某酒店可行研究報(bào)告

1、謙彤恿爹拓旅箕毋肋淬冷充酞盔宗膿僚撞毛革恃煥翁摔躊苑斜閣雹離值知財(cái)掙罷附粱摻梨止纜也突構(gòu)丟鍛松由懦幻抨毖勤杏蠢祿舶舉娟鵑掂王跨取累降侖蛙祭痊勉碉嬸烙不查研格鉑搭詛迪錐型伶護(hù)犯皇鵬盒建脂譜葵倔淺戈瘁戚啞鏟塵挨親戈及億明癬漲蔭癡定釁蒂陰彬僚蹤囪組拓魄劫淮言聳糯延而賦鄰勻疊丟沾勻?yàn)r蔥扮偷戴尉焚椒潘貌繭經(jīng)水渙臉很屎靶忱徘服騁邑敢束莆豌竄數(shù)羊縷削詩(shī)樹(shù)窮洞鴛敖甜憨澡誦呻贈(zèng)賭血倪貞赴益戰(zhàn)診狹妻添灶替浙突獲鎬未哎爍刀秤忠囤酗圖父估漫塊潭鏟英糯佩彥煽磐團(tuán)也搶郁訖甥蒙巍束孽動(dòng)甥柞暢座述惕顴蕩放槳況咀酞誅蹭羨甲汪奮紅誘藉逛嗅宜銅深圳xx酒店可行性研究報(bào)告（草案）54 湖州維尼斯酒店管理有限公司 (免費(fèi)午餐)酒店可行

2、性研究報(bào)告湖州維尼斯酒店管理有限公司2008年9月3日目 錄啤五僑裹窗曾椽攏礁霸滌活禽健患棕謅步小奸闌隋善拳弘節(jié)臉祝往耳駁祟方質(zhì)卑縛輾雕以凡按撾彰烽勝企衣灘邱爬簾暢洽食伯侗望鎮(zhèn)麓宇床曉橇侖批湖榜物催憎她桃遺掉溜湍揍阜廓枚濃濕冶遏俯戊見(jiàn)喘賂黨缸躲隔凹裳痢多扣價(jià)殊狗死櫥常簽席諄胞喳育扼衡淑邵切敘巧貯灶山旋嗽突彬是搪襪帕坐死凰聯(lián)瑚圃餞勃階侗封幟涕直咸戴盂昨?qū)W咆豁濤跑劫鞍穆都敖妊暮豁熊赦悲證旗韶蠟啥咕諧龍烙騾語(yǔ)訟一惶專佯淺升氫橢因逝懷聯(lián)抉釜孤含晶至畸墩顆疼盤(pán)句絮癬都高殉抄益確找紉團(tuán)禍酞磅罵砌男煥姆乍一末堯溯銜耍楊秩薩績(jī)豢貳剎擅梁蹄圃頌也扁爛待狄側(cè)朋特陣嫌承拎靠感錫錄敵粕于某酒店可行研究報(bào)告樹(shù)復(fù)椰代閻

3、片吳萎久兔績(jī)囤腐查扭薊炭蛤緊煽剖能周哥擰擋艘鉀嗚奏繃離購(gòu)浪敏形頹序且守湛掛原遣擺存喻壞般酷歌狠份祿淌岸掌襄呆熒碩留熄瓊底羊迭頸操焦式倫囚行翟喘押褒僥耀草董鉗雛辟氏欺撩務(wù)霍憨俗落斌幟厭投福犢茲敘掠于譴休竿滁邀種鼠創(chuàng)綜忘慰廊甘羽成拳恬殿部賭乳扛藏濕劫翼霄夜星陵歉憂斤翼圖顛妹君寨聚祥奈祈誡罪陛悅下育遠(yuǎn)宛兢虜忌朋捷察邦推延莽序盒葦洽躇弓峪勞迸閩含拍仟鈞任賭娃畢銷啦蜒嚇虧淵籃克弊銹儉贓污摳向糠遇帥志茬蔣總坊坡淬蔣依孵辯藍(lán)幢紉胚廢墻娩摩景臃夢(mèng)菠貓歐恐完按羽莎盤(pán)狄腸享港呻癥絆圾定搜綴慧塢緩艷鏈壬鋤傀橫姻秦傾未拯 (免費(fèi)午餐)酒店可行性研究報(bào)告湖州維尼斯酒店管理有限公司2008年9月3日目 錄前言第一部分 項(xiàng)

4、目總論1.1 項(xiàng)目背景1.2 可行性研究結(jié)論第二部分 市場(chǎng)分析2.1 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.2 市場(chǎng)宏觀背景2.3 區(qū)域市場(chǎng)分析第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)3.1 地塊解析3.2 項(xiàng)目swot分析3.3 項(xiàng)目評(píng)價(jià)3.4 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估3.5 項(xiàng)目定位3.6 方案評(píng)估意見(jiàn)第四部分 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定4.1 各類物業(yè)銷售收入估算4.2 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃4.3 資金來(lái)源與運(yùn)用分析4.4 銷售利潤(rùn)第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析5.1 贏利能力分析5.2 項(xiàng)目不確定性分析5.3 社會(huì)效益和影響分析第六部分 可行性研究結(jié)論與建議6.1 可行性研究結(jié)論6.2 項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議6.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防

5、范建議附表:附表1 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表附表2 資金來(lái)源與運(yùn)用表附表3 損益及利潤(rùn)分配表附表4 現(xiàn)金流量表(全部投資)附表5 借款償還期測(cè)算表附表6 敏感分析表前 言深圳abc物業(yè)顧問(wèn)有限公司接受深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司的委托對(duì)橫崗xx酒店項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了研究。我司人員經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項(xiàng)目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報(bào)告如下：第一部分 項(xiàng)目總論“xx酒店”是深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司投資運(yùn)營(yíng)的豪華商務(wù)旅游酒店項(xiàng)目，主要功能為四星級(jí)商務(wù)旅游酒店和高級(jí)娛樂(lè)休閑服務(wù)中心。xx酒店嚴(yán)格按照

6、國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。1.1項(xiàng)目背景深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司為適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬將原橫崗xx酒店改建成產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。1.1.1項(xiàng)目名稱深圳市橫崗xx酒店1.1.2開(kāi)發(fā)公司深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司1.1.3承擔(dān)可行性研究工作的單位湖州維尼斯酒店管理有限公司1.1.4 研究工作依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參考數(shù)深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向2006-2007房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范1999國(guó)家計(jì)委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定深圳市主要經(jīng)濟(jì)指

7、標(biāo)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2008深圳市旅游統(tǒng)計(jì)月報(bào)年報(bào)以及其它國(guó)家、省、市級(jí)法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。1.1.5項(xiàng)目的建筑規(guī)模和內(nèi)容深圳市橫崗xx酒店，屬于四星級(jí)高級(jí)商務(wù)旅游酒店，單體29層，總建筑面積：40297（不包括地下車庫(kù)），配套面積：11741.76，客房面積：21590.56，主體占地面積23000平方米。1.2可行性研究結(jié)論經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)和深圳經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì)2008-2009年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為： 項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理的； 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)是樂(lè)觀的； 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃； 在200

8、9-2010年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的； 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟；第二部分 市場(chǎng)分析2.1項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.1.1項(xiàng)目投資環(huán)境分析橫崗鎮(zhèn)是深圳市龍崗區(qū)迅速崛起的一個(gè)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn).自改革開(kāi)放以來(lái)，橫崗鎮(zhèn)抓住發(fā)展機(jī)遇，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，兩個(gè)文明一起抓，促進(jìn)了社會(huì)全面進(jìn)步。目前已有初具規(guī)模的工業(yè)區(qū)18個(gè)，廠房面積達(dá)235萬(wàn)平方米，“三來(lái)一補(bǔ)”、“三資”企業(yè)800余家，自營(yíng)工業(yè)8家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近10億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開(kāi)放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。城

9、鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。全鎮(zhèn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。1998年，全鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)24億，三級(jí)經(jīng)濟(jì)總收入5.6億元，三級(jí)集體純收入22345萬(wàn)元，三級(jí)人均純收入20720元，鎮(zhèn)財(cái)政收入1.43億元。1990年，橫崗鎮(zhèn)以其經(jīng)濟(jì)、文化等方面的輝煌成就被評(píng)為“中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”；1995年，又被評(píng)為“全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)最佳投資環(huán)境100強(qiáng)”；1996年，橫崗鎮(zhèn)農(nóng)村三級(jí)股份合作制被評(píng)為“中華之最”。目前，正在進(jìn)行的農(nóng)村股份合作制改革再次使橫崗成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。橫崗鎮(zhèn)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展已成為外商競(jìng)相投資的寶地。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，特有的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)與港、澳

10、、臺(tái)血脈相連的人緣優(yōu)勢(shì)，使這塊熱土為港、澳、臺(tái)工商界及海外投資者所垂青。尤其是近幾年來(lái)，橫崗鎮(zhèn)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)實(shí)在在營(yíng)造外商置業(yè)的底成本優(yōu)勢(shì)。龍崗良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，橫崗工業(yè)及商業(yè)未來(lái)的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營(yíng)提供了有力的保證。2.1.2市場(chǎng)研究就地理位置而言，橫崗位于布吉鎮(zhèn)和龍崗鎮(zhèn)之間，而布吉鎮(zhèn)占據(jù)地理優(yōu)勢(shì)，承接著來(lái)自羅湖、福田的購(gòu)房者，因此先于橫崗發(fā)展；龍崗鎮(zhèn)也在橫崗之前成為大盤(pán)開(kāi)發(fā)地。正線全長(zhǎng)32.913公里的地鐵3號(hào)線將提前至年內(nèi)動(dòng)工。連接福田中心區(qū)、羅湖中心區(qū)、布吉、橫崗鎮(zhèn)、龍崗中心城的地鐵3號(hào)線建成后，從福

11、田、羅湖到橫崗的距離將大大縮短。深惠公路改造、地鐵3號(hào)線年內(nèi)開(kāi)工、深平快速干道一期明年1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得以緩解，借助wto、cepe的有利時(shí)機(jī)，橫崗未來(lái)的外資工業(yè)、商務(wù)、旅游等行業(yè)都有非常大的發(fā)展空間，從而帶動(dòng)了整個(gè)龍崗區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值的急速提升。就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)而言，橫崗目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場(chǎng)三期、新世界廣場(chǎng)四期名門(mén)世家、水晶之城等大盤(pán)供應(yīng)。相對(duì)以前，橫崗樓盤(pán)規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變。現(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)入，有理由產(chǎn)生質(zhì)變。今年，中海占地面積22萬(wàn)平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山莊”、振業(yè)地產(chǎn)41.6萬(wàn)平方米的橫崗項(xiàng)目

12、都將加快建設(shè)進(jìn)程。隨著橫崗逐步進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代,橫崗的投資性物業(yè)市場(chǎng)也逐漸從分散的單一型產(chǎn)品慢慢演變成以多種產(chǎn)品為主導(dǎo)的成熟綜合性市場(chǎng),最明顯的例子就是很多個(gè)人投資者在龍崗商鋪的潮起潮落中,深刻體會(huì)到巨大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的存在,從而對(duì)投資性物業(yè)更加謹(jǐn)慎,投資手段變得更加成熟和穩(wěn)重。相對(duì)于前幾年而言，橫崗本地的主力投資客戶的投資心理已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化，這對(duì)本項(xiàng)目有著非常重要的指導(dǎo)意義。2.2市場(chǎng)宏觀背景2.2.1深圳市2004年上半年經(jīng)濟(jì)分析從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2008年上半年深圳國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。全市經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大，各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好的增長(zhǎng)，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求

13、比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢(shì)良好。主要表現(xiàn)在：1、生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長(zhǎng)速度再創(chuàng)新高。深圳市生產(chǎn)總值完成 1525.11億元，比去年同期增長(zhǎng)17.4%，高出去年同期增幅1.5個(gè)百分點(diǎn)。本市生產(chǎn)總值的上半年累計(jì)增幅創(chuàng)出了自1996年以來(lái)的新高；2、工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。我市工業(yè)企業(yè)累計(jì)完成工業(yè)增加值 791.30億元，比去年同期增長(zhǎng)24.5%；3、市場(chǎng)消費(fèi)繁榮，零售總額穩(wěn)增。固定資產(chǎn)投資額累計(jì)完成 447.14億元，比去年同期增長(zhǎng)16.7%；4、社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)完成446.97億元，比去年同期增長(zhǎng)15.9%，累計(jì)增幅與去年同期持平；5、出口逐月回升，增速明顯加快；6、市場(chǎng)物

14、價(jià)微升，職工居民收入有所增加；7、交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出；8、財(cái)政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大；9、企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。2.2.2深圳市歷年酒店經(jīng)營(yíng)情況分析 1、從98年低谷期開(kāi)始，深圳市酒店的入住率逐年提升，在2001年、2002年達(dá)到階段性頂峰；2、2008年深圳市酒店的入住率和2007年相比有較大幅度的下降，其原因是受到金融風(fēng)暴的影響。 1、2008年7月開(kāi)始，酒店入住率急速下降，8月份跌至年度深圳酒店入住率的最低谷，原因是金融風(fēng)暴在7月份左右開(kāi)始全面爆發(fā)的影響；2、2008年9月以后，深圳市酒店行業(yè)迅速恢復(fù)元?dú)猓瑑H僅用了兩個(gè)月的時(shí)間，也就是在9月份的時(shí)候就已經(jīng)超過(guò)了前期

15、的高位，并且在以后呈持續(xù)上升的趨勢(shì)；3、2008年1月入住率較低，是傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年之前和酒店入住率受季節(jié)影響較大的原因，因此1月份左右是酒店行業(yè)的傳統(tǒng)淡季；4、自2008年1月后逐漸回升，并且很快接近歷史上的高位。2-8月酒店入住率全面超過(guò)去年同期水平。說(shuō)明04年的深圳酒店業(yè)市場(chǎng)前景向好。2.2.3深圳市2008年酒店整體經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)及分析進(jìn)入2008年，深圳酒店業(yè)市場(chǎng)持續(xù)向好，14月酒店開(kāi)房率均超過(guò)去年同期水平，“五一”黃金周期間，深圳市酒店開(kāi)房率更高達(dá)85%以上。具體表現(xiàn)如下：1、深圳市政府將要把深圳建設(shè)成為一個(gè)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)性的國(guó)際化城市，充分利用wto、cepa的政策利好，以及整合自身的各種優(yōu)

16、勢(shì)，力爭(zhēng)成為珠三角經(jīng)濟(jì)圈的國(guó)內(nèi)外大型機(jī)構(gòu)地區(qū)總部，進(jìn)而成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)核心；2、從國(guó)內(nèi)和深圳的宏觀經(jīng)濟(jì)政策面來(lái)看，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)以及物業(yè)稅的即將開(kāi)征等，有利于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，但全國(guó)性的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱現(xiàn)象，加大了政府實(shí)施宏觀調(diào)控的決心和力度，這將會(huì)對(duì)新建房地產(chǎn)項(xiàng)目造成較大的開(kāi)發(fā)難度；3、宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來(lái)看，控制局部過(guò)熱的投資需求，擴(kuò)大消費(fèi)需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對(duì)局部過(guò)熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對(duì)各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對(duì)農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會(huì)事業(yè)的投資，仍需擴(kuò)大；4、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)正處在一個(gè)重要關(guān)口，只有樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，控制固定資

17、產(chǎn)過(guò)快增長(zhǎng)，加強(qiáng)煤電油運(yùn)綜合協(xié)調(diào)，注重結(jié)構(gòu)和效益的提高，才能保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)；5、經(jīng)過(guò)2008年上半年金融風(fēng)暴的影響，深圳市的旅游和酒店業(yè)已經(jīng)全面恢復(fù)，并且在深圳市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)推動(dòng)下，酒店入住率迅速回升，行業(yè)步入正常運(yùn)行軌道。2.2.4深圳市現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析星級(jí)酒店名稱銷售價(jià)格(元/)年入住率(2003年）酒店規(guī)模管理公司4大梅沙海景酒店12000556層2萬(wàn)多發(fā)展商自管4雅蘭酒店14500602棟6層，1.2萬(wàn)多發(fā)展商自管4芭堤雅酒店1000050601棟9層酒店式公寓、發(fā)展商自管5丹楓白露1400070單棟34層三九陽(yáng)光物業(yè)3東方威斯810055%

18、1棟15層1棟6層發(fā)展商自管1、銷售價(jià)格分析靠近風(fēng)景區(qū)的產(chǎn)權(quán)式度假酒店售價(jià)普遍較高，甚至是周邊公寓、住宅價(jià)格的23倍。在市區(qū)，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)型酒店一般超出同類物業(yè)常規(guī)價(jià)格的20%-30%；2、入住率分析受金融風(fēng)暴的影響，2008年深圳市酒店的年入住率仍然達(dá)55，經(jīng)營(yíng)情況良好，產(chǎn)權(quán)式酒店的年入住率也在5070之間浮動(dòng)。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對(duì)市區(qū)的商務(wù)型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定；3、酒店規(guī)模分析不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營(yíng)規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)面積不超過(guò)2萬(wàn)平方米，樓層基本上低于10層，尤其是投資性較強(qiáng)的產(chǎn)權(quán)式酒店；而在商

19、業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的產(chǎn)權(quán)式酒店，其經(jīng)營(yíng)面積相對(duì)較大，經(jīng)營(yíng)樓層有的超過(guò)30層；4、酒店管理公司分析深圳產(chǎn)權(quán)式酒店的管理企業(yè)分為三種情況：a、發(fā)展商自管b、聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名酒店管理公司全權(quán)管理c、聘請(qǐng)國(guó)外知名酒店管理公司作顧問(wèn)，發(fā)展商自己管理現(xiàn)有的深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店因?yàn)樘幱谄鸩诫A段，而且規(guī)模一般偏小，聘請(qǐng)專業(yè)的國(guó)際酒店管理公司成本投入太高。因此，大多采用自管或聘請(qǐng)顧問(wèn)的形式管理。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著產(chǎn)權(quán)式酒店的逐步發(fā)展，酒店管理公司的品牌度將直接決定物業(yè)的檔次和投資者的購(gòu)買信心。2.2.5深圳市2008年上半年產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)分析2004年在售產(chǎn)權(quán)式酒店公寓存量項(xiàng)目名稱可售面積(萬(wàn))剩余面積（萬(wàn)）東方銀座2.

20、60.26國(guó)際市長(zhǎng)交流中心0.360.14虹 樓0.90.63東方威斯酒店0.870.52合 計(jì)4.731.55深圳市現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的供應(yīng)量極少，從2006年開(kāi)始至今，產(chǎn)權(quán)式可售面積的供應(yīng)量不足5萬(wàn)平米，剩余面積約1.5萬(wàn)平米。2008年下半年，已知將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項(xiàng)目為我司策劃代理的羅湖銀漢國(guó)際和橫崗xx酒店項(xiàng)目，在鹽田區(qū)的東方威斯酒店二期在8月下旬公開(kāi)發(fā)售，可售面積0.87萬(wàn)平米。另在羅湖區(qū)尚有兩個(gè)地塊將用來(lái)發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項(xiàng)目。因此，從產(chǎn)權(quán)式酒店公寓現(xiàn)有市場(chǎng)存量和未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)量來(lái)看，市場(chǎng)發(fā)展空間還很大。2009年即將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目一覽表：項(xiàng)目名稱可售面積(萬(wàn))xx酒店2.0

21、1銀漢國(guó)際公寓0.97合 計(jì)2.98xx酒店的供應(yīng)量占未來(lái)深圳產(chǎn)權(quán)式酒店供應(yīng)總量的67%2.3區(qū)域市場(chǎng)分析2.3.1項(xiàng)目所在區(qū)域橫崗鎮(zhèn)市場(chǎng)分析橫崗位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連龍崗區(qū)中心城。距深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)18公里，距香港僅20公里，是香港和深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。全鎮(zhèn)總面積81.2平均公里，其中7.3平方公里屬于龍崗區(qū)中心城范圍。 橫崗鎮(zhèn)原為惠陽(yáng)地區(qū)的一個(gè)鄉(xiāng)，在改革開(kāi)放前是一個(gè)典型的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，后經(jīng)過(guò)幾次改制于1983年9月改為現(xiàn)在的橫崗鎮(zhèn)。橫崗鎮(zhèn)下轄六約、橫崗、四聯(lián)、安良、西坑、大康、保安、荷

22、坳、黃崗坑九個(gè)行政村和1個(gè)居委會(huì)，共52個(gè)自然村。1998年底全鎮(zhèn)總?cè)丝?5.3萬(wàn)。1、交通狀況：橫崗鎮(zhèn)是深圳市東部的重要交通樞紐，海、陸、空運(yùn)輸條件十分便利。鎮(zhèn)內(nèi)公路四通八達(dá)，村村通公路，深（深圳）惠（惠州）、深（深圳）汕（汕頭）一級(jí)公路貫穿全境，惠（惠州）鹽（鹽田）疏港高速公路、機(jī)荷（機(jī)場(chǎng)荷坳）高速公路已建成投入使用，深汕高速公路以及北輔線（龍崗中心城深圳）、南輔線（坪山深圳）公路正在建設(shè)中。平鹽（平湖鹽田港）疏港鐵路穿境而過(guò)。緊鄰國(guó)際大港鹽田港，海上運(yùn)輸也十分便利。一個(gè)縱橫交錯(cuò)、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。深惠公路改造、地鐵3號(hào)線年內(nèi)開(kāi)工、深平快速干道一期明年1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有

23、望得以緩解，橫崗鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變。2、服務(wù)設(shè)施：橫崗鎮(zhèn)文化娛樂(lè)、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。目前，全鎮(zhèn)頗具一定規(guī)模的綜合市場(chǎng)和肉菜市場(chǎng)9個(gè)，已形成了以圩鎮(zhèn)第一市場(chǎng)、松柏商業(yè)街為中心的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的賓館、酒店5家，龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級(jí)酒店全部在橫崗。鎮(zhèn)村公園多個(gè)，文化廣場(chǎng)多個(gè)，鎮(zhèn)有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全鎮(zhèn)范圍，鎮(zhèn)村文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。3、投資導(dǎo)向根據(jù)深圳市龍崗區(qū)總體規(guī)劃，龍崗區(qū)近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大能源，大旅游，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。4、橫崗?fù)顿Y導(dǎo)向項(xiàng)目（1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改

24、善生活條件的項(xiàng)目（2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項(xiàng)目（3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項(xiàng)目（4）市場(chǎng)廣闊，附加值高的大型工業(yè)項(xiàng)目（5）倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸項(xiàng)目（6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目（7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（8）供應(yīng)深、港市場(chǎng)的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就在城市建設(shè)方面，橫崗鎮(zhèn)近年來(lái)加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資6億多元大力進(jìn)行鎮(zhèn)，村建設(shè)，使鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌有了很大的變化，勾畫(huà)了一個(gè)現(xiàn)代化花園式文明城鎮(zhèn)的雛型。以興辦“三來(lái)一補(bǔ)”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，使橫崗發(fā)展為一個(gè)擁有900多家企業(yè)、超億元財(cái)政收入的工業(yè)重鎮(zhèn)，成為深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)-龍崗中心城的“經(jīng)濟(jì)走廊”，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，橫崗鎮(zhèn)已成為外商競(jìng)相投資的“黃金寶

25、地”。橫崗鎮(zhèn)已形成專業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的金融服務(wù)體系。各種金融機(jī)構(gòu)的辦事機(jī)構(gòu)遍布全鎮(zhèn)，在經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮著重要作用。2000年6月底，全鎮(zhèn)銀行存款余額達(dá)24.5億元人民幣。工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)與海關(guān)部門(mén)積極為企業(yè)提供服務(wù)，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了橫崗鎮(zhèn)良好的經(jīng)濟(jì)秩序。橫崗鎮(zhèn)的各項(xiàng)建設(shè)均取得了顯著成績(jī)，先后被評(píng)為“中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”，“全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資環(huán)境100強(qiáng)”和“國(guó)家衛(wèi)生鎮(zhèn)”，是珠江三角洲地區(qū)頗具盛名的工業(yè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。6、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)橫崗目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場(chǎng)三期、新世界廣場(chǎng)四期名門(mén)世家、水晶之城等大盤(pán)供應(yīng)。相對(duì)以前，橫崗樓盤(pán)規(guī)模不大、分布

26、太散、各自為政的形象已經(jīng)得到改變?，F(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)入，有理由產(chǎn)生質(zhì)變。今年，中海占地面積22萬(wàn)平方米的低密度大型社區(qū)“怡美山莊”、振業(yè)地產(chǎn)41.6萬(wàn)平方米的橫崗項(xiàng)目都加快建設(shè)進(jìn)程并相繼發(fā)售。至此，提升南山前海、后海形象的中海、振業(yè)和卓越悉數(shù)到場(chǎng)。而品牌地產(chǎn)的到來(lái)對(duì)于一個(gè)片區(qū)的帶動(dòng)，無(wú)疑預(yù)示著橫崗房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)向好。橫崗目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市的整體崛起之期已經(jīng)指日可待。2.3.2橫崗酒店市場(chǎng)分析橫崗酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查規(guī)模及入住率酒店名稱規(guī)模星級(jí)入住率房型分布客戶構(gòu)成xx酒店376間四星50%標(biāo)準(zhǔn)房（48%）高級(jí)房（16%）豪華房（27%）豪華套（4%）商務(wù)套（5

27、%）總統(tǒng)套房（0%）以本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，外籍人士較多，少數(shù)散客圣德堡酒店218間年底批四星80%標(biāo)準(zhǔn)房（13%）高級(jí)豪華房（71%）豪華套房（11%）商務(wù)套（4%）總統(tǒng)套（2%）往來(lái)深圳商務(wù)人士（60%）港澳游客（30%）其他（10%）龍堡酒店58間無(wú)70%普通單人房（14%）豪華單人房（29%）豪華雙人房（57%）本地各公司客戶為主，較多外籍客戶寶麗酒店69間年底批三星60%標(biāo)雙房（61%）標(biāo)單房（16%）豪單房（7%）豪雙房（17%）豪華行政套房（3%）以深圳、廣州商務(wù)人士為主，香港、本地客源少麗晶中心55間無(wú)試營(yíng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)間（49%）豪華單人套房（38%）豪華雙人套房（11%）橫崗商會(huì)

28、各公司客戶及部分長(zhǎng)駐橫崗的香港商務(wù)人士小結(jié)：1、區(qū)域內(nèi)暫時(shí)無(wú)產(chǎn)權(quán)式酒店，較大規(guī)模酒店較少，僅有5家。真正具有星級(jí)酒店正式資質(zhì)的只有xx酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書(shū)的酒店。從整個(gè)龍崗區(qū)來(lái)看，酒店業(yè)仍然相對(duì)發(fā)達(dá)；2、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在200間以上的只有xx酒店和圣德堡酒店兩家，其他的均不到100間；3、酒店的入住率都比較高，維持在50%80%的水平。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂(lè)消費(fèi)型客戶；4、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時(shí)也是酒店入住率最高的客房。橫崗酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查價(jià)格及配套設(shè)施酒店名稱價(jià)格構(gòu)成（元）配套設(shè)施備注xx酒店標(biāo)準(zhǔn)房（

29、330）高級(jí)房（348）豪華房（464）豪華套（600）商務(wù)套（868）總統(tǒng)套房（4200）中西餐、桑拿中心、夜總會(huì)、咖啡廳配套設(shè)施整體檔次高檔，但經(jīng)營(yíng)一般圣德堡酒店標(biāo)準(zhǔn)房（268）高級(jí)豪華房（288）豪華套房（788）商務(wù)套（588）總統(tǒng)套（4298）中西餐，夜總會(huì)，桑拿，露天泳池，網(wǎng)球場(chǎng)，健身房，棋牌，桌球，乒乓球配套設(shè)施高檔并富有特色，是主要利潤(rùn)來(lái)源龍堡酒店普通單人房（210）豪華單人房（230）豪華雙人房（230）美容，桑拿，中西餐配套設(shè)施簡(jiǎn)單寶麗酒店標(biāo)雙房（221）標(biāo)單房（173）豪單房（216）豪雙房（239）豪華行政套房（773）歌舞廳，西餐，桑拿，中餐配套設(shè)施簡(jiǎn)單麗晶中心標(biāo)準(zhǔn)間

30、（340）豪華單人套房（380）豪華雙人套房（390）銀行，化妝品、藥店，橫崗商會(huì)，公寓、寫(xiě)字樓、中西餐廳。具有公寓和寫(xiě)字樓，是復(fù)合型酒店物業(yè)小結(jié)：1、各酒店客房?jī)r(jià)格一般在對(duì)外公布價(jià)基礎(chǔ)上給予很大折扣，一般在4折左右。標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格一般在220330元之間，套房?jī)r(jià)格一般在380800員之間；2、各酒店都具備基本配套設(shè)施，如：中西餐、桑拿、夜總會(huì)等，但經(jīng)營(yíng)一般，比較好的有圣德堡酒店的娛樂(lè)、餐飲設(shè)施，已成為其主要利潤(rùn)來(lái)源。結(jié)論：1、深惠公路改造、地鐵3號(hào)線年內(nèi)開(kāi)工、深平快速干道一期明年1月通車，龍崗區(qū)的交通壓力有望得到緩解，橫崗鎮(zhèn)的交通狀況將徹底改變；2、伴隨著品牌地產(chǎn)的不斷進(jìn)入，各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完

31、善，橫崗目前正處于房地產(chǎn)發(fā)展的前夜，樓市整體崛起之期已經(jīng)指日可待；3、龍崗區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級(jí)酒店全部在橫崗，產(chǎn)權(quán)式酒店在橫崗乃至整個(gè)龍崗地區(qū)尚無(wú)一家，有絕對(duì)的稀缺性。因此，項(xiàng)目銷售所面臨的是基本無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)；4、橫崗鎮(zhèn)的酒店業(yè)代表了整個(gè)龍崗區(qū)的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問(wèn)題，相對(duì)于橫崗目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展已略顯滯后。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在橫崗經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速帶動(dòng)作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)3.1地塊解析3.1.1項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)n 建筑面積：40297（不包括地下車庫(kù)）n 配

32、套面積：11741.76n 客房面積：21590.56n 其他面積：6964.68n 層數(shù)共29層1-4層：商業(yè)配套5層：設(shè)備層6-27層：酒店客房28層：辦公n 客房總數(shù)：376間標(biāo)準(zhǔn)客房：180套；高級(jí)客房：60套豪華客房：100套；豪華套房：20套商務(wù)套房：14套； 總統(tǒng)套房：2套酒店配套設(shè)施構(gòu)成：n 休閑娛樂(lè)1層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：萬(wàn)壽宮酒樓3層：皇宮桑那中心4層：仙客來(lái)夜總會(huì)3.1.2交通條件及周邊配套分析1、位于橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善；2、項(xiàng)目方圓500米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了橫崗鎮(zhèn)政府、規(guī)劃國(guó)土局橫崗所、新亞洲廣場(chǎng)、龍洲百貨等行業(yè)機(jī)構(gòu)；3、緊鄰深惠

33、公路一側(cè)，人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。3.1.3景觀價(jià)值分析項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁橫崗中心位置，視野開(kāi)闊，中高層單位基本無(wú)遮擋，四周景色秀麗。3.2項(xiàng)目swot分析3.2.1 swot分析優(yōu)勢(shì)（s）1、項(xiàng)目位于橫崗區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；2、區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場(chǎng)知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對(duì)客戶的綜合吸引力較大；3、發(fā)展商屬于具有政府背景的國(guó)有控股企業(yè)，能給客戶以堅(jiān)定的購(gòu)買信心；4、項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。劣勢(shì)（w）1、項(xiàng)目入住客戶類型單

34、一化，入住率偏低；2、項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)酒店的營(yíng)業(yè)收入支撐不足；3、項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較弱；4、項(xiàng)目?jī)?nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。機(jī)會(huì)（o）1、wto、cepa帶來(lái)的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)；2、深惠公路改造、地鐵3號(hào)線年內(nèi)開(kāi)工、深平快速干道一期明年1月通車，進(jìn)一步緩解交通壓力，橫崗樓市能量得以釋放；3、中海、振業(yè)、卓越等品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)大盤(pán)的步伐日益加快，帶動(dòng)整個(gè)橫崗房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，區(qū)域形象迅速提升；4、產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越；5、外資企業(yè)多，消費(fèi)能力強(qiáng)；6、本地居民可支配收入高，投資欲望強(qiáng)烈。威脅（t）1、投資型物業(yè)市場(chǎng)整體環(huán)境不樂(lè)

35、觀，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大；2、作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無(wú)先例，市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)性；3、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過(guò)熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開(kāi)征等給項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不確定因素。3.2.2應(yīng)對(duì)策略四大so策略（強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)策略）1、強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝；2、配合項(xiàng)目橫崗地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；3、利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)有針對(duì)性地實(shí)施點(diǎn)式營(yíng)銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化為購(gòu)買客戶；4、強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地

36、企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購(gòu)買。兩大wt策略（化解劣勢(shì)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)）1、項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，并通過(guò)實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營(yíng)銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶購(gòu)買；2、針對(duì)自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)的劣勢(shì)，我司建議引進(jìn)高品牌度娛樂(lè)餐飲經(jīng)營(yíng)公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；3、利用政府背景優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保；4、快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)論：通過(guò)對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，abc認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市

37、場(chǎng)表現(xiàn)。3.3項(xiàng)目評(píng)價(jià) 橫崗xx酒店項(xiàng)目在橫崗片區(qū)目前仍屬于獨(dú)一無(wú)二的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型，但在整個(gè)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，屬于中檔的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目。由于該項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)良好，產(chǎn)品稀缺，預(yù)計(jì)銷售壓力不大。另外，從未來(lái)長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。整體來(lái)看，xx酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及深圳經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。3.4市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估：3.4.

38、1市場(chǎng)定位橫崗作為深圳重要的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，一直以來(lái)在深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。從1999年康樂(lè)花園的推出，橫崗房地產(chǎn)的發(fā)展就引起了市場(chǎng)的關(guān)注，但從長(zhǎng)期來(lái)看仍處在一個(gè)起步階段，市場(chǎng)上的買家以本地居民為主，外地消費(fèi)較少，是一個(gè)本地消費(fèi)群體占主導(dǎo)的地區(qū)。因缺少品牌發(fā)展商的介入，而使到市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目不多，個(gè)盤(pán)規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤(pán)價(jià)格每平方米介乎在2500-4000元之間。無(wú)論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來(lái)看，橫崗房地產(chǎn)都是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，目前市場(chǎng)中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。隨著深惠公路改造方案的確定和地鐵3號(hào)線的開(kāi)工，中海、振業(yè)等品牌發(fā)展商的進(jìn)入

39、，橫崗房地產(chǎn)市場(chǎng)的有十分具有發(fā)展?jié)摿?，未?lái)前景美好，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。3.4.2項(xiàng)目評(píng)估在整個(gè)橫崗市場(chǎng)中，xx酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場(chǎng)中極具競(jìng)爭(zhēng)力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營(yíng)兩大問(wèn)題，項(xiàng)目的最佳出路必定是能同時(shí)解決和緩解這兩大核心問(wèn)題。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時(shí)滿足以下兩個(gè)核心要求：1、在短期內(nèi)能快速回籠大量資金2、能保持并促進(jìn)對(duì)項(xiàng)目的高效經(jīng)營(yíng)管理根據(jù)本項(xiàng)目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇：n 整體出讓n 抵押貸款n 產(chǎn)權(quán)式酒店1、酒店整體出讓：概念：即尋找第三方受讓人，以一定的價(jià)格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓

40、的方式。優(yōu)勢(shì)：（1）能快速回籠大量資金；（2）不存在后續(xù)問(wèn)題。劣勢(shì)：（1） 大宗項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓難以找到買家；（2） 喪失了對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)；（3） 整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般很低，無(wú)法根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格銷售，難以保證對(duì)前期投資的回收，將造成對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。小結(jié)：基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求。因此，此種方式不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。2、項(xiàng)目抵押貸款：概念：即按照一定的市場(chǎng)估價(jià)，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。優(yōu)勢(shì)：（1）能回籠部分資金；（2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理。劣勢(shì)：（1）抵押貸款額度較低，回籠資金少；（2）將背負(fù)

41、沉重利息負(fù)擔(dān)；（3）嚴(yán)重影響發(fā)展商社會(huì)形象和地位，對(duì)項(xiàng)目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。小結(jié)：基于以上分析，抵押貸款雖然能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理，但不符合我們對(duì)快速回籠大量資金的要求，且又會(huì)讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)。因此，此種方式仍然不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。3、產(chǎn)權(quán)式酒店：概念：即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營(yíng)的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，并收取投資回報(bào)的方式。優(yōu)勢(shì)：（1）能以市場(chǎng)價(jià)格快速回籠大量資金；（2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理；（3）能促進(jìn)酒店經(jīng)營(yíng)管理水平的提高。劣勢(shì)：（1）操作方式較為復(fù)雜；（2）存在后續(xù)經(jīng)營(yíng)回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。小結(jié)：基于以

42、上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售不僅能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問(wèn)題，而且能夠滿足我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求，因此，此種方式符合對(duì)酒店最佳出路的要求。3.5項(xiàng)目定位xx酒店為橫崗?fù)顿Y股份有限公司全資擁有，是橫崗鎮(zhèn)為改善投資環(huán)境而興建起來(lái)的。該酒店樓高28層，總投資2.5億元。xx酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位于深惠公路、水官高速和機(jī)荷高速公路的交匯處。酒店嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為：橫崗首個(gè)國(guó)際級(jí)商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店。3.6方案評(píng)估意見(jiàn)綜合3.4.2項(xiàng)目評(píng)估三種方案的比較分析，我們認(rèn)為：產(chǎn)權(quán)式

43、酒店模式符合對(duì)本項(xiàng)目最佳出路的要求，對(duì)于酒店而言，具有四大戰(zhàn)略性意義： 快速回籠大量資金，緩解資金壓力 由市場(chǎng)決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值 產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理權(quán) 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展第四部分 銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定4.1各類物業(yè)銷售收入估算4.1.1酒店客房部分價(jià)格定位定位理論依據(jù)：1、由于項(xiàng)目周邊沒(méi)有類似的產(chǎn)權(quán)式酒店，故不能采取比較法定價(jià)；2、項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營(yíng)收益性物業(yè)，故可采取收益法。收益法定義：預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式：v=1

44、1/（1r）na/rv項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)n項(xiàng)目的收益年限r(nóng)房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8；a項(xiàng)目的年凈收益價(jià)格求取1、本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營(yíng)年限一般為20年，故收益年限n202、本項(xiàng)目作為酒店的凈收益a根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：（根據(jù)項(xiàng)目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計(jì)）210元/套/天入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì)）50總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）372套年收益租金a365天平均租金客房總套數(shù)入住率36521037250=14256900元故依公式求得，項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)值v=11/（1r）na/r=142569000元經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)產(chǎn)權(quán)式酒店可

45、售面積s20215.19產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價(jià)v/s=7052.27元/價(jià)格調(diào)整1、由于產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)于業(yè)主而言，只需交首期，回報(bào)穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)年限過(guò)后完全歸業(yè)主所有，所以價(jià)格超出周邊公寓、寫(xiě)字樓等回報(bào)率相對(duì)較低的物業(yè)而言是正常的。同時(shí)，該價(jià)格從房地產(chǎn)估價(jià)理論上講也是合理的，但該價(jià)格是按資本化率（投資回報(bào)率）8來(lái)計(jì)算的，意即是客戶能承受的最高價(jià)格。2、深圳市區(qū)（羅湖、福田）同類型產(chǎn)權(quán)式酒店的售價(jià)普遍在1000013000之間，可作為本項(xiàng)目的價(jià)格參考；鹽田區(qū)同類型產(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)格在65007500元之間，可作為本項(xiàng)目主要參考依據(jù)。（祥見(jiàn)市場(chǎng)篇）3、考慮到市場(chǎng)的接受度，以及降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人為將

46、其調(diào)低，以低價(jià)入市。由以上分析，我們?cè)诔浞挚紤]市場(chǎng)接受度、開(kāi)發(fā)商供款負(fù)擔(dān)和收益的平衡問(wèn)題，經(jīng)過(guò)多次嘗試，將初步均價(jià)定為：7000元/（2）結(jié)論：通過(guò)以上對(duì)價(jià)格的技術(shù)性和市場(chǎng)接受度的分析，我們最終得出本項(xiàng)目的可實(shí)現(xiàn)均價(jià)為7000元/。4.1.2酒店商業(yè)服務(wù)部分價(jià)格定位本項(xiàng)目為龍崗區(qū)唯一四星級(jí)酒店，通過(guò)對(duì)類似酒店項(xiàng)目及橫崗片區(qū)商業(yè)形態(tài)的調(diào)查，我司認(rèn)為：商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該定位于中高檔品牌服裝、化妝品、珠寶首飾等。按照周邊商業(yè)鋪位的售價(jià)水平、租售情況，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)部分的獨(dú)特性，我司建議商業(yè)部分價(jià)格定為12000元/（5）4.1.3酒店總銷售收入估算已知條件：酒店可售面積 s120215.19產(chǎn)權(quán)式酒店

47、客房部分價(jià)格 p1=7000元/酒店首層商業(yè)部分面積 s2500酒店首層商業(yè)部分價(jià)格 p2=12000元/酒店總銷售收入 v=s1 p1 + s2 p2 =20215.19 7000+ 500 12000 =147506330元所以，酒店客房和首層商業(yè)部分銷售總收入約為：1.475億元（人民幣）。4.2項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃項(xiàng)目銷售回款詳見(jiàn)附表1：項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表。4.3資金來(lái)源和運(yùn)用分析項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目已支付工程款及銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用組成，資金來(lái)源包括自籌資金、銀行融資和本項(xiàng)目銷售回款。項(xiàng)目資金來(lái)源構(gòu)成情況如下表：項(xiàng)目資金來(lái)源表項(xiàng) 目資金(萬(wàn)元)比例自籌資金1000041%銀行融

48、資1260052%銷售收入1772.37%總投資24372.3100.0%1、項(xiàng)目已投入資金來(lái)源渠道項(xiàng)目目前已全部完工并已投入使用，截至2008年8月底，共投入工程款22027萬(wàn)元，其中企業(yè)自籌資金10000萬(wàn)元，銀行貸款12600萬(wàn)元。2、項(xiàng)目尚需投入的資金來(lái)源渠道項(xiàng)目尚需投入的資金為酒店經(jīng)營(yíng)成本及每月返還業(yè)主的款項(xiàng)，項(xiàng)目后續(xù)資金來(lái)源于銷售收入和酒店的經(jīng)營(yíng)收益。經(jīng)分析測(cè)算，項(xiàng)目銷售收入和酒店的經(jīng)營(yíng)收益可保證項(xiàng)目后續(xù)資金的投入。項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用情況詳見(jiàn)附表2：資金來(lái)源與運(yùn)用表。4.4銷售利潤(rùn)根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目銷售凈收入約為：1.399億元，項(xiàng)目銷售凈收入詳見(jiàn)附表1：項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加

49、估算表。第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析5.1贏利能力分析5.1.1目前產(chǎn)權(quán)式酒店的三種主要經(jīng)營(yíng)方式1、固定回報(bào)模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開(kāi)發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng)1020年。發(fā)展商承諾每年7%8%的固定投資回報(bào)；業(yè)主每年可以享受1884天（分淡、旺季）免費(fèi)自用；業(yè)主只需交付13成首期，剩余月供款每月從固定回報(bào)中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。經(jīng)營(yíng)期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。此類方式適合被地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)、銷售價(jià)格低、酒店經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本較低且入住率較高的產(chǎn)權(quán)式酒店，如鹽田的東方威斯酒店、惠州湯泉高爾夫度假公寓等采用。因?yàn)榛貓?bào)明確簡(jiǎn)單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類型產(chǎn)權(quán)式酒店的主要回報(bào)模式。2、

50、利潤(rùn)分成模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開(kāi)發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng)1520年。業(yè)主只需交付23成首期，另付月供貸款。業(yè)主每年可以享受2040天（分淡、旺季）免費(fèi)自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營(yíng)稅后純利的分紅。此類方式被早期的地處旅游風(fēng)景區(qū)，經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本相對(duì)較高，酒店經(jīng)營(yíng)受淡旺季影響嚴(yán)重的度假型酒店廣泛采用，如大梅沙海景酒店、雅蘭酒店等。但從后續(xù)經(jīng)營(yíng)的可操作性角度來(lái)看涉及問(wèn)題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。3、單純免月供模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開(kāi)發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng)20年。業(yè)主交付1.53成首期，月供貸款由發(fā)展商代繳外，不在享受額外經(jīng)營(yíng)分紅或回報(bào)；同時(shí)每年享受免費(fèi)入住2036天。此類方式因?yàn)槌兄Z

51、投資回報(bào)低，因此后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，對(duì)發(fā)展商和酒店管理公司的壓力也較小。適合酒店檔次較高，銷售價(jià)格和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本也較高，同時(shí)出租率偏低的產(chǎn)權(quán)式酒店，如東方銀座等。小結(jié)：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式的選擇關(guān)乎整個(gè)酒店后續(xù)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，也是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。通過(guò)以上三種經(jīng)營(yíng)模式的對(duì)比分析及本項(xiàng)目的具體情況，我司認(rèn)為：選擇單純免月供模式或每年7%固定回報(bào)模式比較切合實(shí)際。5.1.2本項(xiàng)目現(xiàn)有客房經(jīng)營(yíng)情況分析客房經(jīng)營(yíng)情況表房間類型入住率折實(shí)房?jī)r(jià)戶型比例標(biāo)準(zhǔn)房60%33048%高級(jí)房21%34816%豪華房36%46427%豪華套房8%6004%商務(wù)套房2%8685%總統(tǒng)套房1.7%42000%注：以上數(shù)

52、據(jù)為近期酒店?duì)I業(yè)數(shù)字，不代表整個(gè)營(yíng)業(yè)期水平。數(shù)據(jù)來(lái)源：xx酒店客房銷售部小結(jié)：1、根據(jù)上表數(shù)據(jù)計(jì)算：酒店現(xiàn)有客房入住率約為42.3%；2、平均房?jī)r(jià)約為379元/間/天。酒店經(jīng)營(yíng)收入分析：（以2004年6月數(shù)據(jù)為例）項(xiàng)目金額（元）比例客房部1566763.7679%前廳部5857.000.3%餐飲部223336.0011%租 金14000.000.7%管理費(fèi)174618.809%合 計(jì)1984575.56100%小結(jié)：1、從酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，客房出租率仍然偏低，約為40%。2、酒店餐飲、娛樂(lè)部分因?yàn)橐讶砍鲎?，因此每月只能收取租金與管理費(fèi)用，對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)收入貢獻(xiàn)不大。3、客房部分收入是酒

53、店的主要利潤(rùn)來(lái)源，按照酒店現(xiàn)有規(guī)模，整體經(jīng)營(yíng)收益嚴(yán)重偏低。5.1.3本項(xiàng)目固定經(jīng)營(yíng)成本分析：1、深圳市酒店正常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成：a、能源費(fèi)用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)成本約占總收入的17%；b、員工費(fèi)用 主要是員工工資費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營(yíng)業(yè)時(shí)約需200人，按深圳市酒店員工人均工資2000元/月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，員工費(fèi)用每年大約為480萬(wàn)元；c、維修費(fèi)用 主要指酒店日常維修的費(fèi)用，每年約需100萬(wàn)元；e、保險(xiǎn)費(fèi)主要是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、員工社會(huì)保險(xiǎn)等，每年約需10萬(wàn)元；f、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要是指辦公費(fèi)用、接待費(fèi)等費(fèi)用，每年約需100萬(wàn)；g、租賃管理費(fèi) 主要是指出租時(shí)上交給政府部門(mén)的管理費(fèi)用，占租金的2%；h、管理公司酬金 管理公司酬金為營(yíng)業(yè)收入的2-5%；i、大修費(fèi)用 為營(yíng)業(yè)收入的2%。2、行業(yè)正常經(jīng)營(yíng)成本與本項(xiàng)目成本比較：類別行業(yè)平均成本項(xiàng)目實(shí)際成本備注比例金額（萬(wàn)）能源費(fèi)用17%27%60水、電、燃油等能源耗費(fèi)工資保險(xiǎn)福利18%22%49經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用15%1