第二章 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法

1、第二章 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法 第二章 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法 第五節(jié)第五節(jié) 問卷調(diào)查法問卷調(diào)查法 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法概述房地產(chǎn)市場調(diào)查方法概述 第二節(jié)第二節(jié) 實(shí)地調(diào)查法實(shí)地調(diào)查法 第三節(jié)第三節(jié) 詢問調(diào)查法詢問調(diào)查法 第四節(jié)第四節(jié) 網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法與電話調(diào)查法網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法與電話調(diào)查法 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法概述 一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的資料來源 二、市場調(diào)查方法的分類 三、房地產(chǎn)市場調(diào)查方法的選擇 一、房地產(chǎn)市場調(diào)查的資料來源 二手?jǐn)?shù)據(jù)二手?jǐn)?shù)據(jù) 原始數(shù)據(jù)原始數(shù)據(jù) 為當(dāng)前的某種特定目的而收 集的原始資料。 適用性高，目的明確 成本高 已經(jīng)存在的由于其他目的而 收集到的市場調(diào)研資料。 簡單、方便、成

2、本低 適用性差，時(shí)效性差 二、市場調(diào)查方法的分類 n1.按照資料來源分類按照資料來源分類 n一手資料調(diào)查一手資料調(diào)查 n二手資料調(diào)查二手資料調(diào)查 二、市場調(diào)查方法的分類 n2.按照調(diào)查對象的數(shù)量分類按照調(diào)查對象的數(shù)量分類 n全面普查全面普查 n重點(diǎn)調(diào)查重點(diǎn)調(diào)查 n抽樣調(diào)查抽樣調(diào)查 對調(diào)查對象總 體所包含的全 部個(gè)體都進(jìn)行 調(diào)查。 以總體中有代 表性的單位或 消費(fèi)者作為研 究對象，進(jìn)而 推斷出一般結(jié) 論。 從全部調(diào)查研 究對象中，抽 選一部分單位 進(jìn)行調(diào)查，并 據(jù)以對全部調(diào) 查研究對象作 出估計(jì)和推斷。 二、市場調(diào)查方法的分類 n 3.按照接觸對象的方式分類按照接觸對象的方式分類 n 直接調(diào)查法

3、：直接調(diào)查法： n實(shí)地調(diào)查法實(shí)地調(diào)查法 n詢問調(diào)查法詢問調(diào)查法 n 間接調(diào)查法間接調(diào)查法 n網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法 n電話調(diào)查法電話調(diào)查法 n問卷調(diào)查法問卷調(diào)查法 與被調(diào)查對象面對面進(jìn)行調(diào)查的方法 通過媒介對被調(diào)查者展開調(diào)查的方法 二、市場調(diào)查方法的分類 n4.按照調(diào)查性質(zhì)分類：按照調(diào)查性質(zhì)分類： n定性調(diào)查定性調(diào)查 n定量調(diào)查定量調(diào)查 三、房地產(chǎn)市場調(diào)查方法的選擇 房地產(chǎn)市場調(diào)查方法的選擇就是根據(jù)不同的調(diào)查目標(biāo)和對象來設(shè)定不同房地產(chǎn)市場調(diào)查方法的選擇就是根據(jù)不同的調(diào)查目標(biāo)和對象來設(shè)定不同 的調(diào)查方法的一種組合方式。的調(diào)查方法的一種組合方式。 按照調(diào)查目標(biāo)進(jìn)行分類，房地產(chǎn)市場調(diào)查可以分為以下三類

4、：按照調(diào)查目標(biāo)進(jìn)行分類，房地產(chǎn)市場調(diào)查可以分為以下三類： n 1.區(qū)域調(diào)查：區(qū)域內(nèi)的建設(shè)及規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)競爭對手的情況，區(qū)域內(nèi)區(qū)域調(diào)查：區(qū)域內(nèi)的建設(shè)及規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)競爭對手的情況，區(qū)域內(nèi) 房地產(chǎn)市場中的供需量。一般采用二手資料調(diào)查法。房地產(chǎn)市場中的供需量。一般采用二手資料調(diào)查法。 n 2.項(xiàng)目調(diào)查：即樓盤調(diào)查。采用實(shí)地調(diào)查法，詢問調(diào)查法，跟蹤訪問項(xiàng)目調(diào)查：即樓盤調(diào)查。采用實(shí)地調(diào)查法，詢問調(diào)查法，跟蹤訪問 法，專家訪談法，二手資料收集法。法，專家訪談法，二手資料收集法。 n 3.土地調(diào)查：包括土地利用現(xiàn)狀的調(diào)查，土地資源質(zhì)量調(diào)查，土地類土地調(diào)查：包括土地利用現(xiàn)狀的調(diào)查，土地資源質(zhì)量調(diào)查，土地類 型調(diào)

5、查。型調(diào)查。 第二節(jié) 實(shí)地調(diào)查法 一、實(shí)地調(diào)查法概述案例 二、實(shí)地調(diào)查的特點(diǎn) 三、實(shí)地調(diào)查的優(yōu)點(diǎn)和局限 四、實(shí)地調(diào)查的適用范圍 五、實(shí)地調(diào)查的過程 六、實(shí)地調(diào)查收集資料的方法 七、實(shí)地調(diào)查法的注意事項(xiàng) 一、實(shí)地調(diào)查法概述 n 實(shí)地調(diào)查法實(shí)地調(diào)查法是在沒有理論假設(shè)的基礎(chǔ)上，研究者直接參是在沒有理論假設(shè)的基礎(chǔ)上，研究者直接參 與市場活動收集材料，然后依靠本人的理解和抽象概括，與市場活動收集材料，然后依靠本人的理解和抽象概括， 得出一般性結(jié)論的研究方法。得出一般性結(jié)論的研究方法。 n 一種定性研究方法一種定性研究方法 n 得到的是描述性的材料，研究者對現(xiàn)場的體驗(yàn)和感性認(rèn)識得到的是描述性的材料，研究者

6、對現(xiàn)場的體驗(yàn)和感性認(rèn)識 二、實(shí)地調(diào)查法的特點(diǎn) n 1.研究過程持續(xù)時(shí)間長研究過程持續(xù)時(shí)間長 n 2.研究者與研究對象之間有充分的認(rèn)識和感情交流研究者與研究對象之間有充分的認(rèn)識和感情交流 n 3.采用多種方法收集資料：觀察法、訪談法、文件收集法、采用多種方法收集資料：觀察法、訪談法、文件收集法、 心理測驗(yàn)法心理測驗(yàn)法 n 4.研究者是收集和分析資料的一種工具研究者是收集和分析資料的一種工具 n 5.采用定性分析方法采用定性分析方法 n 6.研究結(jié)果只具有參考的性質(zhì)研究結(jié)果只具有參考的性質(zhì) 三、實(shí)地調(diào)查法的優(yōu)點(diǎn)和局限 1.優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn) n 深入深入 n 靈活靈活 n 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 2.局限局限 n 定性，

7、很少針對大型群體的精確統(tǒng)計(jì)性陳述定性，很少針對大型群體的精確統(tǒng)計(jì)性陳述 n 得出的結(jié)論不一定客觀、精確得出的結(jié)論不一定客觀、精確 四、實(shí)地調(diào)查的適用范圍 實(shí)地調(diào)查法適用于研究：實(shí)地調(diào)查法適用于研究： n 不宜簡單定量的市場調(diào)查項(xiàng)目不宜簡單定量的市場調(diào)查項(xiàng)目 n 市場中結(jié)構(gòu)較為松散的問題市場中結(jié)構(gòu)較為松散的問題 n 隨時(shí)間推移而變化的市場現(xiàn)象隨時(shí)間推移而變化的市場現(xiàn)象 n 只有在自然背景中才能很好理解的態(tài)度和行為只有在自然背景中才能很好理解的態(tài)度和行為 五、實(shí)地調(diào)查的過程 1.1.整理筆記和整理筆記和 建立檔案建立檔案 2.2.資料分析資料分析 3.3.得出結(jié)論得出結(jié)論 1.1.進(jìn)入研究現(xiàn)場進(jìn)入

8、研究現(xiàn)場 2.2.進(jìn)入現(xiàn)場研究進(jìn)入現(xiàn)場研究 1.1.查閱文獻(xiàn)查閱文獻(xiàn) 2 2. .請教同行請教同行 3.3.專門準(zhǔn)備專門準(zhǔn)備 （“4C4C”，可信度），可信度） （一）準(zhǔn)備階段（一）準(zhǔn)備階段（二）進(jìn)入現(xiàn)場（二）進(jìn)入現(xiàn)場（三）整理資料（三）整理資料 五、實(shí)地調(diào)查的過程 （二）進(jìn)入現(xiàn)場（二）進(jìn)入現(xiàn)場 1.進(jìn)入研究現(xiàn)場進(jìn)入研究現(xiàn)場 （1）隱蔽進(jìn)入式）隱蔽進(jìn)入式 n 優(yōu)點(diǎn)：避免協(xié)商進(jìn)入現(xiàn)場的困難；有較多個(gè)人自由優(yōu)點(diǎn)：避免協(xié)商進(jìn)入現(xiàn)場的困難；有較多個(gè)人自由 n 缺點(diǎn)：缺點(diǎn)： “完全參與者完全參與者”只能在自己的角色范圍內(nèi)與人交往；暴露真只能在自己的角色范圍內(nèi)與人交往；暴露真 相的處境相的處境 （2）逐步

9、暴露式）逐步暴露式 在研究開始時(shí)在研究開始時(shí)，研究者簡單地向被研究者介紹研究計(jì)劃，隨著，研究者簡單地向被研究者介紹研究計(jì)劃，隨著 被研究者對自己信任程度的提高而逐步展開。被研究者對自己信任程度的提高而逐步展開。 他們最關(guān)心的是他們最關(guān)心的是 “研究者是什么人？他到底要干什么？我能夠研究者是什么人？他到底要干什么？我能夠 從這個(gè)研究中得到什么？從這個(gè)研究中得到什么？” 五、實(shí)地調(diào)查的過程 （二）進(jìn)入現(xiàn)場（二）進(jìn)入現(xiàn)場 2.進(jìn)入現(xiàn)場方式的選擇進(jìn)入現(xiàn)場方式的選擇 n 在有些情況下，研究者會將隱蔽進(jìn)入式和逐步暴露式兩種在有些情況下，研究者會將隱蔽進(jìn)入式和逐步暴露式兩種 方式相結(jié)合。方式相結(jié)合。 n 有

10、些學(xué)者認(rèn)為，實(shí)地調(diào)查常常是暗中、秘密的，原因是：有些學(xué)者認(rèn)為，實(shí)地調(diào)查常常是暗中、秘密的，原因是： （1）許多研究者通常是因個(gè)人興趣先進(jìn)入現(xiàn)場看看，而后）許多研究者通常是因個(gè)人興趣先進(jìn)入現(xiàn)場看看，而后 決定正式參與觀察研究。決定正式參與觀察研究。 （2）研究者不希望影響研究對象呈現(xiàn)的行為。）研究者不希望影響研究對象呈現(xiàn)的行為。 （3）研究者和研究對象對研究目的的理解可能不同。）研究者和研究對象對研究目的的理解可能不同。 五、實(shí)地調(diào)查的過程 3.進(jìn)入現(xiàn)場研究進(jìn)入現(xiàn)場研究 （1）提出問題）提出問題 n 沒有研究預(yù)設(shè)沒有研究預(yù)設(shè) n 有明確的研究主題有明確的研究主題 n 大致的調(diào)查計(jì)劃和提問框架大致

11、的調(diào)查計(jì)劃和提問框架 （2）記錄現(xiàn)場內(nèi)容）記錄現(xiàn)場內(nèi)容 n 工具：筆、本（錄音筆）工具：筆、本（錄音筆） n 記錄觀察到的和想到的記錄觀察到的和想到的 n 當(dāng)場記錄，事后及時(shí)記錄當(dāng)場記錄，事后及時(shí)記錄 五、實(shí)地調(diào)查的過程 （三）整理資料（三）整理資料 1.整理筆記和建立檔案整理筆記和建立檔案 （1）背景檔案）背景檔案 （2）人物檔案）人物檔案 （3）文獻(xiàn)檔案）文獻(xiàn)檔案 （4）分析檔案）分析檔案 五、實(shí)地調(diào)查的過程 n （三）整理資料（三）整理資料 n 2.資料分析資料分析 修正、建立理論修正、建立理論 不斷交互不斷交互 收集資料收集資料分析資料分析資料 頻率、程度、結(jié)構(gòu)、過程頻率、程度、結(jié)構(gòu)、

12、過程 、原因、后果、原因、后果 六、實(shí)地調(diào)查收集資料的方法 （一）實(shí)地調(diào)查中的觀察（一）實(shí)地調(diào)查中的觀察 1.參與觀察：指在自然的狀態(tài)下研究者參與某一情境對研究對象進(jìn)行觀參與觀察：指在自然的狀態(tài)下研究者參與某一情境對研究對象進(jìn)行觀 察。察。 2.觀察活動中研究者參與的程度：觀察活動中研究者參與的程度： n 完全不介入完全不介入 n 低程度介入低程度介入 n 中度介入中度介入 n 主動積極介入主動積極介入 n 完全介入完全介入 六、實(shí)地調(diào)查收集資料的方法 （一）實(shí)地調(diào)查中的觀察（一）實(shí)地調(diào)查中的觀察 3.觀察角度的選取觀察角度的選取 （1）全面觀察）全面觀察 （2）焦點(diǎn)觀察）焦點(diǎn)觀察 n 研究者

13、個(gè)人的興趣研究者個(gè)人的興趣 n 研究對象的建議研究對象的建議 n 理論的興趣理論的興趣 n 符合社會的需要符合社會的需要 4.觀察記錄：觀察記錄：快速、完整地記錄；有區(qū)別地記錄；有準(zhǔn)備地記錄快速、完整地記錄；有區(qū)別地記錄；有準(zhǔn)備地記錄 六、實(shí)地調(diào)查收集資料的方法 （二）實(shí)地調(diào)查中的訪談（二）實(shí)地調(diào)查中的訪談 1.定性訪談定性訪談 （1）概念：根據(jù)大致的研究計(jì)劃在訪談?wù)吆捅辉L者之間的互動。）概念：根據(jù)大致的研究計(jì)劃在訪談?wù)吆捅辉L者之間的互動。 （2）特點(diǎn)：）特點(diǎn)： n 反復(fù)性反復(fù)性 n 持續(xù)性持續(xù)性 （3）作用：）作用： n 了解被訪者的信念、動機(jī)、判斷、價(jià)值、態(tài)度和情緒了解被訪者的信念、動機(jī)、

14、判斷、價(jià)值、態(tài)度和情緒 n 過去發(fā)生的事過去發(fā)生的事 n 作為對參與觀察的補(bǔ)充作為對參與觀察的補(bǔ)充 六、實(shí)地調(diào)查收集資料的方法 （二）實(shí)地調(diào)查中的訪談（二）實(shí)地調(diào)查中的訪談 2.訪談注意事項(xiàng)訪談注意事項(xiàng) （1）確定主要訪談對象）確定主要訪談對象 （2）確定訪談時(shí)間和次數(shù)）確定訪談時(shí)間和次數(shù) （3）形成良好的訪談關(guān)系）形成良好的訪談關(guān)系 六、實(shí)地調(diào)查收集資料的方法 （三）實(shí)地調(diào)查中其他收集資料的方法（三）實(shí)地調(diào)查中其他收集資料的方法 1.投射投射 n 所謂投射（所謂投射（Projection）是指個(gè)人把自己的態(tài)度、愿望、情緒、動機(jī)）是指個(gè)人把自己的態(tài)度、愿望、情緒、動機(jī) 等人格特征不自覺地反應(yīng)于

15、外界事物或他人的一種心理現(xiàn)象，即個(gè)人等人格特征不自覺地反應(yīng)于外界事物或他人的一種心理現(xiàn)象，即個(gè)人 的人格結(jié)構(gòu)對感知、組織及解釋環(huán)境的方式發(fā)生影響的過程。的人格結(jié)構(gòu)對感知、組織及解釋環(huán)境的方式發(fā)生影響的過程。 n 使人們產(chǎn)生有關(guān)文化和心理反應(yīng)的過程，呈現(xiàn)個(gè)人的需要、愛好和一使人們產(chǎn)生有關(guān)文化和心理反應(yīng)的過程，呈現(xiàn)個(gè)人的需要、愛好和一 般的世界觀。般的世界觀。 n 詞語聯(lián)想詞語聯(lián)想（free association test） n 主題統(tǒng)覺測驗(yàn)主題統(tǒng)覺測驗(yàn)（thematic apperception test，TAT） 主題統(tǒng)覺測驗(yàn)主題統(tǒng)覺測驗(yàn) 主題統(tǒng)覺測驗(yàn)（主題統(tǒng)覺測驗(yàn)（thematie app

16、erception test thematie apperception test ， TAT TAT ） 是CDMorgan和HAMurray設(shè)計(jì)研究幻想的一種方法 （1935），后來出版主題統(tǒng)覺測驗(yàn)一書（1943）， 該測驗(yàn)幾經(jīng)修改，與其他同性質(zhì)的測驗(yàn)一起成為心理測驗(yàn) 的一個(gè)新門類-投射測驗(yàn)，系現(xiàn)在通用的人格測驗(yàn)。 TATTAT由由3030張有主題的圖片組成張有主題的圖片組成 （其中有一張白卡），這些圖卡有為男人、（其中有一張白卡），這些圖卡有為男人、 女人、男孩和女孩專用的，也有共用的，女人、男孩和女孩專用的，也有共用的， 組成四套，每套又分組成四套，每套又分1 1和和2 2兩個(gè)系列，兩

17、個(gè)系列， 每一系列有每一系列有1010張圖片。每一受試張圖片。每一受試 分先后作一個(gè)系列的測查。分先后作一個(gè)系列的測查。 1測查方法 讓受試每看一張圖卡，要求講一個(gè)短故事（一般成 人含300個(gè)字，兒童含150個(gè)字）。故事必須包括如下方 面： 圖畫說明一件什么事； 在此時(shí)發(fā)生了什么事； 圖畫中的主人公此時(shí)有何感受； 想些什么； 結(jié)果如何。 六、實(shí)地調(diào)查收集資料的方法 （三）實(shí)地調(diào)查中其他收集資料的方法（三）實(shí)地調(diào)查中其他收集資料的方法 2.照相機(jī)照相機(jī) n 呈現(xiàn)不被注意或容易遺忘的細(xì)節(jié)呈現(xiàn)不被注意或容易遺忘的細(xì)節(jié) n 用作訪談的參照資料，作為探究的工具用作訪談的參照資料，作為探究的工具 3.錄像

18、機(jī)錄像機(jī) n 捕捉不被注意或容易遺忘的連續(xù)性細(xì)節(jié)捕捉不被注意或容易遺忘的連續(xù)性細(xì)節(jié) n 微觀分析人們的溝通、互動過程微觀分析人們的溝通、互動過程 n 可能改變?nèi)藗內(nèi)粘Ｐ袨榭赡芨淖內(nèi)藗內(nèi)粘Ｐ袨?七、實(shí)地調(diào)查法的注意事項(xiàng) （一）倫理道德規(guī)范（一）倫理道德規(guī)范 n 研究者本人研究者本人 n 研究對象群體研究對象群體 n 研究者的職業(yè)群體研究者的職業(yè)群體 n 資助研究的人、團(tuán)體和政府機(jī)構(gòu)資助研究的人、團(tuán)體和政府機(jī)構(gòu) n 一般公眾一般公眾 七、實(shí)地調(diào)查法的注意事項(xiàng) （二）實(shí)地調(diào)查的信度：研究能被重復(fù)的程度（二）實(shí)地調(diào)查的信度：研究能被重復(fù)的程度 n 實(shí)地調(diào)查在自然情境中實(shí)施，關(guān)注過程，可重復(fù)性令人懷疑實(shí)

19、地調(diào)查在自然情境中實(shí)施，關(guān)注過程，可重復(fù)性令人懷疑 n 提高內(nèi)在信度提高內(nèi)在信度在給定的相同條件下，資料收集、分析和解釋能在在給定的相同條件下，資料收集、分析和解釋能在 多大程度上保持一致。多大程度上保持一致。 n 多種方法收集資料多種方法收集資料 n 三角互證法三角互證法 n 盡量使用錄像盡量使用錄像 n 兩個(gè)以上研究者參與兩個(gè)以上研究者參與 n 提高外在信度提高外在信度不同的研究者能否在相同或相近的情境中，會得出不同的研究者能否在相同或相近的情境中，會得出 一致的結(jié)果。一致的結(jié)果。 n 研究者清楚地辨別、詳盡地討論資料的分析過程研究者清楚地辨別、詳盡地討論資料的分析過程 n 對資料是如何被

20、分析和綜合做出回顧性的描述對資料是如何被分析和綜合做出回顧性的描述 七、實(shí)地調(diào)查法的注意事項(xiàng) （三）實(shí)地調(diào)查的效度（三）實(shí)地調(diào)查的效度 n 內(nèi)在效度內(nèi)在效度 n 研究結(jié)果可被精確解釋的范圍研究結(jié)果可被精確解釋的范圍 n 實(shí)地調(diào)查很難嚴(yán)格控制無關(guān)變量實(shí)地調(diào)查很難嚴(yán)格控制無關(guān)變量 n 外在效度：外在效度： n 結(jié)果能被推廣的人、情景、條件。結(jié)果能被推廣的人、情景、條件。 n 對多個(gè)場所進(jìn)行研究對多個(gè)場所進(jìn)行研究 第三節(jié) 詢問調(diào)查法 一、詢問調(diào)查法的概念和特點(diǎn) 二、詢問調(diào)查法的種類 三、訪談過程及其技巧 四、詢問調(diào)查的實(shí)施 五、詢問調(diào)查法的優(yōu)點(diǎn) 六、詢問調(diào)查法的缺點(diǎn) 一、詢問調(diào)查法的概念和特點(diǎn) 1.

21、概念概念 n 詢問調(diào)查法就是訪問者通過口頭交談等方式直接向被訪問者了解社會詢問調(diào)查法就是訪問者通過口頭交談等方式直接向被訪問者了解社會 情況或探討社會問題的調(diào)查方法。情況或探討社會問題的調(diào)查方法。 n統(tǒng)計(jì)調(diào)查中最常用的方法之一。統(tǒng)計(jì)調(diào)查中最常用的方法之一。 2.特點(diǎn)特點(diǎn) n 直接調(diào)查直接調(diào)查 n 口頭調(diào)查口頭調(diào)查 n 互動式調(diào)查互動式調(diào)查 n 需要一定訪問技巧需要一定訪問技巧 二、詢問調(diào)查法的種類 （一）按調(diào)查內(nèi)容劃分（一）按調(diào)查內(nèi)容劃分 1.標(biāo)準(zhǔn)化訪問標(biāo)準(zhǔn)化訪問 n 也稱結(jié)構(gòu)性訪問，就是按照統(tǒng)一設(shè)計(jì)的、有一定結(jié)構(gòu)的問卷所進(jìn)行的也稱結(jié)構(gòu)性訪問，就是按照統(tǒng)一設(shè)計(jì)的、有一定結(jié)構(gòu)的問卷所進(jìn)行的 訪問

22、。訪問。 n 便于對訪問結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和定量分析便于對訪問結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和定量分析 n 缺乏靈活性缺乏靈活性 2.非標(biāo)準(zhǔn)化訪問非標(biāo)準(zhǔn)化訪問 n 非結(jié)構(gòu)性訪問，就是按照一定調(diào)查目的和一個(gè)粗線條調(diào)查提綱進(jìn)行的非結(jié)構(gòu)性訪問，就是按照一定調(diào)查目的和一個(gè)粗線條調(diào)查提綱進(jìn)行的 訪問。訪問。 n 充分發(fā)揮訪問雙方的主動性、創(chuàng)造性充分發(fā)揮訪問雙方的主動性、創(chuàng)造性 n 對問題進(jìn)行深入探討對問題進(jìn)行深入探討 n 對訪問者要求較高對訪問者要求較高 n 難以定量分析難以定量分析 二、詢問調(diào)查法的種類 （二）按調(diào)查方式劃分（二）按調(diào)查方式劃分 1.直接詢問直接詢問 n 就是訪問者與被訪問者進(jìn)行面對面的訪談。就是訪問者與被訪

23、問者進(jìn)行面對面的訪談。 n 優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)： （1）觀察）觀察研究對象研究對象的的面部表情和反應(yīng)動作面部表情和反應(yīng)動作，獲得有價(jià)值，獲得有價(jià)值的信息。的信息。 （2）有利于溝通）有利于溝通，便于當(dāng)場解釋，便于當(dāng)場解釋 （3）最具彈性）最具彈性 （4）更直觀更直觀 （5）與消費(fèi)者建立）與消費(fèi)者建立感情聯(lián)系。感情聯(lián)系。 n 缺點(diǎn)缺點(diǎn)： n 成本成本高，受地域影響比較明顯高，受地域影響比較明顯， n 受受訪者無法對問題進(jìn)行過多的思考，容易被訪問員誘導(dǎo)訪者無法對問題進(jìn)行過多的思考，容易被訪問員誘導(dǎo)。 二、詢問調(diào)查法的種類 （二）按調(diào)查方式劃分（二）按調(diào)查方式劃分 2.間接詢問間接詢問 n 電話訪問電話訪問

24、 n 郵寄訪問郵寄訪問 n 網(wǎng)絡(luò)訪問網(wǎng)絡(luò)訪問 三、訪談過程及其技巧 訪談的過程訪談的過程 訪談的結(jié)束訪談的結(jié)束 引導(dǎo)和追詢引導(dǎo)和追詢 提出詢問提出詢問 的問題的問題 接近被接近被 訪問者訪問者 三、訪談過程及其技巧 （一）接近訪問者（一）接近訪問者 n 自然接近自然接近 n 求同接近求同接近 n 友好接近友好接近 n 正面接近正面接近 n 隱藏接近隱藏接近 三、訪談過程及其技巧 （二）（二）提問的種類、方式和語言提問的種類、方式和語言 1.實(shí)質(zhì)性問題：為了掌握情況而提出的問題實(shí)質(zhì)性問題：為了掌握情況而提出的問題 n 事實(shí)方面的問題事實(shí)方面的問題 n 行為方面的問題行為方面的問題 n 觀念方面的

25、問題觀念方面的問題 n 感情、態(tài)度方面的問題感情、態(tài)度方面的問題 “會問” “善聽” 三、訪談過程及其技巧 n （二）（二）提問的種類、方式和語言提問的種類、方式和語言 n 所謂功能性問題，是指在訪談過程中為了對被訪問者施加某種影響而所謂功能性問題，是指在訪談過程中為了對被訪問者施加某種影響而 提出的問題。它也可分為四類：提出的問題。它也可分為四類： 1）接觸性問題。提出這些問題的目的，不是了解這些問題本身，而是）接觸性問題。提出這些問題的目的，不是了解這些問題本身，而是 為了比較自然地接觸被訪問者。為了比較自然地接觸被訪問者。 2）試探性問題。提出這些問題是為了試探一下，看訪談對象和時(shí)間的）

26、試探性問題。提出這些問題是為了試探一下，看訪談對象和時(shí)間的 選擇是否恰當(dāng)，以便決定訪談是否進(jìn)行和如何進(jìn)行。選擇是否恰當(dāng)，以便決定訪談是否進(jìn)行和如何進(jìn)行。 3）過度性問題。有了過度性問題，訪談過程就會顯得比較連貫和自然）過度性問題。有了過度性問題，訪談過程就會顯得比較連貫和自然 。 4）檢驗(yàn)性問題。提出一個(gè)問題的目的，是為了檢驗(yàn)前一個(gè)問題的回答）檢驗(yàn)性問題。提出一個(gè)問題的目的，是為了檢驗(yàn)前一個(gè)問題的回答 是否真實(shí)、可靠。是否真實(shí)、可靠。 三、訪談過程及其技巧 （三）聽取回答的技巧（三）聽取回答的技巧 n 有效的聽有效的聽 n 排除聽的障礙排除聽的障礙 n 提高記憶能力提高記憶能力 n 善于做出反

27、應(yīng)善于做出反應(yīng) “會問” “善聽” 三、訪談過程及其技巧 （四）引導(dǎo)和追詢（四）引導(dǎo)和追詢 1.引導(dǎo)：幫助被訪問者正確理解和回答已提出的問題引導(dǎo)：幫助被訪問者正確理解和回答已提出的問題 2.追詢：促使被訪問者更真實(shí)、具體、準(zhǔn)確、完整地回答問題追詢：促使被訪問者更真實(shí)、具體、準(zhǔn)確、完整地回答問題 n 追詢一定要適當(dāng)。追詢一定要適當(dāng)。1）要適時(shí)。）要適時(shí)。2）要適度。）要適度。 采用提問控制訪問過程采用提問控制訪問過程 注意提問問題的性質(zhì)和特點(diǎn) 注意被訪問對象的特點(diǎn) 注意訪問者與被訪問者的關(guān)系 采用引導(dǎo)和追詢方法控制訪問過程采用引導(dǎo)和追詢方法控制訪問過程 三、訪談過程及其技巧 （五）訪談的結(jié)束（五

28、）訪談的結(jié)束 1.適可而止適可而止 n 一兩個(gè)小時(shí)為宜一兩個(gè)小時(shí)為宜 n 良好訪談氣氛良好訪談氣氛 2.善始善終善始善終 n 表示感謝和友誼表示感謝和友誼 n 為以后的調(diào)查做好鋪墊為以后的調(diào)查做好鋪墊 三、訪談過程及其技巧 （六）再次訪問（六）再次訪問 再次訪問，大體可分為三種類型：再次訪問，大體可分為三種類型： n 1）補(bǔ)充性再次訪問。）補(bǔ)充性再次訪問。 n 2）深入性再次訪問。）深入性再次訪問。 n 3）追蹤性再次訪問。）追蹤性再次訪問。 四、詢問調(diào)查的實(shí)施 詢問調(diào)查實(shí)施的步驟：詢問調(diào)查實(shí)施的步驟： n訪問的準(zhǔn)備訪問的準(zhǔn)備 n進(jìn)入訪問進(jìn)入訪問 n實(shí)施訪問，做好訪問記錄實(shí)施訪問，做好訪問記錄

29、 n結(jié)束訪問結(jié)束訪問 四、詢問調(diào)查的實(shí)施 1.訪談前準(zhǔn)備訪談前準(zhǔn)備 n 準(zhǔn)備訪問提綱準(zhǔn)備訪問提綱 n 選準(zhǔn)訪談對象選準(zhǔn)訪談對象 n 選好訪談的時(shí)間、地點(diǎn)和場合選好訪談的時(shí)間、地點(diǎn)和場合 2.要建立良好的人際關(guān)系要建立良好的人際關(guān)系 n （1）表明來意，消除疑慮）表明來意，消除疑慮 n （2）虛心求教，以禮待人）虛心求教，以禮待人 n （3）平等交談，保持中立）平等交談，保持中立 四、詢問調(diào)查的實(shí)施 n 3.重視訪談中的非語言信息重視訪談中的非語言信息 n 衣著、服飾、打扮衣著、服飾、打扮 n 動作、姿勢動作、姿勢 n 面部表情面部表情 n 4.做好詢問記錄做好詢問記錄 n 記要點(diǎn)記要點(diǎn) n 記

30、特點(diǎn)記特點(diǎn) n 記疑點(diǎn)記疑點(diǎn) n 記易忘點(diǎn)記易忘點(diǎn) n 記主要感受點(diǎn)記主要感受點(diǎn) 五、詢問調(diào)查法的優(yōu)點(diǎn) n 1.能廣泛了解各種社會現(xiàn)象能廣泛了解各種社會現(xiàn)象 n 2.能深入探討各類社會問題能深入探討各類社會問題 n 3.能靈活處理訪談過程中的問題能靈活處理訪談過程中的問題 n 4.能提高訪談的成功率和可靠性能提高訪談的成功率和可靠性 n 5.能適用于各種調(diào)查對象能適用于各種調(diào)查對象 n 6.有利于被訪問者交朋友有利于被訪問者交朋友 六、詢問調(diào)查法的缺點(diǎn) n 1.有一定的主觀性有一定的主觀性 n 2.不能匿名不能匿名 n 3.獲得的材料需要進(jìn)一步核實(shí)、查證獲得的材料需要進(jìn)一步核實(shí)、查證 n 4.

31、耗費(fèi)大量人力、物力，耗時(shí)耗費(fèi)大量人力、物力，耗時(shí) 面談訪問應(yīng)注意的問題 n （1）問話要盡量清楚、簡練；）問話要盡量清楚、簡練； n （2）訪問者不要對問題的含義發(fā)表任何議論或者以任何方式來引誘）訪問者不要對問題的含義發(fā)表任何議論或者以任何方式來引誘 被調(diào)查者回答；被調(diào)查者回答； n （3）詢問應(yīng)該由簡到難，由一般到關(guān)鍵；）詢問應(yīng)該由簡到難，由一般到關(guān)鍵； n （4）不要詢問關(guān)系到個(gè)人隱私的問題及機(jī)密性問題；）不要詢問關(guān)系到個(gè)人隱私的問題及機(jī)密性問題； n （5）對被調(diào)查者的回答要及時(shí)地判斷，以確定其對問題的理解是否）對被調(diào)查者的回答要及時(shí)地判斷，以確定其對問題的理解是否 正確；正確； n （

32、6）訪問的時(shí)間不要持續(xù)太長；）訪問的時(shí)間不要持續(xù)太長； n （7）調(diào)查人員要準(zhǔn)時(shí)，穿戴整潔，并要對被調(diào)查者表現(xiàn)出友善和尊）調(diào)查人員要準(zhǔn)時(shí)，穿戴整潔，并要對被調(diào)查者表現(xiàn)出友善和尊 重。重。 對訪談人員的素質(zhì)要求 n 正直、誠實(shí)正直、誠實(shí) n 服從安排、吃苦耐勞服從安排、吃苦耐勞 n 不弄虛作假、有責(zé)任感、有較好的表達(dá)能力不弄虛作假、有責(zé)任感、有較好的表達(dá)能力 n 有良好的方向感有良好的方向感 訪問時(shí)的要求 n 自我調(diào)控能力強(qiáng)，精神飽滿，熱情禮貌，自信樂觀自我調(diào)控能力強(qiáng)，精神飽滿，熱情禮貌，自信樂觀 n 接近被調(diào)查者的技術(shù)，較強(qiáng)的溝通能力，清楚對方顧慮，接近被調(diào)查者的技術(shù)，較強(qiáng)的溝通能力，清楚對方

33、顧慮， n 問話的語氣、措辭、方式都要適合被調(diào)查者的身份和知識問話的語氣、措辭、方式都要適合被調(diào)查者的身份和知識 水平水平 n 邏輯嚴(yán)謹(jǐn)，問題應(yīng)按先易后難的順序提出邏輯嚴(yán)謹(jǐn)，問題應(yīng)按先易后難的順序提出 n 強(qiáng)應(yīng)變能力，處理不樂意合作、拒絕回答或隨便回答的問強(qiáng)應(yīng)變能力，處理不樂意合作、拒絕回答或隨便回答的問 題題 n 鼓勵對方真實(shí)回答，掌握調(diào)查時(shí)間鼓勵對方真實(shí)回答，掌握調(diào)查時(shí)間 n 儀表大方，口齒清晰，語言流利，善于隨機(jī)應(yīng)變儀表大方，口齒清晰，語言流利，善于隨機(jī)應(yīng)變 n 訪談記錄技術(shù)訪談記錄技術(shù) 第四節(jié) 網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法與電話調(diào)查法 一、傳統(tǒng)市場調(diào)研與網(wǎng)上市場調(diào)研的區(qū)別 二、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法常用手段 三、網(wǎng)

34、絡(luò)調(diào)查法應(yīng)注意的問題 四、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法的優(yōu)點(diǎn) 五、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法的目的 六、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法的對象 七、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法的技巧 八、電話調(diào)查法 網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法的概念 n 網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法是指通過互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，針對特定的房地產(chǎn)問題進(jìn)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法是指通過互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，針對特定的房地產(chǎn)問題進(jìn) 行的調(diào)查設(shè)計(jì)、收集資料和分析等活動的方法。行的調(diào)查設(shè)計(jì)、收集資料和分析等活動的方法。 n 它的具體操作過程為：將問卷發(fā)布在網(wǎng)上它的具體操作過程為：將問卷發(fā)布在網(wǎng)上訪問者答卷訪問者答卷 數(shù)據(jù)處理（由計(jì)算機(jī)自動完成）數(shù)據(jù)處理（由計(jì)算機(jī)自動完成）獲得相關(guān)信息。獲得相關(guān)信息。 一、傳統(tǒng)市場調(diào)研與網(wǎng)上市場調(diào)研的區(qū)別 網(wǎng)上市場調(diào)研網(wǎng)上市場調(diào)研 傳統(tǒng)市場調(diào)研傳統(tǒng)

35、市場調(diào)研 無時(shí)空和地域限制無時(shí)空和地域限制 有地域和時(shí)空的限制有地域和時(shí)空的限制 周期短周期短周期長周期長 耗費(fèi)人力財(cái)力少耗費(fèi)人力財(cái)力少 耗費(fèi)大量人力財(cái)力耗費(fèi)大量人力財(cái)力 二、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法常用手段 1.利用自己的網(wǎng)站 n 企業(yè)網(wǎng)站的固定訪問者企業(yè)網(wǎng)站的固定訪問者 2.借用別人的網(wǎng)站 n 包括訪問者眾多的網(wǎng)絡(luò)媒體提供商（包括訪問者眾多的網(wǎng)絡(luò)媒體提供商（ICP） 谷歌谷歌 n 直接查詢需要的信息直接查詢需要的信息 三、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法應(yīng)注意的問題 1.制定網(wǎng)上調(diào)研提綱 n 調(diào)研的時(shí)間、框架、問題、題目、格式要求 2.搜集競爭對手的信息 n 競爭對手的網(wǎng)站有哪些特色值得借鑒 n 有什么疏漏或錯(cuò)誤需要避免 n

36、 競爭對手是否做過類似的市場調(diào)研 3.了解市場需求 n 對市場調(diào)研對象進(jìn)行角色細(xì)分 4.適當(dāng)樣品、獎品激勵 四、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法的優(yōu)點(diǎn) n 1.實(shí)時(shí)、互動。實(shí)時(shí)、互動。 n 2.無時(shí)空、地域限制。無時(shí)空、地域限制。 n 3.便捷性和低費(fèi)用。便捷性和低費(fèi)用。 n 4. 更為可靠和客觀。更為可靠和客觀。 五、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查的目的 n 1.公司站點(diǎn)的訪問者公司站點(diǎn)的訪問者 n 目標(biāo)客戶群體的整體結(jié)構(gòu)目標(biāo)客戶群體的整體結(jié)構(gòu) n 2.客戶或員工滿意度調(diào)查客戶或員工滿意度調(diào)查 n 衡量公司的產(chǎn)品與服務(wù)在客戶心中位置的重要指標(biāo)衡量公司的產(chǎn)品與服務(wù)在客戶心中位置的重要指標(biāo) n 3.新產(chǎn)品測試新產(chǎn)品測試 n 聯(lián)機(jī)市場調(diào)查的

37、方式，對新產(chǎn)品進(jìn)行宣傳與調(diào)查聯(lián)機(jī)市場調(diào)查的方式，對新產(chǎn)品進(jìn)行宣傳與調(diào)查 n 分析產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)與市場份額分析產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)與市場份額 六、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查的對象 n 1.產(chǎn)品的購買者產(chǎn)品的購買者 n 網(wǎng)上購物的方式網(wǎng)上購物的方式 n 2.企業(yè)的競爭者企業(yè)的競爭者 n 年度報(bào)告、季度評估、公司決策層個(gè)人簡歷、產(chǎn)品信息、公司簡訊及公年度報(bào)告、季度評估、公司決策層個(gè)人簡歷、產(chǎn)品信息、公司簡訊及公 開招聘職位開招聘職位 n 3.企業(yè)合作者和行業(yè)內(nèi)的中立者企業(yè)合作者和行業(yè)內(nèi)的中立者 n 有價(jià)值的信息有價(jià)值的信息 n 評估分析報(bào)告評估分析報(bào)告 七、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法技巧 n 1.物質(zhì)鼓勵物質(zhì)鼓勵 n 提供獎品提供獎品 n 商

38、品折扣商品折扣 n 2.注冊個(gè)人信息注冊個(gè)人信息 n 提供大量有價(jià)值的免費(fèi)信息吸引訪問者，供其下載提供大量有價(jià)值的免費(fèi)信息吸引訪問者，供其下載 n 3.選擇性調(diào)查選擇性調(diào)查 n 問題短小精悍問題短小精悍 n 設(shè)置選擇按鈕設(shè)置選擇按鈕 n 4.適當(dāng)?shù)膯栴}數(shù)量適當(dāng)?shù)膯栴}數(shù)量 n 5.公布保護(hù)個(gè)人信息聲明公布保護(hù)個(gè)人信息聲明 n 保護(hù)調(diào)查對象個(gè)人隱私保護(hù)調(diào)查對象個(gè)人隱私 n 自愿參加調(diào)研自愿參加調(diào)研 八、電話調(diào)查法 （一）概念（一）概念 n 調(diào)查人員利用電話這種通訊工具，同被調(diào)查者進(jìn)行語言交流，從而獲調(diào)查人員利用電話這種通訊工具，同被調(diào)查者進(jìn)行語言交流，從而獲 取信息，采集數(shù)據(jù)的一種調(diào)查方法。取信息

39、，采集數(shù)據(jù)的一種調(diào)查方法。 （二）分類（二）分類 n 傳統(tǒng)的電話調(diào)查傳統(tǒng)的電話調(diào)查 n 工具：普通電話、紙質(zhì)問卷、筆工具：普通電話、紙質(zhì)問卷、筆 n 調(diào)查員按調(diào)查設(shè)計(jì)所規(guī)定的隨機(jī)撥號方法進(jìn)行電話訪問調(diào)查員按調(diào)查設(shè)計(jì)所規(guī)定的隨機(jī)撥號方法進(jìn)行電話訪問 n 適用范圍：小樣本的簡單訪談適用范圍：小樣本的簡單訪談 n 電腦輔助電話訪談電腦輔助電話訪談 n 工具：電腦工具：電腦 n 調(diào)查人員直接將答案輸入電腦控制中心調(diào)查人員直接將答案輸入電腦控制中心 n 適用范圍：問卷內(nèi)容比較繁瑣的訪談適用范圍：問卷內(nèi)容比較繁瑣的訪談 八、電話調(diào)查法 n （三）優(yōu)點(diǎn)（三）優(yōu)點(diǎn) n 1.隨機(jī)撥號，樣本對總體的代表性強(qiáng)隨機(jī)撥

40、號，樣本對總體的代表性強(qiáng) n 2 .速度快速度快 n 3.可能在某些問題上得到更坦誠的回答可能在某些問題上得到更坦誠的回答 n 4.費(fèi)用省費(fèi)用省 n （四）缺點(diǎn)（四）缺點(diǎn) n 1. 與被訪者缺乏面對面的溝通與被訪者缺乏面對面的溝通 n 2. 只適合于不用出示產(chǎn)品或者圖片的項(xiàng)目只適合于不用出示產(chǎn)品或者圖片的項(xiàng)目 n 3.更適合于問卷稍短一些的項(xiàng)目，最好更適合于問卷稍短一些的項(xiàng)目，最好2545分鐘分鐘 電話調(diào)查法遵循的原則 電話問卷的設(shè)計(jì)應(yīng)遵循以下原則：電話問卷的設(shè)計(jì)應(yīng)遵循以下原則： l 電話中時(shí)間是寶貴的電話中時(shí)間是寶貴的 。 l 設(shè)計(jì)好問卷調(diào)查表設(shè)計(jì)好問卷調(diào)查表。 l 挑選和培訓(xùn)好調(diào)查員挑選和

41、培訓(xùn)好調(diào)查員。 l 調(diào)查樣本的抽取及訪問時(shí)間的選擇問題。調(diào)查樣本的抽取及訪問時(shí)間的選擇問題。 l 不要期望受訪者在聽了一道很冗長的問題之后還能夠回答不要期望受訪者在聽了一道很冗長的問題之后還能夠回答 他們記不住。他們記不住。 第五節(jié) 問卷調(diào)查法 一、問卷調(diào)查法概述 二、問卷調(diào)查法的特點(diǎn) 三、問卷調(diào)查法的適用范圍 四、問卷調(diào)查的過程 一、問卷調(diào)查法概述 n 問卷調(diào)查法是研究者通過事先設(shè)計(jì)好的問題來獲問卷調(diào)查法是研究者通過事先設(shè)計(jì)好的問題來獲 取有關(guān)信息和資料的一種方法。取有關(guān)信息和資料的一種方法。 n是房地產(chǎn)調(diào)查中最常用的收集資料的方法是房地產(chǎn)調(diào)查中最常用的收集資料的方法 二、問卷調(diào)查法的特點(diǎn)

42、n （一）優(yōu)點(diǎn)（一）優(yōu)點(diǎn) n 1.高效性高效性 n 節(jié)省人力、物力、經(jīng)費(fèi)、時(shí)間節(jié)省人力、物力、經(jīng)費(fèi)、時(shí)間 n 效率高效率高 n 2.客觀性客觀性 n 匿名性匿名性 n 3.統(tǒng)一性統(tǒng)一性 n 4.廣泛性廣泛性 n 涉及范圍廣涉及范圍廣 n 對數(shù)據(jù)定量分析對數(shù)據(jù)定量分析 二、問卷調(diào)查法的特點(diǎn) n （二）局限（二）局限 n 1.缺乏彈性缺乏彈性 n 封閉型問題占多數(shù)封閉型問題占多數(shù) n 2.容易誤解容易誤解 n 錯(cuò)填、漏填、回避回答錯(cuò)填、漏填、回避回答 n 3.回收率低回收率低 n 填答靠調(diào)查對象自覺、自愿填答靠調(diào)查對象自覺、自愿 三、問卷調(diào)查法的適用范圍 n 1.調(diào)查內(nèi)容：調(diào)查內(nèi)容：對現(xiàn)時(shí)問題的調(diào)

43、查對現(xiàn)時(shí)問題的調(diào)查 n 2.調(diào)查樣本：調(diào)查樣本：較大樣本的調(diào)查較大樣本的調(diào)查 n 3.調(diào)查過程：較短時(shí)期的調(diào)查調(diào)查過程：較短時(shí)期的調(diào)查 n 4.調(diào)查對象所在地域：大城市調(diào)查對象所在地域：大城市 n 5.調(diào)查對象文化程度：初中以上文化程度調(diào)查對象文化程度：初中以上文化程度 四、問卷調(diào)查的過程 （二）確定問卷的內(nèi)容（二）確定問卷的內(nèi)容 （一）明確調(diào)查目的（一）明確調(diào)查目的 （三）問卷的設(shè)計(jì)（三）問卷的設(shè)計(jì) （四）問卷的發(fā)放與回收（四）問卷的發(fā)放與回收 1.從目的出發(fā)從目的出發(fā) 2.估計(jì)可能的阻礙因素估計(jì)可能的阻礙因素 3.應(yīng)該注意的相關(guān)問題應(yīng)該注意的相關(guān)問題 1.個(gè)人基本資料個(gè)人基本資料 2.態(tài)度

44、問題態(tài)度問題 3.行為問題行為問題 1.問卷的發(fā)放問卷的發(fā)放 2.問卷的回收問卷的回收 四、問卷調(diào)查的過程 n 估計(jì)可能出現(xiàn)的阻礙估計(jì)可能出現(xiàn)的阻礙因素因素 1.主觀主觀上的障礙：被調(diào)查者心理上和思想上對問卷產(chǎn)生的各種不良反應(yīng)所上的障礙：被調(diào)查者心理上和思想上對問卷產(chǎn)生的各種不良反應(yīng)所 形成的障礙。形成的障礙。 n 畏難情緒畏難情緒篇幅長、題目多、難度大篇幅長、題目多、難度大 n 顧慮顧慮個(gè)人隱私、敏感內(nèi)容個(gè)人隱私、敏感內(nèi)容 n 敷衍敷衍對調(diào)查意義、目的不清楚對調(diào)查意義、目的不清楚 2.客觀客觀上的障礙：被調(diào)查者自身能力和條件等方面的原因所形成障礙。上的障礙：被調(diào)查者自身能力和條件等方面的原因

45、所形成障礙。 n閱讀能力、理解能力、答題能力閱讀能力、理解能力、答題能力 n因此在設(shè)計(jì)問卷時(shí)，盡可能地站在被調(diào)查者的立場思考問題。因此在設(shè)計(jì)問卷時(shí)，盡可能地站在被調(diào)查者的立場思考問題。 四、問卷調(diào)查的過程 n 應(yīng)該注意的相關(guān)問題應(yīng)該注意的相關(guān)問題 n 以調(diào)查目的為中心做總體構(gòu)思以調(diào)查目的為中心做總體構(gòu)思 n 從調(diào)查內(nèi)容出發(fā)設(shè)計(jì)問卷從調(diào)查內(nèi)容出發(fā)設(shè)計(jì)問卷 n 注意調(diào)查樣本的構(gòu)成情況注意調(diào)查樣本的構(gòu)成情況 n 考慮資料處理方法和問卷使用分析方法考慮資料處理方法和問卷使用分析方法 四、問卷調(diào)查的過程 確定問卷的基本內(nèi)容：確定問卷的基本內(nèi)容： 1.個(gè)人基本資料個(gè)人基本資料 您的職業(yè)是什么？您的職業(yè)是什么？ 您的年齡多大？您的年齡多大？ 2.態(tài)度問題態(tài)度問題 您喜歡什么樣的商品房？您喜歡什么樣的商品房？ A.高層高層 B.小高層小高層 C.多層多層 3.行為問題行為問題 過去一年中，你參觀過哪些房地產(chǎn)項(xiàng)目？過去一年中，你參觀過哪些