水暖五金工程項目投資估算（工程管理）

1、泓域咨詢/水暖五金工程項目投資估算水暖五金工程項目投資估算一、 項目名稱及投資人（一）項目名稱水暖五金工程項目（二）項目投資人xx有限公司（三）建設(shè)地點本期項目選址位于xx。二、 結(jié)論分析（一）項目選址本期項目選址位于xx，占地面積約42.00畝。（二）項目實施進度本期項目建設(shè)期限規(guī)劃12個月。（三）投資估算本期項目總投資包括建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金。根據(jù)謹慎財務(wù)估算，項目總投資20223.94萬元，其中：建設(shè)投資16181.00萬元，占項目總投資的80.01%；建設(shè)期利息203.29萬元，占項目總投資的1.01%；流動資金3839.65萬元，占項目總投資的18.99%。（四）資金籌措項

2、目總投資20223.94萬元，根據(jù)資金籌措方案，xx有限公司計劃自籌資金（資本金）11926.55萬元。根據(jù)謹慎財務(wù)測算，本期工程項目申請銀行借款總額8297.39萬元。（五）經(jīng)濟評價1、項目達產(chǎn)年預(yù)期營業(yè)收入（sp）：36200.00萬元。2、年綜合總成本費用（tc）：29781.61萬元。3、項目達產(chǎn)年凈利潤（np）：4687.06萬元。4、財務(wù)內(nèi)部收益率（firr）：17.70%。5、全部投資回收期（pt）：5.96年（含建設(shè)期12個月）。6、達產(chǎn)年盈虧平衡點（bep）：13920.53萬元（產(chǎn)值）。（六）主要經(jīng)濟技術(shù)指標主要經(jīng)濟指標一覽表序號項目單位指標備注1占地面積28000.00約

3、42.00畝1.1總建筑面積51810.53容積率1.851.2基底面積16800.00建筑系數(shù)60.00%1.3投資強度萬元/畝371.642總投資萬元20223.942.1建設(shè)投資萬元16181.002.1.1工程費用萬元13996.312.1.2工程建設(shè)其他費用萬元1838.752.1.3預(yù)備費萬元345.942.2建設(shè)期利息萬元203.292.3流動資金萬元3839.653資金籌措萬元20223.943.1自籌資金萬元11926.553.2銀行貸款萬元8297.394營業(yè)收入萬元36200.00正常運營年份5總成本費用萬元29781.616利潤總額萬元6249.427凈利潤萬元4687

4、.068所得稅萬元1562.369增值稅萬元1408.1510稅金及附加萬元168.9711納稅總額萬元3139.4812工業(yè)增加值萬元11262.4813盈虧平衡點萬元13920.53產(chǎn)值14回收期年5.96含建設(shè)期12個月15財務(wù)內(nèi)部收益率17.70%所得稅后16財務(wù)凈現(xiàn)值萬元3897.53所得稅后三、 項目背景分析對于水暖五金產(chǎn)品的需要，主要新建房屋的建設(shè)和老舊房屋的維修上。房屋的維修需求占市場總需求的80%,剩下的20%則是新房屋的建設(shè)市場。房屋的維修和翻新，主要是針對已經(jīng)建好的房屋進行維護，能夠進一步改進。據(jù)南京五金水暖建材小程序小編了解，相對比新房屋建設(shè)需要耗費金額較多的水暖五金，

5、房屋維護支出的金額少一些，但是屬于持續(xù)性的支出。社會和經(jīng)濟的發(fā)展，讓人們的收入不斷增加，居民對居住環(huán)境的要求不斷提升，由于房屋的后續(xù)維護是一個長期的過程，所以能夠水暖五金市場的長久發(fā)展。未來，水暖五金市場前景明朗，行業(yè)將呈現(xiàn)出集群化與智能化。我國目前已經(jīng)規(guī)劃了專業(yè)水暖產(chǎn)業(yè)基地，充分形成水暖五金集群產(chǎn)業(yè)，利于產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)空間集聚。企業(yè)由于集群化效應(yīng)的影響，成本能夠大大降低，真正實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。行業(yè)的集群化特色會不斷推進。此外，系統(tǒng)集成化和自動智能化是水暖五金行業(yè)發(fā)展的方向。四、 分項詳細估算法分項詳細估算法雖然工作量較大，但是準確度較高，一般項目在可行性研究階段應(yīng)采用分項詳細估算法。分項詳細估

6、算法是對流動資產(chǎn)和流動負債主要構(gòu)成要素，即存貨、現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款等項內(nèi)容分項進行估算，最后得出項目所需的流動資金數(shù)額。流動資金估算的具體步驟是首先確定各分項的最低周轉(zhuǎn)天數(shù)，計算出各分項的年周轉(zhuǎn)次數(shù)，然后再分項估算占用資金額。（一）各項流動資產(chǎn)和流動負債最低周轉(zhuǎn)天數(shù)的確定采用分項詳細估算法估算流動資金，其準確度取決于各項流動資產(chǎn)和流動負債的最低周轉(zhuǎn)天數(shù)取值的合理性。在確定最低周轉(zhuǎn)天數(shù)時要根據(jù)項目的實際情況，并考慮一定的保險系數(shù)。如：存貨中的外購原材料、燃料的最低周轉(zhuǎn)天數(shù)應(yīng)根據(jù)不同來源，考慮運輸方式和運輸距離等因素分別確定。在產(chǎn)品的最低周轉(zhuǎn)天數(shù)應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品生產(chǎn)的實際情況確

7、定。（二）年周轉(zhuǎn)次數(shù)計算各類流動資產(chǎn)和流動負債的最低周轉(zhuǎn)天數(shù)參照同類企業(yè)的平均周轉(zhuǎn)天數(shù)并結(jié)合項目特點確定，或按部門（行業(yè)）規(guī)定執(zhí)行。（三）流動資產(chǎn)估算流動資產(chǎn)是指可以在1年或者超過1年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)，主要包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款項、存貨等。為簡化計算，項目評價中僅考慮存貨、應(yīng)收賬款和現(xiàn)金三項，可能發(fā)生預(yù)付賬款的某些項目，還可包括預(yù)付賬款。1存貨估算存貨是指企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中持有以備出售，或者仍然處在生產(chǎn)過程，或者在生產(chǎn)或提供勞務(wù)過程中將消耗的材料或物料等，包括各類材料、商品、在產(chǎn)品、半成品、產(chǎn)成品等。為簡化計算，項目評價中僅考慮外購原材料、外購燃料、在產(chǎn)品和

8、產(chǎn)成品，對外購原材料和外購燃料通常需要分品種分項進行計算。2應(yīng)收賬款估算應(yīng)收賬款的計算也可用營業(yè)收入替代經(jīng)營成本?？紤]到實際占用企業(yè)流動資金的主要是經(jīng)營成本范疇的費用，因此選擇經(jīng)營成本有其合理性。3現(xiàn)金估算項目評價中的現(xiàn)金是指貨幣資金，即為維持日常生產(chǎn)運營所必須預(yù)留的貨幣資金，包括庫存現(xiàn)金和銀行存款。4預(yù)付賬款估算預(yù)付賬款是指企業(yè)為購買各類原材料、燃料或服務(wù)所預(yù)先支付的款項。（四）流動負債估算流動負債是指將在1年（含1年）或者超過1年的一個營業(yè)周期內(nèi)償還的債務(wù)，包括短期借款、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費、應(yīng)交稅金、應(yīng)付股利、預(yù)提費用等。為簡化計算，項目評價中僅考慮應(yīng)付賬款，將發(fā)生預(yù)

9、收賬款的某些項目，還可包括預(yù)收賬款。1應(yīng)付賬款估算應(yīng)付賬款是因購買材料、商品或接受勞務(wù)等而發(fā)生的債務(wù)，是買賣雙方在購銷活動中由于取得物資與支付貨款在時間上不一致而產(chǎn)生的負債。2預(yù)收賬款估算預(yù)收賬款是買賣雙方協(xié)議商定，由購買方預(yù)先支付一部分貨款給銷售方，從而形成銷售方的負債。估算流動資金應(yīng)編制流動資金估算表。五、 流動資金估算應(yīng)注意的問題1投入物和產(chǎn)出物采用不含增值稅銷項稅額和進項稅額的價格時，流動資金估算中應(yīng)注意將銷項稅額和進項稅額分別包含在相應(yīng)的收入和成本支出中。2技術(shù)改造項目采用有無對比法進行財務(wù)分析或經(jīng)濟分析時，其增量流動資金可能出現(xiàn)負值的情況。當增量流動資金出現(xiàn)負值時，對不同方案之間的

10、效益比選應(yīng)體現(xiàn)出流動資金的變化，以客觀公正反映各方案的相對效益，而對選定的上報方案而言，其增量流動資金只能取零。3項目投產(chǎn)初期所需流動資金在實際工作中應(yīng)在項目投產(chǎn)前籌措。為簡化計算，項目評價中流動資金可從投產(chǎn)第一年開始安排，運營負荷增長，流動資金也隨之增加，但采用分項詳細估算法估算流動資金時，運營期各年的流動資金數(shù)額應(yīng)按照上述計算公式分別進行估算，不能簡單地按100%運營負荷下的流動資金乘以投產(chǎn)期運營負荷估算。流動資金估算表單位：萬元序號項目第1年第2年第3年第4年第5年1流動資產(chǎn)14659.9816915.3619170.7522553.821.1應(yīng)收賬款6596.997611.918626

11、.8410149.221.2存貨5131.005920.386709.767893.841.2.1原輔材料1539.301776.112012.932368.151.2.2燃料動力76.9788.81100.65118.411.2.3在產(chǎn)品2360.262723.383086.493631.171.2.4產(chǎn)成品1154.471332.081509.691776.111.3現(xiàn)金1172.801353.231533.661804.311.4預(yù)付賬款1759.202029.852300.492706.462流動負債12164.2114035.6315907.0418714.172.1應(yīng)付賬款4379

12、.125052.835726.536737.102.2預(yù)收賬款7785.108982.8010180.5111977.073流動資金2495.772879.743263.703839.654流動資金增加2495.77383.97383.96575.955鋪底流動資金4398.005074.615751.236766.15六、 估算指標法估算指標法俗稱擴大指標法。估算指標是一種比概算指標更為擴大的單項工程指標或單位工程指標，以單項工程或單位工程為對象，綜合了項目建設(shè)中的各類成本和費用，具有較強的綜合性和概括性。單項工程指標一般以單項工程生產(chǎn)能力單位投資表示，如工業(yè)窯爐砌筑以“元/立方米”表示；變

13、配電站以“元/千伏安”表示；鍋爐房以“元/蒸汽噸”表示。單位工程指標一般以如下方式表示：房屋區(qū)別不同結(jié)構(gòu)形式以“元/平方米”表示；道路區(qū)別不同結(jié)構(gòu)層、面層以“元/平方米”表示；管道區(qū)別不同材質(zhì)、管徑以“元/米”表示。估算指標在使用過程中應(yīng)根據(jù)不同地區(qū)、不同時期的實際情況進行適當調(diào)整，因為地區(qū)、時期不同，設(shè)備、材料及人工的價格均有差異。估算指標法的精確度相對比概算指標低，主要適用于初步可行性研究階段。項目可行性研究階段也可采用，主要是針對建筑安裝工程費以及公用和輔助工程等配套工程。實際上單位生產(chǎn)能力估算法也可算是一種最為粗略的擴大指標法，一般只適用于機會研究階段。七、 比例估算法比例估算法可分為

14、兩種：（一）以擬建項目的設(shè)備購置費為基數(shù)進行估算該方法以擬建項目的設(shè)備購置費為基數(shù)，根據(jù)已建成的同類項目的建筑工程費和安裝工程費占設(shè)備購置費的百分比，求出相應(yīng)的建筑工程費和安裝工程費，再加上擬建項目的其他費用（包括工程建設(shè)其他費用和預(yù)備費等），其總和即為擬建項目的建設(shè)投資。（二）以擬建項目的工藝設(shè)備投資為基數(shù)進行估算該方法以擬建項目的工藝設(shè)備投資為基數(shù)，根據(jù)同類型的已建項目的有關(guān)統(tǒng)計資料，各專業(yè)工程（總圖、土建、暖通、給排水、管道、電氣、電信及自控等）占工藝設(shè)備投資（包括運雜費和安裝費）的百分比，求出擬建項目各專業(yè)工程的投資，然后把各部分投資（包括工藝設(shè)備投資）相加求和，再加上擬建項目的其他有

15、關(guān)費用，即為擬建項目的建設(shè)投資。固定資產(chǎn)投資估算表單位：萬元序號項目建筑工程設(shè)備購置安裝工程其他費用合計1工程費用6724.566914.03357.7213996.311.1建筑工程費6724.566724.561.2設(shè)備購置費6914.036914.031.3安裝工程費357.72357.722其他費用1063.271063.273預(yù)備費345.94345.943.1基本預(yù)備費154.25154.253.2漲價預(yù)備費191.69191.694建設(shè)期利息203.29203.295合計15608.81八、 分年投資計劃表的編制估算出項目建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金后，應(yīng)根據(jù)項目計劃進度的安排

16、，編制分年投資計劃表。實際工作中往往將項目總投資估算表、分年投資計劃表和資金籌措表合而為編制“項目總投資使用計劃與資金籌措表”?？偼顿Y及構(gòu)成一覽表單位：萬元序號項目指標占總投資比例1總投資20223.94100.00%1.1建設(shè)投資16181.0080.01%1.1.1工程費用13996.3169.21%1.1.1.1建筑工程費6724.5633.25%1.1.1.2設(shè)備購置費6914.0334.19%1.1.1.3安裝工程費357.721.77%1.1.2工程建設(shè)其他費用1838.759.09%1.1.2.1土地出讓金775.483.83%1.1.2.2其他前期費用1063.275.26%1.2.3預(yù)備費345.941.71%1.2.3.1基本預(yù)備費154.250.76%1.2.3.2漲價預(yù)備費191.690.95%1.2建設(shè)期利息203.291.01%1.3流動資金3839.6518.99%項目投資計劃與資金籌措一覽表單位：萬元序號項目數(shù)據(jù)指標占總投資比例1總投資20