小戶型復式產品設計研究

1、小戶型復式產品設計研究2009 年 10 月 23 日、尸 、-前言 第一部分： 小戶型開發(fā)中遇到的問題及對策 一、目前小戶型開發(fā)存在的不足： 二、小戶型的優(yōu)化及對策 . 二、新的測量規(guī)范出臺后的創(chuàng)新戶型設計方法 第二部分 新規(guī)范下復式小戶型創(chuàng)新實例研究 一、復式小戶型 LOFT 概述 . 二、復式小公寓 LOFT 的設計要素 三、武漢復式小公寓產品分析 第三部分 小戶型的設計與裝修問題 一、房型設計與裝修設計同步結合原則 二、小戶型設計尺度設計原則 三、小戶型裝修的原則 . 、八 、,前言小戶型物業(yè)是一種依托于都市的產物。從物業(yè)分布的區(qū)域特征來看，小戶型 物業(yè)有著依賴于成熟生活配套、路段繁華

2、，交通方便的顯著特征。從物業(yè)用途 來看，主要分為投資型及過渡加投資型兩種。從規(guī)劃指標來看，小戶型物業(yè)均 存在容積率高、梯戶比值高、綠化面積少；有多層商業(yè)裙房，生活環(huán)境不純粹 的特點。但因其置業(yè)門檻相對較低，投資風險較小，與其它物業(yè)有著很強的互 補性，因此長期存在。小戶型中的復式產品是基于小戶型產品特性中的一種，是規(guī)避小戶型劣勢的 創(chuàng)新型產品。小戶型復式產品是從屬于小戶型大系列產品中的一個分支，很多 在面積的區(qū)間和集約性使用、功能實用性最大化方面是完全一致的，在空間使 用方面更加有效。近階段隨著規(guī)劃政策的不斷完善，小戶型復式產品發(fā)展出多種衍生類產品， 下面我們將對此逐一進行研究分析。第一部分：

3、小戶型開發(fā)中遇到的問題及對策各地市場小戶型住宅被瘋搶的背后，小戶型產品本身的弊病與缺陷也逐漸 暴露，也必將受到越來越明智的購房者的不認可，其產品也就逐漸會被市場所 淘汰。因此，我們更有必要對這類產品存在的不足及其如何解決的對策做個理 性的剖析和冷靜思考，以便在日后的小戶型開發(fā)中能引以為鑒，有所突破。一、目前小戶型開發(fā)存在的不足：1、房型不合理，居住功能差現(xiàn)在，小戶型公寓中大多是賓館式的一室戶房型，無獨立廚房、無日常起 居的活動空間，往往只具有通常集體宿舍的功能和旅店暫住的功能，缺乏日常 居家生活的功能。這類的標房式房型的酒店式公寓，實際上就降低了作為居住 物業(yè)的使用價值。有些小戶型中一室一廳的

4、房型，雖說比一室戶的房型好些，但總體來說也 不如常規(guī)住宅中與二室、三室組合在一起的一房設計。小戶型公寓中的一室一 廳大多是直套型的類似于傳統(tǒng)公房中的一室半的房型。這種房型客廳采光不 足，而臥室卻過于明亮。而根據居住功能區(qū)隔的使用要求，客廳的采光應該勝 于臥室，應更充足。此外，小戶型中儲存空間的嚴重不足，也是一大通病。房型設計與裝修設 計時，未能充分利用有限的空間，未能做到“麻雀雖小，五臟俱全”的小而 全、小而精。這也同樣影響到小戶型的居住功能。2、得房率低，走道過長 如今，小戶型公寓的得房率普遍低于常規(guī)住宅，大多在70%左右，有的甚至只有 60%，這與通常新建住宅 80%以上的得房率相比，實在

5、是相差懸殊。對 于日趨理性與精明的購房者來說，這一過低的得房率，顯然會影響他們購房的 抉擇。造成得房率低的一個重要因素，是其一梯十幾戶走道過長的陳舊設計，中 間一條窄長走道，兩側一長排住戶，如同魚骨狀的平面布局。這一設計顯然是 不合理的，既會造成人聲嘈雜、彼此干擾，又不利于辨別方位和人員疏導，且 又造成過多的分攤面積，降低得房率。從而，也就削弱了其物業(yè)產品未來的市 場競爭力，以及其保值增值的功能。3、識別性差，安全存在隱患 由于小戶型設計的陳舊，一個層面十幾戶，魚骨狀狀的平面布局，便必然 導致各家各戶識別性差的弊端。進入走道，除非辨認門牌號，幾乎無其他可識 別的不同空間格局的標志，往往使人不辨

6、東西，失去方位感。一旦遇到火警便 難以迅速疏散。且外人闖入也難覺察，不象一梯兩戶、兩梯三戶那樣的容易分 辨。這便給不法之徒留下可乘之機。4、公共空間擁擠 現(xiàn)有小戶型公寓，大多是一梯十幾戶、二梯十幾戶的電梯設置。平均每部 電梯要承載上百戶的上下運量，其擁擠、久等狀況也是可想而知的。5、面積不當，價格與價值相偏離現(xiàn)有的小戶型公寓，一室戶的面積多在 3550 平方左右，顯然這對于一室 戶來說，有些偏大了，總價隨著面積的偏大而增高了，也就失去了小戶型的意義與優(yōu)勢了 二、小戶型的優(yōu)化及對策1、改點式為板式，創(chuàng)新平面格局 改變整體建筑造型，將點式塔樓改為板式結構，并將通常一梯二戶或二梯 三戶的板式住宅，每

7、戶再一分為二，形成一梯四戶、一梯六戶的小戶型。這就 既能減少走道面積，提高得房率，又能增加各戶采光，并能有效避免一梯幾十 戶，中間通廊式的諸多弊端，增加安全保障。2、改直套為橫套，縮短進深 現(xiàn)有的小戶型往往進深過長，大都只能形成直套型的一室一廳，以及暗 衛(wèi)、暗廚。且客廳要么無直接采光，要么采光不足，不如臥室明亮。如果能將 其改為并列式的橫套，同時縮短進深，并將臥室在平面布局上與客廳相錯，凹 進一塊，形成曲折階梯狀布局，這就既能有效控制總面積，又能開設更多的窗 戶，做到廳、臥、廚、衛(wèi)全明，增強居室自然通風采光的生態(tài)功能。同時又能 豐富外立面凹凸變化的筑表現(xiàn)，強化其造型美感。3、細化功能區(qū)隔，合理

8、面積配比 小戶型不應以犧牲居室功能為代價來一味求小，而應在細化功能區(qū)隔，合 理各功能區(qū)域的面積配比，以及充分利用空間的基礎上，做到小而全、小而 精，小得合理、便利，不影響使用。4、變化局部隔斷，增加儲存空間為了充分利用空間，“借空不借地”，可采用類似“S”形、“弓”形和“工”形，以及勺子形，“山”字形等多種形式的隔斷。以形成大小不同、厚 薄不一的各類壁櫥空間，既能增加分門別類的多種儲存空間，又能節(jié)省占地， 提高空間利用率。且又能保持分割墻面的平整和完整，提高隱蔽性。雖說相似 的隔斷在常規(guī)房型的二房、三房中已有運用，但尚未普及，而在小戶型的設計 中，卻幾乎絕跡。如能更好地、因地制宜地采用這類隔斷

9、，則小戶型的設計便 能突破。其實用性、功能性將隨之陡增，且又能有效控制面積。5、創(chuàng)新型房型“偷面積”設計方法1）目前常用的設計方法a）贈送一半面積i.陽臺陽臺結合客廳或主臥布置，增加寬敞感，贈送一半面積對小戶型而言，贈送面積較少，逐漸被露臺取代。ii. 入戶花園入戶花園提供入口緩沖空間，引入更多室外空間，提高產品舒適度。iii. 內庭院內庭院將室外景觀引入室內，創(chuàng)造更私密的半室外空間，也可靈活用于擴大 室內空間。贈送面積效率非最高，但實用性較強。a）贈送全部面積i. 露臺奇偶層送露臺，贈送全部面積ii. 凸窗凸窗增加了室內可使用空間和視野開闊感，但贈送面積較小。iii. 夾層在層高允許的情況下

10、，夾層產品具有較強的靈活性，贈送的面積較多，但空 間舒適度一般，市場接受度不高。v.復式復式產品分區(qū)明確，通高空間有較高舒適及尊貴感，以自然層計算建筑面 積，面積有較大彈性。二、新的測量規(guī)范出臺后的創(chuàng)新戶型設計方法1、新規(guī)定中對于戶型面積設計方面的規(guī)定住宅的層高不超過 3 米;架空層作為公共通道、休閑廊、綠化景點、景觀透視 等功能使用時，不低于 4.2 米 ;利用坡屋頂內空間作為臥室、起居室 (廳)時，其 1/2 面積的室內凈高不低于 2.2 米。辦公建筑的標準層層高不超過 4.5 米;居住區(qū)內的配套及小型商業(yè)建筑首層層 高不超過 5.1 米，二層及以上層高不超過 4.8 米;單層建筑面積超過

11、 2000 平方米 的倉儲超市、大型商場、學術報告廳等的層高不超過 9.0 米。陽臺、入戶花園、陽光花園等附屬設施建筑面積的總和不得超過單套套內建 筑面積的 15%。凹陽臺圍護結構外圍水平投影面積不得大于8 平方米且其進深不得大于 2.4 米。凸陽臺和復合型陽臺圍護結構外圍水平投影面積不得大于 10 平方米且其進深不得大于 2.4 米。2、新規(guī)定后受限制和不能使用的方法1)受限制的方法a) 進深大于 2.4 米、面積大于 12 平方米，陽臺計算全部建筑面積。b) . 高度大于或等于 2.2 米、進深大于 0.6 米凸窗計算全部建筑面積。c) 進深大于 0.6 米或高度大于 2.2 米，落地窗計

12、算全部建筑面積。大于 9 平方米異形入戶花園計算全部建筑面積。2)新的測量規(guī)范出臺后已不能使用的贈送方式a) 超大入戶花園、陽臺和露臺b) 可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁c) 半封閉陽臺d) 兩個單元之間的空中過道e) 隱藏式衣柜3、依據新規(guī)范進行的小戶型創(chuàng)新實例1)陽臺內庭改房 .贈送：6 m2L11全部贈送 二二i贈送一半按奇偶層，利用內庭院，結合露臺，提高戶型舒適度及品質，并為改房提供 可能，增強實用性，達到提升產品價值的目的1 |0.1審戢平Hi區(qū)內庭院，可改 房，贈送面積9平米內庭院，可改 房，贈送面積9平米2）入戶花園改餐廳餐廳或洗手間ttZEKT.餐廳入戶花園，可改入戶花園改入戶

13、花園既改善了不規(guī)則平面對戶型的影響，又為戶內外提供了一個過渡性 空間，也適合會客、小憩、綠化等多種功能的使用，豐富了居民的生活內容。內庭院，可改 餐廳3）陽臺改廚房預留生活陽臺，在裝修時改為廚房，可為其它功能空間節(jié)省面積4）大進深陽臺進深稍作調整的陽臺，賦予更多的功能：陽光書房、餐臺、花廳 5）L型陽臺n雙L型陽臺（加花架）形成錯層贈送陽臺，較好解決露臺私密 性問題。主臥L型落地凸窗贈送，形成 溫馨休閑空間，同時使主臥得 到三面米光和景觀。6）主臥送雙凸窗雙凸窗衛(wèi)生間帶凸窗凸窗贈送面積最大化：大面積落地凸窗，主臥送雙凸窗，衛(wèi)生間帶凸窗7）衣帽間km.4H*衛(wèi)生間靈活隔斷，在有 限面積條件下，保

14、障私 密性。同時過道被利用主人房通過衣帽間與衛(wèi)生間相連，縮短交通路途，增加使用方便性；衣帽間的設置，增加小戶型的豪華和舒適元素，是小戶型重要創(chuàng)新點8）彈性空間預留陽臺客廳飯廳臥室13多功能房說明：預留戶型的功能彈性。讓客戶有更多的想象空間，根據自己需要決定功能的分 配。多用間設計，使居室使用增添靈活性，提供多種實用可能，讀書、家務、 身、臨時居住可變的空間體現(xiàn)居住的個性。8）夾層空間世金漢宮1房：二層面積全部贈 送，作為帶獨立衛(wèi)生間的臥 室，并贈送一間多功能房。通過夾層設計，提高了對空間的利用率，有力提升產品附加值，對本項目的 設計有借鑒意義9）精品小復式二二I全部贈送 二二I贈送一半贈送：1

15、0就贈送：12.6 m2根據景觀資源的不同設置不同的戶內花園/形成豐富的空間形式/同時賦予空間不同的功能。借助復式戶型自身特點，可在二層改房，結合入戶花園、露臺的全部贈送，成為小戶型產品中贈送面積最多，產品附加值最高的明星產品MM) 2MOM2&* 3MO下層rrr - m 雨T /j10）其它方法空調機安放處變生活陽臺，設計出一個或者兩個空調外機安放處，或將其層 高控制在 2.2 米以內，或在頂上做一個假梁，使得這個空調機安放處可以裝修成 為一個生活陽臺。雖只能“送”得 12卅左右的面積，但多出的每一平米, 對客戶而言均是實惠。第二部分 新規(guī)范下復式小戶型創(chuàng)新實例研究一、復式小戶型 LOFT

16、 概述LOFT 這種工業(yè)化和后現(xiàn)代主義完美碰撞的藝術，逐漸演化成為了一種時尚 的居住與工作方式，在全球廣為流傳。LOFT 在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓”。但現(xiàn)在的 LOFT 所指稱的是對既定空間的尊重與在經濟限幅內空間的大膽切割、重構相 結合，有內墻隔斷的高挑開敞空間。滿足復合工作、生活、休閑的多重空間需 求，和形象概念歸屬。二、復式小公寓 LOFT 的設計要素1 、上下雙層的復式結構2、類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁3、流動性，戶型內無障礙4、透明性，減少私密程度5、藝術性，通常是業(yè)主自行決定所有風格和格局。6、靈活性，人們可以隨心所欲地創(chuàng)造自己夢想中的家、夢想中的生活，絲

17、 毫不會被已有的機構或構件所制約?？梢宰尶臻g完全開，也可以對其分割，從 而使它蘊涵個性化的審美情趣。7、空間性， 5.6 米層高，將小戶型也做成兩層，形成小復式空間。小戶性的 價格，復式樓的體驗，并使空間自主性更強。將二樓不做任何隔斷，由業(yè)主自 己根據需要、喜好自由組合自己的居住和工作空間，使住宅不僅僅是居住的功能，而是賦予了更新的生活概念小戶型復式實例，總面積 80-90卅，一層只有50卅，二層為閣樓，客廳架 空，空高5.6m，使客廳的舒適通透，同時使樓上樓下有了一個交流的通道，讓 小面積房子里體驗多重的空間享受5.6米的小復式LOFT空間，體現(xiàn)完全不同的空間感受，下層為洗手間與廚 房，上層

18、為小臥室。（預留相關管道） 三、武漢復式小公寓產品分析1、金地國際花園奮斗2小復式該產品是稀缺地鐵小戶型，推出時間正是08年11月房價下行最低俗的階段，在周邊樓盤面價均價跌至 6400元以下時，該小戶型復式產品折后價達到 7400元的均價，但開盤當天銷售 95%。圖為72卅金地 國際花園奮斗2小復式產品為南北通透的復式跨界產品，但 當時并未出跨界這一概念，72卅兩房跨界小戶型設計規(guī)避小戶型產品連廊的不 通透性和公攤面積的浪費；6米大開間，9.8米短進深的合理面積控制，加大空 間利用的高集約性和總價格的合理性；由于為規(guī)劃前審批項目，送全面積大露 臺，成為其一大亮點。加大臥室開間的75川設計。2、

19、萬科朗苑樓盤位于武昌徐東才華街西側，南側毗鄰萬科集團經典建筑社區(qū)萬科潤園07年8月開盤價6800元，復式小戶型（89川）單套90萬元但平層單套僅70 萬元。一方面原因是當時市場過于火熱，另一方面是由于戶型設計較為合理， 隱性贈送面積較多。兩房兩衛(wèi)舒適型89川小戶型復式，陽臺上空后來被較多客戶改成臥室增容 面積。3、萬科金色家園跨界N LOFT萬科跨界N LOFT是萬科武漢金色系列產品，項目處于老漢口江漢路與武廣 商圈的核心地段，擁有輕軌交通和多路公共交通系統(tǒng)的集合，資源優(yōu)勢明顯。萬科跨界有別于其它產品的在于其更大強調LOFT對于商業(yè)、商務、居住的功能性價值，并將極為強調其雙層使用空間的合理性功

20、能體現(xiàn)，在概念包裝上 將客戶推廣到極致?？缃鏝 LOFT挑高空間為約5.6米，約6775卅框架結構空間較為合理，依 然強調小戶型低總價優(yōu)勢。其最大優(yōu)勢是規(guī)避了普通開發(fā)小戶型項目的高容積 率低綠化景觀率的特點，建設多功能公園中庭，將賞景、休憩的作用與業(yè)主后 期可能的商務商業(yè)功能相結合，使得其與戶型產品價值得到共贏。其它創(chuàng)新還有如一條貫通一座樓層的漫步回廊；約2.2米處備有兩根向外擴張的支撐衡梁，增添二層的使用面積；入戶大堂首次運用觀光電梯；萬科物業(yè) 創(chuàng)新，辦公、經營、居住物業(yè)的聯(lián)合功能，實現(xiàn)產品與服務的完美標配。物業(yè)服務1）萬科專業(yè)裝修顧問2）12小時大堂經理服務3）無休憩家政預約服務4）全年水

21、電代收代繳5）24小時值班電話4、天下晶立方該項目是典型市中心小戶型公寓樓，產品涵蓋小戶型平層和小戶型復式的跨界產品和類產品。項目最大賣點是買一層送一層，小面積低總價，70卅約40萬起。將于 2009年10月25日開盤，據業(yè)內消息截止 10月19日，該項目實際認 籌約 260 套（網上傳言的千人認籌消息不實，后 156 個號的客戶需要搖號購房， 而且是前面 156 人選剩下的戶型，所以 156后面認籌的多半買不到好房子，很多 客戶就沒有認籌了，估計沖天客戶在 260 在 300 組）。項目占地3027 m2，總建面15322 m2,最小戶型面積約29平米，主力戶型38平米 復式（使用面積達 6

22、0 平米），空高 5.4 米。4、其它 LOFT 產品借鑒參考戶型為跨界 LOFT 的類產品，保留了復式兩層模式和跨界產品的雙向采 光通風優(yōu)點，但采用小開間短進深客廳，在空間利用上更加強調臥室功能而弱 化客廳的居家功能。B 戶型跨界 LOFT 的類產品，采用下沉式設計，保留了跨界產品的所有優(yōu) 勢，值得借鑒。5、總結從現(xiàn)在 LOFT 小戶型復式系列發(fā)展來看，有較多的創(chuàng)新型產品正在進一步發(fā) 展完善中。設計的發(fā)展方向主要就是盡可能保留小戶型的面積屬性，也就是保 證小戶型的低總價屬性 （偷面積設計） ；第二個是充分利用好可用空間，向上、 向下和向外發(fā)展 （高空間設計） ；為規(guī)避一般性小戶型產品單向朝向

23、的劣勢，設 計出跨界產品和其類產品。但很多小戶型產品由于做到了集約化功能設計，很多時候需要與后期裝修和 家居相聯(lián)系，也必然將影響客戶入住后的生活習慣。因此，很多小戶型項目選 擇了裝修交房，裝修交房也正在形成一種趨勢。第三部分 小戶型的設計與裝修問題在小戶型的規(guī)劃設計中，事先就需要考慮到裝修的需要，將二者結合起 來，形成互補互動的效應，建立相輔相成的關系，那么便能使相當有限的小戶 型空間，特別是小戶型復式發(fā)揮更大的效用，真正做到小而全、小而精。通過裝修增強居室的實用性、功能性，同時也增強視覺美感，擴大和延伸 視覺空間，使小空間不決其小，產生以小見大的空間感受。如各類吊柜、壁櫥 的設計鏡面墻的運用

24、，全透或半透的玻璃隔斷，似斷非斷的半隔斷等，提高空 間的利用率，增強房型的實用性和功能性。一、房型設計與裝修設計同步結合原則小戶型的優(yōu)點在于總價低，易于過渡、容易出租基本上可以滿足置業(yè)者的居住需求。小戶型的居室雖然面積較小，但只要設計合理，空間功能可以不 減，仍能烘托出高質量的生活氛圍。如何科學營造小戶型的設計風格，這離不 開以下三個元素：1、科學營造小戶型設計風格的三個要素1）色調小戶型的居室如果設計不合理， 會讓房間顯得更昏暗狹小，因此在結合業(yè) 主愛好的同時，色彩設計一般可選擇冷色調。冷色調有擴散和后退性，使居室 能給人以清新開朗、明亮寬敞的感受。當整個空間有很多相對不同的色調安排 時，房

25、間的視覺效果將大大提高。但需注意的是，在同一空間內最好不要過多 地采用不同的材質及色彩，這樣會造成視覺上的壓迫感，最好能以柔和亮麗的 色彩為主調。2）家具 家具是居室布置的基本要素，如何在有限的空間內使居室各功能既有分隔 又有內在聯(lián)系，不產生擁擠感，這在很大程度上取決于家具的形式和尺寸。造 型簡單、質感輕、小巧的家具，尤其是那些可隨意組合、拆裝、收納的家具比 較適合小戶型?；蜻x用占地面積小、比較高的家具，既可以容納大量物品，又 不浪費空間。3）空間分割 在平面格局上，小戶型的設計通常以滿足實用功能為先，應合理地布置各 個功能分區(qū)、人行路線和一些大型家具?？梢圆捎瞄_放式廚房或者客、餐廳并 用等，

26、在不影響使用功能的基礎上，利用相互滲透的空間增加室內的層次感和 裝飾效果。在戶型較小的居室內，應盡量避免絕對的空間劃分，如完全獨立的玄關會占去客廳的不少空間?？梢岳玫孛?、天花板不同的材質、造型，以及 不同風格的家具以示區(qū)分。、小戶型設計尺度設計原則1、小戶型空間布局要按照中國人的人體工程學與家具尺寸進行設計，借用 餐廳、客廳空間每一寸空間。比如家具尺寸決定空間大小客廳開間；液晶電視的普及，可適當縮減客廳面 寬；主臥開間；液晶電視的普及，3.6米以上的臥室面寬看電視也可不會局促2、小戶型空間布局要按照中國人的生活習慣來設計，設計緊湊的布局與適 宜的尺度。如廚房設計中將廚房空間開放，與客廳融為一

27、體，家人和孩子的活 動一覽無余，一邊做飯，一邊閑聊，即打破了煮飯的單調，又促進了與家人的 交流。如在戶型設計中利用豎向和邊角空間作儲藏。因廳房面積小，對儲藏及收納 空間需求大，在90平方米左右的住宅中，固定的儲藏空間需要占到總面積的 7%,加上非固定的儲藏空間，基本達到 13%。國外案例中，日本廚房多采用降板處理，降板后的空間可作儲藏。拉開這個 蓋子，下面是一個儲物空間。增加吊柜、壁柜等，使得儲物空間和建筑建造一 體。3、優(yōu)秀小戶型借鑒案例前期設計的可步入式寬陽臺與后期裝修完善使得并不大的客戶略顯寬敞。將客廳大電視背景墻設計成統(tǒng)一格調的墻柜，將功能與藝術進行墻柜做到了家庭日常用品儲物 間的功能。家庭辦公、臥室的靜區(qū)與客廳休閑動區(qū)相組合利用，在定位居住 人數并不復雜的小戶型居所，達到空間的合理高效運用。 客廳進深與開間剛好達到可以使用家