安吉縣旅游風景區(qū)開發(fā)項目用地基準地價評估研究

1、舟山市定海區(qū)旅游用地價格評估研究（征求意見稿）成果報告舟山市定海區(qū)旅游局舟山市國土資源局定海分局杭州智拓房地產土地評估咨詢有限公司二一三年一月舟山市定海區(qū)旅游用地價格評估研究工作報告舟山市定海區(qū)旅游局舟山市國土資源局定海分局杭州智拓房地產土地評估咨詢有限公司二一三年一月舟山市定海區(qū)旅游用地價格評估研究技術報告舟山市定海區(qū)旅游局舟山市國土資源局定海分局杭州智拓房地產土地評估咨詢有限公司二一三年一月舟山市定海區(qū)旅游用地價格評估研究成果附表舟山市定海區(qū)旅游局舟山市國土資源局定海分局杭州智拓房地產土地評估咨詢有限公司二一三年一月舟山市定海區(qū)旅游用地價格評估研究 目 錄目 錄工作報告一、工作背景1二、工

2、作范圍3三、工作內容3四、工作依據4五、技術思路4六、工作組織及進展5七、主要成果6技術報告一、旅游用地價格評估的背景與意義7二、旅游用地的屬性及其地價評估的內涵分析9（一）旅游用地的概念及特性9（二）旅游用地的構成及其用地類型分析12（三）旅游用地地價評估的對象和內涵分析14三、旅游用地地價評估的原理和方法18（一）旅游用地地價形成特征分析18（二）旅游用地地價影響因素分析20（三）旅游用地地價評估的基本原則25（四）旅游用地地價評估條件及其評估方法27四、旅游用地基準地價評估方法體系29（一）旅游用地基準地價評估的目的和作用29（二）旅游用地基準地價評估的范圍及評估對象30（三）旅游用地基

3、準地價體系的構成31（四）旅游用地基準地價的表達方式33（五）旅游用地基準地價評估的基本思路和方法35五、定海區(qū)旅游用地基準地價評估37（一）定海區(qū)旅游發(fā)展概況及規(guī)劃37（二）評估范圍39（三）評估依據39（四）旅游用地基準地價體系構成及基準地價內涵界定42（五）評估技術途徑44（六）基準地價均質區(qū)域劃分45（七）旅游區(qū)土地質量排序45（八）基準地價控制水平確定46（九）基準地價評估結果49六、旅游用地基準地價成果應用說明52（一）關于旅游用地基準地價成果的適用范圍52（二）旅游用地基準地價成果具體應用說明52成果附表成果表1 定海區(qū)旅游用地基準地價結果一覽表成果表2 定海區(qū)旅游用地基準地價細

4、分用途含義一覽表成果表3 定海區(qū)旅游服務設施開發(fā)用地基準地價容積率修正系數表2舟山市定海區(qū)旅游用地價格評估研究 工作報告舟山市定海區(qū)旅游用地價格評估研究工作報告一、工作背景 隨著我國經濟的發(fā)展和城市化水平的提高，人們的生活水平日益提高，旅游逐漸成為人們日常生活中一項經常性的消費行為，我國旅游業(yè)得到快速發(fā)展。旅游及其相關的旅游活動都依賴于土地資源，旅游業(yè)的迅速發(fā)展加速了旅游項目的建設用地需求，以旅游景區(qū)為主的建設開發(fā)、企業(yè)改制、建設項目招商引資等過程中的土地交易也日漸繁榮，旅游用地交易市場日趨活躍。旅游用地作為一種新型的土地利用類型，對其地價的確定不但能夠合理配置旅游生產要素，完善旅游要素市場，

5、而且還能夠規(guī)范、培育旅游用地市場，保護土地資源，防止國有或集體土地資產的流失。但是，旅游用地是一種特殊的土地利用類型，有關此類用地的評估還處于探索階段，其土地價格或難以估算，或不能正確反映市場價格，與其真實價格偏離太遠，從而不利于推進旅游區(qū)土地有償使用制度的改革，影響旅游區(qū)土地資源的合理配置和土地使用權的合理流動。從政府實施地價管理的角度看，城鎮(zhèn)土地有償使用制度改革以來，我國逐步建立了以城鎮(zhèn)基準地價為核心的地價管理體系，但現(xiàn)行的城鎮(zhèn)基準地價體系主要針對城鎮(zhèn)建設區(qū)內的商業(yè)、住宅和工業(yè)三類用地，對旅游用地則缺乏指導。因此，在當前我國旅游業(yè)的快速發(fā)展，旅游區(qū)用地開發(fā)越來越活躍的背景下，逐步探索建立實

6、用、規(guī)范、科學的旅游用地基準地價評估方法體系，制定并公布政府宏觀管理旅游區(qū)土地市場的指導價，不僅對于促進旅游區(qū)土地市場的培育和規(guī)范，促進旅游經濟生產要素的規(guī)范化、市場化具有重要意義，而且對于地方各級政府加大旅游開發(fā)項目對外招商、引入股份合作制等新型機制實現(xiàn)全社會辦大旅游和進一步完善旅游用地供地制度、防止旅游資源過渡開發(fā)與破壞等具有重要現(xiàn)實意義。舟山市定海區(qū)旅游資源總量較多，種類較齊全，為旅游開發(fā)提供了較好的資源基礎。近年來，定海區(qū)投入大量資金，通過整合資源，挖掘潛力，精心規(guī)劃，依靠科技等手段，海洋海島旅游得到了一定的發(fā)展。而舟山作為全國首批旅游綜合改革試點城市以及舟山群島新區(qū)得到國務院的正式批

7、準設立，為定海旅游業(yè)的大發(fā)展帶來千載難逢的機遇。2012年6月定海區(qū)在高起點編制舟山市定海區(qū)旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃(20122030年)的基礎上，及時出臺了舟山市定海區(qū)人民政府關于進一步加快旅游業(yè)發(fā)展的若干意見，進一步明確了定海區(qū)旅游發(fā)展目標。當前定海區(qū)正積極在開發(fā)新業(yè)態(tài)新產品、創(chuàng)新海洋旅游服務標準、促進生態(tài)文明建設、創(chuàng)新旅游營銷模式、探索更加開放的產業(yè)政策等方面先行先試，并通過整合定海豐富的人文歷史資源和海島自然生態(tài)資源等優(yōu)勢資源，大力推動“五區(qū)一基地”重點旅游項目開發(fā)，以高標準開發(fā)一批主題島、高星級酒店、度假房產、游艇郵輪基地、海上運動、農家休閑等重點旅游項目。由于現(xiàn)行舟山市區(qū)基準地價體系尚未涉及

8、定海區(qū)的旅游用地基準地價體系，另一方面舟山市也正在加快推動舟山群島新區(qū)旅游產業(yè)用地差別化改革，逐步建立適應舟山群島新區(qū)旅游產業(yè)發(fā)展需要的用地管理機制和制度政策，促進舟山市海洋旅游健康有序發(fā)展，舟山市編制的浙江舟山群島新區(qū)旅游產業(yè)用地改革方案明確提出“實施差別化的土地供應政策。根據不同旅游用地類型建立差別化的細分土地用途基準地價體系”。因此，開展定海區(qū)旅游用地價格評估研究，不僅可以為定海區(qū)旅游用地市場的培育和規(guī)范化管理，促進定海旅游業(yè)發(fā)展奠定基礎；也為全國探索研究差別化的旅游用地細分用途基準地價評估方法體系，切實推進旅游產業(yè)用地差別化改革積累經驗。有鑒于此，2012年11月中旬，定海區(qū)旅游局會同

9、舟山市國土資源局定海分局專門設立定海區(qū)旅游用地價格評估研究課題，并委托杭州智拓房地產土地評估咨詢有限公司作為項目承擔單位，在對旅游用地價格屬性及地價評估內涵、地價評估方法體系作深入理論探討的基礎上，歷時1個半月時間，探索建立了定海區(qū)旅游用地基準地價體系，為不斷促進旅游用地市場的培育和規(guī)范化管理奠定堅實基礎。二、工作范圍 本次定海區(qū)旅游用地地價評估研究范圍為定海區(qū)行政轄區(qū)范圍內的旅游區(qū)規(guī)劃用地。三、工作內容根據城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程、浙江舟山群島新區(qū)旅游產業(yè)用地改革方案以及定海區(qū)當前旅游發(fā)展新形勢下對土地市場管理的實際需要，確定具體研究工作內容如下：1、通過對旅游用地屬性、用地構

10、成特征以及地價形成機制等的深入分析，明確旅游用地地價評估的對象、內涵及其評估原理。2、結合旅游區(qū)土地開發(fā)利用特征，探索研究差別化的旅游用地細分用途基準地價評估方法體系。3、根據不同旅游用地類型差異，按風景游覽游憩設施開發(fā)用地、旅游服務設施開發(fā)用地、旅游資源保護用地和旅游景區(qū)景點基礎設施用地等四個用地類別建立定海區(qū)旅游用地細分用途基準地價體系。四、工作依據1、中華人民共和國物權法；2、中華人民共和國土地管理法；3、中華人民共和國城市房地產管理法；4、國務院關于加強國有土地資產管理的通知（國發(fā)200115號）；5、國務院關于加強土地調控有關問題的通知（國發(fā)200631號）；6、國務院關于加快發(fā)展旅

11、游業(yè)的意見（國發(fā)200941 號）；7、旅游發(fā)展規(guī)劃管理辦法（2000）；8、關于深化改革創(chuàng)新加快新制度供給的意見（國土資廳發(fā)20128 號）；9、關于推進旅游產業(yè)用地改革試點有關工作的通知（國土資廳函2011202號）；10、城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（gb/t18507-2001）；11、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（gb/t18508-2001）；12、土地利用現(xiàn)狀分類（gb/t21010-2007）；13、浙江舟山群島新區(qū)旅游產業(yè)用地改革方案；14、舟山市定海區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃(20122030年)；15、舟山市定海區(qū)人民政府關于進一步加快旅游業(yè)發(fā)展的若干意見（定政發(fā)201229號）16、舟山市區(qū)2012年

12、基準地價更新成果報告；17、國家、浙江省、舟山市有關法規(guī)、政策、文件。五、技術思路 由于旅游用地類型的多樣化、不同類型旅游開發(fā)項目用地的收益來源及其成本收益關系存在巨大差異，加之當前旅游用地市場化程度總體不高，與一般城鎮(zhèn)基準地價評估技術路線設計相比，旅游用地地價評估條件存在顯著差異，常規(guī)地價評估方法在具體應用時尚存在諸多的局限性。為此，根據旅游用地的屬性、旅游用地地價形成、地價影響因素及其變化特征，本次定海區(qū)旅游用地地價評估研究遵循以下技術途徑：首先，從理論層面對旅游用地屬性、用地構成及地域分異特點等作理論研究的基礎上，明確旅游用地地價評估的對象、內涵及其評估方法體系。其次，以舟山市定海區(qū)旅游

13、發(fā)展規(guī)劃(20122030年)確定的“五區(qū)一基地”旅游總體框架，根據旅游區(qū)的景源價值、區(qū)位條件、旅游服務設施完善度及開發(fā)保護狀況等，采用多特爾菲進行土地質量排序分等，以排序結果為基礎從宏觀上控制各景區(qū)不同用地類型的相對價位水平。第三，鑒于旅游區(qū)項目用地土地市場不發(fā)育，樣本地價資料相對缺乏的實際，通過類比景區(qū)基準地價水平的比較分析結合成本地價，確定最高最低控制價；然后，引入少量旅游區(qū)項目用地的現(xiàn)時或預期收益資料，結合最高最低控制地價，以及舟山市區(qū)基準地價成果，建立因素比較地價評估模型測算初步基準地價。最后，綜合專家咨詢意見、不同性質用地地價類比關系、區(qū)位因素比較等平衡形成基準地價體系，進而提出成

14、果應用方案建議。六、工作組織及進展為確保本項研究工作保質保量按時完成，我們不僅專門成立旅游用地地價評估研究工作領導小組，負責對項目實施的全面領導、組織協(xié)調和決策，還專門委托杭州智拓房地產土地評估咨詢有限公司為項目承擔單位，專門成立課題組，具體負責項目的實施。本項目具體進展如下：2012年11月中旬成立項目工作領導小組，并選擇技術合作單位，共同組成項目課題組。2012年11月下旬，制定研究工作方案和技術方案，明確項目目標和主要研究內容、工作計劃及各階段工作目標、預期工作成果，落實項目經費。2012年11月底至12月下旬，項目組開展國內外相關研究文獻分析，并進行了基礎資料的收集和數據初步整理工作，

15、在此基礎上參考城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程等要求進行內業(yè)資料的處理，至12月下旬形成初步研究成果方案。2012年12月下旬-2013年1月，項目組開展了多層面的意見征詢與論證工作，并提交區(qū)政府論證，在此基礎上根據征詢意見對成果方案進行修正完善，編制最終成果報告、圖件。在工作開展過程中，我們始終得到上級有關領導和專家的熱心指導，省國土資源廳、舟山市國土資源局相關領導和專家多次參與技術方案論證、研討，從而確保項目的順利開展，在此我們表示誠摯的感謝！七、主要成果本次基準地價評估取得的成果，主要包含以下三大方面：一是文字報告：包括工作報告、技術報告等。二是基準地價成果圖表。三是計算機成果：包

16、括上述各類成果的文字和圖件部分光盤等。7舟山市定海區(qū)旅游用地價格評估研究 技術報告舟山市定海區(qū)旅游用地價格評估研究技術報告一、旅游用地價格評估的背景與意義隨著我國經濟的發(fā)展和城市化水平的提高，人們生活水平的日益提高，旅游逐漸成為人們日常生活中一項經常性的消費行為，我國旅游業(yè)得到快速發(fā)展。旅游及其相關的旅游活動都依賴于土地資源，旅游業(yè)的迅速發(fā)展加速了旅游項目的建設用地需求，以旅游景區(qū)為主的建設開發(fā)、企業(yè)改制、建設項目招商引資等過程中的土地交易也日漸繁榮，旅游用地交易市場日趨活躍。旅游用地科學利用和規(guī)范管理已成為當前我國旅游市場化進程中必須解決的重要問題。旅游用地作為一種新型的土地利用類型，對其地

17、價的確定不但能夠合理配置旅游生產要素，完善旅游要素市場，而且還能夠規(guī)范、培育旅游用地市場，保護土地資源，防止國有或集體土地資產的流失。但是，旅游用地是一種特殊的土地利用類型，有關此類用地的評估還處于探索階段，其土地價格或難以估算，或不能正確反映市場價格，與其真實價格偏離太遠，從而不利于推進旅游區(qū)土地有償使用制度的改革，影響旅游區(qū)土地資源的合理配置和土地使用權的合理流動。從政府實施地價管理的角度看，城鎮(zhèn)土地有償使用制度改革以來，我國逐步建立了以城鎮(zhèn)基準地價為核心的地價管理體系，但現(xiàn)行的城鎮(zhèn)基準地價體系主要針對城鎮(zhèn)建設區(qū)內的商業(yè)、住宅和工業(yè)三類用地，對旅游用地則缺乏指導。因此，在當前我國旅游業(yè)的快

18、速發(fā)展，旅游區(qū)用地開發(fā)越來越活躍的背景下，逐步探索建立實用、規(guī)范、科學的旅游用地基準地價評估方法體系，制定并公布政府宏觀管理旅游區(qū)土地市場的指導價，不僅對于促進旅游區(qū)土地市場的培育和規(guī)范，促進旅游經濟生產要素的規(guī)范化、市場化意義鮮明，而且對于地方各級政府加大旅游開發(fā)項目對外招商、引入股份合作制等新型機制實現(xiàn)全社會辦大旅游和進一步完善旅游用地供地制度、防止旅游資源過渡開發(fā)與破壞等具有重要現(xiàn)實意義。舟山作為我國唯一的群島型設區(qū)市，區(qū)位、資源、產業(yè)等綜合優(yōu)勢明顯，是浙江海洋經濟發(fā)展的先導區(qū)和長江三角洲地區(qū)海洋經濟發(fā)展的重要增長極。舟山旅游資源具有特色鮮明、品位高、種類豐富、集聚度高的優(yōu)勢，是我國海洋

19、旅游重點區(qū)域，是浙江省海洋旅游資源的核心組成部分。2008年，舟山市啟動海洋旅游綜合改革試驗區(qū)建設工作，2010年9月，國家發(fā)改委和國家旅游局將舟山列入全國首批旅游綜合改革試點城市，2011年6月，國務院批準設立國家級新區(qū)，舟山海洋旅游業(yè)的發(fā)展迎來了千載難逢的戰(zhàn)略機遇。作為群島新區(qū)中心城市的定海區(qū)，旅游資源總量較多，種類較齊全，為旅游開發(fā)提供了較好的資源基礎。近年來，定海區(qū)投入大量資金，通過整合資源，挖掘潛力，精心規(guī)劃，依靠科技等手段，海洋海島旅游得到了一定的發(fā)展。在舟山群島新區(qū)建設和全國旅游綜合改革試點城市政策指導下，定海區(qū)積極在開發(fā)新業(yè)態(tài)新產品、創(chuàng)新海洋旅游服務標準、促進生態(tài)文明建設、創(chuàng)新

20、旅游營銷模式、探索更加開放的產業(yè)政策等方面先行先試，并根據定海豐富的人文歷史資源和海島自然生態(tài)資源整合推出“五區(qū)一基地”旅游開發(fā)招商項目。由于一方面舟山市區(qū)基準地價體系未涉及定海區(qū)的旅游用地基準地價體系，另一方面為貫徹落實國務院關于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見（國發(fā)200941 號）精神，加快推動舟山群島新區(qū)旅游產業(yè)用地差別化改革，逐步建立適應舟山群島新區(qū)旅游產業(yè)發(fā)展需要的用地管理機制和制度政策，促進舟山市海洋旅游健康有序發(fā)展，舟山市編制的浙江舟山群島新區(qū)旅游產業(yè)用地改革方案明確提出“實施差別化的土地供應政策。根據不同旅游用地類型建立差別化的細分土地用途基準地價體系”。因此，開展定海區(qū)旅游用地價格評估

21、研究，不僅可以為定海區(qū)旅游用地市場的培育和規(guī)范化管理，促進定海旅游業(yè)發(fā)展奠定基礎；也為全國探索研究差別化的旅游用地細分用途基準地價評估方法體系，切實推進旅游產業(yè)用地差別化改革積累經驗。二、旅游用地的屬性及其地價評估的內涵分析（一）旅游用地的概念及特性旅游用地是土地利用的一種方式，就其定義而言，目前還沒有一個統(tǒng)一的提法，我國現(xiàn)行法律法規(guī)文件中也尚無標準化的“旅游用地”概念，對旅游用地的概念界定總體比較模糊。一般而言，旅游用地是指旅游地內最基本、最廣泛的具有旅游功能的各種土地的總和。從廣義上理解，旅游用地就是旅游業(yè)用地，它是指在旅游地內能為旅游者提供游覽、觀賞、知識、樂趣、度假、療養(yǎng)、娛樂、休息、

22、探險、獵奇、考察研究等活動的土地，是一個由旅游地各項與旅游相關的自然因素并綜合了相應人類勞動成果的自然、經濟地域綜合體，是自然作用與人類活動相互作用的動態(tài)系統(tǒng)，其實質仍然是旅游景區(qū)內部的土地利用和功能布局。從狹義上理解，旅游用地一般是指縣級以上人民政府批準公布確定的各級風景名勝區(qū)的全部土地，供人們進行旅游活動，具有一定經濟結構和形態(tài)的旅游對象的地域組合，實質上是吸引能力和接待能力的統(tǒng)一。旅游用地是旅游業(yè)生存和發(fā)展的客觀物質基礎。旅游者對旅游地的旅游用地的質量和結構有相應的要求，旅游用地能否激發(fā)旅游者的購買欲望是旅游地發(fā)展的重要條件。旅游用地在空間結構上包括旅游活動區(qū)、旅游接待區(qū)及其它相關區(qū)域，

23、在功能結構上又分為以旅游業(yè)為主的產業(yè)結構和多種產業(yè)并存的結構。因此，旅游用地具有復合性，是一種特殊的土地資源，其形成原理、利用機制不同于其它土地，具有鮮明的個性特征，突出表現(xiàn)如下：1、旅游用地效益的綜合性。旅游用地的開發(fā)利用可以獲得經濟、社會、生態(tài)等綜合效益。人們通過休憩、游覽、科學考察等一系列活動獲得知識和信息，提高了人們的審美能力和創(chuàng)造能力，滿足精神文化需求，體現(xiàn)旅游用地的社會效益。而旅游景區(qū)吸引游客前來參觀游覽，游客在當地的消費促進了經濟發(fā)展，獲得經濟效益。發(fā)展旅游業(yè)還有利于保護生態(tài)環(huán)境，維持土地生態(tài)系統(tǒng)平衡，產生良好的生態(tài)效益。但這種特性同時具有反面性，旅游用地開發(fā)利用不當，不但會大幅

24、降低旅游用地效益，甚至還會破壞旅游資源與生態(tài)環(huán)境，嚴重影響旅游業(yè)的健康發(fā)展。2、旅游用地空間的復合性。一方面，旅游用地是具有空間性、物質性、層次性和多功能性的旅游帶、區(qū)、線、點系統(tǒng)組成的地域綜合體，包括自然因素以及人類為開發(fā)旅游資源所付出的各種勞動，這種勞動以物質性的和非物質性的形式存在，這表現(xiàn)為旅游地域空間的綜合。另一方面，旅游業(yè)是一個綜合性的行業(yè)，旅游業(yè)的六大要素必然要求有相應的土地利用作支撐，旅游用地不僅包括主體資源，同時包括與主體資源相配合的其它資源，即表現(xiàn)為在某用地區(qū)域內旅游功能的疊加。第三，旅游業(yè)只是旅游用地土地利用中的一種方式，其土地利用不僅具有原有的土地利用功能，如山地、森林、

25、河流、工廠、城市、鄉(xiāng)村、早地及水田等，同時也具有旅游用地的功能，如可以發(fā)展生態(tài)旅游、工業(yè)旅游、鄉(xiāng)村旅游等多種旅游形式，從而提高土地的綜合利用水平和集約利用效益。旅游用地的復合性決定了旅游用地空間是一個巨大的復合系統(tǒng)，旅游用地往往是多用途的，即可用作旅游，也可用于其它用途，表現(xiàn)在空間分布上的疊加性。3、旅游用地構成的復雜性。土地資源是旅游經濟發(fā)展的基本生產要素。旅游業(yè)是一個綜合性的產業(yè)，涉及多種行業(yè)部門，因此，旅游用地的構成類型較為復雜。旅游用地的開發(fā)中既含有城市建設用地的特征，又含有農業(yè)用地的特征，是一種復合型的土地利用類型。旅游用地包括風景游覽用地、公共設施用地、未利用地和其他建設用地等。除

26、了旅游設施用地具有純化的用地特征外，大部分旅游用地屬于“與旅游相關的用地”，旅游行為和活動的發(fā)生多以自然資源和社會資源、文化資源為依托，旅游功能短期內并不影響土地的原始屬性。隨著旅游業(yè)的快速發(fā)展，旅游用地范圍在不斷延伸，其用地范圍已不僅限于建設用地，而且已經延伸至農業(yè)用地，甚至未利用地。4、旅游用地利用方式的差異性。旅游用地由不同的土地利用類型組成，包括農用地、建設用地以及未利用地。由于旅游資源的景觀異質性不同，旅游資源的開發(fā)利用方式存在一定差異。如農用地往往維持日常的種植活動，或在其中修建基本服務設施；文物古跡等建設用地則保持原貌；未利用地或進行建設項目開發(fā)或保持原貌。5、旅游用地利用的持續(xù)

27、性。旅游用地是開發(fā)建設性用地，具有可持續(xù)性利用的特點，一經開發(fā)，便可永久使用，只要開發(fā)合理，保護適當，就不會對旅游資源構成破壞。旅游用地的持續(xù)性利用可以通過旅游用地的變動性實現(xiàn)。隨著社會進步，旅游用地的內涵也發(fā)生變化，要求旅游用地的開發(fā)利用必須具有適應人們不同時期需求的變動性和靈活性。持續(xù)性在旅游用地利用方式的差異性上同樣得到體現(xiàn)。（二）旅游用地的構成及其用地類型分析旅游用地的復合性特征，決定了旅游用地構成的復雜性和用地類型的多樣性。特別是隨著旅游業(yè)的快速發(fā)展，旅游活動方式、旅游類型的日趨多樣化，旅游用地構成更具復雜化。關于旅游用地的類型劃分，目前尚無統(tǒng)一的標準或依據，從不同視角出發(fā)大致有以下

28、幾種類型：首先，從旅游用地的來源上看，旅游用地范圍不僅包括建設用地，而且還延伸至農用地、林地、未利用地等。根據土地利用現(xiàn)狀分類標準(gbt 21010-2007)的分類標準，旅游用地在耕地、園地、林地、草地、商服用地、公共管理與公共服務用地、水域及水利設施用地，甚至交通運輸用地、住宅用地以及其他未利用地中都占有不同程度的比例。其次，從土地利用的角度看，旅游用地的開發(fā)中既含有城市建設用地的特征，又含有農業(yè)用地的特征，是一種復合型的土地利用類型。除了旅游設施用地具有純化的用地特征外，大部分旅游用地屬于“與旅游相關的用地”，旅游行為和活動的發(fā)生多以自然資源和社會資源、文化資源為依托，旅游功能短期內并

29、不影響土地的原始屬性。根據旅游用地的使用方向上，一類是出于滿足旅游休閑的需要，由原生的自然景觀與人文景觀共同組合而成的可供觀賞、游覽、娛樂等用途的特殊土地，因為不少生態(tài)旅游區(qū)都強調環(huán)境的原生性，所以許多旅游用地都具有原來的屬性，如山地、森林、河流、水庫、旱地及水田等；另一類主要是用于旅游配套服務設施，如酒店、餐館、度假村等建設的用地，具有明顯的城市建設用地特征，需要城市市政基礎設施和部分公共服務設施的配套。第三，從旅游用地的功能及旅游區(qū)規(guī)劃管理上看，旅游用地一般可分為旅游服務用地、旅游基礎設施用地和旅游生產管理用地三大類。其中，旅游服務用地主要包括游憩用地、旅游接待用地、旅游商業(yè)用地和休療養(yǎng)用

30、地等；旅游基礎設施用地主要包括交通設施用地和基礎設施用地；旅游生產管理用地主要包括旅游管理用地、居住用地、旅游加工用地和旅游農副業(yè)用地等。第四，從旅游資源特性及其開發(fā)利用方式看，旅游用地類型可歸結為三種模式：一是以建設用地為主的開發(fā)模式，如主題公園、旅游度假區(qū)、歷史街區(qū)、民俗文化旅游區(qū)、工業(yè)旅游區(qū)等，主要圍繞各類旅游人工吸引物建設、旅游接待基礎設施建設為中心進行旅游用地開發(fā)，建成后區(qū)域內自然旅游資源較少，人文旅游資源是旅游產業(yè)的主體經營對象；二是以農用地為主的開發(fā)模式，如農業(yè)生態(tài)觀光園、農業(yè)采摘園、植物園等，主要圍繞各類鄉(xiāng)土性自然旅游資源和人文旅游資源開發(fā)、鄉(xiāng)村性旅游接待基礎設施建設為中心進行

31、旅游用地開發(fā)，建成后旅游用地的性質以農用地為主，鄉(xiāng)村性旅游資源較多，是旅游產業(yè)的主要經營對象；三是以保護區(qū)為主的開發(fā)模式，如自然保護區(qū)、森林公園、地質公園、世界遺產等，此類旅游用地開發(fā)嚴格遵循開發(fā)與保護相結合的原則，重點以各類旅游自然或人文吸引物的保護、旅游接待基礎設施的適當建設為中心進行旅游用地開發(fā)，其旅游用地類型以未利用地、林地等為主，建設時及建成后作為旅游產業(yè)主體經營對象的核心區(qū)內自然旅游資源和人文旅游資源將嚴格保護，即旅游用地及其承載的旅游資源基本保持不動，僅在外圍緩沖區(qū)進行適度的旅游接待設施建設。第五，從旅游用地開發(fā)經營管理方式看，當前國際上流行的旅游地產開發(fā)模式有四類：一是旅游景點

32、地產，主要是指在旅游區(qū)內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質、非住宿型的建筑物及關聯(lián)空間；二是旅游商務地產，主要指在旅游區(qū)內或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關聯(lián)空間；三是旅游度假地產，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產權酒店以及用于分時度假的時權酒店等等；四是旅游住宅地產，主要是指與旅游區(qū)高度關聯(lián)的各類住宅建筑物及關聯(lián)空間。（三）旅游用地地價評估的對象和內涵分析土地價格實際上是土地經濟價值的反映，是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，即地租的資本化。與工業(yè)、商業(yè)、住宅等一般城市用地不

33、同，旅游用地是一種特殊的土地利用類型，不僅用地類型構成復雜，而且不同性質用地的開發(fā)利用強度、投資收益來源、收益成本關系等存在巨大差異，因此對旅游用地價格的確定存在一定的難度。目前由于理論界對此尚缺乏深入研究，各地在旅游用地地價評估實踐中對旅游用地地價評估對象、地價內涵及地價體系等都比較模糊，地價評估的方法途徑不一，缺乏統(tǒng)一的認識。故有必要首先對旅游用地地價評估對象、內涵等作一探討。通過對旅游經濟活動性質、旅游用地價值屬性、不同類型旅游用地效益特征以及旅游用地有償使用管理實踐等的綜合分析，我們認為旅游用地地價評估的對象應主要是對旅游區(qū)內各類旅游開發(fā)項目用地價格的評估，而非對旅游區(qū)各類旅游資源本身

34、的資產性價值評估。1、自然旅游資源和人文旅游資源等旅游吸引物能滿足游客參觀、游覽、欣賞及參與的需要，是發(fā)展旅游業(yè)的前提和主要的物質基礎，具有使用價值，但如未經過人類的開發(fā)利用，不具有可進入性，其價值難以實現(xiàn)，不能產生直接的經濟效益，此時這種資源只是一種環(huán)境而不是資產。只有當人們投資開發(fā)，建設相應的旅游基礎設施和服務設施后，才能產生經濟效益，實現(xiàn)旅游區(qū)旅游資源的經濟價值。因而旅游區(qū)土地利用效益高低和旅游資源價值實現(xiàn)程度高低取決于開發(fā)投資強度，而且這種價值是以旅游開發(fā)項目投資效益的形式體現(xiàn)出來。而旅游資源豐富程度與品位高低則是旅游項目用地效益或生產力剩余的一個重要影響因素或是旅游用地級差收益的影響

35、因素之一。因此，旅游資源價值是旅游項目用地效益產生的源泉，旅游區(qū)旅游用地地價的評估應以旅游開發(fā)項目用地所產出的收益水平為依據。2、旅游用地價格評估的目的是保證旅游區(qū)投資開發(fā)過程中，國家所有權在經濟上得以合理體現(xiàn)，防止國有資產流失，同時為有效管理旅游區(qū)土地市場和合理配置土地資源提供價格依據，地價成果主要應用于旅游項目開發(fā)建設活動中涉及土地使用權出讓、出租、作價入股等使用權讓渡時提供價格參考。3、將旅游用地作為一種資源性的資產來評估，在理論上有其合理性，即認為旅游用地地價是旅游資源的地租資本化價格，是旅游資源資產價值的體現(xiàn)，其價格水平反映旅游資源這種土地資源性資產的使用價值。但因旅游資源的特殊性，

36、其資產價值量的大小在技術上難以直接定量估算，尤其是其中隱含的人文景觀等無形資產價值無法直接評估。首先，旅游自然資源系自然形成，本無勞動投入，必須是經過開發(fā)、投入大量的人類勞動，才能使它成為具有可進入性的旅游吸引物。其次，人文景觀吸引物中的歷史遺跡、文物古跡、建筑物等，除了前人勞動的結晶外，歷代人們維修保養(yǎng)也付出了大量勞動，難以估量，更重要的是這些吸引物具有無法替代的歷史價值，這種價值不能以消耗多少勞動量去衡量，而且不僅不會因磨損而價值降低或喪失，相反，隨時間流逝其價值反而越來越高。再次，旅游吸引物中的純自然和社會現(xiàn)象，沒有人類勞動的投入因而沒有價值，但作為旅游自然景觀則是經過人類開發(fā)后具有了可

37、進入性的吸引物。如社會制度、風土人情、傳統(tǒng)生活方式等社會現(xiàn)象是經過漫長的社會演進積累而成的，其中蘊藏著人類的智慧與辛勤，具有別人無法摹仿的獨特性，也具有不可替代的社會價值和歷史價值，在價格上表現(xiàn)為壟斷性和無可估量性。因此，不僅旅游資源的整體資產價值難以直接定量評估，而且更難從旅游資源的整體資產價值中分離出土地資源資產價值。故地價評估應從旅游區(qū)土地的收益角度或土地市場價值角度進行評估，而不是對旅游資源性資產的評估。由此可見，旅游用地地價評估實踐應主要根據旅游區(qū)規(guī)劃，對旅游區(qū)規(guī)劃范圍內的旅游開發(fā)投資建設項目用地如游覽設施開發(fā)項目、旅游服務設施項目、旅游基礎設施開發(fā)等用地的土地價格進行評估。即以旅游

38、開發(fā)建設項目用地為評估對象，地價內涵是各旅游項目的土地使用價值、土地收益水平或生產力剩余的資本化，而不是旅游資源本身的資產性價值。另外，不能將旅游用地地價評估與旅游資源開發(fā)價值評價混為一談，旅游資源開發(fā)價值評價主要是采用體驗性評價、技術性評估和綜合性評估等對被開發(fā)區(qū)的旅游資源或旅游吸引物進行開發(fā)價值比較或規(guī)劃與管理意義上的重要度排序，為旅游地性質的確定、旅游開發(fā)規(guī)模的確定等提供依據，屬于區(qū)域旅游經濟發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃的基礎工作和對具體旅游資源開發(fā)建設項目價值的可行性評價，而不是對旅游區(qū)土地價值的評估，評估結果不是為旅游區(qū)土地市場交易、土地管理需要等提供價格水平依據，故評估的方法體系與地價評估方法體

39、系不同。綜上所述，我們認為旅游用地地價評估的范圍應主要針對旅游區(qū)的規(guī)劃范圍，旅游用地地價評估的對象應是具體的旅游開發(fā)建設項目用地的地價評估，而不是景區(qū)整體土地價格的評估，評估價格可作為旅游區(qū)旅游用地出讓、轉讓、資產入股等管理的依據。根據城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程規(guī)定，旅游用地價格應是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來收益的現(xiàn)值總和，其權利特征是出讓土地使用權。劃撥土地使用權價格、承租土地使用權價格等是其特殊形式，租賃權價格、地役權價格是其派生形式。按形成形式或表達方式不同，有基準地價、宗地地價、交易地價、評估地價等。其中交易價格是通過市場交易形成的土地成交價格。評估價格是由專門機構和人員按照一定

40、的程序和方法判定的土地價格，評估地價根據目的不同分為交易底價、基準地價和課稅地價等不同價格類型?；鶞实貎r反映城鎮(zhèn)整體地價水平，作為政府對地價實行宏觀管理和控制的依據；宗地地價是則反映具體旅游開發(fā)項目用地的價格水平。三、旅游用地地價評估的原理和方法（一）旅游用地地價形成特征分析旅游用地是土地利用的一種方式，是供人們進行旅游活動，具有一定經濟結構和形態(tài)的旅游對象的地域組合，實質上是吸引能力和接待能力的統(tǒng)一，其在空間結構上往往表現(xiàn)為各種類型的旅游區(qū)，包括旅游活動區(qū)、旅游接待區(qū)及其它相關區(qū)域等。根據旅游規(guī)劃通則（gb/t 189712003），旅游區(qū)是以旅游及其相關活動為主要功能或主要功能之一的空間或

41、地域，是經縣級以上行政管理部門批準設立，有統(tǒng)一管理機構，范圍明確，具有參觀、游覽、度假、娛樂、求知等功能，并提供旅游服務設施的獨立單位。不同于城市地域由商業(yè)、工業(yè)、住宅等多種職能組成的復合體，旅游區(qū)作為一種特殊的用地區(qū)域，其主要圍繞旅游經濟活動這項職能展開，不同旅游區(qū)范圍內往往獨自形成一個相對比較完整的用地結構和功能分區(qū)，其土地利用結構主要由旅游資源保護區(qū)和旅游項目開發(fā)建設區(qū)組成，且在用地比例上一般以旅游資源保護區(qū)為主。因此，與城市土地不同，旅游區(qū)土地利用、地價形成機制和地價影響因素等都具有獨特的規(guī)律和特征。1、土地利用的綜合性旅游區(qū)土地利用的綜合性表現(xiàn)在其開發(fā)利用的效益，只有當旅游風景資源和

42、旅游基礎設施、服務設施等實現(xiàn)合理配置成為一有機綜合體后才能得到最佳發(fā)揮，任何一項設施不完善、不配套都直接影響旅游經濟活動的整體效益。而且這種綜合性還體現(xiàn)在旅游資源組合的多樣性和藝術性上，要求各旅游設施及景區(qū)、景點之間的規(guī)模、布局等的相互協(xié)調和相互襯托，體現(xiàn)人為設施與環(huán)境的和諧、協(xié)調。2、旅游項目用地個性化明顯，壟斷性較強由于旅游資源特色的差別，各景區(qū)、景點及旅游設施的布局、景觀特征等各異，同一旅游區(qū)內的各景區(qū)、景點等景觀性項目一般是互補的，而非競爭的；同時受旅游環(huán)境容量及游客規(guī)模的制約，一般與各景區(qū)或景點相配套的各類旅游服務和基礎設施項目等數量也是有限的，如停車場一般一個景區(qū)只布置一個。因而，

43、與城市建設用地不同，旅游用地具有很強的壟斷性，旅游用地的功能分區(qū)也比較明確。3、旅游區(qū)的用地空間布局和地域結構不同于城市地域結構城市地域結構與形態(tài)取決于城市各類用地對商服中心、道路通達度等不同區(qū)位因素的敏感特征及各類用地的竟租關系。而旅游區(qū)土地利用的區(qū)位指向則是如何與周圍環(huán)境、旅游景觀的協(xié)調和旅游路線設計的需要。旅游區(qū)規(guī)劃的目的也就是科學地保護和利用風景名勝資源，合理地組織游客活動，妥善地處理景區(qū)的各種矛盾，統(tǒng)籌安排各項設施，為人們提供自然、優(yōu)美、清新的游覽勝境。因而，不同旅游區(qū)地價空間分布特征是不一致的，不會呈現(xiàn)從城市中心向外地價遞減的城市地價分布一般模式，即使區(qū)位特征類似或近鄰的不同開發(fā)項

44、目因用地性質不同地價水平可能呈現(xiàn)跳躍式變化，如區(qū)位鄰近的停車場用地與賓館用地2宗土地地價水平可能相差好幾倍。4、旅游區(qū)土地開發(fā)項目收益來源的多樣性和變動性不同旅游開發(fā)項目的投資收益來源不同，如景區(qū)景點等游覽設施用地主要來自于門票收入，飯店賓館項目主要來自于經營收入，停車場項目主要來自于停車費收入等。而且由于旅游業(yè)具有季節(jié)性等特征，土地效益也具有多變性。5、旅游區(qū)土地開發(fā)的多效益性旅游區(qū)土地資源的開發(fā)利用具有經濟效益、社會效益和環(huán)境效益等多重效益。其不僅能獲取門票收入等直接經濟效益，還能帶動眾多關聯(lián)產業(yè)的發(fā)展，促進資金流通、積累建設資金、獲取外匯等間接經濟效益；不僅能帶給人們美的精神享受，使人增

45、長知識、開闊眼界、陶冶情操、提高人們的心理素質和文化素質等社會效益，而且有利于美化環(huán)境、維護生態(tài)系統(tǒng)平衡等環(huán)境效益?？梢姡糜螀^(qū)作為一種特殊的土地利用區(qū)域，旅游用地地價形成機制、地價影響因素及地價分異規(guī)律等不同于一般城鎮(zhèn)用地，因此，旅游用地地價評估不能全盤套用城鎮(zhèn)地價評估方法體系。（二）旅游用地地價影響因素分析在市場經濟條件下，旅游用地地價受到諸多因素的影響，這些因素相互作用、相互影響，從不同方面、不同程度上決定著地價水平的高低。根據城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，地價影響因素包括一般因素、區(qū)域因素和個別因素。旅游用地由于是景觀功能和服務功能的自然經濟綜合體，即在空間形態(tài)上表現(xiàn)為相對獨立的各類旅游區(qū)，與一般

46、城鎮(zhèn)住宅、商業(yè)以及工業(yè)用地等相比，旅游用地地價的影響因素除與一般用地相同之外，還具有其獨特的影響因素。根據旅游區(qū)用地的本質特性，旅游用地地價的根本影響因素主要如下： 1、旅游用地的景觀質量旅游用地地價的高低與其旅游景觀質量等級息息相關。旅游景觀是旅游目的地上具有審美意義的自然和人文多種要素有規(guī)律組合的地域綜合體，是各種景觀要素的組合。旅游景觀質量的高低主要取決于各種景觀要素及其價值。通常按照其價值高低進行景觀質量評價，從而確定旅游景觀質量等級。其中，自然旅游景觀是由自然地理要素為主體的構景要素，在特定區(qū)域內表現(xiàn)出來的美感組合體，由地質、地貌、水文、氣候、生物等要素組成，而人文旅游景觀的形成受歷

47、史、經濟、文化、科技、民族、地域環(huán)境等人文地理要素的綜合影響，其構景要素除了景觀的體量、形態(tài)、材料、色彩、結構和工藝等物象景觀之外，還包括豐富的文化信息、審美意味、歷史舞臺效果和時間立體性等。綜合考慮自然旅游景觀和人文旅游景觀的組成要素之后，在其觀賞價值、文化價值、科學考察價值、旅游項目和旅游內容豐度、地理環(huán)境、季節(jié)差異以及其他特殊價值等方面對其進行具體評價，得出旅游用地的綜合性景觀質量結果。如果旅游用地景觀質量較高，則會對旅游者產生巨大吸引力，從而保障和增加了客源數量，對開發(fā)商來說將產生高額的經濟效益，旅游用地的地價自然就會較高；相反，如果旅游景觀質量低，無法滿足旅游者對旅游資源新、奇、特的

48、心理需求，旅游者數量則會減少，或根本達不到開發(fā)建設對游客數量的最低要求，那么旅游景觀用地的經濟效益將會受到嚴重影響，其地價往往會較低。2、旅游用地的經濟位置旅游用地的經濟位置對地價的影響，主要表現(xiàn)在兩個方面：一是旅游目的地的可及性，二是旅游目的地的客源市場的地理位置。旅游目的地的可及性，一般以旅游目的地的交通運輸條件為主要指標，如果旅游目的地地理位置較為偏僻或通達交通條件差，旅游目的地的可進入性不高，一方面會影響旅游者到達旅游目的地的便捷程度，另一方面會影響旅游者旅行的舒適程度，旅游者則通常會放棄此類景區(qū)而選擇去其它具有同等景觀質量的旅游目的地。如果改善交通條件，提高景區(qū)的可進入性，則又會增加

49、開發(fā)成本，提高投資額度。所以，旅游目的地的可進入性是旅游資源開發(fā)的重要制約因素，一定程度上影響著旅游景區(qū)用地的價格。其次，旅游客源市場是旅游者的集中來源地，客源市場的地理位置與旅游目的地之間的距離對于旅游者來說至關重要，如果二者之間距離較近，則方便旅游者的抵達，旅游者花費成本較低；如果二者之間距離較遠，旅游者到達旅游目的地的時間成本和經濟成本會大幅增加，旅游者不愿支付這些成本或支付能力有限，則會慎重考慮選擇旅游目的地，從而會影響此類旅游目的地的客源數量，造成旅游景區(qū)效益的低下，較高的旅游景區(qū)地價已成為不可能。3、旅游用地的基礎設施狀況土地利用開發(fā)現(xiàn)狀是決定旅游用地價格的又一重要因素，尤其是基礎

50、設施和服務設施的開發(fā)利用狀況對投資成本來說至關重要，是節(jié)約成本的關鍵一項。一般而言，完善的旅游景區(qū)要進行“三通一平”或“五通一平”的基礎設施建設，主要包括通水、通電、通路、通氣、通訊和平整土地(如停車場、纜車站等)，以及餐飲、旅館、導游商店、環(huán)衛(wèi)和醫(yī)療設施等建設內容。對旅游目的地地價進行評估要考慮到基礎設施的現(xiàn)實狀況。基礎設施完善，則可減少開發(fā)成本，從而降低地價。但是，處于評估時點的旅游目的地如果基礎設施不完善，則要進行必要的基礎設施建設，從而增加了景區(qū)開發(fā)成本，旅游景區(qū)地價會相應提高。4、旅游用地的經營周期根據旅游地生命周期理論，任何一個旅游景區(qū)都要經過探索、參與、發(fā)展、鞏固、停滯、衰落(或

51、復蘇)6個階段。旅游景區(qū)在不同的發(fā)展階段則表現(xiàn)出不同的特點和規(guī)律。探索階段，即旅游景區(qū)開發(fā)初期，只有零散游客，無特別設施；參與階段，旅游者數量漸多，基本膳宿設施、交通條件有所改善；發(fā)展階段，旅游廣告加大，游客數量持續(xù)增多，外來投資增長。大規(guī)模、現(xiàn)代化的設施出現(xiàn)；鞏固階段，游客增長率下降，旅游地功能分區(qū)明顯。地方經濟活動與旅游業(yè)緊密相連，常住居民中開始對旅游產生反感和不滿；停滯階段，旅游地自然和文化的吸引力被“人造設施”代替，旅游地良好形象已不再時興，市場維持艱難，旅游環(huán)境容量超載；衰落或復蘇階段，旅游市場衰落，旅游設施也大量消失，最終旅游地將變成“旅游貧民窟”，另一方面，旅游地也可能采取增加人

52、造景觀、開發(fā)新的旅游資源等措施，增強旅游地的吸引力，從而進入復蘇階段。根據不同的發(fā)展階段，旅游景區(qū)在每一時期都有各自的發(fā)展重點、建設內容和工作要務。在探索和參與階段，旅游景區(qū)處于開發(fā)初期。此時的開發(fā)建設成本相對較高，其地價相對較低；在發(fā)展和鞏固階段，旅游景區(qū)處于發(fā)展的黃金期，各項設施已經完善，旅游者數量達到最多，此時景區(qū)的經濟效益最大，景區(qū)地價也相應最高；在衰退和復蘇階段，旅游景區(qū)失去對旅游者的吸引力，基礎設施也大量消失，旅游景區(qū)處于生命的終結期，要想恢復旅游景區(qū)的繁榮，則必須開發(fā)新的旅游資源，加大各項基礎設施建設力度和景區(qū)宣傳力度，但這樣勢必會消耗大量資金，而且恢復前景堪憂，在這種情況下，景

53、區(qū)地價與景區(qū)在發(fā)展和鞏固時期的地價相比要低很多。因此，在不同的發(fā)展時期，景區(qū)地價的評估結果會有所不同。5、旅游用地的環(huán)境容量旅游環(huán)境容量，又稱為旅游容量或旅游承載力，是指旅游地在旅游環(huán)境保持穩(wěn)定、不被破壞的情況下，旅游地環(huán)境與生態(tài)、旅游地社會與經濟能力、旅游地居民和旅游者心理等方面所能承受的最大旅游活動量或游客數量。如果超過合理的旅游環(huán)境容量，則稱為旅游超飽和或旅游超載，旅游活動質量和旅游環(huán)境就會受到一定的損壞和破壞。合理的旅游環(huán)境容量的確定，一方面可以保護旅游環(huán)境免遭退化和破壞，另一方面也保證了旅游者在游覽時的旅游質量。旅游環(huán)境的基本容量包括旅游空間容量、旅游心理容量、旅游生態(tài)容量、旅游社會

54、容量以及旅游經濟發(fā)展容量。旅游空間環(huán)境和旅游生態(tài)容量過小，則景區(qū)容納的游客數量或旅游活動量有限；旅游心理容量過小，則會影響游客的旅游活動質量；旅游社會容量過小，則容易引起當地居民對旅游者的抵制情緒和行為；旅游經濟發(fā)展容量過小，則會影響景區(qū)或當地的旅游接待容納能力?？傊?，各種旅游環(huán)境基本容量的綜合是一個度的概念，超過這個度，對景區(qū)的生態(tài)保護、游客數量、接待能力以及游客的旅游質量都會產生重要影響，而這些方面正是衡量一個景區(qū)經營好壞的重要因素，對景區(qū)的地價具有重要的影響作用。因此，旅游景區(qū)環(huán)境容量的大小同樣對其地價起著關鍵的影響和作用。（三）旅游用地地價評估的基本原則如前所述，土地價格實際上是土地即

55、將價值的反映，是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，即地租的資本化。類似于城市用地，旅游用地地價評估一般應遵循以下原則1、成本-效益原則投資商投資旅游項目的最終目的，是為了獲取最大的利潤，而在開發(fā)過程中期望的總支出（包括整個開發(fā)期內所有支出和籌措這些資金所需支付的利息）則希望能達到最少。從經濟效益出發(fā)，投資商愿意開發(fā)旅游項目的前提條件是：（1）當項目建成后供出租時：r = cv-b+c d，其中，cv = i/r；i = i0 - c0（2）項目建成后供出售時：r = p- b+cd式中，cv為一個完整開發(fā)項目投資的“資本”價值；b為開發(fā)利潤；c為開發(fā)費用；r為開發(fā)項目“資本”價值的余額

56、；d為旅游用地開發(fā)建設項目地價；r為預定的投資收益率；i0為項目建成后每年的平均純收入；c0為項目建成后每年維持正常運行預期費用支出（維修、管理、保險、稅金等）；p為預期銷售總價。鑒于旅游用地開發(fā)項目特別是旅游資源類開發(fā)項目，一般具有投資額大，投資回收周期長，風險大，且具有一定的“公共產品屬性”因此，對旅游資源類開發(fā)項目用地的評估應特別注意成本-效用分析，以開發(fā)效益大于開發(fā)成本為基本前提，結合財務內部收益率分析法等進行土地使用權價格的評估。2、預期收益原則預期收益原則是指不動產價格由其未來預期收益決定，對于不動產估價應以估價對象在正常利用下的未來客觀有效的預期收益為基準。在不動產市場，財產的當

57、前價值通常不是依據其歷史價格或生產成本而定，相反，取決于市場參與者對未來利益的預期。如自用型不動產的價值主要取決于未來預期利益、舒適性及擁有和占有的樂趣；收益性不動產的價值主要取決于其未來能產生的收益。對于不動產價格的評估，重要的并非是過去，而是未來，過去的收益旨在為協(xié)助解釋當前的市場預期，并為推測未來的收益變化動向提供依據。旅游用地作為收益性用地，在地價評估時需認真分析旅游市場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢，方能對將來的變動趨勢作客觀、合理的預測，3、替代原則替代原則是指購買者為取得某一不動產所支付的價格，不會高于其他相似或相同不動產的價格，是效用價值理論在不動產價格形成中的體現(xiàn)。如果兩不動產間彼此功能可以互相替代，價格必然會互相牽制。即可替代的同類型土地之間的競爭會使它們的價格趨向接近或形成