上海市靜安投資家項目市場評估報告

1、海防路、陜西北路靜安投資家項目市場評估報告2006年10月12日一項目概況1、地理位置：項目（靜安投資家）位于靜安區(qū)海防路435號，東臨陜西北路；地處靜安區(qū)內(nèi)，靠近靜安寺；人民廣場兩大商圈，屬于市中心核心區(qū)域，商業(yè)配套設施齊全；附近交通網(wǎng)絡便利，有眾多公交線路，但上下班時間段交通擁擠，噪音也對本項目有一定的影響；未來規(guī)劃還有軌道交通7號線（輕軌），海防路為雙向單車到，附近多為市區(qū)老式房子，馬路兩側(cè)綠樹成蔭，環(huán)境好，居住氛圍濃厚。項目位于市中心鉑金地段，大區(qū)位有優(yōu)勢。靜安投資家2、物業(yè)情況： 項目位于靜安區(qū)陜西北路海防路口，項目由一棟19層高層組成，宗地面積2124平方米，實際建筑面積14321

2、.79平方米。項目為商住性項目，其中1-2層為商業(yè)，3-10層為辦公，11-19層為公寓。目前為項目外立面裝飾已經(jīng)做好，但由于有6年時間間隔，外立面裝飾稍顯陳舊落后，內(nèi)部除19層用作開發(fā)商（隧道公司）辦公場所已經(jīng)有裝修外，全部為毛坯。 3、項目性質(zhì)：商住項目，包含商業(yè)、住宅和辦公，2000年初竣工，50年產(chǎn)證，使用年限為2000年7月-2050年7月，目前實際可使用年限約44年。4、項目物業(yè)面積比例：項目規(guī)劃有三種物業(yè)形態(tài)：商業(yè)、辦公和公寓，其中商業(yè)1-2層商業(yè)沒有進行分割，3-10層辦公物業(yè)形態(tài)面積（平方米）比例（%）商業(yè)（1-2f）1465.6710%辦公（3-10f）5544.4839%

3、公寓（11-19f）7311.6451%合計14321.79100% 底層商業(yè) 辦公層 公寓房5、車位：目前項目擁有一個地下車庫，車位在30個左右。總結(jié)：本項目位于市中心區(qū)域，地段位置好，但由于項目竣工后長時間空置，目前從外立面上看已經(jīng)陳舊落后，形象不佳，產(chǎn)品的競爭力就目前市場需求而言已經(jīng)弱化，目前項目重新以“靜安投資家”形象面市，吸引了不少消費者的關(guān)注，接待處咨詢者比較多，說明本項目對于消費者還是產(chǎn)生了很高的吸引力，但由于開發(fā)商意向開價2億人民幣整體出售，造成目前項目咨詢者甚多但真正有意向收購的寥寥。二、項目市場掃描1、住宅市場分析 1）、目前在售商品住宅分析目前周邊在售項目情況樓盤名稱靜安

4、蘇堤靜安豪景遠中風華供應量（萬）34210物業(yè)類型高層住宅高層住宅高層住宅對外報價（元/）毛坯17000裝修18000裝修28000-29000毛坯29000全裝修32500成交均價（元/）161462543129330主力房型面積76-141110-140100-160裝修標準（元/）100015003500分析： 從區(qū)域供應上看，區(qū)域目前供應量稀少，且一般采取分批少量推售的方式，因此區(qū)域市場供應壓力小，項目區(qū)域競爭壓力不大，同時根據(jù)項目自身特殊情況，項目競爭將主要來自二手市場及周邊同類項目的競爭。 從區(qū)域價格上看，目前一手房價格主要集中在26000-30000元/平方米之間，由于物業(yè)形態(tài)的

5、不同，項目特殊性的關(guān)系，一手房價格對本項目無直接參照作用。 由于是早年規(guī)劃建造，塔樓設計，本項目公寓產(chǎn)品在戶型空間布局上競爭力較弱。由于產(chǎn)品、地段、社區(qū)等原因，目前在售的幾個住宅項目不會是本項目的競爭對手，同時因為價格差距比較大，在區(qū)域供應量稀少的情況下，本項目周邊新項目推出的可能性很小，因此，區(qū)域幾個在售項目的高價格在一定程度上提升了整個北靜安的區(qū)域價格，能夠使本項目在價格上創(chuàng)造更大的升值空間。2）、區(qū)域二手住宅市場本項目的公寓部分主要競爭對手來自周邊二級市場的供應，因此，我們對區(qū)域二手住宅市場也進行了了解。價在13000-14000元/平方米，在周邊會有一定競爭優(yōu)勢，如果進行重新包裝上市，

6、本項目價格仍有較大升值空間。項目周邊部分二手房項目情況項目名稱項目房齡項目面積段項目價格本項目（住宅部分）6年90-17113000-14000（報價）達安錦園1年58-20016000-18000興海城7年100-14614000-16000靜安藝閣半年78-16020000-22000云和花園1年半67-14019000-22000靜安鳳凰苑半年71-13516000-20000分析： 目前周邊相當房齡項目如興海城售價在14000-16000元/平方米之間，達安錦園次新房價格在16000-22000元/平方米，云和花園和靜安藝閣由于目前二手市場供應的基本上是75-100平方米的小面積產(chǎn)品，

7、加上項目更加優(yōu)越的位置，價格在19000-22000元/平方米。本項目作為一個商住兩用性項目，社區(qū)環(huán)境、項目產(chǎn)品、使用時間等方面無法與達安錦園等純住宅類項目相比，在價格上不可能與次類物業(yè)相比。 本項目雖然閑置6年未上市，但仍屬于一手房性質(zhì)，在銷售環(huán)節(jié)上，尤其是貸款環(huán)節(jié)仍將按照一手房辦理，具有比二手房交易更優(yōu)惠的條件。目前周邊相當房齡項目售價基本在14000-16000元/平方米之間，本項目公寓價格基本不會跳出這一價格范圍。 綜合考量周邊項目價格以及項目自身優(yōu)劣勢，項目公寓價格初步估計在14000-15000元/平方米?？偨Y(jié)：項目公寓產(chǎn)品主要競爭來自于周邊二手房的競爭，由于項目閑置六年，產(chǎn)品相對

8、比較落后，目前住宅報價在13000-14000元/平方米，這一價位有一定優(yōu)勢，但提升空間受產(chǎn)品限制不大，可考慮通過全裝修提高項目品質(zhì)，改變項目形象，從而提升項目售價。2、區(qū)域商業(yè)市場分析1）、項目周邊商業(yè)環(huán)境周邊商業(yè)以沿街商鋪為主，檔次不高，比較零散，不成規(guī)模，以滿足日常生活基本消費為主。2）、2006年靜安區(qū)部分商鋪成交情況項目名稱中凱城市之光翰林府邸靜安風華國際麗都城成交面積10481444465110成交套數(shù)13521成交均價29782320002670039000分析： 商鋪價格存在很大的彈性空間，需要對項目的大區(qū)位、商鋪面積、樓層、朝向、交通、能否分割等等條件進行綜合考量。往往1層商

9、業(yè)價格是在二樓的一倍以上。 目前靜安高檔住宅社區(qū)商鋪價格基本在26000元/平方米以上，且整體社區(qū)環(huán)境、定位、產(chǎn)品比本項目優(yōu)越許多。其商鋪價格只能進行參考。 本項目為1-2層商鋪設置，目前無分割，毛坯，從本項目來看，風險主要集中在二層?？偨Y(jié)：項目商業(yè)有一定風險，尤其是第二層。目前沒有進行分割，后期分割很難操作，均價基本上可定在18000-20000元/平方米左右。3、區(qū)域辦公市場分析1）、周邊辦公項目情況項目名稱項目情況項目價格博鴻大廈占地2585平方米，電梯3部，50個停車位，1-4層為產(chǎn)權(quán)商鋪，5-26層為產(chǎn)權(quán)式小型辦公，主力面積70-80平方米，2004年交付。全裝修16000-1800

10、0華通大廈西康路600號，面積段138-254平方米可自由分割，2004年投入市場，目前聚集了一些小型廣告公司、商貿(mào)、信息產(chǎn)業(yè)的客戶歡迎，也有一部分客戶來自于外地政府或企業(yè)的駐滬辦事處15000-16000金昌大廈昌平路556號，項目共26層，單套面積80-150平方米13000-15500福安大廈海防路228號，2000年交付使用，房齡6年，面積86-142平方米15000-16000分析：作為靜安區(qū)的居住板塊，本項目區(qū)域商辦氛圍不濃，零星存在部分老式小型辦公項目，目前售價在14000-16000元/平方米。2）、長壽路沿線辦公項目情況由于本項目在空間上比較靠近號稱“上海商住第一街”的長壽路

11、商圈，因此在關(guān)注周邊市場的同時，我們對于長壽路沿線商住項目也做了一定的了解，以提供項目更多的市場參考。作為普陀區(qū)對外形象街區(qū)，長壽路已建設近10年，目前沿線已形成了蘇堤春曉、上海知音、達安花園、西部俊園、上青佳園、常德名園、光明城市、圣天地、秋水云廬、音樂廣場、玉佛城、半島花園等近200萬平方米中高級住宅區(qū)。在住宅開發(fā)建設的同時，隨著燦坤電器、亞新生活廣場、永樂家電、世紀聯(lián)華、古井假日酒店等逐步登陸長壽路，商業(yè)地產(chǎn)的價值逐步形成和聚集，進入2005年，長壽路沿線陸續(xù)有多個高品質(zhì)寫字樓項目開盤，長壽路的商務形象和品質(zhì)大幅度提升，目前老牌寫字樓以智慧廣場、麗晶亞洲企業(yè)中心、中環(huán)商務大廈等為代表，入

12、住率一直保持在90以上，精裝修小戶型辦公項目以科維大廈、悅達國際大廈、財富時代大廈、圣天地大廈等為代表。目前長壽路沿線在售小戶型辦公項目項目名稱地理位置總建筑面積（）主力單元面積（ ）累計成交均價（元/）銷售率（%）世紀商務大廈銀座長壽路97號1500033-431995284.2財富時代大廈長壽路127號5200050-2001612981.2飛雕商務大廈長壽路1100號4300035-15214294（92年改造房）91.3悅達國際大廈長壽路118號5139935-1601610798.8圣天地江寧路長壽路口2000055-731994794.6作為上海新興乙級寫字樓云集的長壽路商圈，區(qū)域

13、已形成規(guī)模優(yōu)勢，交通、商業(yè)配套已經(jīng)健全，相對于寫字樓消費者來說更有吸引力。價格目前集中在14000-20000元區(qū)間，面積多控制在40-90平方米之間，相對于本項目來說，在總價上造成擠壓。結(jié)合項目周邊辦公樓價格與長壽路辦公市場的價格，我們認為14000-15000元/平方米價格比較合理?？偨Y(jié)：項目辦公產(chǎn)品雖然可能受到來自長壽路商住市場價格上的擠壓，但從區(qū)位優(yōu)勢來考慮，對消費者的吸引會很大，能吸引到一些小型公司進入，在市場上風險不大，但價格不宜高過區(qū)域14000-16000元/平方米的市場行情，車位過少也需要有一定的解決方法。三、本項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢&機會：n 項目位于靜安區(qū)內(nèi)，靠近靜安寺、人民

14、廣場兩大商圈，地理位置好、交通便利，生活配套完善，居住氛圍濃厚，地段是該項目的核心優(yōu)勢；n 項目西面，未來規(guī)劃有輕軌7號線（昌平路站）；n 目前區(qū)域內(nèi)供應量較少，區(qū)域供需嚴重不平衡；劣勢&風險：n 項目2000年已經(jīng)竣工，辦公有部分已使用過，但已閑置6年，外立面已顯得陳舊，項目形象、口碑不好；n 項目停車位僅有30個，停車位嚴重不足，且沒空間造機械車庫。 n 由于早年的規(guī)劃，項目外立面顯得老土、戶型不科學（有許多暗間）、采光、通風不足、管線不合理，產(chǎn)品力較弱；n 由于產(chǎn)品力本身有較大缺陷，給項目改造帶來很多不便，而且改造空間有限；n 項目是商業(yè)、辦公、公寓混合類型，使用年限為50年，已經(jīng)閑置了

15、逾6年，實際的土地使用年限僅為40年左右，這對部分客戶，特別是投資性客戶會產(chǎn)生抗性。n 周邊以居住為主，辦公氛圍不濃，且辦公需要的智能化要求沒有預留空間。n 項目體量小，物業(yè)類型多，還有許多問題：如是否能分割，產(chǎn)權(quán)問題等。四、產(chǎn)品力缺陷1、產(chǎn)權(quán)限制問題：項目前期戶型規(guī)劃面積較大，如果分割成小點的戶型，遇到產(chǎn)權(quán)問題。2、交通擁堵：海防路為雙向單車道，路面狹小，加之在市中心內(nèi)，平時上下班高峰時段較堵。 3、規(guī)模小，產(chǎn)品類型、性質(zhì)不單一，定位模糊總體量接近15000；體量較小，產(chǎn)品：12f商業(yè)；310f辦公；1119f公寓，這樣的產(chǎn)品定位客戶群分散，不利于項目價值的更大提升。4、外立面陳舊。項目是2

16、000年完工的，產(chǎn)品的外立面直接放映著年代的特征，與周邊90年代的房子外立面相似，以目前的消費者對外立面考量顯得落后。5、停車位非常缺少。目前僅有30個停車位，作為高總價公寓，明顯不足，做為商務樓，更加突出車位不足，而且場地空間小，不能造機械車庫，也難以向周邊租借解決。6、智能化缺乏。作為市中心商務樓，目前較多公司需要用到“5a”智能化要求，而項目由于規(guī)劃年限已久，沒有更多的考慮到這方面的要求，讓項目的改造空間也有限，降低了產(chǎn)品的檔次。7、戶型規(guī)劃不科學。產(chǎn)品是點式結(jié)構(gòu)，本身存在采光、通風等問題，而且有許多暗間，功能布局不合理，這些對客戶有很大的抗性。8、如果想分割成小戶型，還遇到衛(wèi)生間的上水

17、、下水、管線、廚房的煤氣管等問題。五項目優(yōu)化建議通過對項目的了解和區(qū)域市場中樓盤的比對，我們認為本項目若需創(chuàng)造更高的利潤，還必須對以下幾個方面進行重新包裝：1、 外立面建材：重新包裝外立面，以改變項目不佳的外觀，建議1、2層采用art deco裝修風格，或采用毛石+面磚兩段式外墻面；2、 門窗、陽臺：建議采用彩鋁，且彩鋁的顏色要與外立面風格、顏色相符；在陽臺的設計上采用鐵藝欄桿，以吻合其建筑風格；3、 內(nèi)部公共部分的裝修：建議重新裝修內(nèi)部空間，如：大堂、電梯間，以提高產(chǎn)品檔次、利于項目樹立產(chǎn)品形象，也可以通過這一手段進一步提高產(chǎn)品價格。4、 智能化：無論是辦公，還是住宅，盡量提高產(chǎn)品的智能化水

18、平，樹立高檔樓盤的品質(zhì)；5、 專業(yè)物業(yè)管理：目前是由隧道集團下屬的物業(yè)公司負責管理，為了提高樓盤品質(zhì)，建議聘請更加專業(yè)、知名的物業(yè)管理公司負責管理，提升物業(yè)水平，提高品質(zhì)。六項目營銷推廣建議1、項目形象包裝：對項目形象重新包裝，以新盤的形象進入市場，以減弱購房者對項目爛尾樓印象的抗性，建議重新調(diào)整企劃思路，挖掘更深層次的客群；2、營銷策略：對于規(guī)模這么小的樓盤，而且滯銷6年了，重新啟動，建議采用“短、平、快”的操盤方法，重新包裝、快速啟動、以性價比高快速搶奪客源，引起市場關(guān)注，火暴開盤，否則也將陷入難銷的困局。七本項目價格建議1、項目市場價格評估：1）、本項目從2000項目竣工起，到現(xiàn)已經(jīng)滯銷6年，因閑置時間長，物業(yè)陳舊，客戶會在認知度和接受度上存在一定抗性。2）、項目的土地使用年限僅有40年左右，這對項目自住和投資客戶的影響很大。3）、由于本項目長時間對外報價都在1300014000元/左右，若突然有個大幅度的價格提升則會對部分潛在客戶產(chǎn)生影響。4）、項目辦公和商業(yè)部分由于已拿產(chǎn)證，目前無法進行分割，因此高總價勢必會影響消費者的購買，造成項目單價的提升空間有限。5）、公寓部分點式分布，房型較差，與目前市場需求不符，客戶接受度較差，價格提升空間不大。因此綜合上述因素，對本項目進行價格評估：項目面積配比表物業(yè)類型面積分配總