蓬安縣城中市場(chǎng)改造工程可行性分析報(bào)告

1、selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphform selection.paragraphformaaaaaaaaa

2、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacin

3、glinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa

4、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf蓬安縣“城中市場(chǎng)”改造工程可行性分析報(bào)告 二零零七年四月目 錄一、項(xiàng)目背景二、項(xiàng)目慨況三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析四、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析五、市場(chǎng)物業(yè)分析六、項(xiàng)目地塊分析及商業(yè)價(jià)值可行性研究七、項(xiàng)目swot分析八、建設(shè)方案九、節(jié)能措施十、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度十一、項(xiàng)目投資估算十二、項(xiàng)目資金籌措十三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)十四、風(fēng)險(xiǎn)分析十五、研究結(jié)論與建議一項(xiàng)目背景1.項(xiàng)目名稱:蓬安縣城中市場(chǎng)2.開發(fā)單位四川相如房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3.項(xiàng)目提出的理由與過程房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)

5、濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（住宅經(jīng)濟(jì)與商業(yè)經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的生活需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，改善目前蓬安農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。我們公司為了響應(yīng)蓬安縣的城市整體建設(shè)，決定規(guī)劃、開發(fā)、改造城中市場(chǎng)。城中市場(chǎng)地位于蓬安縣城中心地段，肩負(fù)著直徑1000米內(nèi)的居住戶日常生活采購(gòu)，是縣城中心經(jīng)濟(jì)之一。近兩年來(lái)，隨著蓬安的城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的規(guī)劃發(fā)展，城中市場(chǎng)功能結(jié)構(gòu)存在的問題已不相匹配，對(duì)市場(chǎng)的拓展及功能定位是當(dāng)今之必然。城中市

6、場(chǎng)的重新規(guī)劃、開發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施，將有利于改善蓬安中心城區(qū)建設(shè)的面貌。二項(xiàng)目概況1.項(xiàng)目地點(diǎn)四圍東臨東風(fēng)路，南處悅慶街、與縣政府、人事局相對(duì)望，西連建設(shè)路、縣商業(yè)街，北接市場(chǎng)出入口通道民安巷，三方靠老居民樓，一方臨街。2.建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)城中市場(chǎng)改造項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積4000平方米，建筑面積12952平方米，其中住宅8000平方米，市場(chǎng)、商業(yè)4952平方米。總居住戶數(shù)60戶，規(guī)劃總居住人口200人，容積率3.23，綠化率45%。一、二樓為集貿(mào)市場(chǎng)、3-8層為住宅。致力打造蓬安縣城頂級(jí)規(guī)?；膶I(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。3.主要建設(shè)條件供水、 雨水、污水排放、供熱、供電、 供氣、電信等配套設(shè)施已成熟。建設(shè)時(shí)尋找最

7、近接入口三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析1、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。2007年一季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析預(yù)測(cè)展望2007年一季度宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行走勢(shì)， 2006年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的慣性將會(huì)對(duì)之產(chǎn)生明顯影響。2006年我國(guó)出臺(tái)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響也將逐漸顯現(xiàn)，同時(shí)還會(huì)受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的滯后影響，他們將共同決定一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的走勢(shì)。綜合考慮這些因素的影響，我們認(rèn)為，2007年一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)將保持較快增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)

8、gdp增長(zhǎng)速度將達(dá)到10.2%，較2006年四季度有所下降；通貨膨脹率將有所提高。1996年1季度2006年3季度消費(fèi)景氣先行指數(shù)與一致指數(shù)走勢(shì)圖 從國(guó)內(nèi)外需求的變化來(lái)看，2007年上半年我國(guó)消費(fèi)品市場(chǎng)將繼續(xù)保持活躍局面，主要是2006年各地提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)、增加社會(huì)保障支出、下半年國(guó)家落實(shí)公務(wù)員提高工資水平等項(xiàng)措施，直接起到提高居民收入的作用，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)具有正面影響；房地產(chǎn)銷售繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，將拉動(dòng)與之相關(guān)的建材工業(yè)品銷售；數(shù)字電視的播放將促進(jìn)城市居民家電更新?lián)Q代的步伐；加上2007年元旦與春節(jié)之間間隔時(shí)間較長(zhǎng)，節(jié)假日效應(yīng)將比2006年更為明顯。根據(jù)上圖的消費(fèi)景氣先行指數(shù)，先行指數(shù)領(lǐng)

9、先消費(fèi)品零售額等一致指標(biāo)約一年左右，由于2006年前三季度先行指數(shù)呈現(xiàn)上升走勢(shì)，這預(yù)示著2007上半年消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)一季度消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)14.5%，比上年同期提高1.7個(gè)百分點(diǎn)。 同時(shí)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢(shì)不減，保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長(zhǎng)；房地產(chǎn)銷售面積與銷售收入增勢(shì)強(qiáng)勁；平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升；施工總量不斷擴(kuò)大；新開工項(xiàng)目快速增加，各級(jí)政府消化空置面積的努力初見成效， 2006年商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，2006年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)21.8%，同比加快0.9個(gè)百分點(diǎn)，但比1至11月回落2.2個(gè)百分點(diǎn)，

10、延續(xù)了下半年以來(lái)的回落態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2007年一季度房地產(chǎn)投資增速再次抬頭的可能性非常大，并將帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資增速出現(xiàn)反彈。房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。2四川房地產(chǎn)開發(fā)投資量持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。據(jù)了解，上半年四川房地產(chǎn)開發(fā)投資在去年低速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)高開高走態(tài)勢(shì)，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資322.04億元，同比增長(zhǎng)45.5；房地產(chǎn)開發(fā)投資占同期全社會(huì)投資的24.9。我省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與全國(guó)平均水平比較，由去年上半年低11.9個(gè)百分點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榻衲晟习肽旮叱?2個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)分析，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)較快的主要原因，一是民營(yíng)企業(yè)和港澳臺(tái)商企業(yè)投資活躍。二是成都市投資增勢(shì)強(qiáng)勁。成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資占

11、全省房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的66.1。三是土地購(gòu)置費(fèi)大幅度增長(zhǎng)。上半年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資中，土地購(gòu)置費(fèi)達(dá)110.2億元，同比增長(zhǎng)1.1倍。 另?yè)?jù)四川省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年上半年四川房地產(chǎn)開發(fā)中商品房新開工面積在去年同期下降的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了恢復(fù)性增長(zhǎng)，其中商品住宅增長(zhǎng)最快，開發(fā)結(jié)構(gòu)區(qū)域合理。其中，上半年成都市商品房新開工面積884.34萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)64.9。 四川房地產(chǎn)景氣指數(shù)近年來(lái),隨著住房制度改革的深化和舊城改造步伐的加快,四川房地產(chǎn)開發(fā)保持了快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì).據(jù)省統(tǒng)計(jì)局測(cè)算,從去年以來(lái)川房景氣指數(shù)運(yùn)行良好,8個(gè)分類指數(shù)連續(xù)四個(gè)月全部在景氣區(qū)間運(yùn)行.今年一季度四川房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)為1 26

12、.9點(diǎn),比上季度上升3.2點(diǎn);房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)景氣指數(shù)為116.3點(diǎn),比上季度上升0.5點(diǎn).從川房景氣指數(shù)來(lái)看,3月份為100.98點(diǎn),仍處于景氣期間,但比去年同期下降4.05點(diǎn),導(dǎo)致投資增速回落較大.3需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房（100平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來(lái)越為購(gòu)房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。以上資料表明，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行房地產(chǎn)投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。4、蓬安

13、縣房地產(chǎn)市場(chǎng)2006年的蓬安縣房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢(shì)。全縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較前些年增多，房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入了成長(zhǎng)期，正朝著新的方向轉(zhuǎn)變。（1）個(gè)人購(gòu)買率舒緩。商品房個(gè)人購(gòu)買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買力水平的重要指標(biāo)，從都市水鄉(xiāng)、陽(yáng)光麗都、世紀(jì)廣場(chǎng)的銷售情況可以看出：2006年全縣商品房個(gè)人購(gòu)買率是消費(fèi)平穩(wěn)，并無(wú)火爆場(chǎng)面，較2005年總體消費(fèi)量有所增加，這主要從一個(gè)側(cè)面表明由于開發(fā)面積的增加導(dǎo)致房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)育進(jìn)程緩慢。（2）房地產(chǎn)銷售價(jià)格進(jìn)步緩慢，與周邊其他臨近縣市還存在一定的價(jià)格差距，去年全縣的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。價(jià)格指數(shù) 一季度800二季

14、度850 三季度950 四季度1200第1到第3季度價(jià)格繼續(xù)上浮緩慢，第4季度在3季度價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持較大的增幅，這主要是由于世紀(jì)廣場(chǎng)電梯公寓的帶動(dòng)，總的趨勢(shì)是價(jià)格保持攀升。5市場(chǎng)特點(diǎn)分析5.1宏觀市場(chǎng)特點(diǎn)：1住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了動(dòng)力。自1998年12月31日延續(xù)了近50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺(tái)，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來(lái)。經(jīng)過1999年的過度轉(zhuǎn)換，從2000年開始，實(shí)物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。住宅這個(gè)人們生活消費(fèi)中占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場(chǎng)經(jīng)

15、濟(jì)軌道。2空置商品房消化能力加強(qiáng)。2006年蓬安房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況趨緩，市場(chǎng)容量擴(kuò)大范圍不大，除吸納上市的一部分商品房外，還消化一點(diǎn)往年的空置商品房。3金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。銀行方面：已經(jīng)把個(gè)人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個(gè)人貸款的提至“7成20年”的期限。公積金方面：公積金貸款購(gòu)房也得到大數(shù)人的首選。52微觀市場(chǎng)特點(diǎn)1從地理位置來(lái)看，縣城新區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。2從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來(lái)看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤依然是目前市場(chǎng)上的主要結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計(jì)方面，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型成為市場(chǎng)主力地位，受

16、市場(chǎng)的青睞。而面積大都在100-130平方米之間。3從樓盤的形態(tài)看，高層樓盤的銷售開始啟動(dòng)，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。4從價(jià)格上看，1000元/平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購(gòu)買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，對(duì)高價(jià)位、高品質(zhì)樓盤接受還有待灌輸。5從樓盤設(shè)計(jì)上看，去年開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場(chǎng)日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求，去年整個(gè)市場(chǎng)中有江南風(fēng)格，現(xiàn)代風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。6從樓盤環(huán)境來(lái)看，由于消費(fèi)者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，去年全縣發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的

17、投入。 7從樓盤配套設(shè)施來(lái)看，去年不少發(fā)展商的樓盤都配有三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。8從樓盤銷售宣傳上看，市場(chǎng)雖處于買方市場(chǎng)，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對(duì)買方的購(gòu)買決策會(huì)起到很重要的作用。54分類物業(yè)特點(diǎn)從以上數(shù)據(jù)可以看出，去年住宅增長(zhǎng)較快，商業(yè)的增長(zhǎng)較為平緩?？偟膩?lái)說(shuō)，蓬安商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價(jià)格、銷售量一年中均有增長(zhǎng)，商業(yè)步伐雖慢但形勢(shì)喜人。 住宅 住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的中堅(jiān)，無(wú)論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場(chǎng)的焦點(diǎn)，1普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，是市場(chǎng)內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn)；2高

18、層住宅，走勢(shì)平平，產(chǎn)銷基本持平，有反彈的跡象，是市場(chǎng)的議論點(diǎn)。商業(yè)蓬安的商業(yè)發(fā)展相當(dāng)正在初期發(fā)展階段，還停留在初期門面商業(yè)發(fā)展，只有建設(shè)路一條商業(yè)經(jīng)濟(jì)街，其他的邊緣經(jīng)濟(jì)都沒有發(fā)展起來(lái)，區(qū)域商業(yè)梯度不夠，影響和制約了城市的房與地價(jià)值，降低了其發(fā)展速度。 四、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 蓬安慨況：蓬安縣位于四川省東北部，地處嘉陵江中游，東與營(yíng)山、渠縣接壤，南與岳池、廣安相依，西與高坪、南部相鄰，北與儀隴相連，東西寬約22.1公里，南北長(zhǎng)約61公里，幅員面積1332平方公里，耕地面積54.9萬(wàn)畝，轄46個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、598個(gè)村，總?cè)丝?8萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口68287人，占10.1%。地貌以丘陵低山為主，淺

19、丘帶壩為輔。地形呈南北兩端高、中間低，一般海拔在500800米之間，東有海拔達(dá)827米的山峰白云山。蓬安經(jīng)濟(jì)：近年來(lái)，蓬安國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例分別為34.1 : 34.7 : 31.2。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)充滿活力，年水果產(chǎn)量達(dá)4025萬(wàn)公斤，制種產(chǎn)量800萬(wàn)公斤，出欄生豬60萬(wàn)頭，小家禽800萬(wàn)只，蠶繭、水產(chǎn)、蔬菜產(chǎn)量穩(wěn)中有增，糧食產(chǎn)量3.1億公斤，糧經(jīng)比例調(diào)整達(dá)到5.5 : 4.5；森林覆蓋率達(dá)27.8%，勞務(wù)輸出15萬(wàn)人次，創(chuàng)收4.9億元。工商經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。馬電、嘉寶等一批擴(kuò)張型企業(yè)加速技改，不斷發(fā)展壯大。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值6.02億元，稅費(fèi)3430萬(wàn)元。商貿(mào)企業(yè)銷售總額5.6

20、3億元，實(shí)現(xiàn)稅金1105萬(wàn)元。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步壯大，個(gè)體工商戶達(dá)9426戶。招商引資248個(gè)，資金6.34億元，海峽絲綢、齊祥食品、金華紡織、金壇電化等一大批企業(yè)落戶蓬安，使私營(yíng)企業(yè)達(dá)136戶，從業(yè)人員2.88萬(wàn)人，年交稅金3560萬(wàn)元，促進(jìn)了縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。蓬安城市定位：相如故縣、工業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、特色農(nóng)業(yè)大縣、商貿(mào)旅游旺縣、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)新縣、綠色生態(tài)靚縣和財(cái)稅收入富縣 蓬安資源：蓬安資源豐富，有大小溪河104條，總長(zhǎng)600多公里。嘉陵江在縣境內(nèi)流長(zhǎng)89公里，流域面積占全縣幅員面積90%，嘉陵江上游興建的馬回電站欄河大壩享有“千里嘉陵第一壩”的美稱。植被種類繁多，主要有楠木、香樟、泡桐、槐樹、柏樹、馬尾松

21、、慈竹、銀杏、紅豆等18種珍希樹種。水稻、小麥、玉米、豆類、油菜、花生、蠶繭、煙草、黃麻、生姜、柑桔、桃、李、柚等聞名中華。我縣享有“中國(guó)錦橙第一縣”、“南方制種大縣”美譽(yù)，先后被國(guó)家、省列為商品糧大縣以及柑桔、蠶繭、生豬、水產(chǎn)開發(fā)基地縣，“石孔貢米”香飄華夏，“天府花生”暢銷全國(guó)，“錦橙100號(hào)”風(fēng)流曼谷，優(yōu)質(zhì)蠶絲留洋美日，江河養(yǎng)殖獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。礦藏有砂金、鋯石、氯化鉀、井鹽、芒硝、石膏、石油、鈦鐵、天然氣等有待開發(fā)。蓬安政策發(fā)展方向： 一是以能源工業(yè)為支撐，建設(shè)工業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣。做大做強(qiáng)能源工業(yè)，積極推進(jìn)馬電技改和管理升級(jí)。發(fā)展壯大機(jī)械工業(yè)；改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；引進(jìn)培育新興企業(yè)。 二是以水果產(chǎn)業(yè)為支

22、柱，建設(shè)特色農(nóng)業(yè)大縣。按照市場(chǎng)規(guī)律，積極引導(dǎo)農(nóng)民群眾大力發(fā)展以水果業(yè)為支柱的特色農(nóng)業(yè)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，建成中國(guó)錦橙第一縣，力爭(zhēng)十五末全縣錦橙100號(hào)產(chǎn)量達(dá)成1億公斤，產(chǎn)值2億元；建成中國(guó)南方制種大縣，力爭(zhēng)十五末全縣制種面積達(dá)到10萬(wàn)畝，產(chǎn)量達(dá)到1800萬(wàn)公斤，種業(yè)收入過億元；建成無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品基地縣。三是以發(fā)展三產(chǎn)業(yè)為依托，建設(shè)商貿(mào)旅游旺縣。緊緊圍繞相如古縣為主題，加快開發(fā)以白云山風(fēng)景區(qū)、大深南海渡假村為主體的自然生態(tài)景觀，以燕山古寨、龍角山等為主體的歷史文化景觀；加強(qiáng)特色市場(chǎng)建設(shè)，調(diào)整市場(chǎng)布局、完善市場(chǎng)功能，構(gòu)建統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的市場(chǎng)體系，建設(shè)農(nóng)副產(chǎn)品物業(yè)配送中心和農(nóng)資配送中

23、心；大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，提升服務(wù)檔次，加快發(fā)展步伐。 四是以招商引資為手段，建設(shè)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)新縣。在深化企業(yè)改制中擴(kuò)大招商引資，發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)；在優(yōu)化投資環(huán)境中擴(kuò)大招商引資，發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)；在創(chuàng)新思路中擴(kuò)大招商引資，發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)；在建立高效運(yùn)作的工作機(jī)制中擴(kuò)大招商引資，發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。 五是以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，建設(shè)綠色生態(tài)靚縣。大力推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)，樹立經(jīng)營(yíng)城市理念，按照布局合理、功能齊全、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)平衡的山水園林城市定位，管好舊蓄城，建好新城；大力推進(jìn)交通建設(shè)，全力打通全縣主干道和出縣通道，完善三級(jí)路網(wǎng)建設(shè)，推進(jìn)村道公路建設(shè)；大力推進(jìn)水利建設(shè)，堅(jiān)持開源節(jié)流并重，發(fā)展節(jié)水型農(nóng)業(yè)和工

24、業(yè)；大力推進(jìn)綠化建設(shè)，搞好天然林保護(hù)和退耕還林工作。六是以培植財(cái)源為出發(fā)點(diǎn)，建設(shè)財(cái)稅收入富縣。大力培植稅源，拓寬生財(cái)渠道，以招商引財(cái)，以基建生財(cái)，以產(chǎn)業(yè)取財(cái)；強(qiáng)化財(cái)稅征管，做好聚財(cái)文章；繼續(xù)深化改革，優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，改革財(cái)政審批制度，完善部門預(yù)算，堅(jiān)持政府采購(gòu)制度，規(guī)范會(huì)度核算中心運(yùn)作，加強(qiáng)財(cái)務(wù)審計(jì)和監(jiān)察。五、市場(chǎng)物業(yè)分析：1、現(xiàn)行市場(chǎng)大慨情況：現(xiàn)城中市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積為約3000平米，共5個(gè)出入口，一間市場(chǎng)管理辦公室，業(yè)主及市場(chǎng)管理人員共計(jì)5人，攤位共計(jì)66個(gè)，經(jīng)營(yíng)類別現(xiàn)只有肉，菜，水產(chǎn)，自銷，干副四類，其中，肉類攤位位于市場(chǎng)最南面橫向30個(gè)，菜類攤位市場(chǎng)中間橫向30個(gè)，水產(chǎn)位置西面縱向6個(gè)，攤位尺

25、寸3.3*0.6米，水產(chǎn)攤位尺寸1.1*1.1米，市場(chǎng)北面為空地，主要是農(nóng)副產(chǎn)品自銷區(qū)。攤位的經(jīng)營(yíng)數(shù)量一半左右，相反自銷的場(chǎng)地到是熱火嘲天。肉類攤位每天交納10元/攤的攤位費(fèi)，菜攤每年3500-2500-1500的租賃費(fèi)不等，水產(chǎn)攤位1500元/年，自銷區(qū)每位交管理費(fèi)0.5元/天。市場(chǎng)內(nèi)的門面出租價(jià)3500-1500/年/間。2、區(qū)域物業(yè)情況： 蓬安農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)調(diào)查1、蓬安農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)地理分布特征蓬安的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)共有6個(gè)： 共性（1）經(jīng)營(yíng)面積不大，功能不齊，無(wú)專業(yè)性價(jià)值，氛圍弱。（2）交通條件一般。（3）周邊情況較差。個(gè)性蓬安農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)主要分布于縣城的東、西、南、北、中。（1）趨于低檔，主要因?yàn)槭袌?chǎng)的規(guī)

26、模小。（2）經(jīng)營(yíng)管理差。（3）配套不完善、自銷占多數(shù)。2、蓬安縣農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)租售行情調(diào)查 蓬安農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)租售情況一覽表案名售價(jià)出售率租金（元/m2*年）物業(yè)管理費(fèi)（元/m2*天/攤）出租率備注門面城南市場(chǎng)1500-60003500改造中人民市場(chǎng)800-250040%自銷0.550%三樓空80%城東市場(chǎng)2500-360095%1000-3000自銷0.596%城西市場(chǎng) 700-2000100%自銷0.590%城北市場(chǎng)2000100%自銷0.591%城中市場(chǎng)1500-5000100%3500肉類10100%蓬安縣農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)行業(yè)分布現(xiàn)狀一覽表案 名業(yè)態(tài)分布水產(chǎn)菜類肉類水果豆制品熟食鹵品家禽調(diào)味品干副糧油自銷

27、加工倉(cāng)庫(kù)目前情況城南市場(chǎng)人民市場(chǎng)城東市場(chǎng)城西市場(chǎng) 城北市場(chǎng)城中市場(chǎng)從蓬安現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的行業(yè)分布上看，市場(chǎng)還沒有明顯的功能定位及業(yè)態(tài)分布。市場(chǎng)相關(guān)情況一覽表 情況案名經(jīng)營(yíng)面積（平米）物管公廁廣播位置消防系統(tǒng)城南市場(chǎng)10000（含住宅）有有有馬電對(duì)面，建設(shè)路有人民市場(chǎng)10000（含二三樓超市）有有無(wú)嘉陵中路有城東市場(chǎng)4000有有無(wú)周口中學(xué)旁有城西市場(chǎng)3000無(wú)有無(wú)嘉陵西路與磨子街交匯處有城北市場(chǎng)1700無(wú)有無(wú)磨子街中段有城中市場(chǎng)3000有有無(wú)悅慶街有3、小結(jié)（1） 總體上講，蓬安現(xiàn)行的市場(chǎng)租售情況不太好，。（2） 經(jīng)營(yíng)狀況不太樂觀。住宅物業(yè)調(diào)查分析在售住宅樓盤調(diào)查分析 案名 房型都市水鄉(xiāng)陽(yáng)光麗都碧

28、水芳洲城南市場(chǎng)世紀(jì)廣場(chǎng)總計(jì)套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例排名一房一廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)366.49%485.25%844二房二廳二衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)40072.%65071.1%24068.1%98100%10875%149672.55四房二廳二衛(wèi)11821.29%21623.6%11231.8%3625%48223.37合計(jì)5549143529814420621、房型供應(yīng)量分析分析：目前市場(chǎng)上供應(yīng)量最多的戶型為三房二廳二衛(wèi)，占總供應(yīng)量的72.55%。主要是這種房型比較適合核心家庭居住，但供應(yīng)量過大，市場(chǎng)空間逐漸變小。市場(chǎng)供應(yīng)量排名第二的為四房二廳二衛(wèi)，這個(gè)房源主要被二次置業(yè)，改善

29、居住環(huán)境的家庭所消化，市場(chǎng)空間不錯(cuò)，但由于總價(jià)過高，使得該房型的去化速度較慢。二房二廳二衛(wèi)（包括二房二廳一衛(wèi)）以下的房型供應(yīng)量?jī)H占總供應(yīng)量的4%，且這些房型的面積一般在100平方米以下，雖然總價(jià)低，但不適合主力群體的消費(fèi)，市場(chǎng)需求空間小，去化速度很慢。 2、戶型面積配比分析面積分組套型數(shù)量比例70-89m2844%101-110m2160.7111-130m2149672.55%131-140m248223.37%合 計(jì)2062100%從上面的面積分組統(tǒng)計(jì)資料可以看出：市場(chǎng)上供應(yīng)最多的面積在111-130m2之間，市場(chǎng)占有率為72.55%，總套數(shù)在1496套，市場(chǎng)供應(yīng)趨于飽和，未來(lái)需求較小，目

30、標(biāo)客源面已經(jīng)非常窄。市場(chǎng)上供應(yīng)的結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)，房型面積過大，131m2以上的房源市場(chǎng)占有率為23.37%，相對(duì)于目前的居民收入而言，該面積以上的房子銷售去化較慢。100m2以下的房源供應(yīng)市場(chǎng)占有率為4%，供應(yīng)比例明顯過大，從所調(diào)查的在售樓盤來(lái)看，銷售完或者預(yù)定的房型面積90%都在111-130平方米。3、價(jià)格分析案 名價(jià)格范圍（元/m2）均 價(jià)（元/m2）主力面積（m2）主力總價(jià)(萬(wàn)元)樓層差價(jià)（元/m2）物業(yè)收費(fèi)（元/m2月）都市水鄉(xiāng)800-9709001251220-50陽(yáng)光麗都900-1128105012012.60.4碧水芳洲750-98090012011.8城南市場(chǎng)800-99890

31、012010.8世紀(jì)廣場(chǎng)1200-1700145011015.5300.5分析：各樓盤均價(jià)都在900元/m2以上樓層差價(jià)在20-50元/m2主力總價(jià)在12萬(wàn)元/套，市場(chǎng)承接能力大，銷售去化快。同時(shí)也可以看出各個(gè)樓盤的主力戶型面積趨于大戶型，主力面積范圍在100-140m2，供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯滿足市場(chǎng)需求。4、客源客層分析目前樓市消費(fèi)群最主要由以下四種：首先是日益增多的進(jìn)城人員成為住房消費(fèi)的主力軍.他們都有住房需求。城市建設(shè)力度的加大，加大了購(gòu)房隊(duì)伍，大大增加了市場(chǎng)有效需求。人們的觀望心理加劇了市場(chǎng)的萎縮,5、小結(jié)1、目前住宅去化較慢，主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，偏離絕大部分消費(fèi)者市場(chǎng)的承受力。2、100-1

32、30平米的房源供應(yīng)相對(duì)消費(fèi)能力明顯過強(qiáng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小，需求強(qiáng)勁。3、過小或過大平米以上的房源市場(chǎng)目標(biāo)客源面窄，去化速度非常慢。六、項(xiàng)目地塊分析及商業(yè)價(jià)值可行性研究（一）、地快分析1.土地性質(zhì)及地理位置綜述該地快為商業(yè)用地，位于東風(fēng)路與建設(shè)路結(jié)合的扇形中心，縣城核心地段，呈矩形，南北線長(zhǎng)60米，東西長(zhǎng)64米，四圍主要老居民樓，地勢(shì)較平整，北面地下有一條貫穿縣城的暗河-清溪河。2.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量自然環(huán)境該地塊總體來(lái)看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無(wú)大型污染。地快周圍建筑物密集，地快主干道-悅慶街，街面面寬6米，路基、路質(zhì)、路況較差，人流量大，綠化較差，不夠開闊，使得該方向上無(wú)論近看或遠(yuǎn)望的視線都有

33、所阻礙，另外因道路狹小而引起的人車噪音污染。北面出市場(chǎng)有面寬6米的民安巷通道，是市場(chǎng)上小攤販的積聚的、地，一片污濁景象。 社會(huì)環(huán)境：水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線已鋪設(shè)，但沒有網(wǎng)絡(luò)線（一部分住戶除外），有中國(guó)信合，農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的分點(diǎn)。人事局、老工商局、老干局招待所、縣政府散步在周圍。沿街商業(yè)基本是一些小吃點(diǎn)，小商品門店，距相如廣場(chǎng)500米。人文環(huán)境：周圍的居民有自住和租戶兩種形式，居民的房屋大體都比較陳舊，周邊無(wú)新建小區(qū)。3、建設(shè)路路段分析建設(shè)路為蓬安的交通主干道、也是出城的唯一通道，城內(nèi)公交1、2路均穿過，出街東可到營(yíng)山、南部，西可到南充、成都，蓬安縣新車站建設(shè)在此路段中間位置，建設(shè)路由

34、來(lái)已久，是蓬安縣的經(jīng)濟(jì)中心，路面開闊，人民醫(yī)院等多家醫(yī)療機(jī)構(gòu)及其他一些事業(yè)單位軍設(shè)在此路段上，兩邊裝修精致的品牌服裝店面、購(gòu)物場(chǎng)所讓街道人流不息，熱鬧非凡。城中市場(chǎng)與此街接壤，步行不到200米，人口居住量相當(dāng)密集。4、東風(fēng)路路段分析東風(fēng)路為進(jìn)年來(lái)新建街道，北與建設(shè)路相連，中間左右兩邊一邊到城中市場(chǎng)，步行100米，另一邊到相如廣場(chǎng)200米左右，該路段路況由于新建，平整開闊，街兩邊有大量的新居住樓，人口居住密度高，整齊又好看，街面商業(yè)氛圍濃厚，門面經(jīng)營(yíng)品類繁多，人車流量不亞于建設(shè)路。5、相如廣場(chǎng)附近分析相如廣場(chǎng)為進(jìn)幾年新建的休閑、文化、行政廣場(chǎng)，廣場(chǎng)上方建有蓬安的三星級(jí)酒店，相如飯店，廣場(chǎng)周圍匯集

35、大量的大型餐飲、茶樓、水吧，交通便利，路面干凈，街道整潔，是蓬安縣城休閑、娛樂的集中地，無(wú)論任何時(shí)候，這里的人車流量相當(dāng)大，距離城中市場(chǎng)300米左右，與東風(fēng)路、建設(shè)路形成縣城內(nèi)的人口密集地。（二）地塊商業(yè)價(jià)值可行性研究從市場(chǎng)消費(fèi)需求的角度研究：1、城市內(nèi)沒有功能齊全的市場(chǎng)，采購(gòu)物品極為不方便，有購(gòu)物的需求性。2、城市內(nèi)沒有一個(gè)象樣的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，而蓬安是一個(gè)日常居住人口8萬(wàn)人的縣城，有縣城規(guī)劃的需求。3、地塊周圍半徑1000米內(nèi)的居民人口與大型的飲食機(jī)構(gòu)消費(fèi)采購(gòu)，有服務(wù)半徑內(nèi)的需求。4、目前市場(chǎng)臟、亂、差與地段和毗鄰縣政府形成反差，有提升城市形象的需求。5、社會(huì)經(jīng)濟(jì)是商品交易的產(chǎn)物，只有一個(gè)好的市

36、場(chǎng)才能促進(jìn)更多更好的商品流通，有蓬安社會(huì)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)的需求。6、前面談到蓬安商業(yè)經(jīng)濟(jì)只處在發(fā)展階段，商業(yè)發(fā)展的進(jìn)程必須先要有基礎(chǔ)商業(yè)的繁榮，有蓬安商業(yè)發(fā)展的需求。7、市場(chǎng)的建成后，其好的交易環(huán)境，全新的功能規(guī)劃，大的人流量帶來(lái)更大的交易額，對(duì)經(jīng)營(yíng)者、舉辦者、政府都會(huì)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益，有和偕三方經(jīng)濟(jì)的需求。從商圈角度進(jìn)行研究：1、商圈概述從蓬安商業(yè)分布的現(xiàn)狀來(lái)看，建設(shè)路商業(yè)可作為蓬安商業(yè)的概括。商圈名稱級(jí)別區(qū)域范圍主要特點(diǎn)建設(shè)路商圈主力級(jí)以建設(shè)路為中心，南至悅慶街，東到相如大道到，西到老花園，以百貨、服裝經(jīng)營(yíng)為主，其次是家電、家居、通訊等相如廣場(chǎng)次級(jí)以相如廣場(chǎng)、相如大道為中心以休閑、餐飲商業(yè)、為主

37、2、典型商圈定位（1）以建設(shè)路為中心的主力級(jí)商圈（a）商圈定位在完善相關(guān)配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)調(diào)整功能、提升檔次、美化環(huán)境、繁榮氣氛，形成功能齊全、集購(gòu)物、餐飲、休閑、金融、商務(wù)、信息等為一體的主力級(jí)商業(yè)功能區(qū)。（b）商圈概況地域范圍以建設(shè)路為中心，南至悅慶街，東到相如大道到，西到老花園，人流結(jié)構(gòu)中偏高檔消費(fèi)者商業(yè)區(qū)域由建設(shè)路、悅慶街、老花園及老廣場(chǎng)商業(yè)街組成區(qū)域價(jià)值蓬安最繁華的商業(yè)中心，唯一的市主力級(jí)商圈商業(yè)特點(diǎn)由大型商業(yè)門店組成經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以百貨、服裝經(jīng)營(yíng)為主，其次有餐飲、電器、家居等購(gòu)物環(huán)境由于蓬安商業(yè)大部分都是在自然發(fā)展與市場(chǎng)調(diào)節(jié)中形成的，購(gòu)物環(huán)境較差商業(yè)氛圍商業(yè)集中，人氣旺盛商圈描述1、

38、該商圈以建設(shè)路為中心，為蓬安唯一的主力級(jí)商圈，形成時(shí)間較久，商業(yè)氛圍濃厚；2、商圈內(nèi)大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中，輻射范圍廣泛；3、商業(yè)功能較齊全，可滿足多層次人群的商業(yè)消費(fèi)需求；4、商業(yè)形態(tài)較為單一，僅街區(qū)商業(yè)而已。建設(shè)路主力級(jí)商圈分析：商圈特點(diǎn)商業(yè)功能較齊全商業(yè)點(diǎn)多而密集，功能較齊全；經(jīng)營(yíng)商品品種多，消費(fèi)者選購(gòu)空間大。輻射范圍廣該商圈是蓬安唯一的主力級(jí)商圈，是蓬安商業(yè)最繁華的區(qū)域，具備輻射與服務(wù)全市區(qū)及周邊腹地地區(qū)的能力。交通便利該商圈處于蓬安中心區(qū)域，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利，多條線路公交車抵達(dá)。商業(yè)氛圍發(fā)展均衡該商圈內(nèi)幾條主要商業(yè)街道的商業(yè)氛圍較均衡，商鋪投資回報(bào)率在7%-8%之間。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)間競(jìng)爭(zhēng)激烈

39、商業(yè)點(diǎn)扎堆于縣中心，經(jīng)營(yíng)層次不分明，經(jīng)營(yíng)商品同類化，使得網(wǎng)點(diǎn)之間競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。存在的問題網(wǎng)點(diǎn)布局不盡合理商業(yè)點(diǎn)扎堆于該商圈內(nèi)，其它區(qū)域則明顯偏少。商業(yè)形態(tài)單一商業(yè)點(diǎn)多，街區(qū)式商業(yè)。購(gòu)物環(huán)境亟需改善商點(diǎn)配套設(shè)施建設(shè)不完善，周邊環(huán)境較差，人車混雜，缺乏綠化、休閑等空間。行業(yè)管理未得到重視網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)缺乏引導(dǎo)機(jī)制，處于自然發(fā)展和市場(chǎng)調(diào)節(jié)的狀態(tài)，商業(yè)設(shè)施布局凌亂，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃、開發(fā)，行業(yè)管理沒得到重視。商業(yè)功能受到限制商點(diǎn)間各自為陣，缺乏良好的有機(jī)整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，商業(yè)功能受到限制。（2）、以相如廣場(chǎng)為中心的次級(jí)商圈（a）商圈定位在現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施基礎(chǔ)上調(diào)整、提升，增加餐飲、文化娛樂、休閑設(shè)施，使該功能區(qū)形成以

40、休閑消費(fèi)為主，檔次適中，功能較為完善，滿足相如廣場(chǎng)大眾化消費(fèi)需求的次級(jí)商業(yè)功能區(qū)。（b）商圈概況地域范圍以相如大道和相如廣場(chǎng)為中心，向周邊延伸到東風(fēng)路人流結(jié)構(gòu)全縣居民，為縣城特色經(jīng)濟(jì)區(qū)商業(yè)區(qū)域由相如大道和相如廣場(chǎng)組成區(qū)域價(jià)值滿足相如廣場(chǎng)區(qū)域大眾化消費(fèi)需求的次級(jí)商業(yè)功能區(qū)商業(yè)特點(diǎn)以相如廣場(chǎng)周圍商業(yè)價(jià)值最大，且以休閑產(chǎn)業(yè)、餐飲、娛樂商業(yè)支撐，目前已形成次級(jí)商業(yè)中心經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)餐飲、服裝、娛樂、休閑等綜合商業(yè)購(gòu)物環(huán)境由于該商圈商業(yè)物業(yè)是近年規(guī)劃建設(shè)，動(dòng)線設(shè)計(jì)合理，購(gòu)物環(huán)境較好商業(yè)氛圍區(qū)域商業(yè)較為集中，人流較大商圈描述1、該商圈屬次級(jí)商圈，為縣城功能明顯的經(jīng)濟(jì)區(qū)2、該商圈人流量大，日平均人流量達(dá)1.8萬(wàn)，

41、與建設(shè)路商業(yè)中心人流量相差無(wú)幾；3、形成時(shí)間較短，缺乏街區(qū)商業(yè)；4、商圈內(nèi)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)合理，人流導(dǎo)向性較強(qiáng)；5、該區(qū)域居民消費(fèi)力強(qiáng)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況良好。次級(jí)商圈分析：商圈特點(diǎn)輻射范圍大該商圈屬由于功能定位獨(dú)特，目標(biāo)人流為全縣人口人流量大四周居民小區(qū)較多且上檔次，匯集眾多知名商家匯聚劉一手，都樂歌城等餐飲、休閑娛樂業(yè)。從商業(yè)潛力角度研究：商業(yè)項(xiàng)目，特別是中小型商業(yè)項(xiàng)目的選址有其行業(yè)特殊性。對(duì)于蓬安項(xiàng)目，商住結(jié)合是唯一道路，但其商業(yè)潛力到底如何，還需從項(xiàng)目基本商業(yè)條件、可選擇商業(yè)形態(tài)等多方面進(jìn)行研究論證：1、基本商業(yè)條件滿足情況：一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)項(xiàng)目生存和發(fā)展的條件很多，但最基本的條件至少包括如下幾個(gè)

42、方面：（1）交通條件：商業(yè)項(xiàng)目有其服務(wù)半徑，服務(wù)半徑的有效必須依賴于現(xiàn)代交通工具、路面交通狀況和輻射網(wǎng)絡(luò)。從本項(xiàng)目看來(lái)，其地處蓬安二大經(jīng)濟(jì)點(diǎn)的“樞紐”位置，建設(shè)路和相如廣場(chǎng)在本項(xiàng)目附近，購(gòu)物便利性比較強(qiáng)，滿足中小型商業(yè)設(shè)施的基本需要。要說(shuō)明一點(diǎn)的是，這是每個(gè)中小型商業(yè)設(shè)施的共同條件。（2）場(chǎng)地狀況：要做相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，就必須有相當(dāng)規(guī)模的用地、建筑空間和相應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施配套條件。本項(xiàng)目單面臨街，臨街面有一定的空間設(shè)計(jì)門面，便于開展商業(yè)活動(dòng)（產(chǎn)品展示、經(jīng)營(yíng)等等），但土地總面積只有4000平米，將來(lái)的停車位有可能不足。 （3）人氣狀況：作為商業(yè)項(xiàng)目特別是零售商業(yè)項(xiàng)目，其銷售收入來(lái)自大量消費(fèi)者的參與和

43、購(gòu)買，有人氣才有商氣。通過我門在現(xiàn)場(chǎng)勘察發(fā)現(xiàn)，上午市場(chǎng)臨街邊的人流量達(dá)到秒/3人，但在下午，這個(gè)數(shù)據(jù)有所減少，街面的流動(dòng)平均3秒/人。（4）現(xiàn)有商業(yè)氛圍：商業(yè)設(shè)施對(duì)人氣的吸引，必須依賴于一定的商業(yè)規(guī)模和商業(yè)氛圍，只有當(dāng)“商點(diǎn)”形成“商圈”，其人氣集聚才會(huì)經(jīng)久不息。對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，東風(fēng)路、建設(shè)路、相如廣場(chǎng)這三大與城中市場(chǎng)相臨的商點(diǎn)，從上面的分析中說(shuō)明在該地塊做商業(yè)是樂觀的。2、消費(fèi)者商業(yè)行為研究：（1） 總體人口狀況：如前所述，蓬安總?cè)丝谥挥?來(lái)萬(wàn)。總?cè)丝诘牟蛔?，使蓬安本地要做大?guī)模的商業(yè)設(shè)施有一定的難度。吸引消費(fèi)者的唯一辦法是差異化生存，但從城南市場(chǎng)的改造工程差異化嘗試看，其產(chǎn)品的差異化也是產(chǎn)品

44、的單一化，進(jìn)而導(dǎo)致消費(fèi)對(duì)象的單一化。（2）收入狀況：從縣城區(qū)域消費(fèi)來(lái)看，地塊半徑1000米內(nèi)的居住，經(jīng)商人群收入相對(duì)偏低，消費(fèi)能力相對(duì)充足。（3）消費(fèi)習(xí)慣：消費(fèi)習(xí)慣的了解需要長(zhǎng)期觀察或大范圍的抽樣調(diào)查，由于時(shí)間緊迫，我們只在調(diào)查中對(duì)此做附帶了解。大部分蓬安人稱自己購(gòu)物去建設(shè)路、相如廣場(chǎng)中心商點(diǎn)多一些，可以讓消費(fèi)者享受連續(xù)“休閑、購(gòu)物”的樂趣，而且購(gòu)物成了“閑逛、消遣”的副產(chǎn)品。（4）可選擇的商業(yè)形態(tài)近代商業(yè)的歷史也是其不斷開發(fā)新業(yè)態(tài)、不斷拓展新市場(chǎng)的歷史。目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)形態(tài)比較多，但按不同特征基本可以分出如下商業(yè)形式：（5）按服務(wù)半徑分類： 類別參考因素nsc近鄰型購(gòu)物中心csc社區(qū)型購(gòu)物中心

45、rsc地區(qū)型購(gòu)物中心srsc超地區(qū)型購(gòu)物中心店鋪面積1萬(wàn)平米以下3萬(wàn)平米以下39萬(wàn)平米 9萬(wàn)平米以上業(yè)種日常服務(wù)日常用品、高級(jí)用品、服務(wù)日常用品、高級(jí)品、服務(wù)日常用品、高級(jí)品、服務(wù)核心店鋪農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、雜貨商店農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、雜貨商店、gms,百貨店雜貨店、gms、百貨店gms、百貨店商圈車程10分鐘以內(nèi)車程15分鐘以內(nèi)車程30分鐘以內(nèi)車程30分鐘以上商圈人口8000人左右3萬(wàn)人10萬(wàn)人10萬(wàn)人20萬(wàn)人20萬(wàn)人以上停車輛數(shù)5010010015050050005000以上從以上各商業(yè)模式的主要特征對(duì)比可以看出：a、單從蓬安總?cè)丝冢?萬(wàn)）看來(lái)，只適合做1-2規(guī)模的商業(yè)設(shè)施的，但如果做近鄰型（小區(qū)型）購(gòu)物中心

46、，由于總量不大，其銷售可行性是最大，同時(shí)它有能很好的發(fā)掘項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。b、做社區(qū)型購(gòu)物中心，其流行模式是gms購(gòu)物中心，雖然蓬安的居民總量也基本可以支撐gms購(gòu)物中心，但在競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目的地塊面積上不相符合：一是縣城市場(chǎng)面積達(dá)到30000平米，服務(wù)半徑基本飽和；二是該地塊面積不允許。（6）按照銷售形式和國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類：零售業(yè)食品、飲料、煙草零售；日常生活資料零售；紡織品和服裝零售；日用雜貨零售；五金化工零售；藥品和醫(yī)療器械零售；圖書報(bào)刊零售；家具等其他零售批發(fā)業(yè)除以上行業(yè)外，還包括能源、建材、金屬材料、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料、礦產(chǎn)品等等及其他無(wú)法零售的大型工業(yè)產(chǎn)品的批發(fā)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：蓬安商品批發(fā)行業(yè)還沒有

47、怎么啟動(dòng)，但批發(fā)行業(yè)的“集中”要求也要比零售要高，市場(chǎng)規(guī)模以平方公里計(jì)，大規(guī)模市場(chǎng)一方面可以打響知名度，二來(lái)更便于采購(gòu)商多樣化采購(gòu)和價(jià)格比選，單一網(wǎng)點(diǎn)的批發(fā)市場(chǎng)很難做大作強(qiáng)，況且城中市場(chǎng)就處于中心區(qū)，所以做零售比做批發(fā)的條件要成熟些。（7）按照商業(yè)形態(tài)分類及其特點(diǎn)：形態(tài)形態(tài)細(xì)分經(jīng)營(yíng)特色核心競(jìng)爭(zhēng)力場(chǎng)所選擇百貨大廈傳統(tǒng)百貨它是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，隨著時(shí)代進(jìn)度，傳統(tǒng)百貨向其它現(xiàn)代購(gòu)物中心的轉(zhuǎn)移，品類規(guī)劃更現(xiàn)代和專業(yè)百年品牌其場(chǎng)地資本上均屬于商業(yè)公司自有大型產(chǎn)銷品它實(shí)現(xiàn)的“一站式”購(gòu)物，即在一個(gè)商業(yè)中心可以實(shí)現(xiàn)餐飲、購(gòu)物、休閑等一體化，并具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)現(xiàn)代與全能自建為主，買斷與租賃為輔休閑百貨其內(nèi)部商業(yè)

48、布局引進(jìn)商業(yè)街形式，商品陳列位置縮小，休閑空間加大，賣的商品緊扣科技、文化、藝術(shù)和各種民族特色，可擔(dān)當(dāng)?shù)胤铰糜卧O(shè)施的作用，大型旅游城市才有此類別時(shí)尚與休閑投資買斷再轉(zhuǎn)租超級(jí)超市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)其主要特點(diǎn)是規(guī)模適中、品類全、價(jià)格低。緊扣日常生活資料，內(nèi)部裝修簡(jiǎn)單，可讓消費(fèi)者自由選購(gòu)的樂趣低廉價(jià)格租賃百貨超市規(guī)模適中，往往深入新建社區(qū)，以提供生活便利服務(wù)于近鄰便利性、親和力買斷或租賃專營(yíng)市場(chǎng)以家電、家居、電子產(chǎn)品、音像、藥品、圖書等某一個(gè)專業(yè)領(lǐng)域?yàn)榭蚣?，重在完善品牌的多樣性和服?wù)的專業(yè)性，使客戶在購(gòu)買同一功能產(chǎn)品時(shí)可進(jìn)行多品牌選擇，并得到專業(yè)的售后服務(wù)專業(yè)和專營(yíng)性自建、買斷或租賃臨街門店主題特色街開發(fā)商在

49、招商時(shí)規(guī)定經(jīng)營(yíng)類別，在有限規(guī)模內(nèi)強(qiáng)化產(chǎn)品特色，比如女人街、文化街、風(fēng)情街等，使購(gòu)買者更有針對(duì)性和消遣性特色突出、休閑性買斷后租賃混合商業(yè)開發(fā)商只管賣門面，由個(gè)體業(yè)主自行決定經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類別，這是大部分臨街門面的運(yùn)作模式買斷買斷后租賃其他形式餐飲娛樂中式餐飲一般設(shè)在在辦公場(chǎng)所集中位置，西式快餐一般設(shè)在人流較多的商場(chǎng)內(nèi)或附近特色和便利租賃為主辦公場(chǎng)所高檔辦公場(chǎng)所一般設(shè)在交通便利、餐飲娛樂設(shè)施健全、環(huán)境優(yōu)美的地方現(xiàn)代和便利買斷或租賃金融超市多家銀行門市集中辦公，為市民提供更全面的服務(wù)全能和便利租賃或買斷其他概念店it行業(yè)帶來(lái)的新概念，網(wǎng)上購(gòu)物，正在發(fā)展中專業(yè)化、虛擬化租賃根據(jù)以上商業(yè)形態(tài)的分析，我們認(rèn)為

50、：在蓬安做商業(yè)，應(yīng)該在商業(yè)形態(tài)上做到如下幾點(diǎn)：a、依據(jù)地塊的條件，在經(jīng)營(yíng)形態(tài)上走農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的道路。b、必須主題鮮明，以特色吸引消費(fèi)者。c、必須具備一定的規(guī)模，以擴(kuò)大知名度和影響力。d、在經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上創(chuàng)新，比如規(guī)劃豆制品攤位、加工攤位等其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒有的新形勢(shì)，以滿足消費(fèi)者求新、求變的心理。結(jié)論在對(duì)以上的分析中可以看出城中市場(chǎng)的地塊價(jià)值定位：1、市場(chǎng)的消費(fèi)需要確定了地塊的功能定位2、位于主力經(jīng)濟(jì)與次經(jīng)濟(jì)圈的黃金交割點(diǎn)，確定其商業(yè)價(jià)值3、依據(jù)消費(fèi)潛力，確定了地塊的開發(fā)定位地塊開發(fā)定位：地塊的商業(yè)價(jià)值+地塊的自身?xiàng)l件及政府城市規(guī)劃條件+地塊的經(jīng)濟(jì)收益價(jià)值最大化，對(duì)于該地塊的開發(fā)思路是綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)+居住樓

51、。七、項(xiàng)目swot分析1、優(yōu)勢(shì)：（1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯：地塊位于縣城中心地帶，在地理位置上占有先天的優(yōu)勢(shì)；（2）依托縣城中心區(qū)的未來(lái)規(guī)劃，具有升值潛力； （3）項(xiàng)目周邊人員密集，對(duì)市場(chǎng)的需求量大； （4）建成后將是縣城規(guī)模最大，功能最齊，環(huán)境最好的專業(yè)市場(chǎng)，同時(shí)還可創(chuàng)建和延續(xù)相如房產(chǎn)品牌；（5）配套成熟。 周邊配套齊全，辦事、購(gòu)物、上班都十分方便。2、劣勢(shì)：（1）地塊面積小，生活環(huán)境營(yíng)造相對(duì)困難，有閉塞感；（2）項(xiàng)目臨近的街道狹小，規(guī)劃差，人車交通擁擠；（3）項(xiàng)目的市場(chǎng)建設(shè)對(duì)住宅的銷售有一定的影響；（4）項(xiàng)目所在片區(qū)形象不具備高尚品質(zhì)；（5）人文環(huán)境及形象較差。八、建設(shè)方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是

52、在市場(chǎng)預(yù)測(cè)和資源評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項(xiàng)目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。1總平面布置本地形狀為較規(guī)則的矩形，占地面積4000平米。小區(qū)將采用多層錯(cuò)層住宅，全條式，根據(jù)地快條件，設(shè)計(jì)1棟南北及2棟東西向的住宅，在不影響日照的同時(shí)，改善小區(qū)空間景觀效果，避免一般居住小區(qū)中的兵營(yíng)行列式單調(diào)布局.又能增加了組團(tuán)綠地。景觀設(shè)計(jì)改變以前小區(qū)的設(shè)計(jì)集中，地塊大規(guī)模綠地的模式，在保證集中綠地指標(biāo)的前提下，設(shè)計(jì)宅前宅后綠地，使每戶均有較好的景觀。根據(jù)場(chǎng)地狀況，市場(chǎng)按原方案設(shè)置5個(gè)出入通道，兩個(gè)主通道分別設(shè)在南面悅慶街與東面悅慶街與民安巷的

53、交匯處。此入口設(shè)市場(chǎng)管理辦公室，公廁原有，現(xiàn)不考慮增加。市場(chǎng)的定位及規(guī)劃：該市場(chǎng)定位為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是商品交易市場(chǎng)的其中一類，是零售食用農(nóng)產(chǎn)品的商品交易市場(chǎng)。該時(shí)常所有人是相如房產(chǎn)公司，為該市場(chǎng)舉辦者，（不提供產(chǎn)權(quán)出售），向多個(gè)經(jīng)營(yíng)者提供固定商位（包括攤位、店鋪、營(yíng)業(yè)房等）和相應(yīng)設(shè)施，提供物業(yè)服務(wù)，實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理，并有多個(gè)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)場(chǎng)獨(dú)立從事蔬菜、禽蛋、肉類、水產(chǎn)品、豆制品、調(diào)味品、熟食鹵品、水果、糧油制品、干副食品，農(nóng)副產(chǎn)品自銷區(qū)等食品經(jīng)營(yíng)的固定場(chǎng)所，市場(chǎng)一樓二樓為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攤位，計(jì)劃修建988個(gè)，每個(gè)攤位尺寸3.3*0.6米，約合2個(gè)平方，市場(chǎng)一樓整體挖地1米，地面層高3.3米，共計(jì)層高4.3米，二樓層高3米，四周鋁合金窗戶，離地1.2米。市場(chǎng)道路一樓四圍道路寬6米，內(nèi)道路寬3米，局部支路寬2米。2、土建（一）建筑居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重處理好路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、建筑布局及空間環(huán)境的內(nèi)在聯(lián)系，在協(xié)調(diào)中求變化，注重小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建筑設(shè)計(jì)。單體設(shè)計(jì)中統(tǒng)籌考慮空調(diào)