市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告1

1、市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 泰州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告 目錄序言第一部分市場環(huán)境調(diào)查一、宏觀環(huán)境分析二、泰州房地產(chǎn)市場環(huán)境分析第二部分房市熱點(diǎn)分析一、熱點(diǎn)區(qū)域分析二、典型樓盤個(gè)案分析二、產(chǎn)品投資空間分析第三部分地塊環(huán)境調(diào)查第四部分項(xiàng)目swot研究第五部分產(chǎn)品建議序言泰州市位于長江的北岸,淮河的下游,江蘇的腹部,濱江近海,東部和北部與南通與鹽城接壤,西部與揚(yáng)州相連,南部及西南部與蘇州、無錫、常州、鎮(zhèn)江四市隔江相望,地處江蘇南北及東西水陸交通要沖地帶,地理位置十分優(yōu)越,是長江三角洲工業(yè)發(fā)達(dá)、商貿(mào)繁榮的中心城市之一。隨著 泰州經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,近年來泰州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛,如火如荼。 我們有

2、幸應(yīng)泰州蘇源公司之邀,對泰州市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行市場調(diào)研。泰州下轄靖江、泰興、姜堰、興化四個(gè)縣級市和海陵、高港兩區(qū)。由于地理位置、自然、人文環(huán)境及發(fā)展基礎(chǔ)等的不同,造成上述各地商品住宅價(jià)格的極大差異。在兩個(gè)區(qū)中,海陵區(qū)是傳統(tǒng)市區(qū),高港則更像一個(gè)新建的港口城市,為使分析具有針對性和借鑒性,我們著重對泰州老市區(qū)海陵區(qū)的房地產(chǎn)市場狀況進(jìn)行調(diào)查和分析。我們希望此次專項(xiàng)調(diào)研可作為城南變電所北側(cè)地塊項(xiàng)當(dāng)前期開發(fā)及后期銷售的重要決策依據(jù),并為蘇源公司后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目提供具有可參考價(jià)值的數(shù)據(jù)資料。而蘇源集團(tuán)志存高遠(yuǎn),在運(yùn)作項(xiàng)目時(shí)謙虛謹(jǐn)慎,對前期基礎(chǔ)工作精益求精,相信在這樣的團(tuán)隊(duì)操作下,本項(xiàng)目必定會取得圓滿成功,我

3、們也將會為參與本項(xiàng)目的工作而感到自豪!第一部分市場環(huán)境分析一、宏觀環(huán)境分析泰州位于江蘇中部,長江北岸。泰州已經(jīng)有多年的歷史。是江蘇省歷史文化名城,素有”漢唐古都、淮海名區(qū)”之稱,是蘇中和里下河地區(qū) 通江達(dá)海的重要樞紐和商品集散地,也是長江三角洲的一座新興工業(yè)城市,下轄靖江、泰興、姜堰、興化四個(gè)縣級市和海陵、高港兩區(qū),人口503萬,面積5790平方公里。泰州市區(qū)面積428平方公里,市區(qū)人口60萬,其中,非農(nóng)業(yè)人口有30萬。 1、城市發(fā)展定位泰州市地處江蘇省中部、長江下游北岸,區(qū)位優(yōu)越,地勢平坦,有良好資源條件和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),東西承接上海、南京兩大經(jīng)濟(jì)圈,南北聯(lián)接蘇南、蘇北兩大經(jīng)濟(jì)板塊。2、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)

4、境(1)綜合環(huán)境:泰州城與水緊密相連,水繞城、城抱水、街河并行、水城一體的城市格局,形似鳳凰,又有鳳凰城之別稱,生活環(huán)境優(yōu)良,十分適宜居住。(2)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì):泰州農(nóng)業(yè)資源豐富,素有”魚米之鄉(xiāng)”、”銀杏之鄉(xiāng)”、”水產(chǎn)之鄉(xiāng)”的美譽(yù);工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚,形成了以機(jī)電、化工、紡織、食品、輕工、醫(yī)藥、建材等為主體的支柱行業(yè)。涌現(xiàn)了春蘭集團(tuán)、揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)等知名企業(yè)。這些產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)成為當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)重要來源,也是居民收入水平的重要增長點(diǎn)。(3)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行:自1996年設(shè)立地級市以來,泰州市國民生產(chǎn)總值一直以超過10的增長。實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(gdp)705.20億元,按可比價(jià)計(jì)算同比增長14.7%,為建市以來的最高增

5、幅。人均地區(qū)生產(chǎn)總值14014元, 增長14.8%,全面小康進(jìn)展順利,對當(dāng)?shù)乩瓌臃績r(jià)及市場成熟度有一定的促進(jìn)作用。 (4)區(qū)位優(yōu)勢:泰州臨海瀕江,具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。境內(nèi)擁有豐富的長江岸線資源,江蘇400公里長江岸線泰州占據(jù)四分之一,其中長江岸線-10以下的深水岸上線達(dá)60多公里,尚未開發(fā)利用的有50多公里,被譽(yù)為”黃金水道”中的”黃金江岸”,其財(cái)富價(jià)值不可估量,泰州長江岸線可容納的投資本數(shù)以千億計(jì)。擁有國家一類對外開發(fā)港口泰州港;境內(nèi)高速公路密集,京滬高速、寧鹽高速、同三高速公路均穿越泰州。江陰長江大橋?qū)⑻┲菖c上海、蘇州、無錫等地區(qū)聯(lián)為一體,市場輻射力極強(qiáng);新長鐵路從泰州東部經(jīng)過;泰州周

6、邊有上海虹橋、浦東國際機(jī)場,南京祿口國際機(jī)場和規(guī)劃中的無錫國際機(jī)場,車程均在60-150分鐘之內(nèi)。從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的角度來看,泰州是一個(gè)正處于高速發(fā)展的城市,屬于投資較為理想的場所。3、市民消費(fèi)水平泰州市進(jìn)入百強(qiáng)城市行列,居第75位,市域gdp和人均可支配收入連續(xù)多年增長10以上,去年分別增長了14.7和 13.8。居民收入的強(qiáng)勢增長導(dǎo)致市區(qū)主動性購房需求持續(xù)增長。根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律來看,隨著泰州市人們生活水平的提高,恩格爾系數(shù)將逐步降低,用于吃的比例減少,用在住房上的消費(fèi)越來越高,支撐住房消費(fèi)的基礎(chǔ)越來越深厚。當(dāng)前泰州城區(qū)居民的住房消費(fèi)比重只有9%左右,但 取消福利分房和一系列政策出臺后,城區(qū)居民住

7、房消費(fèi)能力還在增長過程中。按照一般規(guī)律,城區(qū)居民住房消費(fèi)比重應(yīng)該在20%左右。由此可見,還有百分之十幾的城區(qū)居民購房能力有待于用好的產(chǎn)品激發(fā)出來。 泰州人是性情中人,懂得享受生活,體味生活,知足常樂,安于、滿足現(xiàn)狀。在消費(fèi)方面,屬于積極消費(fèi)型。老城區(qū)相對年齡較大的人不愿意去新城區(qū),對居住幾十年的老地方有很深的”戀舊情結(jié)”。然而年輕人和中年人都愿意定居在新城區(qū)。4、城市發(fā)展規(guī)劃- ,泰州市規(guī)劃人口40萬,規(guī)劃用地49平方公里。其中:主城區(qū)30萬人,高港區(qū)10萬人。主城區(qū)的發(fā)展要在加快新區(qū)發(fā)展的同時(shí),加大老城改造力度。大力推進(jìn)新區(qū)商貿(mào)中心建設(shè),完善行政中心區(qū),推動南部住宅區(qū)開發(fā);加快經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建

8、設(shè),發(fā)展以科技為核心的綜合型經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū);基本完成老城區(qū)環(huán)城河內(nèi)的重點(diǎn)街區(qū)改造,初步形成坡子街商業(yè)中心,形成城中古民居保護(hù)區(qū),啟動下壩地區(qū)舊城改造和環(huán)城河風(fēng)景區(qū)建設(shè)。新區(qū)完成府南街區(qū)一期開發(fā)建設(shè),基本完成鳳凰河景區(qū)建設(shè),完成人民廣場建設(shè)。高港區(qū)完善行政中心區(qū),基本完成府后居住區(qū)開發(fā)建設(shè),啟動長江開發(fā)建設(shè)。二、泰州房地產(chǎn)市場環(huán)境分析從整體上看,當(dāng)前泰州市房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展,供求矛盾緩和,價(jià)格漲幅趨于平穩(wěn),逐漸進(jìn)入了房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)期。隨著政府的宏觀調(diào)控、人口的 增加、居民生活條件的好轉(zhuǎn)、土地推出量的增大、外地房地產(chǎn)開發(fā)商的 進(jìn)入,在以后的幾年,房價(jià)將會繼續(xù)穩(wěn)步上漲,同時(shí)房地產(chǎn)的競爭也將進(jìn)入白熱化。1、

9、房地產(chǎn)完成投資情況上半年,泰州市區(qū)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資12.60億元,比去年同期的8.83億元增長42.70%。從用途上看,其中住宅投資占了相當(dāng)大的份額,詳見下圖:2、土地出讓情況 自以來,泰興市市區(qū)共招標(biāo)出讓土地25幅,公示出讓土地9幅,掛牌出讓土地43幅,總出讓面積3021843平方米(4532.76畝)。市區(qū)已供土地的地價(jià)已經(jīng)處于高位,然而從今年供地的地價(jià)來看,仍在大幅攀升,因此房價(jià)仍將上漲。 截止 6月末,在市區(qū)已出讓的77幅土地中,已經(jīng)開發(fā)項(xiàng)目的土地有45幅,總面積93.43萬平方米,占總出讓面積的30.92%;已經(jīng)動工新建或者續(xù)建開發(fā)項(xiàng)目的土地有15幅,總面積127.99萬平方米

10、,占總出讓面積42.35%;尚未動工開發(fā)的土地有17幅,總面積80.76萬平方米,占總出讓面積的26.73%。截止 6月底尚未全面開工建設(shè)地塊一覽表 在這17幅土地中,有14幅是前取得的,超過80。這些尚未全面開工建設(shè)地塊幾乎都與拆遷問題相關(guān)聯(lián),但也有些開發(fā)企業(yè)拿地時(shí)間較早,卻拉長項(xiàng)目開發(fā)周期,從中賺取土地差價(jià),對市區(qū)房地產(chǎn)市場有較大的負(fù)面影響。政府也充分認(rèn)識到了它的危害性,加大了土地供后監(jiān)管力度。結(jié)合泰州市城區(qū)土地開發(fā)計(jì)劃(見下表),我們不難看出泰州市土地供應(yīng)總量完全能夠滿足房地產(chǎn)市場的開發(fā)要求。泰州市城區(qū)土地開發(fā)計(jì)劃序號地塊名稱地塊面積(萬平方米)用地性質(zhì)1 原熒光燈廠東側(cè)地塊0.7小區(qū)配

11、套用地 2 原泰州電子儀 器廠及周邊地塊3 商住3 東進(jìn)西路街區(qū)北側(cè)地塊3.3 住宅4 東進(jìn)西路8號地塊3.3 商住5 西倉路127號地塊1.3 商住6 江蘇省教導(dǎo)大隊(duì)原址地塊15 商住7 原海陵港務(wù)有限公司碼頭地塊2 商住8 原泰州華夏集團(tuán)公司(泰州二建)地塊1.7 住宅9 泰州漁網(wǎng)廠及周邊地塊6 商住10 東風(fēng)路北延綜合改造地塊15.6 商住11 老看守所地塊 1.7 住宅12 海陵南路東側(cè)南山寺路南側(cè)地塊1.8 商住13 新紀(jì)元商業(yè)廣場地塊19 商住14 老泰州日報(bào)社及周邊地塊4.4 商住15 蓮花3號區(qū)北側(cè)地塊2.7 商住 16 新區(qū)人行大樓 西側(cè)地塊7.4 商住17 鳳凰河?xùn)|側(cè)鳳凰東路南側(cè)地塊12 商住18 市交通局財(cái)政局南側(cè)地塊12 商住19 海陵區(qū)塘灣鎮(zhèn)永鑫花園中心服務(wù)區(qū)地塊3.2 商住20東風(fēng)南路西側(cè)328國道北側(cè)地塊39 商住21 金地