承接查驗(yàn)方案.doc

1、優(yōu)質(zhì)參考文檔優(yōu)質(zhì)參考文檔RRR承接查驗(yàn)暫定方案RRR物業(yè)效勞二0一六年一月九日目錄刖言 .3第一章前期介入一、 成立前期聯(lián)合聯(lián)絡(luò)小組 .4二、 前期介入時(shí)間安排 .4三、前期介入的工作內(nèi)容.4第二章承接查驗(yàn)一、成立前期聯(lián)合聯(lián)絡(luò)小組 6二、前期介入時(shí)間安排 6三、 承接查驗(yàn)工作內(nèi)容及方法 .61. 一般流程和內(nèi)容 .62. 房屋本體及公共設(shè)施的承接查驗(yàn)內(nèi)容和技術(shù)要求 113. 強(qiáng)電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)內(nèi)容和技術(shù)要求.144. 電梯系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)內(nèi)容和技術(shù)要求 225. 平安防范系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)內(nèi)容和技術(shù)要求 266. 消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)內(nèi)容和技術(shù)要求 .327. 樓宇自控

2、系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)內(nèi)容和技術(shù)要求 408. 綜合布線設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)內(nèi)容和技術(shù)要求 .459. 給排水各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)內(nèi)容和技術(shù)要求 4710. 綠化工程的承接查驗(yàn)內(nèi)容和技術(shù)要求 5011. 鑰匙的承接查驗(yàn)內(nèi)容和技術(shù)要求 50刖言物業(yè)承接查驗(yàn)工作是依據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)主要?物業(yè)管理?xiàng)l例?以及國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) ，明確業(yè)主及開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè) 效勞企業(yè)各自的責(zé)任，在法律上界定清各自的權(quán)利和義務(wù)，防止物業(yè)效勞 中因房屋質(zhì)量責(zé)任不清而導(dǎo)致的糾紛，并幫助開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì) 量，增加社會(huì)美譽(yù)度，這就是物業(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)效勞活動(dòng)承接查驗(yàn)的目 的，也是法律賦予的工作使命。第一章前期

3、介入一、成立前期聯(lián)合聯(lián)絡(luò)小組二、前期介入時(shí)間安排1月20日-2 月20日三、前期介入的工作內(nèi)容建筑結(jié)構(gòu)及功能設(shè)計(jì)包括但不限于： 物業(yè)內(nèi)功能整體布局； 交通道路分布； 綠化景觀等。停車系統(tǒng)及交通路線規(guī)劃包括但不限于： 人流和車流導(dǎo)向； 停車場(chǎng)出入與計(jì)費(fèi)管理系統(tǒng)； 行車路線； 停車標(biāo)識(shí)； 停車場(chǎng)的分配與規(guī)劃等。消防系統(tǒng) 監(jiān)控和消防中心； 消防中心位置； 消防水池、水箱位置； 消防通道設(shè)計(jì)； 消防栓接合器位置； 消防中心設(shè)備布置； 消防監(jiān)控點(diǎn)位調(diào)整與補(bǔ)充。公共區(qū)域裝飾裝修 土建裝飾裝修審圖； 土建裝飾裝修符合工程建設(shè)特點(diǎn)與檔次； 土建裝飾裝修便于運(yùn)營(yíng)后的檢修保養(yǎng)； 土建裝飾裝修便于運(yùn)行后的清潔工作；

4、 土建裝飾裝修與其它專業(yè)的施工配合。管理用房 管理用房的數(shù)量、位置、面積； 管理用房的功能、平面布置； 管理用房的裝飾標(biāo)準(zhǔn)和裝飾風(fēng)格建議； 管理用房的附屬設(shè)備配備標(biāo)準(zhǔn)。會(huì)所 會(huì)所面積、位置建議； 會(huì)所裝修檔次、風(fēng)格建議； 會(huì)所水、電、氣供給建議； 會(huì)所功能分區(qū)建議； 會(huì)所停車區(qū)域； 垃圾處理 垃圾桶位置預(yù)留建議；電梯系統(tǒng)電梯裝飾建議；對(duì)物業(yè)各業(yè)態(tài)的機(jī)電設(shè)施提出意見(jiàn)和建議各系統(tǒng)設(shè)計(jì)參數(shù)及配制建議配電系統(tǒng) 配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議； 住宅電力負(fù)荷參數(shù)； 住宅區(qū)域末端點(diǎn)位配備建議標(biāo)準(zhǔn)； 配電系統(tǒng)的分界； 配電設(shè)備選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。給排水系統(tǒng) 給排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議； 給排水閥門位置補(bǔ)充建議； 雨水篦子、雨

5、水、污水檢查井的分布建議； 雨水管的流向組織建議； 對(duì)下水道管網(wǎng)等隱蔽工程安裝敷設(shè)進(jìn)行跟進(jìn)并對(duì)與原設(shè)計(jì)圖不一致的改動(dòng)工程進(jìn) 行記錄標(biāo)記。(11)消防系統(tǒng) 消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議； 消防電、水系統(tǒng)物業(yè)補(bǔ)充建議； 消防末端閥門位置； 消防中控室的位置、面積、裝修建議； 消防系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。(12) 安防系統(tǒng) 安防系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議； 安防系統(tǒng)末端點(diǎn)位的物業(yè)建議； 安防系統(tǒng)分區(qū)和門禁控制； 安防系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。(13) 公共照明系統(tǒng) 公共照明系統(tǒng)審圖建議； 消防中心設(shè)備布置； 消防監(jiān)控點(diǎn)位調(diào)整與補(bǔ)充。 公共區(qū)域裝飾裝修)跟進(jìn)物業(yè)建筑施工和設(shè)備安裝過(guò)程 了解施工進(jìn)度 了解隱蔽工程 公共

6、區(qū)域合理尺寸及使用材料建議 派專人學(xué)習(xí)記錄設(shè)備安裝調(diào)試過(guò)程，收集相關(guān)的設(shè)備出廠文件、安裝說(shuō)明書、使 用說(shuō)明書、隨機(jī)附件等。 車場(chǎng)合理建議第二章承接查驗(yàn)一、成立聯(lián)合物業(yè)承接查驗(yàn)領(lǐng)導(dǎo)小組二、時(shí)間安排初驗(yàn)2月23日-4月1日 初驗(yàn)整改4月1日-4月30日 復(fù)驗(yàn)5月1日-5月7日復(fù)驗(yàn)整改5月8日-5月31日三、承接查驗(yàn)工作內(nèi)容及方法1一般流程和內(nèi)容物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程工作流程管理內(nèi)容相關(guān)文件接口1.確定是否具備1.合同/中標(biāo)委托方條件通知書新工程管2.組建新工程承2.房屋驗(yàn)收理單位/建接查驗(yàn)小組，任標(biāo)準(zhǔn)/承接查設(shè)/施工單命組長(zhǎng)/專業(yè)人員驗(yàn)規(guī)程位3.編制方案，與3.工作方案/同上委托方接洽，現(xiàn)工作文件/

7、技工程管理場(chǎng)摸底術(shù)資料單位4.物業(yè)資料接收4.物業(yè)資料/5.檢查核對(duì)是否交接記錄齊全、完整、符合5.驗(yàn)收記錄/要求，符合接收/移交清單不符合補(bǔ)齊6.檢驗(yàn)報(bào)告/6.按標(biāo)準(zhǔn)/技術(shù)資安裝調(diào)試記料分組檢查建筑錄/資料歸檔物及附屬設(shè)施7.合格接管/不合 格整改，資料建檔 保存記錄1.1. 物業(yè)承接查驗(yàn)工作準(zhǔn)備1.1.1.1. 承接查驗(yàn)前應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作:(1) 與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等;(2) 派出技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)摸底，以便有針對(duì)性地編制驗(yàn)收方案；(3) 提前參與物業(yè)竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，做到心中有數(shù)；(4) 準(zhǔn)備好承接查驗(yàn)用的記錄表格1.1.12承接查驗(yàn)小組組長(zhǎng)

8、擬定物業(yè)承接查驗(yàn)方案，物業(yè)承接查驗(yàn)方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：(1) 物業(yè)承接查驗(yàn)工程清單；(2) 小組人員分工；(3) 承接查驗(yàn)日程安排；(4) 業(yè)主、施工方、物業(yè)承接查驗(yàn)小組三方施工質(zhì)量整改工作協(xié)調(diào)會(huì)；(5)其他(如提前介入在建工程驗(yàn)收等)1.2.物業(yè)資料的移交如下表：物業(yè)承接查驗(yàn)移交資料目錄序號(hào)名稱備注一一一工程建設(shè)資料1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)證照2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程批準(zhǔn)文件3建筑紅線圖4建設(shè)用地規(guī)劃許可證5建設(shè)工程施工許可證6建設(shè)工程規(guī)劃許可證7規(guī)劃總平面圖8建筑設(shè)計(jì)防火審核意見(jiàn)書(消防審核意見(jiàn)書)9各分項(xiàng)工程設(shè)計(jì)方案10建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證?綜合驗(yàn)收合格證?11建設(shè)工程竣工驗(yàn)收質(zhì)量認(rèn)定書(建筑工程質(zhì)量

9、認(rèn)定書)12消防工程驗(yàn)收合格證(審核意見(jiàn)書)13工程竣工驗(yàn)收備案表(質(zhì)檢備案表)14工程建筑放線、驗(yàn)線、驗(yàn)收意見(jiàn)書15公共平安技術(shù)防范工程設(shè)施使用證16通信管線等各分項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收書/驗(yàn)收?qǐng)?bào)告17供水、供氣協(xié)議書18供用電合同、燃?xì)怛?yàn)收合格證19同意供電通知20申請(qǐng)門牌審批表21白蟻防治合同書22有線光纖電視許可證、 網(wǎng)絡(luò)驗(yàn)收合格證23?房屋質(zhì)量保證書?、?房屋使用說(shuō)明書?24?建筑工程質(zhì)量保修協(xié)議書?25公共設(shè)施、設(shè)備清單26其它相關(guān)資料二二物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料1房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證2銷售資料業(yè)主、產(chǎn)權(quán)、位置、建筑面積、聯(lián)系方式、戶型圖等3房屋設(shè)備及其固定附著物清冊(cè)4房屋分戶產(chǎn)權(quán)辦理情況說(shuō)明5

10、建筑執(zhí)照6拆遷安置資料7其它相關(guān)資料三建筑工程技術(shù)資料1地質(zhì)勘察報(bào)告2工程招、投、定標(biāo)書3工程施工合同及開(kāi)、竣工報(bào)告4施工圖總平、結(jié)構(gòu)、建筑、給排水、電氣、燃?xì)?、通訊、消防、?雷、強(qiáng)弱電、智能化系統(tǒng)及設(shè)備安裝等5圖紙會(huì)審記錄6工程設(shè)計(jì)變更通知包括質(zhì)量事故處理記錄7隱蔽工程驗(yàn)收簽證8沉降觀察記錄9竣工驗(yàn)收證明書10主要建筑材料質(zhì)量保證書鋼材、水泥等11新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書12砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告13竣工圖建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電、氣、通訊、防雷、消防、強(qiáng)弱電、智能化系統(tǒng)、設(shè)備安裝、總坪道路、雨污排放等附屬工程及隱蔽管線 等14其它工程竣工圖綠化、景觀、二次裝修等15各分項(xiàng)工程施工單位

11、資料16各分項(xiàng)工程/隱敝工程驗(yàn)收表/測(cè)試報(bào)告17水電、空調(diào)、衛(wèi)生潔具、電梯等設(shè)備檢驗(yàn)合格證書18供水試壓報(bào)告19機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、單臺(tái)設(shè)備的說(shuō)明書、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄20弱電、安防、智能化系統(tǒng)集成及布線圖21停車場(chǎng)設(shè)施系統(tǒng)圖22設(shè)備試壓、試運(yùn)行合格報(bào)告23防雷電阻接地實(shí)測(cè)記錄、引下線焊接記錄四設(shè)備資料一供電系統(tǒng)1供電系統(tǒng)設(shè)備購(gòu)置、安裝合同2供電系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料3供電系統(tǒng)設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址4上下壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備參數(shù)型號(hào)、數(shù)量、重量、 額定電壓、電流、頻率等5上下壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備隨機(jī)資料安裝使用說(shuō)明 書、技術(shù)圖紙、機(jī)房布置圖

12、、產(chǎn)品合格證、安裝配件清單等6上下壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備主要配件資料生產(chǎn)單位、 技術(shù)參數(shù)、說(shuō)明書、產(chǎn)品合格證等7咼低壓配電柜、變壓器、直流控制屏等設(shè)備試運(yùn)行檢驗(yàn)記錄、運(yùn)行許 可證8配電箱、電纜、插接母線、電表等資料生產(chǎn)單位、技術(shù)參數(shù)、說(shuō)明 書、檢測(cè)報(bào)告、產(chǎn)品合格證、強(qiáng)檢資料等9燈具等末端用電器具資料生產(chǎn)單位、技術(shù)參數(shù)、說(shuō)明書、產(chǎn)品合格 證等10配套裝置、儀表、電度表資料檢驗(yàn)記錄、測(cè)試報(bào)告、原始數(shù)據(jù)記錄、 強(qiáng)檢資料等11絕緣電阻測(cè)試、試驗(yàn)記錄、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄12發(fā)電機(jī)隨機(jī)相關(guān)技術(shù)資料五設(shè)備資料一給排水系統(tǒng)1給排水系統(tǒng)設(shè)備購(gòu)置、安裝合同2給排水系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料3給排水系

13、統(tǒng)設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址4水泵等配套設(shè)備參數(shù)型號(hào)、額定功率、揚(yáng)程、編號(hào)等5設(shè)備隨機(jī)資料安裝使用說(shuō)明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)、機(jī)房布置圖、產(chǎn)品 合格證、隨機(jī)配件清單、主要配件資料等6設(shè)備運(yùn)行檢驗(yàn)記錄、管道水壓及閉水試驗(yàn)記錄、給水管道的沖洗及消 毒記錄7主要材料和制品的合格證或試驗(yàn)記錄8配套裝置、儀表、水表資料檢驗(yàn)記錄、測(cè)試報(bào)告、原始數(shù)據(jù)記錄、 強(qiáng)檢資料等9其它相關(guān)資料六設(shè)備資料一消防系統(tǒng)1消防設(shè)備購(gòu)置、安裝合同2消防設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料3消防設(shè)備產(chǎn)權(quán)所有者及用戶的名稱和地址4消防播送、消防栓等設(shè)備參數(shù)5隨機(jī)資料安裝使用說(shuō)明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)、機(jī)房布置圖、產(chǎn)品合格 證、隨機(jī)配件清單、主

14、要配件資料等6設(shè)備、儀表調(diào)試運(yùn)行檢驗(yàn)記錄、管道沖洗、水壓及閉水試驗(yàn)檢驗(yàn)記錄7消防系統(tǒng)主要材料和制品的合格證或試驗(yàn)記錄8消防驗(yàn)收合格證書9其它相關(guān)資料七設(shè)備資料一弱電系統(tǒng)1弱電系統(tǒng)設(shè)備購(gòu)置、安裝合同2弱電系統(tǒng)設(shè)備制造、安裝單位、維護(hù)單位資料3弱電系統(tǒng)設(shè)備參數(shù)系統(tǒng)、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量4弱電系統(tǒng)隨機(jī)資料安裝使用說(shuō)明書、維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)、產(chǎn)品合格證、 隨機(jī)配件清單、主要配件資料等5弱電系統(tǒng)設(shè)備調(diào)試運(yùn)行檢驗(yàn)記錄、安裝檢驗(yàn)合格證書、智能化等設(shè)備 國(guó)家許可使用證明6有線電視及 協(xié)議7設(shè)備試壓、試運(yùn)行合格報(bào)告8防雷電阻接地實(shí)測(cè)記錄、引下線焊接記錄9其它相關(guān)資料注：資料移交最遲在地產(chǎn)商將樓宇資料報(bào)送市檔案館的同時(shí)，移

15、交一 份到物業(yè)公司存檔。1.3.物業(yè)的承接查驗(yàn)1.3.1. 編制承接查驗(yàn)工作方案各專業(yè)組按照承接查驗(yàn)方案安排，對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)、單元住宅、公共配套設(shè)施水、 電、機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施、道路、管線等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，并填寫相關(guān)記錄；查驗(yàn)采 用觀察和使用、試驗(yàn)的方法進(jìn)行。1.3.2. 承接查驗(yàn)的內(nèi)容包括：1.321.房屋本體及公共設(shè)施的承接查驗(yàn)；1.3.2.2. 公共配套設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)包括強(qiáng)電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、平安防范系統(tǒng)、 消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、空調(diào)各系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、綠化 工程等；1.3.2.3. 鑰匙的承接查驗(yàn)；2.房屋本體及公共設(shè)施的承接查驗(yàn)內(nèi)容和技術(shù)要求2.1. 查驗(yàn)內(nèi)容房屋本體

16、、公共設(shè)施等。房屋本體包括：地基根底、梁、柱、板主體、頂棚、墻 面、樓地面、門窗、樓梯、扶手，衛(wèi)生間供水、排污管道、地漏、衛(wèi)生潔具等。公共 設(shè)施包括：根底設(shè)施、天臺(tái)、屋面避雷設(shè)施、消防設(shè)施、小區(qū)路燈、綠化、小區(qū)道路、 垃圾箱房、車庫(kù)、檢查井和化糞池、明暗溝、踏步、臺(tái)階、水池、水箱、景觀、 雕塑和文化娛樂(lè)設(shè)施等。2.2. 檢測(cè)查驗(yàn)要求及方法2.2.1. 地基根底查驗(yàn)2.2.1.1. 地基根底沉降不得引起墻體和上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或其他結(jié)構(gòu)及相鄰房屋的損 壞。2.2.1.2. 查驗(yàn)方法：觀察檢查。2.2.2. 梁、柱、板等主體查驗(yàn)2.2.2.1. 無(wú)變形、弓凸、剝落、開(kāi)裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫。22

17、22無(wú)鋼筋外露。2.223.查驗(yàn)方法：觀察檢查。2.23 外立面檢查2.2.3.1. 房屋墻體露出地面局部無(wú)傾斜、無(wú)移位、無(wú)裂縫和無(wú)扭曲等。2.2.32散水坡：無(wú)塌陷、無(wú)斷裂和無(wú)分裂；面層平整，無(wú)脫皮；無(wú)倒泛水、積水現(xiàn) 象。2.233.查驗(yàn)方法：觀察檢查2.2.4.天臺(tái)：2.2.4.1. 屋面隔熱層、防水層；板端縫、伸縮縫油膏緊貼；隔熱板、防水層外表無(wú)裂 縫。2.2.4.2. 平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢查孔。2.2.4.3. 陽(yáng)臺(tái)及三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水(排水坡度必須符合設(shè)計(jì)要求)不 得有積水現(xiàn)象。出水口、檐口、泛水、天溝、變形縫、壓頂、落水管、煙管 與

18、屋面的連接等應(yīng)安裝牢固，接口平密，不滲漏。2.2.4.4. 天臺(tái)護(hù)欄無(wú)破損、變形，無(wú)明顯銹蝕。2.2.4.5. 按設(shè)計(jì)要求檢查、觀察檢查。2.2.5. 頂棚的查驗(yàn)2.2.5.1. 抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷、無(wú)脫皮、無(wú)裂紋，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)滲水痕 跡、無(wú)污漬。2.2.5.2. 查驗(yàn)方法：觀察檢查2.2.6. 墻面的查驗(yàn)2.2.6.1. 抹灰應(yīng)外表平整，不應(yīng)有空鼓、爆灰、裂縫和起泡等缺陷。(允許偏差值4mm 空鼓不超過(guò)400c m2.用2m錘子敲擊、靠尺、楔形塞尺和檢查。)2.2.6.2. 飾面磚應(yīng)外表潔凈,粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線腳順直，無(wú)缺棱掉角。(1) 外表平整度允許偏差值2mm。用2m靠尺和楔形塞尺檢查。(2) 立面垂直度允許偏差值3mm。用2m托