不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格PPT課件

1、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 第二章 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念、形成條件、特征1 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素2 不動(dòng)產(chǎn)的供求與價(jià)格 3 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類4 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 重點(diǎn)掌握內(nèi)容：重點(diǎn)掌握內(nèi)容： 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念及形成條件；不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念及形成條件； 不動(dòng)產(chǎn)供求與價(jià)格；不動(dòng)產(chǎn)供求與價(jià)格； 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類；不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類； 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是指在某個(gè)時(shí)點(diǎn)上為取得他人不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是指在某個(gè)時(shí)點(diǎn)上為取得他人不動(dòng)產(chǎn) 而獲得相應(yīng)權(quán)益所支付的代價(jià)。該定義有三層含義：而獲得相應(yīng)權(quán)益所支付的代價(jià)。該定義有三層含義： 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格隨市場供求關(guān)系變動(dòng)，因此不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格

2、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格隨市場供求關(guān)系變動(dòng)，因此不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 是指某個(gè)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的價(jià)格；是指某個(gè)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的價(jià)格； 不同的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益對(duì)應(yīng)不同價(jià)格；不同的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益對(duì)應(yīng)不同價(jià)格； 這種代價(jià)一般以貨幣形式支付。這種代價(jià)一般以貨幣形式支付。 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念、形成條件、特征 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的形成不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的形成 不動(dòng)產(chǎn)要有價(jià)格與其他任何物品要有價(jià)格一樣，需要具不動(dòng)產(chǎn)要有價(jià)格與其他任何物品要有價(jià)格一樣，需要具 備備3個(gè)條件：個(gè)條件： 有用性：指物品能夠滿足人們的某種需要，俗話說有用性：指物品能夠滿足人們的某種需要，俗話說“有有 用用”，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為使用價(jià)值，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為使用價(jià)值 ； 稀缺性：指物品的數(shù)量沒有多

3、到使每個(gè)人都可以隨心所欲稀缺性：指物品的數(shù)量沒有多到使每個(gè)人都可以隨心所欲 地得到它，是相對(duì)缺乏，而不是絕對(duì)缺乏地得到它，是相對(duì)缺乏，而不是絕對(duì)缺乏 ； 有效需求：對(duì)物品的有支付能力支持的需要有效需求：對(duì)物品的有支付能力支持的需要不但愿意不但愿意 購買而且有能力購買購買而且有能力購買 。 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的特征不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的特征 地價(jià)與一般物品價(jià)格的共同之處：地價(jià)與一般物品價(jià)格的共同之處： 都是價(jià)格，用貨幣來表示；都是價(jià)格，用貨幣來表示； 都有波動(dòng)，受供求因素的影響；都有波動(dòng)，受供求因素的影響； 都是按質(zhì)論價(jià)；都是按質(zhì)論價(jià)； 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同：地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同：

4、 生產(chǎn)成本不同生產(chǎn)成本不同：地價(jià)不一定含有生產(chǎn)成本因素地價(jià)不一定含有生產(chǎn)成本因素 ； 折舊不同：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格通常隨著時(shí)間的流逝而上升，不僅折舊不同：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格通常隨著時(shí)間的流逝而上升，不僅 無折舊，而且會(huì)自然增值；無折舊，而且會(huì)自然增值； 價(jià)格差異不同：基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格，而且不同的價(jià)格差異不同：基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格，而且不同的 土地之間價(jià)格差異較大；土地之間價(jià)格差異較大； 市場性質(zhì)不同：土地市場為不完全市場，形成的地價(jià)受主市場性質(zhì)不同：土地市場為不完全市場，形成的地價(jià)受主 觀因素的影響較大；觀因素的影響較大； 價(jià)格形成時(shí)間不同：地價(jià)形成的時(shí)間通常較長；價(jià)格形成時(shí)間不同：地價(jià)形成的時(shí)間

5、通常較長； 供求變化不同：土地供給彈性較小，因此，地價(jià)多受需求供求變化不同：土地供給彈性較小，因此，地價(jià)多受需求 的影響，并且對(duì)土地的需求是一種的影響，并且對(duì)土地的需求是一種“引致引致”需求同需求同。 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的特征：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的特征： 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大 ； 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格 ； 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金 ； 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是在長期考慮下形成的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是在長期考慮下形成的 ； 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素

6、的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的 影響影響 ； 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 不動(dòng)產(chǎn)需求的概念不動(dòng)產(chǎn)需求的概念 指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平 下，對(duì)某種不動(dòng)產(chǎn)所愿意而且能夠購買的數(shù)量。形成下，對(duì)某種不動(dòng)產(chǎn)所愿意而且能夠購買的數(shù)量。形成 需求有兩個(gè)條件：一是消費(fèi)者愿意購買，二是消費(fèi)者需求有兩個(gè)條件：一是消費(fèi)者愿意購買，二是消費(fèi)者 有能力購買。有能力購買。 不動(dòng)產(chǎn)供求與價(jià)格 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 決定不動(dòng)產(chǎn)需求量的因素決定不動(dòng)產(chǎn)需求量的因素 該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平 ； 消費(fèi)者的收人水平消費(fèi)者的收人水平 ； 消費(fèi)者的偏好消費(fèi)者的偏好

7、； 相關(guān)物品的價(jià)格水平相關(guān)物品的價(jià)格水平 ； 消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期 ； 不動(dòng)產(chǎn)供求與價(jià)格 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 一般不動(dòng)產(chǎn)的需求曲線 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 不動(dòng)產(chǎn)供給的概念不動(dòng)產(chǎn)供給的概念 不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商和擁有者不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商和擁有者(賣者賣者)在某一侍定的時(shí)間內(nèi)，在在某一侍定的時(shí)間內(nèi)，在 每一價(jià)格水平下，對(duì)某種不動(dòng)產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售每一價(jià)格水平下，對(duì)某種不動(dòng)產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售 的數(shù)量。形成供給有兩個(gè)條件：一是不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商或擁有的數(shù)量。形成供給有兩個(gè)條件：一是不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商或擁有 者愿意供給，二是不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商或擁有者有能力供給。者愿意供給，二是不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商或擁有者有能力供給。 在現(xiàn)實(shí)中，某種

8、房地產(chǎn)在未來某一時(shí)間的供給量為：在現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在未來某一時(shí)間的供給量為： 供給量存量一拆毀量一轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量供給量存量一拆毀量一轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+ 其他其他 種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量新開發(fā)量 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 決定不動(dòng)產(chǎn)供給量的因素決定不動(dòng)產(chǎn)供給量的因素 某種不動(dòng)產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了某種不動(dòng)產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了 隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有： 該種不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格水平；該種不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格水平； 該種不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)成本；該種不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)成本； 該種不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；該種不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水

9、平； 不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期。不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期。 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 一般不動(dòng)產(chǎn)的供給曲線 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 不動(dòng)產(chǎn)供求與價(jià)格之間的關(guān)系不動(dòng)產(chǎn)供求與價(jià)格之間的關(guān)系 不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格與其需求正相關(guān)，與其供給負(fù)相關(guān)；供給一定，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格與其需求正相關(guān)，與其供給負(fù)相關(guān)；供給一定， 需求增加，則價(jià)格上升，需求減少，則價(jià)格下降；需求一定，供需求增加，則價(jià)格上升，需求減少，則價(jià)格下降；需求一定，供 給增加，則價(jià)格下降，供給減少，則價(jià)格上升。給增加，則價(jià)格下降，供給減少，則價(jià)格上升。 在理論上可以將不動(dòng)產(chǎn)的供求狀況分為在理論上可以將不動(dòng)產(chǎn)的供求狀況分為4種類型：種類型：全國不全國不 動(dòng)產(chǎn)總的供求狀況；動(dòng)產(chǎn)總的供求

10、狀況；本地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)總的供求狀況；本地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)總的供求狀況；全國本類全國本類 不動(dòng)產(chǎn)的供求狀況；不動(dòng)產(chǎn)的供求狀況；本地區(qū)本類不動(dòng)產(chǎn)的供求狀況。本地區(qū)本類不動(dòng)產(chǎn)的供求狀況。 與其他可移動(dòng)的商品不同，不動(dòng)產(chǎn)由于不可移動(dòng)及變更用途與其他可移動(dòng)的商品不同，不動(dòng)產(chǎn)由于不可移動(dòng)及變更用途 困難，決定某一不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)困難，決定某一不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū) 本類不動(dòng)產(chǎn)的供求狀況。本類不動(dòng)產(chǎn)的供求狀況。 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 按形成形式分按形成形式分 成交價(jià)格：指交易雙方實(shí)際成交的價(jià)格，是一種事實(shí)或真實(shí)成交價(jià)格：指交易雙方實(shí)際成交的價(jià)格，是一種事實(shí)或真實(shí) 價(jià)格。分為：正常成交

11、價(jià)格、非正常成交價(jià)格。價(jià)格。分為：正常成交價(jià)格、非正常成交價(jià)格。 市場價(jià)格：指某特定時(shí)期某種不動(dòng)產(chǎn)在市場上的平均水平價(jià)市場價(jià)格：指某特定時(shí)期某種不動(dòng)產(chǎn)在市場上的平均水平價(jià) 格，是大量成交價(jià)格的統(tǒng)計(jì)結(jié)果格，是大量成交價(jià)格的統(tǒng)計(jì)結(jié)果 理論價(jià)格：指經(jīng)濟(jì)學(xué)理論對(duì)市場模擬而形成的價(jià)格。是均衡理論價(jià)格：指經(jīng)濟(jì)學(xué)理論對(duì)市場模擬而形成的價(jià)格。是均衡 價(jià)格價(jià)格 公開市場價(jià)值：指在競爭和公開市場條件下最可能形成的價(jià)公開市場價(jià)值：指在競爭和公開市場條件下最可能形成的價(jià) 格。不動(dòng)產(chǎn)的競爭和公開市場是指在該市場上交易雙方都是理格。不動(dòng)產(chǎn)的競爭和公開市場是指在該市場上交易雙方都是理 性的，都掌握足夠的市場信息，有充分的交

12、易時(shí)間，對(duì)交易對(duì)性的，都掌握足夠的市場信息，有充分的交易時(shí)間，對(duì)交易對(duì) 象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件正常象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件正常 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的種類 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 清算價(jià)值：不符合公開市場價(jià)值的清算價(jià)值：不符合公開市場價(jià)值的“交易雙方有較充裕的時(shí)交易雙方有較充裕的時(shí) 間進(jìn)行交易間進(jìn)行交易”或或“交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的”這兩個(gè)條件這兩個(gè)條件 下的價(jià)格。下的價(jià)格。 評(píng)估價(jià)格：指估價(jià)人員針對(duì)某種估價(jià)目的，對(duì)某不動(dòng)產(chǎn)在某評(píng)估價(jià)格：指估價(jià)人員針對(duì)某種估價(jià)目的，對(duì)某不動(dòng)產(chǎn)在某 時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。又稱：評(píng)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算

13、和判定的結(jié)果。又稱：評(píng) 估價(jià)、評(píng)估值、評(píng)估額、估價(jià)結(jié)果。估價(jià)、評(píng)估值、評(píng)估額、估價(jià)結(jié)果。 城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)還是清算價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)還是清算價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 按政府對(duì)價(jià)格干預(yù)程度按政府對(duì)價(jià)格干預(yù)程度 市場調(diào)節(jié)價(jià)：由經(jīng)營者自主經(jīng)營制定，通過市場競爭形成市場調(diào)節(jié)價(jià)：由經(jīng)營者自主經(jīng)營制定，通過市場競爭形成 的價(jià)格。的價(jià)格。 政府指導(dǎo)價(jià)：指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，政府指導(dǎo)價(jià)：指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門， 按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者 制定的價(jià)格。主

14、要有基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格及制定的價(jià)格。主要有基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格及 經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格。經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格。 政府定價(jià)：指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按政府定價(jià)：指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按 照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。主要是在城鎮(zhèn)住房制度改革照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。主要是在城鎮(zhèn)住房制度改革 中對(duì)出售公有住房實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)。中對(duì)出售公有住房實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)。 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 基準(zhǔn)地價(jià)：基準(zhǔn)地價(jià)：指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不 同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等同級(jí)別或不同均質(zhì)

15、地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等 用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期的土用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期的土 地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格；地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格； 標(biāo)定地價(jià)：標(biāo)定地價(jià)：指在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，選擇一系列能代表不同指在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，選擇一系列能代表不同 用途、不同區(qū)位，形狀和大小在同類用地中相對(duì)接近的標(biāo)用途、不同區(qū)位，形狀和大小在同類用地中相對(duì)接近的標(biāo) 志性宗地，按各自法定最高年限和基準(zhǔn)容積率，考慮微觀志性宗地，按各自法定最高年限和基準(zhǔn)容積率，考慮微觀 區(qū)位和市場行情等而修訂評(píng)估的土地使用權(quán)在某一時(shí)期的區(qū)位和市場行情等而修訂評(píng)估的土地使用權(quán)在某一時(shí)期的 價(jià)格；價(jià)

16、格； 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 房屋重置價(jià)：房屋重置價(jià)：指在估價(jià)期日采用當(dāng)時(shí)的建筑材料、構(gòu)配件指在估價(jià)期日采用當(dāng)時(shí)的建筑材料、構(gòu)配件 和技術(shù)等，重新建造同類建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、功能的新房屋和技術(shù)等，重新建造同類建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、功能的新房屋 所需一切合理必要的費(fèi)用、稅金并加上應(yīng)得利潤，體現(xiàn)當(dāng)所需一切合理必要的費(fèi)用、稅金并加上應(yīng)得利潤，體現(xiàn)當(dāng) 時(shí)價(jià)格水平的貨幣值經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格；時(shí)價(jià)格水平的貨幣值經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格； 經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格：經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格：指根據(jù)政府規(guī)定的成本構(gòu)成項(xiàng)目和指根據(jù)政府規(guī)定的成本構(gòu)成項(xiàng)目和 利潤率所確定的價(jià)格。成本構(gòu)成：征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察利潤率所確定的價(jià)格。成本構(gòu)成：征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、

17、勘察 設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)費(fèi)和小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、貸款建設(shè)費(fèi)和小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、貸款 利息和稅金等利息和稅金等7項(xiàng)，利潤在項(xiàng)，利潤在3%以下。以下。 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 按實(shí)物形態(tài)分類按實(shí)物形態(tài)分類 土地價(jià)格：簡稱地價(jià)。土地價(jià)格：簡稱地價(jià)。 根據(jù)土地性質(zhì)和開發(fā)程度分為：生地價(jià)格、毛地價(jià)格、熟根據(jù)土地性質(zhì)和開發(fā)程度分為：生地價(jià)格、毛地價(jià)格、熟 地價(jià)格；地價(jià)格； 建筑物價(jià)格：是指建筑物部分的價(jià)格，不含建筑物所占用建筑物價(jià)格：是指建筑物部分的價(jià)格，不含建筑物所占用 的土地的價(jià)格。的土地

18、的價(jià)格。 房地價(jià)格：又稱房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土房地價(jià)格：又稱房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土 地的價(jià)格，對(duì)于同一宗房地產(chǎn)而言，有地的價(jià)格，對(duì)于同一宗房地產(chǎn)而言，有 房地價(jià)格房地價(jià)格 土地價(jià)格土地價(jià)格 建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 根據(jù)價(jià)格表示單位分為：總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)；根據(jù)價(jià)格表示單位分為：總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)； (1)總價(jià)格：指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。總價(jià)格：指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。 (2)單位價(jià)格：土地單價(jià)是單位土地面積的土地價(jià)格；建筑物單單位價(jià)格：土地單價(jià)是單位土地面積的土地價(jià)格；建筑物單 價(jià)是單位建筑物面積

19、的建筑物價(jià)格；房地單價(jià)是單位建筑物面價(jià)是單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；房地單價(jià)是單位建筑物面 積的房地價(jià)格。積的房地價(jià)格。 (3)樓面地價(jià)：一種特殊的土地單價(jià)，是按建筑物面積均攤的土樓面地價(jià)：一種特殊的土地單價(jià)，是按建筑物面積均攤的土 地價(jià)格。地價(jià)格。 這三種價(jià)格中哪種價(jià)格不能反映不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平的高低？這三種價(jià)格中哪種價(jià)格不能反映不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平的高低？ 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 例子例子 有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價(jià)為有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價(jià)為700元元/m2，乙土地的單，乙土地的單 價(jià)為價(jià)為510元元/m2，如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同， 明智的買者會(huì)購

20、買哪塊土地？但如果甲土地的容積率為明智的買者會(huì)購買哪塊土地？但如果甲土地的容積率為5， 乙土地的容積率為乙土地的容積率為3，其他條件完全相同，則明智的買者會(huì)，其他條件完全相同，則明智的買者會(huì) 購買哪塊土地？為什么？購買哪塊土地？為什么？ 注意：注意：在現(xiàn)實(shí)中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)在現(xiàn)實(shí)中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià) 格水平的高低。格水平的高低。 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 按不同的經(jīng)濟(jì)行為按不同的經(jīng)濟(jì)行為 (1)買賣價(jià)格：是通過市場買賣交易方式轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的價(jià)格；買賣價(jià)格：是通過市場買賣交易方式轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的價(jià)格； (2)租賃價(jià)格：是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其不動(dòng)產(chǎn)出租給租賃價(jià)格：是

21、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其不動(dòng)產(chǎn)出租給 承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其 他有價(jià)物他有價(jià)物 。 真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括；真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括；地租；地租；房屋折舊費(fèi)，房屋折舊費(fèi)， 包括結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝飾裝修的折舊費(fèi)；包括結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝飾裝修的折舊費(fèi)；維修費(fèi)；維修費(fèi)；管理管理 費(fèi)；費(fèi)；投資利息；投資利息；保險(xiǎn)費(fèi)；保險(xiǎn)費(fèi)；房地產(chǎn)稅房地產(chǎn)稅(目前屬于這種性質(zhì)目前屬于這種性質(zhì) 的稅有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅的稅有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅)；租賃費(fèi)租賃費(fèi) 用，如租賃代理費(fèi)；用，如租賃代理費(fèi)；：租賃

22、稅費(fèi)，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)：租賃稅費(fèi)，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè) 稅、教育費(fèi)附加、租賃手續(xù)費(fèi)；稅、教育費(fèi)附加、租賃手續(xù)費(fèi)；利潤。利潤。 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 (3)抵押價(jià)值：從理論上講，不動(dòng)產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是假設(shè)債務(wù)抵押價(jià)值：從理論上講，不動(dòng)產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是假設(shè)債務(wù) 履行期屆滿債務(wù)人不履行債務(wù)，拍賣、變賣抵押不動(dòng)產(chǎn)最可履行期屆滿債務(wù)人不履行債務(wù)，拍賣、變賣抵押不動(dòng)產(chǎn)最可 能所得的價(jià)款或者抵押不動(dòng)產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償?shù)目钅芩玫膬r(jià)款或者抵押不動(dòng)產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償?shù)目?額后的余額。優(yōu)先受償?shù)目铑~包括劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的額后的余額。優(yōu)先受償?shù)目铑~包括劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的 土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠

23、承包人的建筑工程價(jià)款、已土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已 擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但不包括強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用。在實(shí)際估價(jià)中，擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但不包括強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用。在實(shí)際估價(jià)中， 通常具體為估價(jià)作業(yè)期間的某個(gè)日期通常具體為估價(jià)作業(yè)期間的某個(gè)日期(一般為實(shí)地查勘之日一般為實(shí)地查勘之日) 的公開市場價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。的公開市場價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 (4)典價(jià)：是在設(shè)立典權(quán)時(shí)，由出典人收取或典權(quán)人支付的貨幣典價(jià)：是在設(shè)立典權(quán)時(shí)，由出典人收取或典權(quán)人支付的貨幣 額、商品或其他有價(jià)物。典價(jià)往往低于不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。額、商品或其他有價(jià)物。典價(jià)往往低于不動(dòng)產(chǎn)

24、的實(shí)際價(jià)值。 (5)保險(xiǎn)價(jià)值：是將不動(dòng)產(chǎn)投保時(shí)，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依保險(xiǎn)價(jià)值：是將不動(dòng)產(chǎn)投保時(shí)，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依 據(jù)而評(píng)估的價(jià)值。評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，估價(jià)對(duì)象的范圍應(yīng)視所投據(jù)而評(píng)估的價(jià)值。評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，估價(jià)對(duì)象的范圍應(yīng)視所投 保的險(xiǎn)種而定。保的險(xiǎn)種而定。 (6)課稅價(jià)值：是指為課稅的需要，由估價(jià)人員評(píng)估的作為計(jì)稅課稅價(jià)值：是指為課稅的需要，由估價(jià)人員評(píng)估的作為計(jì)稅 依據(jù)的價(jià)值。具體的課稅價(jià)值如何，要視稅收政策而定。依據(jù)的價(jià)值。具體的課稅價(jià)值如何，要視稅收政策而定。 (7)征收價(jià)值：是政府強(qiáng)制取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)應(yīng)給予的補(bǔ)償金額。征收價(jià)值：是政府強(qiáng)制取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)應(yīng)給予的補(bǔ)償金額。 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格

25、按不動(dòng)產(chǎn)交易付款方式不同按不動(dòng)產(chǎn)交易付款方式不同 (1)實(shí)際價(jià)格：是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不實(shí)際價(jià)格：是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不 是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。 (2)名義價(jià)格：是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)名義價(jià)格：是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí) 一次付清的價(jià)格。一次付清的價(jià)格。 例如，一套建筑面積例如，一套建筑面積100m2、單價(jià)、單價(jià)3000元元m2、總價(jià)、總價(jià)30萬萬 元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種：元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種：

26、(1)要求在成交日期時(shí)一次付清。要求在成交日期時(shí)一次付清。 (2)如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣，如優(yōu)惠如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣，如優(yōu)惠5。 (3)從成交日期時(shí)起分期付清，如首期支付從成交日期時(shí)起分期付清，如首期支付10萬元，余款在萬元，余款在 一年內(nèi)分兩期支付，如每隔半年支付一年內(nèi)分兩期支付，如每隔半年支付10萬元。萬元。 (4)約定在未來某個(gè)日期一次付清，如約定一年后付清。約定在未來某個(gè)日期一次付清，如約定一年后付清。 (5)以抵押貸款方式支付，如首期支付以抵押貸款方式支付，如首期支付5萬元，余款在未來萬元，余款在未來1 年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。年內(nèi)以抵押貸款方式

27、按月等額支付。 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 在上述第一種情況下：實(shí)際單價(jià)為在上述第一種情況下：實(shí)際單價(jià)為3000元元m2 ，實(shí)際總價(jià)，實(shí)際總價(jià) 為為30萬元；不存在名義價(jià)格。萬元；不存在名義價(jià)格。 在第二種情況下：實(shí)際單價(jià)為在第二種情況下：實(shí)際單價(jià)為3 000X(15)2 850(元元m2)， 實(shí)際總價(jià)為實(shí)際總價(jià)為28，5萬元；名義單價(jià)為萬元；名義單價(jià)為3 000元元m2 ，名義總，名義總 價(jià)為價(jià)為30萬元。萬元。 在第三種情況下：實(shí)際總價(jià)為在第三種情況下：實(shí)際總價(jià)為1010(1+5)0.5+10(1+5) 2928(萬元萬元)(假定年折現(xiàn)率為假定年折現(xiàn)率為5)，實(shí)際單價(jià)為，實(shí)際單價(jià)為2 928元元m ；名義

28、單價(jià)為；名義單價(jià)為3 000元元m2，名義總價(jià)為，名義總價(jià)為30萬元萬元 在第四種情況下：實(shí)際總價(jià)為在第四種情況下：實(shí)際總價(jià)為30(1+5)2857(萬元萬元) (假定年折現(xiàn)率為假定年折現(xiàn)率為5)，實(shí)際單價(jià)為，實(shí)際單價(jià)為2 857元元m2 ；名義單價(jià)；名義單價(jià) 為為3 000元元m2 ，名義總價(jià)為，名義總價(jià)為30萬元。萬元。 在第五種情況下：實(shí)際單價(jià)為在第五種情況下：實(shí)際單價(jià)為3 000元元m2 ，實(shí)際總價(jià)為，實(shí)際總價(jià)為30 萬元；不存在名義價(jià)格。萬元；不存在名義價(jià)格。 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 按不動(dòng)產(chǎn)的交割時(shí)間按不動(dòng)產(chǎn)的交割時(shí)間 (1)現(xiàn)房價(jià)格：當(dāng)交易標(biāo)的物為建筑物已建成的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，即現(xiàn)房價(jià)格：當(dāng)交易標(biāo)

29、的物為建筑物已建成的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，即 為現(xiàn)房價(jià)格為現(xiàn)房價(jià)格(含土地價(jià)格含土地價(jià)格) ； (2)期房價(jià)格：是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋期房價(jià)格：是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋(含含 土地土地)為交易標(biāo)的的價(jià)格。為交易標(biāo)的的價(jià)格。 在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理 等等)下，期房價(jià)格低于現(xiàn)房價(jià)格。期房價(jià)格與現(xiàn)房價(jià)格之間的下，期房價(jià)格低于現(xiàn)房價(jià)格。期房價(jià)格與現(xiàn)房價(jià)格之間的 關(guān)系是：關(guān)系是： 期房價(jià)格：現(xiàn)房價(jià)格期房價(jià)格：現(xiàn)房價(jià)格 一一 預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間 現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值 一風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償一風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 在商品房出售中出現(xiàn)的一組價(jià)格在商品房出售中出現(xiàn)的一組價(jià)格 (1)起價(jià)：是指所消售的商品房的最低價(jià)格；起價(jià)：是指所消售的商品房的最低價(jià)格； (2)標(biāo)價(jià)：是商品房出售者在其標(biāo)價(jià)：是商品房出售者在其“價(jià)目表價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓層上標(biāo)注的不同樓層 、朝向、戶型的商品房出售價(jià)格，即賣方的要價(jià)；、朝向、戶型的商品房出售價(jià)格，即賣方的要價(jià)； (3)成交價(jià)：是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格；成交價(jià)：是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格； (4)均價(jià)：是指所銷售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均均價(jià)：是指所銷售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均 價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)