物業(yè)管理欠費原因分析及解決建議.doc

1、精品文檔物業(yè)管理欠費原因分析及解決建議依法而論， 業(yè)主享受合同約定的物業(yè)管理服務， 就應承擔繳納管理費的義務， 但是由于種種原因，物業(yè)管理欠費成為一種普遍而嚴重的行業(yè)問題。分析欠繳管理費的原因，大致有四類：一、物業(yè)管理企業(yè)服務質量引起的欠費行為。l 、物業(yè)管理企業(yè)服務質量不能滿足業(yè)主的要求，提供的服務質量不合格或業(yè)主認定不合格，業(yè)主最常用的抗爭手段就是拒交或拖欠費用(法律上可上升到履行合同抗辯權)。2、物業(yè)管理企業(yè)沒有擺正服務與管理的位置，對業(yè)主約束過度。一方面，作為權屬所有人的業(yè)主，不但沒有享受對自己擁有物業(yè)的自主決策權、選擇權，還要受到物業(yè)管理公司的過度管理與約束；另一方面，一些物業(yè)管理企

2、業(yè)市場觀念、服務意識不強，重收費、輕服務，導致服務成本居高不下，收費標準明顯超出業(yè)主預期。二、業(yè)主自身原因引起的欠費行為。1、業(yè)主無支付能力。一部分業(yè)主由于下崗、失業(yè)、家庭變故、投資虧本等，導致客觀上失去支付能力。2、部分業(yè)主的習慣與觀念問題。一些業(yè)主的消費習慣與觀念還未從計劃經(jīng)濟時期的福利體制轉變過來，沒有將物業(yè)服務看作是使自己物業(yè)保值增值的消費行為。3、業(yè)主對物業(yè)管理公司職責的錯誤定位。在不少業(yè)主的觀念里，物業(yè)管理公司是大包大攬的管家，小區(qū)里諸項事務應管理管好。諸如樓上業(yè)主裝修引起地板漏水、滲水，樓下業(yè)主排放油煙，隔鄰放音樂、裝修發(fā)出噪聲等，這些問題業(yè)主都可能歸罪于物業(yè)管理公司服務不好，失

3、職，因此拒交費用。三、開發(fā)建設單位和市政等原因引起的欠費行為。1、開發(fā)建設單位遺留問題所致。主要包括開發(fā)商遺留下來的臨水、臨電、房屋質量差、配套設施不完善等問題。例如， “某山莊 ”小區(qū)就是一個典型的例子。該小區(qū)由于前期開發(fā)階段開發(fā)商的實力不夠、開發(fā)不規(guī)范、巨額欠債，三期開發(fā)只開發(fā)了二期，小區(qū)內供水、供電都是臨時的，開發(fā)商的巨額欠債， 導致其下屬的物業(yè)管理公司無法以向業(yè)主提供正常的服務，引起業(yè)主不。 小區(qū)成立業(yè)主委員會后，通過招標選聘了新公司。但原公司拒不向新聘公司移交共用資料、設備及維修資金等，后在政府等有關部門多次協(xié)調下，歷經(jīng)18 個月才移交了資料、設備和部分維修資金，但許多設備、機器、道

4、路、綠化等已嚴重損壞，而巨額維修資金（540 萬元）被侵占和挪用，小區(qū)電梯、消防、用水、用電存在極大案例隱患，一旦發(fā)生停電、停水等，將產(chǎn)生嚴重后果，業(yè)主的合法利益將受到極大損害。.精品文檔2、業(yè)主對外部環(huán)境不滿所致。一些業(yè)主把因市政施工造成的交通不便、停水斷電，或因城市規(guī)劃改變造成的居住環(huán)境質量下降等歸責于物業(yè)管理企業(yè)。3、建、管不分的體制性弊端。建管不分導致物業(yè)管理公司一開始就不能居于獨立經(jīng)營主體的地位。發(fā)展商要么把收費標準，獲取物業(yè)服務的壟斷利潤； 要么為促銷需要，把收費標準 人為壓低（給物業(yè)管理企業(yè)一定補貼），一旦結束，開發(fā)商搞好物業(yè)管理的外在壓力（買方施與）與內在動力（利益驅使）減弱或

5、消失，就會減少或停止補貼，迫使物業(yè)管理公司提高收費或降低服務質量。 不管哪種情況都會業(yè)主把開發(fā)商遺留的質量問題歸責于物業(yè)管理企業(yè)。四、法律、法規(guī)不健全或政府指導不力引起的飽食終日行為。1、物業(yè)管理的市場機制不健全。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向中選擇和公開、公正、公平的市場競爭機制在我國尚未真正形成，因此大分企業(yè)沒有真正實現(xiàn)市場化運作，這些企業(yè)往往依附性強，自我封閉運營，專業(yè)化程度低、成本高、效益差的情況長期得不到根本改變，物業(yè)服務質量難以提高，收費體現(xiàn)不出服務質量，業(yè)主拒交費用難以避免。2、政府服務收費定價方式不當。在過去很長一段時間內，多數(shù)物業(yè)服務的收費價格是政府定價或指導定價，政府在物業(yè)服務價格

6、方面的干涉力度偏大，真正市場化的價格機制難以形成， 消費者不能認可服務收費標準。加之所定的價格往往是籠統(tǒng)的綜合服務費，容易讓消費者認為收費涵蓋了室內室外， 居家區(qū)域的各類服務內容， 誤解物業(yè)管理企業(yè)未盡到服務義務。3、行政監(jiān)管薄弱、司法低效。以廣州為例，每個區(qū)房管局物業(yè)管理科只有2 至 3 名工作人員，但要承擔多方面業(yè)務管理（物業(yè)管理、拆遷、出租房管理等），主管部門根本分不出人 手和精力對物業(yè)管理事務嚴格監(jiān)管、深入指導。另外，我國當前的司法訴訟程序多、費時長、 效力低， 使得欠費不能得到及時制裁，有關各方通過訴訟程序解決問題的成本很高。4、社會信用體系缺乏。由于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉型過程中，市

7、場經(jīng)濟規(guī)范運行的重要基礎 社會信用體系尚未建立， 這樣在法制以外就難以對投機取巧、 不講誠信的行為 （業(yè)主與企業(yè)兩方面）形成有效遏制，遵規(guī)守約的社會風氣難以形成。五、解決物業(yè)服務欠費問題的建議：一、完善物業(yè)服務合同， 嚴格依約行事。 物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會、業(yè)主從一開始就制定雙方權利義務明晰的服務合同，詳細明確地約定服務范圍、項目、標準與收費方式、標準及違約處罰法等。二、改進計費方式和收費辦法，明確服務項目、服務內容，定期公布收支賬目。物業(yè)管理企業(yè)要想在合理合法的范圍內對無故欠費進行有效制約，就必須在服務項目、服務標準上力求能夠區(qū)分，按項目收取服務費，及時定期公開收支賬目，給業(yè)主以更多、更靈活

8、的選擇權和知情權，讓業(yè)主充分享受到對物業(yè)服務的控制監(jiān)督權，從而增強交費的主動性。.精品文檔三、加快建、管分離步伐， 物業(yè)管理企業(yè)成為獨立于開發(fā)企業(yè)之外的經(jīng)濟實體。為適應物業(yè)管理完全市場化的大趨勢，企業(yè)必須成為能與業(yè)主平等協(xié)商、提供質價相符服務的市場主體。只有通過市場議價產(chǎn)生的物業(yè)管理費用標準，才能最終被市場和業(yè)主所接收。四、完善立法， 改進司法， 加強執(zhí)法。 在立法上著重明確業(yè)主大會與業(yè)主委員會的組織形式與法律地位，強化其市場主體地位，使其在市場選擇、訂約談判和履約等方面能夠切實維護自身的利益、承擔相應的責任；在司法方面，應學習香港、澳門成立小額錢債審裁法庭的經(jīng)驗，簡化現(xiàn)行的物業(yè)管理欠費法律審

9、理程序，提高司法效率，方便欠費糾紛的解決；在執(zhí)法方面，各相關政府部門應依法規(guī)范建設單位、物業(yè)管理企業(yè)行為，制止物業(yè)區(qū)劃違規(guī)活動，制定科學的指導價，真正履行法律賦予的職責。五、健全社會保障體系。對于確因社會轉型、家庭變故、傷殘等導致的家庭收下降，無法支付管理費等情況，只能借助社會保障救助體系的建立健全才能解決。六、加快社會信用體系的建立， 倡導守法重德、講求誠信的社會風尚。 規(guī)范的秩序來自于制度保證，一套健全嚴密的社會信用監(jiān)督評價體系是西方一些國家形成良好社會秩序的強有力保障。借鑒這方面的經(jīng)驗，迫切需要建立健全物業(yè)管理企業(yè)的信用檔案體系，建立針對社會每一個成員的社會信用評價體系。七、加大正面宣傳和引導，改變居民消費觀念。相關政府部門、行業(yè)協(xié)會要借助各種媒體廣泛宣傳，讓業(yè)主理解實行市場化、專業(yè)化、社會化物業(yè)管理的優(yōu)越性和必然性，理解物業(yè)服務對物業(yè)保值增值、提高生活品質的重要性，使居民樹立 “花錢買服務 ”的正常消費觀念。八、要發(fā)揮業(yè)主公約的作用。業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同訂立的，對全體業(yè)主具有約束力。發(fā)