小區(qū)水、電管理與控制難點(diǎn)分析和對策

1、本文格式為word版，下載可任意編輯小區(qū)水、電管理與控制難點(diǎn)分析和對策 小區(qū)水、電管理與控制難點(diǎn)分析和對策 水、電費(fèi)支出，在住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營成本中所占的比例，僅次于人頭費(fèi)，列第二位?，F(xiàn)階段，住宅小區(qū)水、電管理與控制面對的情況十分復(fù)雜，很多因素都可以對其造成不良影響，從而增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。情形嚴(yán)重的，甚至可以危及企業(yè)的生存。 一、來自專變的壓力 對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，用電管理與控制的壓力，主要來自專變這一供電方式。 目前，長沙地區(qū)住宅小區(qū)的電力供給有公變與專變兩種方式。兩種方式的區(qū)別在于，一是供電設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系不同。若是公變，小區(qū)供電設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸屬于供電部門；若是專

2、變，產(chǎn)權(quán)則歸屬于小區(qū)全體業(yè)主。二是對最終用戶的界定不同。若是公變，小區(qū)業(yè)主和為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)均為供電部門的最終用戶，供電部門根據(jù)最終用戶的實(shí)際用電量分別向他們收取電費(fèi)(物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)小區(qū)電梯、水泵、智能監(jiān)控、公共區(qū)域照明等共用設(shè)施設(shè)備及自身辦公、生活用電的電費(fèi))；若是專變，則小區(qū)的最終用戶僅為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，供電部門根據(jù)小區(qū)用電總量(包括業(yè)主用電、電力損耗)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取電費(fèi)。 顯而易見，專變方式有利于供電部門，而不利于業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。由產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系所決定，專變條件下，供電部門不承擔(dān)小區(qū)供電設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)以及中、大修的責(zé)任和義務(wù)，這一責(zé)任和義務(wù)屬于小區(qū)全體業(yè)主。由于

3、對最終用戶的界定不同，專變條件下，供電部門將原本應(yīng)由其承擔(dān)的小區(qū)用電管理責(zé)任以及小區(qū)供電損耗輕而易舉地推給了物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)業(yè)主。國務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例第四十五條關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用的規(guī)定，難以落到實(shí)處。 專變給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來的管理難度及經(jīng)濟(jì)壓力主要反映在以下幾個(gè)方面。 1、管理難度大、成本高。 專變條件下，供電部門不花任何代價(jià)便將住宅小區(qū)電力供給的管理責(zé)任委托給了物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因此具有了雙重身份，對于供電部門來說，其身份為消費(fèi)者；對于小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人來說，其身份為管理者。為確保小區(qū)正常供電和用電安全，

4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按有關(guān)規(guī)定配備相應(yīng)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員對小區(qū)供電進(jìn)行全方位的管理。這其中包括抄表收費(fèi)或賣電，用電監(jiān)管(竊電現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生)以及供電設(shè)施設(shè)備的管理與維護(hù)等。 近年來，各地最低工資標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)幅度加大，長沙地區(qū)，月工資2000元(工資、社保及各項(xiàng)補(bǔ)貼)以下已招聘不到合格的技工，由于電力供給一刻也不能中斷，且安全責(zé)任重大，故無論小區(qū)規(guī)模大小，僅供電工作人員定編至少在3人以上，有多處配電間的住宅小區(qū)，需要的人員則更多，這無疑大大提高了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本。長期拖欠電費(fèi)，無理拒交電費(fèi)，竊電等現(xiàn)象在住宅小區(qū)或多或少地存在，這不僅增加了供電管理工作的難度，而且也使物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)上蒙受損失

5、。長沙地區(qū)開發(fā)建設(shè)較早的商品住宅，客戶用電大多采用機(jī)械表抄讀，系先用電后付費(fèi)。這就給極少數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人惡意欠費(fèi)提供了方便。竊電是一件極不光彩的事，為正人君子所不恥。但這種現(xiàn)象客觀存在，而且竊電者的竊電手段也與時(shí)俱進(jìn)，花樣繁多，有在電表上做文章的，有在線路上動手腳的，也有在充值卡上下功夫的，令人防不勝防。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)對此缺乏有效地監(jiān)管，任其泛濫，則后果不堪設(shè)想。 2、墊資壓力大。 專變條件下，供電部門視物業(yè)服務(wù)企業(yè)為住宅小區(qū)的唯一最終用戶，簽訂供電合同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須代業(yè)主向供電部門交納數(shù)十萬元押金(各處標(biāo)準(zhǔn)不一)后方能用電。若日后欠繳電費(fèi)，供電部門則在其押金中扣除，無押金可扣時(shí)，則作

6、停電處理。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，押金只是其墊資中的一項(xiàng)，另一項(xiàng)墊資就是為業(yè)主和物業(yè)使用人先行交納電費(fèi)。這兩項(xiàng)數(shù)額巨大的墊資使原本資金量不足的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不堪負(fù)重。且不說利息的損失，一旦業(yè)主、物業(yè)使用人欠費(fèi)達(dá)到一定量時(shí)，其資金鏈極有可能中斷，進(jìn)而直接影響企業(yè)的正常經(jīng)營。 3、電能損耗一筆不明不白的開支。 住宅小區(qū)電力輸出的電能損耗主要為變壓器損耗和線路損耗，其量不容忽視。例如一臺額定容量為1000kva的變壓器，每月運(yùn)行電耗大約在135kwh左右，一個(gè)月以30日計(jì)算，約4000kwh。一般情況下，10萬建筑平方米左右的住宅小區(qū)，變壓器容量配置均在3000kva以上，僅變壓器電能損耗就相當(dāng)驚人。專

7、變條件下，住宅小區(qū)的電能損耗是由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同承擔(dān)的。根據(jù)現(xiàn)行的物價(jià)政策，業(yè)主承擔(dān)損耗的部分是固定的，為其用電量的6%。 事實(shí)上，影響住宅小區(qū)電能損耗量的因素很多，且難以量化，如變壓器裝機(jī)容量配備的合理性及多臺變壓器之間的連結(jié)方式，小區(qū)容積率高低對供電線路長短的影響以及業(yè)主入住率高低對用電總量的影響等等?？傊≌^(qū)的電能損耗遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于6%，且具有不確定性和不可控性特征。物業(yè)服務(wù)企業(yè)除承擔(dān)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備及自身的辦公、生活用電費(fèi)用外，還要不明不白地承擔(dān)一筆數(shù)額不小的電能損耗費(fèi)用。 4、大、中修及更新改造經(jīng)費(fèi)無從落實(shí)。 住宅小區(qū)供電設(shè)施設(shè)備由配電間、變壓器、高低壓控制柜、供電線路、電度表

8、組成。由于維修資金歸集不到位(2021年前，政府對此未作強(qiáng)制性規(guī)定)和啟動維修資金的程序不具備可操作性，一旦供電設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)重大故障和損壞，動輒數(shù)千元、數(shù)萬元的維修、更新經(jīng)費(fèi)就無從落實(shí)，無奈之下，只能由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付或墊付，這無疑加重了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)(我公司管理的住宅小區(qū)就曾發(fā)生過變壓器、高壓控制開關(guān)大修或更新的情況)。開發(fā)建設(shè)時(shí)間較長的住宅小區(qū)，由于設(shè)施設(shè)備的老化，普遍存在這方面的隱憂。 二、來自供水的壓力 住宅小區(qū)的自來水供給，雖無電力供給的公變、專變之說，但就其設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸屬、最終用戶的界定以及供水部門與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系而言，完全類同于電力供給的專變。凡專

9、變所能帶給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不利因素，如墊資、損耗、管理難度大、維護(hù)成本高等，在住宅小區(qū)的自來水供給中同樣存在，故本文不再就此作深入的分析和論證，只是提出自水來滲漏這一住宅小區(qū)給水系統(tǒng)最常見的故障，同時(shí)也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)給水管理工作中的重點(diǎn)與難點(diǎn)交予同行們研究和討論。 造成給水系統(tǒng)滲漏的原因很多，其表現(xiàn)形式也呈多樣化。但其中危害最大的莫過于地下給水管道破裂或折斷所引起的自來水滲漏。這個(gè)問題之所以不可小視，是因?yàn)殄e(cuò)綜復(fù)雜的地下給水管網(wǎng)系統(tǒng)一旦出現(xiàn)管道破裂或折斷，其直接后果是經(jīng)濟(jì)損失大，故障判斷排除難，嚴(yán)重的可以造成供水中斷，從而影響小區(qū)業(yè)主的正常生活。 任何一個(gè)住宅小區(qū)都可能出現(xiàn)地下給水管道破裂或折斷

10、的現(xiàn)象，地形復(fù)雜的平面小區(qū)(別墅類)發(fā)生機(jī)率更高。這是因?yàn)槟壳吧唐纷≌o水系統(tǒng)常用的管材為硬質(zhì)聚氯烯管。這種管材相對于鍍鋅鋼管、無縫鋼管、鑄鐵管、混凝土管來說，具有質(zhì)輕、流動阻力小、易加工等特點(diǎn)，但耐沖擊力差，易老化，地質(zhì)沉降變化容易使其破裂、折斷。若建設(shè)過程中管道鋪設(shè)、調(diào)管接口、管道試壓等環(huán)節(jié)的施工達(dá)不到規(guī)定要求，則隱患更大。我公司管理的一個(gè)別墅住宅小區(qū)，近年來每年爆管達(dá)10數(shù)次以上，如不及時(shí)處理，自來水白白流失，經(jīng)濟(jì)損失不可估量。另有一個(gè)住宅小區(qū)，一段時(shí)間內(nèi)，地下停車場排水管水流量劇增，查來查去，競?cè)皇窍噜徸≌^(qū)的地下給水管道破裂，至使?jié)B漏之水從我公司管理的小區(qū)的地下停車場排水孔排出。根據(jù)水流量判斷，僅這一次故障，這一住宅小區(qū)因自來水