街恒鋒家具博覽中心家具專業(yè)市場東莞市厚街遠隆皮料市場皮料專業(yè)市場名都家具城家具專業(yè)市場東莞市厚街皮料市場皮料專業(yè)市場名家居家具專業(yè)市場東莞市厚街新興服裝市場服裝專業(yè)市場第一城家具博覽中心家具專業(yè)市場厚街鎮(zhèn)濠畔鞋材廣場鞋材專業(yè)市場東莞市厚街國際家具材料市場家具專業(yè)市場厚街鎮(zhèn)嘉業(yè)夾板市場夾板專業(yè)市場厚街興業(yè)木材夾板裝飾市場木材專業(yè)市場厚街鴻運鞋材市場鞋

15、材專業(yè)市場厚街嘉榮木材市場木材專業(yè)市場世界鞋業(yè)亞洲總部基地鞋業(yè)專業(yè)市場 東莞市厚街恒鋒家具博覽中心 東莞市厚街遠隆皮料市場2.7長安鎮(zhèn)：位于東莞市最南端，南臨珠江口，東與深圳市接壤 。長安， “中國電子信息產業(yè)重鎮(zhèn)” ，電子信息產業(yè)在長安已形成了研發(fā)、生產、銷售于一體的集群鎮(zhèn)。 “中國機械五金模具名鎮(zhèn)”進一步推動長安機械五金模具產業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。長安鎮(zhèn)目前的專業(yè)市場電子產品和五金模具為主，主要集中在烏沙、上沙和榮文路段。數據支撐：全鎮(zhèn)共有1600多家外資企業(yè)，其中有900多家從事電子信息行業(yè)生產；600多家民營企業(yè)中，有200多家專注電子生產和銷售。20000多家個體工商戶中，有3000多家

16、從事電子信息行業(yè)的銷售和服務，電子信息產業(yè)行業(yè)稅收8億元。近年來全鎮(zhèn)出口企業(yè)創(chuàng)匯大戶中，有80從事電子信息行業(yè)。 現有專業(yè)市場一覽表市場名稱類型市場名稱類型長安鎮(zhèn)國際機械五金廣場五金機械專業(yè)市場東莞市長安宜安五金飾品商場五金工具市場長安鎮(zhèn)時富服裝廣場服裝專業(yè)市場東莞市日星飾品配件商場其他工業(yè)生產資料專業(yè)市場長安鎮(zhèn)萬通時裝商場服裝專業(yè)市場東莞市聚和國際機械模具城五金模具工具市場長安鎮(zhèn)商貿城五金廣場五金工具專業(yè)市場東莞市錦一方電子通訊廣場電子專業(yè)市場東莞市長安明和電子廣場電子專業(yè)市場 長安模具五金廣場 眾源五金商品城2.8樟木頭：位于東莞市東南部的山區(qū)，石馬河貫穿境內，廣深、（京九）鐵路，莞惠公路

17、和東深公路的交匯要地 。樟木頭鎮(zhèn)實施“工業(yè)立鎮(zhèn)、房產富鎮(zhèn)、科教興鎮(zhèn)、法治安鎮(zhèn)、文明建鎮(zhèn)”的發(fā)展戰(zhàn)略，已形成了以房地產、外向型工業(yè)、商貿服務業(yè)為支柱產業(yè)的發(fā)展布局。 樟木頭鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)展快 ，不但吸引了500多家外資企業(yè)在此投資設廠，生產電子、五金、機械、化工、玩具、鞋類等20多個工業(yè)產品，還吸引了大批香港人在此置業(yè)安家。 素有“小香港”之稱的樟木頭，專業(yè)市場也是以產業(yè)基礎為導向，包括塑料、電子、水果、家電、服裝、農副產品等，滿足日常生活、工業(yè)生產的需求?，F有專業(yè)市場一覽表市場名稱類型市場名稱類型樟木頭寶馬時裝市場服裝市場樟木頭塑膠原料市場塑膠專業(yè)市場樟木頭新達中心商場工業(yè)消費品市場樟木頭天宇恒電子

18、城電子產品市場九洲外資廠家產品直銷市場工業(yè)消費品市場東莞市樟木頭萬佳小商品市場工業(yè)消費品市場樟木頭東城電器市場家用電器市場東莞市樟木頭天宇恒電子市場電子產品市場樟木頭糧食飼料批發(fā)市場糧食市場樟木頭水果批發(fā)市場水果批發(fā)市場南方糧油飼料樟木頭批發(fā)市場糧食批發(fā)市場市場樟木頭龍?zhí)┨沾膳l(fā)市場陶瓷批發(fā) 樟木頭塑膠原料市場 樟木頭龍?zhí)┨沾膳l(fā)市場2.9石龍鎮(zhèn)： 位于東莞市北部，東江下游，廣深鐵路貫通全鎮(zhèn)，交通四面八達?？偯娣e10.38平方公里 。商風鼎盛傳統(tǒng)的石龍鎮(zhèn)，得改革開放春風之先，大力發(fā)展商品經濟和高科技產業(yè)。石龍鎮(zhèn)充分發(fā)揮地緣和人緣優(yōu)勢，優(yōu)先發(fā)展光學電子、醫(yī)藥、信息等高科技產業(yè) 。石龍，東莞的商業(yè)

19、名鎮(zhèn)和IT重鎮(zhèn)，產業(yè)發(fā)展的要求，五金電子批發(fā)市場發(fā)展成熟；然而，從07年試業(yè)的2個服裝批發(fā)城來看，石龍借助廣深鐵路的交通優(yōu)勢，將發(fā)展成繼虎門之后的另一個服裝批發(fā)集散地。市場名稱類型市場名稱類型石龍五金電子批發(fā)市場五金電子批發(fā)東莞市石龍中興服裝批發(fā)市場服裝批發(fā)市場廣東國際輪胎市場汽車配件市場石龍國際電子城電子產品專業(yè)市場石龍西湖服裝批發(fā)市場服裝批發(fā)市場石龍大瑩服裝批發(fā)城服裝批發(fā)市場代表形象： 石龍五金電子批發(fā)市場 石龍大瑩服裝批發(fā)城2.10大嶺山鎮(zhèn) ：位于東莞市中南部 ，鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢突出，位于東莞新城市中心區(qū)、松山湖科技產業(yè)園區(qū)之間。大嶺山鎮(zhèn)積極發(fā)展外向型經濟，現有外資企業(yè)500多家，其中隸屬于上

20、市公司的有25家，世界500強企業(yè)4家。建立了以家具生產、紙品印刷、電子電器三大產業(yè)為支柱的外資工業(yè)群體。特別是家具生產，是全國最大的外資家具制造基地。 以家具產業(yè)為主，市場誕生了吉龍木材市場和家具輔料交易中心。市場名稱類型市場名稱類型吉龍家具原輔料交易中心家具輔料信立國際農產品貿易城農副產品東莞市吉龍木材市場木材專業(yè)市場2.11其他鎮(zhèn)區(qū)： 鎮(zhèn)區(qū)市場名稱類型鎮(zhèn)區(qū)市場名稱類型中堂江南農副產品批發(fā)市場農副產品專業(yè)市場沙田沙田布料、輔料交易市場布料專業(yè)批發(fā)市場中堂金源鋼材交易市場鋼材專業(yè)市場橫瀝東莞市橫瀝牛行大牲畜市場石碣石碣鎮(zhèn)輪胎批發(fā)市場舊輪胎專業(yè)批發(fā)市場黃江商貿城工業(yè)綜合市場石碣中心市場蔬菜批發(fā)

21、市場華南塑料批發(fā)市場塑料宏發(fā)個體百貨商場工業(yè)綜合市場鳳崗三益三鳥批發(fā)市場批發(fā)市場潤豐國際蔬菜市場蔬菜市場東莞市天眾電子市場電子產品市場道滘尚佳華南餐飲酒店用品市場酒店用品專業(yè)市場鳳崗文具勞保專業(yè)批發(fā)市場文具勞保專業(yè)市場華南茶葉交易中心茶葉市場寮步東莞市鴻圖廣場燈飾城燈飾專業(yè)市場匯豐國際玉石珠寶交易市場珠寶交易市場寥步國際百業(yè)汽配城汽配專業(yè)市場東莞慶豐國際酒店用品城酒店用品市場興利小商品批發(fā)城2.3東莞各鎮(zhèn)區(qū)專業(yè)市場概況總結鎮(zhèn)區(qū)產業(yè)成就國際制造業(yè)名城 ，以五金模具、服裝、毛織、家具、電子、制鞋、玩具、造紙、紙制品等特色產業(yè)為主導的現代化工業(yè)體系 ?；㈤T：服裝業(yè)大集散地；長安：中國機械五金模具名鎮(zhèn)

22、 ；厚街：家具產業(yè)蒸蒸日上 ；大朗：毛織品遠銷世界；IT產品：東莞制造行銷全球（塘廈、清溪、石碣、石龍、長安、黃江、寮步等鎮(zhèn)的電子信息產業(yè)發(fā)達，使IT產業(yè)成為東莞第一支柱產業(yè)）；制鞋業(yè)：占全球產量十分之一。1、除了傳統(tǒng)的農貿市場以及，新興發(fā)展的專業(yè)市場都是以產業(yè)基礎作為強大的支撐，有著明顯的產業(yè)集群優(yōu)勢，工業(yè)消耗品的專業(yè)市場多集中在鎮(zhèn)區(qū)。2、產供銷緊密結合，產業(yè)鏈條向齊全化發(fā)展，如虎門除了成衣交易市場還有布料等輔料市場，厚街的鞋業(yè)目前缺乏成品鞋市場，世界鞋業(yè)亞洲總部基地成品鞋交易中心將填補這一空缺。3、交通便利是專業(yè)市場成功的重要指標。4、在專業(yè)市場的支撐下，促進了東莞展覽業(yè)的繁榮，推動經濟各

23、方面發(fā)展。2.4東莞專業(yè)市場發(fā)展趨勢1、從鎮(zhèn)區(qū)分布來看道滘、橫瀝、寮步、石龍等出現專業(yè)市場開發(fā)熱。2、從行業(yè)來看，茶葉、酒店用品市場出現開發(fā)熱，3、從專業(yè)市場類別來看，依托東莞制造業(yè)強大的基礎及交通優(yōu)勢，銷地市場和集散地市場將進一步發(fā)展。4、從市場情況來看，專業(yè)市場將走向規(guī)劃化管理，相互之間的競爭將更加激烈，專業(yè)的專業(yè)市場代理公司有很大機遇。第三部分 常平專業(yè)市場概況分析3.1常平鎮(zhèn)投資環(huán)境概況3.1.1常平鎮(zhèn)概況常平鎮(zhèn)，東莞東部經濟中心，全鎮(zhèn)總面積108平方公里，下轄32個村（居）委會，戶籍人口約7萬，總人口50萬。3.1.2區(qū)位優(yōu)勢位于東莞東部地區(qū)，毗鄰深圳，常平是大京九鐵路、廣梅汕鐵路、

24、廣深鐵路的交匯處，是全國唯一設有兩個大型客運站（東莞站、東莞東站）和一個國家一類鐵路口岸的鎮(zhèn)。3.1.3交通優(yōu)勢常平鎮(zhèn)地處穗港經濟軸的中心，從深圳火車站乘火車，大約25分鐘即可直達常平，往來香港也僅40分鐘；自駕車從廣深高速轉?；⒏咚?，大約40分鐘便可抵達。1.4常平城市定位東莞東部經濟中心，珠三角鐵路樞紐城市。未來發(fā)展定位將常平鎮(zhèn)定位為三個中心：珠三角交通中心、東莞東部產業(yè)服務中心、地方性公共服務中心。 1.5經濟總量及綜合排名07年全鎮(zhèn)GDP111.03億元橫比增長18， 08年全鎮(zhèn)GDP132億元，經濟增長速度均在20%以上。GDP排名：第一是長安，第二是虎門，第三是塘夏，第四是常平，經

25、濟發(fā)展綜合評比一直排在東莞諸鎮(zhèn)區(qū)前列。1.6優(yōu)勢產業(yè)： 得天獨厚的地理區(qū)位優(yōu)勢使常平鎮(zhèn)物流業(yè)、商貿業(yè)、電子信息業(yè)蓬勃發(fā)展，形成以五金、毛織、電子、塑料制品等為重點的支柱的工業(yè)體系。全鎮(zhèn)有“三來一補”和“三資”企業(yè)600多家。 1.7城市發(fā)展規(guī)劃社會經濟發(fā)展戰(zhàn)略：預測2005年、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國民生產總值分別為8216億元16525億元和42861億元。規(guī)劃常平鎮(zhèn)以傳統(tǒng)優(yōu)勢產業(yè)為基礎，形成現代制造業(yè)、現代流通業(yè)和房地產業(yè)三大支柱產業(yè)。城市性質與規(guī)模：人口增長情況：2005年、2010年和2020年的城鎮(zhèn)總人口分別為475萬人，52萬人、60萬人左右。1.8小結：隨著經濟的持續(xù)發(fā)展，

26、市政建設日新月異，加上東莞東站擴建、鐵路提速加上珠三角鐵路樞紐城市的定位等有利因素下，可以預見:常平在迎來大發(fā)展好時機的同時，也為房地產業(yè)的發(fā)展帶來前所未有的機遇。2.常平專業(yè)市場分析2.1：“京九第一鎮(zhèn)”常平鎮(zhèn)位于東莞東部地區(qū)，是京九鐵路、廣梅汕鐵路、廣深鐵路的交匯處，建有東莞站和東莞東站，設有鐵路口岸，是全國唯一設有兩個大型客運站及鐵路口岸的鎮(zhèn) 。全鎮(zhèn)有“三來一補”和“三資”企業(yè)600多家 ，形成以五金、毛織、電子、塑料制品等為重點的支柱行業(yè) 。同時，常平鎮(zhèn)利用南方鐵路樞紐的優(yōu)勢，大力發(fā)展京九物流業(yè)，已建立大型的糧食農產品批發(fā)市場，物流業(yè)已成為常平鎮(zhèn)的支柱產業(yè)。 珠三角鐵路交通樞紐的條件，

27、成就了常平的商貿物流業(yè)，常平擔當了批發(fā)中轉站的角色，結合常平產業(yè)特征，以農副產品批發(fā)、塑料批發(fā)市場為主，兼電子產品專業(yè)市場為主的格局。2.2 常平主要專業(yè)市場市場名稱類型市場名稱類型常平糧油批發(fā)市場糧油專業(yè) 批發(fā)市場大京九農副產品中心批發(fā)市場蔬菜市場常平農副產品批發(fā)市場農副產品批發(fā)市場大京九塑料城塑料常平副食百貨批發(fā)市場綜合市場東莞市常平世紀電訊電腦城電子產品市場 東莞市大京九農副產品交易中心 京九玩具禮品批發(fā)城 京九電子電腦批發(fā)城 圣旗美家居裝飾城 常平新世紀電腦城 大京九塑膠城第四部分 項目發(fā)展定位1. 項目 SWOT分析SWOT分析結論應用/對策優(yōu)勢1、 四鎮(zhèn)交接處，常馬大道旁，交通便利

28、2、 周邊有國際會展中心、大京九塑膠城以及眾多的工業(yè)企業(yè)3、 常平良好的鎮(zhèn)區(qū)投資環(huán)境4、 企業(yè)具有良好的社會資源及社會影響力關于優(yōu)勢1充分發(fā)揮交通優(yōu)勢劣勢1、 周邊鎮(zhèn)區(qū)充溢著行行色色的專業(yè)市場，常平還沒有很成功的專業(yè)市場2、 產業(yè)不夠集中關于劣勢1借鑒成功專業(yè)市場案例，打造地方特色的專業(yè)市場機會1、 愈發(fā)成熟的鎮(zhèn)區(qū)物流產業(yè)以及五金產業(yè)，功能龐大的會展中心2、 常平專業(yè)市場開發(fā)水平停留在初級階段3、 目前零散市場提供的產品不能充分市場需求關于機會1結合本鎮(zhèn)的特色產業(yè)以及市場空白點，打造特色的專業(yè)市場。關于機會2、3充分整合資料，完善專業(yè)市場功能配套服務，做一站式專業(yè)市場威脅1、周邊陸續(xù)出現出現較

29、大規(guī)模的專業(yè)市場，并在東莞形成了一定的知名度關于威脅1產品創(chuàng)新，迅速提高項目的知名度4.2項目定位打造專業(yè)的五金模具商品城4.3.定位依據4.3.1 市場的需求和周邊市場成熟業(yè)態(tài)在去年的第七屆中國(長安)機械五金模具交易會上，現場簽訂合同成交額27億元，意向成交額33.3億元，參觀人數超過20萬人次。目前該鎮(zhèn)600多家外資企業(yè)中有200多家企業(yè)從事機械五金模具生產，300多家民營企業(yè)中的一半以及5000多家個體工商戶中的近兩成均從事這一產業(yè)，從業(yè)人員近30萬人，年產值超15億元，利稅2億元。去年全鎮(zhèn)50家年納稅超過100萬元的民營企業(yè)中有15家從事這一行業(yè)。五金模具業(yè)已成為當地名副其實的支柱產

30、業(yè)，形成了明顯的集群經濟。 4.3.2 利用常平以及周邊五金專業(yè)市場空白常平鎮(zhèn)本身較成功的專業(yè)市場是大京九塑膠城，周邊鎮(zhèn)區(qū)橋頭、樟木頭、謝崗都沒有五金專業(yè)市場，而有大量的五金模具企業(yè)；橫瀝國際五金模具城目前在招商階段，預計在2009年6月開業(yè)，其容量較?。?00畝），交通不是很便利，周邊配套設施不完善，遠遠不能滿足市場需求。4.3.3 結合常平本身的產業(yè)優(yōu)勢、鎮(zhèn)區(qū)的特殊功能優(yōu)勢常平鎮(zhèn)全鎮(zhèn)有“三來一補”和“三資”企業(yè)600多家 ，形成以五金、毛織、電子、塑料制品等為重點的支柱行業(yè) 。五金在常平的產業(yè)鏈中間扮演著重要的部分，而常平本身卻沒有五金專業(yè)市場。東莞五金專業(yè)市場主要集中在長安，而以常平為中

31、心的東莞副商圈卻沒有五金專業(yè)市場。五金市場需要有相當便利的交通優(yōu)勢?！拌F龍三路樞會常平”是對常平鐵路交通優(yōu)勢的生動描述。常平是大京九鐵路、廣梅汕鐵路、廣深鐵路的交匯處，是全國唯一設有兩個大型客運站（東莞站、東莞東站）和一個國家一類鐵路口岸的鎮(zhèn)，兩個火車站日停靠列車140多趟。隨著?；⒏咚?、東部快速路的建成通車及莞惠、莞從、環(huán)莞快速等高速路的規(guī)劃建設并在常平與鐵路交匯，常平的輻射范圍和集聚能力不斷擴大，作為珠三角多條鐵路和多條高速路交匯的交通樞紐地位正在進一步凸顯。常平鎮(zhèn)歷來是東莞東部的商貿物流中心。近年來，常平鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府因勢利導，發(fā)揮交通樞紐對商貿業(yè)的支撐作用，大力改造鎮(zhèn)中心核心商貿圈，不斷改

32、善購物環(huán)境，推動了商貿業(yè)蓬勃發(fā)展。4.4五金專業(yè)市場的收益以及生存能力預測4.4.1投資預算 1、建筑費用。根據前期規(guī)劃，五金模具城建設總面積100000M，其中鋪位20000 M,三層60000 M,。按800/ M建筑費用計算（含附屬工程序控制約投入4800萬元。 2、土地費用。土地價款：按8.5萬元/畝計(不含辦證費及填土費)，共200畝為1700萬元。辦證費用按140/M計需876萬元。合計1674萬元。 3、其他費用：補青苗費等200萬元。以上三項總投入合計6674萬元。4.4.2地塊基本參數序號項目參數1總用地面積200畝2總建筑面積100000/ M3容積率1.24樓面地價130

33、元/M4.4.3項目投資總額估算序號項目金額（萬元）計算依據1土地費用1800樓面地價*總建筑面積+稅費2前期工程費225建安費*2.5%3房屋開發(fā)費用9000單位造價*工程量4開發(fā)期間稅費城市建設配套費+其他稅費4.1.城市建設配套費360開發(fā)成本*4%4.2其他稅費180建安費*2%5銷售管理費用5.1管理費開發(fā)成本*35.2銷售費用5.3廣告及市場推廣費銷售收入*0.55.4銷售代理費銷售收入*15.5銷售手續(xù)費銷售收入*0.26不可預見費用（1+2+3+4+5）*5%7項目開發(fā)成本（1+2+3+4+5+6）4.4.4項目收入總額估算4.4.4.1銷售總收入項目建議銷售價格（元/）銷售面

34、積（）總額（萬元）商鋪+住宅2000元/6000012000商鋪+住宅（預計）2000元/60000*50%6000 4.4.4.2租金總收入項目建議租賃價格（元/）出租面積（）總額（萬元）/月商鋪+住宅50元/月20000104.4.4.3投資回報預測項目建議銷售價格銷售面積（）總額（萬元）總額（萬元）商鋪+住宅2000元/600001200012000商鋪+住宅2000元/60000*50%6000 6000 商鋪+住宅2500元/60000*50%7500商鋪+住宅2500元/60000*70%10500商鋪+住宅3000元/60000*50%9000商鋪+住宅3000元/60000*7

35、0%126000商鋪+住宅3500元/60000*50%10500商鋪+住宅3500元/60000*70%14700根據租金預測預計5年能全部回本2.3.2建設運營 （二）運營和回報 建成后，取用賣和租兩種方式運營1、 賣：推出部分五金模具加工店鋪出售50年使用權，參考目前市場價及相關市場商鋪售價，初定售價按2000元/ M出售。出售五金模具加工商鋪200間（占總數50%），按每個商鋪50M計算，三層售價約20萬元，可收回資金4000萬元，用于償還部分工程款。（注：加工店必須是進行模具、五金生產加工之用，措施：可以通過買賣合同注明和工商、環(huán)保部門規(guī)管；周邊鋪位必須用于模具配套材料，五金商品交易和物流公司之用）。 2、租：加工店租金：第一年16元/ M，第二年18元/ M，第三年至第六年20元/ M，第七年至九年22/ M，第十二年后25元/ M。商鋪租金：第一年30元/ M，第二年至第三年38元/ M，第十年以后40元/ M。（