房地產(chǎn)“營改增”漸行漸近

1、房地產(chǎn)“營改增”漸行漸近 房地產(chǎn)業(yè)是典型的長周期下資金密集型產(chǎn)業(yè)，對各類政策及金融環(huán)境的變化較為敏感，其中財稅政策的調(diào)整會直接影響到企業(yè)經(jīng)營效益與資金水平?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅費體系較為繁雜，企業(yè)在一定程度上承擔著較沉重的稅費負擔，影響了其持續(xù)投資開發(fā)的積極性。 2014年以來，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整和土地成本上漲，房地產(chǎn)企業(yè)運營開發(fā)成本仍然維持高位。2015年，高庫存壓力下企業(yè)資金回流減緩，開發(fā)投資意愿不斷減弱，開發(fā)投資增速下降明顯。盡管政府積極調(diào)整貨幣信貸政策鼓勵市場消費與企業(yè)投融資，但房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏仍未有明顯加快，房地產(chǎn)新開工仍然持續(xù)下行。在此背景下，積極調(diào)整支撐房地產(chǎn)行業(yè)運行的

2、政策環(huán)境與財稅體系就具有十分重要的意義。 2015年，中央再度提出，力爭將“營業(yè)稅改增值稅”范圍擴大到建筑業(yè)和不動產(chǎn)業(yè)、金融保險業(yè)、生活服務業(yè)。此前其他行業(yè)的“營改增”為相關企業(yè)避免重復計征帶來明顯成效，此次房地產(chǎn)“營改增”也必將進一步改善行業(yè)運行環(huán)境，并有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)稅負水平、提升企業(yè)積極投資開發(fā)的信心，對房地產(chǎn)行業(yè)長遠健康發(fā)展具有重要的意義。 一、我國“營改增”的由來 營業(yè)稅是對在中國境內(nèi)提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。 增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品

3、生產(chǎn)、流通、勞務服務中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉稅。 “營改增”是將以前繳納營業(yè)稅的應稅項目改成繳納增值稅，對產(chǎn)品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環(huán)節(jié)。如表1所示。 “營改增”是我國“十二五”期間稅制改革的重要舉措，將目前我國征收營業(yè)稅的部分行業(yè)，改為征收增值稅。由于營業(yè)稅沒有抵扣機制，營業(yè)稅成本只能由企業(yè)自行承擔，而在增值稅制度下，企業(yè)發(fā)生的采購一般可以抵扣進項稅額，有效地解決了重復征稅問題，減輕企業(yè)稅收負擔。我國1979年引入增值稅，隨后在部分地區(qū)部分行業(yè)進行試點，直到2009年，在地區(qū)試點的基礎上，全面實施增值稅轉型改革。2011年11月16日，經(jīng)國務院批準，

4、財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點方案，提出先在部分地區(qū)部分行業(yè)開展試點。如表2所示。 1.納稅人 增值稅納稅人進行分類管理，按其經(jīng)營規(guī)模大小以及會計核算是否健全劃分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。應稅服務的年應征增值稅銷售額超過財政部和國家稅務總局規(guī)定標準的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標準的納稅人為小規(guī)模納稅人。如圖1所示。 2.稅率 “營改增”新增兩檔低稅率，增值稅稅率調(diào)整為四檔。一般納稅人適用稅率有17%、13%、11%、6%、0%等。提供有形動產(chǎn)租賃服務，稅率為17%；提供交通運輸業(yè)服務，稅率為11%；提供現(xiàn)代服務業(yè)服務（有形動產(chǎn)租賃服務除外），稅率為6%；財政部和國家稅務總

5、局規(guī)定的應稅服務，稅率為零。小規(guī)模納稅人適用征收率3%。 3.計稅方法 包括一般計稅方法和簡易計稅方法。一般納稅人提供應稅服務適用一般計稅方法計稅。一般納稅人提供財政部和國家稅務總局規(guī)定的特定應稅服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。小規(guī)模納稅人提供應稅服務適用簡易計稅方法計稅。 一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。 二、我國“營改增”歷史沿革 從“營改增”試點行業(yè)、地區(qū)擴圍模式來看，我國“營改增”從2012年以來部分行業(yè)部分地區(qū)試點到部分行業(yè)全國范

6、圍試點，再到全行業(yè)全國范圍試點，直至2015年，力爭全國完成“營改增”。如圖2所示。 2011年，經(jīng)國務院批準，財政部、國家稅務局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點方案。上海交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)從2012年1月1日起展開營業(yè)稅改征增值稅試點，貨物勞務稅收制度的改革正式拉開序幕。同年8月至年底期間，國務院將“營改增”試點擴大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東和廈門、深圳10個?。ㄖ陛犑?、計劃單列市）。截止到2013年8月，“營改增”范圍已推廣到全國試行。交通運輸業(yè)、部分現(xiàn)代服務業(yè)（主要是生產(chǎn)性服務業(yè)）、郵政服務業(yè)以及電信業(yè)等“營改增”試點已于2014年年底基本完成。2015年中央指出

7、，力爭年內(nèi)將“營改增”范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險業(yè)和生活服務業(yè)?？傮w而言，“營改增”不是為了給特定行業(yè)增稅或減稅，而是改革稅制，避免重復征稅。如表3所示。 三、房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”背景及必要性 1.行業(yè)調(diào)整下稅負壓力進一步顯現(xiàn) 宏觀經(jīng)濟面臨變革與調(diào)整，經(jīng)濟下行壓力仍明顯。2015年中國全面深化改革進入關鍵階段。2015年前三季度gdp同比增長6.9%。9月末，人民幣貸款余額92.13萬億元，同比增長15.4%。m2余額135.98萬億元，同比增長13.1%。雖然多次降準降息有效增加了市場流動性，但經(jīng)濟下行壓力仍然存在。如圖3所示。 房地產(chǎn)行業(yè)供應收窄，房地產(chǎn)投資額與新開工同比增速持續(xù)

8、回落。2015年1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資70535億元，同比增長2.6%，增速連續(xù)19個月回落；新開工面積為114814萬平方米，同比下降12.6%，連續(xù)19個月同比下降，但降幅已較1-8月收窄。在企業(yè)開發(fā)放緩的同時，企業(yè)融資也仍然承壓，1-9月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為90653億元，同比增長0.9%，其中國內(nèi)貸款為15701億元，下降3.6%。如圖4所示。 財稅改革大步推進，“營改增”為改革重點。目前，我國正處于新一輪財稅體制改革的關鍵時期。2014年10月底，十八屆四中全會公報第一次明確提出“落實稅收法定原則”，將“完善立法”放在財稅體制改革總目標的首位。財稅體制改革的三大任務是：預算

9、改革、稅制改革以及中央和地方分稅的改革。在稅制改革中，六大改革任務是：營改增、消費稅、資源稅、環(huán)境稅、房地產(chǎn)稅和個人所得稅。今年政府工作報告指出重點推動財稅體制改革，加快完成包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的“營改增”措施。5月，發(fā)改委出臺意見，明確要在2015年將“營改增”范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)等領域，力爭全面完成“營改增”。 房地產(chǎn)行業(yè)稅費繁重，企業(yè)利潤收窄。從稅費構成來看，目前我國房地產(chǎn)稅收體系中共有11個相關稅種，而房地產(chǎn)行業(yè)相關費更為繁多，且收費主體不一，收費秩序混亂，企業(yè)稅費負擔較重。繁雜龐大的稅費繳納對企業(yè)經(jīng)營利潤造成直接影響，也影響了我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。如表4所示

10、。 2.完善稅收鏈條，促進行業(yè)健康發(fā)展 完善稅收鏈條，解決房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)的重復征稅問題。目前我國房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)、分配、流通、使用整個流程中存在重復征稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建造環(huán)節(jié)中購進建筑材料、購買土地和建筑勞務時所含稅費在銷售環(huán)節(jié)均無法抵扣。房地產(chǎn)持有經(jīng)營類企業(yè)出租所獲取的租金繳納營業(yè)稅時，也無法抵扣之前建造或者購買房產(chǎn)、進行水電利用和房屋維修時所繳納的相關稅費。重復征稅問題存在于房地產(chǎn)業(yè)多個環(huán)節(jié)，因此從減少重復征稅、減少企業(yè)負擔的角度，有必要將房地產(chǎn)業(yè)的相關交易納入到增值稅征收范圍。 提高房地產(chǎn)行業(yè)競爭性，促進行業(yè)運行規(guī)范化。房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅，有助于進一步提高行業(yè)的專業(yè)化分工，進而提

11、高企業(yè)市場競爭力。同時“營改增”后企業(yè)經(jīng)營流程更為規(guī)范，有利于房屋銷售規(guī)模的擴大，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，同時，在此過程中也會加劇行業(yè)的競爭，淘汰內(nèi)部管控不嚴格的企業(yè)，提升行業(yè)集中度。 推動房價理性發(fā)展，調(diào)整行業(yè)結構。房地產(chǎn)行業(yè)營改增將推動房地產(chǎn)行業(yè)更趨于理性，調(diào)整行業(yè)結構。特別是對于以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等為主導的房地產(chǎn)企業(yè)，其消費者多為產(chǎn)業(yè)相關企業(yè)，稅負的順暢傳導將有利于銷售規(guī)模擴大，進而促使投資轉向，推動行業(yè)發(fā)展更趨多元化。 “營改增”已試點行業(yè)減稅效果顯著，有力促進了經(jīng)濟轉型升級。新增增值稅納稅人規(guī)模不斷擴大，直接減稅與結構性減稅效果明顯。據(jù)國家稅務總局統(tǒng)計數(shù)字，截至2015年6月底，全國納入“營改增”試點的納稅人共計509萬戶，其中，一般納稅人94萬戶，占18.47%，小規(guī)模納稅人415萬戶，占81.53%。上半年，“營改增”共減稅1102億元，其中試點納稅人直接減稅600億元，原增值稅一般納稅人因增加抵扣減稅502億元。從2012年實施“營改增”以來，已累計減稅4848億元，改革效應日益顯現(xiàn)。除了減稅效果，經(jīng)濟轉型升級的效果也已顯現(xiàn)?！盃I改增”對第三產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)中有升的勢頭發(fā)揮了積極作用。由于消除了營業(yè)稅的重復征稅，促進企業(yè)通過主輔分離、專業(yè)化協(xié)作方式，優(yōu)化了業(yè)務結構，進一步提高了核心競爭力。 目前尚未改革的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)涉及近1000萬戶納稅人，是