房地產(chǎn)行業(yè)中假按揭的防控

1、房地產(chǎn)行業(yè)中假按揭的防控 一、緒論 I.我國(guó)按揭貸款制度的基本情況。按揭制度在我國(guó)發(fā)展起來(lái)已經(jīng)有將近20年的歷史，最早的按揭制度是在20世紀(jì)90年代傳人中國(guó)，按揭之風(fēng)最早興起于香港特區(qū)，因?yàn)橄愀垡恢币詠?lái)作為英國(guó)的殖民地，耳濡目染受到了英美法系的很大影響，“按揭”一詞是英文“Mortgage的粵語(yǔ)音譯，而按揭就是英美平衡法系的一種法律關(guān)系。在香港實(shí)行之后，很快傳到了深圳，深圳建設(shè)銀行在當(dāng)?shù)卦囆?。進(jìn)而又傳人到中國(guó)內(nèi)地，并且很快為大家所接受，成為房地產(chǎn)交易的文本中出現(xiàn)的高頻詞匯。久而久之，在國(guó)內(nèi)已經(jīng)被正式稱為“個(gè)人購(gòu)置商品房抵押貸款”。 伴隨著按揭制度在我國(guó)的興起，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不法行為也逐漸興盛起來(lái)

2、，產(chǎn)生了諸如“假按揭”這樣的騙取銀行商品房貸款的行為，嚴(yán)重地?cái)_亂了我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)秩序。假按揭的產(chǎn)生在我國(guó)有自己深層次的根源，歸結(jié)起來(lái)主要包括兩個(gè)方面:一是我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法律體系不完善。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在中國(guó)的正式建立可以推算到上世紀(jì)AO年代左右，至今有30年的發(fā)展歷史，整體看來(lái)經(jīng)驗(yàn)仍舊不足，法律制度的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，很多領(lǐng)域缺乏足夠的監(jiān)督，計(jì)不法行為有機(jī)可乘。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)自身存在的不可規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將大量的錢投人到土地的購(gòu)買中.往往難以有足夠的資金進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，這樣給房地產(chǎn)開發(fā)商就帶來(lái)了無(wú)形的危機(jī)，一旦沒(méi)有新的資金注人，往往面對(duì)的是被迫停產(chǎn)的危險(xiǎn)，不少

3、開發(fā)商便選擇了艇而走險(xiǎn)，騙取銀行商品房貸款。 由上述可見(jiàn)，按揭制度的發(fā)展在我國(guó)不是一帆風(fēng)順的，面臨各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，如何在現(xiàn)階段有效地避免假按揭這樣的欺詐行為，引起了當(dāng)今經(jīng)濟(jì)學(xué)家、法學(xué)家的熱切思考。 2.相關(guān)概念闡述。按揭制度，指以房地產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)或契約、有價(jià)證券等作抵押，目的是得到銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物。按揭即為按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人作為還款保證按揭人在還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過(guò)程中按揭人享有使用權(quán)。 假按揭，是開發(fā)商假借各種關(guān)系人的名義或虛擬其他人，虛構(gòu)購(gòu)房合同、偽造貸款資料申請(qǐng)銀行按揭貸款，套取銀行信貸資金的行為。目前，

4、各商業(yè)銀行在辦理住房按揭貸款的過(guò)程中都面臨著日益嚴(yán)重的假按揭問(wèn)題氣 3.假按揭在我國(guó)的表現(xiàn)形式。假按揭現(xiàn)象在我國(guó)表現(xiàn)形式各異，概括起來(lái)主要有如下四種形式:一是虛假提升房?jī)r(jià)、虛假增加購(gòu)房面積;二是返租按揭;三是一棟房多次售，重復(fù)騙取按揭貸款;四是內(nèi)部偽造虛假的購(gòu)房合同，從而騙取銀行貸款。 二、森豪公寓騙貸案件分析 目前我國(guó)最大的一起虛假貸款欺詐銀行案件就是著名的“森豪公寓騙貸案”。這起發(fā)生在北京的案件，引起了全國(guó)上下極大的反響。 1.“森豪公寓騙貸案”案情介紹。森豪公寓位于北京市朝陽(yáng)門大街，其地理位置優(yōu)越，緊鄰東二環(huán)路市區(qū)快速路，同時(shí)連接三環(huán)、四環(huán).位于外交部辦公樓對(duì)面，該項(xiàng)目1993年交由北京

5、市住宅開發(fā)建設(shè)集團(tuán)總公司承建，在樓盤從動(dòng)工就開始了自己漫長(zhǎng)的蓋蓋停停的階段，期間持續(xù)了10年的時(shí)間。而2002年是最后一次停I.,4年分毫未動(dòng)?？墒沁@樣的一座樓盤當(dāng)時(shí)居然起價(jià)2500美元/平方米，而且開盤不久，就對(duì)外宣稱已經(jīng)全部銷售完畢。這樣的情形引來(lái)了諸多業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注.也成為了京城售房的一大熱點(diǎn)問(wèn)題，然而，國(guó)家審計(jì)署于2005年開具一紙審計(jì)報(bào)告，揭露了森豪公寓事件的真相、原來(lái)森豪公寓開發(fā)商利用虛假按揭進(jìn)行騙貸活動(dòng)，一共騙取銀行6.45億元貸款。經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，森豪公寓并未賣出一套房子。這起案件引發(fā)了房地產(chǎn)界的巨大震動(dòng)，假按揭犯罪越來(lái)越多地引起了人們的注意。 2.“森豪公寓騙貸案”案情分析。在

6、該起案件中，突出反映了“假按揭”操作成功的深層次原因，不僅僅是表面現(xiàn)象官員貪污腐化，更多的是法律制度建設(shè)的不合理，這是值得我們深思的。(I、一些政府官員貪污腐化，甚至淪為騙貸案件的幕后操作者。這些官員對(duì)于法律心知肚明，在犯罪時(shí)更能懂得如何去鉆法律的空子，所以導(dǎo)致森豪詐騙案屢屢難以被發(fā)現(xiàn)，如何防止官員與犯罪分子合謀作案，甚至充當(dāng)幕后主使，這是假按揭防范的重點(diǎn)之一。(2)金融行業(yè)的制度不健全，為假按揭行為提供了難得的契機(jī)。金融系統(tǒng)、信貸系統(tǒng)、信用系統(tǒng)都是建立在信用的基礎(chǔ)_匕即便是擔(dān)保也是要建立在擔(dān)保人的信用基礎(chǔ)之上。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)本質(zhì)上來(lái)看就是建立在信貸制度的基礎(chǔ)上。當(dāng)個(gè)人或是企業(yè)失去信用時(shí)，整

7、個(gè)金融市場(chǎng)難以有效地避免損失。同時(shí)，即便是有良好的機(jī)制，在該起案件中我們還是可以發(fā)現(xiàn)，很多管理?xiàng)l則并未得到真正的執(zhí)行.這些規(guī)則往往被人為地“變通”所取代，制度的不健全以及相關(guān)潛規(guī)則的運(yùn)行，使得“假按揭”行為大行其道。(3)開發(fā)商違法造成的成本較低，與之相取得利益相比，微不足道。開發(fā)商造假所受到的懲罰與造假可能獲得的收益相比微不足道，開發(fā)商為了逃避懲罰經(jīng)常選擇退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前看來(lái)，在大量的案件中，雖然假按揭行為嚴(yán)重地?cái)_亂了金融市場(chǎng)的秩序，破壞了國(guó)家信貸市場(chǎng)的有效運(yùn)行，但是銀行追究責(zé)任的方式卻往往還是停留在對(duì)其民事責(zé)任的追究中。通過(guò)民事訴訟追究開發(fā)商的責(zé)任，懲罰力度較小，給了大量不法分子可乘之

8、機(jī)，相較所獲得的高額利潤(rùn)，所獲得的懲罰微不足道。所以，在本案件中，對(duì)于刑事法律責(zé)任的逃避思想以及僥幸心理，也是促使一些官員走向犯罪道路的思想動(dòng)因之一。但是騙款7.5億元，而追繳回收數(shù)額過(guò)少，使得主要涉案人最終走向了無(wú)期徒刑的道路。 三、國(guó)外懲治“假按揭”相關(guān)經(jīng)驗(yàn)借鑒 i美國(guó)懲治假按揭多管齊下。美國(guó)作為世界金融大國(guó)，早期也存在著諸多假按揭的現(xiàn)象，后來(lái)美國(guó)在各方面采取了多種措施，取得了積極有效的結(jié)果，其中有相當(dāng)一部分可以為我們所借鑒。n)擴(kuò)大對(duì)于假按揭的定義，從立法角度堅(jiān)決杜絕各種違法行為。中國(guó)對(duì)于假按揭的定義僅僅局限于開發(fā)商假借各種關(guān)系人的名義或虛擬其他人，虛構(gòu)購(gòu)房合同、偽造貸款資料申請(qǐng)銀行按揭

9、貸款，套取銀行信貸資金的行為，重點(diǎn)在于貸款資金的獲取。而美國(guó)政府從源頭抓起，對(duì)于那些在申請(qǐng)按揭貸款時(shí)在提供的材料或者陳述中存在虛假的行為即定義為假按揭，這樣一來(lái)，可以有效地遏制源頭的申請(qǐng)材料的作假行為。這是假按揭防范體制的第一關(guān)。界定犯罪概念，可以有效地采取措施。(z金融機(jī)構(gòu)提高自身的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。美國(guó)全國(guó)的大型金融機(jī)構(gòu)目前都相對(duì)來(lái)說(shuō)建立了比較完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，這種機(jī)制是全面的，包括培訓(xùn)員工、慎選合作伙伴、進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和報(bào)告、盡職調(diào)查以及做好審計(jì)等。目前，各信貸機(jī)構(gòu)還加強(qiáng)與相關(guān)企業(yè)公司的合作，希望通過(guò)合作可以遏制高新技術(shù)的犯罪行為。比方說(shuō)，為了應(yīng)對(duì)按揭業(yè)務(wù)的自動(dòng)化與規(guī)模化的特點(diǎn)，很多銀行積極

10、加強(qiáng)與專門的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制的軟件公司的合作，希望可以為自身的風(fēng)險(xiǎn)防范提供技術(shù)支持，最為典型的就是與社會(huì)保障部門一級(jí)稅務(wù)部門聯(lián)網(wǎng)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)加強(qiáng)對(duì)于借款人身份和收人的了解。甚至是專業(yè)的數(shù)據(jù)庫(kù)的運(yùn)用，自動(dòng)識(shí)別借款人提供的申請(qǐng)資料里面的虛假信息。 2.英國(guó)懲治假按揭猛拳出擊。英國(guó)的假按揭現(xiàn)象也多出現(xiàn)在二手住房的買賣中，在住房買賣過(guò)程中，英國(guó)政府為了杜絕假按揭現(xiàn)象的發(fā)生，采取了強(qiáng)勢(shì)政策，不僅多管齊下，而且出手強(qiáng)勁。(1)金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)力監(jiān)管。英國(guó)成立金融監(jiān)管局，專門從事對(duì)于金融業(yè)務(wù)犯罪行為的監(jiān)管。2a”年間，金融監(jiān)管局頒布了按揭經(jīng)營(yíng)指引。這項(xiàng)指引旨在保護(hù)借款人的正當(dāng)權(quán)益以及維護(hù)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)為目標(biāo)，規(guī)范了按揭

11、機(jī)構(gòu)以及金融貸款機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)行為。同時(shí)，對(duì)于假按揭的犯罪的變化，金融監(jiān)管局也給予了很大的關(guān)注，并且采取了諸多行動(dòng)來(lái)抑制假按揭行為。主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面:一是對(duì)引起居民和社會(huì)廣泛關(guān)注的問(wèn)題進(jìn)行偵查。二是加大對(duì)于假按揭事件的鑒別，同時(shí)加強(qiáng)與金融貸款機(jī)構(gòu)的聯(lián)系。(2)執(zhí)法部門猛拳出擊。英國(guó)最早于i9ss年成立了嚴(yán)重欺詐辦公室，這一機(jī)構(gòu)組織主要負(fù)責(zé)對(duì)國(guó)內(nèi)大量的金融欺詐案進(jìn)行偵查并且負(fù)責(zé)法律起訴，其中包括涉及國(guó)際犯罪、社會(huì)影響廣泛的案件以及詐騙金額超過(guò)特定限額的案件。同時(shí)國(guó)家賦予了嚴(yán)重欺詐辦公室強(qiáng)有力的調(diào)查權(quán)限，它可以向任何人提出疑問(wèn)，并且要求他們作出回答，同時(shí)也可以要求其配合自己的調(diào)查。在這樣的情況下，嚴(yán)

12、重欺詐辦公室辦事效率極高。 我國(guó)的金融改革勢(shì)在必行，假按揭現(xiàn)象的抑制有大量的國(guó)外經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。當(dāng)然，針對(duì)本國(guó)金融市場(chǎng)的若干問(wèn)題，我國(guó)應(yīng)對(duì)假按揭的斗爭(zhēng)過(guò)程還很漫長(zhǎng)。 四、應(yīng)對(duì)我國(guó)假按揭犯罪的改進(jìn)意見(jiàn) i.銀行加強(qiáng)內(nèi)部管理，對(duì)待“假按揭”采取嚴(yán)格的防范措施。目前銀行內(nèi)部缺少對(duì)于假按揭的有效防范措施，從國(guó)內(nèi)近些年的案例來(lái)看，相關(guān)銀行審貸不嚴(yán)，對(duì)借款人的資格、收人情況、借款用途、抵押情況等等沒(méi)有嚴(yán)格按照操作章程來(lái)執(zhí)行，這是造成假按揭屢屢無(wú)法被識(shí)破的主要原因。而造成這一現(xiàn)象的原因有各種各樣，包括職業(yè)操守意識(shí)低、監(jiān)管力度不嚴(yán)等。銀行人員的審查是防范假按揭的第一關(guān)，而針對(duì)上述情況，我們需要做好如下幾個(gè)方面的

13、工作:(n對(duì)開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)進(jìn)行審查，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)于期房(房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房)按揭項(xiàng)目的管理。(z)對(duì)借款人的資信要進(jìn)行嚴(yán)格審核，對(duì)借款人要與其面談，當(dāng)面簽訂合同。目前，根據(jù)全國(guó)的假按揭案件來(lái)看，大部分借款人來(lái)源于開發(fā)商或是開發(fā)商員工的家屬，這些人往往一人購(gòu)買多套，由開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一組織，組織性很強(qiáng)。所以，加強(qiáng)對(duì)借款人的身份以及資金情況等相關(guān)資料的審核顯得尤為必要。(3)加大處罰力度，對(duì)于在相關(guān)假按揭案件中負(fù)有刑事責(zé)任的銀行工作人員要秉公處理，對(duì)那些觸犯刑法的人員要堅(jiān)決移送到相關(guān)部門進(jìn)行 懲處。一旦處罰懈怠了，往往會(huì)造成相關(guān)法律一再被觸犯

14、。 2.完善我國(guó)的立法制度，加大對(duì)于假按揭案件的打擊力度。目前我國(guó)法律對(duì)于假按揭的相關(guān)規(guī)定處罰力度較低，往往開發(fā)商對(duì)待法律判決“有錢就還，無(wú)錢就賴”，法律在一定程度上成為了姑息養(yǎng)奸的工具。因此，從立法角度上嚴(yán)格要求，加大懲治力度是十分有必要的。 總的來(lái)看，立法上要擴(kuò)大犯罪主體的范圍，同時(shí)將假按揭定義擴(kuò)大化，使得更多的不法行為可以被法律監(jiān)管，從而也提高法律的效率與權(quán)威。 3.大力發(fā)展住房融資中介機(jī)構(gòu)，完善金融市場(chǎng)的中介環(huán)節(jié)。我國(guó)假按揭的現(xiàn)象產(chǎn)生很大程度上是因?yàn)槲覈?guó)住房買賣過(guò)程中，缺乏諸如律師樓的中介機(jī)構(gòu)的參與。我國(guó)香港地區(qū)，律師樓中介在住房資金的流通中起到了至關(guān)重要的作用。當(dāng)借款者從銀行取得了按

15、揭貸款的款項(xiàng)時(shí)，往往不是直接交到開發(fā)商手里，一般是委托律師樓對(duì)款項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督與管理，這樣開發(fā)商手中的權(quán)限就得到了最大限度的規(guī)制。當(dāng)開發(fā)商想利用這筆款項(xiàng)時(shí)，必須得到相關(guān)的建筑監(jiān)理機(jī)構(gòu)出具的工程進(jìn)度和用款需求證明，在此基礎(chǔ)上才可以向律師樓進(jìn)行申請(qǐng)，才有可能得到這筆貸款款項(xiàng)。這樣的措施舉動(dòng)，可以有效地防治開發(fā)商植自娜用貸款，從而維護(hù)了資金流通的環(huán)節(jié)，減少假按揭犯罪的發(fā)生。 五、結(jié)束語(yǔ) 加入WTO以來(lái)，中國(guó)以更加積極的姿態(tài)迎接經(jīng)濟(jì)全球化的挑戰(zhàn)，接受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就意味著要努力制定一套完善的機(jī)制去應(yīng)對(duì)所帶來(lái)的種種經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，當(dāng)然也包括按揭制度在中國(guó)扎根以后帶來(lái)的假按揭犯罪。同時(shí)，我們有理由相信中國(guó)作為社會(huì)主義國(guó)家可以充分發(fā)揮其在制度上的優(yōu)越性，加強(qiáng)國(guó)內(nèi)金融制度的改革與發(fā)展勢(shì)在必行。 在按揭貸款的制度建設(shè)中我們需要加強(qiáng)對(duì)于典型案例的學(xué)習(xí)，比如說(shuō)森豪住宅騙貸案件，我們看到了一些銀行官員是如何逐步腐化的過(guò)程。另外，看到了我國(guó)的貸款審核機(jī)制還有許多漏洞，很多銀行競(jìng)相上當(dāng)，卻都沒(méi)有察覺(jué)。由此可以看見(jiàn)我們的金融機(jī)構(gòu)對(duì)于相關(guān)騙貸行為反應(yīng)遲鈍，同時(shí)也能看到目前中國(guó)金融中介機(jī)構(gòu)的責(zé)任缺失，