房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售價(jià)格折扣控制程序和營(yíng)銷費(fèi)用控制程序

1、房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售價(jià)格折扣控制程序1 一般性折扣 1.1 一般性折扣是指在銷售前對(duì)全體顧客公開的、顧客在具備相應(yīng)條件后可無條件享受的折扣。 1.2 付款方式折扣、鼎晟貴賓會(huì)員購(gòu)房，以及同一顧客購(gòu)買第二套（或以上）房屋，按公司規(guī)定享受的折扣均視為一般性折扣。 1.3 一般性折扣方案及折扣比例應(yīng)根據(jù)銷售情況，分析對(duì)銷售計(jì)劃、銷售進(jìn)度的影響，由銷售部和財(cái)務(wù)部共同制訂，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。 1.4 制定一般性折扣方案須經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查和測(cè)算，比較目標(biāo)價(jià)格與折扣后的平均售價(jià)水平，并綜合考慮對(duì)公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和利潤(rùn)的影響。 1.5 制定一般性折扣方案應(yīng)適當(dāng)考慮鼓勵(lì)一次性付款方式，以減少按揭辦理事務(wù)、控制按揭

2、擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。 1.6 一般性折扣銷售作為一種商業(yè)折扣，必須按實(shí)際成交價(jià)及折后價(jià)確認(rèn)銷售收入和應(yīng)收帳款的入帳金額。 1.7 銷售部須妥善保管項(xiàng)目歷次經(jīng)各部門會(huì)簽過的銷售價(jià)格表原件、銷售折扣文件及資料，并報(bào)送財(cái)務(wù)部一份原件存檔。2 特例折扣 2.1 特例折扣是指具有特殊性的顧客在購(gòu)房時(shí)，或者普通顧客在批量購(gòu)買時(shí)，要求享受超出一般性折扣范圍的折扣。包括：公司購(gòu)買折扣、一次性批量購(gòu)買折扣、領(lǐng)導(dǎo)特批的其他折扣。 2.2 特例折扣控制原則 1) 謹(jǐn)慎性原則 折扣銷售方式在促銷的同時(shí)也直接減少銷售收入，因此應(yīng)謹(jǐn)慎使用，嚴(yán)禁折扣銷售的隨意性。 2) 利益最大原則 制定折扣銷售方案應(yīng)兼顧并處理好增加銷售面積、現(xiàn)金

3、流量和減少銷售收入及利潤(rùn)的關(guān)系，應(yīng)以項(xiàng)目綜合收益最大為目的。 2.3 各類特例折扣（含總經(jīng)理審批）所減少的收入，均在當(dāng)期的銷售收入中扣減，銷售部應(yīng)確保實(shí)現(xiàn)目標(biāo)銷售收入。 2.4 特例折扣可以和一般性折扣累加，但是各種特例折扣不得累計(jì)。特例折扣的計(jì)算，以對(duì)外面市銷售總額為計(jì)算基數(shù)，或以付款方式折扣（一般性折扣）優(yōu)惠后房款總額為計(jì)算基數(shù)。 2.5 特例折扣審批備案流程 1) 相關(guān)部門填制銷售價(jià)格特例折扣審批表及申請(qǐng)理由說明（以內(nèi)部聯(lián)絡(luò)單形式上報(bào)）； 2) 報(bào)所在部門負(fù)責(zé)人理、主管副總經(jīng)理審核； 3) 報(bào)財(cái)務(wù)部、財(cái)務(wù)總監(jiān)審核； 4) 報(bào)總經(jīng)理審批； 5) 所有審批程序完成后，應(yīng)在當(dāng)天報(bào)財(cái)務(wù)部備案。

4、2.6 銷售價(jià)格特例折扣審批表共三份：一份原件，兩份復(fù)印件，銷售保管原件作為銷售合同附件隨合同保管，銷售客服保管一份復(fù)印件；財(cái)務(wù)部保管一份復(fù)印件 ；申請(qǐng)理由說明共一份，由銷售部單獨(dú)存檔，妥善保管。 2.7 公司購(gòu)買或同一客戶一次性批量購(gòu)買，可視具體情況決定是否給予適當(dāng)優(yōu)惠，具體折扣比例可根據(jù)成交數(shù)量按“利益最大原則”審慎擬定。 2.8 公司購(gòu)買是指以單位名義為在職員工購(gòu)置1套，或者同一單位的在職員工（以提供的有效勞動(dòng)雇傭合同原件為證明，我公司復(fù)印、核準(zhǔn)）同時(shí)購(gòu)置2套（含）以上的購(gòu)房行為；同一客戶一次性批量購(gòu)買是指同一顧客（以直系親屬的名字購(gòu)置房產(chǎn)且不更名者，可視為同一客戶購(gòu)買，直系親屬（僅包括

5、夫妻、父母、子女），以提供戶口本原件為證明，我公司復(fù)印、核準(zhǔn)）一次性購(gòu)買3套（含）以上的購(gòu)房行為。 2.9 特例折扣審批權(quán)限 2.9.1特例折扣減免總額由銷售部、主管副總經(jīng)理審定，報(bào)總經(jīng)理審批。減免總額為每期銷售收入的0.1%-0.2%具體比例視項(xiàng)目情況而定，最終比例及折扣總額在當(dāng)期公司簽發(fā)經(jīng)營(yíng)決策文件后確定。由董事長(zhǎng)審批的額度不計(jì)入上述指標(biāo)。 2.9.2 銷售副總經(jīng)理有權(quán)批準(zhǔn)的每單項(xiàng)折扣比例最高為房?jī)r(jià)總額的1，且折扣總額在2萬元以內(nèi)，一次只能給予一個(gè)物業(yè)單位折扣優(yōu)惠。 2.9.3 主管副總經(jīng)理有權(quán)批準(zhǔn)的每單項(xiàng)折扣最高額度在3萬元（含）以內(nèi)（一次只能給予一個(gè)物業(yè)單位折扣優(yōu)惠）。 房地產(chǎn)開發(fā)公司

6、營(yíng)銷費(fèi)用控制程序1 總則 為了加強(qiáng)對(duì)公司“營(yíng)銷費(fèi)用”開支的控制，確保營(yíng)銷費(fèi)用控制在經(jīng)營(yíng)決策文件目標(biāo)范圍內(nèi)，現(xiàn)根據(jù)公司相關(guān)制度，制定本指引。2 公司營(yíng)銷費(fèi)用的開支依據(jù) 在任何一筆營(yíng)銷費(fèi)用開支前，以及營(yíng)銷費(fèi)用類合同簽訂前，銷售部務(wù)必明確該項(xiàng)費(fèi)用（或合同）的“營(yíng)銷費(fèi)用歸屬經(jīng)營(yíng)區(qū)域”，財(cái)務(wù)部將銷售部對(duì)上述問題的確認(rèn)作為支付款項(xiàng)或?qū)徍撕贤囊罁?jù)。 營(yíng)銷費(fèi)用歸屬經(jīng)營(yíng)區(qū)域是否合理，由財(cái)務(wù)部、審計(jì)部負(fù)責(zé)監(jiān)控。 2.1 當(dāng)取得集總經(jīng)理批準(zhǔn)的營(yíng)銷費(fèi)用總額指標(biāo)，銷售部須在上述分項(xiàng)指標(biāo)范圍內(nèi)辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)監(jiān)控總額指標(biāo)。 2.2 銷售部應(yīng)嚴(yán)格管理營(yíng)銷費(fèi)用類合同。在簽訂合同之前，公司財(cái)務(wù)部、審計(jì)部審核該合同費(fèi)用

7、是否符合總經(jīng)理批準(zhǔn)的營(yíng)銷費(fèi)用總額指標(biāo)。 2.4 所有營(yíng)銷費(fèi)用類合同，必須經(jīng)過公司財(cái)務(wù)部審批，必須有明確的合同總額。金額超過5萬元（含）的營(yíng)銷費(fèi)用類合同必須履行招投標(biāo)程序。 2.5 針對(duì)投放額度而給予優(yōu)惠折扣的媒體廣告合同，必須明確合同的最高限額，否則不予簽署。3 營(yíng)銷費(fèi)用的日?？刂?3.1公司財(cái)務(wù)部應(yīng)建立“營(yíng)銷費(fèi)用臺(tái)賬”，統(tǒng)計(jì)營(yíng)銷費(fèi)用。公司財(cái)務(wù)部應(yīng)每月將編制的“營(yíng)銷費(fèi)用臺(tái)賬”與銷售部核對(duì)，經(jīng)營(yíng)銷部簽字確認(rèn)后，報(bào)至公司審計(jì)部。 3.2 當(dāng)營(yíng)銷費(fèi)用支出（已付金額、應(yīng)付金額）達(dá)到公司審批的“營(yíng)銷費(fèi)用總額指標(biāo)”時(shí)，財(cái)務(wù)部不再辦理營(yíng)銷費(fèi)用的開支及合同的簽訂。 3.3公司財(cái)務(wù)部不辦理突破領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的“營(yíng)銷費(fèi)

8、用總額指標(biāo)”的任何開支及合同的簽訂，除非獲得總經(jīng)理批準(zhǔn)的追加（調(diào)整）“營(yíng)銷費(fèi)用總額指標(biāo)”的文件。 3.4 涉及工程業(yè)務(wù)性質(zhì)的銷售類合同（如路牌廣告、展覽裝修等），合同簽批之前，其費(fèi)用預(yù)算須經(jīng)經(jīng)營(yíng)部審核。4 項(xiàng)目決算時(shí)的營(yíng)銷費(fèi)用確認(rèn) 4.1 集財(cái)務(wù)部根據(jù)公司下達(dá)的決算通知，依據(jù)編制的“營(yíng)銷費(fèi)用臺(tái)帳”計(jì)算營(yíng)銷費(fèi)用的決算金額，并取得銷售部的書面確認(rèn)。 4.2 在營(yíng)銷費(fèi)用決算前，財(cái)務(wù)部會(huì)同銷售采用權(quán)責(zé)發(fā)生制方法，對(duì)應(yīng)計(jì)入本期決算金額的各項(xiàng)營(yíng)銷費(fèi)用進(jìn)行最后的確認(rèn)。一旦該期營(yíng)銷費(fèi)用的決算金額得以確認(rèn)，則以后不得再將任何發(fā)生的營(yíng)銷費(fèi)用攤?cè)朐撈凇?4.3 營(yíng)銷費(fèi)用決算方案經(jīng)公司財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷副總經(jīng)理確認(rèn)，再上報(bào)

9、至總經(jīng)理審核。 4.4 樣板間銷售額與樣板間毛坯房售價(jià)的差額，可以在營(yíng)銷費(fèi)用中抵扣，但抵扣的最高金額不得超過樣板間的實(shí)際裝修費(fèi)用。毛坯房及樣板間裝修費(fèi)用售價(jià)的確定須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。 4.5 凡因工程款抵房款業(yè)務(wù)取得的銷售收入，不得提取銷售傭金。5 超支預(yù)警 根據(jù)營(yíng)銷費(fèi)用臺(tái)賬，公司財(cái)務(wù)部判斷營(yíng)銷費(fèi)用（含已付、應(yīng)付額）存在超過“營(yíng)銷費(fèi)用總額指標(biāo)”風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)通報(bào)銷售部，并向公司總經(jīng)理預(yù)警。6 營(yíng)銷費(fèi)用的基本內(nèi)容 原則上凡屬營(yíng)銷（策劃）部發(fā)生的一切支出都?xì)w屬于“營(yíng)銷費(fèi)用”（分管銷售副總經(jīng)理的工資及工資性費(fèi)用除外），銷售人員薪酬管理辦法另行規(guī)定。 財(cái)務(wù)部對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用的核算內(nèi)容如下： 1) 銷售人員的工資（含

10、個(gè)人所得稅）、銷售提成總額（包括各種形式的提成、銷售提成個(gè)人所得稅、底薪、社會(huì)保險(xiǎn)、公積金、餐補(bǔ)等）； 2) 工資附加費(fèi)（福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、公積金、社會(huì)保險(xiǎn)等）； 3) 辦公費(fèi)（辦公用品、通訊、水電費(fèi)等）； 4) 辦公用房租、物業(yè)管理費(fèi)； 5) 差旅費(fèi)； 6) 業(yè)務(wù)招待費(fèi)； 7) 保險(xiǎn)費(fèi)； 8) 車輛費(fèi)用； 9) 折舊及攤銷； 10) 媒介廣告費(fèi)； 11) 促銷活動(dòng)費(fèi)； 12) 交易費(fèi)； 13) 銷售大廳裝修費(fèi)、樣板房裝修費(fèi)；14) 其他營(yíng)銷費(fèi)用。項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用目標(biāo)成本表建設(shè)項(xiàng)目名稱：營(yíng)銷費(fèi)用總計(jì)一、媒介推廣費(fèi)1報(bào)紙廣告2刊物廣告3電視廣告4電臺(tái)廣告5燈箱廣告6公交廣告7互聯(lián)網(wǎng)廣告8印刷品（如樓書等）9戶外廣告牌10工地圍墻廣告11樓宇廣告12影視片制作費(fèi)13其他媒體廣告14廣告公司服務(wù)費(fèi)二、促銷活動(dòng)1產(chǎn)品推介會(huì)2開盤慶典費(fèi)3房屋展銷會(huì)4促銷活動(dòng)費(fèi)5物業(yè)管理費(fèi)優(yōu)惠