1——5月北京別墅市場形勢分析

1、2009年15月北京別墅市場形勢分析新增供應(yīng)明顯回落，市場需求大幅增長。2009年1-5月，北京新批準(zhǔn)上市別墅套數(shù)和面積分別為996套、34.1萬平方米，同比分別下降35.0%和68.9%；與2007年同期相比，分別下降了3.9%、5.2%。需求方面，2009年前五個月北京累計成交別墅套數(shù)和面積分別為1319套、42.1萬平方米，同比分別增長69.9%和70.3%；與2007年同期相比，分別下降41.3%、33.2%。同時，受北京別墅成交逐月回升，供應(yīng)回落的影響，2009年1-5月銷供比由去年同期的0.51:1增長至1.32：1，供求關(guān)系出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，但仍未達(dá)到2007年水平。區(qū)域供應(yīng)集中，部分區(qū)

2、域供應(yīng)略顯不足。2009年1-5月北京新增別墅主要集中在中央別墅區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)、通州運河別墅區(qū)，三個區(qū)域累計供應(yīng)比重達(dá)62.7%，新增套數(shù)同比去年增長33.5%。成交方面，1-5月北京別墅成交主要集中在中央別墅區(qū)、城南陽光別墅區(qū)、潮白河別墅區(qū)，三個區(qū)域成交比重達(dá)42.7%，成交套數(shù)同比去年增幅高達(dá)73.5%。受供應(yīng)相對集中影響，通州運河、京承高速、亦莊開發(fā)區(qū)、中央別墅區(qū)銷供比小于1，其他區(qū)域銷供比均大于1。經(jīng)濟型別墅仍占市場主導(dǎo)。2009年1-5月，成交價格在13000元/平方米以下別墅占61.2%，同比增加了近37個百分點；而22000元/平方米以上的別墅僅占7.4%,同比降幅超過12個百分

3、點。2009年1-5月，成交主要戶型面積集中200(含）-300平方米，比重占38.5%,同比增加16個百分點；500平方米以上大戶型別墅成交比重僅為3.5%，同比減少2.4個百分點。2009年1-5月，成交套總價在500(含）以下的別墅項目比重達(dá)59%，同比去年增加近6個百分點。受經(jīng)濟型別墅成交比重加大影響,1-5月成交均價出現(xiàn)下滑。2009年1-5月北京別墅成交均價為14957元/平方米，同比下降14.4%，主要由于城南陽光、京石高速低端別墅區(qū)成交比重上升，而中央、城西傳統(tǒng)高端別墅區(qū)成交比重下降，以及整體經(jīng)濟型別墅成交比重加大，從而引起整體價格結(jié)構(gòu)性下調(diào)，但仍高出2007年同期水平(112

4、24元/平方米)。從各月成交價格來看，2009年1-5月北京別墅價格呈現(xiàn)環(huán)比上漲；但與2008年同期相比，各月成交價格均有所下降。從區(qū)域成交價格來看，與去年同期相比，大部分別墅區(qū)成交價格下降，其中京石高速、密云、懷柔三個別墅區(qū)成交價格降幅超過20%，西山、潮白河、亦莊開發(fā)區(qū)、北六環(huán)及京承高速別墅區(qū)降幅都在10%以上，一定程度上拉低了別墅的整體價格。北京別墅市場繼前5個月的集中放量和熱銷后，下半年將再次快速放量。統(tǒng)計搜房網(wǎng)、中原地產(chǎn)、亞豪機構(gòu)等多家單位的數(shù)據(jù)顯示：今年下半年將有60多個別墅項目入市銷售，多數(shù)為老項目后期，其中也包括御墅、金科帕提歐、遠(yuǎn)洋花園、香悅四季、龍湖順義別墅項目等純新別墅項

5、目。數(shù)據(jù)顯示，3-5月份，別墅累計入市供給面積達(dá)到35.6萬平米，供給套數(shù)為973套。6月將有17個別墅推向市場，前5個月別墅的銷售量達(dá)到1600套，上半年的供應(yīng)則至少在2000套左右。 據(jù)分析，2008年北京別墅供應(yīng)量約為3700套，2007年約為3400套，而今年下半年的別墅入市量應(yīng)在3000套左右。1-3月份，北京經(jīng)濟型別墅銷售占絕對優(yōu)勢。4月以來，經(jīng)濟型別墅與中高端別墅同時旺銷。在下半年放量中，中高端別墅將會成為市場的主角，高端人群對通貨膨脹心理預(yù)期的加劇，將促進高端住宅的銷售。下半年最值得關(guān)注的區(qū)域應(yīng)該是以昌平為主的奧北別墅區(qū)下半年北京別墅的供應(yīng)應(yīng)該集中在該區(qū)域，包括保利壟上、復(fù)地灣

6、流匯、珠江壹千棟等三個老項目后期都將推出大量產(chǎn)品。此外，金科帕提歐、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在該區(qū)域的別墅項目、北京灣、園墅等也將入市銷售。另外，潮白河別墅區(qū)也聚集了大量品牌房企的項目，富力灣、納帕爾灣、御墅、波特蘭花園、龍湖新別墅項目、廣州合景泰富開發(fā)的香悅四季等多個別墅項目，也將集中在下半年銷售，該區(qū)域或?qū)⒊蔀閯e墅的新熱點。北京別墅市場趨勢適度寬松的貨幣政策將刺激市場需求，一定程度上帶動價格上漲。目前我國實施適度寬松的貨幣政策及積極的財政政策，貨幣供應(yīng)大量投入，流動性充裕；另一方面，銀行信貸政策松動，有利于刺激市場需求，一定程度上帶動房地產(chǎn)市場的價格上漲。與此同時，隨著別墅用地的限制，后期別墅市場供應(yīng)將會更加不足，產(chǎn)品