房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析探究

1、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析探究 摘要：財(cái)務(wù)報(bào)表分析是對(duì)企業(yè)日常編制的財(cái)務(wù)報(bào)表、預(yù)算報(bào)表和內(nèi)外部審計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù)，通過的不同分析處理方法，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績、財(cái)務(wù)狀況、企業(yè)未來發(fā)展的趨勢進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)的過程。房地產(chǎn)企業(yè)存在前期投入金額大、項(xiàng)目周期長、資金回收慢等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析具有其特殊性。首先對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表分析進(jìn)行了概述，其次分析了財(cái)務(wù)報(bào)表的不同分析方法，最后以房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表案例為例，具體說明財(cái)務(wù)報(bào)表的應(yīng)用。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；財(cái)務(wù)報(bào)表分析；項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析 一、財(cái)務(wù)報(bào)表分析概述 財(cái)務(wù)報(bào)表分析的目的是形成對(duì)報(bào)表使用者有用的信息、發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的薄弱環(huán)節(jié)以達(dá)到改進(jìn)工作的目的；利用趨勢分析

2、，評(píng)價(jià)企業(yè)的管理水平，同時(shí)預(yù)測企業(yè)的發(fā)展趨勢；通過與同行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)指標(biāo)進(jìn)行比較，判斷企業(yè)在行業(yè)中所處的位置，找出差距，達(dá)到吸取先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的目的；通過與預(yù)算指標(biāo)比較，分析企業(yè)的預(yù)算完成情況，揭示差異產(chǎn)生的原因，找出企業(yè)內(nèi)部的管理漏洞。 二、財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法及應(yīng)用 （一）比較分析法。比較分析法是對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上相關(guān)的可比數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，從而發(fā)現(xiàn)趨勢或差異的一種分析方法。運(yùn)用比較分析法時(shí)有兩個(gè)層次的問題：首先解決“和誰比”的問題，其次是“比什么”的問題。揭示比較對(duì)象有3方面：第一，和歷史數(shù)據(jù)比較。根據(jù)以往兩期或多期的財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目金額或財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，得出相比的差額，發(fā)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營狀況變化的趨勢

3、和方向。第二，和同行業(yè)中的企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、指標(biāo)相比。與同行業(yè)的平均指標(biāo)比較、與標(biāo)桿企業(yè)的指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，可以揭示出企業(yè)在行業(yè)中所處的地位，與標(biāo)桿企業(yè)的差距。但要注意規(guī)模等可比性問題，最好運(yùn)用比率指標(biāo)比較。第三，和本年預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)相比。計(jì)算預(yù)算的完成情況，這種方法有利于企業(yè)發(fā)現(xiàn)問題和完善管理。確定了和誰比后，進(jìn)一步要落實(shí)指標(biāo)中誰和誰比的問題：第一，和總量指標(biāo)比?？偭渴侵肛?cái)務(wù)報(bào)表某個(gè)項(xiàng)目的金額，如總資產(chǎn)、凈利潤、應(yīng)收賬款、存貨等。如：流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比、存貨占總資產(chǎn)的比等。由于不同企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表項(xiàng)目的金額之間不具有可比性，因此總量比較的方法主要用于同一企業(yè)中歷史數(shù)據(jù)、預(yù)算數(shù)據(jù)比較。一般用于同一企業(yè)的縱向

4、比較。第二，和財(cái)務(wù)比率比。財(cái)務(wù)比率是一個(gè)項(xiàng)目金額和另一個(gè)項(xiàng)目金額之間用分?jǐn)?shù)的形式相比，反映各會(huì)計(jì)要素的相互關(guān)系和內(nèi)在聯(lián)系，反映了企業(yè)某項(xiàng)的特殊情況，如凈資產(chǎn)收益率，資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)?？梢越鉀Q不同規(guī)模企業(yè)的比較。因此可以用于同一企業(yè)的歷史數(shù)據(jù)、預(yù)算數(shù)據(jù)的比較，另外還可以用于不同企業(yè)間的比較。第三，結(jié)構(gòu)百分比。結(jié)構(gòu)百分比是用百分率表示某一報(bào)表項(xiàng)目的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。如銷售毛利率等指標(biāo)，它反映該項(xiàng)目內(nèi)各組成部分的比例關(guān)系。結(jié)構(gòu)百分比和財(cái)務(wù)比率一樣克服了規(guī)模的影響，可以用于本企業(yè)歷史比較、預(yù)算比較和其他企業(yè)的比較。（二）因素分析法。是根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)與構(gòu)成財(cái)務(wù)指標(biāo)的驅(qū)動(dòng)因素之間的關(guān)系，從數(shù)量金額上確定因素對(duì)該指標(biāo)

5、影響程度一種方法。因素分析法主要有兩種：一種是連環(huán)替代法，一種是差額分析法。連環(huán)替代法是按照影響該指標(biāo)的各個(gè)因素進(jìn)行分解成多個(gè)可以計(jì)量的因素，并根據(jù)各個(gè)因素之間的相互關(guān)系，假設(shè)一個(gè)因素變化，其他因素不變的情況下，順序用各個(gè)因素實(shí)際值替代標(biāo)準(zhǔn)值或計(jì)劃值的方法，測算出各個(gè)應(yīng)收變動(dòng)對(duì)分析指標(biāo)影響的程度。差額分析法是連環(huán)替代法的簡單方法，他是直接利用各個(gè)因素的實(shí)際值與標(biāo)準(zhǔn)值之間的差額，來計(jì)算確定各個(gè)因素對(duì)分析指標(biāo)的影響程度。應(yīng)用這些方法時(shí)應(yīng)注意：差額分析法只適用于當(dāng)當(dāng)該指標(biāo)內(nèi)各因素之間連乘或連除時(shí)。當(dāng)綜合指標(biāo)是通過因素間“加”或“減”形成時(shí)，不能用差額分析法。 三、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表案例分析 房地產(chǎn)行

6、業(yè)因?yàn)樽陨淼奶攸c(diǎn)，開發(fā)經(jīng)營周期長，前期耗用資金量大，資金回款慢，會(huì)計(jì)核算特殊，受國家政策影響大等特點(diǎn)。所以房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析有其自身的特殊性，需要對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，對(duì)一些指標(biāo)的考核有其獨(dú)特性。為了讓報(bào)表使用者更好地了解所需的信息，可以從兩個(gè)層次進(jìn)行財(cái)務(wù)分析：房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表和項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析。（一）房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方向。第一，償債能力的分析。按照債務(wù)時(shí)間的長短，可以分為短期償債能力分析和長期償債能力分析。短期償債指標(biāo)有營業(yè)資本、流動(dòng)比率、速度比率、現(xiàn)金流量比率；長期償債指標(biāo)有資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率、利息保障倍數(shù)等。對(duì)于短期償債指標(biāo)一般情況下：流動(dòng)比率2，速度比率=1，企業(yè)

7、情況比較好。當(dāng)利息保障倍數(shù)2時(shí)，銀行是不借款的。對(duì)于長期償債指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率一般保障在55%-65%比較合適，當(dāng)70%時(shí)就比較危險(xiǎn)。但房地產(chǎn)行業(yè)有其自身的特點(diǎn)：投入資金大、開發(fā)周期長，所以負(fù)債率比較高。目前政府堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控政策，中國房地產(chǎn)市場總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢，房地產(chǎn)的暴力時(shí)代已經(jīng)過去，對(duì)于靠高杠桿支撐的房地產(chǎn)企業(yè)償債能力分析尤為重要。衡量房企負(fù)債情況的最佳指標(biāo)是剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率，凈負(fù)債率作為輔助指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)是收到客戶的定金、預(yù)付款計(jì)入預(yù)收賬款，在交房時(shí)才結(jié)轉(zhuǎn)入收入。大部分預(yù)收款在交房時(shí)都是會(huì)轉(zhuǎn)入收入的，而且不用交付現(xiàn)金，如果在評(píng)價(jià)償債能力時(shí)不

8、剔除勢必會(huì)造成資產(chǎn)負(fù)債率增加。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率小于75%是合適的。第二，營運(yùn)能力的分析。在房地產(chǎn)企業(yè)中關(guān)鍵的營運(yùn)能力指標(biāo)有資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，在運(yùn)用杜邦財(cái)務(wù)分析時(shí)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是經(jīng)營政策的反應(yīng)，是提高盈利能力的一種手段。選擇何種戰(zhàn)略，企業(yè)是選擇薄利多銷還是高利潤政策。第三，盈利能力的分析。企業(yè)的盈利能力是企業(yè)利益相關(guān)者都關(guān)注的指標(biāo)，它反映了企業(yè)的經(jīng)營情況、獲利能力。財(cái)務(wù)分析中衡量的指標(biāo)有凈資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)收益率、銷售凈利率等。其中凈資產(chǎn)收益率杜邦財(cái)務(wù)分析體系中的綜合性核心指標(biāo)，它涵蓋了企業(yè)的營運(yùn)情況和財(cái)務(wù)杠桿的貢獻(xiàn)率。其中財(cái)務(wù)杠桿對(duì)企業(yè)的獲利情況有放大作用。當(dāng)企業(yè)盈

9、利時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿起到正的放大作用；當(dāng)企業(yè)虧損時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿起著反向擴(kuò)大的作用。房地產(chǎn)企業(yè)有著自身的特點(diǎn)：經(jīng)營周期長，少者2-3年，多者4-5年，甚至更長。投入金額大，回收時(shí)間長等特點(diǎn)。所以利潤表長期處于負(fù)數(shù)狀態(tài)，不能真實(shí)反映企業(yè)實(shí)際情況。在分析盈利能力時(shí)，剔除預(yù)收賬款及項(xiàng)目成本分?jǐn)偳闆r并結(jié)合項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一起進(jìn)行。（二）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析。項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)分析對(duì)于投資者來說，主要是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)。項(xiàng)目的投資財(cái)務(wù)分析包括項(xiàng)目前期的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測和項(xiàng)目后期的整體項(xiàng)目分析。前期預(yù)測是為項(xiàng)目的可行性研究服務(wù)的，后期整體項(xiàng)目分析是為項(xiàng)目考核負(fù)責(zé)。其中一個(gè)是事前分析，一個(gè)是事后分析。不管是事前分析事后分析都離不

10、開動(dòng)態(tài)指標(biāo)和靜態(tài)指標(biāo)分析，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目周期長，動(dòng)態(tài)的指標(biāo)尤為重要。其中動(dòng)態(tài)指標(biāo)考慮了時(shí)間價(jià)值因素，有現(xiàn)金流量現(xiàn)值，內(nèi)含報(bào)酬率，動(dòng)態(tài)回收期指標(biāo)，從不同的角度分析項(xiàng)目的完成情況。其中內(nèi)含報(bào)酬率是一個(gè)綜合類指標(biāo)，可以和企業(yè)的預(yù)期報(bào)酬率指標(biāo)比較，考慮項(xiàng)目的可行性或完成情況。 四、結(jié)語 房地產(chǎn)企業(yè)選擇“短平快”的方案一定不要忽略質(zhì)量的問題，質(zhì)量在任何時(shí)候都是不能忽視的?！岸唐娇臁本褪强焖倌玫?，盡可能地縮短開發(fā)的時(shí)間，盡快銷售，實(shí)現(xiàn)資金的回籠。這于近年來房市的低迷，房地產(chǎn)利潤的下滑有關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)不可以還像以前一樣拿地后等著地價(jià)的上漲。開發(fā)速度慢帶來的風(fēng)險(xiǎn)就是資金沉淀多，資金鏈斷裂?！岸唐娇臁奔仁且环N開發(fā)方式也是一門技術(shù)。企業(yè)要解決好“短平快”和“精細(xì)化”之間的矛盾。不能單純地追求“短平快”而忽視了產(chǎn)品質(zhì)量給客戶、企業(yè)乃至社會(huì)造成不利影響。“短平快”是在周密的戰(zhàn)略設(shè)計(jì)下進(jìn)行的，要求有嚴(yán)格高效的管理。為了達(dá)到“短平快”不僅可以從技術(shù)方面著手，也可以從標(biāo)準(zhǔn)化方面著手，企業(yè)在這方面要多加研究。 參考文獻(xiàn) 1李唯.房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析以萬科股份有限公司為例J.中國市場，