小戶型住宅市場(chǎng)分析報(bào)告

1、小戶型住宅市場(chǎng)分析報(bào)告 隨著麗陽天下、締馨苑、翠馨居、皇庭彩園、小小家等一大批特色小面積住宅的推出，小戶型又成為2002年深圳住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)。小戶型作為普通住宅市場(chǎng)的一種補(bǔ)充，并且是客戶的過渡性產(chǎn)品，為什么會(huì)成為開發(fā)商追逐的焦點(diǎn)？它具有什么樣的市場(chǎng)特征，現(xiàn)狀如何？針對(duì)年輕客戶的小戶型會(huì)否受市場(chǎng)的歡迎？小戶型市場(chǎng)有什么樣風(fēng)險(xiǎn)？本文將對(duì)此做出分析。小戶型的界定小戶型是行業(yè)內(nèi)的一種通俗說法，主要相對(duì)中大戶型而言。一般有兩種界定方式，一種是以戶型的房廳來計(jì)算，將單身公寓、一房一廳、兩房均叫做小戶型；另一種是從面積上來區(qū)分，一般講面積在70平方米以下的住宅叫做小戶型。此外，還有一種在同等房廳數(shù)下，面積較

2、小也被稱作小戶型，例如7590平方米的三房被稱為小三房。目前的界定一般都包含了以上三種定義的方法。而本文中的小戶型物業(yè)主要是指主力戶型為12房，2房戶均面積約在70平方米以下的住宅項(xiàng)目，在統(tǒng)計(jì)分析中單身公寓歸納為一房。深圳小戶型市場(chǎng)發(fā)展概況一、小戶型市場(chǎng)發(fā)展回顧自1994年以來深圳的小戶型市場(chǎng)不斷有新的項(xiàng)目推出，1997年、1998年隨著豪宅市場(chǎng)的衰敗，深圳小戶型住宅市場(chǎng)開始崛起。當(dāng)時(shí)比較有代表性的樓盤有皇城廣場(chǎng)、大鵬花園、先科花園等。均是以3060平方米/戶為主力戶型，并且受到了市場(chǎng)歡迎。到2002年又有擴(kuò)大之勢(shì)，有趣的是2002深圳小戶型物業(yè)的熱潮也是隨著豪宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡而興起。小戶型

3、早期的時(shí)候主要集中在口岸區(qū)域居多，銷售也是以外銷客戶為主，隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展，目前在全市各個(gè)區(qū)域都有小戶型住宅的供應(yīng)，小戶型的客戶也越來越廣泛。若以面積在70平方米以下的戶型為小戶型，上圖顯示了從1999年到2002年各行政區(qū)小戶型占小戶型總量比例的走勢(shì)?？梢钥闯隽_湖區(qū)的小戶型比例呈下坡走勢(shì)，福田自1999年達(dá)到高峰理性回歸后，又開始呈緩慢上升趨勢(shì)；而南山區(qū)則隨著中心區(qū)的西移、濱海大道開通、西部通道的規(guī)劃等種種利好消息呈快速上升的趨勢(shì)，也反映了南山區(qū)的較低的均價(jià)對(duì)中低收入的消費(fèi)者有較大的吸引力，從而導(dǎo)致了小戶型比例的上升。若以面積在70平方米以下的戶型為小戶型，上圖顯示了從1998年到2002

4、年各行政區(qū)小戶型戶均面積的走勢(shì)。除南山的戶均面積在1999年有較大的變動(dòng)外，其他區(qū)域的戶均基本都在55平方米附近上下波動(dòng)，并且都在44-60平方米的范圍之內(nèi)。二、小戶型市場(chǎng)主要特征通過對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫中的1999-2002年的近60個(gè)小戶型項(xiàng)目的分析，發(fā)現(xiàn)小戶型住宅具有以下幾個(gè)明顯的特征：多數(shù)集中在羅湖、福田、南山的生活旺區(qū)從2000-2002年所推售的小戶型項(xiàng)目來看，53.8集中在福田，羅湖占了23.1、南山緊隨其后占15.4，關(guān)外及鹽田所占的比例較小，不到1成。從各自的區(qū)域分布來看，福田大多數(shù)集中在中心區(qū)及周邊、皇崗口岸、八卦嶺等區(qū)域，羅湖主要集中在老城區(qū)，南山主要是以南頭老城區(qū)為主，

5、這些區(qū)域都有著生活配套成熟、交通方便的顯著特征。項(xiàng)目規(guī)模較小，容積率很高從項(xiàng)目的規(guī)模來看，在20002002年的項(xiàng)目中，總建筑面積在3萬平方米以下的項(xiàng)目占了47.5，35萬平方米的占了30，5萬平方米以上的占了22.5，并且其中均沒有10萬平方米以上的項(xiàng)目。同時(shí)這些小戶型項(xiàng)目的容積率都比較高，從分布情況來看，容積率在6以下的項(xiàng)目約占36.7，在7-10的項(xiàng)目約占40，容積率在10以上的項(xiàng)目占了23.3，其中都會(huì)100和珍寶公寓兩個(gè)項(xiàng)目的容積率在20以上。戶均面積以3050平方米為主，建筑形式一般為高層一梯58戶從項(xiàng)目的戶型面積來看，大多數(shù)是以一房、二房為主力戶型，一房的面積范圍從18.89-5

6、0平方米，跨度較大，但主要以集中在38-45平方米范圍內(nèi)為主；從兩房來看，面積范圍在37.69-81.64平方米，主流面積集中在65平方米上下。在建筑形態(tài)上，超過95的項(xiàng)目為小高層和高層，同時(shí)每層的戶型在6-18戶，按照電梯數(shù)來平均，基本都在1梯5-8戶左右。這使得建筑的采光、通風(fēng)及相互之間的干擾都有較大的影響。客戶大多為投資客戶和年輕客戶為主，港人是口岸小戶型的主要客戶從小戶型的客戶來看，絕大多數(shù)是以年輕客戶和投資客戶為主，占到近7成的比例；而從目前的物業(yè)客戶特征來看，港人一直是口岸物業(yè)的主要目標(biāo)客戶，形成了口岸物業(yè)不同于其他小戶型項(xiàng)目的一些獨(dú)特的客戶特征。三、現(xiàn)階段深圳小戶型市場(chǎng)供應(yīng)分析房

7、地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著很強(qiáng)的地域性和時(shí)代特征，在售樓盤的共同特征往往反映了某類物業(yè)的發(fā)展方向、消費(fèi)特征、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等信息，了解目前在售樓盤的具體特征能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供一個(gè)較好的參考依據(jù)。我們按照一般慣例假設(shè)銷售周期為1年，對(duì)2001年8月到2002年8月開盤的小戶型項(xiàng)目進(jìn)行供應(yīng)分析，得到以下結(jié)果。注:可能由于個(gè)別項(xiàng)目因?yàn)槿藶榻缍ㄕ`差,未被選入研究范圍內(nèi)而造成誤差.1、項(xiàng)目一覽2、總體概況從各區(qū)域供應(yīng)總量來看，福田成為小戶型推售的熱點(diǎn)，占到了47.92的比例，這主要得益于深圳中心區(qū)的西移，使得消費(fèi)者對(duì)福田區(qū)域的小戶型物業(yè)有較強(qiáng)的置業(yè)信心。羅湖憑借傳統(tǒng)的成熟配套，供應(yīng)量也保持在接近3成的比例，南

8、山和特區(qū)外雖然所占比例不高，但從已知的下半年要推售的小小家、現(xiàn)代城夢(mèng)想家園、新街口、前海宜家等項(xiàng)目來看，南山的小戶型供應(yīng)比例有增長的趨勢(shì)。3、比較分析從戶均面積上看，各區(qū)域的戶均面積的差異并不大，變化范圍不到3個(gè)平方，也顯示了小戶型物業(yè)的最主要的特征，戶均面積較低。在價(jià)格方面，各區(qū)域的均價(jià)相差非常大，羅湖雖然供應(yīng)量較少，但其成熟生活社區(qū)使得其均價(jià)高居全市之首，福田則稍低于羅湖。南山由于地理位置較遠(yuǎn)，比羅湖和福田低了將近一半，也顯示了小戶型對(duì)于地段的強(qiáng)依賴性，同時(shí)也叢數(shù)據(jù)中看到，關(guān)外的價(jià)格比南山又低了近500元/平方米。四、小戶型市場(chǎng)的客戶特征分析根據(jù)對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)代理樓盤的成交客戶分析得到小戶型住

9、宅的客戶特征如下：以普通工薪白領(lǐng)首次置業(yè)為主，占到一半左右的比例；純投資客戶約15-20左右，外銷及深港家庭約20，其他如個(gè)體、自由職業(yè)者等占到2成左右的比例?？蛻舯容^年輕，其中以自用為主的客戶較年輕，主要年齡在28-30歲范圍，以投資為主的客戶在35-40歲之間居多；客戶文化水平高，80以上客戶為大專以上水平。自住客戶來深時(shí)間短，一般在5年以下，工作穩(wěn)定，儲(chǔ)蓄不多，收入水平在30005000元之間；投資客戶一般來深時(shí)間在10年左右，有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，收入在中等偏上。家庭結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單，絕大多數(shù)為兩口之家，部分為單身家庭。目前居住狀態(tài)以租房為主，急于擺脫目前的租房生活，住房的使用以過渡性為主。五

10、、市場(chǎng)選擇小戶型的理由文字居中在時(shí)下日趨理性的購房市場(chǎng)，廣大購房者越來越認(rèn)識(shí)到，房子的大小并不能代表房子的品質(zhì)，更多的消費(fèi)者趨向于購買經(jīng)濟(jì)實(shí)用的小戶型。小戶型自身擁有著其他戶型所無法比擬的特點(diǎn)，而這些特點(diǎn)又正好能夠有效實(shí)現(xiàn)與當(dāng)前樓市的對(duì)接，小戶型的強(qiáng)勁銷勢(shì)也顯現(xiàn)出一股巨大的市場(chǎng)需求量被釋放出來?？傮w來說，小戶型住宅的熱銷，有著以下幾個(gè)原因：總價(jià)低、精巧實(shí)用，潛在客戶群廣泛從普通客戶購房時(shí)考慮最重要的價(jià)格因素來看，小戶型住宅總體價(jià)位較低，一套福田成熟旺區(qū)40平方米的一房一廳，總價(jià)大約在24-28萬之間，銀行按揭首期約5-6萬，每月供款不到1500元，對(duì)于普通的購房者來講比較容易接受。此外一個(gè)精致

11、的小戶型，不但設(shè)計(jì)巧妙，而且功能齊全，可謂是“麻雀雖小，五臟俱全”，就像一件工藝品，可以營造一種獨(dú)特的溫馨空間和私密生活。而小戶型多在交通便利的商業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū)，一來配套成熟，出行方便；二來多是靠近辦公地點(diǎn)，可以省一些來回奔波的時(shí)間和精力。因此，剛走入社會(huì)不久的年輕單身貴族、中低收入家庭、一些剛結(jié)婚的年輕白領(lǐng)等都對(duì)小戶型情有獨(dú)鐘。小戶型物業(yè)租售市場(chǎng)旺盛，投資回報(bào)較高而對(duì)于投資者來講，小戶型也非常有市場(chǎng)潛力，由于其總價(jià)相對(duì)較低，很適合普通平民階層投資，而且投資的收益率相對(duì)較高，也相對(duì)穩(wěn)定。以福田旺區(qū)某公寓的一套一房一廳為例（保守估計(jì)），面積40平方米，總價(jià)約26萬元，首期投入兩成5.2萬元，月供只

12、需1400左右，而目前月租金水平在1500-1800元/月左右，投資回報(bào)率最低也達(dá)1500*12/260000=6.92。而實(shí)際上只需付出首期、租金抵月供，20年后即可擁有全部產(chǎn)權(quán)。并且在二手市場(chǎng)上，普通住宅的二手價(jià)格的跌幅往往在20-30，而小戶型跌幅一般在10左右，風(fēng)險(xiǎn)性較小。度假、養(yǎng)老、soho、集團(tuán)購買等客戶青睞小戶型深圳良好的居住環(huán)境，使得不少港人及內(nèi)地的富有人士經(jīng)常來到深圳度假或者養(yǎng)老，在選擇第二套住宅方面，他們往往并不是買不起大戶型，但是遵循實(shí)用主義的他們更青睞小戶型；而隨著社會(huì)分工的細(xì)化、信息時(shí)代的發(fā)達(dá)通訊，一些從事個(gè)人創(chuàng)業(yè)設(shè)計(jì)的自由擇業(yè)者紛紛加入到soho一族，他們往往會(huì)選擇

13、3040平方米的小戶型作為辦公室；此外一些集團(tuán)購買、子女與父母分住、家庭結(jié)構(gòu)中人口少的家庭等也傾向于選擇小戶型物業(yè)。六、小戶型市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析自小戶型以其獨(dú)特的自身優(yōu)勢(shì)火爆樓市，成為大家的焦點(diǎn)起，有關(guān)小戶型的爭(zhēng)論就沒有停止過：一方面認(rèn)為小戶型的興起是市場(chǎng)的理性回歸，是市場(chǎng)需求的真實(shí)反映；另一方面認(rèn)為小戶型只是過渡產(chǎn)品、周期性短，戶型缺陷較多等原因，因此從長遠(yuǎn)來看是不符合市場(chǎng)發(fā)展潮流的。雖說不管誰對(duì)誰錯(cuò)，市場(chǎng)是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，但我們也應(yīng)該考慮到小戶型物業(yè)的一些潛在風(fēng)險(xiǎn)：小戶型成本較高由于小戶型物業(yè)的客戶群對(duì)社區(qū)配套是否成熟、公共交通是否便利等有著較強(qiáng)的依賴，這就決定了小戶型物業(yè)的開發(fā)地點(diǎn)必須選擇

14、在市區(qū)的較好位置，這些位置的地價(jià)恰恰是比較高的，導(dǎo)致了開發(fā)成本高。同時(shí)小戶型物業(yè)向?qū)τ谕葪l件下大戶型物業(yè)的間隔、每戶配套等較多，造成建筑成本的上升和實(shí)用率的下降。住宅設(shè)計(jì)困難、居住舒適度差小戶型物業(yè)開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)有較大難度，要在有限的空間既要設(shè)計(jì)出居住的各項(xiàng)功能，又要體現(xiàn)出層次分明、干濕分區(qū)、動(dòng)靜分離等；同時(shí)還要考慮到朝向、通風(fēng)、對(duì)望、配套等多重因素，設(shè)計(jì)上難免顧此失彼，很難滿足客戶的高要求。而小戶型物業(yè)的1梯5-8戶的設(shè)計(jì)，不可避免的存在對(duì)望、通風(fēng)等問題，以及各使用空間的明顯狹小等情況，使得小戶型物業(yè)的居住舒適度大大降低，這也是小戶型往往被稱為過渡型物業(yè)的主要原因。小戶型物業(yè)客戶定位難度大

15、、物業(yè)管理困難小戶型物業(yè)的客戶群體廣泛復(fù)雜，難以形成一個(gè)明確且具有主流文化的客戶群，這就給小戶型物業(yè)的項(xiàng)目定位造成困難，物業(yè)的外觀、風(fēng)格、主題等不易把握。此外，小戶型物業(yè)的客戶具有不同于普通住宅客戶，由于大量投資客戶和過渡型客戶的存在，使得小戶型物業(yè)的居住人群流動(dòng)性較大，并且他們對(duì)于洗衣、送餐、娛樂、清潔等服務(wù)有較強(qiáng)的需求，使得物業(yè)管理服務(wù)存在一定的困難。小戶型物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)逐步增大小戶型物業(yè)的投資功能，已經(jīng)成為越來越多人的共識(shí)，市場(chǎng)上的小戶型物業(yè)越來越多，而同時(shí)小戶型物業(yè)的價(jià)格卻隨著小戶型物業(yè)的熱銷而不斷升高，這使得小戶型物業(yè)的投資回報(bào)開始有所降低。同時(shí)并非是所有的小戶型都能有效實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)

16、的，由于城市的發(fā)展規(guī)劃等因素，可能當(dāng)初看來很好的區(qū)域的投資回報(bào)正開始降低，例如目前福田華強(qiáng)北及上海賓館一帶的租金價(jià)格已高于羅湖的絕大多數(shù)區(qū)域。隨著小戶型市場(chǎng)的不斷發(fā)展，投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)的逐步增大已成為必然。七、深圳需要什么樣的小戶型通過對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的深入分析，及大量的客戶訪談發(fā)現(xiàn)，具備以下特點(diǎn)的小戶型物業(yè)將會(huì)更加受到消費(fèi)者的歡迎：1、戶型面積小，總房?jī)r(jià)低通過與部分小戶型客戶的深度訪談發(fā)現(xiàn)，除了投資客戶外，無論是首次職業(yè)者還是港人職業(yè)或其他客戶，購買小戶型物業(yè)時(shí)絕大多數(shù)都會(huì)考慮以后的出租情況。因?yàn)閹缀跤?0-90的人購買小戶型物業(yè)都不會(huì)長期居住，因此那些暫時(shí)居住的年輕客戶，在購房也會(huì)考慮到以后的出租情

17、況，一般來說都會(huì)考慮將來的月租金能否抵消月供。這就決定了小戶型物業(yè)在戶型面積方面要充分考慮到該區(qū)域租金情況。同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)的一般經(jīng)驗(yàn)來看，在同等的條件下，小面積單位總是會(huì)先銷售完。例如同樣的戶型設(shè)計(jì)、同樣的樓層、朝向等情況下，42平米的單位一定比43平米的單位銷售的快。同樣，低樓層的戶型也是先銷售完，雖然高樓層的視野開闊、通風(fēng)采光都比較好，但由于小戶型物業(yè)的客戶對(duì)價(jià)格的敏感，使得大多數(shù)情況下，總價(jià)低的單位總是先被消化完。當(dāng)然，這只是一個(gè)相對(duì)的情況，也并不是越小越好，例如38-42平米的一房一廳可能比30-35平方米的一房一廳更受歡迎，因?yàn)楫吘?0-35平方米設(shè)計(jì)成一房一廳在居住的舒適度要受很大的

18、局限性。戶型的面積小可以降低總價(jià)，能夠?qū)⒛繕?biāo)客戶群的范圍擴(kuò)大；同時(shí)也要考慮到不同的付款方式，減輕購房者的壓力。2、功能要齊全、結(jié)構(gòu)合理小戶型面積雖小，但住宅的各項(xiàng)基本功能不可缺少，廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺(tái)等功能要布局完善緊湊，要有一定的通風(fēng)采光，同時(shí)能夠達(dá)到層次分明、動(dòng)靜分離、干濕分區(qū)更好。特別是陽臺(tái)的設(shè)計(jì)，雖然部分開發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)方面考慮了房、廳及廚衛(wèi)的功能，但對(duì)于陽臺(tái)不是很重視，而從實(shí)際的情況來看，很多消費(fèi)者對(duì)于陽臺(tái)的需求幾乎是必須的。而正是由于小戶型物業(yè)的面積小，小戶型更需要合理的設(shè)計(jì)每一份空間。一般來說，最好有外陽臺(tái)和凸窗，可利用陽臺(tái)計(jì)一半面積、凸窗不計(jì)面積來增加空間；對(duì)于書柜、衣柜等如果

19、能夠嵌入墻內(nèi)，則可最大限度提高實(shí)用率，保持室內(nèi)空間寬敞；對(duì)于廚房、衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)者要充分考慮空間的布局合理，可使用一些立體廚具和潔具；而對(duì)于公共的空間，盡量不要浪費(fèi)，最好不要設(shè)計(jì)過道等灰度空間；在此基礎(chǔ)上如果能夠讓客戶根據(jù)自身需要可隨意間隔則更好。3、地段優(yōu)越、配套成熟、交通快捷小戶型物業(yè)的客戶特征、投資特征需要小戶型處于市區(qū)成熟的旺區(qū)，周邊的餐飲、娛樂、購物等各項(xiàng)生活配套設(shè)施比較成熟；同時(shí)又要交通快捷，能夠方便地到達(dá)全市各區(qū)域。從目前的小戶型發(fā)展情況來看，雖然小戶型已有向南山、關(guān)外等區(qū)域延伸的趨勢(shì)，但基本都是處于南山的中心區(qū)、寶安城區(qū)、或者布吉鎮(zhèn)及關(guān)口等區(qū)域，從區(qū)域來看仍屬于配套成熟、交通快捷

20、的地段。4、有個(gè)性化裝修選擇，社區(qū)配套服務(wù)有針對(duì)性對(duì)于小戶型客戶來講，絕大多數(shù)精力及時(shí)間有限，他們往往希望開發(fā)商一次裝修到位，可以省卻裝修的繁瑣；同時(shí)這部分人大多數(shù)知識(shí)層次高，對(duì)裝修有自己獨(dú)到的理解和個(gè)性化的需求，因此帶有個(gè)性化裝修選擇的小戶型物業(yè)將更受市場(chǎng)的歡迎。同時(shí)對(duì)于社區(qū)的配套服務(wù)，需要針對(duì)小戶型客戶獨(dú)身定制，例如智能化寬帶設(shè)施將會(huì)受到更多的年輕白領(lǐng)的喜愛。在社區(qū)配套上，兒童活動(dòng)場(chǎng)所、麻將室等基本沒有太大的需要，而健身房、小型羽毛/籃球場(chǎng)更適應(yīng)客戶的需求。八、未來小戶型市場(chǎng)展望結(jié)合目前所掌握的小戶型資料難看，深圳的小戶型物業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下幾個(gè)明顯的發(fā)展趨勢(shì)：下半年供應(yīng)量將維持在較高的水平，

21、但消化并不困難2002年隨著豪宅熱的過度膨脹，市場(chǎng)已開始有所警覺，小戶型乘機(jī)異軍突起，掀起了繼1998年以后的又一輪小戶型熱潮。從2002年的供應(yīng)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，2002年的供應(yīng)量已達(dá)到38.11萬平方米，目前已知得在下半年推出的小戶型項(xiàng)目將會(huì)有小小家、現(xiàn)代城夢(mèng)想家園、漾福居、藍(lán)田壹站、前海宜家、新街口等，同時(shí)2002年上半年各個(gè)小戶型項(xiàng)目的熱銷將會(huì)使得各個(gè)發(fā)展商紛紛看好小戶型項(xiàng)目。小戶型的項(xiàng)目雖然較多，但銷售并不困難，從目前的小戶型的銷售情況來看，絕大多數(shù)小戶型的銷售都比較火爆，有些項(xiàng)目甚至在內(nèi)部認(rèn)購期發(fā)放的認(rèn)購號(hào)碼就已經(jīng)超過了項(xiàng)目的總戶數(shù)，并且小戶型物業(yè)的客戶群廣泛的特點(diǎn)也決定了小戶型項(xiàng)目的銷售并不困難。小戶型物業(yè)開始向泛中心化區(qū)域擴(kuò)展從小戶型的供