[調(diào)研報告]土地估價報告

1、 土 地 估 價 技 術(shù) 報 告 土地估價技術(shù)報告項目名稱：沈陽市和平區(qū)星海置業(yè)有限公司出讓土地使用權(quán)資產(chǎn)抵押之價值評估受托估價單位：馬丹土地資產(chǎn)評估事務(wù)所 委托估價單位：沈陽市天一房地產(chǎn)評估發(fā)展有限公司土地估價報告編號： rv/rp11.11.19/bz/ll土地估價技術(shù)報告編號：rv/rp11.12.19/bz/ll/js 提交估價報告日期：二零一一年十二月二十五日土 地 估 價 技 術(shù) 報 告第一部分 總 述 一、估價項目名稱沈陽市和平區(qū)星海置業(yè)公司出讓土地使用權(quán)資產(chǎn)抵押價值評估 二、委托估價方委托單位：沈陽市區(qū)天一房地產(chǎn)評估發(fā)展有限公司 單位地址: 沈陽東陵區(qū)營盤村法定代表人:馬丹聯(lián)系

2、人：馬丹聯(lián)系電話:、受托估價方受托機(jī)構(gòu): 馬丹土地資產(chǎn)評估事務(wù)所機(jī)構(gòu)地址:沈陽市渾南新區(qū)渾南東路九號估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)級別: 資信一級，可在全省范圍內(nèi)從事各類地價評估資格證書號:33012109414法定代表人:馬丹聯(lián) 系 人：馬丹聯(lián)系電話:政編碼：110101四、估價目的為沈陽星海置業(yè)有限公司辦理抵押貸款提供價值參考依據(jù)。擬抵押宗地詳細(xì)情況見下表。 抵押宗地清單 表1宗地編號面積（平方米）座落地點使用權(quán)人取得方式登記用途11244.00渾南新區(qū)沈營路17-c25王娜出讓商業(yè)服務(wù)業(yè)211.37渾南新區(qū)沈營路17-a甲-12號王娜出讓商業(yè)服務(wù)業(yè)五、估

3、價依據(jù)1、中華人民共和國土地管理法；2、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（1990年國務(wù)院令第55號）；3、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法； 4、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn))；5、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程(中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)7)；6、遼寧省實施中華人民共和國土地管理法辦法；7、沈陽市基準(zhǔn)地價測算成果；8、委托估價方提供的相關(guān)資料；9、估價人員實地勘察、調(diào)查收集的有關(guān)材料。六、估價期日二o一一年十二月二十五日七、估價日期二o一一年十二月十九日至十二月二十五日八、地價定義在本次估價基準(zhǔn)日20011年12月19日，估價對象是

4、出讓土地使用權(quán)。土地所有權(quán)屬于國家，土地使用權(quán)屬于沈陽 有限公司。估價對象登記的用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)，實際用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。在本次估價基準(zhǔn)日2011年12月19日，估價對象實際的開發(fā)程度已經(jīng)達(dá)到宗地內(nèi)外“七通”（即通上水、通下水、通電、通暖、通訊、通路、通燃?xì)猓诘貎?nèi)場地平整。在本次估價基準(zhǔn)日，占用的土地已取得土地使用權(quán)證，待估宗地土地面積見下表。綜上所述，本次估價對象的價格定義為：在估價基準(zhǔn)日2011年12月19日，估價對象在現(xiàn)狀利用條件下，土地開發(fā)程度為宗地內(nèi)外“七通”（即通上水、通下水、通電、通暖、通訊、通路、通燃?xì)猓?，宗地?nèi)場地平整，設(shè)定用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地， 剩余年限的國有出讓土地

5、使用權(quán)價格（不考慮他項權(quán)利限制），其價格包括土地取得費、土地開發(fā)費、土地出讓金。 抵押宗地詳表 表2地號面積（平方米）土地級別取得時間（合同時間）終止時間實際剩余使用年限（年）設(shè)定剩余使用年限（年）11244.00五級2002.5.182052.8.1545.0540211.37五級2002.5.182052.8.1545.0540 九、估價結(jié)果經(jīng)估價人員現(xiàn)場勘查和對評估宗地所在地區(qū)土地市場分析，按照地價評估的基本原則和估價程序，選擇合適的評估方法，評估得到待估宗地在估價期日實際的用途、使用年限和開發(fā)程度條件下的土地使用權(quán)價格見表3： 估價結(jié)果一覽表 表3宗地編號平均單價土地面積總地價11,9

6、6012442,438,24021,96011.3722,285合計19601255372460525即總價516萬元（取整）大寫金額:伍佰壹拾陸萬元整(人民幣)估價結(jié)果詳見附表4土地估價結(jié)果一覽表十、需要特殊說明的事項（一）估價的前提條件和假設(shè)條件1、委托方合法取得土地使用權(quán)，委托方提供的國有土地使用證為其使用估價對象的有效憑證。2、估價對象作為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地得到最有效的利用，能產(chǎn)生相應(yīng)的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。3、地產(chǎn)市場為公平、公開的自愿市場。4、土地使用者合法取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費。5、設(shè)定估價對象的土地開發(fā)程度為紅線內(nèi)外“七通”，宗地內(nèi)一平 。6、委托方提供的資料準(zhǔn)確性及合法性由

7、委托方負(fù)責(zé)。7、任何相關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的相關(guān)法律、法規(guī)。8、評估結(jié)果是在不考慮他項權(quán)利限制條件下得出的。（二）估價結(jié)果和估價報告的使用1、“土地估價報告”僅供委托方為本次報告所列明的目的使用，未經(jīng)估價單位書面同意，本報告的全部或部分內(nèi)容不得向委托方和評估報告審查部門之外的單位或個人提供，報告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)許可不可發(fā)表與任何公開媒體上?！巴恋毓纼r技術(shù)報告”僅供估價機(jī)構(gòu)存檔，委托方向土地管理部門上報評估結(jié)果，以及估價機(jī)構(gòu)應(yīng)估價主管部門審核估價工作之需使用，土地估價技術(shù)報告不提供給委托方。2、本評估報告的有效期自評估基準(zhǔn)日起為一年，即從2011年12月19日2011年1

8、2月25日期間有效。3、估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，估價機(jī)構(gòu)對估價結(jié)果有解釋權(quán)。4、本次估價目的為企業(yè)辦理抵押貸款提供價值參考依據(jù)，本報告僅在本目的下使用有效，違規(guī)使用土地估價報告和估價結(jié)果，由委托方負(fù)責(zé)。5、評估面積及權(quán)利狀況以當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T核發(fā)國有土地使用證為依據(jù)。6、本次評估技術(shù)報告作為供估價機(jī)構(gòu)存檔和作為估價結(jié)果提交土地管理部門確認(rèn)備案時的附件。7、本評估報告由沈陽 房地產(chǎn)評估有限公司負(fù)責(zé)解釋。（三）需要特殊說明的事項1、未經(jīng)本估價機(jī)構(gòu)同意，本報告的全部或部分內(nèi)容均不得提供給第三者。2、估價結(jié)果是在假設(shè)委托方提供資料可靠，真實情況下得出的結(jié)論，如委托方提供的資料有誤，

9、造成估價結(jié)果失真，受托方不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。3、在評估基準(zhǔn)日，待估宗地地塊上建有建筑物，本次地上建筑物與土地一同抵押。 十一、土地估價師簽字土地估價師 資格證書號 簽字 馬丹十二、土地估價機(jī)構(gòu)估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人：房地產(chǎn)評估有限公司（公章）： 二0一一年十二月二十五日-5- 土 地 估 價 技 術(shù) 報 告 表4 土地估價結(jié)果一覽表估價機(jī)構(gòu)： 估價報告編號： 估價期日：2007年 7月30 日 估價期日土地使用權(quán)性質(zhì):出讓土地宗地編號估價期日的土地使用者土地使用證編號土地位置估價期日的實際用途估價設(shè)定的用途容積率估價期日的實際開發(fā)程度估價設(shè)定的開發(fā)程度土地使用年限(年)面 積(平方米)單位面積地價(元/平

10、方米)地價總額(萬元)備注1沈南國用(2007)字第hn00984號商業(yè)服務(wù)業(yè)商業(yè)服務(wù)業(yè)1.5紅線外達(dá)“七通一平”紅線外達(dá)“七通一平”4012441,9602442沈南國用(2007)字第hn00882號商業(yè)服務(wù)業(yè)商業(yè)服務(wù)業(yè)1.5紅線外達(dá)“七通一平”紅線外達(dá)“七通一平”4011.371,9602合計一、上述土地估價結(jié)果的限定條件：表4-1待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件表宗地編號宗地位置地面平整狀況周圍道路狀況供電狀況供水狀況排水狀況供暖狀況供氣狀況通訊條件土地權(quán)利限制規(guī)劃限制影響土地價格的其他限定條件1地面平整臨營盤路95%95%95%較好好85%無無無2地面平整臨營盤路95%95%95%較好好85%無

11、無無表4-2待估宗地其他條件編號土地使用者土地使用證編號宗地位置土地等級實際用途宗地面積(平方米)四至東南西北1王娜沈南國用(2007)字第hn00984號沈陽市渾南新區(qū)五級商業(yè)服務(wù)業(yè)1244沈陽新區(qū)開發(fā)建設(shè)股份公司第二熱力分公司沈陽理工大學(xué)沈陽第四變壓器廠空地2王娜沈南國用(2007)字第hn00882號沈陽市渾南新區(qū)五級商業(yè)服務(wù)業(yè)11.37沈陽新區(qū)開發(fā)建設(shè)股份公司第二熱力分公司沈陽理工大學(xué)沈陽第四變壓器廠空地二、其他需要說明的事項：1、估價對象土地面積及權(quán)利狀況以當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T核發(fā)的國有土地使用證或土地權(quán)屬證明為依據(jù)。2、本評估報告僅作為企業(yè)土地使用權(quán)抵押貸款的依據(jù)。 二七年八月二日

12、8第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述1、土地登記狀況 表5宗地編號土地使用證編號宗地位置土地登記時間土地終止時間土地等級實際用途宗地面積(平方米)四至東南西北1沈南國用(2007)字第hn00984號沈陽市渾南新區(qū)2007.7.232052.8.15五級商業(yè)服務(wù)業(yè)1244沈陽新區(qū)開發(fā)建設(shè)股份公司第二熱力分公司沈陽理工大學(xué)沈陽第四變壓器廠空地2沈南國用(2007)字第hn00882號沈陽市渾南新區(qū)2007.7.232052.8.15五級商業(yè)服務(wù)業(yè)11.37沈陽新區(qū)開發(fā)建設(shè)股份公司第二熱力分公司沈陽理工大學(xué)沈陽第四變壓器廠空地 土 地 估 價 技 術(shù) 報 告 沈陽天衡房地產(chǎn)評

13、估有限公司 1、土地權(quán)利狀況估價對象是出讓土地使用權(quán)，土地所有權(quán)屬于國家所有，沈陽渾南置業(yè)發(fā)展有限公司以出讓方式取得土地使用權(quán)，土地使用權(quán)終止日期分別為： 號地2052年8月15日， 號地2053年11月27日。于估價基準(zhǔn)日未設(shè)定抵押權(quán)，未設(shè)定其他他項權(quán)利。待估宗地產(chǎn)權(quán)清晰，界址清楚，來源合法。2、土地利用狀況號地為“ 萬科新里程 ”住宅小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點占地， 號地為“ 萬科新里程 ”住宅小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點占地。待估宗地容積率皆為1.5（以出讓合同規(guī)定為準(zhǔn)）。二、地價影響因素分析沈陽是遼寧省的省會，中國特大城市和重要工業(yè)基地之一，又是東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化、科技、商貿(mào)、金融、交通的中心。具有地理位置優(yōu)越

14、，資源豐富，交通發(fā)達(dá)，城市功能完備等優(yōu)勢。1、一般因素（1）自然因素沈陽市地處中國東北地區(qū)的南部，遼寧省的中部，位于東經(jīng)122259，1234824；北緯411151，43213之間。沈陽地區(qū)以平原為主，地勢平坦，山地丘陵集中在東南部，屬遼東山地丘陵的延伸部分。西部是遼河、渾河沖積平原，地勢由東北向西南緩緩傾斜。平均海拔50米左右。境內(nèi)有遼河、渾河、北沙河、新開河、南運河等河流。市域12,980平方公里（東西長115公里，南北長205公里），城區(qū)面積3,495平方公里，森林面積147,013公頃，森林覆蓋率為23.91%,人均綠地4.36平方米。 沈陽地區(qū)屬于溫帶半濕潤大陸性氣候，受季風(fēng)影響較

15、大，四季分明，全年平均氣溫為8.1 左右，7月份氣溫最高，月平均氣溫約24.0;1月份氣溫最低,月平均氣溫-8.5。年降雨約721.9毫米。日照時數(shù)2289.2小時,無霜期188天。水資源總量32.6億立方米/年,其中地表水11.4億立方米,地下水21.2億立方米,水域137,313公頃。沈陽冬季寒冷，冰雪景色是沈陽一大特色；春季回暖快，日照充足；夏季熱而多雨，空氣濕潤；秋季短促，天高云淡，涼爽宜人。每年410月是旅游的黃金季節(jié)。（2）行政區(qū)劃沈陽市下設(shè)轄1市3縣9區(qū),設(shè)有四個開發(fā)區(qū)。有和平、沈河、大東、皇姑、鐵西、東陵、新城子、于洪、蘇家屯9個區(qū)，新民1個縣級市，遼中、康平、法庫3個縣。下設(shè)

16、113個行政街道，85個鄉(xiāng)，55個鎮(zhèn)。沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于沈陽市鐵西區(qū)西南部，創(chuàng)建于1988年6月，1993年4月經(jīng)中華人民共和國國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。（3）自然資源沈陽作為中國重要的工業(yè)城市，地下蘊藏著豐富的煤、石油、天然氣、鐵礦等自然資源，周邊七城市亦有充裕的鋼鐵、煤炭、化纖、糧食等資源，加之雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)，綜合配套能力很強(qiáng)。沈陽有大型煤田2處，探明總儲存量18億噸。沈陽探明石油儲量3億噸，已打出3口油井，日產(chǎn)原油千噸以上。沈陽鐵礦儲量2500萬噸。此外，還有鋁、花崗巖、粘土等礦產(chǎn)資源，可供建設(shè)和開展綜合利用。在以沈陽為中心的150公里的半徑內(nèi)，有中國著名的鋼都鞍山、煤都撫順

17、、煤鐵之城本溪、煤電之城阜新、石油之城盤錦、輕紡之城丹東、化纖之城遼陽和糧煤基地鐵嶺，構(gòu)成以沈陽為核心的共有2400萬人口的遼寧中部城市群和經(jīng)濟(jì)區(qū)。 （4）交通運輸沈陽是中國東北地區(qū)重要的交通通訊樞紐。桃仙國際航空港欲建成中國第四大航空港。目前78條航線可以直飛國內(nèi)各主要城市，國際航班可直飛日本、韓國、朝鮮、俄羅斯、新加坡、泰國、香港等。民航年運輸起降2.43萬架次。鐵路網(wǎng)密度堪稱中國之首，擁有全國一流現(xiàn)代化客運站和鐵路編組站，是連接中國各地最重要的鐵路客貨運樞紐。全市公路總長度5230公里，其中高速公路236公里，繞城高速公路與沈大、 沈撫、沈本、沈鐵、沈山線，構(gòu)成一環(huán)五射高速公路網(wǎng)。水道運

18、輸從沈大高速公路出發(fā)，2小時可到營口港，4小時可到大連港。（5）郵電通信條件沈陽是東北地區(qū)的通信樞紐，擔(dān)負(fù)著東北三省電報、電話、通訊電路調(diào)度及省際、國內(nèi)國際電信業(yè)務(wù)。全市郵電通訊事業(yè)發(fā)展迅速。目前，沈陽已經(jīng)基本建成以光纜、數(shù)字微波和程控交換為主體的國內(nèi)、國際電信網(wǎng)。2、區(qū)域因素（1）區(qū)域概況沈陽市渾南新區(qū)前身為沈陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。 始建于 1988年5月,1991年被國務(wù)院首批批準(zhǔn)為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，是科技部重點支持的眾多開發(fā)區(qū)之一。高新區(qū)的建設(shè)和發(fā)展經(jīng)歷了初創(chuàng)起步、發(fā)展提高和新區(qū)建設(shè)三個階段。 經(jīng)過十幾年的開發(fā)建設(shè)，高新區(qū)已形成了以民營企業(yè)為主體，多種經(jīng)濟(jì)形式并存的高新技術(shù)企業(yè)群體

19、，發(fā)展了一批高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，造就了一批 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶頭人 ，初步形成了適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)需要、有利于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展、與國際慣例接軌的良好環(huán)境，為擴(kuò)大對外開放、帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步發(fā)揮了重要作用。 渾南新區(qū)作為“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的中心、研發(fā)創(chuàng)新的基地、新興產(chǎn)業(yè)的制高點和展示形象的窗口”，將立足高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和區(qū)域發(fā)展布局為主線，提高資源配置效率，進(jìn)一步構(gòu)建優(yōu)勢突出、特色鮮明的新型產(chǎn)業(yè)體系，努力創(chuàng)建科技創(chuàng)新型新城區(qū)，爭做沈陽建設(shè)創(chuàng)新型城市的火車頭和主力部隊。 （2）地理位置 區(qū)位狀況 新區(qū)主體部分為東起沈撫高速公路東陵大橋、西至長大鐵路的渾河南岸與南三環(huán)之間區(qū)域，東西

20、長約 21公里，南北寬3-5公里，呈帶狀隔渾河與母城相望。新區(qū)區(qū)位條件優(yōu)越。向南，距離沈陽空港桃仙機(jī)場僅 7公里 ；向北 ，通過已建成的渾河?xùn)|陵橋、長青橋、富民橋、渾河橋、勝利橋與母城相連；沈營、沈丹、沈撫高速公路及機(jī)場路、沈祝路、沈蘇快速干道和長大鐵路等貫穿新區(qū)。 地質(zhì)地貌 沈陽地區(qū)位于陰山東西緯向復(fù)雜構(gòu)造帶的東延部分，為新華夏第二隆起帶與第二沉降帶交接地帶。渾南新區(qū)主要處在小遼河斷陷盆地上。第四紀(jì)地層不整合于基巖之上，表面巖性以砂壤土和壤土為主。渾南新區(qū)位于渾河水系沖積而成的渾河平原上。新區(qū)地形平緩，區(qū)內(nèi)地勢東高西低，南高北低，平均海拔低于 50米。 氣候渾南新區(qū)屬于北溫帶受季風(fēng)影響的半濕

21、潤大陸性氣候。年平均氣溫在8.9c左右，歷史最高氣溫為38.3c，發(fā)生在7月份；最低氣溫為-30.6c，發(fā)生在 1 月份。年平均降水量為727.4毫米，7-8月降水量占 50% 左右。年平均日照時數(shù)為 2554小時，最多在5月，266小時/月；最少在12月，156小時/月。 水文水質(zhì)渾南新區(qū)水文條件的特點是：降水量集中，渾河水量隨季節(jié)而呈顯著變化；洪水出現(xiàn)最大洪峰主要在7、8月份，且流量年際變化較大；水中含沙量較小， 多年平均含沙量為0.477kg/m3，汛期為0.592kg/m3，豐枯水年輸沙量相差可達(dá)70倍左右。地下水水質(zhì)達(dá)到國際三級標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)今區(qū)內(nèi)渾河、白塔堡河水污染得到有效控制。 環(huán)境保

22、護(hù)環(huán)境質(zhì)量優(yōu)于國家城市功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，綠化覆蓋率達(dá)到 40 % 以上。規(guī)劃目標(biāo)：綠化覆蓋率50%以上，綠地率35%以上，人均公共綠地35平方米，超過國家園林城市標(biāo)準(zhǔn)。 （3）交通環(huán)境公 路 沈陽擁有全國最高等級的公路網(wǎng)絡(luò)，沈陽至北京、營口、大連、長春、哈爾濱、撫順、本溪、丹東等一環(huán)五射的高速公路網(wǎng)基本形成。沈大高速公路貫穿遼東半島的7座城市，京沈高速公路貫穿東北與華北地區(qū)的8 座大中城市，溝通著新區(qū)與外部的多方位交通聯(lián)系。 鐵 路 沈陽鐵路網(wǎng)密度在全國雄居首位。京哈、沈大、沈吉、沈丹和沈撫等 5條干線鐵路均在此匯集，鄰近新區(qū)，是區(qū)內(nèi)對外經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，尤其是貨物運輸?shù)闹匾ǖ?。?梁 渾河橋、長青橋、富

23、民橋和即將建設(shè)的東塔橋、三好橋，以及機(jī)場路平交橋，實現(xiàn)了新區(qū)與母城的連接，使新區(qū)交通四通八達(dá)，同時造型新穎別致的橋梁也為新區(qū)增添了一道道亮麗的風(fēng)景線。 港 口 沈陽臨近溝通世界各大港口的大連港、營口港和錦州港，距最近的深水碼頭僅為200公里，兩小時內(nèi)即可通達(dá)。 航 空 沈陽桃仙國際機(jī)場是東北地區(qū)最大的民用國際航空港，直通國內(nèi)各大城市及日本、韓國、俄羅斯等國家的國內(nèi)外航線近百米，年客流量100萬人次以上。渾南新區(qū)向南距桃仙國際機(jī)場僅有7公里，機(jī)場高速路穿新區(qū)而過連接母城與航空港，使這里成為世界各地進(jìn)出沈陽的首要門戶。 （4）產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)過多年的發(fā)展，渾南新區(qū)已基本形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為

24、支撐的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。截止2005年底，新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為208.8億元，占新區(qū)全部工業(yè)產(chǎn)值的70%。 以電子信息和先進(jìn)制造為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已形成特色。電子信息產(chǎn)業(yè)主要包括電子商務(wù)、信息家電、軟件開發(fā)、動漫制作、計算機(jī)通訊產(chǎn)品、數(shù)字技術(shù)產(chǎn)品及電子元器件等技術(shù)領(lǐng)域。作為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的新材料和生物制藥產(chǎn)業(yè)也得到迅速發(fā)展。新材料產(chǎn)業(yè)基本形成了以納米材料、合金材料、新型建筑材料、化工材料等為主的企業(yè)群。 新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶動下迅速崛起，它在發(fā)展傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)上，著重發(fā)展信息服務(wù)業(yè)、會展服務(wù)業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)、物流服務(wù)業(yè)，構(gòu)建現(xiàn)代服務(wù)體系，體現(xiàn)商務(wù)辦公、文化娛樂、生態(tài)旅游特色，致力于打造高品

25、位的商務(wù)休閑環(huán)境。 （6）基礎(chǔ)設(shè)施條件新區(qū)啟動建設(shè)以來，通過各種方式融資80億元，帶動社會投資近360億元，開發(fā)建設(shè)面積由最初的8平方公里拓展到目前的39平方公里，修建道路120公里、大小橋梁20座、給排水管網(wǎng)240公里及熱力、燃?xì)?、電信等各類管網(wǎng)120公里，三橫五縱（三橫：南堤路、渾南大道、南屏路；五縱：金陽大街、渾河大街、富民南街、長青南街、?？平郑┑穆肪W(wǎng)基本形成；建成2萬噸/日、3萬噸/日供水廠各一座，4萬噸/日污水處理廠一座；改造 6.6萬伏變電所7座、新建6.6萬伏變電所3座及熱源廠2座；植樹640萬株，綠化覆蓋率達(dá)到40%。 3、個別因素（1）宗地地形、地質(zhì)狀況：待估宗地地勢平坦，

26、地質(zhì)基礎(chǔ)良好。（2）宗地交通條件：該宗地己新修成多條縱橫交錯公路,對內(nèi)、外交通條件較好。（3）宗地路面：道路及地面均為混凝土路面。（4）土地面積、形狀：待估宗地土地面積供計2625.01平方米，宗地形狀較規(guī)則。（5）宗地容積率:1.5(以出讓合同中規(guī)定的容積率為準(zhǔn))。（6）宗地最有效用途：商業(yè)用地。（7）宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件：宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)“七通一平”標(biāo)準(zhǔn)。供電：供電保證率95%。通路：道路較暢通。通訊：宗地內(nèi)有多部全國聯(lián)網(wǎng)程控電話并可寬帶上網(wǎng)。排水：入市政管網(wǎng)。通上水：與市政管網(wǎng)聯(lián)通。供暖：集中供暖。宗地內(nèi)場地平整。（8）土地用途：待估宗地土地實際用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。（9）土地使用年

27、期：待估宗地是以出讓方式取得的，各宗土地詳細(xì)情況見下表6： 土地詳細(xì)情況表 表6地號面積（平方米）土地級別取得時間（合同時間）終止時間實際剩余使用年限（年）設(shè)定剩余使用年限（年）11244五級2002.5.182052.8.1545.0540211.37五級2002.5.182052.8.1545.0540 （10）土地權(quán)利狀況：沈陽 發(fā)展有限公司以出讓方式取得土地使用權(quán)。第三部分 土地估價一、估價原則替代原則根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時，商品或服務(wù)的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其它具有相同使用

28、價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。換言之，具有相同使用坐標(biāo)、替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使用價格相互牽制而趨于一致。預(yù)期收益原則商品的價格是由反映該商品將來的總收益所決定的。土地也是如此,它的價格也受預(yù)期收益形成因素的變動所左右。所以,土地投資者是在預(yù)測該土地將來所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價者必須了解過去的收益狀況，并對土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟(jì)形勢及政策規(guī)定對土地市場的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測,準(zhǔn)確預(yù)測該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和,即收益價格。最有效使用原則由于土地具有用途多樣性，不同的利用方式可能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地

29、權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲得最高的收益，并以滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。所以，土地價格是以該地塊的效用作為最有效發(fā)揮為前提的。協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因為土地能適應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價時，一定要認(rèn)真分析土地于周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價格。需求與供給原則在完全的自由市場中，一般商品的價格取決于需求與供給的均衡點,需求超過供給，價格隨之提高；反之,供給超過需求,價格隨之下降，這就是供求均衡法則。由于土地具有地理位置的固定性、面積

30、的有限性等自然特性，使價格獨占性較強(qiáng)，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有限，競爭主要是在需求方面進(jìn)行，即土地不能實行完全競爭。因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價格，尤其在我國城市土地屬國家所有，市場中能夠流動的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價具有至關(guān)重要的影響，在進(jìn)行土地估價時，應(yīng)充分了解土地市場的上述特性。多種評估方法相結(jié)合的原則隨著我國土地估價業(yè)的發(fā)展,目前比較實用的宗地估價方法有收益還原法、市場比較法、成本法、剩余法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估價方法可能使評估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差,因此在進(jìn)行地價評估時,就要根據(jù)待估宗地的實際情況,充分考慮用地

31、類型及所掌握的資料,選擇最適宜的方法進(jìn)行評估,同時為了使評估結(jié)果更為客觀,更接近于準(zhǔn)確,本項評估中選擇二種較為適宜的方法進(jìn)行評估，以便互相驗證，減小誤差，確定出合理的價格?？傊?在評估過程中，要按照國家、地方有關(guān)規(guī)定，遵守客觀、公正、科學(xué)、合法的總原則進(jìn)行土地價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學(xué)，評估結(jié)果客觀，嚴(yán)格保守評估秘密。二、估價方法與估價過程(一)估價方法在遵循上述估價原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)委托估價方提供的資料和估價人員現(xiàn)場勘察，調(diào)查收集的有關(guān)資料分析，估價人員認(rèn)為本次評估可采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和收益法進(jìn)行估價。理由為：一、該宗地在基準(zhǔn)地價覆蓋區(qū)域內(nèi)，并有相應(yīng)的修正體系，因此，適合運

32、用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價；二、待估宗地為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，在評估基準(zhǔn)日待估房地產(chǎn)部分出租，其收益資料比較容易獲得,運用收益法進(jìn)行估價，比較適宜。（二）選擇評估方法的依據(jù)及公式1、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 依據(jù)沈陽市規(guī)劃和國土資源局管理文件關(guān)于印發(fā)城區(qū)土地級別、基準(zhǔn)地價出讓金及租金標(biāo)準(zhǔn)的通知(沈規(guī)國土發(fā)200546號)?；鶞?zhǔn)地價內(nèi)涵是指在一定基準(zhǔn)日、設(shè)定的土地開發(fā)程度、設(shè)定的土地用途、法定最高年限的區(qū)域平均土地使用權(quán)價格。由于各宗地區(qū)位條件和個別條件的不同，使得各宗地地價存在差異?；鶞?zhǔn)地價系數(shù)修正法估價是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修訂系數(shù)表等評估結(jié)果，按照替代原則，就委估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所

33、處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修訂系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取委估宗地在估價期日時價格的方法。因待估宗地處于沈陽市均質(zhì)地價區(qū)域內(nèi)，故可采用此方法。其基本公式為：pip（1k）s1s2s3s4式中：pi 待估宗地地價p 待估宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價k 待估宗地所有綜合影響因素總修正值其中：kkiki 第i個待估宗地綜合因素修正系數(shù)s1 宗地用途修正系數(shù)s2 年期修正系數(shù)s3 容積率修正系數(shù)s4 期日修正系數(shù) 相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施差異的配套費2、收益法收益法是在估算土地未來每年預(yù)期收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，折算為評估期日收益總和的一種方法，一般商業(yè)用地選用此評估方法。收益法中，土地

34、純收益不變且有限年期的地價計算公式為：pi =a/r 1-1/(1+r) n式中：pi 待估宗地地價a 待估宗地年純收益r 土地還原利率n 土地收益年限 (三)估價過程1、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法（1）待估宗地的土地級別及基準(zhǔn)地價根據(jù)沈陽市基準(zhǔn)地價測算成果及沈陽市土地級別圖，待估宗地屬于沈陽五級商業(yè)用地，沈陽五級商業(yè)用地40年期的基準(zhǔn)地價為1,779元/平方米.（2）宗地用途修正系數(shù)s1由于待估宗地為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地,修正系數(shù)為1.0。（3）土地使用年期修正系數(shù)s2 待估宗地是以出讓方式取得的，1-9號地：土地取得日期為2007年7月23日，終止時間為：2052年8月15日，土地剩余使用年限為45.0

35、5年；10-12號地：土地取得日期為2007年7月23日，終止時間為：2053年11月27日，土地剩余使用年限為46.34年，故需進(jìn)行年期修正。由于商業(yè)用地法定最高使用年期為40年，故本次評估中，土地使用年期按40年進(jìn)行修正。商業(yè)用地土地還原利率r=8.59%。則待估1-9號宗地，年期修正系數(shù)為1-1/(1+8.59%)401-1/(1+8.59%)40=1；待估10-12號宗地，年期修正系數(shù)為1-1/(1+8.59%)401-1/(1+8.59%)40=1 （4）容積率修正系數(shù)s3待估宗地容積率皆為1.5，修正系數(shù)為0.964。(5)期日修正系數(shù)s4 由于沈陽市及周邊地區(qū)基準(zhǔn)地價于2005年

36、6月1日起實行新標(biāo)準(zhǔn)，從2005年6月1日至評估基準(zhǔn)日，這一段時間內(nèi)該地區(qū)因地鐵建設(shè)已初步動工，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐漸完善，地價有所上漲，綜合考慮該地段的實際情況，確定為103%。（6）相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施差異的配套費由于基準(zhǔn)地價設(shè)定的開發(fā)程度為“六通一平”。由于待估宗地的宗地外已實現(xiàn)“七通一平”，即通上水、通下水、通路、通電、通訊、通暖、通燃?xì)?，宗地?nèi)土地平整，與基準(zhǔn)地價設(shè)定的“六通一平”（ 通上水、通下水、通路、通電、通訊、通暖，宗地內(nèi)土地平整）不一致，故需對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正。根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)所需費用情況，確定為20元/平方米。（7）宗地綜合因素修正系數(shù)根據(jù)沈陽市五級商業(yè)用地修正系數(shù)指標(biāo)說明表及五級商業(yè)

37、用地修正系數(shù)表，編制委估宗地綜合因素修正系數(shù)表，并根據(jù)修正系數(shù)計算委估宗地地價。 五級商業(yè)用地修正系數(shù)指標(biāo)說明表 表7宗地修正因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣距火車站距離(米)8400人口密度和流量(人/km) 2500025000-2100021000-1500015000-1100011000距公交站點距離(米)400距主干道距離(米)800距商服中心距離(米)6800基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況六項或七項有充分保證五項有充分保證四項有充分保證三項有充分保證其它距長途客運站距離(米)6500 臨街狀況兩面臨街一面臨街不臨街宗地形狀形狀規(guī)則，對土地利用極為有利形狀對土地利用較為有利形狀對土地利用無不良影響形狀不規(guī)則

38、，對土地利用有一定影響形狀較差，對土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重的影響臨街寬度(米)1515-1010-77-48400-0.01668400-0.0166人口密度和流量250000.0211距公交站點距離1000.0669200-3000距主干道距離2000.10846800-0.02366800-0.0236基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況六項或七項有充分保證0.0368六項或七項有充分保證0.0368距長途客運站距離6500-0.01396500-0.0139臨街狀況一面臨街0一面臨街0宗地地形形狀對土地利用無不良影響0形狀對土地利用較為有利0.0100臨街寬度15-100.012010-70合計0.14890.12

39、22（8）估價結(jié)果運用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法基本公式計算委估宗地地價。pip（1k）s1s2s3s4待估宗地各指標(biāo)取值及計算結(jié)果見表10： 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價結(jié)果一覽表 表10宗地編號p（元/平方米）ks1s2s3s4pi（元/平方米）117790.14891.010.9641.03202049217790.14891.010.9641.03202049317790.14891.010.9641.03202049417790.14891.010.9641.03202049517790.14891.010.9641.03202049617790.14891.010.9641.0320204971

40、7790.14891.010.9641.03202049817790.14891.010.9641.03202049917790.14891.010.9641.032020491017790.12221.010.9641.032020021117790.12221.010.9641.032020021217790.12221.010.9641.032020022、收益還原法估價1-9號地塊(1)確定年房地產(chǎn)總收益 評估中，我們調(diào)查了待估宗地所處區(qū)域、同類用途、結(jié)果相似、裝修檔次相近的房屋租金水平、房屋出租率等情況，分析、比較確定待估房地產(chǎn)的客觀年總收益為488.8元/平方米建筑面積。房屋出租率

41、為90%。 房地年有效總收益=年總租金房屋出租率 =488.890%=439.9元/平方米（2）確定年房地產(chǎn)出租總費用 房地產(chǎn)出租中，支出的年總費用有： 管理費：對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需費用，按年有效租金的4%計算。則待估房地的年管理費=439.94%=17.6元/平方米 房屋維修費：按房屋重置價的1.5%計算。 待估宗地上的房屋建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)，綜合考慮評估基準(zhǔn)日的建安工程費、前期費、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施配套費等，確定為1500元/平方米。則房屋維修費=15001.5%=22.5元/平方米 保險費：按房屋現(xiàn)值的0.2%計算。 保險費房屋現(xiàn)值0.2%房屋現(xiàn)值房屋重置價成新率 根據(jù)評估基準(zhǔn)日房

42、屋的實際維護(hù)維修情況，確定成新率為95%。則：房屋現(xiàn)值150095%=1425元/平方米 保險費14250.2%=2.9元/平方米 稅金：依據(jù)沈陽市房屋出租時應(yīng)繳納的有關(guān)稅費文件、規(guī)定確定，一般有房產(chǎn)稅（按年租金的12%計）、營業(yè)稅（按年租金的5%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（按營業(yè)稅的7%計）、教育費附加及地方教育費附加（按營業(yè)稅的4%計）。 稅費合計為年租金的17.55%。則稅金=439.917.55%=77.2元/平方米 計算房屋折舊費： 年折舊費房屋重置價（1殘值率）/耐用年限 房屋殘值率：因待估宗地上的房屋為鋼混結(jié)構(gòu)，根據(jù)建設(shè)部規(guī)定的房屋殘值率確定標(biāo)準(zhǔn)為0%。 耐用年限：因待估宗地上的房屋建成

43、于2006年，鋼混結(jié)構(gòu)，房屋耐用年限為60年，而建筑物占用土地使用年限為40年（按評估基準(zhǔn)日商業(yè)用地最高使用年限計）。因為土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，故耐用年限按40年計。則： 年折舊費=房屋重置價/40 =1500/40=37.5元/平方米年房地產(chǎn)出租總費用=17.6+22.5+2.9+77.2+37.5 =157.7元/平方米（3）確定年房地產(chǎn)出租純收益a0房地產(chǎn)出租純收益a0房地產(chǎn)出租有效總收益房地產(chǎn)出租總費用 =439.9-157.7 =282.2元/平方米 （4）確定房屋出租純收益ab 房屋純收益ab =房屋現(xiàn)值建筑物還原利率 房屋現(xiàn)值按上面計算為：1425元/平方米

44、土地還原利率的確定方法：土地的還原利率按沈陽市商業(yè)用地土地的還原利率8.59%計算房屋還原利率的確定方法：房屋還原利率一般比土地還原利率高出3%左右，取12%。 則房屋純收益ab=142512%=171元/平方米 （5）計算土地純收益al 房地出租中土地純收益的計算：土地純收益=房地出租純收益房屋出租純收益 =282.2-171=111.2元/平方米 （6）確定土地價格 根據(jù)評估設(shè)定待估宗地的年限，確定土地價格的計算公式采用下式：pi =al/ rl1-1/(1+rl)n 上式中，rl土地的還原利率按8.59%計算，n按評估基準(zhǔn)日商業(yè)用地最高使用年限40年計，則pi =111.2/8.59%

45、1-1/(1+8.59%)40 =1246.6元/平方米因上式中求得的為樓面地價，應(yīng)換算為土地單價，則 待估宗地單價=樓面地價容積率容積率，按土地出讓合同中規(guī)定的為準(zhǔn)，為1.5待估宗地單價=1246.6 1.5=1870元/平方米10-12號地塊(1)確定年房地產(chǎn)總收益 評估中，我們調(diào)查了待估宗地所處區(qū)域、同類用途、結(jié)果相似、裝修檔次相近的房屋租金水平、房屋出租率等情況，分析、比較確定待估房地產(chǎn)的客觀年總收益為495.6元/平方米建筑面積。房屋出租率為90%。 房地年有效總收益=年總租金房屋出租率 =495.690%=446.0元/平方米（2）確定年房地產(chǎn)出租總費用 房地產(chǎn)出租中，支出的年總費用有： 管理費：對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需費用，按年有效租金的4%計算。則待估房地的年管理費=446.04%=17.8元/平方米 房屋維修費：按房屋重置價的1.5%計算。 待估宗地上的房屋建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)，綜合考慮評估基準(zhǔn)日的建安工程費、前期費、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施配套費等，確定為1500元/平方米。則房屋維修費=1500