商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理ppt課件

1、建筑物本體及場建筑物本體及場 地上的相關(guān)供配電、供排地上的相關(guān)供配電、供排水、供氣、供冷水、供氣、供冷(暖暖)及運輸系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)及運輸系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等附屬配套的設(shè)備、設(shè)備，它們是構(gòu)成房屋等附屬配套的設(shè)備、設(shè)備，它們是構(gòu)成房屋建筑實體的有機組成部份。建筑實體的有機組成部份。n 房屋建筑n 物業(yè)設(shè)備組成n 停車場配套n 其它配套設(shè)備o 暖通、衛(wèi)生設(shè)備、設(shè)備暖通、衛(wèi)生設(shè)備、設(shè)備o 電氣設(shè)備、設(shè)備電氣設(shè)備、設(shè)備o 輔助設(shè)備、設(shè)備輔助設(shè)備、設(shè)備暖通、衛(wèi)生設(shè)備、設(shè)備暖通、衛(wèi)生設(shè)備、設(shè)備給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防水給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)；系統(tǒng)；噴水沖洗機、洗地毯機、洗外噴水沖洗機、洗地毯機、洗外墻機

2、械；墻機械；供冷系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、鍋爐供冷系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、鍋爐(供供熱熱)系統(tǒng)。系統(tǒng)。電氣設(shè)備、設(shè)備電氣設(shè)備、設(shè)備高壓變電系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、應(yīng)高壓變電系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、應(yīng)急供電系統(tǒng)；急供電系統(tǒng)；消防報警系統(tǒng)、安防監(jiān)控報警系消防報警系統(tǒng)、安防監(jiān)控報警系統(tǒng)；統(tǒng)；通訊、視像、廣播、智能化網(wǎng)絡(luò)通訊、視像、廣播、智能化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；系統(tǒng)；垂直電梯、自動扶梯、液壓客梯垂直電梯、自動扶梯、液壓客梯/貨梯；貨梯；建筑物防雷及接地系統(tǒng)。建筑物防雷及接地系統(tǒng)。輔助設(shè)備、設(shè)備輔助設(shè)備、設(shè)備油煙處置、潑水處置、噪聲處油煙處置、潑水處置、噪聲處置；置；景觀噴泉、燈飾廣告設(shè)備；景觀噴泉、燈飾廣告設(shè)備；體育運動設(shè)備、健身器械、文

3、體育運動設(shè)備、健身器械、文娛及游戲設(shè)備。娛及游戲設(shè)備。物業(yè)設(shè)備、設(shè)備管理的目的物業(yè)設(shè)備、設(shè)備管理的目的堅持設(shè)備、設(shè)備的完好堅持設(shè)備、設(shè)備的完好保證設(shè)備、設(shè)備保證設(shè)備、設(shè)備“平安、可靠、平安、可靠、經(jīng)濟、合理運轉(zhuǎn)經(jīng)濟、合理運轉(zhuǎn)延伸設(shè)備、設(shè)備壽命周期。延伸設(shè)備、設(shè)備壽命周期。管理者應(yīng)具備的素質(zhì)管理者應(yīng)具備的素質(zhì)有超前認識和憂患認識；有超前認識和憂患認識；有良好效力認識和技術(shù)素質(zhì)；有良好效力認識和技術(shù)素質(zhì)；有全面方案管理認識；有全面方案管理認識；有全面質(zhì)量管理認識。有全面質(zhì)量管理認識?？纯?設(shè)備、設(shè)備外觀有否異常；設(shè)備、設(shè)備外觀有否異常；聽聽 設(shè)備、設(shè)備運轉(zhuǎn)聲音；設(shè)備、設(shè)備運轉(zhuǎn)聲音；聞聞 設(shè)備、設(shè)備

4、有否異味；設(shè)備、設(shè)備有否異味；摸摸 設(shè)備、設(shè)備運轉(zhuǎn)溫感、震感；設(shè)備、設(shè)備運轉(zhuǎn)溫感、震感；測測 設(shè)備、設(shè)備各種參數(shù)；設(shè)備、設(shè)備各種參數(shù)；查查 設(shè)備、設(shè)備運轉(zhuǎn)規(guī)范；設(shè)備、設(shè)備運轉(zhuǎn)規(guī)范；比比 設(shè)備、設(shè)備運轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)的差別；設(shè)備、設(shè)備運轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)的差別；記記 設(shè)備、設(shè)備巡檢檢查的情況。設(shè)備、設(shè)備巡檢檢查的情況。n初期缺點期；n偶發(fā)缺點期；n磨損缺點期。設(shè)備缺點率曲線設(shè)備缺點率曲線故障率使用年數(shù)磨損缺點期偶發(fā)缺點期初始缺點期 初期缺點期。在設(shè)備開場運轉(zhuǎn)的初期，由于設(shè)備設(shè)計制初期缺點期。在設(shè)備開場運轉(zhuǎn)的初期，由于設(shè)備設(shè)計制造和安裝調(diào)試上存在缺陷問題及操作不熟練等緣由所呵造和安裝調(diào)試上存在缺陷問題及操作不熟練等緣由

5、所呵斥，因此缺點率較高，這個時期大約是斥，因此缺點率較高，這個時期大約是12年。經(jīng)過年。經(jīng)過一定時期缺點曾經(jīng)排除，施工安裝遺留的問題也得到理一定時期缺點曾經(jīng)排除，施工安裝遺留的問題也得到理處理，這樣就進入正常運轉(zhuǎn)階段，處理，這樣就進入正常運轉(zhuǎn)階段， 偶發(fā)缺點期，這一時期的缺點較少，大約是偶發(fā)缺點期，這一時期的缺點較少，大約是58年的時年的時期，大多是因設(shè)備零部件某些不可預(yù)測的缺陷而引起的期，大多是因設(shè)備零部件某些不可預(yù)測的缺陷而引起的，其缺點率較平穩(wěn)。這些缺點可由維擭保養(yǎng)任務(wù)隨時給，其缺點率較平穩(wěn)。這些缺點可由維擭保養(yǎng)任務(wù)隨時給予排除，因此這一時期是設(shè)備最正確任務(wù)期。予排除，因此這一時期是設(shè)備

6、最正確任務(wù)期。 磨損缺點期，由于設(shè)備經(jīng)過初期的運轉(zhuǎn)，大部分零件曾磨損缺點期，由于設(shè)備經(jīng)過初期的運轉(zhuǎn)，大部分零件曾經(jīng)磨損嚴重，因此設(shè)備的缺點率又明顯上升，這時需求經(jīng)磨損嚴重，因此設(shè)備的缺點率又明顯上升，這時需求進展設(shè)備的大修或更新。進展設(shè)備的大修或更新。缺點可預(yù)見性 缺點 處置 總結(jié) 發(fā)現(xiàn) 缺點 “先兆及時處置缺點運用現(xiàn)代化先進科技綜合管理運用現(xiàn)代化先進科技綜合管理統(tǒng)計設(shè)備、設(shè)備運轉(zhuǎn)記錄、分析數(shù)據(jù)；統(tǒng)計設(shè)備、設(shè)備運轉(zhuǎn)記錄、分析數(shù)據(jù)；合理編排設(shè)備、設(shè)備運轉(zhuǎn)時段；合理編排設(shè)備、設(shè)備運轉(zhuǎn)時段；不斷改良設(shè)備、設(shè)備技術(shù)情況；不斷改良設(shè)備、設(shè)備技術(shù)情況；提高設(shè)備、設(shè)備運轉(zhuǎn)效率。提高設(shè)備、設(shè)備運轉(zhuǎn)效率。能源管

7、理能源管理公共照明耗電報告公共照明耗電報告中央空調(diào)耗電報告中央空調(diào)耗電報告運輸電梯耗電報告運輸電梯耗電報告公共能源耗費分析公共能源耗費分析建筑物平均負荷參數(shù)建筑物平均負荷參數(shù)(KWH/M2)綜合樓寫字樓別墅高層住宅多層住宅運轉(zhuǎn)節(jié)能制度運轉(zhuǎn)節(jié)能制度節(jié)能改造措施節(jié)能改造措施o 節(jié)能管理中首先應(yīng)注重節(jié)能方案的制定節(jié)能管理中首先應(yīng)注重節(jié)能方案的制定,較為較為科學的方法是把各物業(yè)上年同期能源耗費數(shù)的科學的方法是把各物業(yè)上年同期能源耗費數(shù)的95%作為本年同期能源運用的方案數(shù)作為本年同期能源運用的方案數(shù),經(jīng)過每經(jīng)過每月能源報表的編制和月度能源分析會對方案的月能源報表的編制和月度能源分析會對方案的執(zhí)行情況進展

8、量化統(tǒng)計和分析執(zhí)行情況進展量化統(tǒng)計和分析,其目的有兩個其目的有兩個:一是找出能源耗費中的異常情況一是找出能源耗費中的異常情況,并進展緣由分并進展緣由分析析,制定整改措施予以消除制定整改措施予以消除;二是對節(jié)能管理做二是對節(jié)能管理做得較好或值得推行和學習的地方得較好或值得推行和學習的地方,進展細化總結(jié)進展細化總結(jié),并積極在其他的商業(yè)物業(yè)的管理中進展推行并積極在其他的商業(yè)物業(yè)的管理中進展推行,以到達用好能、節(jié)好能的效果。以到達用好能、節(jié)好能的效果。 o 日常管理中日常管理中,可經(jīng)過各種方式和途徑可經(jīng)過各種方式和途徑,加強對員工節(jié)能加強對員工節(jié)能認識的教育和培訓認識的教育和培訓,讓節(jié)能管理成為員工的

9、自覺行為。讓節(jié)能管理成為員工的自覺行為。經(jīng)過日常的巡視和對用水設(shè)備的檢查經(jīng)過日常的巡視和對用水設(shè)備的檢查,消除系統(tǒng)設(shè)備運消除系統(tǒng)設(shè)備運轉(zhuǎn)中的跑、冒、滴、漏等景象轉(zhuǎn)中的跑、冒、滴、漏等景象,杜絕無人燈、長流水和杜絕無人燈、長流水和無人空調(diào)無人空調(diào);在條件答應(yīng)的情況下在條件答應(yīng)的情況下,還可以適度降低座便器還可以適度降低座便器水箱水位水箱水位,適時調(diào)理延時水龍頭適時調(diào)理延時水龍頭,改換座便器橡皮旋塞等改換座便器橡皮旋塞等方法來消除各類能源運用中的浪費源頭。方法來消除各類能源運用中的浪費源頭。 o 每天抄錄水、電、油、氣耗費讀數(shù)每天抄錄水、電、油、氣耗費讀數(shù),其優(yōu)點就在于其優(yōu)點就在于:第一第一,積累

10、原始數(shù)據(jù)積累原始數(shù)據(jù),為統(tǒng)計分析提供第一手的分析資料為統(tǒng)計分析提供第一手的分析資料;第二第二,能及時發(fā)現(xiàn)能源運用中的異常情況能及時發(fā)現(xiàn)能源運用中的異常情況, 發(fā)現(xiàn)及時發(fā)現(xiàn)及時,防防止呵斥大的浪費。止呵斥大的浪費。o 現(xiàn)今商業(yè)物業(yè)多采用中央空調(diào)系統(tǒng)現(xiàn)今商業(yè)物業(yè)多采用中央空調(diào)系統(tǒng),而中央空調(diào)系統(tǒng)而中央空調(diào)系統(tǒng)能源耗費最大的設(shè)備主要是空調(diào)主機、水泵和末端設(shè)備能源耗費最大的設(shè)備主要是空調(diào)主機、水泵和末端設(shè)備,所以定期清洗制冷主機冷凝器、蒸發(fā)器水管所以定期清洗制冷主機冷凝器、蒸發(fā)器水管,對銅管束對銅管束內(nèi)壁水垢進展通炮內(nèi)壁水垢進展通炮,并清洗各溫度探測器并清洗各溫度探測器,對冷凍水、冷對冷凍水、冷卻水系

11、統(tǒng)進展水質(zhì)處置卻水系統(tǒng)進展水質(zhì)處置,對變風量、風機盤管機組翅片對變風量、風機盤管機組翅片進展清潔等進展清潔等,就顯得非常重要。由于上述任務(wù)做好了就顯得非常重要。由于上述任務(wù)做好了,不不僅可以確保系統(tǒng)和設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)僅可以確保系統(tǒng)和設(shè)備的正常運轉(zhuǎn),更關(guān)鍵的是可以提更關(guān)鍵的是可以提高主機和末端設(shè)備的熱交換效率高主機和末端設(shè)備的熱交換效率,從而可以最大限制地從而可以最大限制地發(fā)揚設(shè)備的運用效能。發(fā)揚設(shè)備的運用效能。 o 對賣場溫度情況每天多次進展監(jiān)控對賣場溫度情況每天多次進展監(jiān)控抄錄抄錄, 對每層按多處固定測溫點進對每層按多處固定測溫點進展溫濕度記錄展溫濕度記錄,并將所測溫濕度及并將所測溫濕度及時反

12、響給空調(diào)班時反響給空調(diào)班,操作人員那么根操作人員那么根據(jù)反響溫濕度情況及時進展空調(diào)出據(jù)反響溫濕度情況及時進展空調(diào)出水、回水溫度的修正設(shè)定水、回水溫度的修正設(shè)定,調(diào)整溫調(diào)整溫度循環(huán)水泵開啟臺數(shù)度循環(huán)水泵開啟臺數(shù),并對末端設(shè)并對末端設(shè)備及新風、回風的開啟進展調(diào)理備及新風、回風的開啟進展調(diào)理,以到達既能保證賣場的溫馨度以到達既能保證賣場的溫馨度,又又能最大限制地降低能源耗費。能最大限制地降低能源耗費。 o 理順商業(yè)物業(yè)能源運用中計量表計的邏輯關(guān)系理順商業(yè)物業(yè)能源運用中計量表計的邏輯關(guān)系,對方案對方案性、合理性管理運用能源有著非常重要的作用。邏輯關(guān)性、合理性管理運用能源有著非常重要的作用。邏輯關(guān)系搞不

13、清系搞不清,不僅最終的統(tǒng)計數(shù)據(jù)不準確不僅最終的統(tǒng)計數(shù)據(jù)不準確,而且還會呵斥損而且還會呵斥損失和浪費失和浪費,甚至還會出現(xiàn)甚至還會出現(xiàn)“他人用能他人用能,他來買單的情況他來買單的情況。o 日常管理中日常管理中,不僅要讓相關(guān)人員熟知、理清計量網(wǎng)絡(luò)的不僅要讓相關(guān)人員熟知、理清計量網(wǎng)絡(luò)的邏輯關(guān)系邏輯關(guān)系,還應(yīng)該定期對水表、電表、油表、蒸汽汽量還應(yīng)該定期對水表、電表、油表、蒸汽汽量計進展定時校驗或改換。一些普通的電表和流量表運用計進展定時校驗或改換。一些普通的電表和流量表運用幾年后幾年后,計量誤差較大計量誤差較大,通常采取的有效方法是逐漸改換通常采取的有效方法是逐漸改換,雖然會發(fā)生一些費用雖然會發(fā)生一些

14、費用,但閱歷通知我們但閱歷通知我們,這種投入是非這種投入是非常值得的。常值得的。 o 每天夜間時段內(nèi)每天夜間時段內(nèi),商場都處于停頓營業(yè)的形狀商場都處于停頓營業(yè)的形狀,所以這個所以這個時段各樓層時段各樓層(應(yīng)急應(yīng)急)照亮堂度應(yīng)降至最低照亮堂度應(yīng)降至最低,即以滿足賣場即以滿足賣場主通道和夜間監(jiān)控攝像所需亮度的情況時為宜。主通道和夜間監(jiān)控攝像所需亮度的情況時為宜。 通常情況下通常情況下,商業(yè)物業(yè)會利用夜間時段進展專柜調(diào)整商業(yè)物業(yè)會利用夜間時段進展專柜調(diào)整、系統(tǒng)設(shè)備維護和改造、系統(tǒng)設(shè)備維護和改造,以確保其籠統(tǒng)和功能的完善以確保其籠統(tǒng)和功能的完善,所所以夜間對施工用電的管理就顯得非常重要以夜間對施工用電

15、的管理就顯得非常重要,詳細管理中詳細管理中特別要防止一個施工點作業(yè)特別要防止一個施工點作業(yè),整層樓面通亮的情況。夜整層樓面通亮的情況。夜間值班電工要加強巡視間值班電工要加強巡視,及時封鎖多開的燈具及時封鎖多開的燈具,必要時可必要時可采用挪動照明的方式來減少照明電量。采用挪動照明的方式來減少照明電量。 o 變壓器的運轉(zhuǎn)會產(chǎn)生電損變壓器的運轉(zhuǎn)會產(chǎn)生電損,在中央空調(diào)停用在中央空調(diào)停用和相關(guān)條件答應(yīng)的情況下和相關(guān)條件答應(yīng)的情況下,停用空調(diào)運轉(zhuǎn)公停用空調(diào)運轉(zhuǎn)公用或部分動力所用的變壓器可以大幅降低運用或部分動力所用的變壓器可以大幅降低運轉(zhuǎn)本錢轉(zhuǎn)本錢,減少電能的損耗。普通情況下減少電能的損耗。普通情況下,一臺