淺談如何改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)稽查方法

1、淺談如何改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)稽查方法 淺談如何改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)稽查方法 以偷稅案例分析 摘要：房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)周期長(zhǎng)、稅種多、會(huì)計(jì)核算復(fù)雜等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的現(xiàn)象較為普遍。因此，稅務(wù)稽查部門迫切需要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)檢查建立一套機(jī)制，改進(jìn)稽查方法，加大稽查力度，打擊偷稅漏稅，降低稅收成本，規(guī)范納稅行為，保障財(cái)政收入。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，稅務(wù)稽查，打擊偷稅 隨著城市日新月異的變化，房地產(chǎn)投資成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。而房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，為稅收增長(zhǎng)提供了充足的稅源，已經(jīng)成為國(guó)家和地方財(cái)政收入的重要來源。馬克思曾經(jīng)說過“稅收是國(guó)家的命脈，是政府的奶娘?！钡嵌愂諏?duì)任何納稅人而言都是一種負(fù)擔(dān)，任何企業(yè)追

2、求稅后利潤(rùn)最大化和稅負(fù)最小化都是一種理性行為，只要存在稅收，納稅人就存在偷逃稅的主觀動(dòng)機(jī)，這給稅務(wù)稽查帶來了新的挑戰(zhàn)。 一、我市房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅手段及對(duì)應(yīng)的稽查方法 我市房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅手段有很多，下面以一個(gè)案例來闡述其主要手段及稅務(wù)機(jī)關(guān)采取的稽查方法。 案例：js房地產(chǎn)開發(fā)公司偷稅案 納稅人基本情況：js房地產(chǎn)開發(fā)公司為我市的一家私營(yíng)企業(yè)，成立于20_年3月份，現(xiàn)有職工43人，主要從事房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售。20_年，該企業(yè)申報(bào)銷售收入2047萬元，銷售成本1605萬元，應(yīng)納稅所得額為210萬元，入庫(kù)應(yīng)納所得稅額69萬元。20_年1月至20_年12月所得稅申報(bào)數(shù)與賬面記載一致。 企業(yè)的偷逃稅手段

3、及稅務(wù)機(jī)關(guān)采取的稽查方法： （一）出售車庫(kù)等款項(xiàng)不記收入 采取審閱法，指對(duì)稽查對(duì)象有關(guān)書面資料的內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)審查、研究，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)線索，取得稽查證據(jù)的一種檢查方法。稽查人員通過審查竣工驗(yàn)收證明及房產(chǎn)證，發(fā)現(xiàn)該公司所開發(fā)的甲工程項(xiàng)目已經(jīng)竣工驗(yàn)收并取得了市房產(chǎn)管理局于20_年9月5日頒發(fā)的該工程項(xiàng)目房權(quán)證，通過對(duì)上述房權(quán)證所列項(xiàng)目的逐一登記審核并匯集，發(fā)現(xiàn)該工程3號(hào)樓車庫(kù)面積194.81平方米，5號(hào)樓車庫(kù)面積194.81平方米，6號(hào)樓車庫(kù)面積179.71平方米，8號(hào)樓車庫(kù)面積179.71平方米，10號(hào)樓車庫(kù)面積207.26平方米，1號(hào)樓門市面積243.27平方米，2號(hào)樓門市面積254.29平方米；通

4、過審核從銷售部門調(diào)取的樓盤銷控表發(fā)現(xiàn)大部分車庫(kù)及商鋪已作售出標(biāo)記，后又經(jīng)進(jìn)一步查對(duì)該單位所提供商品房買賣合同發(fā)現(xiàn)已出售車庫(kù)21個(gè),累加面積共433.57平方米，金額65萬元；銷售商鋪7個(gè)，累加面積共173.89平方米，金額49萬元；以上金額共計(jì)114萬元，且合同載明款已付清。但是通過賬務(wù)檢查，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)未將上述款項(xiàng)計(jì)入預(yù)收賬款賬戶,賬面也未反映該部分產(chǎn)品銷售收入，根據(jù)取得的證據(jù)資料，該企業(yè)會(huì)計(jì)承認(rèn)了該部分車庫(kù)及商鋪已收取款項(xiàng)，但未入賬也未申報(bào)納稅的事實(shí)。 經(jīng)計(jì)算，查補(bǔ)該公司營(yíng)業(yè)稅9.7萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅0.6萬元，教育費(fèi)附加0.37萬元，企業(yè)所得稅28.5萬元，土地增值稅9萬元。 （二）未按

5、期結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)際收入 采取核對(duì)法，指對(duì)書面資料的相關(guān)記錄，或是對(duì)書面資料的記錄和實(shí)物進(jìn)行相互核對(duì)，以驗(yàn)證其是否相符的一種檢查方法?；槿藛T通過檢查企業(yè)預(yù)收賬款等賬戶，一是發(fā)現(xiàn)至20_年12月31日賬面預(yù)收賬款余額1035萬元，經(jīng)測(cè)算該預(yù)收賬款余額占企業(yè)申報(bào)年銷售收入比例高達(dá)50.55%；二是預(yù)收賬款賬戶未進(jìn)行明細(xì)登記。經(jīng)分析存有利用該賬戶隱匿收入之嫌，稅務(wù)稽查人員首先根據(jù)預(yù)收賬款賬戶的賬面記錄按所對(duì)應(yīng)的原始憑證詳細(xì)內(nèi)容一一進(jìn)行登記，將所收取的款項(xiàng)按樓盤樓號(hào)進(jìn)行明細(xì)登記并匯集排序；其次將企業(yè)所提供的房權(quán)證中所列樓盤樓號(hào)進(jìn)行了明細(xì)登記并匯集排序，將二者進(jìn)行比對(duì)。通過審核比對(duì)發(fā)現(xiàn)取得房屋所有權(quán)證部分的預(yù)售

6、收入為628萬元，已按15%比例預(yù)提企業(yè)所得稅,上述取得房屋所有權(quán)證部分的預(yù)售收入628萬元至20_年底仍未按規(guī)定確認(rèn)為實(shí)際收入申報(bào)納稅，造成少繳企業(yè)所得稅24萬元。 （三）以商品房抵頂工程款不記收入 采取詳查法，指對(duì)稽查對(duì)象在檢查期內(nèi)的所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、涉及經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)管理部門及其經(jīng)濟(jì)信息資料，采取嚴(yán)密的審查程序，進(jìn)行詳細(xì)地審核檢查?；槿藛T通過審核從銷售部門調(diào)取的樓盤銷控表及交房（鑰匙）記錄，發(fā)現(xiàn)部分商品房已在樓盤銷控表上作售出標(biāo)記，但通過檢查賬務(wù)未發(fā)現(xiàn)賬面記有與之對(duì)應(yīng)的預(yù)收賬款, 賬面也未反映該部分銷售收入，也未結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的銷售成本, 通過深入調(diào)查了解，得知該部分商品房屬兌換、抵頂產(chǎn)品，經(jīng)進(jìn)

7、一步審核企業(yè)所提供的各項(xiàng)合同，發(fā)現(xiàn)企業(yè)與部分建設(shè)單位及供應(yīng)商所簽“抵頂、兌換合同”中，標(biāo)明“經(jīng)雙方協(xié)商用商品房抵頂工程款或材料等款項(xiàng)”，經(jīng)詢問及詳細(xì)核查，對(duì)方已按合同規(guī)定為開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了工程施工或供應(yīng)了貨物，但開發(fā)企業(yè)未將該部分兌換產(chǎn)品作銷售收入記賬，也未申報(bào)納稅，該企業(yè)采取此手段少計(jì)收入738萬元。經(jīng)計(jì)算，結(jié)轉(zhuǎn)配比的成本費(fèi)用后，查補(bǔ)該公司營(yíng)業(yè)稅36.9萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅2.58萬元，教育費(fèi)附加1.1萬元，企業(yè)所得稅19萬元，土地增值稅15萬元。 （四）利用成本費(fèi)用賬戶調(diào)整當(dāng)期利潤(rùn) 采取重點(diǎn)抽查法 ，指根據(jù)事先掌握的納稅人的情況，有目的地選擇一部分會(huì)計(jì)資料進(jìn)行重點(diǎn)檢查。稽查人員為確保企業(yè)計(jì)入

8、開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用是真實(shí)發(fā)生的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有針對(duì)性地審核了企業(yè)所提供的帳薄憑證等資料，其中重點(diǎn)審查了企業(yè)“預(yù)提費(fèi)用”、“產(chǎn)品開發(fā)成本”及“銷售成本賬戶”等賬戶，發(fā)現(xiàn)企業(yè)“預(yù)提費(fèi)用”賬戶列20_年預(yù)提某小區(qū)暖氣增容管道費(fèi)75萬元，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本, 經(jīng)進(jìn)一步審核相關(guān)的賬薄及原始憑證發(fā)現(xiàn)該部分開發(fā)成本20_年已結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本為24萬元。該企業(yè)通過“預(yù)提費(fèi)用”賬戶調(diào)整當(dāng)期利潤(rùn)，少計(jì)應(yīng)納稅所得額24萬元，少繳企業(yè)所得稅6萬元。 二、健全檢查機(jī)制，改進(jìn)稽查方法 上述案例中詳盡的反映出房地產(chǎn)企業(yè)常用的偷逃稅手段和稅務(wù)機(jī)關(guān)采取的稽查方法。但是，可以看出，這些稽查方法運(yùn)用的成效如何，明顯受到稽查人員的知識(shí)水平和

9、工作經(jīng)驗(yàn)的限制。目前，如何通過稅務(wù)稽查，減少偷稅逃稅行為的發(fā)生，是擺在稅務(wù)機(jī)關(guān)眼前的一個(gè)難題。筆者認(rèn)為：稅務(wù)稽查部門可以通過建立一套規(guī)范的檢查機(jī)制，改進(jìn)稽查方法，加大稽查力度。 一是查前健全稅收指標(biāo)預(yù)警機(jī)制，保障稽查選案準(zhǔn)確。稅務(wù)管理局與稽查局建立健全管查聯(lián)動(dòng)機(jī)制，管理局要健全稅收分析機(jī)制，按照采集的重點(diǎn)稅源戶信息分析比對(duì)，對(duì)轄區(qū)監(jiān)控的重點(diǎn)稅源企業(yè)開展稅源調(diào)研工作，及時(shí)了解掌握重點(diǎn)稅源情況，依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況的歷史數(shù)據(jù)，建立稅收指標(biāo)預(yù)警機(jī)制，及時(shí)向稽查局輸送案源?；榫滞ㄟ^分析房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)率、成本利潤(rùn)率、企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率等指標(biāo)，分析房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，并作出綜合評(píng)定

10、，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的偷漏稅行為，實(shí)現(xiàn)稅收的及時(shí)、準(zhǔn)確預(yù)警，保障稽查選案準(zhǔn)確。 二是查中健全房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)檢查機(jī)制。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),利用交叉稽查等方式，廣泛采用實(shí)地核查和外圍調(diào)查相結(jié)合等有效稅偵手段,及時(shí)掌握納稅人在開發(fā)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)核算以及納稅情況等方面存在的問題,這樣可以形成一套全系統(tǒng)范圍的聯(lián)查配合機(jī)制。在日常檢查中，以企業(yè)的財(cái)務(wù)賬簿為依據(jù)，沿交易鏈條逆向檢查，辨別交易的真實(shí)性和價(jià)格的公允性，尤其是對(duì)于關(guān)聯(lián)交易更應(yīng)該高度警惕。不應(yīng)單純依照檢查計(jì)劃或者管理上的隸屬關(guān)系，只對(duì)單戶企業(yè)的問題進(jìn)行檢查，而應(yīng)將涉嫌的關(guān)聯(lián)企業(yè)也列入檢查范圍。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)時(shí)間、確認(rèn)條件、成本項(xiàng)目的構(gòu)成

11、重點(diǎn)檢查，結(jié)合同一行業(yè)的平均情況，考慮收入與成本的配比原則，杜絕虛減收入、虛增成本的現(xiàn)象。 三是查后健全房地產(chǎn)企業(yè)違法行為處罰機(jī)制。 根據(jù)心理學(xué)家華生所創(chuàng)立的老行為主義激勵(lì)論，通常，處罰的形式和力度與逃稅的誘發(fā)力呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。處罰的形式越單一，力度越小，對(duì)偷逃稅者來說誘發(fā)力越大。20_年烏魯木齊市地方稅務(wù)局稽查局對(duì)10家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了專項(xiàng)檢查，共查補(bǔ)稅款1746萬元，但是罰款只有120萬元，罰款占補(bǔ)稅數(shù)比率只有6.9%，這降低了稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法約束力。筆者認(rèn)為針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅違法行為，應(yīng)該加大處罰力度，嚴(yán)格依照稅收征管法的規(guī)定，對(duì)欠稅不繳的房地產(chǎn)企業(yè)依法采取強(qiáng)制措施，確保國(guó)家稅款及時(shí)足額入庫(kù)；對(duì)大