【中海·格林威治城】發(fā)展策劃報告

1、中海興業(yè)（成都）發(fā)展有限公司 中海格林威治城發(fā)展策劃報告【中海格林威治城】發(fā)展策劃報告一、 成都房地產(chǎn)市場概況1 2003年度房地產(chǎn)市場概況1.1 房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持快速發(fā)展 2003年，成都房地產(chǎn)開發(fā)總體上保持快速發(fā)展勢頭，全年累計完成開發(fā)投資245.4億元，增長20.7%，商品房在建規(guī)模達2717.46萬平米，增長22.4%。其中住宅、寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房在建規(guī)模分別達到2234.1萬平米、70.83萬平米、323.5萬平米。1.2 商品房銷售持續(xù)旺盛，房價走勢穩(wěn)中有漲，漲幅有限成都市商品房銷售已持續(xù)數(shù)年保持旺盛的銷售勢頭，年銷售商品房2000年434萬平米，2001年擴大到701萬平米，

2、2002年擴大到816萬平米，2003年達到966.35萬平米，三年時間翻了一番多。其中2003年比上年增長18.5%。商品房銷售額達到202.58億元，增長24.6%。從房價上來看，穩(wěn)中有漲，漲幅有限。全市含經(jīng)濟適用房在內(nèi)的商品房平均房價為2096元，每平米上漲103元，漲幅為5.1%；不含經(jīng)濟適用房的商品房平均房價為2224元，其中城區(qū)房價2726元，郊區(qū)縣1482元。1.3 空置商品房得到有效抑制在開發(fā)規(guī)模不斷擴大的情況下，空置商品房總量自2000年以來首次出現(xiàn)下降趨勢，空置商品房得到了有效的控制。1.4 市區(qū)住宅供不應求住宅供應的缺口進一步擴大，2003年住宅供應面積（批準預售）為47

3、0.50萬平米，同比增長13.54%；而銷售面積達到528.49萬平米，同比增長15.8%，供銷比為0.89，供應缺口達到57.99萬平米。1.5 市區(qū)商業(yè)用房供略過于求2003年市區(qū)商業(yè)用房供應面積達77.03萬平米，同比增長66.81%，而銷售面積為51.7萬平米同比增長35.34%，有20余萬的商業(yè)用房待銷售，但這仍屬于合理范圍之內(nèi)。附：2003年各類物業(yè)供銷對比表住宅辦公用房商業(yè)用房總體供給470.505.5477.03571.28銷售528.495.0351.7576.9供銷比0.891.101.490.99注：由于統(tǒng)計范圍不同，數(shù)據(jù)與市區(qū)同郊區(qū)比例略有不同。附：2003市區(qū)各方位商

4、品房供求狀況（單位：萬平米）城東城南城西城北總體供給79.53155.54288.2362.77銷售73.68176.98311.3677.97住宅供給42.9298.07221.6841.39銷售65.14148.45280.1264.85辦公用房供給7.583.573.860.58銷售0.354.214.581.30商業(yè)用房供給14.0534.0727.768.99銷售6.8720.3322.7311.30注：由于統(tǒng)計范圍不同，數(shù)據(jù)與市區(qū)同郊區(qū)比例略有不同。附：2003年成都（成都主城區(qū)）各環(huán)域商品房供求狀況（單位：萬平米）內(nèi)環(huán)以內(nèi)內(nèi)環(huán)至一環(huán)一環(huán)至二環(huán)二環(huán)至三環(huán)三環(huán)外總體供給77.59 9

5、0.36 110.69 371.43 25.89 銷售67.10 71.06 171.97 387.32 17.53 住宅供給37.11 65.79 82.44 272.51 15.94 銷售46.16 60.88 147.36 341.93 15.40 辦公用房供給7.06 0.72 0.46 4.96 2.45 銷售5.71 2.83 4.70 2.86 0.03 商業(yè)用房供給12.70 11.77 14.77 56.21 22.69 銷售12.68 5.60 15.48 38.21 2.00 注：由于統(tǒng)計范圍不同，數(shù)據(jù)與市區(qū)同郊區(qū)比例略有不同。2. 2004年成都房地產(chǎn)市場走勢預測2.1

6、 郊區(qū)住宅成為房地產(chǎn)發(fā)展重心隨著城市規(guī)模的擴大，在市中心可供開發(fā)的土地越來越少的情況下，眾多開發(fā)商紛紛將目光轉(zhuǎn)向了土地供應量大、價格相對低廉的近郊，發(fā)展的重心將逐步向外延伸，以人南延線，西延線為中軸，華陽、溫江、龍泉等郊縣為輻射的區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥沓啥挤康禺a(chǎn)發(fā)展的主要區(qū)域。2.2 電梯公寓將逐漸被消費者所接受a、新規(guī)出臺，鼓勵建高層2003年底，成都市規(guī)劃管理技術規(guī)定出臺：政府鼓勵開發(fā)商修建高層住宅。新規(guī)中關于建筑容積率的相關規(guī)定表述明確，成都市中區(qū)到二環(huán)路以內(nèi)，高層建筑的容積率可以達到4.2，這比常規(guī)的高層建筑容積率不能超過33.5足足高出1.5%，這意味著，在同樣面積的土地上，建筑高度將可以得

7、更高。b、 地價漲幅較大，電梯公寓開發(fā)趨熱隨著可供開發(fā)的土地、特別是市區(qū)土地越來越少，土地價格也越來越高，決定了市區(qū)開發(fā)的主流必將是電梯公寓。c、 居住觀念改變，電梯公寓受寵盡管電梯公寓作為一種新的住宅形式已經(jīng)出現(xiàn)多年，但成都人的慣有居住習慣使得電梯公寓的被接受程度較低。電梯公寓經(jīng)過多年的不懈推廣，成都人對電梯公寓的認知程度已經(jīng)有了極大改變，2003年電梯公寓的熱銷就足以證明這一點。再加上住宅消費新生代居住觀的改變，并且這一大群人已經(jīng)成為住宅購買的中堅力量。2.3 成都樓市開發(fā)規(guī)模平穩(wěn)、銷售價格平穩(wěn)增長預計漲幅達到10%成都市近年來樓市發(fā)展迅速，但由于城區(qū)可供開發(fā)的土地愈來愈稀缺以及國土局實施

8、的嚴格的土地批租制度，導致房地產(chǎn)開發(fā)的門檻逐步提高，土地吸納難度逐步加大。2003年全市土地購置面積957.39萬平米，與去年相比下降了6.1%，預計今年成都市樓市的開發(fā)規(guī)模會平穩(wěn)發(fā)展。2.4 成都市國民經(jīng)濟的良性發(fā)展拉動成都地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展近年來，成都國民經(jīng)濟全年市累計國內(nèi)生產(chǎn)總值1870.8億元、完成固定資產(chǎn)投資862.97億元，分別增長13%和22.9%。國民經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，居民收入水平逐步上升，2003年成都城市居民人均可支配收入達9641元，比去年同期增長7.4%。逐步提高的居民可支配收入為商品房消費提供了經(jīng)濟保證。2.5 市區(qū)土地資源的稀缺導致房價不斷上揚國土資源管理體制將實施重

9、大改革，省級以下實行垂直管理體制，將會使土地的放量和供給受到控制，市區(qū)的郊區(qū)的土地供應量會相互匹配，既有利于土地市場宏觀調(diào)控，也使房價會保持在一定的水平。隨著成都市內(nèi)可供開發(fā)土地逐漸減少，開發(fā)量日漸萎縮，而市場需求依然保持旺盛，供應不足導致市內(nèi)房價將有所上漲。2.6 建筑主材價格上漲拉動房地產(chǎn)成本上升2002年11月，全國鋼材開始漲價以來，價格直線上漲，從每噸從2300到3300元，漲價高達1000元，漲幅達30%，創(chuàng)歷年鋼材漲價之最。截止目前，鋼材價格已漲幅已達100。建筑成本的上漲直接導致房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升，最終反映在商品房銷售價格的提升上。3. 武侯望江區(qū)域的整體房地產(chǎn)市場特征及發(fā)展趨

10、勢武侯區(qū)無論是自然環(huán)境，還是生活環(huán)境，或是人文環(huán)境，都是成都市目前比較成熟的區(qū)域。武侯區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況是成都市近幾年以來發(fā)展最快實力最強市場反應情況最好的區(qū)域。武侯區(qū)尤其是城南歷來是成都市富豪們聚集的地方，城南也是整個成都市休閑娛樂場所較為集中的地方，并且也處于眾多高檔和前衛(wèi)娛樂場所的領先地位。城南有成都市形成較早的高檔居住小區(qū)如：棕南小區(qū)、棕北小區(qū)、玉林小區(qū)。成都市居住小區(qū)的概念最早在城南形成。到目前城南也是眾多高檔居住小區(qū)和高檔樓盤的聚集地，如：錦銹花園、錦官新城、中華園、芳草地、以及離本地塊最近的河濱印象等。就項目所處的望江片區(qū)而言從近幾年消費者的消費趨向來看，依然有較強的購買力和

11、購買意向，只是近幾年樓盤供應量的減少導致有效供應不足。因此近幾年來城南區(qū)域的中高檔樓盤較為緊缺，而對中高檔樓盤的需求量卻并未減少。中高檔樓盤的有效需求還有相當大的市場空間。3.1 舊城改造以及水井坊、香格里拉入駐帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展 受舊城改造規(guī)劃影響，到今年底致民路及水井坊兩個片區(qū)將完成總面積超過26萬平方米的拆遷量，總投資額達到6個億；同時水井坊、香格里拉項目方案的確定將使片區(qū)商業(yè)和居住環(huán)境大為改善，進一步促進區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。3.2 區(qū)域住宅需求旺盛，市場供應仍顯不足該區(qū)域?qū)倬幼∶芗瘏^(qū)，區(qū)內(nèi)擁有川大及諸多企事業(yè)單位，隨著城市發(fā)展原有的舊式住宅無論在面積及功能上都不能滿足目前生活居住

12、的需求，住宅市場需求日趨旺盛；但由于地處城東與城南的交界帶，房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，供應量有限，目前市場總體供應量仍顯不足。3.3 沿河區(qū)域正在成為住宅開發(fā)熱點地區(qū)從去年蓮花低洼區(qū)改造、萬達河濱印象入駐開始， 目前該區(qū)域府南河沿線已聚集了包括中海、新加坡吉寶、華潤、深長城等多家大型房地產(chǎn)企業(yè)的多個房地產(chǎn)項目入駐，在這一帶動力影響下，該區(qū)域正在成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點地區(qū)。新加坡吉寶粼江峰閣項目已在春交會亮相，精裝交房，均價在53005400之間。3.4 以府南河為界，東西兩岸房地產(chǎn)市場差異明顯由于成都市住宅消費的地域性差異，城東和城南素有“窮人”和“富人”居住區(qū)之分。而項目所在區(qū)域，城南和城東恰以府南

13、河為界。兩岸房地產(chǎn)項目無論在檔次、價格、消費群（包括消費群覆蓋范圍）、區(qū)域配套等各方面均存在較大差距。3.5 小戶型有較高的市場接受度，并受到市場追捧由于臨近市中心商業(yè)中心區(qū)域，同時片區(qū)內(nèi)商業(yè)、商務辦公聚集，又有川大校園經(jīng)濟圈支撐，小戶型在該區(qū)域擁有龐大的市場，從櫻花假日、棕北國際以及南府錦等項目來看，小戶型受到市場追捧，銷售形勢看好。3.6 已建項目規(guī)模普遍偏小，但有向規(guī)?；?、社區(qū)化發(fā)展的趨勢受區(qū)域整體環(huán)境及土地供應影響，該區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)條件及受關注都相對不高，已建成的項目規(guī)模普遍偏小，如鴻喜花園、萊茵河畔、棕東小區(qū)等。但隨著舊城改造規(guī)模的擴大，土地供應量（規(guī)模）及大環(huán)境大為改善，吸引了大量知

14、名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入，目前該區(qū)域房地產(chǎn)項目正在向規(guī)?；蜕鐓^(qū)化發(fā)展。3.7 區(qū)域商業(yè)消費需求旺盛，商業(yè)配套仍顯不足由于區(qū)域住宅密集，人口密度大，區(qū)域內(nèi)商業(yè)消費十分旺盛，但就目前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布而言，僅科華北路、致民路、宏濟中路的商業(yè)配套，無論在規(guī)模、檔次，還是商業(yè)分布、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上都不能滿足區(qū)域消費的要求。3.8 無商業(yè)核心節(jié)點，商業(yè)分布分散目前該區(qū)域商業(yè)主要集中在沿街底商或群房內(nèi)，由于去缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，形成臨街自發(fā)商業(yè)為主的商業(yè)形態(tài)（除科華北路形成以好友多為中心的商業(yè)帶外），分布較為零散，缺乏核心商業(yè)，商業(yè)輻射力不強、凝聚力較差。3.9 九眼橋附近存在商業(yè)覆蓋空白點從區(qū)域商業(yè)分布來看，目前區(qū)域內(nèi)

15、擁有包括科華北路一線、致民路一線、以及宏濟中路一線等幾個商業(yè)帶，但這幾個商業(yè)帶無論業(yè)態(tài)構(gòu)成還是規(guī)模都不具備較大的消費輻射范圍。隨著九眼橋區(qū)域太平南街商業(yè)帶的沒落（其商業(yè)帶本身也具有較強的校園商業(yè)傾向），九眼橋區(qū)域出現(xiàn)商業(yè)覆蓋空白點。二、項目概況1、 項目位置及周邊概況本項目位于成都市區(qū)東南區(qū)域一環(huán)路外側(cè)，北端臨一環(huán)路南一段和九眼橋，南面緊臨四川大學，東側(cè)臨府南河錦江段邊的望江路，西側(cè)臨太平南街屬于武侯區(qū)望江片區(qū)，東側(cè)臨府南河錦江段。屬成都市武侯區(qū)望江片區(qū)，河對岸是錦江區(qū)。本項目所臨的一環(huán)路和九眼橋是成都市中區(qū)環(huán)狀交通主干道，隔一環(huán)路是市工商局大樓；河對岸從北向南有安順廊橋、合江亭、水井坊等景點

16、和一些順江路邊的在建（南府錦）、粼江峰閣、改建（龍舟大廈）樓盤；本項目東邊所臨河一線長約250米寬，緊臨的望江路是一條21米寬的雙向車道，通向望江公園，連接一二環(huán)路，人車流量目前不是很大；項目南側(cè)與川大之間的不規(guī)則階梯狀邊線很長，與項目接壤部分是川大的留學生公寓、待建教職工宿舍樓地塊（原為校醫(yī)院、幼兒園、舊居住樓等）、老宿舍樓等，屬川大內(nèi)部的部分宿舍區(qū)；項目西南端緊臨的是重點中學川大附中（剛由12中和29中合并而成）；項目東側(cè)緊臨太平南街和太平南新街，寬68米，規(guī)劃將拓寬到16米，此街以前通川大北大門，有繁華的商業(yè)氣氛，目前街區(qū)處于舊城拆遷階段，百廢待興；隔街就是四川長安房地產(chǎn)開發(fā)公司的好望角

17、商住樓項目，位于一環(huán)路與太平南街之間的三角地帶，占地約14,000平米，建筑面積約32,000平米，共6層，是典型的商業(yè)（2層）小戶型（4層）項目，2003年7月初動工，目前項目銷售已超過98。1.2 項目現(xiàn)狀及規(guī)劃要點本項目地塊系由公開拍賣獲得，規(guī)劃建設凈用地面積約50,821平米（76.23畝），代征地面積約13,731平米（20.6畝），是目前成都市一環(huán)路內(nèi)已建和待建項目中的較大地塊。該地塊形狀極不規(guī)則，東西兩條邊較平直，在太平南街與望江路相交的北端頭基本呈直角交匯，南面與川大的界面呈極不規(guī)則的階梯形，且東寬（臨河面）西窄（臨川大附中）。具體規(guī)劃要求包括：a 地塊使用性質(zhì)：商業(yè)兼居住用地

18、。b 地塊使用強度：容積率不大于3.5，建筑密度不大于40。c 建筑高度：地塊東側(cè)臨府南河30米進深內(nèi)建筑高度不大于24米，其余用地建筑高度不大于100米。d 商業(yè)裙房退離道路紅線或綠化控制線不小于8米。e 交通出入口方位：機動車臨太平南新街16米規(guī)劃道路，遠離望江路交叉口70米后布置。f 用地配套停車場（庫）：機動車居住部分不少于0.7輛/戶，商業(yè)部分每300平米1輛（地下停放）；地塊內(nèi)考慮非機動車的停放位置。g 綠地率：不小于25。h 集中綠地：臨太平南街與望江路交叉口布置不小于1200平米。i 在地塊西南角臨規(guī)劃道路在建筑一、二層設置建筑面積不小于3,000平米的農(nóng)貿(mào)市場。j 配建不小于

19、2000平米的公共停車場；不小于60平米的公廁；不小于50平米的垃圾中轉(zhuǎn)站；不小于100平米的郵電所；不小于100平米的衛(wèi)生所；不小于105平米居委會用房和警務室。k 用地西南角12米道路是川大專用道路，臨用地紅線須設置圍墻且不能開口及布置商業(yè)設施。2、項目發(fā)展建議2.1 項目總體布局建議本項目的總體布局可簡單歸納為兩片、三線、四點，即：兩片東北片的住宅和西南片的商業(yè)；三線太平南街一線的商業(yè)，住宅片與商業(yè)片之間的一線步行街，臨河的一線點式商務辦公和休閑小樓；四點北端的兩點：商務公寓和中高檔中餐廳，南端的兩點：小戶型公寓和農(nóng)貿(mào)市場。2.1.1 住宅部分臨河一面設置大戶型(兩梯四戶，大四房大三房)

20、景觀高層住宅樓群，臨川大、商業(yè)區(qū)、太平南街的區(qū)域靈活布置中小戶型高層住宅樓群（三梯六戶）。在戶型組合上，每棟平面上大二房不能與大四房組合在一塊。所有住宅樓的擺布采用錯動布局，盡量保證最大限度利用小區(qū)內(nèi)的景觀環(huán)境和視野不被遮擋的遠視區(qū)外的優(yōu)質(zhì)景觀。2.1.2 商業(yè)部分沿望江路沿河會所式商業(yè)板塊：采用獨棟、低層的商務小樓。定位品牌餐飲+商務休閑，提純后的商業(yè)、商務、會所三者的結(jié)合。培根路特色文化商業(yè)板塊：培根路本身具有濃厚的歷史和文化氛圍，在成都具有較高的知譽度，因此項目商業(yè)將采用內(nèi)街設置，部分保留培根路的風格特色并加以提煉和深化，建成一個開放式、體驗式商業(yè)聚合的休閑街,。社區(qū)常規(guī)商業(yè)板塊：該板塊

21、經(jīng)營定位包括兩部分，一是填補和滿足區(qū)域生活消費要求的中小型超市和農(nóng)貿(mào)市場(規(guī)劃要求)；另外是滿足區(qū)域日常生活及川大校園消費的配套型商業(yè)。2.1.3 商務公寓部分布置于太平南新街和望江路交叉口區(qū)域，利用1200平方米的綠化廣場環(huán)境形成前庭花園環(huán)境和物業(yè)形象。2.1.4 小戶型部分小戶型設置于地塊西南角，由東北往西南角呈l型退臺式設計?？紤]到小戶型消費居住人員結(jié)構(gòu)，在后續(xù)設計深化的過程中對園區(qū)人流動線分流，與高層住戶人流加以區(qū)分。2.2 樓型建議2.2.1 住宅部分首先根據(jù)密度分析和成本利潤的反復測算，本項目住宅應是30層的高層電梯公寓。高層電梯公寓應是一種點式與板式的結(jié)合產(chǎn)物，是一種改良后的點式

22、高層住宅，每層46戶，可以保證每戶良好的采光通風。電梯與每層戶數(shù)比為1：2。這種點式高層住宅的外立面更為生動、挺拔、富于變化，易于勾勒出非常美麗的天際線，且設置靈活，土地利用率高，利于把小區(qū)規(guī)劃成低密度大環(huán)境的高品質(zhì)住宅社區(qū)。小戶型總建筑面積為6700平方米，考慮到盡量減小對下部商業(yè)環(huán)境的影響，因此考慮小戶型采用從東向西的從低到高的階梯狀布局，建筑采用內(nèi)廊設計，盡可能降低建筑成本。2.2.2 商業(yè)部分商業(yè)沿太平南街臨街部分設計為三層商業(yè)，臨園區(qū)設置局部三樓；臨太平南新街部分均為兩層，在太平南街與太平南新街交接部分設置入口主題廣場。整個商業(yè)設施（內(nèi)街、外街）以連廊形式組織人流交通動線。部分商業(yè)（

23、約2000平米）設置于商務公寓一、二層。臨河商業(yè)部分采用相連獨棟退臺式設計，共計5棟，面積從7001100平米不等，最大限度利用開闊的河景，憑借獨特優(yōu)越的地理位置和建筑特色形成高檔商務休閑的會所式商業(yè)。2.2.3 商務公寓部分考慮到口岸價值利用的最大化，因此總建筑面積為23000平方米，30層，每層6戶，4部高速電梯配套標準；為保證商務公寓的良好視野，盡量減小對住宅區(qū)的視線阻礙，建議商務公寓采用南北向的板狀設計，建筑由兩片組成，中心設置核心筒。2.2.4 小戶型部分小戶型公寓建議設置為“l(fā)”型，退臺階梯式布局（東低向高）。單元入口設置于臨商業(yè)廣場側(cè)，其中一部電梯可直通地下停車場，另一部到達商業(yè)

24、第二層。 2.3 住宅戶型及面積選擇（含高層住宅、商務公寓和小戶型）2.3.1 住宅部分住宅的戶型面積定位通過綜合考慮分析定位、市場、客戶的因素，平衡單價、面積、總價三者之間的關系，建議對本項目純住宅的戶型及面積作如下選擇：以大二房、大三房、大四房單位為主，配以少量小三房、五房單位，復式單位只占很小的比例。在每一類型的戶型中選取面積的上限段，以利于給設計留出足夠的空間作出特色、完善功能，充分展示該類型戶型中最突出的亮點，以達到在切準目標客戶需求的基礎上彰顯戶型尺度和功能魅力的目的。2.3.2 商務公寓部分考慮到目前商務辦公市場面積需求特點，以及項目目標辦公機構(gòu)的規(guī)模和總價控制原則（首付款控制）

25、，單戶控制在90-180平方米之間，考慮多戶聯(lián)通的可能，形成相應的彈性分割。2.3.3 小戶型部分考慮到總價控制原則，確保小戶型的良好投資價值；以及目前消費市場對小戶型的選擇趨向和戶內(nèi)功能設置的必要空間。確定戶型大小為：30-55平方米；2.4 戶型功能建議2.4.1 住宅部分 大二房雙廳單衛(wèi)（8595平米）該戶型定位為時尚精致二房，適宜追求生活品質(zhì)的新新白領和年青夫婦居住。所以戶型設計應舒適合理，同時拉大主臥與次臥的面積差?？蛷d開間3.9米，衛(wèi)生間、廚房不易過大，主臥設小型衣帽間。客廳設觀景露臺，臥室設加寬飄窗，以烘托戶型的時尚感，體現(xiàn)高層電梯公寓的景觀優(yōu)勢。建議部分戶型可設計為二房二廳雙衛(wèi)

26、。 小三房雙廳雙衛(wèi)（110120平米）該戶型布置于位置較差處，目標客戶為市區(qū)有一定經(jīng)濟實力的居民和一般中產(chǎn)階層客戶，以及部分投資者。所以戶型設計應突出方正、實用性高這一特點。客廳開間4.2米，主衛(wèi)和廚房較寬敞，廚房旁設生活陽臺。同時可考慮加設一小儲物間。 大三房雙廳雙衛(wèi)（140150平米）該戶型為主力戶型，目標客戶大都為二次置業(yè)。所以設計上相對于小三房戶型在生活檔次和功能上應明顯提高。該戶型在平面布局上應注重功能分區(qū)，其中廚房與生活陽臺、工人房及其衛(wèi)生間要結(jié)合在一起組合成服務區(qū)。主臥帶衣帽間?？蛷d開間4.8米，主臥、主衛(wèi)、廚房面積相對要大。房屋功能空間齊全，考慮工人房、儲藏間。衛(wèi)生間保證其潔具

27、功能，如按摩浴缸、家庭桑拿浴器、凈身盆。廚房保證設備要求，如洗碗機、消毒柜等。注意設計細節(jié)，盡量向陽，能有良好的通風，臥室重視私密性，廚房要靠近入戶門，衛(wèi)生間的門不能正對客廳等等。 大四房三廳雙衛(wèi)（160170平米）該戶型設計定位應豪華大氣，同時考慮大開間雙廳設計、玻璃陽光屋、觀景陽臺，全面提高通風、采光效果，提高空間質(zhì)量?？蛷d開間5.1米，廚房不小于8平米，可考慮采用獨立的中廚炒區(qū)與無煙的西廚烹飪區(qū)相結(jié)合的“雙廚”概念。主衛(wèi)設計應考慮功能分區(qū)，包括便溺、洗浴、洗衣、化妝四種功能，保證使用上互不干擾。完善輔助空間，可以作其它新的嘗試，提出新的概念。 復式單位（200230平米）該戶型量少，物以

28、希為貴，是本項目最具尊貴感的戶型，應設計出類似廣州“匯美景臺”那種完全的景觀空中別墅的感覺。2.4.2 商務公寓部分考慮到目前商務辦公市場面積需求特點，以及項目目標辦公機構(gòu)的規(guī)模和總價控制原則（首付款控制），單戶控制在90-180平方米之間，考慮多戶聯(lián)通的可能，形成相應的彈性分割。2.4.3 小戶型部分考慮到總價控制原則，確保小戶型的良好投資價值；以及目前消費市場對小戶型的選擇趨向和戶內(nèi)功能設置的必要空間。確定戶型大小為：30-55平方米；戶型考慮較為完善基本生活的功能配置。2.5 商業(yè)面積及功能設置建議臨河會所商業(yè)：依托社區(qū)會所形成品牌中西餐廳和可對外的特色健身休閑服務，約2,200平米；依

29、托臨河景觀帶，形成獨棟的商務、休閑空間，每一個商業(yè)單位約7001,100平米，5棟約5,000平米。特色酒吧休閑文化街：整個商業(yè)部分內(nèi)街兩側(cè)商務策劃定位為特色酒吧休閑文化街，設計為10-27米寬步行街區(qū)，在太平南街與太平南新街交界處設置休閑廣場，整個商業(yè)部分以二層框架結(jié)構(gòu)為主，局部設置三層商業(yè)，引入品牌餐飲、ktv量販歌城、酒吧主力店等商業(yè)物業(yè)聚集人氣，整體氛圍以酒吧文化聚合，面積從402000平米不等。臨太平南街與太平南新街一側(cè)商業(yè)設施為社區(qū)生活配套區(qū)域及部分特色休閑飾品區(qū)，面積以3060平米為主。太平南新街一線和農(nóng)貿(mào)市場周邊的社區(qū)常規(guī)服務商業(yè)：2層沿街商鋪，并在培根路和太平南新街交匯處形成

30、小型步行街區(qū)，成為商業(yè)節(jié)點空間。每一間鋪面約30200平米不等。2.6 配套建議（包括車位）2.6.1 配套建議項目在太平南街和臨江路交匯處（緊靠項目擊中綠化）設置大型會所, 總面積4200，作為對項目高端定位的支撐，體現(xiàn)項目品質(zhì)。其中2200面積考慮引進高檔中餐廳、健身中心等休閑項目。其余面積設置社區(qū)配套服務設施。會所配套設施主要包括：恒溫游泳池、室內(nèi)羽毛球場、乒乓球室、老年活動中心等。住宅景觀環(huán)境區(qū)域設置部分社區(qū)配套設施，包括：露天游泳池、網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球場、兒童娛樂場所等。社區(qū)商業(yè)部分在適當區(qū)域考慮引進部分服務型商業(yè)業(yè)態(tài)，以形成對社區(qū)生活配套的支持，包括：高檔休閑茶樓、高檔會員式休

31、閑會所（對外經(jīng)營性質(zhì)）、中型超市、小型社區(qū)醫(yī)療診所等。2.6.2 車位建議在確定本項目車位比例和價格時，根據(jù)不同的物業(yè)要求和最基本的配置標準，主要考慮今后車位的銷售速度，具體車位比例建議按以下標準考慮：住宅車位：1:0.7商務公寓：1:1小戶型公寓借用就近利用地下公共停車場商業(yè)按100平米配0.3個車位計算綜合結(jié)論：車位總體配比達到1:0.8，共計約1000個。2.7 賣場位置的初步建議根據(jù)項目發(fā)展計劃，初步考慮在住宅銷售初期，利用位于望江路與太平南街交匯處先期設置項目商業(yè)和住宅臨時銷售中心。待會所完工后再搬至會所內(nèi)，利用部分會所設置住宅售樓中心?？紤]成本因素，小戶型、商務公寓銷售一并設置于該

32、售樓中心。在臨時售樓中心鄰近的望江路集中廣場處設置臨時樣板區(qū)，售樓中心和樣板區(qū)之間通過綠色走廊連接。（樣板區(qū)根據(jù)銷售進度分期設置4個臨時在售戶型樣板房）。2.8 住宅交樓標準建議（含高層住宅、商務公寓和小戶型）小戶型公寓按精裝房標準，裝修費用控制在300元/以內(nèi)；高層電梯公寓住宅提供精裝大堂。戶內(nèi)裝修，首期推售按不同戶型提供精裝方案選擇，每種戶型提供12種裝修標準，裝修費用控制在500800元/之間；后期推盤根據(jù)首期實際發(fā)售選擇情況，對精裝房標準進行調(diào)整（或?qū)κ欠裉峁┚b修進行選擇）。商務公寓大堂、電梯廳、等公共部分提供精裝修，戶內(nèi)按清水房標準交房，提供分戶中央空調(diào)管道預留（具體標準見商務公寓

33、產(chǎn)品調(diào)研報告）。2.9 分期開發(fā)建議成都市在高層項目的報批報建上必須經(jīng)過“市高層建筑審查委員會”的審查，且是針對整個方案圖紙審查通過后方能開工，所以整個項目一次性報建從設計到審批拖的時間太長。因此根據(jù)項目的總體布局，充分考慮時間因素和入市的轟動效應，以及相應的房地產(chǎn)開發(fā)銷售的最新政策精神，建議先報建和開工本項目商業(yè)部分，在集中綠地位置提前建好售樓中心，其它部分隨后跟進。也就是說，在開發(fā)和銷售上大的來說分兩期，以保證商業(yè)先出先賣，快速回籠資金，利用商業(yè)銷售帶來的人氣推動隨后開盤的住宅銷售，以獲得最大的時間和經(jīng)濟效益。根據(jù)目前報件、報規(guī)以及施工安排條件，商業(yè)部分分為兩批，第一批在2004年5月動工

34、（年底交房），包括14、15、17棟；第二批2004年6月開工（2005年4月交房），包括8、18、19棟（16棟和住宅同時開工，但銷售仍與商業(yè)部分一并推出）；住宅部分與2004年8月動工（2006年6月交房），包括17棟、913棟和16棟。3、項目發(fā)展計劃3.1 土地手續(xù)辦理等前期工作安排3.1.1 2003.12.31前全面解決用地遺留問題。3.1.2 2003.12.30前完成施工用水用電申請接駁。3.1.3 2004.1.7前完成規(guī)劃方案報批高委會。3.2 規(guī)劃設計工作安排3.2.1 2003.10.21前完成規(guī)劃設計（方案）招標；3.2.2 2004.1.21前完成項目建筑規(guī)劃設計及

35、報建工作；3.2.3 2004.4.15前完成項目商業(yè)a1區(qū)（14、15、17棟）施工圖設計；3.2.4 2004.5.15前完成項目商業(yè)a2區(qū)（8、18、19棟）施工圖設計；3.2.5 2004.7.15前完成項目b區(qū)（高層住宅、商務公寓、臨河商業(yè)、地下室等部分）施工圖設計；3.2.6 2004.8.1前完成總平面施工圖設計；3.2.6 2004.4.15前完成項目臨時賣場方案及施工圖設計；3.2.7 2003.7.15前完成示范單位方案及施工圖設計。3.3 報建報批工作安排3.3.1 2004.5.30前完成申辦國有土地使用證。3.3.2 2004.3.15前完成商業(yè)部分施工圖報批 3.3

36、.3 2004.5.25前完成住宅部分施工圖報批3.3.4 2004.4.15前完成申半商業(yè)部分建設工程規(guī)劃許可證2004.6.7前完成申半商業(yè)部分建設工程規(guī)劃許可證3.3.5 2004.4.30前完成申辦商業(yè)部分建設工程施工許可證2004.6.8前完成申辦住宅部分建設工程施工許可證3.3.6 2004.8.17前完成申辦商業(yè)部分預售許可證2004.9.30前完成申辦住宅部分預售許可證3.3.7 2004.11.30前商業(yè)部分通過質(zhì)監(jiān)驗收并提交竣工圖2006.1.15前住宅部分通過質(zhì)監(jiān)驗收并提交竣工圖3.3.8 2004.12.26前完成申辦商業(yè)部分規(guī)劃竣工驗收合格證2006.3.1前完成申辦

37、住宅部分規(guī)劃竣工驗收合格證3.3.9 2004.12.30前完成申辦商業(yè)部分初始產(chǎn)權(quán)登記2006.3.10前完成申辦住宅部分初始產(chǎn)權(quán)登記3.3.10 2005.12.30前完成商業(yè)部分產(chǎn)權(quán)證、土地證分隔2006.12.30前完成住宅部分產(chǎn)權(quán)證、土地證分隔3.4 施工管理工作安排3.4.1 工程概況3.4.2 施工布置 項目總承包經(jīng)過調(diào)查考證，充分選擇具備中海格林威治城項目工程建設總承包資質(zhì)的施工單位，承擔本項目的總承包工作。根據(jù)營銷需要將中海格林威治城劃分為a、b兩區(qū)，分別由1家公司總承包，選擇多家重合同、守信譽的土建單位分包，每家分包土建單位其合理經(jīng)濟承建面積控制在4-6萬平方米左右。 專業(yè)

38、分包為有利于施工協(xié)調(diào)，保證工程進度、質(zhì)量，加強成本控制，像外裝幕墻、鋁門窗、外墻涂料、防盜門、防水、土石方等工程采取專業(yè)分包模式，由公司直接分包和總包單位分包方式結(jié)合，同時授予總包單位現(xiàn)場管理權(quán)限，統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理。 開竣工時間根據(jù)公司營銷開發(fā)計劃和工程實際情況及總包管理模式，分區(qū)確定開竣工時間。預計2004年5月20日a區(qū)工程開工，8月18日開盤，12月30日a區(qū)商業(yè)部分入伙。b區(qū)工程預計04年8月15日開工，04年12月15日完成0.000以下工程，05年12月15日封頂，06年6月30日入伙。 工程管理架構(gòu)及人員組成該項目在現(xiàn)場設置辦公室，根據(jù)開工計劃，首期工程開工在現(xiàn)場設項目經(jīng)理和技術負責

39、人各1名，土建工程師3-4名，電氣、給排水工程師各2名，具體負責現(xiàn)場施工管理，造價工程師2名（土建1名，水電1名），設置內(nèi)業(yè)資料員1名專人管理資料及工程檔案，確保工程正常進行。施工過程中，根據(jù)工程進展情況和工程現(xiàn)場需要再適當調(diào)整工程管理人員。3.4.3 施工現(xiàn)場平面布置及施工進度控制。 按照成都市有關規(guī)定，現(xiàn)場不設置砼攪拌站，結(jié)構(gòu)部分全部采用商砼，現(xiàn)場只設置沙漿攪拌站，鋼筋、模板加工房等。為有效節(jié)約成本，商砼、水泥、外墻裝飾材料等由甲方供給，并根據(jù)工程管理情況，調(diào)整甲供材料范圍。 為保證現(xiàn)場文明施工，為車輛進出及準業(yè)主參觀方便，現(xiàn)場道路全部硬化，臨設根據(jù)場地總平圖合理規(guī)劃布局，布置于樓幢之間，

40、整個工程按施工計劃總平統(tǒng)一布局。 現(xiàn)場用水、用電，由甲方統(tǒng)一布置提供多個總用水點，12個箱變電源，按有關規(guī)定辦理手續(xù)，交一家總包單位統(tǒng)一管理，其他用水、用電由總包單位統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，甲方不直接管理分包單位用水、用電。每月按表計量，合理分攤，每月在工程進度款中扣除。 總體工程進度控制，根據(jù)當年銷售工作需要，分區(qū)和分標段建成，具體開工時，責成總包單位擬定詳細的開竣工施工計劃，達到銷售分批次推出的要求。3.5 營銷策劃及推介工作安排3.5.1 2004.4.30前完成項目發(fā)展策劃報告3.5.2 2004.5.15前完成項目營銷策劃報告3.5.3 2004.3.10前完成廣告供應商的發(fā)標及評標確定工作3

41、.5.4 2004.5.15前完成項目賣場包裝專題報告3.5.5 2004.6.25前完成項目商業(yè)部分營銷推介報告2004.5.15前完成項目住宅部分營銷推介報告3.5.6 2004.6.20前完成項目廣告片制作3.5.7 2004.5.15前完成招商文件準備3.5.8 2004.6.30前完成項目商業(yè)部分宣傳資料設計及制作2004.6.30前完成項目住宅部分宣傳資料設計及制作3.5.9 2004.7.18前完成項目銷售現(xiàn)場包裝3.5.10 2004.7.15前完成項目總體沙盤和商業(yè)部分模型制作2004.9.30前完成項目住宅部分模型制作3.5.11 2004.7.30前項目第一批次商業(yè)部分開

42、放、接受優(yōu)惠預定；第二批次于10月初開始接受優(yōu)惠預定2004.10.30前項目住宅部分開放、接受優(yōu)惠預定3.5.13 2004.7.30前完成項目商業(yè)部分價單制定2004.9.30前完成項目住宅部分價單制定3.5.13 2004.8.18項目商業(yè)部分第一批次（14、15、17棟）開盤；第二批次含部分商務公寓于（8、16、18、19棟）于2004年12月中旬開盤2004.12.31項目住宅部分開盤3.6 資金投入進度計劃表序號項 目2003年2004年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一項目現(xiàn)金流出0(7172)(71)(7278)(1133)(15943)(7267)(8386)

43、1 土地費用（不含利息）(7112)(7112)(10206)2 前期費用(40)(106)(559)(800)(2000)3 建安及相關費用(4363)(4363)(6824)4 開發(fā)間接費用(50)(50)5 銷售費用(80)(268)6 公司管理費(83)(83)(83)(83)7 不可預見費(117)(117)(117)(117)8 利息(60)(31)(60)(374)(374)(374)(374)9 營業(yè)稅(200)(670)10 增值費11 所得稅二現(xiàn)金流入400013400三凈現(xiàn)金流量0(7172)(71)(7278)(1133)(15943)(3267)5014四累計凈現(xiàn)金流

44、量0(7172)(7243)(14521)(15654)(31597)(34864)(29850)序號項 目2005年2006年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一項目現(xiàn)金流出(6682)(9578)(7117)(4656)(4357)(1897)(1473)(1590)1 土地費用（不含利息）2 前期費用3 建安及相關費用(4922)(7383)(4922)(2461)(2460)4 開發(fā)間接費用(50)(50)(50)(50)(50)(50)5 銷售費用(239)(239)(239)(239)(154)(154)(154)(154)6 公司管理費(83)(83)(83)(83

45、)(83)(83)(83)(83)7 不可預見費(117)(117)(117)(117)(117)(117)(117)(117)8 利息(374)(374)(374)(374)(374)(374)9 營業(yè)稅(597)(597)(597)(597)(384)(384)(384)(384)10 增值費11 所得稅(300)(735)(735)(735)(735)(735)(735)(852)二現(xiàn)金流入119381193811938119387685768576857685三凈現(xiàn)金流量52562360482172823328578862126095四累計凈現(xiàn)金流量(24594)(22234)(174

46、13)(10131)(6803)(1015)5198116383.7 入伙準備3.7.1 入伙時間：商業(yè)部分第一批次（包括14、15、17棟）暫定于2004年12月30日交房；第二批次（包括18、19棟，16棟交房時間待定）暫定與2005年4月交房；臨河商業(yè)交房時間待定；住宅暫定于2006年4月18日交房。3.7.2 交接準備工作入伙前70日由物業(yè)管理公司提交接管驗收資料。入伙前45日完成初次接管驗收。入伙前15日完成驗收問題整改。入伙前10日完成辦理建設工程規(guī)劃竣工驗收合格證。入伙前10日完成供電系統(tǒng)及煤氣工程的配套驗收。入伙前10日完成竣工產(chǎn)權(quán)面積現(xiàn)場實測。入伙前10日完成房屋及鑰匙與物管

47、公司的交接。入伙前10日完成供電手續(xù)辦理并通電。入伙前10日電信、寬帶、光纖、監(jiān)控、對講系統(tǒng)投入正式運行。入伙前10日完成煤氣竣工驗收及辦妥用氣手續(xù)并通氣。入伙前10日完成消防驗收。入伙前7日發(fā)出入伙邀請函。入伙前3日完成格林威治城室內(nèi)外清潔交付準備工作。入伙前3日入伙現(xiàn)場包裝。入伙前3日辦理初始產(chǎn)權(quán)登記。4、投資控制4.1項目成本構(gòu)成4.1.1 格林威治城項目計劃總投資79,500萬元。4.1.2 土地費用24,317萬元；4.1.3 前期費用3,672萬元；4.1.4 建安及相關費用38,032萬元；4.1.5 銷售費用（含銷售稅金）6,781萬元；4.1.6 間接費用（包括管理費用及資金

48、利息）4,892萬元；4.1.7 不可預見費用1,406萬元。4.2投資額調(diào)整與分析預計項目投入資金79,500萬元，預計項目總銷售期為41個月，按正常售價高層住宅每平米4400元，商務公寓每平米5000元,小戶型公寓每平米4000元；商業(yè)底層每平米14000元，二樓商業(yè)每平米7000元；車位每個按10萬元計算，預計銷售總收入96,871萬元，實現(xiàn)稅后利潤總額11,638萬元，成本利潤率為15.59%。因我司信用良好且資金實力雄厚，在發(fā)展“中海名城”項目的三年時間里與銀行建立了融洽的合作關系，加上名城萊茵園和千色園的回款，因此在資金上有良好的保證。4.2.1 項目現(xiàn)金流量及來源在正常售價均價5

49、514元，本項目累計凈現(xiàn)金流量為11,638萬元。項目資金的來源主要為自有資金、銀行貸款和銷售資金回籠。4.2.2 項目現(xiàn)金回收該項目預計投資回收期41個月，項目的發(fā)展期為55個月，該項目由于發(fā)展周期較短，其投資具有較強的抗風險能力。4.2.3 項目成本利潤分析項目在正常售價情況下，銷售收入為96,871萬元，稅后總成本85,232萬元，其中，土地費用24,417萬元、建安及相關費用38,032萬元、財務及管理費用4892萬元、稅金10576萬元、銷售及不可預見費3343萬元，稅后凈利潤11,638萬元，成本利潤率15.59%。在土地費用已經(jīng)確定的情況下，有效控制和降低建安成本、縮短銷售回收期

50、、合理安排資金降低資金成本，將是本項目實現(xiàn)預期贏利目標的關鍵。15.21%的成本利潤率也是在合理的范圍內(nèi)，建安成本每降低5%，將會對利潤有2%-3%的增長；而銷售價格升高5%，利潤率將會上升到19%。4.2.4 現(xiàn)金流量分析與效益預測影響現(xiàn)金流量的因素有，地價的支付進度、建安成本的控制，銀行貸款的落實，以及銷售資金的回籠情況等。目前該項目的地價已經(jīng)支付30%，在土地成本相對確定情況下，發(fā)展過程中的關鍵之處在于建安成本的控制和銷售資金的回籠。影響項目投資效益的主要因素有：銷售價格、建安成本、以及借貸資金的總體安排等。當銷售價格、建安成本變化5%時，成本回報率分別變化為6.49%、-2.43%?？?/p>

51、以看出，在有效控制建安成本的基礎上，影響本項目的最大因素是銷售價格和成本控制，應將項目的營銷放在首位，同時在開發(fā)中強化成本控制，重視資金的時間價值、努力降低資金成本，確保實現(xiàn)項目利潤最大化。4.3 投資控制目標通過“中海名城”三年的運作經(jīng)驗來看，在政府規(guī)費、各類稅金相對固定的情況下，建安成本、銷售價格、管理費用和資金成本（利息）是項目發(fā)展成本進行控制的重點。我們提出中海格林威治城項目投資控制的目標為：綜合建安費用力爭控制在每平方米2,165元以內(nèi),其他各項成本應嚴格控制在測算表數(shù)據(jù)以內(nèi)；加快銷售回籠，確保資金的有效滾動，盡量降低資金利息費用，資金成本控制在3892萬元以內(nèi)；銷售費用控制在193

52、7萬元以內(nèi)；管理費用控制在1000萬元以內(nèi)。4.4 投資控制措施4.4.1 有可能面臨的財務風險及其措施： 銷售價格下調(diào)的風險銷售價格不理想，對本項目現(xiàn)金流量、投資安排和收益均會造成負面影響。作好銷售計劃和市場分析，力爭售價不低于預期正常價格。 資金籌措不到位影響工程進度，導致本項目的收益預期下降。應搞好融資安排，加快銷售資金回籠，注意資金的時間價值，遵循早收晚付、分期付款原則。重視資金的規(guī)模與結(jié)構(gòu)控制，重視項目的現(xiàn)金流量運行狀況。有效降低財務費用，提高本項目抗風險能力。 建安成本上漲的風險，尤其是三大主材價格上漲對成本控制的風險。 匯率、利率及稅率等其他風險因素分析項目開發(fā)期較短，預計期間不

53、會有較多的變化。4.4.2 建立成本控制體系和監(jiān)督機制 總結(jié)中海名城一期和二期發(fā)展的經(jīng)驗，形成合理高效的項目運作流程。 全面實施項目成本控制體系，將各項成本落實到各成本部門。 將項目的成本控制和公司的績效考核相結(jié)合。5、規(guī)劃設計初步構(gòu)思及建議需加入立面（分商業(yè)、住宅）、環(huán)境方面設計構(gòu)思5.1 整體概念【中海 格林威治城】項目中，包含了多種物業(yè)形態(tài)：高層住宅，商務公寓，商業(yè)街，臨河商務樓，小戶型公寓以及會所。其中，高層住宅是項目的主體，而商業(yè)街卻是項目利潤的機會點，故本項目同時擁有兩個重心高層住宅和商業(yè)街，它們對項目起著支配作用，同時又緊密聯(lián)系、互相影響。物業(yè)形態(tài)的多元，成就了【中海 格林威治城

54、】城市綜合體的新穎面貌和獨特氣質(zhì)。我司將復合地產(chǎn)理念和多元建筑手法相結(jié)合，以“文化融合”作為概念載體，提出【中海 格林威治城】的整體概念“多元文化，異彩紛呈”。三年來，中海人在成都打造的第一個項目【中海名城】，為成都開創(chuàng)了歐洲小鎮(zhèn)生活典范的先河；時至今日，中海人將在九眼橋頭為成都這座美麗而且具有濃郁文化風情的城市，量身打造一座人文高層住宅社區(qū)暨文化商業(yè)街區(qū)【中海 格林威治城】。它具有多元化的文化、地域、建筑元素，繼承著深厚的歷史文脈，散發(fā)著獨特的人文氣息；同時它又是現(xiàn)代化的，時尚前衛(wèi)的，感應著都市cbd的脈搏，引領著成都先進的居住品質(zhì)和全新的生活理念。5.2 風格定位創(chuàng)新的“多元建筑”風格，區(qū)別于成都流行的歐陸風情和復古建筑風格，設計領先于市場，住宅色彩自然清新，光影虛實對比，形體構(gòu)件精細，材質(zhì)節(jié)點細致，同時賦予“文化融合”特有的建筑符號，創(chuàng)造出具有沖擊力的視覺效果。立面設計中要體現(xiàn)“文化多元”的設計理念，創(chuàng)新的建筑風格，樹立成都的“城市名片”地標形象。5.3 創(chuàng)新理念u 規(guī)劃創(chuàng)新本項目在