關(guān)于信用社抵押貸款法律風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查報(bào)告

1、 - 6 -關(guān)于信用社抵押貸款法律風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查報(bào)告內(nèi) 容 摘 要本人在農(nóng)村信用社從事基層信用社信貸管理工作，近年來信貸業(yè)務(wù)品種逐漸豐富，抵押貸款作為農(nóng)村信用社服務(wù)農(nóng)村金融市場的一項(xiàng)金融工具，在支農(nóng)服務(wù)中逐漸起到重要的作用。信貸人員在辦理抵押貸款時(shí)能嚴(yán)把抵押擔(dān)保人資格的審查、抵押資產(chǎn)評估、抵押物登記等重要關(guān)口，但抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)仍不容樂觀，突出表面在法律風(fēng)險(xiǎn)上。因此，從法律角度上研究信用社抵押貸款法律風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)，構(gòu)建其防范對策，對化解農(nóng)村金融風(fēng)險(xiǎn)，確保金融和社會穩(wěn)定，解決扶貧與追求金融機(jī)構(gòu)自身可持續(xù)發(fā)展的矛盾，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文通過自己長期在基層信用社工作經(jīng)驗(yàn)積累，分析了近年來本地區(qū)貸款質(zhì)量變

2、化數(shù)據(jù)和調(diào)查根本原因，找出當(dāng)前信用社抵押貸款辦理中存在的問題，分析信用社抵押貸款法律風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)，找到法律風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，最后提出了抵押貸款法律風(fēng)險(xiǎn)防范措施。 關(guān)鍵詞：抵押貸款；法律風(fēng)險(xiǎn)；防范措施目 錄一、抵押貸款法律風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)形式1（一）抵押擔(dān)保真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn)1（二）抵押擔(dān)保的有效性風(fēng)險(xiǎn)1（三）抵押物不足值的法律風(fēng)險(xiǎn)2二、形成抵押貸款法律風(fēng)險(xiǎn)的原因分析2（一）抵押程序存在瑕疵2（二）抵押物本身的風(fēng)險(xiǎn)3三、抵押貸款法律風(fēng)險(xiǎn)防范措施4（一）強(qiáng)化信貸人員法律素質(zhì)4（二）規(guī)范抵押貸款操作程序4（三）確保貸款主、從合同有效5（四）審查抵押人的抵押擔(dān)保資格5（五）與市場緊密結(jié)合加強(qiáng)貸后管理5結(jié)論5參

3、考文獻(xiàn) 6關(guān)于信用社抵押貸款法律風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查報(bào)告農(nóng)村信用社一直以來發(fā)放信用擔(dān)保、農(nóng)戶聯(lián)保貸款較多，抵押擔(dān)保貸款相對較少。近年來信貸業(yè)務(wù)品種逐漸豐富，信貸人員在辦理抵押貸款時(shí)能嚴(yán)把抵押擔(dān)保人資格的審查、抵押資產(chǎn)評估、抵押物登記等重要關(guān)口，但抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)仍不容樂觀，突出表面在法律風(fēng)險(xiǎn)上。抵押貸款由于多種主、客觀原因?qū)е伦罱K在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)因法律因素得不到最大債權(quán)的維護(hù)。一、抵押貸款法律風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)形式 信貸人員對抵押貸款信貸風(fēng)險(xiǎn)防范意識不強(qiáng)，有的貸款雖然辦理了抵押擔(dān)保，但形同虛設(shè)。由抵押貸款法律風(fēng)險(xiǎn)造成的不良貸款時(shí)有發(fā)生，造成很大損失。公司法的修訂和物權(quán)法的頒布，對有關(guān)擔(dān)保又作出了新的規(guī)定，在實(shí)踐中

4、應(yīng)加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范。本文以對江蘇西北部某縣農(nóng)村信用社抵押貸款發(fā)放實(shí)際情況調(diào)查為例，找出存在的法律風(fēng)險(xiǎn)，探討防范風(fēng)險(xiǎn)的方法對策。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，盡管當(dāng)前信用社信貸人員在辦理抵押貸款時(shí)能嚴(yán)把抵押擔(dān)保人資格的審查、抵押資產(chǎn)評估、抵押物登記等重要關(guān)口，但抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)仍不容樂觀，突出表面在法律風(fēng)險(xiǎn)上。以該縣2010年上半年數(shù)據(jù)來看，各項(xiàng)貸款余額29。63億元，按五級分類統(tǒng)計(jì)口徑，全社不良貸款余額3。69億元，占比12。47%，比年初上升2506萬元，風(fēng)險(xiǎn)類資產(chǎn)占比過高。在調(diào)查分析的該信用聯(lián)社近三年來發(fā)放的125筆企業(yè)抵押貸款中，有21筆形成了風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)了以下的一些法律風(fēng)險(xiǎn)：（一）抵押擔(dān)保真實(shí)性風(fēng)險(xiǎn) 抵

5、押貸款檔案資料中無抵押人對抵押物的權(quán)屬證明，無抵押人同意擔(dān)保的合法文件，造成抵押擔(dān)保真實(shí)性沒有保障。 如2008年某分社發(fā)放的三筆抵押貸款，已經(jīng)形成不良貸款，只是簽訂了借款合同、抵押合同，但無抵押物的權(quán)屬證明，造成抵押物虛假；雖然辦理的抵押貸款，簽訂了借款合同、抵押合同，但抵押物因未辦理抵押登記而被借款人在借款期間就將該倉儲貨物賣給他人。 2008年末某分社辦理貸款一筆，金額180萬元，用該公司已經(jīng)評估的價(jià)值500萬元設(shè)備抵押，后該公司經(jīng)營不善，無力還貸。銀行多次催收無效，一紙?jiān)V訟至法院，要求處置抵押物。但因?yàn)樵摴P貸款在新公司法出臺后發(fā)放，并且檔案資料中的董事會同意用設(shè)備抵押的決議僅有該公司3

6、名董事簽名，根據(jù)該公司章程規(guī)定，董事會實(shí)行一人一票制，董事會至少有4名董事出席方為有效，造成董事會抵押決議無效。 （二）抵押擔(dān)保的有效性風(fēng)險(xiǎn) 1、抵押物范圍限制的法律風(fēng)險(xiǎn)抵押物可以是動產(chǎn)、不動產(chǎn)，也可以是不動產(chǎn)的用益物權(quán)，但是抵押物也是有一定的范圍限制的。物權(quán)法第180條規(guī)定了可以設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)范圍，而物權(quán)法第184條則進(jìn)一步明確了不得設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)范圍，兩條分別從正反面規(guī)定了抵押物的范圍限制。如果因?yàn)榈盅何锊环戏ǘǚ秶囊?guī)定而造成抵押合同無效，不僅僅可能給銀行方面帶來損失，對于借款人的企業(yè)來講，也可能會因?yàn)橘J款抵押無效而蒙受巨大損失，比如時(shí)間成本的浪費(fèi)，資信等級的降低。因此，在提供抵押擔(dān)保

7、時(shí)，一定要對抵押物的范圍進(jìn)行嚴(yán)格審核，以防范法律風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。具體風(fēng)險(xiǎn)有：一是貸款期限上存在發(fā)放貸款行為在先，抵押擔(dān)保手續(xù)在后；抵押擔(dān)保期限短于貸款期限。 二是簽訂的抵押合同不合規(guī)，表現(xiàn)為：抵押人處漏章、或簽章不合規(guī)；辦理借新還舊未明確貸款用途為借新還舊，沒有重新簽訂抵押合同和對抵押物重新辦理登記手續(xù)；以第三人財(cái)產(chǎn)抵押辦理的貸款辦理展期的，未取得原抵押人”同意展期”證明文件等等。例如某分社對甲公司放貸一筆，期限一年，金額300萬元，以乙公司房產(chǎn)進(jìn)行抵押。一年后甲公司向銀行申請對此筆貸款進(jìn)行借新還舊，在簽訂新貸款合同時(shí)貸款用途未注明”借新還舊”。又一年后借款人經(jīng)營虧損嚴(yán)重?zé)o力還貸，該分社不得不向原

8、抵押人追索并訴訟至法院，但抵押人以不知貸款真實(shí)用途為由而免責(zé)，信用社資金遭受損失。三是房產(chǎn)抵押，土地與房產(chǎn)未同時(shí)抵押。例如，2008年某信用社向一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款320萬元，用該企業(yè)的一塊土地抵押，后貸款到期，企業(yè)無力還貸，銀行要求以地還貸，但發(fā)現(xiàn)該地塊上已蓋上房屋并且房屋已抵押給另一銀行，信用社抵押債權(quán)形成損失。 2、抵押手續(xù)不完備的法律風(fēng)險(xiǎn)抵押手續(xù)不完備將直接影響融資目的的實(shí)現(xiàn)，甚至導(dǎo)致抵押合同不生效。抵押手續(xù)不完備在企業(yè)貸款抵押中的主要表現(xiàn)為以下幾種情形：一是未依法辦理審批手續(xù)。如果法律、法規(guī)要求必須經(jīng)過批準(zhǔn)才能抵押，未經(jīng)批準(zhǔn)，則抵押無效。二是未依法辦理登記手續(xù)。抵押權(quán)是不轉(zhuǎn)移抵押物占

9、有狀態(tài)的一種物權(quán)，因此，為了滿足公示公信的原則，物權(quán)法對于抵押權(quán)的生效作了明確的規(guī)定。一些特定抵押物的抵押權(quán)只有經(jīng)過抵押登記方能生效。比如，以建筑物和其他土地附著物;建設(shè)用地使用權(quán);以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)或者正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。三是未經(jīng)同意以共同共有的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押。共有財(cái)產(chǎn)的抵押多見于夫妻共有財(cái)產(chǎn)和家庭共有財(cái)產(chǎn)。對以共同共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押的，應(yīng)經(jīng)其他共有人的同意，否則抵押無效。例如，2007年6月份，向自然人張某發(fā)放一筆半年期貸款20萬元，用其母親房產(chǎn)進(jìn)行抵押，房產(chǎn)經(jīng)有權(quán)部門評估42萬元。但貸款到期后張某無力還貸款，追索抵押財(cái)產(chǎn)，最后因抵押人

10、張某母親未親自到銀行在抵押合同上簽字，而是由張某代簽字的事實(shí)而造成抵押無效。（三）抵押物不足值的法律風(fēng)險(xiǎn)1、超值抵押是指抵押人的抵押物的價(jià)值低于其擔(dān)保的債權(quán)的價(jià)值。在設(shè)定抵押時(shí)，抵押物所擔(dān)保的債權(quán)不得超過抵押物的價(jià)值。超值抵押并不是無效，法律規(guī)定：抵押人所擔(dān)保的債權(quán)超出其抵押物價(jià)值的，超出的部分不具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)力。債權(quán)人只能要求債務(wù)人以抵押物之外的財(cái)產(chǎn)清償債務(wù)。一是抵押物本身未經(jīng)專業(yè)評估公司評估，行內(nèi)自身價(jià)值高估；資產(chǎn)評估公司評估價(jià)格失真或偏高。 如某信用社向一家航運(yùn)公司貸款50萬元，用兩條船內(nèi)部作價(jià)100萬元用以抵押，明顯屬于抵押物價(jià)值高估。后企業(yè)還貸有困難，銀行訴訟處置抵押物，這兩條船共

11、變現(xiàn)31萬元。 二是抵押物無人管理或管理不到位，致使房產(chǎn)長年失修，機(jī)器設(shè)備丟失、貶值，與市場長期脫節(jié)管理導(dǎo)致抵押物完全淘汰，一文不值。如2007年初，某信用社向一家鍋爐廠發(fā)放一筆貸款，貸款期限一年，金額35萬元，以該鍋爐廠當(dāng)時(shí)機(jī)器設(shè)備作抵押。后貸款到期借款人申請了多次借新還舊。因經(jīng)營、市場、管理等地多種原因最終借款人無力償還貸款，信用社訴訟法院才對抵押物進(jìn)行處置，但抵押的機(jī)器設(shè)備早已被市場淘汰，只能當(dāng)做廢鐵處理，而企業(yè)又無其它財(cái)產(chǎn)可供抵債，資金最終形成損失。 2、重復(fù)抵押重復(fù)抵押是財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。企業(yè)重復(fù)抵押必須符合以下條件：

12、一是重復(fù)抵押的設(shè)定必須以抵押物價(jià)值扣除已有的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)總額后，尚有余額為前提條件。二是重復(fù)抵押所擔(dān)保的債權(quán)金額設(shè)定不得超出抵押物的余額部分，超出的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?。二、形成抵押貸款法律風(fēng)險(xiǎn)的原因分析金融機(jī)構(gòu)在開展信貸業(yè)務(wù)中，由于信貸風(fēng)險(xiǎn)防范意識不強(qiáng)，不甚了解法律或?qū)Ψ傻睦斫庥衅?，不良貸款仍時(shí)有發(fā)生，給國家造成了嚴(yán)重?fù)p失。有的貸款雖然辦理了抵押擔(dān)保，但形同虛設(shè)。公司法的修訂和物權(quán)法的頒布，對有關(guān)擔(dān)保又作出了新的規(guī)定，在實(shí)踐中應(yīng)加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范。 從金融實(shí)務(wù)中看，借款合同抵押擔(dān)保的主要風(fēng)險(xiǎn)有以下方面： （一）抵押程序存在瑕疵1、抵押決策程序存在瑕疵新修訂的公司法第十六條規(guī)定：

13、“（第一款）公司向其他企業(yè)投資或者為他人提供擔(dān)保，按照公司章程的規(guī)定由董事會或者股東會、股東大會決議；公司章程對投資或者擔(dān)保的總額及單項(xiàng)投資或者擔(dān)保的數(shù)額有限額規(guī)定的，不得超過規(guī)定的限額。公司為公司股東或者實(shí)際控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股東會或者股東大會決議。（第二款）前款規(guī)定的股東或者受前款規(guī)定的實(shí)際控制人支配的股東，不得參加前款規(guī)定事項(xiàng)的表決。該項(xiàng)表決由出席會議的其他股東所持表決權(quán)的過半數(shù)通過?！惫痉ǖ诙l規(guī)定：“股東會或者股東大會、董事會的會議召集程序、表決方式違反法律、行政法規(guī)或者公司章程，或者決議內(nèi)容違反公司章程的，股東可以自決議作出之日起六十日內(nèi)，請求人民法院撤銷?！备鶕?jù)公司法

14、的上述規(guī)定，公司用自己的資產(chǎn)為他人抵押擔(dān)保時(shí)，程序上必須符合法律的規(guī)定和公司章程的規(guī)定，否則，屬于無效或可撤銷的行為，因此，對于貸款方來說，有必要核查抵押人的抵押決策程序是否合法、是否符合其章程的規(guī)定，如果抵押決策程序違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定、違反了章程的規(guī)定，其抵押行為就有可能無效或被撤銷，從而造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。2、抵押登記程序存在瑕疵擔(dān)保法第四十一條規(guī)定：“當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！蔽餀?quán)法第一百八十七條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

15、” 物權(quán)法第一百八十八條規(guī)定：”以本法第一百八十條第一款第四項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。”物權(quán)法第一百八十九條第一款規(guī)定：”企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以本法第一百八十一條規(guī)定的動產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！?物權(quán)法自2007年10月1日起施行，擔(dān)保法的規(guī)定與物權(quán)法的規(guī)定不一致的，以物權(quán)法的規(guī)定為準(zhǔn)。由上述規(guī)定可知，如果不辦理抵押登記，抵押權(quán)可能不成立或不能對抗第三人，從而造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。（二）抵押物本身的風(fēng)險(xiǎn)

16、 1、屬法律規(guī)定禁止設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)抵押物必須是法律允許抵押的財(cái)產(chǎn)，法律禁止抵押的財(cái)產(chǎn)不得設(shè)定抵押擔(dān)保。根據(jù)擔(dān)保法第三十七條規(guī)定，有六類財(cái)產(chǎn)不得抵押，包括土地所有權(quán)、學(xué)校的教育設(shè)施和醫(yī)院衛(wèi)生設(shè)施或有爭議的財(cái)產(chǎn)等。物權(quán)法第一百八十四條規(guī)定了不得抵押的資產(chǎn)：（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。用上述資產(chǎn)設(shè)立擔(dān)保，抵

17、押權(quán)不成立。2、國有資產(chǎn)抵押未經(jīng)報(bào)批對于法律、法規(guī)要求經(jīng)過批準(zhǔn)才能抵押的財(cái)產(chǎn)，必須經(jīng)過批準(zhǔn)。如國務(wù)院制定的全民所有制工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制條例第15條規(guī)定：企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營的需要，對企業(yè)的關(guān)鍵設(shè)備、成套設(shè)備或重要建筑物可以抵押、有償轉(zhuǎn)讓，但須經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)。據(jù)此，企業(yè)如將關(guān)鍵設(shè)備等用作抵押擔(dān)保，必須先經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，完善其審批手續(xù)后，方可設(shè)定抵押擔(dān)保。 3、國有劃撥土地使用權(quán)的抵押國土資源部關(guān)于劃撥國有土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知指出：“根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，現(xiàn)將國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記中的有關(guān)問題通知如下：以國有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登

18、記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)規(guī)定：”如果企業(yè)對以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時(shí)，履行了法定的審批手續(xù)，并依法辦理了抵押登記，應(yīng)認(rèn)定抵押有效。根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第五十條和中華人民共和國擔(dān)保法第五十六條的規(guī)定，抵押權(quán)人只有在以抵押標(biāo)的物折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，對剩余部分方可享有優(yōu)先受償權(quán)。但納入國家兼并破產(chǎn)計(jì)劃的國有企業(yè)，其用以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)依據(jù)國務(wù)院有關(guān)文件規(guī)定辦理?！眹鴦?wù)

19、院關(guān)于在若干城市試行國有企業(yè)破產(chǎn)有關(guān)問題的通知規(guī)定：”企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，企業(yè)依法取得的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)以拍賣或者招標(biāo)方式為主依法轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓所得首先用于破產(chǎn)企業(yè)職工安置；安置破產(chǎn)企業(yè)職工后有剩余的，剩余部分與其他破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配方案?！睆纳鲜鲆?guī)定可以看出，劃撥國有土地使用權(quán)可以抵押，但是，可以抵押不等于沒有風(fēng)險(xiǎn)，對于國有劃撥土地使用權(quán)的抵押存在的風(fēng)險(xiǎn)有：第一，拍賣、變賣所得價(jià)款應(yīng)先繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，對剩余部分方可享有優(yōu)先受償權(quán)，因此，剩余價(jià)值有可能小于借款人所欠的本息。第二，對于納入國家兼并破產(chǎn)計(jì)劃的國有企業(yè)，依法取得的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)以拍賣或者招標(biāo)方式為主依法轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓

20、所得首先用于破產(chǎn)企業(yè)職工安置，如果有剩余，才能優(yōu)先受償，因此，剩余部分有可能不能足額償還債務(wù)。第三，對于國有劃撥土地使用權(quán)處置時(shí)，比較麻煩，有的地方的國土資源管理部門不積極配合，因此，國有劃撥土地使用權(quán)的抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)比較困難，即使實(shí)現(xiàn)，成本也較高。4、未經(jīng)同意以共有人財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押共有財(cái)產(chǎn)是指兩個(gè)以上的人對同一個(gè)財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)。對以共有財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保的，按照共有財(cái)產(chǎn)共同處分的原則，應(yīng)該經(jīng)各共有人的同意才能設(shè)立擔(dān)保。否則，共有財(cái)產(chǎn)部分抵押無效。抵押擔(dān)保中共有財(cái)產(chǎn)抵押的多見于夫妻共有財(cái)產(chǎn)和家庭共有財(cái)產(chǎn)。 5、未經(jīng)同意以他人財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押未經(jīng)所有權(quán)人同意就擅自抵押的，不但抵押擔(dān)保行為無效，且構(gòu)成侵權(quán)。所以

21、，以他人財(cái)產(chǎn)抵押，必須經(jīng)他人同意，并辦理有關(guān)法律手續(xù)，方能有效。實(shí)踐中有的以欺騙手段騙得他人財(cái)產(chǎn)，并假冒他人之名進(jìn)行抵押擔(dān)保。有的所有權(quán)人同意并提供其財(cái)產(chǎn)讓他人做抵押，但未辦理有關(guān)手續(xù)，一旦要處理抵押物時(shí)，便假托自己不明真相，否定自己曾同意抵押擔(dān)保的事實(shí)。 6、一物多次抵押借款人向銀行申請貸款時(shí)，用同一財(cái)產(chǎn)為抵押物向一家或幾家金融單位設(shè)定抵押，以至于所獲取的貸款數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了抵押物價(jià)值。一旦借款人發(fā)生信用危機(jī)，抵押物難以償付貸款，造成信貸資金損失。 三、抵押貸款法律風(fēng)險(xiǎn)防范措施 以上案例中的抵押貸款有的是未對抵押物評估、有的是未對抵押物登記、有的是房地產(chǎn)兩證不全、有的是合同簽訂不規(guī)范，有的是貸

22、款借新還舊或是貸款展期未告知抵押人等等，但都是抵押手續(xù)與現(xiàn)行規(guī)章制度、法律規(guī)范要求之間存在一定的差距，最終是因?yàn)榉稍蚨纬娠L(fēng)險(xiǎn)，銀行資產(chǎn)沒有得到我國擔(dān)保法、公司法、合同法等法律法規(guī)的保護(hù)，主要原因是銀行信貸管理中對法律這一塊重視還不夠，信貸操作員平時(shí)在操作程序、操作手續(xù)上不夠規(guī)范，造成這些抵押貸款在今天這個(gè)法制社會因各種法律因素而形成損失。 信用社應(yīng)挖掘思想根源，充分認(rèn)識貸款法律風(fēng)險(xiǎn)，從信貸人員法律知識、貸款操作程序、貸款主從合同法律有效性、貸后管理與市場緊密結(jié)合等方面切實(shí)保證抵押貸款抵押真實(shí)、有效、充足，防范信貸資產(chǎn)損失的法律風(fēng)險(xiǎn)。 （一）強(qiáng)化信貸人員法律素質(zhì) 特別是新公司法、中華人民共

23、和國擔(dān)保法、合同法、經(jīng)濟(jì)法及銀監(jiān)局、人民銀行相關(guān)法律指引等法律方面知識內(nèi)容量大，涉及領(lǐng)域多，建議信貸隊(duì)伍中要充實(shí)法律人員，解決信貸人員業(yè)務(wù)較為單一，對法律風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識不到位的現(xiàn)狀。把好抵押物評估關(guān)，這是確保抵押物足值、確定貸款額度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在實(shí)際操作中，銀行一般要求抵押人提供商業(yè)評估機(jī)構(gòu)出具評估報(bào)告，并根據(jù)評估價(jià)值按70確定其借款合同貸款額。這就要求銀行信貸人員認(rèn)真審查評估的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，防止蓄意抬高評估價(jià)值。銀行發(fā)放抵押貸款時(shí)，要提示借款人向有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并要提供告知函，以向評估公司說明資產(chǎn)評估用于辦理貸款的真實(shí)用意，以促使評估公司從市場法、收益法、成本法等中選用合適的評估方法，

24、如果日后發(fā)現(xiàn)抵押物評估值與當(dāng)時(shí)失真較大，要追究評估公司責(zé)任。 （二）規(guī)范抵押貸款操作程序 及時(shí)辦理抵押登記，針對不同的抵押物，依據(jù)法律的規(guī)定，及時(shí)到相應(yīng)的登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記，以保證抵押的有效性。首先，嚴(yán)格按各項(xiàng)信貸制度要求辦理貸款，應(yīng)該是先報(bào)批，同意后先進(jìn)行抵押登記、保險(xiǎn)、公證等手續(xù)辦理，然后發(fā)放貸款，嚴(yán)禁逆程序操作。因?yàn)槟娉绦虿僮鞑粌H存道德風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)還埋下法律風(fēng)險(xiǎn)隱患，而嚴(yán)格按貸款程序辦理貸款能確保貸款發(fā)放在抵押登記之后，抵押期間長于貸款期間，從而規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。 特別是貸款借新還舊，貸款展期的一些操作程序與手續(xù)一定要規(guī)范，簽訂的合同要規(guī)范，如一筆貸款辦理借新還舊，應(yīng)重新簽訂貸款合同，且合同中

25、應(yīng)明確貸用途為借新還舊，應(yīng)重新簽訂抵押合同，重新對抵押物辦理登記手續(xù)，以防范抵債權(quán)人以不知情為由提出抗辨；以第三人財(cái)產(chǎn)抵押辦理的貸款辦理展期的，應(yīng)取得原抵押人”同意展期”證明文件；新公司法出臺后發(fā)放的貸款要特別注意新公司中關(guān)于貸款及貸款抵押要有董事會決議的規(guī)定，一是要注意有無董事會同意貸款及同意抵押的決議，二是董事會決議是否有效、合法，即是否符合公司自身章程規(guī)定、符合國家有關(guān)法律等等。總之，從貸款存檔資料手續(xù)看應(yīng)做到齊全、完善，沒有法律瑕疵，受到法律保護(hù)。 （三）確保貸款主、從合同有效 信用社應(yīng)對現(xiàn)有的有關(guān)信貸合同文本進(jìn)行進(jìn)一步完善，保證新發(fā)放貸款全部使用新制式信貸合同文本；二是抵押貸款合同是

26、貸款合同的從合同，主從合同要有鏈接條款，主、從合同都應(yīng)該簽章齊全、有效，確保抵押擔(dān)保真實(shí)、有效。對于歷史原因形成有暇疵的抵押貸款責(zé)成專組進(jìn)行筆筆過堂，完善合同、補(bǔ)充抵押物等抵押手續(xù)。三是進(jìn)一步完善并理順辦理貸款流程，建議設(shè)立專門的法律部門，明確職責(zé)，對所有貸款合同要經(jīng)法律部門審查后，出具法律意見書方可對外正式簽訂，杜絕因合同簽訂不規(guī)范，抵押登記不合規(guī)等原因而導(dǎo)致的抵押無效等現(xiàn)象，最大限度地把法律風(fēng)險(xiǎn)控制在銀行行內(nèi)部。（四）審查抵押人的抵押擔(dān)保資格在簽訂抵押擔(dān)保合同時(shí)，必須嚴(yán)格審查抵押人的抵押擔(dān)保資格。主要包括：1、抵押人是否具有法人資格或者是否具有完全民事行為能力的自然人。國家機(jī)關(guān)不能作為借款

27、合同的抵押人。首先，確保抵押物的真實(shí)性。銀行信貸人員應(yīng)認(rèn)真審查抵押物的有關(guān)權(quán)利憑證。其次，確保抵押物的合法性，信貸人員應(yīng)嚴(yán)格依照擔(dān)保法、物權(quán)法的規(guī)定審查抵押物，防止法律禁止抵押的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押擔(dān)保。最后，認(rèn)真查驗(yàn)抵押物的權(quán)屬，確保抵押物的有效性。2、抵押人對抵押物是否擁有所有權(quán)或經(jīng)營管理權(quán)。信貸人員在核查抵押物的權(quán)屬時(shí)特別要注意以下幾種情況：一是夫妻共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保時(shí)，必須由夫妻雙方共同出具抵押承諾書；二是家庭財(cái)產(chǎn)用于抵押擔(dān)保時(shí)，必須由家庭各成員共同出具抵押承諾書；三是用合伙企業(yè)財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保時(shí)，必須經(jīng)全體合伙人同意，要求全體合伙人共同出具抵押承諾書；四是用有限責(zé)任公司、股份有限公司的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保的，必須經(jīng)董事會或股東（大）會決議通過；五是以他人的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保，抵押人必須出具他人同意抵押承諾書。三、以第三人