新安江溪頭項目分析報告

1、interwit智優(yōu)策略聯(lián)盟藍(lán)德新安江溪頭項目研究分析報告prepared for：浙江藍(lán)天地產(chǎn)開發(fā)公司prepared by：杭州智優(yōu)市場策劃事務(wù)所date：2005-06-23目 錄一 建德市社會環(huán)境綜述(一) 社會文化(二) 經(jīng)濟生活(三) 城市建設(shè)發(fā)展趨勢二 建德房地產(chǎn)市場綜述(一) 土地市場(二) 房地產(chǎn)投資(三) 房地產(chǎn)開發(fā)量(四) 房地產(chǎn)銷售情況(五) 開發(fā)企業(yè)三 新安江房地產(chǎn)市場分析(一) 住宅市場供應(yīng)1. 熱點開發(fā)區(qū)塊2. 典型開發(fā)項目(二) 住宅市場需求(三) 住宅市場價格趨勢(四) 宏觀調(diào)控對新安江樓市的可能影響四 項目基本分析(一) 項目概況和開發(fā)條件(二) 項目優(yōu)勢與

2、劣勢分析(三) 項目的機會與風(fēng)險分析(四) 產(chǎn)品與銷售價格五 項目財務(wù)分析六 結(jié)論與建議一 建德市社會環(huán)境綜述(一) 社會文化建德市隸屬杭州市，地處浙江省西部，錢塘江上游，杭州黃山黃金旅游線的中段。東與浦江縣接壤，南與蘭溪市和龍游縣毗鄰，西南與衢縣相交，西北與淳安縣為鄰，東北與桐廬縣交界。市人民政府駐地為新安江。全市下轄新安江、洋溪、更樓3個街道，12個鎮(zhèn)、11個鄉(xiāng)、518個行政村。全市總?cè)丝?1.9萬，計17.12萬戶，非農(nóng)業(yè)人口11.62萬。建德多山地丘陵，占全市總面積的88.6%；平原地域面積非常小，海拔50米以下的平原215平方公里，占全市總面積的9.4%；建德山川毓秀，境貫“兩江一湖

3、”（富春江、新安江、千島湖），旅游資源豐富，是國家首批公布的重點風(fēng)景名勝區(qū)之一。建德是浙西重地，境內(nèi)有320、330兩條國道，是江浙至贛閩的主道，在建的杭州至千島湖高速公路通車后，建德與杭州的行車時間將縮短為一個小時，成為杭州通往千島湖最為便捷的通道；境內(nèi)有金千鐵路，與浙贛線相連；有航道105公里，可通200噸級的船只、1000噸級船隊，上可達黃山市，下可出杭州灣入海。新建“建德千島湖通用航空機場”，使建德交通便捷程度大大提高。(二) 經(jīng)濟生活建德經(jīng)濟發(fā)展水平在杭州下轄縣市區(qū)中相對落后，但近年來呈現(xiàn)快速上升趨勢。2004年全市生產(chǎn)總值（gdp）達到102.52億元，比上年增長12.2%；其中第

4、三產(chǎn)業(yè)增加值為33.40億元，增長16.6%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為14.1:53.3:32.6。按戶籍人口計算的人均生產(chǎn)總值為20098元。完成現(xiàn)價工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值259.38億元，增長25.2%。全年居民消費價格總水平比上年增長2.8%。城市居民人均可支配收入12364元，比上年增長15.3%。2004年末城市居民人均居住面積20.2平方米，比上年增加2.1平方米；農(nóng)民人均居住面積52.5平方米，增加2.9平方米。(三) 城市建設(shè)發(fā)展趨勢“五年再建一座新安江城，十年建成浙江省一流山水旅游城市”是建德既定的城市發(fā)展目標(biāo)。具體分三步走：第一步，到2007年，基本完成洋溪、洋安和更樓新區(qū)等區(qū)塊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

5、，初步拉開新城框架，下涯溪上、西岸、黃饒等地揭開建設(shè)序幕，形成約5平方公里左右的新城輪廓，城市建成區(qū)面積達到10平方公里左右，人口達到12.5萬左右。第二步，到2012年，基本建成洋溪、洋安、更樓新區(qū)和下涯溪上、西岸、黃饒區(qū)塊約5平方公里左右，城市建成區(qū)面積達到15平方公里左右，人口達到15萬左右，環(huán)三江口經(jīng)濟圈和國道沿線經(jīng)濟進一步提升，生態(tài)環(huán)境進一步改善，建成區(qū)綠地率、新安江水質(zhì)和空氣質(zhì)量進一步提高，形成較為理想的山水旅游城市雛形。第三步，到2020年，城市規(guī)模進一步拓展，形成北至下涯鎮(zhèn)唐村、上市村，東至楊村橋鎮(zhèn)緒塘村、馬目鄉(xiāng)施家村、下河村，南至馬目鄉(xiāng)馬目村、聯(lián)橫村，新安江街道黃泥墩村、更樓

6、街道湖岑畈村，西至千島湖約35平方公里左右的城市輪廓，人口達到20萬人左右。新安江城市發(fā)展基本遵循“東擴南拓、沿江發(fā)展”的戰(zhàn)略。新安江目前城區(qū)布局以三個下轄街道為中心分為相對獨立的三個區(qū)域，不能形成連片的整體，其中新安江街道為歷史較長的老城區(qū)，設(shè)施較成熟，居住密集，城市空間狹??；洋溪是新城區(qū)的發(fā)展方向，根據(jù)市政府的設(shè)想，在洋溪將“再造一個新安江”，這里是城市發(fā)展的唯一的也是必然的方向。目前杭千高速公路已經(jīng)在建設(shè)中，將在洋溪路線分叉，其主線跨新安江經(jīng)與杭金衢高速公路相銜接，其支線至終點淳安縣千島湖，預(yù)計2006年完工。杭千高速的建設(shè)將大大推進城市沿江東擴的步伐。2004年城市建設(shè)力度明顯加大。“

7、83221”路橋隧綠工程全面推進，新安路綜合整治、白沙路路網(wǎng)、大塘塢小區(qū)主干道、江南路、城市污水處理廠等工程先后竣工，嚴(yán)州大道、洋安大橋、203人防隧道等工程完成年度任務(wù)。溪頭、洋溪畈、更樓等新區(qū)開發(fā)取得新進展，城市建成區(qū)面積從5.5平方公里擴大到7.2平方公里，城市化水平基本達到40%。2004年，城市生態(tài)環(huán)境進一步改善，建成區(qū)綠化覆蓋面積298.8公頃，公共綠地面積90.5公頃，綠地率達到38.9，創(chuàng)建成為“全國綠化模范城市”。建德市新行政中心和城市廣場初步規(guī)劃在橋東新區(qū)，城市市中心即將東移，對溪頭新區(qū)、東部新區(qū)、洋溪等區(qū)塊具有明顯的推動作用。新安江城市的發(fā)展處于剛剛起步階段，蘊涵了很大的

8、發(fā)展空間和機會，城市發(fā)展將大力推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，預(yù)計未來5年是新安江房地產(chǎn)開發(fā)的黃金時期。二 建德城市房地產(chǎn)市場綜述建德房地產(chǎn)市場一直以來處于供應(yīng)嚴(yán)重短缺的狀態(tài)，這種態(tài)勢的最主要成因是當(dāng)?shù)赝恋刭Y源的匱乏。建德市區(qū)所在地新安江鎮(zhèn)，山多、水多，可直接用于開發(fā)的土地較少，土地后備資源相當(dāng)貧乏。直到1995年，建德幾乎沒有房產(chǎn)業(yè)可談。1995年以后，房改政策、金融政策頻出，商品房市場逐漸形成，引發(fā)了強大的購房熱。1998年前，建德的每年的住宅供應(yīng)量大概在9萬平方米左右，根本無法滿足當(dāng)?shù)厝速彿康男枨?。?000年起，房地產(chǎn)市場步入相對正規(guī)的發(fā)展軌道，相繼出現(xiàn)月亮灣、新安明珠、藍(lán)天雅苑等一批精品樓盤。2

9、004年，是建德房地產(chǎn)發(fā)展相對成熟并且市場旺盛的一年，市場銷售處于比較理想的狀態(tài)。2005年3月以來，隨這國務(wù)院嚴(yán)厲的房產(chǎn)新政出臺，市場明顯疲軟，觀望氣氛很濃，新房和二手房成交價格和數(shù)量均不理想。圖表1(一) 土地市場建德自2001年以來土地收購量逐年迅猛增加；土地市場的招拍掛隨之啟動，土地出讓成了當(dāng)?shù)卣囊豁椫卮笫杖雭碓矗恋貎r格上升也比較快。2003年，政府曾有比較大的土地出讓計劃，計劃年度出讓開發(fā)建設(shè)近1300畝，但最終沒有實現(xiàn)。至2004年，建德土地出讓已經(jīng)基本實現(xiàn)全面的招拍掛制度，出讓數(shù)量也是有史以來最大的，共計1031畝，平均出讓價格高達68.6萬/畝，但出讓土地多在洋溪、乾潭，

10、市區(qū)大面積出讓地塊不多。至2004年底，全市建設(shè)開發(fā)用地存量估計約3000畝，主要分布在新城市規(guī)劃區(qū)。建德土地資源極為稀缺，加上城市內(nèi)地形比較復(fù)雜，大面積整塊出讓的開發(fā)用地并不多。在城市沿江東擴過程中，東區(qū)、橋東、溪頭推出的地塊質(zhì)量都比較好，除了地形比較規(guī)整面積比較大外，更有臨江的景觀優(yōu)勢，預(yù)計該三塊區(qū)域可供開發(fā)的土地面積會在1500畝左右。盡管土地資源比較緊展，但經(jīng)過幾年的良性開發(fā)，基本上可以盤活一些土地資源，特別是開墾一批未利用土地資源，建德土地儲備仍比較充裕。近年來開發(fā)商對拿地?zé)崆椴粔虼?，建德土地價格上升過快可能主要原因，細(xì)觀歷次招拍掛活動，發(fā)現(xiàn)流標(biāo)的情況比較多，包括本項目的地塊也已經(jīng)過

11、多次掛拍了。另外建德開發(fā)商心態(tài)不夠成熟也是重要的原因。圖表2(二) 房地產(chǎn)投資2000年建德市開始加大房產(chǎn)開發(fā)量，房地產(chǎn)開發(fā)投資16267萬元，其中住宅達13645萬元；2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資額又比2000年增長122.7，其中住宅投資增長了110.69，商品房銷售19.19萬方，增長24%，出現(xiàn)第一個開發(fā)高開發(fā)峰期。2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資到達近幾年的最高點，增長幅度達52.6%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過經(jīng)濟發(fā)展速度，2004年在宏觀調(diào)控等因素影響下，投資有所回落，呈負(fù)增長狀態(tài)。建德房地產(chǎn)投資額指標(biāo)的上升明顯大于其它各項指標(biāo)，一方面說明土地成本上升幅度比較大；其次，也表明了房地產(chǎn)開發(fā)的品質(zhì)在明顯提高，單位

12、面積開發(fā)成本在增大；另一方面，說明城市改造所需的安置房和經(jīng)濟適用房的開發(fā)量亦比較大。圖表3(三) 房地產(chǎn)開發(fā)量2000年至2004年，商品房的竣工面積和銷售的變化基本比較平穩(wěn)，新開工面積在2003年數(shù)量比較大，達到47.09萬平方米，而房地產(chǎn)施工面積呈逐年大幅上升的趨勢（圖表4）。這種情況明顯表征建德商品房的可供應(yīng)量呈明顯增加趨勢，特別是2004年出讓1031畝土地后，預(yù)計2005年至2006年新開工面積將有大幅增長，未來幾年建德的商品房供需結(jié)構(gòu)將發(fā)生明顯的轉(zhuǎn)變。目前建德正在實施的經(jīng)濟適用房總建筑面積21.2萬平方米，其中：楓樹塢7.2萬平方米，溪頭3萬平方米，田塢5萬平方米，江村埠、城東、洋

13、安各2萬平方米。圖表4(四) 房地產(chǎn)銷售情況2000年至2004年，全市房地產(chǎn)銷售量和銷售金額一直呈平穩(wěn)增長趨勢，沒有大起大落，銷售均價有在2002年和2004年有比較大的上升，精品樓盤對銷售均價的拉升作用比較明顯。商品房竣工面積和銷售面積接近，供需基本平衡，整體消費狀態(tài)比較健康。 圖表5圖表6(五) 開發(fā)企業(yè)目前全市有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約40家，其中外地企業(yè)約占一半。外來開發(fā)商憑借其在各地的成功開發(fā)經(jīng)驗，有力提升了項目開發(fā)質(zhì)量和市場營銷水平，對建德房地產(chǎn)發(fā)展作出了很大的貢獻。事實上，由于對建德了解不夠深入，外地開發(fā)企業(yè)對建德房地產(chǎn)市場比較看好的不是很多，但已經(jīng)在當(dāng)?shù)亟?jīng)營過項目的企業(yè)則比較看好建德

14、房地產(chǎn)的穩(wěn)健性和購買需求的真實性，市場風(fēng)險相對較小。 三 新安江房地產(chǎn)市場分析盡管全市商品房供應(yīng)目前呈明顯上升趨勢，供應(yīng)量主要增長區(qū)域為城東新區(qū)、洋溪、乾潭，城東新區(qū)的新增開發(fā)量總量明顯少于洋溪、乾潭，與目前的城市地位和人口規(guī)模相比相對偏少。新安江街道的目前常住人口數(shù)量約7.2萬，占建德市城鎮(zhèn)人口的62%強，而未來三年預(yù)期的商品房供應(yīng)量估計不到全市的40%。因此，可以肯定新安江鎮(zhèn)區(qū)包括新區(qū)的房地產(chǎn)供求關(guān)系在未來3年時間內(nèi)不可能有明顯的改變。(一) 市場供應(yīng)2002年至2004年新安江老城區(qū)開發(fā)商品房約20余萬平米，大部分項目均已銷售完成，目前在開發(fā)銷售項目數(shù)量少，規(guī)模大多比較小，住宅總量不超過

15、5萬平方，可能的新增供應(yīng)量亦不多。新安江過去成片開發(fā)小區(qū)不多，整體居住質(zhì)量不高，新區(qū)開發(fā)將改變目前現(xiàn)狀，大面積成片開發(fā)項目將不斷出現(xiàn)。新安江街道目前開發(fā)熱點主要集中在城東、橋東、溪頭三大區(qū)塊。1. 熱點開發(fā)區(qū)塊城東區(qū)塊 以錦華園為主要代表，該項目規(guī)模比較大，小區(qū)環(huán)境比較好，為目前主城區(qū)最大規(guī)模社區(qū)。另外有沿江的新安江半島山莊正待開發(fā)。橋東區(qū)塊 總占地約1000畝，除去市行政中心、市政廣場等公建外，估計開發(fā)用地400畝左右，目前尚無在建項目。溪頭區(qū)塊 嚴(yán)州大道沿江而上，基本上為推平山丘而整治清理出來的開發(fā)用地，估計總體土地供應(yīng)量比較大，3年內(nèi)有可能出現(xiàn)1000畝以上新增土地供應(yīng)。目前有安置房興溪

16、公寓已經(jīng)入住，水韻天城開發(fā)中，獸王集團已取得變電所以北地塊，待開發(fā)。本項目即位于該區(qū)塊水韻天城北面，相隔嚴(yán)州大道。三大熱點區(qū)塊的大部分樓盤均有機會依托江景優(yōu)勢。2. 典型開發(fā)項目新南北水韻天城開發(fā)商：建德南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：位于下溪頭，新安江北岸，320國道以東，嚴(yán)州大道以南.項目規(guī)模：占地46231平方米，總建筑面積57810平方米，計劃總投資2億元，容積率1.25，建筑密度27.9%，綠地率35.0%，規(guī)劃88套排屋和256套高層公寓。項目進度：一期排屋基本結(jié)頂，22套排屋已于6初開始預(yù)售，目前已簽約15套左右。戶型：排屋面積在210平方米280平方米。價格：一期排屋價格500

17、06000元/平方米，每套訂金30萬元。配套：幼兒園、會所、衛(wèi)生站、體育健身房、金融郵電、電信站、門禁系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、背景音樂。綜合概述：該樓盤以“水”為名，面向新安江。設(shè)計以水為主要景觀設(shè)計要素，師法自然，筑土為丘，沉地為河。并根據(jù)物業(yè)類型和綠地面積的不同，分成三大主題景觀區(qū)，即商業(yè)街區(qū)營造的林蔭大道氛圍的“林蔭區(qū)”、多層建筑間以綠化及微地形處理為主的“綠谷區(qū)”、排屋區(qū)以點題的水景為主要景觀元素的“音樂水景區(qū)”。小區(qū)內(nèi)以排屋居多，戶型多樣化，小區(qū)景致幽雅，舒適安逸，是工作之余居住的后花園。車位：地下93輛，地面室內(nèi)109輛，地面室外12輛，車位配比為1：0.6。錦華園小區(qū)開發(fā)商：建德市華東城

18、市建設(shè)投資有限公司項目位置：位于建德市新安江城區(qū)東入口處，東臨320國道，與新安江體育中心隔路相對，南為新安東路和新安江廣場。項目規(guī)模：總用地面積132874平方米，建筑面積163434.2平方米，建筑密度25%，綠地率大于30%。人口發(fā)展規(guī)模約3600人，1000戶，是建德市迄今為止建設(shè)規(guī)模最大的住宅小區(qū)，以多層住宅為主、小高層為輔。項目進度：順利推出一期、二期樓盤后，第三期預(yù)期在下半年推出；二期以復(fù)式大面積戶型為主，再加上契稅上漲的原因，因此到目前為止的尚存有不少余房，銷售速度相對放緩；不少一期二手房在市場上的價格由原先的38003900元/平方米，降至目前3600元/平方米左右；三期，由

19、于方案的調(diào)整，預(yù)計將在年底推出。價格：一期開盤共有住宅19幢，306套，售價為2468-3088元/平方米，均價約2700元/平方米。二期均價基本在3500元/平方米左右。戶型：一期有標(biāo)準(zhǔn)層、躍屋、復(fù)合式戶型，面積從88至230平方米之間的20多種戶型供選擇。物管：由上海經(jīng)華物來管理有限公司負(fù)責(zé)全程物業(yè)服務(wù)，為進一步體現(xiàn)“人性化、現(xiàn)代化、高能化”的管理理念，公司因地制宜，組建了“建德市經(jīng)華物業(yè)管理有限公司”，提出更新、更高、更科學(xué)的管理要求和制度。配套：全方位的智能化社區(qū)服務(wù)管理系統(tǒng)，如安全防盜電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)、周界防跨越報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)和停車場管理等報警系統(tǒng)

20、，加上保安人員的巡邏和物業(yè)管理中心的值班，為小區(qū)居民提供人性化的安全居住空間。小區(qū)中心還有5000余平方米的中心水景綠化，是小區(qū)居民休閑、娛樂的場所。綜合概述：該樓盤為新安江品質(zhì)較高的樓盤，小區(qū)周圍文化、公建、休閑、娛樂設(shè)施齊備，依山望水，自然環(huán)境優(yōu)美。小區(qū)由香港a%i建筑與景觀設(shè)計有限公司負(fù)責(zé)建筑與景觀的設(shè)計，采用德式風(fēng)格。小區(qū)的建筑風(fēng)格獨特，戶型功能出眾，安全智能化建設(shè)出色。車位：采用多元化地停車系統(tǒng)設(shè)計，除部分為地上車庫外，基本都采用地下車庫形式。 金山灣小區(qū)開發(fā)商：杭州建德官園房地產(chǎn)有限公司項目位置：建德市新安江牛頭山，健康南路項目規(guī)模：總占地面積39011平方米，總建筑用地面積955

21、9平方米，建筑面積為49934.08平方米，容積率1.28，均為多層公寓。項目進度：順利推出一期后，7月將推出二期多層公寓，共計170多套，預(yù)登記情況良好。價格：一期價格約3500元/平方米 戶型： 90120平方米新安江半島山莊開發(fā)商：杭州新安江半島山莊有限公司項目位置：位于建德市新安路東端，東臨江濱大道及新安江，西接新安路及320國道，北邊為跨新安江大橋的引橋。項目說明：是一處以新安江江景為載體的江景房。整個塊區(qū)以嚴(yán)州路為軸心分為東西兩側(cè)，西側(cè)占地面積為1 844平方米綠化率高達65以上，以開放式綠地公園為主；東側(cè)占地面積22875平方米，綠地率35以上，以千島湖大酒店以及別墅和公寓為主。

22、項目進度：不詳(二) 住宅市場需求購買人群分析： 新安江近年城市建設(shè)拆遷量比較大，但大部分住戶選擇安置房，新增商品住宅需求不多。 年輕人婚房，由于經(jīng)濟實力有限，一般選擇普通公寓為主。 機關(guān)事業(yè)單位人員換購房，目前比例不大，但未來潛力比較大，該消費群的收入相對比較高，加上數(shù)量不菲的購房補貼，可望形成高端物業(yè)的主力消費群。 農(nóng)村富裕階層進城置業(yè)，傾向購買大戶型和排屋。 新安江二手房市場表現(xiàn)一直不夠活躍，表明購房改善居住條件者居多，但亦存在部分投資需求。 新安江樓市在外界沒有引起太多關(guān)注，除月亮灣，外來投資客購買比較少。戶型需求：公寓主流戶型為90100平方的2居室，110130平方的三居室，后者市

23、場需求量更高。首選購房區(qū)域市中心房固然方便，但居住環(huán)境并不理想，目前新安江購房對環(huán)境和品質(zhì)關(guān)注有加，規(guī)模社區(qū)和江景房則更受歡迎，價格亦接近甚至超過市中心房。東部項目受歡迎。產(chǎn)品類型：多層公寓：目前新安江的主流產(chǎn)品。高層、小高層公寓：目前市場接受度尚有問題，如月亮灣、新安明珠均有小高層余房。排屋、別墅：屬于高端產(chǎn)品，目前市場供應(yīng)量不大。(三) 住宅市場價格趨勢新安江市區(qū)商品住宅近年來一直呈快速增長狀態(tài)。2000年到2002年，新安江市區(qū)的商品住房平均房價由1580元平方米上升到2500元平方米，商品房最高價格超過3000元/平方米；2004年中期市區(qū)均價基本突破3000元/平方米，最高價格達40

24、00元/平方米以上，2004年底至2005年1季度，均價達3500元/平方米，優(yōu)質(zhì)江景房高達5000元/平方米。新區(qū)大型高品質(zhì)社區(qū)均價逼近甚至超過市中心樓盤。錦華園2004年7月一期銷售均價2700元，低于藍(lán)天雅苑300多元/平方米，而目前其二手房價格已基本超過藍(lán)天雅苑。江景房價格漲幅最大。2003年以來，江景房與其它戶型差價明顯拉大，單價基本相差500元1000元，甚至目前有臨江景觀的普通公寓單價已達到45005000元。未來趨勢預(yù)測。和同類城鎮(zhèn)相比，新安江樓價已經(jīng)處在普遍高位，整體大幅上漲的可能性已經(jīng)不大。在走出政策調(diào)控以前，市場不會過于活躍，房價可能有所回歸到2004年中期水平。走出政策

25、調(diào)控后，高速公路的建成通車，新增項目大量出現(xiàn)，很可能會出現(xiàn)激烈的投機性炒作，但一般不會持久。(四) 政策調(diào)控對新安江樓市的可能影響今年3月至5月國務(wù)院對全國房地產(chǎn)市場出臺了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，雖然各地反映效果有所不同，但房地產(chǎn)整體勢頭已經(jīng)得到控制，價格增幅趨緩，成交量明顯下降，局部價格有所回落，市場觀望氣氛濃厚，對投資性購房和投機性炒作打擊明顯。新安江僅是房地產(chǎn)開發(fā)的四線城市，雖然近年樓價上漲比較快，但基本為真實供求關(guān)系下的補漲，房價收入比基本在7以下，樓市供需形勢良好，投機性炒作基本不存在。從理論上講，政策調(diào)控對新安江樓市信心會有所打擊，不可避免出現(xiàn)觀望局面，實質(zhì)影響不會很大；但具體政策出臺后觸

26、動了交易成本，對價格產(chǎn)生直接影響，出現(xiàn)一定的回歸，至少回歸量將達到可以彌補新增交易成本。據(jù)統(tǒng)計，年，在宏觀緊縮背景下，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占gdp的比重達，房地產(chǎn)投資占gdp的6.12%，遠(yuǎn)低于全國水平。政策調(diào)控對新安江樓市回起到放緩節(jié)奏的作用，但不可能產(chǎn)生災(zāi)難性后果。需要警惕的反而是調(diào)控結(jié)束以后的局勢。四 項目基本分析(一) 項目概況和開發(fā)條件地理位置 位于新安江溪頭綜合開發(fā)區(qū)塊，320國道以東，嚴(yán)州大道以北，距老城區(qū)僅幾分鐘車程，交通比較便利。西側(cè)有安置農(nóng)居點（已建成），隔嚴(yán)州大道南側(cè)為興溪公寓（已建成）和新南北房產(chǎn)的水韻天城項目，隔嚴(yán)州大道東南面為變電所和獸王地塊，項

27、目往東北為規(guī)劃用地。新安江灣道環(huán)抱本區(qū)塊。地 形 為山丘改造地，呈北高南低坡地，向南向東地勢走低，與嚴(yán)州大道高差約4米，與濱江大道高差約10余米。變電站高壓線好象穿過本項目（不確定）。開發(fā)條件 占地70畝，規(guī)劃容積率1.0，建筑面積46666.9平方米，凈地出讓，土地價格80萬元/畝。(二) 產(chǎn)品與銷售價格產(chǎn)品類型建議：3層排屋、4層疊排為主，輔以多層公寓和電梯公寓。銷售均價預(yù)期： 3500元/平方米，上下伸縮彈性各20%。五 項目財務(wù)分析(一) 基本說明 財務(wù)分析從簽訂土地出讓協(xié)議后開始，至項目竣工并實現(xiàn)全部銷售收入止。以3個月為1個計算期，開發(fā)建設(shè)期擬定為15，即45個月。前期規(guī)劃、設(shè)計、

28、策劃，2個計算。施工建設(shè)共12計算期，按分三個組團平均劃分。 土地款按前期一次性支付計算，工程款按每個組團按計算期平均支付。 銷售進度共10個計算期，按每期10%平均劃分，平均計算銷售回款。 項目中非主體經(jīng)營收入未納入計算。 基準(zhǔn)收益率按2004年國內(nèi)79家房地產(chǎn)類上市企業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率8.26%計算。 開發(fā)自有資金率假定55%。 公建面積按照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 gb 50180-93執(zhí)行。 項目基本參數(shù)為初步測算，未經(jīng)精確核實，存在一定誤差。項目選用的基本參數(shù)和未來收益計算，是以擬建項目按時保質(zhì)完成并達到設(shè)定的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)為前提，項目開發(fā)過程中的提前、延期或其他不

29、確定、不可控因素，不在考慮范圍。(二) 項目投資預(yù)算1. 成本估算（見財務(wù)分析表一）2. 投資計劃（見財務(wù)分析表二）(三) 項目現(xiàn)金流量分析（見財務(wù)分析表二、三）項目建設(shè)進度、銷售進度均包含于表中。(四) 項目財務(wù)評價1. 項目財務(wù)指標(biāo)分析（見下表）序號項目名稱計量單位基本方案1土地出讓費萬元56021.1 征地費單價元/m212001.2 征地費單價元/畝8002711.3 征地費占比例%47.092項目總成本萬元118973資金籌措萬元118973.1 資本金萬元65433.2 借款萬元53534經(jīng)營總收入萬元154094.1 銷售收入萬元154094.2 租賃收入萬元05利潤總額萬元35

30、136所得稅萬元11597稅后利潤萬元23548全投資財務(wù)內(nèi)部收益率%22.069資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%85.2910全投資財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=8.26%)萬元187711資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=8.26%)萬元678412全投資回收期年2.6613資本金回收期年1.7714投資利潤率%29.5315資本金利潤率%53.692. 項目凈現(xiàn)值評價以全部投資測算，本項目財務(wù)凈現(xiàn)值為1877萬元，表明本項目開發(fā)完成后累計收益的現(xiàn)值大于原始投資的現(xiàn)值，該投資項目的報酬率大于基準(zhǔn)收益率（即2004年國內(nèi)79家房地產(chǎn)類上市企業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率），開發(fā)商可以獲得折現(xiàn)后凈收益1877萬元，項目在經(jīng)濟上完全可行。

31、3. 項目內(nèi)部收益率評價本項目內(nèi)部收益率為22.06%，高于基準(zhǔn)收益率，具備優(yōu)秀的盈利能力。本項目內(nèi)部收益率計算的基本前提是項目在后續(xù)開發(fā)過程中保持穩(wěn)定持續(xù)的開發(fā)銷售狀態(tài)，同時建德房地產(chǎn)市場亦保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢。4. 項目敏感性分析投資風(fēng)險來源于市場的變化，由于目前政策調(diào)控的力度比較大，市場存在很多不確定的變數(shù)，市場銷售價格在未來三年內(nèi)起伏的可能比較大。由于開發(fā)成本中固定的土地成本占了47.09%，所以總成本的變化概率比較小，本方案以銷售市場的變化作為變量，具體分析項目敏感性，見下表：項目名稱基數(shù)敏感性分析結(jié)果銷售-20%銷售-15%銷售-5%銷售+10%銷售+20%經(jīng)營總收入154091232813098146391695018491 銷售收入（萬元）154091232813098146391695