公司河北大廈項(xiàng)目定位研究報(bào)告

1、某某公司河北大廈項(xiàng)目定位研究報(bào)告87 / 91文檔可自由編輯打印目錄1. 總體市場狀況分析11.1 飯店市場概況11.1.1 住宿人員狀況31.1.2 北京市飯店賓館概況61.2 飯店供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測181.2.1 飯店供應(yīng)發(fā)展預(yù)測181.2.2 飯店需求發(fā)展預(yù)測181.3 寫字樓市場概況201.3.1 市場供應(yīng)情況201.3.2 寫字樓市場需求狀況231.3.3 加入WTO對寫字樓市場的影響分析251.3.4 相關(guān)政策對寫字樓市場影響的分析271.4 寫字樓市場供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測302. 重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目分析312.1 目標(biāo)區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)查312.1.1 區(qū)域?qū)懽謽腔緺顩r312.1.2 區(qū)域?qū)?/p>

2、字樓經(jīng)營狀況332.2 目標(biāo)區(qū)域飯店調(diào)查342.2.1 區(qū)域飯店基本狀況342.2.2 區(qū)域飯店經(jīng)營狀況342.3 目標(biāo)區(qū)域酒店式公寓調(diào)查352.4 目標(biāo)區(qū)域市場發(fā)展預(yù)測363. 目標(biāo)市場分析373.1 目標(biāo)項(xiàng)目定位373.2 目標(biāo)項(xiàng)目寫字樓、飯店、酒店式公寓面積配置393.2.1 各類綜合物業(yè)面積分配參考393.2.2 周圍飯店項(xiàng)目基本情況403.2.3 目標(biāo)項(xiàng)目寫字樓、商業(yè)、飯店面積分布413.3 經(jīng)營寫字樓、飯店的風(fēng)險(xiǎn)及控制413.3.1 經(jīng)濟(jì)因素對市場的影響413.3.2 地域競爭的影響423.3.3 潛在供應(yīng)量的風(fēng)險(xiǎn)423.3.4 定位風(fēng)險(xiǎn)423.3.5 交通風(fēng)險(xiǎn)433.3.6 經(jīng)營

3、風(fēng)險(xiǎn)434. 經(jīng)濟(jì)效益分析444.1 本報(bào)告經(jīng)濟(jì)測算原則444.2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取的依據(jù)444.3 建設(shè)成本454.4 寫字樓經(jīng)營收益474.4.1 寫字樓出租經(jīng)營情況預(yù)測474.2.2 寫字樓經(jīng)濟(jì)效益測算485. 結(jié)論531. 總體市場狀況分析1.1 飯店市場概況北京作為世界著名的歷史文化名城和東方古都、擁有1382萬常住人口和300萬流動(dòng)人口。北京是中國的首都，是對中國和世界都有巨大影響力的城市。這里聚集了全國黨、政、軍首腦機(jī)關(guān)和全國性公司的總部、行業(yè)總會(huì)、金融機(jī)構(gòu)總部。中共中央和國務(wù)院在北京制定國家發(fā)展的重大方針、政策，領(lǐng)導(dǎo)全國的現(xiàn)代化建設(shè)。北京的國際、國內(nèi)公務(wù)與社會(huì)交往活動(dòng)繁忙，每天產(chǎn)生

4、和發(fā)布著大量的經(jīng)濟(jì)社會(huì)信息，從中反映出中國的發(fā)展方向。北京是中國區(qū)位優(yōu)勢最明顯的城市，以北京為中心城市，包括遼東半島、山東半島、京津冀在內(nèi)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、資源豐富、人口密集，市場潛力巨大，是我國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍、最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。北京是全國的金融決策和宏觀調(diào)控中心城市。中央銀行和其它政策性銀行、商業(yè)銀行、商業(yè)保險(xiǎn)等重大金融機(jī)構(gòu)的總部都設(shè)在北京，涉及全國的貨幣金融政策在這里制定和發(fā)布。北京是中國科學(xué)、教育、文化最繁榮發(fā)達(dá)的城市。已經(jīng)具有了學(xué)科門類齊全、研究領(lǐng)域廣闊、有雄厚研究力量的自然科學(xué)、技術(shù)科學(xué)和社會(huì)科學(xué)體系，成為全國最大的科研基地和國內(nèi)外科學(xué)技術(shù)信息的重要集散地。北京

5、市民的文化教育程度在中國最高，每百人中就有14人受到高等教育，這些年來，北京大型文化設(shè)施建設(shè)步伐加快。隨著中國改革開放的日益深入，北京不但是中國的政治文化中心、是中國最主要的旅游城市之一，也已成為當(dāng)前及進(jìn)入二十一世紀(jì)后外商投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一。北京是中國城市基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化水平最高的城市。北京城區(qū)通往周邊地區(qū)的放射形交通干線四通八達(dá)，京津塘、京石、首都機(jī)場高速路的建成，形成了現(xiàn)代化交通體系的骨架。北京西客站是亞洲最大的現(xiàn)代化鐵路客運(yùn)中心，首都國際機(jī)場是我國最大的航空港，航線通住世界各地。北京已經(jīng)成為中國與世界各國郵政、通訊的主要樞紐，市內(nèi)電話裝機(jī)容量已達(dá)462萬門。北京是中國綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的城市

6、之一。北京擁有基礎(chǔ)雄厚、門類齊全、體系完整的第二產(chǎn)業(yè)、尤其是改革開放的近二十年來，第二產(chǎn)業(yè)保持了較高的增長速度，當(dāng)前北京市以調(diào)整工業(yè)結(jié)構(gòu)和布局為重點(diǎn)，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和輕型、低能耗、無污染的新型工業(yè)。北京的農(nóng)業(yè)技術(shù)水平全國領(lǐng)先。北京第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度大大超過其它產(chǎn)業(yè)，成為北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。北京市重要地位、特點(diǎn)及發(fā)展前景都決定了北京市作為中國最重要交流中心的作用，旅游、會(huì)議、商務(wù)、訪問等等，都決定了對賓館飯店的巨大需求。目前，全市有外商投資企業(yè)近1.3萬家，合同外資金額218.86億美元，其中跨國公司和國際知名公司有316家已在北京投資了418個(gè)項(xiàng)目，全球最大的500家企業(yè)中，在北京

7、有投資項(xiàng)自的就達(dá)146家，金融機(jī)構(gòu)和組織在京的代表處達(dá)215家，銀行類115家，保險(xiǎn)類80家，其它30家，外資銀行在京設(shè)立分行14家。投資來源地涉及到香港、美國、日本、臺(tái)灣、歐盟各國等100多個(gè)國家和地區(qū)。大量的外商投資企業(yè)帶動(dòng)了商務(wù)旅行、商務(wù)會(huì)議增加，增加了賓館飯店，尤其涉外賓館飯店的需求量。北京是世界聞名的旅游勝地和著名的文化古城，文物古跡、風(fēng)景名勝數(shù)不勝數(shù)，故宮、長城已經(jīng)成為中國的象征。北京的民俗文化豐富多彩，國子監(jiān)古文化街、白云觀廟會(huì)等是民俗活動(dòng)的重要地區(qū)。北京作為國內(nèi)最重要旅游城市之一，長城與故宮已經(jīng)成為中華民族的象征，長期以來北京一直吸引著廣大的國內(nèi)游客，同時(shí)也吸引了眾多國際游客。

8、近年來，在國內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策下，節(jié)假日時(shí)間也越來越長，同時(shí)帶薪休假制度也將逐步提到日程上來，這對國內(nèi)旅游業(yè)將形成重大促進(jìn)。尤其隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展人民收入水平不斷提高，旅游經(jīng)濟(jì)也將成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)對賓館飯店也提出了巨大需求。北京是中國最主要的國際交往中心，正在按照國際化大城市的客觀要求，拓寬對外交往的渠道，已同76個(gè)國家的96個(gè)首都和大城市建立了友好聯(lián)系，與19個(gè)國家的22個(gè)城市建立了友好城市關(guān)系。另外，全國各省、重要城市以及大公司等紛紛在北京市設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，來往人員頻繁。各種外事、地方、企業(yè)的交往，對北京市的賓館飯店也提出了巨大需求。另外，我國會(huì)議、展覽經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，也為

9、北京賓館飯店的功能、設(shè)施、服務(wù)提出了新的要求。1.1.1 住宿人員狀況1.1.1.1 國外住宿人員根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局、國家旅游局的抽樣調(diào)查，2000年來本市在飯店住宿的1861名國外旅游者中，按目的分類如下：目的人數(shù)比例（）游覽、觀光、度假77942.0探親、訪友32417.4商務(wù)47825.7會(huì)議744.0健康、療養(yǎng)945.0宗教朝拜100.5文化、體育、技術(shù)交流623.3其他402.1合計(jì)1861100目的分類表示見下圖：圖1.1.1 國外住宿人員目的分類以上調(diào)查人員按職業(yè)分類如下：職業(yè)組成人數(shù)比例（）政府工作人員955.1專業(yè)技術(shù)人員30716.5職員30916.6技工/工人19410.4商

10、務(wù)人員40.2服務(wù)/推銷員1377.4退休人員633.4合計(jì)國外人員主要來源于日本、美國等地，1999年、2000年國外游客主要來源國家構(gòu)成如下：日本美國韓國德國馬來西亞英國法國新加坡加拿大意大利澳大利亞泰國199945.6524.0919.1510.5310.958.817.887.285.453.924.854.11200054.3331.0527.8112.1110.539.689.587.315.235.114.504.382000年來北京的國外客人282萬人，比1999年增長8.65%。2001年截止11月底北京市累計(jì)接待海外旅游者265.12萬人，比去年同期增長0.66%。其中接待

11、外國人223.35萬人，比去年同期增長0.39%；從來京各洲際客源國情況看，亞洲游客比去年同期下降4.43%；美洲游客比去年同期增長4.78%；歐洲游客比去年同期增長3.43%；大洋洲游客比去年同期增長6.01%；非洲游客比去年同期下降0.29%。香港同胞24.23萬人，比去年同期增長6.17%；澳門同胞1.28萬人，比去年同期下降6.32%；臺(tái)灣同胞16.26萬人，比去年同期下降2.73%。北京賓館飯店接待國際旅游者歷年人數(shù)變化情況如下圖：2000年旅游外匯收入27.68億美元，比1999年增長10.7%，北京市歷年旅游外匯收入變動(dòng)情況見下圖：根據(jù)2000年統(tǒng)計(jì)，在國外客人來京的花費(fèi)中，住宿

12、費(fèi)用已經(jīng)達(dá)到4.2億美元，占到總支出的15.2%，僅僅次于在民航與商品的花費(fèi)。具體花費(fèi)構(gòu)成如下圖所示：1.1.1.2 國內(nèi)旅游人員狀況根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年北京賓館飯店共接待外省市來京游客6743萬人次，比1999年增長10%。人均花費(fèi)680.35元，平均停留6.9天。2001年1-11月涉外飯店接待國內(nèi)客人681.78萬人，比去年同期增長31.20%。1.1.2 北京市飯店賓館概況1.1.2.1 賓館飯店基本情況目前北京市列入國家旅游局及統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料的飯店及酒店式公寓共有571家，其中5星級飯店21家、4星級飯店39家、3星級飯店148家、2星級209家、1星級57家、酒店式公寓22家、未定

13、級飯店28家、非定點(diǎn)飯店47家。不同星級飯店所占比例如下圖所示：根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年北京旅游飯店客房數(shù)量已經(jīng)達(dá)到8.4萬間，較1999年增加了16.7%。北京市歷年客房數(shù)量變動(dòng)情況見下圖：根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，不同星級飯店客房數(shù)量以及床位數(shù)量比例分布情況如下：1.1.2.2 賓館飯店基本經(jīng)營情況2000年，北京市涉外飯店收入總額128.12億元，同比增長7.11%；客房平均出租率61%，較1999年增長4%；客房平均房價(jià)394元/間天；實(shí)現(xiàn)利潤總額1.44億元，扣除不可比因素，是去年同期的2.3倍。隨著接待人數(shù)的增長，涉外飯店的出租率明顯回升，使得占營業(yè)收入總額一半的客房收入達(dá)到59.52億元，同比增

14、長6.9%，成為營業(yè)收入總額增長的原因之一。從客房的平均房價(jià)看，2000年，涉外飯店平均房價(jià)394元/間天，比上年高出42元/間天，增長11.9%，成為營業(yè)收入總額增長的另一原因。自年初以來，五星級飯店實(shí)現(xiàn)收入、利潤的同步增長，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入33.88億元、利潤總額5.75億元，分別比上年增長10.9%和4.5%；四星級飯店實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入40.3億元，同比增長5.4%，由上年虧損5669萬元轉(zhuǎn)為贏利1.28億元；三星級及以下飯店實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入41.56億元，同比增長13.5%，虧損5.59億元，扣除不可比因素，比上年增虧1.29億元，其經(jīng)營狀況有待改善。2001年，隨著我國加入W

15、TO和北京正加緊申辦2008年奧運(yùn)會(huì)，北京市的國際旅游業(yè)將繼續(xù)保持增長勢頭，預(yù)計(jì)全年接待海外旅游者將達(dá)300萬人次，比2000年增長6%；旅游外匯收入29億美元，比2000年增長5%。不同星級飯店租金與出租率2000年不同星級賓館客房實(shí)際平均房價(jià)狀況如下圖所示：根據(jù)房價(jià)租金情況，未定級的賓館飯店可能多為四星與三星級水平。2000年四星級飯店出租率最高，超過70%；二星級出租率較低。不同星級賓館客房實(shí)際出租率如下圖所示：各類營業(yè)收入在不同星級飯店中的比重不同星級飯店一般除客房服務(wù)之外，尚設(shè)有餐飲服務(wù)、商品銷售服務(wù)以及包括會(huì)議服務(wù)在內(nèi)的其他服務(wù)項(xiàng)目。不同星級賓館不同服務(wù)項(xiàng)目所占營業(yè)收入構(gòu)成狀況分析

16、如下：三星級與五星級賓館客房服務(wù)收入所占總收入比重最低，未定級的賓館客房服務(wù)收入所占比重最高。星級飯店餐飲服務(wù)收入占總營業(yè)收入比重都比較高，尤其五星級與三星級飯店，比例均超過30%。星級飯店商品銷售所占營業(yè)收入比例都高于未定級的飯店與公寓，四星級、五星級飯店比例更高于其他星級飯店。酒店式公寓除客房服務(wù)外，一般還提供健身、商務(wù)、子女教育等等多種服務(wù)項(xiàng)目，所以營業(yè)收入中其他項(xiàng)所占比重最大。不同星級飯店各類營業(yè)收入比重公寓營業(yè)收入中客房收入超過多數(shù)，其他收入項(xiàng)目比重也非常高，而餐飲與商品收入比例較低。未定級飯店一般客房收入占到總營業(yè)收入的絕大多數(shù)，餐飲收入也較高。五星級飯店客房收入所占比例未過半數(shù)，

17、餐飲收入比重較高；四星級飯店客房收入超過半數(shù)，餐飲收入也占了非常高的比例；三星級飯店與五星級飯店收入構(gòu)成比較一致；二星級、一星級飯店客房收入比重增加，餐飲收入與其他項(xiàng)收入比重基本相當(dāng)。各類飯店商品收入比重都比較低。不同星級飯店收入構(gòu)成2000年北京飯店總收入128.12億元，五星、四星級飯店數(shù)量雖然較少，但總收入確占了較大比重：不同星級飯店利潤狀況2000年北京飯店利潤總額達(dá)到2.8億元，五星、四星級飯店利潤較高，其他飯店利潤總額仍然為負(fù)值，三星級飯店虧損最大：1.1.2.3 北京賓館飯店區(qū)域分布朝陽區(qū)由于商務(wù)氣氛濃厚，發(fā)展較快，所以賓館飯店數(shù)量最多；海淀區(qū)由于中關(guān)村區(qū)域發(fā)展迅速，旅游休閑景點(diǎn)

18、多，賓館飯店也比較多。各區(qū)域具體賓館數(shù)量分布見下圖：1、五星級飯店分布北京市五星級飯店主要分布與朝陽區(qū)的CBD、燕莎商圈，東城區(qū)的長安街、王府井附近，以及海淀區(qū)的中關(guān)村附近。各區(qū)域分布比例如下圖所示。2、四星級飯店分布四星級賓館飯店仍然以朝陽、東城、海淀等區(qū)域最集中，具體見下圖。3、三星級飯店分布三星級飯店雖然仍然是朝陽等商務(wù)氣氛濃厚的區(qū)域最集中，可在有一定旅游資源的遠(yuǎn)郊區(qū)縣數(shù)量已經(jīng)明顯增加。4、二星級及一星級飯店分布城區(qū)內(nèi)分布趨勢與三星以上飯店分布趨勢相比變化不大，遠(yuǎn)郊區(qū)縣數(shù)量繼續(xù)增加。5、公寓區(qū)域分布由于公寓以較長時(shí)間進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)的人為主要客戶群，所以在商務(wù)氣氛濃厚的朝陽、東城、海淀等區(qū)域

19、，數(shù)量比重較大。1.2 飯店供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測1.2.1 飯店供應(yīng)發(fā)展預(yù)測改革開放20多年來，北京飯店接待游客能力保持了較快的發(fā)展速度，客房數(shù)量年平均增長速度達(dá)到了15.8%。隨著北京市現(xiàn)代化進(jìn)程加快，加入WTO后對外交流增加，以及2008年奧運(yùn)會(huì)體育旅游觀光的需求刺激，近幾年客房數(shù)量年增長速度仍然不會(huì)低于前20年的平均值。以15.8%作為年增長速度估計(jì)今后數(shù)年客房數(shù)量，考慮到中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及目前面臨的眾多利好因素，這一估計(jì)在目前情況下仍然比較保守：1.2.2 飯店需求發(fā)展預(yù)測1.2.2.1 旅游與商務(wù)需求基本狀況2000年，北京全年接待海外旅游者282.1萬人次，比上年增長11.8%；

20、旅游外匯收入27.7億美元，比上年增長10.8%。全市接待國內(nèi)旅游者1.02億人次，旅游收入496億元，均比上年增長10%。形成了國際國內(nèi)旅游兩者同步發(fā)展的格局。旅游業(yè)總收入725.74億元，增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值的32%，占GDP的比重為18.7%。根據(jù)北京市旅游發(fā)展總體規(guī)劃到規(guī)劃期末（2020年），將北京建設(shè)成為具有東方特色的一流國際旅游城市和具有首都風(fēng)貌的國內(nèi)首位旅游中心城市。鞏固和完善首都形象（中國首都、東方古都、現(xiàn)代新都），把北京建設(shè)成全國旅游首善之區(qū)，成為國內(nèi)外旅游者的首選之地，使旅游的發(fā)展充滿首創(chuàng)精神和新意。把北京建成代表中國現(xiàn)代化成就和中國旅游業(yè)形象的城市；不斷提高旅游業(yè)對首都

21、經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率，使其成為首都經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)；充分發(fā)揮旅游產(chǎn)業(yè)的重要社會(huì)功能，創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)、提高公民生活質(zhì)量與自身素質(zhì)、促進(jìn)社會(huì)文明與城市國際化；本著對旅游資源開發(fā)、利用、保護(hù)相結(jié)合的原則，保護(hù)古都風(fēng)貌、改善首都生態(tài)環(huán)境。全面提高旅游服務(wù)質(zhì)量，提高旅游者的滿意度，旅游產(chǎn)業(yè)全面實(shí)行現(xiàn)代企業(yè)制度，真正實(shí)現(xiàn)WTO對旅游業(yè)提出的各項(xiàng)要求，使旅游產(chǎn)業(yè)具備更加強(qiáng)大的市場競爭力。隨著旅游業(yè)發(fā)展，對賓館飯店需求量必將增加。今年11月中國已經(jīng)正式成為國際貿(mào)易組織成員，國際商務(wù)交往活動(dòng)更加頻繁，國際商務(wù)旅客來京人次必將增加；作為國家的首都，北京是國內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、文化等各領(lǐng)域中心，交流、會(huì)議、展覽等等都必將加大對賓

22、館、飯店的需求量；同時(shí)北京作為一個(gè)歷史文化古城，旅游資源豐富，是國內(nèi)外游客首選的游覽觀光勝地，而且隨著法定假日的增多和帶薪假期在我國的流行，越來越多的人外出旅游，并選擇星級飯店入住。1.2.2.2 需求預(yù)測改革開放以來，海外來京旅游人數(shù)增長迅速，日前中國加入WTO，國際交往，尤其商務(wù)交往必然增加，海外來京人數(shù)仍然會(huì)維持較快的增速。以前20年數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，預(yù)測今后接待海外來京人數(shù)如下：國內(nèi)游客方面，隨著每年法定假日中長假的增多，近年來也在以年增長率超過10%的速度增加，以此為基數(shù)估計(jì)，國內(nèi)來京游客數(shù)量：在較長的時(shí)間內(nèi)，外省市國內(nèi)游客仍是北京市飯店最主要客戶，在旅游業(yè)收入中，國內(nèi)游客收入目前占總旅游

23、收入近70%，這一趨勢較長時(shí)期內(nèi)不會(huì)改變。以上預(yù)測中并未考慮2008年由于奧運(yùn)會(huì)舉辦將導(dǎo)致游客大幅增加。1.3 寫字樓市場概況1.3.1 市場供應(yīng)情況隨著北京市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，整個(gè)辦公用房市場日漸活躍，從1994年不足20平方米的竣工量，到1999年達(dá)到頂峰87.74萬平方米，2000年稍有回落，竣工面積約為69萬平方米，整個(gè)辦公市場存量在500萬平方米左右。歷年來辦公用房的開工面積由94年的200平方米上升到96、97年高峰，超過600萬平方米，由于當(dāng)時(shí)寫字樓市場的投資過熱，98年后逐年回落。到2000年大約在449萬平方米左右。進(jìn)入2001年后，寫字樓市場平淡中見活躍，預(yù)計(jì)全年寫字樓供應(yīng)量

24、應(yīng)能達(dá)到140萬平方米以上。其中，中關(guān)村地區(qū)的供應(yīng)量將有33萬平方米左右。目前，CBD地區(qū)只有數(shù)碼01、總面積7萬平方米的新亞大廈、成中大廈和長安街邊的凱特達(dá)利項(xiàng)目等約20萬平方米的供應(yīng)量；中關(guān)村在建的有融科資訊中心和騰達(dá)大廈等；金融街地區(qū)有新開盤的國際金融中心以及下半年將要開盤的11萬平方米的富凱大廈和同樣規(guī)模的中證大廈，總共約30萬平方米的供應(yīng)量。 綜合起來，大約有141萬平方米的供應(yīng)量入市。（見下表）2001年北京高檔寫字樓供應(yīng)狀況項(xiàng)目名稱 面積（平方米）項(xiàng)目名稱 面積（平方米）數(shù)碼科技大廈70000新亞大廈70000融科資訊中心50000凱特達(dá)利100000騰達(dá)大廈 91000名人廣場

25、70000國興大廈 48000太運(yùn)大廈20000太平洋國際大廈 60000北京國際金融中心69000中國國際科技會(huì)展中心60000富凱大廈110000瑞城中心 210000中證大廈110000中國人壽大廈90000東方廣場二期150000數(shù)碼0130000和喬大廈三期30000進(jìn)入第三季度后，北京寫字樓市場有四棟寫字樓入伙，這四棟寫字樓為市場新增供應(yīng)量324000平方米，市場存量達(dá)到527萬平方米。 在這四棟寫字樓中，東方廣場二期從面積上講可以說是其中最大的，中國人壽大廈和和喬大廈三期則都位于寫字樓的黃金地段規(guī)劃中的北京中央商務(wù)區(qū)，而騰達(dá)大廈則靠近中關(guān)村，新增供應(yīng)量已經(jīng)很大，給市場帶來了很大的

26、壓力，而現(xiàn)有寫字樓所空出的面積則更進(jìn)一步加劇了市場的惡化程度。同時(shí)，那些現(xiàn)在盡管還不能入伙，但是已經(jīng)開始預(yù)租和預(yù)售的寫字樓也對當(dāng)前寫字樓市場產(chǎn)生了壓力。而從中長期規(guī)劃來看，高檔寫字樓的供應(yīng)量分布有： CBD大約在500萬平方米，中關(guān)村為200萬平方米左右，金融街在150萬平方米左右，其他地區(qū)150萬平方米左右，潛在供應(yīng)量在1000萬平方米左右。 未來三年內(nèi)，寫字樓的競爭將進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代，其中CBD將成為重點(diǎn)地區(qū)。1.3.2 寫字樓市場需求狀況2000年以來，隨著世界經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和亞洲經(jīng)濟(jì)的回暖升溫，新經(jīng)濟(jì)的迅速崛起全面帶動(dòng)了寫字樓市場的快速回升。2001年上半年北京高檔寫字樓市場在下半年加入W

27、TO及七月份北京申奧兩大利好的刺激下，北京寫字樓市場逐漸趨于活躍，再次呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢；上半年由于中國加入世貿(mào)的臨近，許多公司，包括國內(nèi)和國外公司，都看好北京寫字樓市場的投資前景，尤其是最近寫字樓市場供不應(yīng)求，租金直線上漲，投資回報(bào)率也呈上升態(tài)勢。目前北京寫字樓市場的投資回報(bào)率約在911之間，與國外房地產(chǎn)市場5左右的回報(bào)率相比是非?？捎^的。由于銀行按揭已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)用房市場，使投資環(huán)境相對寬松。受高投資回報(bào)率的吸引，一些以投資為目的買家也開始大面積購買寫字樓，這些因素都會(huì)最終促使寫字樓售價(jià)逐漸上漲。以下是近年來的寫字樓租金走勢圖：另外，從去年下半年開始，高科技企業(yè)（IT）需求量出現(xiàn)回落。20

28、01年上半年，市場吸納了近28萬平方米的高檔寫字樓面積，其中多數(shù)面積被電信、金融行業(yè)購買且多數(shù)用于自用，同時(shí)新租戶租用和現(xiàn)有租戶擴(kuò)租的情況也比較踴躍。從需求結(jié)構(gòu)上看，許多實(shí)力雄厚的中資機(jī)構(gòu)在上半年市場上扮演了主要角色，吸納了60%的寫字樓市場份額。外資企業(yè)在租賃市場上仍然體現(xiàn)出強(qiáng)大的實(shí)力，占據(jù)40左右的市場份額。，而傳統(tǒng)行業(yè)，如電信、金融行業(yè)（主要是國內(nèi)機(jī)構(gòu)）重新成為寫字樓需求主力，市場需求已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)變化。這從一個(gè)側(cè)面反映了中資機(jī)構(gòu)國際化進(jìn)程的加快。東區(qū)和西區(qū)客戶群出現(xiàn)東遷與西移互動(dòng)跡象。如在今年的CBD大戰(zhàn)中，CCTV的東遷和部分高科技外企、上市公司的西移就證明了這一點(diǎn)。2001年寫字樓租

29、售市場一個(gè)最大特點(diǎn)就是：西區(qū)市場（西城區(qū)、海淀區(qū)）的銷售（租賃）量占北京市場的68%以上，從而以絕對的優(yōu)勢超過東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)），成為2001年上半年市場的熱點(diǎn)。以金融街為例，目前金融街地區(qū)的售價(jià)在2400美元平方米。銷售價(jià)格呈上升趨勢，比去年同期上漲了3個(gè)百分點(diǎn)。租金方面，成交價(jià)在26美元/平方米.月，比去年同期上漲了7個(gè)百分點(diǎn)。從空置率方面來看，截止2001年第三季度高檔寫字樓的平均空置率驟升到14.14%，這一結(jié)果的出現(xiàn)主要是由于供應(yīng)量的顯著增長。從區(qū)位上看，東城區(qū)空置率最高（21.48%），其次是朝陽區(qū)（15.02%），海淀區(qū)和西城區(qū)列第三和第四位，分別為10.64%和4.04

30、%。2001年第三季度主要租賃成交公司名稱物業(yè)名稱位置租賃面積（平方米）安捷倫京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路5400中國網(wǎng)通通泰大廈西城區(qū)金融街5000BEA系統(tǒng)中國人壽大廈朝陽區(qū)朝陽門外大街2600（使用）華泰保險(xiǎn)中化大廈西城區(qū)南禮士路1800（使用）金都律師事務(wù)所中國人壽大廈朝陽區(qū)朝陽門外大街850（使用）美國電報(bào)電信公司國貿(mào)中心一座朝陽區(qū)建國門外大街617（使用）北京電信通京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路8112001年第三季度主要買賣成交公司/機(jī)構(gòu)名稱物業(yè)名稱位置面積（平方米）浙江省政府浙江大廈朝陽區(qū)安華橋34000中國絲綢匯置通大廈東城區(qū)北京站20000某證券公司寶景大廈東城區(qū)安定門5000鐵道部計(jì)算

31、中心國興大廈海淀區(qū)車公莊2000綜合目前市場的各方面因素，中國成功地申辦2008年奧運(yùn)會(huì)、中國入世的最終成功，中軸路的貫通，將使得許多此區(qū)域的持觀望態(tài)度的項(xiàng)目開始運(yùn)作，預(yù)計(jì)會(huì)使當(dāng)前較為平淡的寫字樓市場變得活躍起來。但由于美國的恐怖襲擊、經(jīng)濟(jì)減速等方面帶來的一系列連鎖反應(yīng)產(chǎn)生了很多不穩(wěn)定因素，對世界經(jīng)濟(jì)有可能產(chǎn)生消極影響，進(jìn)而使跨國公司減少對寫字樓的需求。北京寫字樓市場最終如何發(fā)展將取決于各種因素之間相互作用的結(jié)果。1.3.3 加入WTO對寫字樓市場的影響分析中國已于今年11月加入世界貿(mào)易組織，這對北京高檔寫字樓 將產(chǎn)生積極的影響。 “入世”后，高科技發(fā)展的步伐將加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步加速調(diào)整，

32、房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供配套服務(wù)的作用將日趨明顯。對于高檔寫字樓市場來說，入世肯定會(huì)有積極地影響，這種積極的影響最直接地體現(xiàn)在銀行、保險(xiǎn)等金融行業(yè)，會(huì)計(jì)、律師等服務(wù)性行業(yè)以及電信運(yùn)營等行業(yè)。這些行業(yè)入世之前在北京基本上都不允許經(jīng)營本地業(yè)務(wù)，尤其是金融業(yè)最明顯，因此這些行業(yè)在北京的業(yè)務(wù)范圍非常有限，許多這類行業(yè)的外資公司在北京都是辦事處級的，人員通常只有3到4人，有的甚至更少，因此它們對寫字樓的需求自然就非常弱。然而，入世之后，這些行業(yè)將很快被允許經(jīng)營本地業(yè)務(wù)，它們的規(guī)模將隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展而逐漸擴(kuò)大，隨之產(chǎn)生的對寫字樓的需求也將逐漸釋放出來。入世對北京高檔寫字樓市場帶來許多的有利因素，但是并不能

33、由此而盲目樂觀，應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。原因主要有：（1）入世的利好因素對房地產(chǎn)市場尤其是高檔辦公樓的影響都不會(huì)立竿見影的，至少需要半年甚至一年的時(shí)間，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場相對于整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有一個(gè)滯后期。入世也一樣，它對北京寫字樓市場的影響估計(jì)也得到明年下半年才能顯現(xiàn)出來。（2）是全球經(jīng)濟(jì)目前正在放緩，美日經(jīng)濟(jì)甚至已經(jīng)進(jìn)入了衰退期，而北京高檔寫字樓市場相當(dāng)大一部分都是由美日公司來支撐的，因此這些國家經(jīng)濟(jì)的衰退勢必會(huì)對北京高檔寫字樓市場產(chǎn)生不利的影響。實(shí)際上，這種不利影響已經(jīng)慢慢地顯現(xiàn)出來，表現(xiàn)在它們對寫字樓需求面積的減少以及對寫字樓租金承受能力的下降。在租金方面，許多公司對目前市場上的高租金越來越缺

34、乏承受能力。例如，嘉里中心寫字樓中的許多公司今年合同到期，然而，由于嘉里中心的租金太高，它們不得不考慮搬到其它便宜的寫字樓。（3）盡管目前需求不旺，但寫字樓的供應(yīng)在今年下半年到明年上半年卻相當(dāng)多，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年下半年到明年上半年北京高檔寫字樓的供應(yīng)量將接近80萬平方米，這還不包括原有寫字樓中未被消化的部分，如果全加起來的話，實(shí)際有效供應(yīng)將超過120萬平方米，這一供應(yīng)量已經(jīng)超過了北京寫字樓供應(yīng)高峰年1997年的供應(yīng)量（116萬平方米），因此未來半年到一年北京寫字樓市場的供應(yīng)量將是比較大的?；谝陨现T多因素，我們將不得不對北京高檔寫字樓市場未來半年到一年的發(fā)展抱著謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。實(shí)際上，這種謹(jǐn)慎的

35、態(tài)度也是目前寫字樓發(fā)展商普遍存在的，這與以前北京寫字樓發(fā)展商對利好消息的反應(yīng)形成了鮮明的對比。在1999年中美剛簽署世貿(mào)準(zhǔn)入?yún)f(xié)議的第二天，東方廣場就把其租金報(bào)價(jià)上調(diào)了一美金，而現(xiàn)在中國入世已經(jīng)大局已定的情況下，許多發(fā)展商不僅沒有上調(diào)租金報(bào)價(jià)，相反卻降低了租金報(bào)價(jià)；一些發(fā)展商雖然沒有調(diào)低租金報(bào)價(jià)，但成交價(jià)與報(bào)價(jià)卻相差很大，有的甚至超過30；有的寫字樓雖然成交價(jià)表面上也不低，但免租期卻給的很長，并且附送了裝修等優(yōu)惠條件，因此實(shí)際租金也很低。以上種種情況表明，發(fā)展商目前表現(xiàn)得更加理智，更能從市場的實(shí)際供求關(guān)系來決定其租金的定價(jià)，而不是盲目地跟風(fēng)。不過，盡管有上述不利因素的存在，我們還是應(yīng)該看到積極的

36、方面存在。實(shí)際上，一些不利因素本身就能夠轉(zhuǎn)化成有利因素。例如，前面提到的美日經(jīng)濟(jì)不景氣，在這種情況下，外國投資在它們本國由于尋找不到合適的投資機(jī)會(huì)，就會(huì)轉(zhuǎn)向其它更加有利可圖的市場，而中國作為一個(gè)充滿機(jī)會(huì)的、勞動(dòng)成本比較低的發(fā)展中國家正好吸引了這些資金，這必然會(huì)間接地促進(jìn)中國和北京寫字樓市場的發(fā)展，當(dāng)然這種影響在短期內(nèi)也不會(huì)體現(xiàn)出來。實(shí)際上，目前已經(jīng)有不少這樣的公司由于本國或本地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣而正在或準(zhǔn)備考慮到中國來投資。例如，日本三洋化工株式會(huì)社就準(zhǔn)備今年年底在北京設(shè)立辦事處，并且考慮在國內(nèi)合適的地方建廠。而臺(tái)灣公司更加明顯，尤其是電子行業(yè)，目前臺(tái)灣本土甚至已經(jīng)出現(xiàn)空洞化的趨勢，許多這類公司到祖

37、國大陸投資建廠。對入世后北京高檔寫字樓市場的發(fā)展趨勢，我們認(rèn)為在短期內(nèi)不會(huì)有很明顯的影響，在某一時(shí)期由于國外經(jīng)濟(jì)的衰退和本地寫字樓市場供應(yīng)的急劇放大甚至?xí)霈F(xiàn)走低的可能。但從長期來看，尤其是入世后半年到一年的時(shí)間，隨著原有寫字樓存量被逐漸吸納以及新的供應(yīng)還沒有出現(xiàn)，并且隨著入世的利好因素逐漸釋放出來，北京高檔寫字樓市場將逐步趨向供需平衡，某些位置好、素質(zhì)高的樓盤會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，高檔寫字樓的租金也會(huì)穩(wěn)步回升，空置率將相應(yīng)地降低。另一方面，租金的升高必然會(huì)使更多的用家轉(zhuǎn)而購買寫字樓，以減少未來租金上漲所帶來的辦公成本上的壓力，更多的投資者也會(huì)購買寫字樓，甚至經(jīng)營寫字樓，以謀求高租金情況下的高

38、的投資回報(bào)，這些都會(huì)進(jìn)而促進(jìn)寫字樓的開發(fā)建設(shè)，從而形成寫字樓市場的一個(gè)良性循環(huán)。 1.3.4 相關(guān)政策對寫字樓市場影響的分析在相關(guān)政策方面，北京市頒布的許多區(qū)域性政策和對某些行業(yè)的優(yōu)惠政策將會(huì)對寫字樓市場起到一定的積極作用，主要有以下一些相關(guān)政策：（1）朝陽CBD地區(qū)從政策方面，CBD的規(guī)劃方案也為開發(fā)商提供了各種靈活和便利，如在對商務(wù)中心區(qū)內(nèi)建筑容積率實(shí)行宏觀控制、總量平衡的前提下，可采取容積率轉(zhuǎn)移、容積率獎(jiǎng)勵(lì)等鼓勵(lì)辦法，促進(jìn)商務(wù)中心區(qū)開放空間的規(guī)劃建設(shè)；另外，對區(qū)內(nèi)高檔寫字樓的綠地建設(shè)、建筑間距及公建配套等指標(biāo)還可做適當(dāng)調(diào)整。除此之外，規(guī)劃還率先在商務(wù)中心區(qū)建立土地收購儲(chǔ)備制度，按照國家及

39、市政府的有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行土地儲(chǔ)備和土地一級開發(fā)，并以公開招標(biāo)、拍賣等方式供應(yīng)土地。這樣做無疑會(huì)降低開發(fā)商的前期土地開發(fā)成本，從而調(diào)動(dòng)開發(fā)商的積極性；同時(shí)按照“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的原則，使最好位置的土地集中到最有實(shí)力的開發(fā)商手中，使區(qū)內(nèi)的黃金地段能夠建造出標(biāo)志性的物業(yè)，進(jìn)而有力地提升整個(gè)商務(wù)區(qū)的形象。（2）中關(guān)村地區(qū)自1998年自今，國務(wù)院、市政府極其有關(guān)部門相繼制定的一系列優(yōu)惠政策，特別是針對中關(guān)村科技園區(qū)高新技術(shù)企業(yè)在人才的吸引與激勵(lì)、財(cái)稅優(yōu)惠等方面給予較大的優(yōu)惠。其中主要有:A、對北京試驗(yàn)區(qū)內(nèi)的新技術(shù)企業(yè)，實(shí)行下列減征或免征稅收的優(yōu)惠：B、對單位和個(gè)人（包括外商投資企業(yè)、外商投資設(shè)立的研究開發(fā)中心、

40、外國企業(yè)和外籍個(gè)人）從事技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)業(yè)務(wù)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)業(yè)務(wù)取得的收入，免征營業(yè)稅。C、土地由合資、合作或者獨(dú)資企業(yè)直接以出讓方式取得的，其出讓金按75征收；需要繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施四源建設(shè)費(fèi)和大市政費(fèi)，減半征收。D、對在國家、市政府批準(zhǔn)建立的開發(fā)區(qū)內(nèi)直接以出讓方式取得土地并用于高新技術(shù)項(xiàng)目的高新技術(shù)企業(yè)，其土地使用權(quán)出讓金按75%征收；需要繳納的城市基礎(chǔ)設(shè)施四源費(fèi)和大市政費(fèi)，減半征收。經(jīng)審定的高新技術(shù)骨干企業(yè)用于高新技術(shù)項(xiàng)目的新增用地，免收應(yīng)向地方財(cái)政繳納的土地使用權(quán)出讓金及該項(xiàng)目的四源費(fèi)，減半征收大市政費(fèi)。但如改變土地使用性質(zhì)，須全額補(bǔ)交所免費(fèi)用。E、駐京研發(fā)機(jī)構(gòu)以出讓方

41、式取得土地使用權(quán)并建設(shè)自用的研究開發(fā)用房，其地價(jià)款按標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)的75征收，如改變土地使用性質(zhì)或進(jìn)行出租、出售、轉(zhuǎn)讓，須全額補(bǔ)交所免費(fèi)用。（3）西城區(qū)金融街地區(qū)A、在金融街注冊成立或遷入金融街的中介機(jī)構(gòu)，凡其所得稅交區(qū)財(cái)政的，可以享受所得稅免、減及先征后返的優(yōu)惠政策。a、凡在金融街新開辦的中介機(jī)構(gòu)可向稅務(wù)部門申請免兩年所得稅。b、凡在金融街購置辦公用房的中介機(jī)構(gòu)，自遷入之日起（新開辦企業(yè)自兩年免稅期滿后起），三年內(nèi)區(qū)財(cái)政通過先征后返的辦法，返還其全部所得稅，第四至第五年返還其所得稅的50%。c、凡在金融街租賃辦公用房，租賃期限在六年（含六年）以上的，自遷入之日起（新開辦企業(yè)自兩年免稅期滿后起）五年

42、內(nèi)區(qū)財(cái)政通過先征后返的辦法返還其所得稅的50%。d、凡在金融街租賃辦公用房，租賃期限在六年以內(nèi)的，自遷入之日起（新開辦企業(yè)自兩年免稅期滿后起），三年內(nèi)區(qū)財(cái)政通過先征后返的辦法返還其所得稅的50%。B、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其它房屋產(chǎn)權(quán)單位將空置房屋出讓或出租給能形成新稅源的企業(yè)。a、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位，將空置房屋出讓或出租給形成新增稅源的企業(yè)，當(dāng)新企業(yè)三年內(nèi)任一年對區(qū)財(cái)政貢獻(xiàn)達(dá)到50萬元以上時(shí)，均按企業(yè)該年度貢獻(xiàn)額的10%給予出讓或出租房屋的單位獎(jiǎng)勵(lì)。b、根據(jù)吸引新稅源企業(yè)的需要，經(jīng)區(qū)招商引資辦公室認(rèn)可，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位以較低價(jià)格出讓、出租房屋，參照市場價(jià)格水平由區(qū)財(cái)政給予

43、一定補(bǔ)償。從北京市城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局來看，朝陽CBD以中央商務(wù)區(qū)定位、海淀中關(guān)村以高科技而著名、金融街地區(qū)則是北京的金融管理中心，相比較之中，金融街對辦公用房的政策最為寬松，海淀中關(guān)村科技園區(qū)區(qū)對入住企業(yè)的政策優(yōu)于其他區(qū)域。隨著對各行業(yè)不同的政策扶持和各區(qū)域鼓勵(lì)企業(yè)入住寫字樓，寫字樓市場將會(huì)有一個(gè)良好的發(fā)展。1.4 寫字樓市場供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測申辦奧運(yùn)成功、正式加入WTO、城市改造建設(shè)的逐步加快、各大寫字樓集中區(qū)域規(guī)劃的完成、我國經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)仍然一枝獨(dú)秀在眾多利好消息下，未來北京寫字樓市場將保持穩(wěn)定發(fā)展。預(yù)計(jì)到2010年時(shí)北京寫字樓總量將達(dá)到1300萬平方米。部分區(qū)域市場供應(yīng)會(huì)有較激

44、烈的競爭，同時(shí)還將面臨各類商務(wù)公寓、商住樓的沖擊，更自由支配的空間和更靈活的付款方式是他們的優(yōu)勢。寫字樓需求會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將吸引更多的國外企業(yè)、公司進(jìn)入，設(shè)立代理機(jī)構(gòu)或分公司，擴(kuò)展在中國的業(yè)務(wù)。而國內(nèi)市場的成長使得國內(nèi)企業(yè)更是要求有先進(jìn)、智能化寫字樓以開拓業(yè)務(wù)、體現(xiàn)形象。發(fā)展趨勢將是出現(xiàn)兩極分化狀況，有著良好口碑和管理的物業(yè)會(huì)受到歡迎，而缺乏管理和競爭力的物業(yè)經(jīng)營上會(huì)難以為繼。在要求有完善的硬件設(shè)施后，良好的軟件管理和人性化的服務(wù)將是大部分客戶希望得到的。2. 重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目分析項(xiàng)目位于北二環(huán)路與中軸路交會(huì)處的東北角，北與已經(jīng)建成的“洲際大廈”聯(lián)體，東臨“神華大廈”、“中成大廈”等

45、寫字樓，周邊還有中景濠庭、世紀(jì)莊園等高檔商品住宅。西面則與規(guī)劃中的綠化廣場相鄰。擬建項(xiàng)目的二環(huán)路以南，鼓樓外大街以西，主要是大片老城區(qū)及零星辦公、商業(yè)區(qū)域，都還沒有形成良好的商務(wù)氛圍，而在東面相鄰不遠(yuǎn)的安定路商務(wù)氣氛已經(jīng)較濃厚。安定路、三環(huán)、鼓樓外大街、二環(huán)合圍成的區(qū)域附近，目前有華北大酒店、竹園賓館、河北飯店、海南飯店等賓館項(xiàng)目，以及洲際大廈、神華大廈、三利大廈、中煤大廈、深房大廈、浙江大廈等多個(gè)寫字樓項(xiàng)目，酒店式公寓有新近入住的天鴻寶景大廈等。2.1 目標(biāo)區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)查2.1.1 區(qū)域?qū)懽謽腔緺顩r目標(biāo)區(qū)域主要集中了我國幾家重要的石油化工、煤炭、礦產(chǎn)、畜牧產(chǎn)品等大型公司企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)、下屬

46、機(jī)構(gòu)，眾多專業(yè)出版社、設(shè)計(jì)院、研究院也分布其中，還有北京市人才大廈、各省級大廈、各地駐京辦事處，政府辦公用房量較大。各類金融辦事機(jī)構(gòu)也不在少數(shù)，擁有自己小體量的單獨(dú)辦公樓是這些單位的特征。本區(qū)域中商業(yè)寫字樓中高檔物業(yè)主要集中在西濱河路、安定門外、安貞一帶，規(guī)模不大，同時(shí)夾雜眾多小型中低檔寫字樓和各類飯店、商住公寓，有一定的商務(wù)氣氛但沒有形成整體風(fēng)格。目標(biāo)項(xiàng)目周邊的洲際大廈、神華大廈、中成大廈都為中高檔寫字樓，主要客戶仍為集團(tuán)型客戶及周邊關(guān)聯(lián)公司、企業(yè)。區(qū)域內(nèi)主要寫字樓情況見下表項(xiàng)目名地址租價(jià)面積寶景大廈安定門￥6.0/天.平方米22018安華發(fā)展大廈安定路￥5.5/天.平方米34000長新大廈

47、安定路￥5.5/天.平方米37920三利大廈安外大街￥5.0/天.平方米12000洲際大廈安外地興居￥5.0/天.平方米66000神華大廈安定門西濱河路￥5.0/天.平方米21600世源大廈安定門外大街￥5.0/天.平方米15000中成大廈安定門西濱河路￥5.0/天.平方米20000龍德行大廈中軸路￥4.0/天.平方米14000中路大廈安定門外￥4.0/天.平方米7500安源大廈青年溝￥4.0/天.平方米7000興華商務(wù)大廈和平里￥4.0/天.平方米5000冶金大廈附樓安外大街￥4.0/天.平方米10000安貞大廈安定門外￥4.0/天.平方米40000昊龍寫字樓和平里￥3.8/天.平方米300

48、0白孔雀寫字樓北二環(huán)路邊￥3.5/天.平方米7000泰利明苑安定門外￥3.0/天.平方米38000銘誠嘉德商務(wù)樓中軸路￥3.0/天.平方米5000慶豐大廈鼓樓地鐵￥3.0/天.平方米3500青鵬寫字樓安外大街￥3.0/天.平方米10121中煤大廈安定門外￥2.9/天.平方米20000億萬利達(dá)大廈安外大街￥2.8/天.平方米3937中礦大廈安外大街￥2.8/天.平方米7000恒氏企業(yè)發(fā)展大廈安定門外￥2.8/天.平方米5000雙花辦公樓安定門內(nèi)￥2.5/天.平方米5000柳園寫字樓安德里北街￥2.4/天.平方米1800合信大廈中軸路￥2.2 /天.平方米2700凱康大廈北三環(huán)安華橋35000浙江

49、大廈北三環(huán)安華橋340002.1.2 區(qū)域?qū)懽謽墙?jīng)營狀況1. 目標(biāo)區(qū)域中寫字樓中客戶主要是以下這些行業(yè)：石油化工行業(yè)：石化、天然氣、相關(guān)貿(mào)易、技術(shù)、工程；機(jī)械制造行業(yè)；設(shè)計(jì)、設(shè)備進(jìn)出口貿(mào)易；網(wǎng)絡(luò)類行業(yè)：網(wǎng)絡(luò)技術(shù)集成、設(shè)備、內(nèi)容提供商；金融服務(wù)類行業(yè)：保險(xiǎn)，證券；教育產(chǎn)業(yè)：國際教育、培訓(xùn)的合作，專項(xiàng)培訓(xùn)、職業(yè)培訓(xùn)等；中介服務(wù)類行業(yè)：會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、咨詢公司、人才服務(wù)機(jī)構(gòu)等；商業(yè)服務(wù)類行業(yè)：情報(bào)信息服務(wù)、廣告、裝潢以及各種貿(mào)易、供應(yīng)商、代理代銷商等；生活服務(wù)類行業(yè)：零售、餐飲、旅館、文化藝術(shù)、旅游、休閑等。從以上這些行業(yè)看，其中石化、中介服務(wù)、商業(yè)服務(wù)類行業(yè)今后將有可能在本區(qū)域形成特色。2

50、. 目標(biāo)區(qū)域中寫字樓經(jīng)營狀況目標(biāo)區(qū)域中中高檔寫字樓項(xiàng)目有天鴻寶景大廈、三利大廈、洲際大廈、神華大廈、世源大廈、安華發(fā)展大廈、長新大廈等，它們的出租情況較好，出租率一般都在7590間；中低檔項(xiàng)目體量小，市場有一定的需求，出租狀況較佳，大都在8095間。大部分項(xiàng)目配套設(shè)施一般，物業(yè)服務(wù)稍次?？傮w經(jīng)營狀況上由于區(qū)域競爭尚不激烈，市場上空置存量不大，整體經(jīng)營較好，但從調(diào)查情況看周邊尚有一定開發(fā)空間，在總量上未來會(huì)有所增加，2.2 目標(biāo)區(qū)域飯店調(diào)查2.2.1 區(qū)域飯店基本狀況在項(xiàng)目區(qū)域附近重要飯店有三星級的華北大酒店、竹園賓館、江蘇大廈，二星級的河北飯店，一星級的化工輕工貿(mào)易大廈，未定級的海南飯店、銀豐

51、賓館等。其它多為企業(yè)單位經(jīng)營的小型旅社、招待所。各主要飯店基本情況如下表所示：單位名稱星級經(jīng)濟(jì)類型客房數(shù) （間、套）床位數(shù)（張）年平均職工數(shù)（人）開業(yè)時(shí)間華北大酒店3國有4207757061990竹園賓館3國有16301231982海南飯店未定集體9080661990江蘇大廈3185248河北飯店2國有1853502231986太陽宮賓館2股份1503041721993銀豐賓館未定股份931291081998化工輕工貿(mào)易大廈1國有7515210019902.2.2 區(qū)域飯店經(jīng)營狀況2000年區(qū)域內(nèi)飯店平均客房出租率58%，太陽宮賓館出租率最高達(dá)到73%，銀豐賓館出租率最低，只有33%。附近飯店

52、收入構(gòu)成中，客房收入與餐飲收入所占比重較大，商品及其他收入比重較低，平均收入構(gòu)成見下圖：2000年區(qū)域內(nèi)飯店除太陽宮賓館創(chuàng)利194萬元、化工輕工貿(mào)易大廈創(chuàng)利11萬元外，其他主要飯店利潤均為負(fù)值，其中華北大飯店總利潤為-282.4萬元。而據(jù)了解，周邊小型旅社和招待所由于經(jīng)營性費(fèi)用低，客源集中穩(wěn)定，收入盈利狀況較好。2000年區(qū)域內(nèi)飯店以華北大酒店與江蘇大廈總收入最高，分別為5542萬元、3683萬元。附主要飯店經(jīng)濟(jì)指標(biāo)狀況，詳見下表：單位名稱全員勞動(dòng) 生產(chǎn)率 （萬元/人）人均創(chuàng)利 （萬元/人）客房實(shí)際 平均房價(jià)（元/間天）平均客房出租率（%）營業(yè)收入構(gòu)成（%）總利潤（萬元）產(chǎn)值(萬元)客房餐飲商

53、品其他華北大酒店7.85-0.434260523575-2825542竹園賓館3.91-0.4242458306018-51.7481海南飯店110江蘇大廈14.85-0.0239459553593683河北飯店5.3-0.324856721963-66.91182太陽宮賓館5.211.1317173752311194.4896銀豐賓館5.09-0.28268336337-30.2550化工輕工貿(mào)易大廈5.380.111226955378115382.3 目標(biāo)區(qū)域酒店式公寓調(diào)查目標(biāo)區(qū)域中提供酒店式公寓產(chǎn)品的不多主要是天鴻寶景大廈，其它周邊商務(wù)公寓項(xiàng)目主要有京寶花園、泰利明苑、三秀涵雅居、中景濠

54、庭、柳清居、杰寶公寓。其中前兩個(gè)項(xiàng)目已入住，主要客戶為傳統(tǒng)媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體、設(shè)計(jì)裝潢、各類商貿(mào)公司、駐京機(jī)構(gòu)等。從市場反映看此類物業(yè)在該地區(qū)沒有很大的吸引力，公寓類項(xiàng)目多作為商住用途。2.4 目標(biāo)區(qū)域市場發(fā)展預(yù)測從位置上看，項(xiàng)目處于金融街、奧運(yùn)村、CBD、燕莎等商務(wù)氛圍比較濃厚的區(qū)域之間，周邊多為國家機(jī)關(guān)機(jī)構(gòu)、舊城與成熟居民社區(qū)，在中關(guān)村、CBD、金融街等規(guī)劃相繼出臺(tái)后，區(qū)域競爭日益激烈，本項(xiàng)目所在區(qū)域商務(wù)氛圍已經(jīng)很難與以上區(qū)域形成競爭，發(fā)展空間不大，地區(qū)形象樹立不易。項(xiàng)目以西及南面雖然有大片老城區(qū)，有舊城改造發(fā)展?jié)摿Γ捎诓疬w費(fèi)用較高，較短時(shí)期內(nèi)周圍環(huán)境出現(xiàn)較大改善的可能性較小。交通上該區(qū)域?qū)儆诮煌ǚ泵Φ囟?，二環(huán)、中軸路交界之處，高峰時(shí)期交通擁