寧波東部新城村級留用地項(xiàng)目發(fā)展研究報(bào)告_96_2009年_迪賽房地產(chǎn)策劃營銷方案

1、寧波迪賽 東部新城村級留用地項(xiàng)目發(fā)展研究報(bào)告東部新城村級留用地項(xiàng)目發(fā)展研究報(bào)告 謹(jǐn)呈：東部新城投資 項(xiàng)目定位研究思路體系 東部新城動(dòng)態(tài)解讀 項(xiàng)目前瞻性解讀 區(qū)域階段性成長預(yù)判 寧波新商務(wù)CBD解讀 新城未來各板塊發(fā)展項(xiàng)目外環(huán)境階段性預(yù)判 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展解讀區(qū)域客戶動(dòng)態(tài)性變化 項(xiàng)目可行性業(yè)態(tài)解讀 項(xiàng)目前瞻性定位解讀 分析項(xiàng)目內(nèi)外開發(fā)環(huán)境 明晰項(xiàng)目前置性約束及開發(fā)目標(biāo) 項(xiàng)目可行性操作方案解讀 項(xiàng)目可行性定位 項(xiàng)目經(jīng)營可行性解讀 產(chǎn)品基本體系 定位可行性分析結(jié)論 經(jīng)營模式解讀 單項(xiàng)產(chǎn)品經(jīng)營收益預(yù)判 目標(biāo)客戶動(dòng)態(tài)解讀項(xiàng)目收益動(dòng)態(tài)預(yù)判 收益模型分析 經(jīng)營可行性結(jié)論 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營目標(biāo) 東部新城動(dòng)態(tài)解讀

2、項(xiàng)目前瞻性解讀 項(xiàng)目可行性定位 項(xiàng)目經(jīng)營可行性解讀 東部新城動(dòng)態(tài)解讀 項(xiàng)目前瞻性解讀 區(qū)域階段性成長預(yù)判 寧波新商務(wù)CBD解讀 新城未來各板塊發(fā)展 項(xiàng)目外環(huán)境階段性預(yù)判 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展解讀區(qū)域客戶動(dòng)態(tài)性變化 項(xiàng)目可行性業(yè)態(tài)解讀 項(xiàng)目前瞻性定位解讀 分析項(xiàng)目內(nèi)外開發(fā)環(huán)境 明晰項(xiàng)目前置性約束及開發(fā)目標(biāo) 項(xiàng)目可行性操作方案解讀 項(xiàng)目可行性定位 項(xiàng)目經(jīng)營可行性解讀 產(chǎn)品基本體系 定位可行性分析結(jié)論 經(jīng)營模式解讀 單項(xiàng)產(chǎn)品經(jīng)營收益預(yù)判 目標(biāo)客戶動(dòng)態(tài)解讀項(xiàng)目收益動(dòng)態(tài)預(yù)判 收益模型分析 經(jīng)營可行性結(jié)論 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營目標(biāo) 項(xiàng)目前置性約束條件解讀 1、本案作為東部新城 第一個(gè)開工建設(shè)的綜合 性項(xiàng)目，需要承擔(dān)城

3、市 拓荒者的角色 2 、 項(xiàng)目用地為租賃性 質(zhì)，純經(jīng)營用途，經(jīng) 營年限鎖定15年。 為新城開發(fā)樹立信心和標(biāo)桿，促使本案必須 在開發(fā)定位上有更多的突破。 以短期3-5年銷售回籠為核心的常規(guī)開發(fā)定 位模式對于本案而言不可??！因此必須注重 經(jīng)營性用地開發(fā)前瞻性定位。 我們的解讀：我們的解讀：面臨的約束條件：面臨的約束條件： 項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)解讀 項(xiàng)目收益 + 社會(huì)效益 + 城市運(yùn)營 我們的解讀：我們的解讀：開發(fā)目標(biāo)：開發(fā)目標(biāo)： 作為第一個(gè)開工建設(shè)的綜合性項(xiàng)目，本案需要成為一座 地標(biāo)，并為后續(xù)開發(fā)樹立信心： A、需要綜合考慮本案所處的區(qū)域及未來發(fā)展?fàn)顩r，促使 本案能夠具有較強(qiáng)的存活度。 B、項(xiàng)目所處區(qū)域的

4、特點(diǎn)，決定本案需要綜合考慮外部環(huán) 境，提高外部環(huán)境對本案的依存度。 保證項(xiàng)目成功運(yùn)營，應(yīng)看到本案 預(yù)期需要5年以上的市場培育期，而整體贏利則要有賴于 區(qū)域成熟度，預(yù)期要有10年的市場逐步發(fā)展至成熟期 東部新城動(dòng)態(tài)解讀 項(xiàng)目前瞻性解讀 區(qū)域階段性成長預(yù)判 寧波新商務(wù)CBD解讀 新城未來各板塊發(fā)展項(xiàng)目外環(huán)境階段性預(yù)判 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展解讀區(qū)域客戶動(dòng)態(tài)性變化 項(xiàng)目可行性業(yè)態(tài)解讀 項(xiàng)目前瞻性定位解讀 分析項(xiàng)目內(nèi)外開發(fā)環(huán)境 明晰項(xiàng)目前置性約束及開發(fā)目標(biāo) 項(xiàng)目可行性操作方案解讀 項(xiàng)目可行性定位 項(xiàng)目經(jīng)營可行性解讀 產(chǎn)品基本體系 定位可行性分析結(jié)論 經(jīng)營模式解讀 單項(xiàng)產(chǎn)品經(jīng)營收益預(yù)判 目標(biāo)客戶動(dòng)態(tài)解讀項(xiàng)目收益動(dòng)

5、態(tài)預(yù)判 收益模型分析 經(jīng)營可行性結(jié)論 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營目標(biāo) 東部新城在城市未來框架的影響力解讀（地圖）東部新城在城市未來框架的影響力解讀（地圖） 東部新城是對寧波既有城市中心功能的補(bǔ)充、完善和提升，它與三江口舊城核心區(qū)、東部新城是對寧波既有城市中心功能的補(bǔ)充、完善和提升，它與三江口舊城核心區(qū)、 北侖港與濱海產(chǎn)業(yè)帶、南北高教園區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)、鄞州中心區(qū)等保持緊密北侖港與濱海產(chǎn)業(yè)帶、南北高教園區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)、鄞州中心區(qū)等保持緊密 聯(lián)系，并將成為聯(lián)系，并將成為大寧波的中心大寧波的中心 區(qū)域交通建設(shè)： 三縱：從西向東依次排列 江澄路、海晏路、福慶路， 四橫：依次排列民安二路、驚駕二路、中山

6、二路、興 寧二路。 軌道交通對區(qū)域的開發(fā) 利益是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程， 并且會(huì)提前釋放。 大寧波的中心隨著交通的建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)的階段大寧波的中心隨著交通的建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)的階段 新區(qū)內(nèi)路網(wǎng)的建設(shè)和布 局，為導(dǎo)入人流和企業(yè) 的入駐起到重要作用。 輕軌1號線 2014年建成通車 航運(yùn)中心、金融中心航運(yùn)中心、金融中心 （典型項(xiàng)目：國際航運(yùn)服務(wù)中心、建行大樓）（典型項(xiàng)目：國際航運(yùn)服務(wù)中心、建行大樓） 行政中心行政中心 （典型項(xiàng)目：市政府、（典型項(xiàng)目：市政府、 六部委）六部委） 商務(wù)貿(mào)易中心商務(wù)貿(mào)易中心 （典型項(xiàng)目：國展中心）（典型項(xiàng)目：國展中心） 文體中心、居住中心（典型文體中心、居住中心（典型 項(xiàng)目

7、：寧波城市文化廣場、項(xiàng)目：寧波城市文化廣場、 錦繡東城等）錦繡東城等） 東部新城各板塊功能發(fā)展解構(gòu) 占地面積為平方公里占地面積為平方公里 計(jì)劃計(jì)劃20132013年基本建成年基本建成 區(qū)域產(chǎn)業(yè)解構(gòu) 國際航運(yùn)服務(wù)中心：國際航運(yùn)服務(wù)中心：中心建成后，將進(jìn)駐海關(guān)、檢驗(yàn)檢疫、 海事、邊檢等涉外單位。 國際貿(mào)易展覽中心：國際貿(mào)易展覽中心：建成后的國展中心總建筑面積有上百 萬平方米，成為現(xiàn)代化國際貿(mào)易展覽中心和進(jìn)出口商品的 重要展示交易平臺。 國際金融服務(wù)中心：國際金融服務(wù)中心：約50萬平方體量，招商銀行、建設(shè)銀 行、寧波銀行、國家開發(fā)銀行、太平洋保險(xiǎn)等8家企業(yè)成為 首批正式簽約落戶國際金融服務(wù)中心的金融

8、機(jī)構(gòu)。 區(qū)域產(chǎn)業(yè)的影響力：金融、貿(mào)易、航運(yùn)、行政機(jī)構(gòu)組成第三產(chǎn)業(yè)為主力 的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，結(jié)合構(gòu)成寧波未來商務(wù)辦公核心帶。 20192019年年20142014年年20092009年年 規(guī)劃期規(guī)劃期起步期起步期發(fā)展發(fā)展 期期 成型期成型期 住宅住宅 寫字樓寫字樓 商業(yè)商業(yè) 酒店酒店 1家五星級酒店 商業(yè)發(fā)展緩慢 金融中心 行政中心 建設(shè)形成 逐漸啟動(dòng) 密集開發(fā) 區(qū)域商圈形成 輕軌建成通車、 以三大中心為引 擎的寫字樓就集 群形成，輻射寧 波北侖等區(qū)域 2家五星級酒店 開發(fā)接近尾聲 居住人口大增 商務(wù)積聚效應(yīng)形成 一站式購物、高 檔百貨進(jìn)入 若干三、四星級酒店 從發(fā)展的角度來看板塊的形成 確定東部新

9、 城規(guī)劃定位， 土地掛牌出 讓、路網(wǎng)等 市政設(shè)施建 設(shè)展開，為 后續(xù)發(fā)展奠 定基礎(chǔ)。 本項(xiàng)目入市點(diǎn)本項(xiàng)目入市點(diǎn) 本項(xiàng)目本項(xiàng)目 運(yùn)營期運(yùn)營期 形成寧波新商務(wù)形成寧波新商務(wù)CBD CBD 第一個(gè)五年第一個(gè)五年第二個(gè)五年第二個(gè)五年第三個(gè)五年第三個(gè)五年 四大板塊的發(fā)展對東部新城的聚合作用 城市中央城市中央 商務(wù)集群商務(wù)集群 文化配套文化配套 中心商務(wù)區(qū)形成產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)中心商務(wù)區(qū)形成產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)行政中心吸引相關(guān)企業(yè)入住行政中心吸引相關(guān)企業(yè)入住 文化中心輻射寧波，提升區(qū)域地位文化中心輻射寧波，提升區(qū)域地位居住中心為區(qū)域帶來高素質(zhì)的居民居住中心為區(qū)域帶來高素質(zhì)的居民 形成寧波新商務(wù)形成寧波新商務(wù)CBDCBD

10、 寧波新商務(wù)CBD解讀 東部新城商務(wù)板塊規(guī)劃 思路讓我們看到寧波商 務(wù)CBD興起的勢頭！ 寧波作為以外貿(mào)、物流、航運(yùn)等服務(wù)業(yè)為核 心產(chǎn)業(yè)的商務(wù)型港口城市，改革開放30年來， 自始自終均未形成整體性強(qiáng)，規(guī)模集中的商 務(wù)型CBD。 現(xiàn)有的城市CBD我們應(yīng)該解讀為以天一商圈 為核心的商業(yè)CBD。 在寧波未來大城市的發(fā)展框架規(guī)劃中，城市 格局需要硬件上的提升，同樣需要圍繞如何 提升商務(wù)形象，繼續(xù)做大做強(qiáng)寧波服務(wù)業(yè)為 基礎(chǔ)的第三產(chǎn)業(yè)，做大寧波城市影響力，在在 這一點(diǎn)上，商務(wù)這一點(diǎn)上，商務(wù)CBDCBD的缺失效應(yīng)日益凸顯。的缺失效應(yīng)日益凸顯。 成功CBD的案例一 新宿新宿: : 國際成熟的國際成熟的CBDC

11、BD 新宿：新宿： 30年規(guī)劃建設(shè)-金融 業(yè)-9條地鐵線路 -超 高層建筑群 新宿物業(yè)功能配比新宿物業(yè)功能配比 集中商集中商 務(wù)辦公務(wù)辦公 區(qū)區(qū) 邊緣邊緣 辦公辦公 區(qū)區(qū) 住宅住宅 區(qū)區(qū) 娛樂及娛樂及 臨時(shí)居臨時(shí)居 住區(qū)住區(qū) 集中集中 商業(yè)商業(yè) 區(qū)區(qū) 辦公、辦公、 臨時(shí)居臨時(shí)居 住混合住混合 區(qū)區(qū) 功能延功能延 續(xù)續(xù) 周邊住周邊住 宅區(qū)宅區(qū) 功能延功能延 續(xù)續(xù) 周邊住周邊住 宅區(qū)宅區(qū) 住宅住宅 辦公辦公 商業(yè)商業(yè) 5 5 2 成功CBD的案例二 上海上海 國內(nèi)較成功的國內(nèi)較成功的CBD CBD 上海市 CBD范圍 上海：上海： 南京路、外灘與陸家嘴金融 中心區(qū) -CBD網(wǎng)絡(luò)發(fā)展 集中商業(yè)區(qū)-集

12、中商務(wù)區(qū)- 住宅聚集區(qū) 陸家嘴金融中心區(qū)陸家嘴金融中心區(qū) 物業(yè)功能配比物業(yè)功能配比 住宅住宅 辦公辦公 商業(yè)商業(yè) 5 7 2 成功CBD的案例三 深圳深圳 國內(nèi)成功的國內(nèi)成功的CBD CBD 深圳：深圳： 九宮格-中心西區(qū)-14座 高層寫字樓-四角布置居 住區(qū) 九宮格中央商務(wù)區(qū)物九宮格中央商務(wù)區(qū)物 業(yè)功能配比業(yè)功能配比 住宅住宅 辦公辦公 商業(yè)商業(yè) 7 6 2 CBDCBD標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域契合度區(qū)域契合度 擁有高盈利水平的產(chǎn)業(yè)，以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)； 符合 擁有商務(wù)空間的最高聚集度； 符合 具有最高的交通可達(dá)性符合 擁有最高的地價(jià)； 尚未符合 與城市最初的發(fā)源地、目前的地理中心有一定的關(guān) 聯(lián)性； 符合

13、 具有良好的社會(huì)服務(wù)條件、技術(shù)設(shè)施和城市景觀； 符合 借助信息交換維持在區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的控制作用； 符合 趨向于在社會(huì)組織體系中形成一個(gè)階層，這一階層 與信息、科技領(lǐng)域重合的趨勢顯著。 符合 東部新城商東部新城商 務(wù)板塊規(guī)劃務(wù)板塊規(guī)劃 思路與思路與CBDCBD 的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 極為契合！極為契合！ 通過對案例的研究，對比東部新城我們發(fā)現(xiàn)通過對案例的研究，對比東部新城我們發(fā)現(xiàn) 通過對主流通過對主流CBDCBD的研究的研究, ,推導(dǎo)出東推導(dǎo)出東 部新城的物業(yè)組合部新城的物業(yè)組合 新中心新中心 區(qū)核心區(qū)核心 新新 宿宿上上 海海深深 圳圳 用地面用地面 積積 270ha 220ha 其中浦 東

14、170ha 413ha 其中CBD 0.8ha 總規(guī)劃總規(guī)劃 規(guī)模規(guī)模 600萬ha 浦東400 萬 300萬 住宅：住宅： 辦公：辦公： 商業(yè)商業(yè) 5 5：5 5：2 25 5：7 7：2 27 7：6 6：2 2 根據(jù)相關(guān)研究結(jié)果：根據(jù)相關(guān)研究結(jié)果： 結(jié)論結(jié)論1 1：新宿作為國際成熟的CBD， 不做參考； 結(jié)論結(jié)論2 2：上海作為國內(nèi)較成功的、 以金融行業(yè)為主的CBD，商務(wù)辦 公發(fā)達(dá)，與東部新城的契合度較 高，物業(yè)組合的參考度較強(qiáng) ; 結(jié)論結(jié)論3 3：深圳模式中居住先行體系 已經(jīng)和東部新城有所不同； 站在寧波新商務(wù)站在寧波新商務(wù)CBDCBD的高度來定位本項(xiàng)目的高度來定位本項(xiàng)目 東部新城動(dòng)態(tài)

15、解讀 項(xiàng)目前瞻性解讀 區(qū)域階段性成長預(yù)判 寧波新商務(wù)CBD解讀 新城未來各板塊發(fā)展項(xiàng)目外環(huán)境階段性預(yù)判 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展解讀區(qū)域客戶動(dòng)態(tài)性變化 項(xiàng)目可行性業(yè)態(tài)解讀 項(xiàng)目前瞻性定位解讀 分析項(xiàng)目內(nèi)外開發(fā)環(huán)境 明晰項(xiàng)目前置性約束及開發(fā)目標(biāo) 項(xiàng)目可行性操作方案解讀 項(xiàng)目可行性定位 項(xiàng)目經(jīng)營可行性解讀 產(chǎn)品基本體系 定位可行性分析結(jié)論 經(jīng)營模式解讀 單項(xiàng)產(chǎn)品經(jīng)營收益預(yù)判 目標(biāo)客戶動(dòng)態(tài)解讀項(xiàng)目收益動(dòng)態(tài)預(yù)判 收益模型分析 經(jīng)營可行性結(jié)論 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營目標(biāo) CBDCBD產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入對本項(xiàng)目的影響產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入對本項(xiàng)目的影響 2009200920142014年年 2014 201420192019年年 2019 201

16、9以后以后 產(chǎn)業(yè)鏈主導(dǎo)下，進(jìn)駐企業(yè)全面升級， 并在較長一段時(shí)間內(nèi)成熟穩(wěn)定 政府部門全面進(jìn)駐； 三大中心初步形成，以此為引擎帶 動(dòng)整個(gè)辦公產(chǎn)業(yè)的積聚； 國際貿(mào)易型企業(yè)產(chǎn)業(yè)全面進(jìn)駐 部分職能部門先期進(jìn)駐 國際貿(mào)易型企業(yè)先行入駐 六部委項(xiàng)目建成交付； 航運(yùn)中心入駐； 金融中心一期2010年交 付； 門戶區(qū)2011年交付； 國貿(mào)中心二期2010年交 付； 錦繡東城2010年交付； 本案2013年交付； 金融中心、航運(yùn)中心、 貿(mào)易中心全面交付， 產(chǎn)業(yè)集群初步形成； 錦繡東城等居住小區(qū) 全面入住，居住氛圍 日漸濃厚； 門戶區(qū)商業(yè)、酒店等 全面開業(yè)，商業(yè)圈層 輻射加大； 市政府整體搬遷； 輕軌通車 核心區(qū)進(jìn)

17、入高速發(fā) 展期； 產(chǎn)業(yè)鏈成熟，產(chǎn)業(yè) 人口大規(guī)模導(dǎo)入； 居住區(qū)因配套成熟 而相繼開發(fā)與入住； 商務(wù)氛圍濃厚帶動(dòng) 商業(yè)發(fā)展； 起步期起步期 初步發(fā)展期初步發(fā)展期 快速發(fā)展期快速發(fā)展期 東部新城商務(wù)板塊產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入將引發(fā)人口導(dǎo)入，也將為本案提供客群！ CBDCBD人口導(dǎo)入對本項(xiàng)目的影響人口導(dǎo)入對本項(xiàng)目的影響 2009200920142014年年 2014 201420192019年年 2019 2019以后以后 產(chǎn)業(yè)鏈主導(dǎo)下的企業(yè)職員、社區(qū)居 民、產(chǎn)業(yè)工人：約10-15萬 公務(wù)員、金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員、貿(mào)易 型企業(yè)職員、社區(qū)居民：約6-10萬 公務(wù)員、貿(mào)易型企業(yè)職員、社區(qū)居 民：約3-6萬 六部委項(xiàng)目建成交

18、付； 航運(yùn)中心入駐； 金融中心一期2010年交 付； 門戶區(qū)2011年交付； 國貿(mào)中心二期2010年交 付； 錦繡東城2010年交付； 本案2013年交付； 金融中心、航運(yùn)中心、 貿(mào)易中心全面交付，產(chǎn) 業(yè)集群初步形成； 錦繡東城等居住小區(qū)全 面入住，居住氛圍日漸 濃厚； 門戶區(qū)商業(yè)、酒店等全 面開業(yè)，商業(yè)圈層輻射 加大； 市政府整體搬遷； 輕軌通車 核心區(qū)進(jìn)入高速發(fā) 展期； 產(chǎn)業(yè)鏈成熟，產(chǎn)業(yè) 人口大規(guī)模導(dǎo)入； 居住區(qū)因配套成熟 而相繼開發(fā)與入??； 商務(wù)氛圍濃厚帶動(dòng) 商業(yè)發(fā)展； 起步期起步期 初步發(fā)展期初步發(fā)展期 快速發(fā)展期快速發(fā)展期 東部新城規(guī)劃引入產(chǎn)業(yè)人口15萬，居住人口20萬。 到達(dá)快速發(fā)

19、展期，新城約有200萬方辦公體量和110萬方居住體量。 東部新城的人口導(dǎo)入會(huì)為項(xiàng)目的物業(yè)帶來人流和商機(jī)。 辦公30萬方 居住40萬方 辦公120萬方 居住40萬方 辦公50萬方 居住30萬方 2009200920142014年年 2014 201420192019年年 2019 2019以后以后 起步期起步期 初步發(fā)展期初步發(fā)展期 快速發(fā)展期快速發(fā)展期 本項(xiàng)目的可能物業(yè)類型定位：寫字樓、商業(yè)、公寓、酒店 產(chǎn)業(yè)與人口的導(dǎo)入給我們帶來了什么機(jī)會(huì)？產(chǎn)業(yè)與人口的導(dǎo)入給我們帶來了什么機(jī)會(huì)？ 六部委項(xiàng)目建成交付； 航運(yùn)中心入駐； 金融中心一期2010年交 付； 門戶區(qū)2011年交付； 國貿(mào)中心二期2010

20、年交 付； 錦繡東城2010年交付； 本案2013年交付； 金融中心、航運(yùn)中心、 貿(mào)易中心全面交付，產(chǎn) 業(yè)集群初步形成； 錦繡東城等居住小區(qū)全 面入住，居住氛圍日漸 濃厚； 門戶區(qū)商業(yè)、酒店等全 面開業(yè)，商業(yè)圈層輻射 加大； 市政府整體搬遷； 輕軌通車 核心區(qū)進(jìn)入高速發(fā) 展期； 產(chǎn)業(yè)鏈成熟，產(chǎn)業(yè) 人口大規(guī)模導(dǎo)入； 居住區(qū)因配套成熟 而相繼開發(fā)與入??； 商務(wù)氛圍濃厚帶動(dòng) 商業(yè)發(fā)展； 邱隘、錦繡東城、安置小區(qū) 以及先期入駐企業(yè)職員生活 需求，生活類消費(fèi)商業(yè)存在 突破口 商務(wù)氛圍漸起，酒店需求 興起相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的形成，也 將帶來產(chǎn)業(yè)中上下游企業(yè)的 入駐，辦公需求真實(shí)存在 產(chǎn)業(yè)鏈完善，核心區(qū)居住物 業(yè)缺

21、乏，居住類產(chǎn)品存在需 求并且城市中心的位置需求 高檔次商業(yè)的出現(xiàn) 確定好物業(yè)類型和業(yè)態(tài)規(guī)劃，但我們?nèi)匀恍枰_定好物業(yè)類型和業(yè)態(tài)規(guī)劃，但我們?nèi)匀恍枰獪?zhǔn)確的定位準(zhǔn)確的定位！ 寫字樓：寫字樓：價(jià)值標(biāo)桿，可樹立項(xiàng)目高端形象。 商業(yè)：商業(yè)：實(shí)現(xiàn)較高利潤，承擔(dān)社會(huì)職能，項(xiàng)目的 活力核心。 公寓：公寓：滿足中長期居住者需求。 酒店：酒店：為項(xiàng)目內(nèi)其他業(yè)態(tài)提供配套，使得項(xiàng)目 成為一個(gè)內(nèi)在的系統(tǒng) 不同類型的物業(yè)在寧波新商務(wù)不同類型的物業(yè)在寧波新商務(wù)CBDCBD中承擔(dān)的功能中承擔(dān)的功能 核心核心CBDCBD、次行次行 政中心政中心( (六部委六部委) ) 主行政中心主行政中心( (市政市政 府府) ) 本地塊本地

22、塊 門戶區(qū)，主商業(yè)中心門戶區(qū)，主商業(yè)中心 城市廣場城市廣場 主活動(dòng)中心主活動(dòng)中心 本地塊在區(qū)域內(nèi)位置本地塊在區(qū)域內(nèi)位置 本地塊位于區(qū)域內(nèi)起到橋梁作用本地塊位于區(qū)域內(nèi)起到橋梁作用 位置思考成就項(xiàng)目定位位置思考成就項(xiàng)目定位 位置：位置： 本案處于核心商務(wù)區(qū)邊，可以享有 核心區(qū)配套和人流的同時(shí)，也面臨著 與核心區(qū)的競爭 本案處于主次行政中心之間，與城 市廣場一道形成連接區(qū)域正常運(yùn)轉(zhuǎn)橋 梁 競爭：競爭： 門戶區(qū)擁有五星級酒店、高檔商業(yè) (餐飲、娛樂)、大型購物廣場，是區(qū) 域中不爭的商業(yè)中心 門戶區(qū)擁有高端寫字樓集群，并環(huán) 繞在職能部門周邊，是眾多企業(yè)入駐 首選。 -從市場中尋找項(xiàng)目定位的差異化從市場中

23、尋找項(xiàng)目定位的差異化 因此面臨門戶區(qū)的商業(yè)、因此面臨門戶區(qū)的商業(yè)、 酒店等各類高端物業(yè)的競酒店等各類高端物業(yè)的競 爭態(tài)勢，本案需要做出差爭態(tài)勢，本案需要做出差 異化，積極融入核心區(qū)，異化，積極融入核心區(qū)， 才能做到與大才能做到與大C CBDBD的的共存共存， 才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，做才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，做 大做強(qiáng)大做強(qiáng)。 東部新城動(dòng)態(tài)解讀 項(xiàng)目前瞻性解讀 區(qū)域階段性成長預(yù)判 寧波新商務(wù)CBD解讀 新城未來各板塊發(fā)展項(xiàng)目外環(huán)境階段性預(yù)判 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展解讀區(qū)域客戶動(dòng)態(tài)性變化 項(xiàng)目可行性業(yè)態(tài)解讀 項(xiàng)目前瞻性定位解讀 分析項(xiàng)目內(nèi)外開發(fā)環(huán)境 明晰項(xiàng)目前置性約束及開發(fā)目標(biāo) 項(xiàng)目可行性操作方案解讀 項(xiàng)目可行性

24、定位 項(xiàng)目經(jīng)營可行性解讀 產(chǎn)品基本體系 定位可行性分析結(jié)論 經(jīng)營模式解讀 單項(xiàng)產(chǎn)品經(jīng)營收益預(yù)判 目標(biāo)客戶動(dòng)態(tài)解讀項(xiàng)目收益動(dòng)態(tài)預(yù)判 收益模型分析 經(jīng)營可行性結(jié)論 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營目標(biāo) 寫字樓產(chǎn)品怎么做？寫字樓產(chǎn)品怎么做？ 市場供應(yīng)趨勢市場供應(yīng)趨勢: :存量加劇，競爭同樣加劇存量加劇，競爭同樣加劇 2009200920142014年年 2014 201420192019年年 2019 2019以后以后 東部新城產(chǎn)業(yè)鏈基本形成，對其依 賴成為租賃業(yè)務(wù)開展的最大關(guān)鍵 處于東部新城市場租售爆發(fā)期 本案在2011年-2012年上市，處于市 場供應(yīng)爆發(fā)期 南部商務(wù)區(qū)140萬方； 科技園園區(qū)60萬方； 三江口

25、輻射圈50萬方； 東部新城30萬方； 其他板塊租賃市場競爭 以東部新城各主要大樓 交付為主，約為120萬 平方米； 其它輔助辦公大樓 交付； 各板塊以租賃業(yè)務(wù) 為主 未來總量（新增）：未來總量（新增）：南部商務(wù)區(qū)140萬，科技園區(qū)60萬，東部新城250萬，三江口輻射圈50萬。 合計(jì)超過500萬方，集中在2015年以前交付。 目前投入使用的寫字樓總量：目前投入使用的寫字樓總量：截止2009年總量為200萬方左右。 辦公樓的總量將達(dá)到700萬方。 （以上數(shù)據(jù)來源于迪賽研展部的統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)范圍為寧波市四區(qū)） 市場的需求趨勢：受金融危機(jī)的影響，需求放緩市場的需求趨勢：受金融危機(jī)的影響，需求放緩 2008

26、年寧波市個(gè)私企業(yè)總戶數(shù)達(dá)105471戶。 其中，私營企業(yè)新開15379戶，年增幅15% 其中第三產(chǎn)業(yè)私營企業(yè)其中第三產(chǎn)業(yè)私營企業(yè)4 4萬余家。萬余家。 換算到市四區(qū)，按照80%來預(yù)計(jì)，第三產(chǎn)業(yè)私營 企業(yè)數(shù)量在萬家左右?？紤]到經(jīng)濟(jì)危機(jī)，企業(yè)增 長率放緩，保守估計(jì)按照5-7%來計(jì)算，2015年寧 波市四區(qū)第三產(chǎn)業(yè)私營企業(yè)數(shù)量將達(dá)到5萬家左右。 按照寧波寫字樓平均租賃面積100-120平方來計(jì)算， 2015年寫字樓的需求量預(yù)計(jì)在500-600萬方。市場 供大于求顯現(xiàn) 迪賽認(rèn)為：面臨龐大 的市場放量，本項(xiàng)目 建議控制風(fēng)險(xiǎn)，以吸 引市場1%的需求量來 測算，建議寫字樓體 量控制在5-6萬方左右 備注：以

27、上數(shù)據(jù)來源于寧波市工商局和民個(gè)協(xié) 會(huì)發(fā)布2008民營經(jīng)濟(jì)年度報(bào)告；數(shù)據(jù) 范圍為寧波市 六區(qū) 寧波寫字樓的產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)狀分析寧波寫字樓的產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)狀分析 寫字樓的業(yè)態(tài)如何定位？寫字樓的業(yè)態(tài)如何定位？-關(guān)鍵看產(chǎn)業(yè)鏈的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？關(guān)鍵看產(chǎn)業(yè)鏈的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？ 數(shù)據(jù)來源于迪賽研展部統(tǒng)計(jì)的2008年年度報(bào)告.寫字樓部份 目前寧波以外貿(mào)類或與外 貿(mào)相關(guān)的物流企業(yè)為主， 結(jié)構(gòu)相對單一。 未來三個(gè)周期內(nèi)，東部新城商務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展未來三個(gè)周期內(nèi)，東部新城商務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展 2009200920142014年年 2014 201420192019年年 2019 2019以后以后 國際貿(mào)易核心產(chǎn)業(yè)鏈、金融服務(wù)產(chǎn) 業(yè)鏈、總

28、部經(jīng)濟(jì) 貿(mào)易型產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展期、金融型產(chǎn)業(yè) 鏈發(fā)展期 貿(mào)易型相對單一企業(yè) 六部委項(xiàng)目建成交付； 航運(yùn)中心入駐； 金融中心一期2010年交 付； 門戶區(qū)2011年交付； 國貿(mào)中心二期2010年交 付； 錦繡東城2010年交付； 本案2013年交付； 金融中心、航運(yùn)中心、 貿(mào)易中心全面交付，產(chǎn) 業(yè)集群初步形成； 錦繡東城等居住小區(qū)全 面入住，居住氛圍日漸 濃厚； 門戶區(qū)商業(yè)、酒店等全 面開業(yè)，商業(yè)圈層輻射 加大； 市政府整體搬遷； 輕軌通車 核心區(qū)進(jìn)入高速發(fā) 展期； 產(chǎn)業(yè)鏈成熟，產(chǎn)業(yè) 人口大規(guī)模導(dǎo)入； 居住區(qū)因配套成熟 而相繼開發(fā)與入??； 商務(wù)氛圍濃厚帶動(dòng) 商業(yè)發(fā)展； 起步期起步期 初步發(fā)展期初步發(fā)展

29、期 快速發(fā)展期快速發(fā)展期 從東部新城產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展來看，主要以外貿(mào)類、金融類和總部基地辦公為主。 -是否有新的突破？ 參照上海、北京、深圳商務(wù)的發(fā)展模式參照上海、北京、深圳商務(wù)的發(fā)展模式 從國際化大都市寫字樓產(chǎn)業(yè)鏈的結(jié)構(gòu)來看，除了傳統(tǒng)的金融、外貿(mào)類企業(yè)之外，大規(guī)模的服 務(wù)類企業(yè)、信息咨詢類企業(yè)、策劃類企業(yè)、設(shè)計(jì)類企業(yè)對寫字樓的需求隨著城市的發(fā)展逐步 顯現(xiàn)，寫字樓產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)豐富，呈現(xiàn)多樣性。 上海寫字樓入住企業(yè)比例上海寫字樓入住企業(yè)比例 金融、證券、投 資、投行、基金 公司 34% 跨國公司或地區(qū) 總部 18% 國企集團(tuán)總部12% 信息咨詢、服務(wù) 型企業(yè) 7% 外貿(mào)、物流公司15% IT類企業(yè)12

30、% 其他2% 北京寫字樓入住企業(yè)比例北京寫字樓入住企業(yè)比例 實(shí)業(yè)、制造業(yè)總 部基地 11% 各類駐京辦事處12% 金融機(jī)構(gòu)15% 跨國公司或地區(qū) 總部 12% 國企集團(tuán)總部11% 信息咨詢、服務(wù) 型企業(yè) 12% 外貿(mào)、物流公司7% IT類企業(yè)12% 其他8% 深圳寫字樓入住企業(yè)比例深圳寫字樓入住企業(yè)比例 貿(mào)易、物流19% 各類辦事處6% 證券、金融16% 跨國公司或地區(qū) 總部 4% 設(shè)計(jì)8% 咨詢、顧問、中 介服務(wù)類 15% 科技、制造 12% IT類企業(yè)8% 其他12% 我們發(fā)現(xiàn)，隨著寧波城市我們發(fā)現(xiàn)，隨著寧波城市 的發(fā)展，咨詢服務(wù)、辦事的發(fā)展，咨詢服務(wù)、辦事 處、設(shè)計(jì)等第三產(chǎn)業(yè)勢必處、設(shè)計(jì)

31、等第三產(chǎn)業(yè)勢必 引來新一輪的發(fā)展期，引來新一輪的發(fā)展期， 因此結(jié)合本項(xiàng)目的定位，因此結(jié)合本項(xiàng)目的定位， 避開與三大中心的同質(zhì)競避開與三大中心的同質(zhì)競 爭，依托市政府和文化廣爭，依托市政府和文化廣 場的優(yōu)勢。場的優(yōu)勢。 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位為創(chuàng)創(chuàng) 智服務(wù)類、辦事處等企業(yè)智服務(wù)類、辦事處等企業(yè) 目標(biāo)客戶市場需求調(diào)查目標(biāo)客戶市場需求調(diào)查 調(diào)查方法：調(diào)查方法：入戶調(diào)查法。（發(fā)放問卷數(shù)量 143份，有效回收106份） 客戶群體：客戶群體：外地駐寧波辦事處，律師事務(wù) 所，會(huì)計(jì)事務(wù)所，計(jì)算機(jī)IT產(chǎn)業(yè)、信息咨 詢業(yè)、創(chuàng)意機(jī)構(gòu)（涵蓋設(shè)計(jì)、影視）。 調(diào)查目的：調(diào)查目的：本次需求調(diào)查，是為更好

32、地了 解目標(biāo)客戶對辦公產(chǎn)品的要求。 理想辦公區(qū)域理想辦公區(qū)域 理想?yún)^(qū)域 33% 15% 13% 1% 0.2% 5% 20.7% 3% 2% 0.4%0.2% 4% 0.4% 1% 0.2%0.8% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 世紀(jì)大道以西 科技園區(qū) 東部新城 聯(lián)豐區(qū)域 高塘區(qū)域 月湖周邊 天一廣場周邊 老外灘附近 日湖周邊 大劇院周邊 孔浦區(qū)域 北高教園區(qū) 中心區(qū) 南高教園區(qū) 東錢湖區(qū)域 其他 調(diào)查表明，寫字 樓理想辦公區(qū)域中， 江東所占比例較大， 共占61%，其中世 紀(jì)大道以西為33%， 這對本項(xiàng)目來說是 利好消息。 理想辦公面積理想辦公面積您理想的辦公場所

33、面積范圍您理想的辦公場所面積范圍 10% 23% 39% 24% 4% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 30-5050-8080-100 100-200 200以上 對于新興創(chuàng)業(yè)起步 型服務(wù)企業(yè)而言，對 于面積的需求不大， 39的客戶需求面積 在80100平米，24 的客戶群需求面積僅 100200平米。 目前雇傭的工作人員目前雇傭的工作人員 目前雇傭工作人員 12% 44% 28% 6.8% 1%2% 6% 0.2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 5人以下 5-10人 10-20人 20-30人 20-30人 30-40人 40-5

34、0人 50人以上 目前雇傭工作人員在 5-10人所占比例最大， 占到44%；其次為10-20 人，所占比例也達(dá)到 28%，小型辦公為主。 可以承受的租金價(jià)格可以承受的租金價(jià)格 54% 21% 13% 7% 5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 1元/天1.2元/天 1.5元/天2元/天2.5元/天 能承受的租金價(jià)格能承受的租金價(jià)格 希望在租金在1元/平方米/天 的調(diào)查者占據(jù)54，超過一半 數(shù)額。 在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀的情況 下，租金價(jià)格是消費(fèi)者選擇辦 公場所時(shí)首要考慮的因素，但 在產(chǎn)業(yè)鏈完備的情況下，時(shí)間 成本將成為首選。 重點(diǎn)客戶一：重點(diǎn)客戶一： 創(chuàng)智服務(wù)類企業(yè)創(chuàng)智服務(wù)類

35、企業(yè) 目標(biāo)客戶需求小結(jié)目標(biāo)客戶需求小結(jié) 企業(yè)類別：企業(yè)類別：工業(yè)設(shè)計(jì)、計(jì)算機(jī)IT產(chǎn)業(yè)、信息咨詢、律師事務(wù)所等。 特征：特征：投資額相對實(shí)業(yè)投資較小，以技術(shù)資源、人文資源為主體，無 大額的實(shí)體固定投資。其規(guī)模不大（通常在50人以下），但人均產(chǎn)值、 人均利潤率、人均納稅額高。憑借自己的專業(yè)能力活躍在各自的縫隙 市場之中 。 需求分析：需求分析： 1）、跨國公司尤其是服務(wù)型企業(yè)不斷在國內(nèi)擴(kuò)張，包括律師行、 咨詢、設(shè)計(jì)等，杭州灣大橋?qū)幉ㄅc上海緊密聯(lián)系，未來寧波受此輻 射所帶來的此類企業(yè)辦公需求顯而易見 。 2）、在國家推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級政策的大背景下，更加需求創(chuàng)智服務(wù)類 企業(yè)的出現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級做助推器

36、需求特征：需求特征： 1）、寫字樓購買能力弱，一般選擇租賃辦公。 2）、企業(yè)不需要大型的展示空間。需求面積不大，一般在200-300 平方左右。 3）、屬于智力服務(wù)型企業(yè)，對辦公環(huán)境比較注重，需求比較舒適、 寬敞、明亮的辦公空間。 4）、由于上班的時(shí)間不固定，經(jīng)常加班。因此希望中央空調(diào)能夠 分戶計(jì)量。 5）、對物業(yè)管理的要求較高。 6）、工作節(jié)奏較快，希望電梯的配置相對較好。 寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃 單元面積在100-150平方米 引入空中花園，水景大堂，中央空調(diào)配置，層平面 在1000左右，建筑層高3.6m，部分樓層可形成多 魔術(shù)組合分布，便于未來出租。 為各公司之間提供交流的場所，其

37、中設(shè)置諸多娛樂 設(shè)施如臺球、飛標(biāo)、橋牌等高雅項(xiàng)目，并設(shè)置高雅 沙龍多功能廳。 在功能上有所創(chuàng)新,以充分考慮企業(yè)的發(fā)展，滿足 成長型智力服務(wù)類企業(yè)未來需求。 公寓產(chǎn)品怎么做？公寓產(chǎn)品怎么做？ 迪賽認(rèn)為：迪賽認(rèn)為：從東部新城的功能配 置來看，居住功能未得到滿足 市場供應(yīng)：市場供應(yīng)： 從東部新城核心區(qū)的土地供應(yīng)來看 （以15年為一個(gè)周期），住宅地塊稀 缺，預(yù)計(jì)規(guī)劃有110萬方左右。參考 上海CBD的物業(yè)構(gòu)成，住宅：辦公： 商業(yè)的比例為5：7：2的模式（參考 對于上海CBD的研究模型）。 東部新城居住功能有大約30-40萬的 缺口。 市場需求：市場需求： 東部新城作為未來中央商務(wù)貿(mào)易區(qū)，總建 筑開發(fā)量

38、約250-350萬平方米，屆時(shí)將有近萬家 企業(yè)入駐，企業(yè)云集，國際化公司的高管多是 外派人員，剛性租房需求將居高不下。 寧波經(jīng)濟(jì)的迅速增長，有近7000家外商投 資企業(yè)落戶寧波。 有8000多位外籍人士常駐寧 波。 目前這些人員都散布在各個(gè)社區(qū)，尚沒 有專門為他們量身打造的高檔社區(qū)。 公寓的目標(biāo)客戶：公寓的目標(biāo)客戶： 公司的高管多是外派人員 外籍人士 通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)他們一般居住在檔次比較高，而且物業(yè)管理比較好的公寓。 高檔住區(qū)：如中央花園、東海花園、錦地水岸、國際村、華光城等，租金為1 -2 元/天. 。（面積：130 ，6000元/月） 酒店式公寓：如好陽光、波特曼，租金為元/天.（面積4

39、5-90 ，3500-5000元/ 月） 他們目前住在哪里？他們目前住在哪里？ 波特曼波特曼 中央花園中央花園好陽光好陽光 客戶對產(chǎn)品的需求客戶對產(chǎn)品的需求 企業(yè)外派高管企業(yè)外派高管 日韓、臺灣籍人士日韓、臺灣籍人士 歐美籍人士歐美籍人士 配套設(shè)施齊全，如會(huì)所、停車 場、健身房、網(wǎng)球場、游泳館、 洗衣房 對安全比較注重。希望有好的 物業(yè)管理。 希望精裝修。喜歡拎包入住。 并且裝修風(fēng)格最好有特色。 希望有衛(wèi)星電視。寧波只有中 央花園、東?；▓@、華光城等幾 個(gè)小區(qū)有衛(wèi)星電視，很多小區(qū)都 很難滿足他們的要求 . 綠化景觀好。 共性需求： 個(gè)性需求一： 日韓、臺灣籍人士的需求： 他們的居住習(xí)慣和國情相

40、關(guān)，一般居住的面積 不大。夠用就可以了。 單身人士一般居住面積在70-80。 家庭型居住，一般需要3房，面積需求較大， 如120-180都有。 其他需求： 韓國人有赤腳的習(xí)慣，所以他們一般會(huì)選擇帶 有木地板的房間，最好帶地?zé)?日本人歷來有搓澡的傳統(tǒng)，因此他們很注重衛(wèi) 生間的設(shè)施，比如偏好一個(gè)大浴缸，最好不用有 容量限制的熱水器，而以燃?xì)鉄崴鞔?. 日本人一直都有跪地而坐的習(xí)慣，因此他們偏 好一些比較矮的家具、茶幾和床等。 個(gè)性需求二： 美國人喜歡大房子，單身居住，也要兩室兩廳，甚 至四房兩廳，因?yàn)樗麄兿矚g有獨(dú)立的生活空間，朋 友來了互不影響。 意大利人和法國人傾向于干凈、小區(qū)環(huán)境比較新、

41、富有現(xiàn)代感的房子。 歐美人對于裝修風(fēng)格的要求就比較統(tǒng)一。喜歡簡約、 明快的裝修，大部分喜歡輕色調(diào)的色彩，不太喜歡 復(fù)古的風(fēng)格，對于被中國人當(dāng)作尊貴象征的紅木家 具，他們不感興趣，相反，他們更加青睞用原木制 成的家具。 對廚房的要求比較高，喜歡大面積廚房，希望配備 洗碗機(jī)和烤箱，尤其是意大利人一定要有洗碗機(jī)。 歐美籍人士的需求 大廚房 家庭聚會(huì) 本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品怎么做？本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品怎么做？ 產(chǎn)品主要針對高端人群,打造寧波唯一純租 賃頂級社區(qū). 戶型以中、大戶型為主，避免與市場上大量 小面積公寓或SOHO的同質(zhì)競爭。 規(guī)劃公寓規(guī)劃公寓445445套，以套，以120-180120-180平平 方米，

42、舒適居家戶型為主方米，舒適居家戶型為主。產(chǎn)產(chǎn) 品設(shè)置在品設(shè)置在6.5萬方左右。萬方左右。 面積面積戶型戶型配比配比針對客群針對客群套數(shù)套數(shù) 80-100 一室一廳 二衛(wèi)一廚 10單身人士 72 120-140二室二廳 二衛(wèi)一廚 30居家型 150 150-180三室二廳 二衛(wèi)一廚 50舒適型 190 200四室二廳 二衛(wèi)一廚 10享受型 33 酒店式的服務(wù)酒店式的服務(wù) + + 公寓式的管理公寓式的管理 管理專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司管理， 要有品牌效益 服務(wù)在傳統(tǒng)酒店服務(wù)的基礎(chǔ)上提供家 居服務(wù)和商務(wù)服務(wù) 推廣推廣持續(xù)、穩(wěn)定的市場傳播是物 業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ) 配套星級配套設(shè)施（咖啡廳、視聽室、 家、健身房

43、）、會(huì)所 裝修標(biāo)準(zhǔn)配備全套家私、電器 建筑品質(zhì)建筑設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝修等要符 合客戶需求 在酒店式入戶大堂內(nèi)， 規(guī)劃精致公共空間， 增加自助咖啡吧洗衣、 健身房、獨(dú)立接待大 堂、MINI影院等功能 配套。 公寓標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部配置公寓標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部配置 廚房設(shè)備齊全，包括洗碗機(jī)、微波爐、咖啡 機(jī)等 提供高質(zhì)量的陶瓷制品、玻璃制品、家具制 品和所有標(biāo)準(zhǔn)廚具以及中式與西式的餐具 浴室配有通風(fēng)和熱水系統(tǒng),浴室應(yīng)配置浴缸、 可拆的花灑、水槽和排水口 3-4房的公寓加設(shè)按摩浴缸等高檔設(shè)施 單位內(nèi)部設(shè)計(jì)配合工作的空間（便于電腦操 作及上網(wǎng)服務(wù)），配有國際通用的插頭 高科技保安鎖系統(tǒng)（刷卡制度包括阻止外人 進(jìn)入樓層和電梯） 每

44、個(gè)公寓的房間內(nèi)有小型保險(xiǎn)箱 商業(yè)產(chǎn)品怎么做？商業(yè)產(chǎn)品怎么做？ 寧波商業(yè)現(xiàn)狀寧波商業(yè)現(xiàn)狀 （以天一廣場（以天一廣場、萬達(dá)廣、萬達(dá)廣 場場為核心）為核心） 寧波商業(yè)處于規(guī)?；投鄻踊A段，競爭激烈； 核心商圈為：天一廣場，萬達(dá)廣場； 各區(qū)級商業(yè)中心主要輻射各自所在區(qū)域，聯(lián)盛商 業(yè)廣場、世紀(jì)東方廣場、中信泰富廣場 、招寶 廣場、明天廣場等項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)。 預(yù)計(jì)未來整體供應(yīng)量將突破100萬方。 寧波未來商業(yè)格局寧波未來商業(yè)格局 未來的寧波商圈新格局將是一城“雙 心”，即由三江口商業(yè)中心和東部新城 區(qū)商務(wù)中心組成，兩者優(yōu)勢互補(bǔ)。 東部新城核心區(qū)（門戶區(qū)），營業(yè)面積 控制為40萬平方米，重點(diǎn)服務(wù)人口為50

45、萬。 一城一城 “雙雙 心心” 寧波居民商業(yè)消費(fèi)力強(qiáng)寧波居民商業(yè)消費(fèi)力強(qiáng) 2008年居民人均可支配收入為25304元，人均消費(fèi)支 出16379元。 寧波經(jīng)濟(jì)以私營經(jīng)濟(jì)為主，中產(chǎn)階級數(shù)量龐大。 寧波成為LV進(jìn)駐的首個(gè)二線城市。 卡地亞、GUCCI、阿瑪尼等頂級奢華品牌，都將在今 年6月之后和寧波的消費(fèi)者見面 迪賽認(rèn)為：從商業(yè)的容迪賽認(rèn)為：從商業(yè)的容 量看已經(jīng)趨于飽和，但量看已經(jīng)趨于飽和，但 是商業(yè)的消費(fèi)檔次依然是商業(yè)的消費(fèi)檔次依然 有一定的拓展空間有一定的拓展空間 本項(xiàng)目商業(yè)所面臨的本項(xiàng)目商業(yè)所面臨的 區(qū)位環(huán)境？區(qū)位環(huán)境？ 門戶區(qū) 近40萬方頂級商業(yè) 文化廣場 市政府 高檔居住區(qū) 本地塊 面臨門

46、戶區(qū)40萬方的頂級 商業(yè)群，本項(xiàng)目如何生存？ 如何利用文化廣場、市政 府、高檔居住區(qū)的資源？ 如何與本項(xiàng)目其他業(yè)態(tài)形 成共存關(guān)系？ 如何從城市發(fā)展的角度完 成從門戶區(qū)到市政府的過渡 作用。 商業(yè)案例研究商業(yè)案例研究-富茂大廈（開業(yè)后經(jīng)營慘淡）富茂大廈（開業(yè)后經(jīng)營慘淡） 開業(yè)時(shí)間：2008年10月 營業(yè)面積：萬平方米 業(yè)態(tài)規(guī)劃：美容、服飾、家居、食品等 經(jīng)營現(xiàn)狀：開業(yè)后經(jīng)營慘淡 它的商業(yè)借鑒意義在哪里？ 商業(yè)案例研究商業(yè)案例研究-富茂大廈富茂大廈 城隍廟城隍廟 富茂大廈富茂大廈 借鑒一、位置沒站好借鑒一、位置沒站好 所處位置好，緊鄰高端消費(fèi)區(qū)“國會(huì)”， 以此走高端路線，與銀泰、國際購物中心相互

47、競爭，并不存在差異化。 借鑒二、品牌單一，無特色借鑒二、品牌單一，無特色 前期招商不足，品牌過于單一。 借鑒三、客戶定位有誤借鑒三、客戶定位有誤 前期定位在國會(huì)消費(fèi)群輻射，卻對這類消 費(fèi)群的消費(fèi)習(xí)慣、作息時(shí)間考慮不足，同時(shí)又 放棄了中保大廈等寫字樓白領(lǐng)。 必須要找準(zhǔn)消費(fèi)客戶，并 與周邊商業(yè)形成差異化 位置：位置：距離城隍廟500米，天 一廣場商圈內(nèi)，距國購400米， 距銀泰百貨1公里，處于核心 商業(yè)圈的輻射點(diǎn)。 項(xiàng)目商業(yè)消費(fèi)客戶的定位項(xiàng)目商業(yè)消費(fèi)客戶的定位 外籍人士 政府機(jī)關(guān) CBD 商務(wù)區(qū)白領(lǐng) 本項(xiàng)目其他業(yè)態(tài)的客戶群 （辦公、酒店、公寓） 高檔居住區(qū) 需求：餐飲、娛樂、購物、休閑需求：餐飲、

48、娛樂、購物、休閑 國際風(fēng)情商業(yè)街區(qū)國際風(fēng)情商業(yè)街區(qū) 特色餐飲、演藝、展覽、收藏、書店、酒吧休閑、咖啡畫廊 避開門戶區(qū)競爭 與文化廣場融合 商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃 目標(biāo)消費(fèi)群為寧波中、高收入人群、外國人、商務(wù)人士以及年輕精英階層， 營造國際化的、具有強(qiáng)烈現(xiàn)代感的娛樂場所 行業(yè)包括大中小型中西餐飲、快餐和酒吧、特色購物 提供多種類型酒吧，如演藝性酒吧、交友酒吧、韓式酒吧和咖啡館，可以設(shè) 置主力特色的餐廳，形成國際化的多國餐飲主題，提供各國的特色餐飲包括 韓式風(fēng)味，同時(shí)有臺灣、香港料理內(nèi)容，以迎合中國消費(fèi)者口味上的需求 大中小型租戶配合。 覆蓋中檔、中高檔，以中檔偏高為主。 國際風(fēng)情主題商業(yè)街區(qū)

49、酒店怎么做？酒店怎么做？ 寧波五星級酒店?duì)顩r寧波五星級酒店?duì)顩r 數(shù)量數(shù)量 如今寧波已經(jīng)擁 有近10家五星酒 店，并有7、8家 在評，數(shù)家在建。 2009年的2月1日， 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)又 一家五星級酒店 -嘉裕酒店開工。 品牌品牌 目前已先后有索菲特、 萬豪、喜來登、卡爾 森、香格里拉、凱悅、 雷迪森等國際品牌進(jìn) 入，占據(jù)了大量高端 市場 客房客房 五星級酒店平均客房 數(shù)400多間，預(yù)計(jì)寧波 五星級飯店的總供給 在35年后達(dá)到15000 多間客房左右。 寧波五星級酒店價(jià)格一覽表寧波五星級酒店價(jià)格一覽表： 酒店區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格 華僑豪生大酒店 柳汀街230號 608-800 南苑飯店靈橋路2號598

50、中信寧波國際大酒店 靈橋旁 678 萬豪酒店和義路 872 喜來登酒店彩虹北路 878 遠(yuǎn)洲大酒店江北大道 558 凱洲皇冠假日酒店藥行街 538 價(jià)格：五星級大酒店的價(jià)格 多在550-850元/天之間，新建成 的高檔酒店價(jià)格更高。 經(jīng)營：針對高端人士，開房 率不高 寧波經(jīng)濟(jì)型酒店?duì)顩r寧波經(jīng)濟(jì)型酒店?duì)顩r 發(fā)展：發(fā)展：早在1998年，國內(nèi)另一經(jīng)濟(jì)型酒店知 名品牌“錦江之星”率先在寧波試水，到 2005年11月寧波第一家本土經(jīng)濟(jì)型酒店“南 苑e家”開業(yè)，寧波經(jīng)濟(jì)型酒店已經(jīng)經(jīng)過了7 年的發(fā)展。 品牌：目前已有錦江之星、如家快捷、南 苑e家、莫泰168、速8、橘子酒店等品牌 客房：經(jīng)濟(jì)型酒店客房數(shù)量多

51、在100-200間 左右。 市場占有率：市場占有率：寧波經(jīng)濟(jì)型酒店還是處于剛 剛起步階段，總量不到所有酒店的10%，市 場空間還很大。 寧波經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格一覽表寧波經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格一覽表 酒店區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格 天一店199 麥德龍店179 鄮城店189 中山店278 興寧店233 天一店248 段塘店258 月湖店219 柳汀街店199 天童北路店199 孝聞街店189 月湖店188 槐樹路店188 莫泰168聯(lián)豐路店198 速8江東店228 桔子酒店 錦江之星 如家快捷 南苑E家 價(jià)格價(jià)格：經(jīng)濟(jì)型標(biāo)房價(jià)位在180元到250元 之間。根據(jù)環(huán)境、地段不同價(jià)格略有高 低。 經(jīng)營經(jīng)營：平時(shí)生意就不錯(cuò)，一

52、般開房率在 70%以上；長假休息期間很多房間更被 早早預(yù)訂，幾乎每天爆滿 。 寧波經(jīng)濟(jì)型酒店的寧波經(jīng)濟(jì)型酒店的 基本特征基本特征 本質(zhì)要素本質(zhì)要素：投入少、部分用舊房改造，開 房率高，回報(bào)快，營運(yùn)成本低。 主營業(yè)務(wù)：主營業(yè)務(wù)：客房。餐飲、康樂、會(huì)議等配 套依托于300米半徑范圍的市政條件。 規(guī)模與功能規(guī)模與功能：可大可小。合理布局為單層 客房16-20間，層數(shù)不超過10層。 酒店市場突破口酒店市場突破口 五星級酒店逐步飽和(東部新城規(guī)劃4-5家)， 經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展?jié)摿薮蟆?區(qū)域內(nèi)商務(wù)、商旅往來頻繁，客源面廣。 許多客人在尋找貼近他的需求，同時(shí)價(jià)格也不 太離譜的酒店，此時(shí)，經(jīng)濟(jì)型酒店就有了機(jī)

53、會(huì)。 建議項(xiàng)目內(nèi)酒店的定位為經(jīng)濟(jì)型酒店 酒店客源分析酒店客源分析 政府東遷，機(jī)關(guān)出差人 流顯現(xiàn)，且此類人員差 旅經(jīng)費(fèi)的有一定限制 行政行政 機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu) 其他其他 輻射寧波，成為 城市商業(yè)新地標(biāo) 區(qū)域內(nèi)金融貿(mào)易機(jī)構(gòu)入住， 催生商旅經(jīng)濟(jì)的繁榮 以高性價(jià)比的 居住條件吸引 行政類流動(dòng)人員 以一站式的 消費(fèi)環(huán)境吸引 商務(wù)類流動(dòng)人員 每間客房的合適規(guī)模為40-50平方米，而100-150間的客房規(guī)模對于這類型 酒店來說比較經(jīng)濟(jì)，加上大堂等其它配套設(shè)施的面積，所需要物業(yè)的理想規(guī) 模是總面積10000平方米左右。 總面積10000平米 符合市場符合市場 需要原則需要原則 經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)濟(jì)型酒

54、店 規(guī)模規(guī)模原則原則 酒店物業(yè)酒店物業(yè)規(guī)劃規(guī)劃 酒店風(fēng)格酒店風(fēng)格 項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位 辦公：創(chuàng)智服務(wù)類、辦事處等企業(yè)辦公：創(chuàng)智服務(wù)類、辦事處等企業(yè) 公寓：外籍人士、高端企業(yè)白領(lǐng)公寓：外籍人士、高端企業(yè)白領(lǐng) 商業(yè)：國際化街區(qū)商業(yè)：國際化街區(qū) 酒店：經(jīng)濟(jì)型國際品牌連鎖酒店酒店：經(jīng)濟(jì)型國際品牌連鎖酒店 一站式國際生活街區(qū)一站式國際生活街區(qū) 回顧一下各種業(yè)態(tài)的定位回顧一下各種業(yè)態(tài)的定位 打造寧波唯一的國際化社區(qū)打造寧波唯一的國際化社區(qū) 抓住產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展趨勢抓住產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展趨勢 為項(xiàng)目做配套，并提升服務(wù)為項(xiàng)目做配套，并提升服務(wù) 與東部新城星級酒店形成差異與東部新城星級酒店形成差異 與門戶區(qū)形成差異化與

55、門戶區(qū)形成差異化, ,打造打造 特色街區(qū)特色街區(qū) 業(yè)態(tài)概念導(dǎo)入：一站式國際生活街區(qū)業(yè)態(tài)概念導(dǎo)入：一站式國際生活街區(qū) 一站式 集商務(wù)、商業(yè)、居住、酒店于一體的城市綜合體 享受快捷、便利的生活方式 國際生活 充分體現(xiàn)人性關(guān)懷的完善的社區(qū)服務(wù)體系 國際化的/多種用途的/不同性質(zhì)人群的交互平臺 街區(qū) 在目前以快速主通道為主的“道”的大環(huán)境中， 營造“城市街區(qū)”的概念 以街區(qū)商業(yè)為紐帶，主動(dòng)聯(lián)系三大中心 一站式國際生活街區(qū)一站式國際生活街區(qū) 辦公辦公公寓公寓商業(yè)商業(yè) 酒店酒店 6 6萬萬 萬萬 萬萬 1 1萬萬 35% 35% 38% 38% 21% 21% 6% 6% 東部新城動(dòng)態(tài)解讀 項(xiàng)目前瞻性解讀

56、 區(qū)域階段性成長預(yù)判 寧波新商務(wù)CBD解讀 新城未來各板塊發(fā)展項(xiàng)目外環(huán)境階段性預(yù)判 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展解讀區(qū)域客戶動(dòng)態(tài)性變化 項(xiàng)目可行性業(yè)態(tài)解讀 項(xiàng)目前瞻性定位解讀 分析項(xiàng)目內(nèi)外開發(fā)環(huán)境 明晰項(xiàng)目前置性約束及開發(fā)目標(biāo) 項(xiàng)目可行性操作方案解讀 項(xiàng)目可行性定位 項(xiàng)目經(jīng)營可行性解讀 產(chǎn)品基本體系 定位可行性分析結(jié)論 經(jīng)營模式解讀 單項(xiàng)產(chǎn)品經(jīng)營收益預(yù)判 目標(biāo)客戶動(dòng)態(tài)解讀項(xiàng)目收益動(dòng)態(tài)預(yù)判 收益模型分析 經(jīng)營可行性結(jié)論 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營目標(biāo) 寫字樓租金判斷寫字樓租金判斷靜態(tài)判斷前靜態(tài)判斷前5 5年內(nèi)租金情況年內(nèi)租金情況 我們認(rèn)為項(xiàng)目交付后,前5年租 金價(jià)格元/平方米/天. 同區(qū)域租金價(jià)格元/平方米/天左右. 板

57、塊內(nèi)寫字樓售價(jià)7500-8000元/的價(jià)格, 按6%年回報(bào),一套100平方米總價(jià)75萬的辦 公房租金在元/平方米/天. 項(xiàng)目交付時(shí)區(qū)域大環(huán)境尚未成熟,租金勢 必略低以吸引企業(yè)入住. 項(xiàng)目名稱 租金水平 （元/ .天） 出租率交付時(shí)間 國際航運(yùn)中心230%左右09年年初 新城國際1.0-1.550%左右07年年初 九五國際廣場0.8-1.030%左右08年年中 萬特商務(wù)中心0.8-1.220%左右08年下半年 新天地1#1.2-1.370%左右06年年底 新天地9#-12#0.7-0.850%左右06年年底 商業(yè)租金判斷商業(yè)租金判斷靜態(tài)判斷前靜態(tài)判斷前5 5年內(nèi)租金情況年內(nèi)租金情況 本項(xiàng)目商業(yè)位

58、于未來城市的核心區(qū) 建議前五年為養(yǎng)鋪期，以相對低廉 的租金吸引商家，建議以城市次商 圈的租金入市。/平米天。第四年、 第五年是隨著輕軌建成和市政府的 全面入駐，租金上漲幅度較大，預(yù) 計(jì)上漲一倍，以后每年上浮8%，并 在城市快速發(fā)展期中每年的租金上 浮10%。（上漲模式參考寧波萬達(dá) 的運(yùn)作模式） 商圈 位置租金 （元/天） 樓層 天一商圈 廣場、主干道沿線15-20一層 城隍廟20-30一層 8-13二三層 萬達(dá)商圈 主力店1-1.5獨(dú)立區(qū)域 小商戶8-10一層 小商戶3-5二層 次城市商圈 （彩虹路） 街鋪3-5一二層均價(jià) 次城市商圈 (甬港路) 街鋪2-5一二層均價(jià) 社區(qū)底商 鄞州中心區(qū)社區(qū)

59、底 商 1.1-2.5一層 海曙聯(lián)豐板塊社區(qū) 底商 2-2.5一層 江東歐尚板塊社區(qū) 底商 1.2-2一層 江北北岸琴森社區(qū) 底商 2-3一層 公寓租金判斷公寓租金判斷靜態(tài)判斷前靜態(tài)判斷前5 5年內(nèi)租金情況年內(nèi)租金情況 高檔住宅項(xiàng)目租金價(jià)格一般在1 -2元/天.， 如中央花園、錦地水岸。（面積：130 ， 6000元/月） 酒店式公寓租金價(jià)格一般在元/天.，如波 特曼。（面積45-90 ，3500-5000元/月） 區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目錦秀東城均價(jià)9000元，一套 90 的住房加上裝修成本需投資100萬。按5% 投資的投資回報(bào)率計(jì)算未來租金價(jià)格在1.4 元/ 天.。一套90 ，月租金在3500元/月。（帶 裝修） 本項(xiàng)目交付時(shí)區(qū)域配套尚未完 善，結(jié)合品質(zhì)打造，建議公寓 租金以元/天.入市，利用高性 價(jià)比吸引客戶。 動(dòng)態(tài)判斷租金收益動(dòng)態(tài)判斷租金收益 結(jié)合區(qū)域現(xiàn)狀，參考其他項(xiàng)目， 本項(xiàng)目初始靜態(tài)租金為： 辦公元/平方米/天、 公寓元/平方米/天、 商業(yè)街區(qū)為元/平方米/天。酒 店120間客房，平均價(jià)格200元/ 天，按年開房率80%計(jì)算，總收 入700萬每年。 車位1756個(gè)，租金180元/月/個(gè)， 年收益384萬。 前十年：隨著區(qū)域商務(wù)、商業(yè)氛圍的逐步形成， 租金穩(wěn)步上升，辦公和公寓每年遞增5%；商業(yè)部 分：第四年、第五年是隨著輕軌建成和市政府的 全面入駐，租金