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1、 城市老舊住宅小區(qū)提升改造調(diào)查研究和思考以?？谑袨槔?摘要：城市老舊住宅小區(qū)提升改造對于改善民生水平、實(shí)現(xiàn)“美好環(huán)境與幸福生活共同締造”，增加群眾的獲得感、幸福感和安全感等具有重要意義，本文將以海口市為例而對城市老舊住宅小區(qū)的提升改造工作作出相應(yīng)的研究與思考，期待能為業(yè)內(nèi)人士提供必要的參考信息。關(guān)鍵詞：城市老舊住宅小區(qū)；提升改造；研究和思考1 城市老舊住宅小區(qū)提升改造背景分析1.1 改造小區(qū)數(shù)量大近些年來，我國各個(gè)城市都在相繼開展城市老舊住宅小區(qū)的提升改造工作，這對于改善民生水平，增加群眾的獲得感、幸福感和安全感等具有重要意義。根據(jù)海南省人民政府下發(fā)的海南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造指導(dǎo)意見，其明確規(guī)定

2、城市老舊住宅小區(qū)是指縣城、城市、農(nóng)林場場部建成于2000年以前，并且其內(nèi)建筑物破損程度較高、公共設(shè)施落后的住宅小區(qū)，基于此項(xiàng)規(guī)定，僅?？谑袇^(qū)的老舊小區(qū)就已經(jīng)多至1452個(gè)，這充分說明，我國當(dāng)前需要對其加以改造的老舊住宅小區(qū)的數(shù)量特別巨大。1.2 老舊小區(qū)使用質(zhì)量低2000年以前我國在城鎮(zhèn)建成的住宅小區(qū)基本上都是以低租金福利性住房為主，基于當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，這個(gè)時(shí)期的城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較為低下，絕大多數(shù)的建筑也并不具備抗震設(shè)防的功能，而且，部分住宅的配套設(shè)施相對也不夠齊全，建筑的使用質(zhì)量存在明顯的缺陷。當(dāng)前階段我國將2000年以前建成的城市住宅小區(qū)稱為老舊小區(qū)，基于這個(gè)時(shí)期城市建筑的基本情況

3、，老舊小區(qū)具有以下兩個(gè)明顯的特征，一是基礎(chǔ)設(shè)施配套不足，房屋設(shè)備存在明顯的老化現(xiàn)象。使得住宅的使用舒適度也存在明顯的偏低問題。二是居住環(huán)境質(zhì)量差，私搭亂建的情況較為嚴(yán)重。一些老舊小區(qū)的住戶會(huì)隨意搭設(shè)電訊設(shè)備，這極大得增加了城市建筑公共設(shè)施的維修難度。三是由于人口流動(dòng)大，產(chǎn)權(quán)的變更，存在物業(yè)管理的缺失，導(dǎo)致老舊小區(qū)難以維持持續(xù)的修繕和整治。環(huán)境和配套設(shè)施的逐漸衰敗，讓原本屬于“熟人社會(huì)”的老舊住區(qū)原居民逐漸搬離。2 ?？谑?000年以前老舊住宅小區(qū)基本狀況及改造要求分析2.1 海口市老舊小區(qū)概況基于?？谑鞋F(xiàn)階段入戶摸底調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，海口市共有老舊小區(qū)共計(jì)1452個(gè)，其總建筑棟數(shù)為5168棟，所占

4、據(jù)的總面積為2045萬平方米，一共涉及20萬住戶。當(dāng)前已經(jīng)確定能夠自行改造的老舊小區(qū)的數(shù)量為10個(gè)，疑似存在危房的老舊小區(qū)大致有42個(gè)。2.2 ?？谑欣吓f小區(qū)共性問題經(jīng)初步摸底調(diào)查，海口市老舊小區(qū)存在的民生基礎(chǔ)共性問題主要有水電氣未落實(shí)抄表到戶、水電管網(wǎng)設(shè)施老化現(xiàn)象嚴(yán)重、污水及雨水未進(jìn)行必要的分流處置、屋頂防水設(shè)施損壞現(xiàn)象嚴(yán)重。居住品質(zhì)方面的共性問題主要有小區(qū)道路破損、建筑外立面雜亂無章、電線及管線亂建亂搭情況嚴(yán)重、高層建筑未配置電梯、停車位的數(shù)量無法滿足實(shí)際的使用需求、油煙集中排放管道未實(shí)行有效的設(shè)置等。2.3 改造工作實(shí)施要求根據(jù)海南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造指導(dǎo)意見中的相關(guān)內(nèi)容，在實(shí)施城市老舊住

5、宅小區(qū)的改造工作時(shí)，應(yīng)當(dāng)要廣泛征求建筑使用住戶的改造意愿。針對這一層面的實(shí)施要求，可以先促使各市縣政府建立有效的資金監(jiān)管機(jī)制，嚴(yán)禁將不符合條件的小區(qū)納入實(shí)際的改造項(xiàng)目施工當(dāng)中。與此同時(shí)，在前期進(jìn)行針對改造方案及改造內(nèi)容的確定時(shí)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以因地制宜、尊重民意的原則來安排具體的工作任務(wù)，保證項(xiàng)目改造人員能夠嚴(yán)格按照入戶調(diào)查的執(zhí)行方式獲取確切信息，促使項(xiàng)目的實(shí)際施工能夠切實(shí)遵從住戶的改造意愿而實(shí)現(xiàn)城市老舊住宅小區(qū)的完好改造。3 廣州市老舊住宅小區(qū)的改造經(jīng)驗(yàn)借鑒3.1 實(shí)現(xiàn)黨建引領(lǐng)政府主導(dǎo)運(yùn)作體制的必要完善根據(jù)廣州市近年對市內(nèi)老舊住宅小區(qū)進(jìn)行改造時(shí)所采取的實(shí)施策略，其主要所采取的實(shí)施手段即是先行理順市

6、場、業(yè)主、政府之間的確切關(guān)系，并堅(jiān)持“社會(huì)參與、政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作”的執(zhí)行理念，充分發(fā)揮出政府搭臺、黨建引領(lǐng)的積極作用。需要注意的是，在實(shí)現(xiàn)黨建引領(lǐng)政府主導(dǎo)運(yùn)作體制的必要完善時(shí)一定要突出業(yè)主的實(shí)際責(zé)任，并有效引導(dǎo)市場的主體角色積極參與到具體的項(xiàng)目改造工作當(dāng)中。各級政府要實(shí)行公平導(dǎo)向規(guī)劃對策的有效編制，促使空間資源配置的調(diào)控作用能夠得以充分的發(fā)揮，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)空間分異問題的有效整合。3.2 完善法律法規(guī)，建立健全的施工體系基于城市老舊住宅小區(qū)的提升改造工作具有政策性強(qiáng)、牽涉面廣的特點(diǎn)，廣州市在老舊小區(qū)提升改造具體工作中，首先對相關(guān)法規(guī)及政策進(jìn)行了必要的完善，并建立了標(biāo)準(zhǔn)的施工體系，有效轉(zhuǎn)變了市場化

7、的運(yùn)作模式，從政策、體制等層面著手定制老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的實(shí)施策略，這對為項(xiàng)目改造工作提供有效的技術(shù)支持及政策保障具有重要的促進(jìn)意義。3.3 建立科學(xué)高效的項(xiàng)目運(yùn)行機(jī)制廣州市在實(shí)施針對市內(nèi)老舊小區(qū)提升改造工作時(shí)，其首先建立了統(tǒng)一的指揮機(jī)制，并嚴(yán)格對項(xiàng)目施工的管理程序?qū)嵭杏行У囊?guī)范處理工作，最終而建成了科學(xué)高效的項(xiàng)目施工運(yùn)行機(jī)制，這對實(shí)現(xiàn)建筑項(xiàng)目改造工作的良好施行具有重要的意義。除此之外，廣州市人民政府相繼也成立了專門的非盈利性機(jī)構(gòu)，用于直接負(fù)責(zé)管理和改造中小型的老舊小區(qū)。4 關(guān)于海口市老舊住宅小區(qū)改造工作開展的思考及建議4.1老舊住宅小區(qū)改造工作難點(diǎn)老舊小區(qū)改造數(shù)量大，涉及人民群眾切身利益面廣，

8、實(shí)際改造過程阻力會(huì)較大。改造資金方面，疫情過后今年地方財(cái)政壓力大，加之老舊小區(qū)住戶繳費(fèi)意愿普遍不高，共同出資改造積極性較低，市場機(jī)制上，由于改造收益難以保障，回報(bào)率低，企業(yè)參與積極性也不高。其次，老舊小區(qū)業(yè)主多方利益難以平衡，據(jù)其他省市實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，老舊小區(qū)改造在加裝電梯和上下水管道改造以及停車場加建等環(huán)節(jié)均較難協(xié)調(diào)。后期維護(hù)方面也是老舊小區(qū)改造的難點(diǎn)之一，若后續(xù)無長效管理機(jī)制，城市老舊小區(qū)改造將陷入“改造再破壞再改造”的僵局。4.2 充分把握城市老舊小區(qū)的主要改造內(nèi)容基于改造難點(diǎn)分析和?？谑芯唧w情況，實(shí)現(xiàn)海口市城市老舊住宅小區(qū)的有效改造，就必須充分把握城市老舊小區(qū)的主要改造內(nèi)容，以促使后期的

9、項(xiàng)目改造工作能夠得以快速執(zhí)行。在實(shí)際工作中，應(yīng)當(dāng)在保證城市老舊住宅小區(qū)用地現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的基礎(chǔ)上采用局部拆建、加建、翻建、改建的實(shí)施方式來對老舊小區(qū)進(jìn)行改造。老舊小區(qū)提升改造分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類三大內(nèi)容。對于基礎(chǔ)類的建筑改造項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)盡力滿足住戶基本生活需求以及安全需要的改造內(nèi)容，這主要囊括配電房安全設(shè)施、用電抄表到戶、無障礙設(shè)施等市政配套基礎(chǔ)設(shè)施的實(shí)現(xiàn)與改造1。除此之外，基礎(chǔ)類建筑項(xiàng)目改造工作還應(yīng)當(dāng)包括老舊小區(qū)內(nèi)房屋防滲防漏等建筑物公共部位的維修。針對完善類的建筑改造項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)盡最大程度來實(shí)現(xiàn)居民改善性生活需求及便利性生活需要的必要滿足，促使停車庫等環(huán)境及配套設(shè)施、新能源車輛充電

10、樁等能夠?qū)崿F(xiàn)有效的改造及提升。另外，還應(yīng)當(dāng)對老舊小區(qū)內(nèi)的建筑節(jié)能設(shè)施進(jìn)行必要的改造工作，促使?？谑袃?nèi)城市老舊小區(qū)的使用品質(zhì)實(shí)現(xiàn)更高程度的提升。針對提升類的建筑項(xiàng)目改造工作，應(yīng)當(dāng)首先設(shè)立豐富社會(huì)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)等改造目標(biāo)，保證幼兒教育、養(yǎng)老撫幼等各類公共服務(wù)設(shè)施能夠?qū)崿F(xiàn)有效的配套建設(shè)。秉承以人為本、因地制宜、合理有效利用資源原則，將老舊小區(qū)具體問題分類考慮，從居民的實(shí)際居住體驗(yàn)和需求出發(fā)，制訂高效可行的改造策略。4.3 排查隱患，并執(zhí)行重點(diǎn)的改造任務(wù)?？谑谐鞘欣吓f住宅小區(qū)改造工作的主要實(shí)施內(nèi)容是小區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、市政配套設(shè)施等的必要改造。在改造項(xiàng)目實(shí)施之前還要對老舊小區(qū)

11、建筑結(jié)構(gòu)、消防等安全隱患進(jìn)行必要的排查工作，針對具有歷史文化價(jià)值的老舊小區(qū)，應(yīng)當(dāng)對其實(shí)施結(jié)構(gòu)安全加固工作，并實(shí)現(xiàn)消防設(shè)施的有效完善。建筑項(xiàng)目的有效改造，應(yīng)當(dāng)以突出重點(diǎn)、因地制宜的實(shí)施原則而部署相關(guān)層面的工作任務(wù)，重點(diǎn)解決住戶的用電、用水、用氣及安全隱患等問題2。實(shí)際操作上，可以通過綠化美化、樓道修繕等方式來提升老舊小區(qū)的居住環(huán)境，并鼓勵(lì)具備經(jīng)濟(jì)條件的小區(qū)自主加裝電梯。4.4 長效管理、治管并舉實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)改造后續(xù)有效維護(hù)管理，更應(yīng)當(dāng)建立“共商、共建、共治、共享”的社會(huì)治理模式。促使城市老舊住宅小區(qū)的改造整治工作能夠高效執(zhí)行，?？谑懈鹘值擂k事處應(yīng)及時(shí)設(shè)立物業(yè)管理機(jī)制，有效加強(qiáng)社區(qū)的工作力量，盡最

12、大程度來推動(dòng)老舊小區(qū)改造管理與基層黨組織的建設(shè)工作，將改造小區(qū)引入物業(yè)服務(wù)管理機(jī)制當(dāng)中，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理制度的必要完善。另一層面，還應(yīng)當(dāng)實(shí)行居民自治管理模式的必要?jiǎng)?chuàng)新，引導(dǎo)住戶科學(xué)選擇物業(yè)管理或自治管理模式，并不斷鞏固項(xiàng)目改造的執(zhí)行成果，促使城市老舊住宅小區(qū)的后期管理能夠朝著常態(tài)化、專業(yè)化的方向發(fā)展。與此同時(shí)，需要改造的城市老舊住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)及時(shí)成立黨支部小組、業(yè)主委員會(huì)、居民自治小組，以這種手段來強(qiáng)大老舊小區(qū)的自治管理力量。之后，還可以建立較為完善的居民公約，促使居民的自治管理工作能夠有序執(zhí)行。最為重要的一點(diǎn)，即是應(yīng)當(dāng)要實(shí)施市場化的物業(yè)服務(wù)管理機(jī)制，逐步形成部門協(xié)調(diào)、政府負(fù)責(zé)、社區(qū)落實(shí)的管理格局3

13、。對于該項(xiàng)發(fā)展策略的必要實(shí)施，應(yīng)當(dāng)首先實(shí)現(xiàn)宣傳指導(dǎo)工作的必要強(qiáng)化工作，逐步建立、歸集房屋專項(xiàng)維修資金形成機(jī)制，具備經(jīng)濟(jì)條件的地區(qū)可以借鑒相應(yīng)的質(zhì)量保險(xiǎn)機(jī)制，以此來為海口市城市老舊住宅小區(qū)的改造工作提供必要的資金支持以及實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)管理模式的積極探索。5 城市老舊住宅小區(qū)改造工作開展的意義及愿景5.1 城市老舊住宅小區(qū)改造工作開展的意義分析城市老舊住宅小區(qū)綜合整治改造工作是城市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，該項(xiàng)工作的有效開展對于提升小區(qū)住戶的基本利益具有重要的意義，而其也是我國實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)目標(biāo)的客觀需求，而且，老舊小區(qū)改造工作更是我國最為基本的民生工程，是構(gòu)建和諧社會(huì)、推進(jìn)社會(huì)公平正義的

14、核心舉措。基于當(dāng)前我國內(nèi)部及外部的環(huán)境變化因素，?？谑谐鞘欣吓f住宅小區(qū)的改造工作必須是全面改造，這是因?yàn)榻ㄖ?guī)劃、管理等層面的歷史局限性而致使老舊小區(qū)先天居住條件不足，使得小區(qū)的部分功能無法通過修補(bǔ)的方式而實(shí)現(xiàn)必要的完善4。另一方面，基于當(dāng)前國內(nèi)生活需求的變化，老舊住宅小區(qū)的改造工作不僅要物質(zhì)空間層面的提升，更重要的要尊重結(jié)合人文、歷史、文化風(fēng)俗等非物質(zhì)要素，系統(tǒng)全面而人性化的改造，方能實(shí)現(xiàn)城市的有機(jī)更新，進(jìn)而有效提升老舊小區(qū)的居住品質(zhì)。5.2 城市老舊住宅小區(qū)改造愿景探究采取更加有效的改造措施，來實(shí)現(xiàn)針對城市老舊住宅小區(qū)的必要整改，是全國人民共同的愿望。未來的老舊小區(qū)改造工作，應(yīng)當(dāng)首先實(shí)現(xiàn)共

15、享責(zé)權(quán)籌資渠道的有效建立，促使后期工作能夠得以順利執(zhí)行。針對這一愿景的有效實(shí)施，可促使政府先行實(shí)現(xiàn)獎(jiǎng)金池的設(shè)立工作，實(shí)行競爭性補(bǔ)助的工作機(jī)制，使得政府財(cái)政資金的牽引作用能夠得到有效的發(fā)揮。與此同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)積極引入市場機(jī)制，促使社會(huì)資金引入，依據(jù)誰受益誰出資的原則而實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)的共同改造。其次，做好多元共治有機(jī)更新的五個(gè)結(jié)合工作更是實(shí)現(xiàn)城市老舊住宅小區(qū)改造的另一重要愿景。這一愿景的具體含義是，應(yīng)當(dāng)充分結(jié)合老舊小區(qū)的結(jié)構(gòu)、建筑、功能等實(shí)際數(shù)據(jù)，基于因地制宜的實(shí)施原則而將提升城市的形象與房屋立面改造內(nèi)容有效結(jié)合起來，第二是指將提升住宅品質(zhì)與局部拆建有效結(jié)合，第三是指將適老性改造與增建電梯等無障礙設(shè)施有效結(jié)合，第四是指將平面布局調(diào)整與提高房屋的使用功能有效結(jié)合起來，第五是指將城市有機(jī)更新與智慧城市