同致行03月海陽(yáng)寶龍城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略思考

1、2010-zztzh-1謹(jǐn)呈：煙臺(tái)寶龍?bào)w育置業(yè)有限公司海 陽(yáng) 寶 龍 城 項(xiàng) 目海 陽(yáng) 寶 龍 城 項(xiàng) 目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略思考營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略思考我們的整體營(yíng)銷(xiāo)策略我們的整體營(yíng)銷(xiāo)策略產(chǎn)品線(xiàn)產(chǎn)品線(xiàn)城市線(xiàn)城市線(xiàn)項(xiàng)目線(xiàn)項(xiàng)目線(xiàn)三位一體三位一體品牌利益品牌利益項(xiàng)目利益項(xiàng)目利益產(chǎn)品利益產(chǎn)品利益完美實(shí)現(xiàn)完美實(shí)現(xiàn)造市造市做事做事逐層遞進(jìn)逐層遞進(jìn)造勢(shì)造勢(shì)報(bào)告溝通架構(gòu)報(bào)告溝通架構(gòu)總體策略總體策略賣(mài)點(diǎn)整合賣(mài)點(diǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)1 1項(xiàng)目發(fā)展方向項(xiàng)目發(fā)展方向2 2項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析價(jià)值體系建立價(jià)值體系建立項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析價(jià)值體系項(xiàng)目定位項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況u區(qū)位：區(qū)位：項(xiàng)目用地南臨黃海，北

2、依膠東半島嶗山山系，沿海水域水質(zhì)良好，整個(gè)海灘寬度除了夠深之外，也 同時(shí)保持極佳的狀態(tài)，因此被譽(yù)為“萬(wàn)米黃金海灘”，本項(xiàng)目用地也在黃金海灘中。u占地：占地：項(xiàng)目占地約42.9萬(wàn)，總建筑面積約38.5萬(wàn)。u項(xiàng)目結(jié)合萬(wàn)米黃金海灘的優(yōu)美濱海風(fēng)光，將項(xiàng)目打造為獨(dú)家、休閑、旅游、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體的海濱旅游 綜合體，建成后將成為山東乃至全國(guó)的高端旅游勝地！總體規(guī)劃中，分別設(shè)計(jì)了企業(yè)公館、度假酒店、酒 店式公寓、旅游商業(yè)街、漁人碼頭、主體水公園以及五星級(jí)酒店。能夠滿(mǎn)足高端度假群體的需求，也為海 陽(yáng)寶龍城打造成為一個(gè)高端旅游綜合體提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 u主要物業(yè)類(lèi)型：主要物業(yè)類(lèi)型：獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、酒店式公寓、商

3、業(yè)u配套設(shè)施：旭寶配套設(shè)施：旭寶高爾夫球場(chǎng)、五星級(jí)國(guó)際酒店，會(huì)所、大型商業(yè)街、游艇碼頭等u主要景觀資源：主要景觀資源：海岸線(xiàn)、沙灘、海景、山景、濕地、公園、園林景觀等項(xiàng)目分析區(qū)域價(jià)值區(qū)域價(jià)值青島、威海、煙臺(tái)三市一體化，構(gòu)成青島、威海、煙臺(tái)三市一體化，構(gòu)成1 1小時(shí)大青島經(jīng)小時(shí)大青島經(jīng)濟(jì)圈濟(jì)圈本案本案煙臺(tái)煙臺(tái)威海威海青島青島黃海黃海項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系解構(gòu)海陽(yáng)市位于山東半島的中南部，南臨黃海，北接半島內(nèi)陸，屬暖溫帶季風(fēng)型大陸氣候；四季分明，雨量充沛，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑。無(wú)霜期長(zhǎng)達(dá)200余天，宜人的氣候，非常適合旅游觀光和居住，在近30年中，年平均氣溫12.0，年平均降水量694.5mm。城市價(jià)值城市價(jià)值

4、東方夏威夷，北中國(guó)最純凈的濱海度假城市東方夏威夷，北中國(guó)最純凈的濱海度假城市項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系解構(gòu)交通價(jià)值交通價(jià)值交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，1 1小時(shí)內(nèi)通達(dá)煙臺(tái)、青島、威海小時(shí)內(nèi)通達(dá)煙臺(tái)、青島、威海等城市，為項(xiàng)目發(fā)展旅游地產(chǎn)奠定基礎(chǔ)等城市，為項(xiàng)目發(fā)展旅游地產(chǎn)奠定基礎(chǔ)城際交通：城際交通：市內(nèi)藍(lán)煙鐵路橫貫東西，青威高速公路、煙青一級(jí)公路、煙鳳一級(jí)公路以及青石公路、榮蘭公路和309國(guó)道縱橫交錯(cuò)；距煙臺(tái)、威海、青島均需1小時(shí)車(chē)程。飛至日本、韓國(guó)也僅需1小時(shí)左右。2010年即將開(kāi)通的墨海陽(yáng)跨海大橋，將使海陽(yáng)與青島市中心的車(chē)程時(shí)間縮短至45分鐘。 三大城市中軸線(xiàn)，為三大城市中軸線(xiàn)，為本案在大量旅游地產(chǎn)本案在大

5、量旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中突圍奠定基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)中突圍奠定基礎(chǔ)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系解構(gòu)旅游價(jià)值旅游價(jià)值旅游資源豐富，城市運(yùn)營(yíng)類(lèi)國(guó)際國(guó)內(nèi)濱海節(jié)慶賽旅游資源豐富，城市運(yùn)營(yíng)類(lèi)國(guó)際國(guó)內(nèi)濱海節(jié)慶賽事提高城市知名度。事提高城市知名度。海陽(yáng)萬(wàn)米海灘浴場(chǎng)招虎山森林公園夢(mèng)達(dá)寺叢麻禪院旭寶高爾夫球場(chǎng)云頂自然風(fēng)景旅游區(qū)千里仙島海陽(yáng)市歷史博物館地雷戰(zhàn)遺址嘴子前春秋古墓群 旅游景觀資源旅游景觀資源大型主題活動(dòng)大型主題活動(dòng)第三屆亞洲沙灘運(yùn)動(dòng)會(huì)海陽(yáng)國(guó)際沙雕藝術(shù)節(jié)中國(guó)奧委會(huì)第23屆奧林匹克日長(zhǎng)跑活動(dòng)全國(guó)沙灘排球巡回賽櫻花國(guó)際山東黃金海岸旅游商品博覽會(huì) 榮譽(yù)：榮譽(yù)：“中國(guó)最佳文化生態(tài)旅游城市中國(guó)最佳文化生態(tài)旅游城市” ” 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系解構(gòu)項(xiàng)目整體價(jià)值

6、規(guī)劃價(jià)值：規(guī)劃價(jià)值：一流規(guī)劃設(shè)計(jì)果蔬，國(guó)際先進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)水平；產(chǎn)品價(jià)值：產(chǎn)品價(jià)值：產(chǎn)品涵蓋居住、酒店、商業(yè)、旅游等多種物業(yè)類(lèi)型，將形成1+12的核變效應(yīng)和綜合價(jià)值；品牌價(jià)值：品牌價(jià)值：寶龍品牌價(jià)值，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)先者；營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值：營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值：同致行cs服務(wù)體系，所體現(xiàn)的服務(wù)價(jià)值。項(xiàng)目自身價(jià)值項(xiàng)目自身價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系解構(gòu) 中國(guó)的海岸線(xiàn)長(zhǎng)達(dá)1.8萬(wàn)公里，居世界第四，但可居住海岸線(xiàn)只有1800公里，大陸人均占有更只有0.14厘米。海洋資源是21世紀(jì)戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)主要發(fā)展方向之一，它將成為國(guó)家乃至個(gè)人搶占的珍稀資源。藍(lán)色居住的背景思考藍(lán)色居住的背景思考 2008年，當(dāng)全國(guó)樓市遭遇寒冬，三亞、海口、深圳、廈門(mén)、青島

7、、大連、威海、煙臺(tái)，中國(guó)海岸線(xiàn)上自南向北的濱海優(yōu)質(zhì)物業(yè)卻不為所動(dòng)，暢銷(xiāo)依然！項(xiàng)目核心價(jià)值：藍(lán)色居住價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系解構(gòu)優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（strengthstrength） 1.規(guī)模優(yōu)勢(shì)，成片規(guī)劃；2.海岸線(xiàn)，景觀資源優(yōu)越；3.業(yè)態(tài)豐富，配套高端；4.品牌開(kāi)發(fā)，強(qiáng)勢(shì)打造；5.交通便捷，景點(diǎn)集中劣勢(shì)（劣勢(shì)（weaknessweakness） 1.旅游產(chǎn)業(yè)起步階段；2.當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境制約，尚需較多外力；3.當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境落后，文化底蘊(yùn)不足，需重新打造；機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（opportunityopportunity） 1.國(guó)際亞沙會(huì)舉辦；2.政府招商引資重點(diǎn)工程，政府支持力度大；3.海岸線(xiàn)、濕地等項(xiàng)目可整合資源空間大

8、。4.集團(tuán)全國(guó)發(fā)展，共享資源多。威脅（威脅（threatenthreaten） 1.黃金海岸開(kāi)發(fā)升溫，各項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈；2.海陽(yáng)核電站開(kāi)工對(duì)項(xiàng)目造成一定影響。3.客戶(hù)對(duì)海陽(yáng)認(rèn)知度低；4.旅游綜合體項(xiàng)目需考慮系統(tǒng)性、可持續(xù)性，面臨問(wèn)題多發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅(st)(st)借助區(qū)域發(fā)展價(jià)值，借助區(qū)域發(fā)展價(jià)值，快速進(jìn)行市場(chǎng)占位快速進(jìn)行市場(chǎng)占位減小劣勢(shì)，避免威脅減小劣勢(shì)，避免威脅(wt)(wt)利用規(guī)劃變通，利用規(guī)劃變通，將劣勢(shì)分散轉(zhuǎn)化將劣勢(shì)分散轉(zhuǎn)化發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、利用機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、利用機(jī)會(huì)(so)(so)挑戰(zhàn)與創(chuàng)新，挑戰(zhàn)與創(chuàng)新，品牌、產(chǎn)品發(fā)力品牌、產(chǎn)品發(fā)力利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)利用機(jī)會(huì)

9、，克服劣勢(shì)(wo)(wo)精工化運(yùn)作模式，精工化運(yùn)作模式，重點(diǎn)封鎖客群，快打快銷(xiāo)重點(diǎn)封鎖客群，快打快銷(xiāo)項(xiàng)目swot核心思考問(wèn)題核心思考問(wèn)題1 1：如何使區(qū)域板塊迅速得到認(rèn)同，復(fù)合資源最大價(jià)值化？核心思考問(wèn)題核心思考問(wèn)題2 2：項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么，在此基礎(chǔ)上，如何形成項(xiàng)目富有穿透力的差異化傳播？借勢(shì)而出樹(shù)立標(biāo)桿避重就輕淡化劣勢(shì)化解威脅脫穎而出整合優(yōu)勢(shì)儲(chǔ)蓄能量項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力概括：項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力概括：海陽(yáng)復(fù)合性旅游商業(yè)地產(chǎn)度假灣區(qū)海陽(yáng)復(fù)合性旅游商業(yè)地產(chǎn)度假灣區(qū)客戶(hù)群分析客戶(hù)群分析項(xiàng)目如何選擇客戶(hù)？項(xiàng)目如何選擇客戶(hù)？ 以尋求海岸生活的以尋求海岸生活的“煙臺(tái)、青島、煙臺(tái)、青島、威海威?！钡鹊赜绕涫乔?/p>

10、島知富階層為核心客群，同時(shí)輻射三等地尤其是青島知富階層為核心客群，同時(shí)輻射三北區(qū)域知富階層北區(qū)域知富階層客戶(hù)定位客戶(hù)定位頂級(jí)財(cái)富階層頂級(jí)財(cái)富階層高端財(cái)富階層高端財(cái)富階層中高端財(cái)富階層中高端財(cái)富階層核心客戶(hù)核心客戶(hù)財(cái)富階層增長(zhǎng)型客戶(hù)群差異型客戶(hù)群生意關(guān)系潛在客戶(hù)量地域意向客戶(hù)量尋求海岸生活的知富階層三緣關(guān)系客戶(hù)本項(xiàng)目核心客戶(hù)是介于中高端財(cái)富階層與高端財(cái)富階層之間尋求海岸生活的知富階層，主本項(xiàng)目核心客戶(hù)是介于中高端財(cái)富階層與高端財(cái)富階層之間尋求海岸生活的知富階層，主要區(qū)域分布為：青島、東北、西北、華北。要區(qū)域分布為：青島、東北、西北、華北。分布分布煙臺(tái)、青島、威海等地為主煙臺(tái)、青島、威海等地為主“

11、三三緣緣”客戶(hù)客戶(hù)三北客戶(hù)（東北、西北、華北）三北客戶(hù)（東北、西北、華北）長(zhǎng)三角、珠三角等地投長(zhǎng)三角、珠三角等地投資型客戶(hù)資型客戶(hù)細(xì)分細(xì)分企業(yè)主企業(yè)主、大股東、大股東；高管；高管公務(wù)員、新移民公務(wù)員、新移民企業(yè)主、大股東、高管、退休企業(yè)主、大股東、高管、退休度假人士度假人士企業(yè)主、高官、投資客企業(yè)主、高官、投資客項(xiàng)目如何選擇客戶(hù)？項(xiàng)目如何選擇客戶(hù)？從客戶(hù)需求特征及客戶(hù)演變趨勢(shì)，從客戶(hù)需求特征及客戶(hù)演變趨勢(shì)，在不同階段、針對(duì)客戶(hù)需求合理配置資源在不同階段、針對(duì)客戶(hù)需求合理配置資源 客戶(hù)定位客戶(hù)定位 生活 理 念高財(cái)富層級(jí)資源享有型資源享有型資源跟隨型資源跟隨型資源追求型資源追求型資源占有型資源占

12、有型對(duì)價(jià)格敏感對(duì)價(jià)格敏感努力擠進(jìn)努力擠進(jìn)“上流社會(huì)上流社會(huì)”與真正的上流階層為鄰對(duì)稀缺資源的要求相對(duì)較低核心核心客戶(hù)客戶(hù)增長(zhǎng)型增長(zhǎng)型客戶(hù)群客戶(hù)群差異差異化客化客戶(hù)群戶(hù)群注重低調(diào)，享受生活注重低調(diào)，享受生活私密安全性的空間對(duì)稀缺資源價(jià)值的有限享有會(huì)所、配套滿(mǎn)足低調(diào)的奢華注重對(duì)資源的獨(dú)享，彰顯身份感注重對(duì)資源的獨(dú)享，彰顯身份感對(duì)私缺資源獨(dú)享的成就感尊貴、身份客戶(hù)活出自我，追求個(gè)性客戶(hù)活出自我，追求個(gè)性喜歡個(gè)性化風(fēng)格、追求藝術(shù)品位對(duì)資源的可改造性要求高客戶(hù)演變（擴(kuò)散）核心客戶(hù)增長(zhǎng)型客戶(hù)差異型客戶(hù)前期后期啟動(dòng)期以青島、煙臺(tái)、威海等地知富階層為核心的客戶(hù)。啟動(dòng)期客戶(hù)中大部分對(duì)資源的占有需求較強(qiáng)；小部分則

13、看重社區(qū)圈層，對(duì)資源獨(dú)占要求較低。從客戶(hù)需求特征及客戶(hù)演變趨勢(shì)，在不同階段、針對(duì)客戶(hù)需求合理配置資源從客戶(hù)需求特征及客戶(hù)演變趨勢(shì)，在不同階段、針對(duì)客戶(hù)需求合理配置資源 。啟動(dòng)期項(xiàng)目客戶(hù)鎖定：以煙臺(tái)、青島、威海三地高端客戶(hù)及啟動(dòng)期項(xiàng)目客戶(hù)鎖定：以煙臺(tái)、青島、威海三地高端客戶(hù)及“三緣客戶(hù)三緣客戶(hù)”為核心客戶(hù)；西北、華北、東北等三北地區(qū)客為核心客戶(hù)；西北、華北、東北等三北地區(qū)客戶(hù)為重點(diǎn)。戶(hù)為重點(diǎn)。 客戶(hù)定位客戶(hù)定位重點(diǎn)客戶(hù)：西北、華北、東北三北客戶(hù)）。西北、華北、東北三北客戶(hù)）。構(gòu)成：北方內(nèi)陸城市企業(yè)中高層管理者、私營(yíng)業(yè)主、中高層公務(wù)員等，新移民。價(jià)值取向：鐘情于海景資源、具有對(duì)私缺資源獨(dú)享的成就感

14、，強(qiáng)調(diào)尊貴、身份，養(yǎng)生度假。核心客戶(hù)：煙臺(tái)、青島、威海三地高端客戶(hù)及煙臺(tái)、青島、威海三地高端客戶(hù)及“三緣客三緣客戶(hù)戶(hù)”。構(gòu)成：私營(yíng)業(yè)主、國(guó)企管理者等。價(jià)值取向：區(qū)域客戶(hù)，三緣情節(jié)濃厚，強(qiáng)調(diào)對(duì)海資源的占有，休閑度假。次客戶(hù)群：上海、江浙等其他區(qū)域客戶(hù)。上海、江浙等其他區(qū)域客戶(hù)。構(gòu)成：投資客戶(hù)、私營(yíng)業(yè)主。價(jià)值取向：從眾理較強(qiáng)，有投資的意識(shí)，或出于身份標(biāo)簽之建立。同 致 行 思 考同 致 行 思 考綜合項(xiàng)目的swot分析和地塊要素分析，本項(xiàng)目是一個(gè)多元豐富、系統(tǒng)復(fù)合開(kāi)發(fā)的泛旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，本項(xiàng)目關(guān)鍵在于如何取得競(jìng)爭(zhēng)先發(fā)優(yōu)勢(shì)和建立核心競(jìng)爭(zhēng)力。本項(xiàng)目客戶(hù)群的選取應(yīng)有的放矢，循序漸進(jìn)

15、；重點(diǎn)市場(chǎng)精耕細(xì)作；次級(jí)市場(chǎng)推拉結(jié)合；其它市場(chǎng)以借助外力為主。基于項(xiàng)目豐富的內(nèi)在價(jià)值，在推廣和銷(xiāo)售中，需要一個(gè)具延展性、包容性、科學(xué)性的概念來(lái)包裝。概念之下的綜合價(jià)值體系是項(xiàng)目推廣的基礎(chǔ)，如何提煉也是關(guān)鍵?；陧?xiàng)目豐富的內(nèi)在價(jià)值，在推廣和銷(xiāo)售中，需要一個(gè)具延展性、包容性、基于項(xiàng)目豐富的內(nèi)在價(jià)值，在推廣和銷(xiāo)售中，需要一個(gè)具延展性、包容性、科學(xué)性的概念來(lái)包裝。概念之下的綜合價(jià)值體系是項(xiàng)目推廣的基礎(chǔ)，如何提科學(xué)性的概念來(lái)包裝。概念之下的綜合價(jià)值體系是項(xiàng)目推廣的基礎(chǔ)，如何提煉也是關(guān)鍵。煉也是關(guān)鍵。核心詞前景優(yōu)越，戰(zhàn)略決勝前景優(yōu)越，戰(zhàn)略決勝核心價(jià)值點(diǎn)剖析1 1亞沙會(huì)國(guó)際賽事舉辦地亞沙會(huì)國(guó)際賽事舉辦地3

16、3寶龍商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)寶龍商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)2 2一線(xiàn)無(wú)敵海景一線(xiàn)無(wú)敵海景4 4旅游綜合體旅游綜合體規(guī)劃：700畝濱海新城環(huán)境：自然環(huán)境之上的設(shè)計(jì)建筑：時(shí)尚的現(xiàn)代主義社區(qū)：濱海新城的功能配套風(fēng)格：度假、海岸、人文（黃金海岸，自然休閑，頂級(jí)配套、一站式娛樂(lè)）未來(lái)國(guó)際濱海新城度假最佳體驗(yàn)的融和亞沙會(huì)國(guó)際級(jí)配套現(xiàn)代的自然熱帶、人文交融區(qū)位：黃金海岸旅游度假勝地東海岸的核心地段自然的自然的, ,休閑的休閑的, ,城市的城市的項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系價(jià)值體系價(jià)值體系項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位1 1、區(qū)位價(jià)值、區(qū)位價(jià)值萬(wàn)米黃金海岸萬(wàn)米黃金海岸順應(yīng)中國(guó)建設(shè)“國(guó)家海岸”的目標(biāo)，借勢(shì)黃金海岸，打造海陽(yáng)“旅游商業(yè)度假休閑勝地”的標(biāo)桿

17、性項(xiàng)目2 2、規(guī)劃價(jià)值、規(guī)劃價(jià)值寶龍寶龍700700畝旅游商業(yè)國(guó)際濱海度假灣區(qū)畝旅游商業(yè)國(guó)際濱海度假灣區(qū)大品牌大盤(pán)時(shí)代的杰作旅游商業(yè)綜合體國(guó)際頂尖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)聯(lián)袂世界著名酒店聯(lián)手開(kāi)創(chuàng)3 3、景觀設(shè)計(jì)價(jià)值、景觀設(shè)計(jì)價(jià)值自然之上的設(shè)計(jì)自然之上的設(shè)計(jì)沙灘、海洋、空氣、陽(yáng)光、與自然和諧共生，讓自然最自然的存在項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分解項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分解4 4、社區(qū)高端配套價(jià)值、社區(qū)高端配套價(jià)值亞沙會(huì)國(guó)際品質(zhì)的功能形態(tài)高爾夫、星級(jí)酒店等高尚元素商業(yè)街等現(xiàn)代城市功能配套5 5、社區(qū)風(fēng)格價(jià)值、社區(qū)風(fēng)格價(jià)值時(shí)尚風(fēng)情的現(xiàn)代主義時(shí)尚中的現(xiàn)代、豐富不是東方，也不是歐式，是享受一線(xiàn)海景資源的國(guó)際化現(xiàn)代社區(qū)人文情調(diào)與居住氛圍6 6、商

18、業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值、商業(yè)運(yùn)營(yíng)價(jià)值寶龍商業(yè)運(yùn)作模式集約、復(fù)合商業(yè)功能服務(wù)價(jià)值體系包裝價(jià)值體系包裝 高端居住高端居住價(jià)值聯(lián)盟價(jià)值聯(lián)盟高檔高檔會(huì)所會(huì)所大型大型娛樂(lè)設(shè)施娛樂(lè)設(shè)施旭寶國(guó)際旭寶國(guó)際高爾夫球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)酒店式酒店式公寓公寓知名物管知名物管濱海風(fēng)情濱海風(fēng)情商業(yè)街商業(yè)街白金白金五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店園林園林綠化綠化小孩口兒小孩口兒濕地公園濕地公園全體系全體系室內(nèi)精裝室內(nèi)精裝生態(tài)生態(tài)商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)萬(wàn)畝萬(wàn)畝黑松林黑松林萬(wàn)米黃金萬(wàn)米黃金純美海岸線(xiàn)純美海岸線(xiàn)主題主題水公園水公園漁人漁人碼頭碼頭項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析價(jià)值體系洞察人性和世界真正解讀產(chǎn)品對(duì)位并塑造消費(fèi)者價(jià)值觀雕塑品牌核心價(jià)值和客群精神層面心有靈犀定位依

19、據(jù)與標(biāo)尺定位依據(jù)與標(biāo)尺 富有穿透力與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手明顯區(qū)隔富有感召力和創(chuàng)意空間案案 名名 寶龍城寶龍城藍(lán)堡灣（藍(lán)堡灣（11）寶龍城市廣場(chǎng)寶龍城市廣場(chǎng)案名詮釋案名詮釋 1 1包容性強(qiáng)，能涵含所有的度假形態(tài)；包容性強(qiáng)，能涵含所有的度假形態(tài)；2 2藍(lán)堡灣喻意美好，灣則展示海的最美一面；藍(lán)堡灣喻意美好，灣則展示海的最美一面；3 3絕版黃金海岸灣畔生活同樣蜚聲海外，可予以借勢(shì)。絕版黃金海岸灣畔生活同樣蜚聲海外，可予以借勢(shì)。寶龍城寶龍城藍(lán)堡灣藍(lán)堡灣項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位 國(guó)際度假勝地旅游商業(yè)樣板國(guó)際度假勝地旅游商業(yè)樣板整體定位詮釋整體定位詮釋 1 1最好的定位就是占位，占據(jù)獨(dú)特的位置，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)法復(fù)制；最好的

20、定位就是占位，占據(jù)獨(dú)特的位置，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)法復(fù)制；2 2旅游商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合業(yè)態(tài)，借助寶龍品牌巧妙借勢(shì)迅速提高項(xiàng)旅游商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合業(yè)態(tài)，借助寶龍品牌巧妙借勢(shì)迅速提高項(xiàng)目整體檔次；目整體檔次；3 3“樣板樣板”則是獨(dú)特的差異化傳播，成功高端占位，同時(shí)揭示則是獨(dú)特的差異化傳播，成功高端占位，同時(shí)揭示了項(xiàng)目所有構(gòu)成元素的高標(biāo)準(zhǔn)。了項(xiàng)目所有構(gòu)成元素的高標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)際旅游勝地旅游商業(yè)樣板自然的 、獨(dú)享的、奢華的海陽(yáng)寶龍城這是一個(gè)以度假城市灣區(qū)為功能藍(lán)本的現(xiàn)代生活社區(qū)，有美好的自然：萬(wàn)米海岸線(xiàn)，質(zhì)地細(xì)潔的金色沙灘 ，清新的空氣，沿海岸向陸地地勢(shì)由沙灘過(guò)渡到小平原、丘陵，依次漸升；更有復(fù)合的高端生活元素：高爾夫、濕地公

21、園、星級(jí)酒店群等。都市的、生活的海陽(yáng)寶龍城這里，更有自然之上的新城市生活形態(tài)，大到你在普通社區(qū)中看不到的電影院、海洋體驗(yàn)展覽館、橫街窄巷式的商業(yè)街區(qū)、集中廣場(chǎng)式的商業(yè)中心 ，小到供應(yīng)新鮮蔬菜水果的超市，你最喜歡的書(shū)店咖啡館，和鄰居、朋友經(jīng)常聚餐的中餐館 ；加上更加成熟完善的教育、銀行、醫(yī)療等基礎(chǔ)配套，不遜于中心城市的都會(huì)灣區(qū)生活在此與自然和諧的融匯在一起國(guó)際旅游勝地旅游商業(yè)樣板人文的 寶龍海陽(yáng)城這里，有和你品位相近，志同道合的鄰居，你們可以從一次清晨碰面的問(wèn)候，一次高爾夫球場(chǎng)上的交鋒進(jìn)而成為親近默契的朋友，時(shí)間久了，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣的鄰居越來(lái)越多休閑旅游商業(yè)假日地樣板東海岸，自然中的現(xiàn)代新城市案名

22、項(xiàng)目整體定位首期住宅產(chǎn)品定位區(qū)位關(guān)鍵詞黃金海岸，國(guó)際海居海陽(yáng)寶龍城藍(lán)堡灣小結(jié)：項(xiàng)目定位體系小結(jié)：項(xiàng)目定位體系項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析價(jià)值體系國(guó)際度假勝地旅游商業(yè)樣板報(bào)告溝通架構(gòu)報(bào)告溝通架構(gòu)總體策略總體策略賣(mài)點(diǎn)整合賣(mài)點(diǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)1 1項(xiàng)目發(fā)展方向項(xiàng)目發(fā)展方向2 2項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析價(jià)值體系建立價(jià)值體系建立項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位1. 媒介廣告投放：以高端和主流媒介為主2. 公關(guān)及活動(dòng)策劃：與政府聯(lián)動(dòng)、轟動(dòng)性高端活動(dòng)3. 現(xiàn)場(chǎng)包裝體系：體驗(yàn)空間，情景營(yíng)銷(xiāo)、指示系統(tǒng)等4. 新聞炒作：利用主流媒介掌握話(huà)語(yǔ)權(quán)5. dm或其它特殊傳播手段1、五大推廣手段5 5大推廣手段，統(tǒng)合在大推

23、廣手段，統(tǒng)合在2 2條線(xiàn)索之下：條線(xiàn)索之下：整體性線(xiàn)索：整體性線(xiàn)索：國(guó)際度假勝地旅游商業(yè)樣板純產(chǎn)品線(xiàn)索：純產(chǎn)品線(xiàn)索：黃金海岸，國(guó)際海居如何整合如何整合重要節(jié)點(diǎn)階段執(zhí)行2、兩大線(xiàn)索寶龍地產(chǎn)品牌、稀缺海景資源、每個(gè)階段產(chǎn)品推廣主題在每個(gè)節(jié)點(diǎn)，重點(diǎn)各不同，但彼此又聯(lián)系緊密。四個(gè)個(gè)最重要節(jié)點(diǎn)相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)工作以及工程等配套工作全部圍繞此而展開(kāi)第二波第二波事件營(yíng)銷(xiāo)事件營(yíng)銷(xiāo)第三波第三波體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)第一波第一波形象營(yíng)銷(xiāo)形象營(yíng)銷(xiāo)第四波第四波情景營(yíng)銷(xiāo)情景營(yíng)銷(xiāo)第一波第二波第三波第四波煽風(fēng)點(diǎn)火聚眾起事發(fā)展運(yùn)動(dòng)火上起油全程營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)動(dòng)整體布局全程營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)動(dòng)整體布局煽風(fēng)點(diǎn)火煽風(fēng)點(diǎn)火 關(guān)鍵詞：關(guān)注關(guān)鍵詞：關(guān)注引爆點(diǎn)：亞沙會(huì)引爆點(diǎn)

24、：亞沙會(huì)形象營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵策略運(yùn)用關(guān)鍵策略運(yùn)用1 1：”亞沙會(huì)國(guó)際概念亞沙會(huì)國(guó)際概念”區(qū)域區(qū)域價(jià)值炒作價(jià)值炒作 借助寶龍品牌優(yōu)勢(shì)，將關(guān)注點(diǎn)引向項(xiàng)目所在的區(qū)域板塊，與政府和主流媒體聯(lián)動(dòng)，共同炒作板塊與政府和主流媒體聯(lián)動(dòng)，共同炒作板塊，借助亞沙會(huì)奠定海陽(yáng)國(guó)際旅游地產(chǎn)市場(chǎng)。從宏觀區(qū)域發(fā)展炒作到項(xiàng)目從宏觀區(qū)域發(fā)展炒作到項(xiàng)目資源展示，形成一套系統(tǒng)的區(qū)域概念用于市場(chǎng)洗腦。資源展示，形成一套系統(tǒng)的區(qū)域概念用于市場(chǎng)洗腦。 與此相配合的活動(dòng)策劃有：與亞沙會(huì)共享濱海盛世與亞沙會(huì)共享濱海盛世海陽(yáng)寶龍城藍(lán)堡灣推介會(huì) 海陽(yáng)寶龍城海陽(yáng)寶龍城 營(yíng)銷(xiāo)推廣實(shí)操性部署營(yíng)銷(xiāo)推廣實(shí)操性部署形象營(yíng)銷(xiāo)以度假區(qū)運(yùn)營(yíng)商的角度，聯(lián)動(dòng)政府，政府到哪里

25、推廣海陽(yáng)，項(xiàng)目就到哪里，另外政府其它重要活動(dòng)，有選擇參與，從而巧妙成為海陽(yáng)旅游地產(chǎn)的代名詞，高調(diào)唱響區(qū)域未來(lái)發(fā)展方向、戰(zhàn)略構(gòu)思，同時(shí)給予市場(chǎng)充分信心，瞬間加強(qiáng)區(qū)域認(rèn)同度。關(guān)鍵策略運(yùn)用關(guān)鍵策略運(yùn)用2 2：與政府同行：與政府同行, ,成為海陽(yáng)旅游地產(chǎn)的代名詞成為海陽(yáng)旅游地產(chǎn)的代名詞關(guān)鍵策略運(yùn)用關(guān)鍵策略運(yùn)用3 3：聯(lián)同國(guó)際權(quán)威媒介：聯(lián)同國(guó)際權(quán)威媒介, ,掌握旅游地產(chǎn)至高話(huà)語(yǔ)權(quán)掌握旅游地產(chǎn)至高話(huà)語(yǔ)權(quán)借助亞沙會(huì)建立以主流媒體的記者為主的核心記者團(tuán)，通過(guò)其作為發(fā)布途徑陣地，建立與媒體長(zhǎng)期穩(wěn)定的關(guān)系，傳播區(qū)域與項(xiàng)目。同時(shí)策劃“海陽(yáng)寶龍城與亞沙共享濱海盛世”系列活動(dòng)，組織專(zhuān)題報(bào)導(dǎo)。 海陽(yáng)寶龍海陽(yáng)寶龍 營(yíng)銷(xiāo)推廣

26、實(shí)操性部署營(yíng)銷(xiāo)推廣實(shí)操性部署聚眾起事聚眾起事 關(guān)鍵詞：事件關(guān)鍵詞：事件引爆點(diǎn)：巡展會(huì)引爆點(diǎn)：巡展會(huì)事件營(yíng)銷(xiāo)事件營(yíng)銷(xiāo) 將本項(xiàng)目定義為奢侈品，創(chuàng)新思維，不參與普通房展，參與上海、北京、深圳、溫州等地的奢侈品展，建立品牌影響力，與高端客群親密接觸。關(guān)鍵策略運(yùn)用關(guān)鍵策略運(yùn)用1 1：參展奢侈品展與巡展：參展奢侈品展與巡展影響世界影響世界豪宅版圖之作豪宅版圖之作關(guān)鍵策略運(yùn)用關(guān)鍵策略運(yùn)用3 3：與各大旅行社組織全國(guó)準(zhǔn)客戶(hù)赴海：與各大旅行社組織全國(guó)準(zhǔn)客戶(hù)赴海陽(yáng)陽(yáng): :夢(mèng)想之旅夢(mèng)想之旅 聯(lián)合各大旅行社精選客戶(hù)歡樂(lè)海陽(yáng)行，順帶參觀海陽(yáng)寶龍城，讓目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)黃金海岸的高品質(zhì)感有一個(gè)直觀的感受，從而激發(fā)其置業(yè)夢(mèng)想。

27、與準(zhǔn)客戶(hù)進(jìn)行近距離的接觸交流，提前獲取項(xiàng)目反聵信息，同時(shí)預(yù)知其誠(chéng)意程度，發(fā)展認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意較高的客戶(hù)，從而為公開(kāi)發(fā)售奠定良好基礎(chǔ)。 海陽(yáng)寶龍城海陽(yáng)寶龍城 營(yíng)銷(xiāo)推廣實(shí)操性部署營(yíng)銷(xiāo)推廣實(shí)操性部署事件營(yíng)銷(xiāo)事件營(yíng)銷(xiāo)一方面昭示項(xiàng)目的高端配置，擴(kuò)大高端居住價(jià)值聯(lián)盟影響力，為海陽(yáng)寶龍城國(guó)際海居形象做好鋪墊。另一方面以旅艇會(huì)做為其中最大亮點(diǎn)，聯(lián)同其它高端配置展開(kāi)圈層營(yíng)銷(xiāo)。關(guān)鍵策略運(yùn)用關(guān)鍵策略運(yùn)用4 4：高尚元素品牌合作戰(zhàn)略啟動(dòng)儀式暨游艇會(huì)成立發(fā)布會(huì)：高尚元素品牌合作戰(zhàn)略啟動(dòng)儀式暨游艇會(huì)成立發(fā)布會(huì)關(guān)鍵策略運(yùn)用關(guān)鍵策略運(yùn)用5 5：海上風(fēng)水講座：海上風(fēng)水講座 海陽(yáng)寶龍城海陽(yáng)寶龍城 營(yíng)銷(xiāo)推廣實(shí)操性部署營(yíng)銷(xiāo)推廣實(shí)操性部署考慮

28、到不少上層人士迷信風(fēng)水的習(xí)俗，請(qǐng)為區(qū)域所周知的風(fēng)水命理專(zhuān)家進(jìn)行獨(dú)特的海居討論與海上風(fēng)水講座，以表現(xiàn)本項(xiàng)目區(qū)域的稀缺和風(fēng)水宜居性，從而促進(jìn)銷(xiāo)售。 海陽(yáng)寶龍城海陽(yáng)寶龍城 營(yíng)銷(xiāo)推廣實(shí)操性部署營(yíng)銷(xiāo)推廣實(shí)操性部署關(guān)鍵策略運(yùn)用關(guān)鍵策略運(yùn)用6 6：創(chuàng)新銷(xiāo)售模式：創(chuàng)新銷(xiāo)售模式: :多元化多渠道蓄客與內(nèi)部登記認(rèn)購(gòu)多元化多渠道蓄客與內(nèi)部登記認(rèn)購(gòu) 基于項(xiàng)目體量較大，但首次開(kāi)盤(pán)，針對(duì)的又是國(guó)內(nèi)分散的細(xì)分市場(chǎng)，在人力時(shí)間都有基于項(xiàng)目體量較大，但首次開(kāi)盤(pán)，針對(duì)的又是國(guó)內(nèi)分散的細(xì)分市場(chǎng)，在人力時(shí)間都有所欠缺的情況下，宜整合各種銷(xiāo)售渠道和資源。所欠缺的情況下，宜整合各種銷(xiāo)售渠道和資源。其中尤以整合高端收入客戶(hù)資源、集團(tuán)業(yè)主資

29、源、內(nèi)部員工和中心人物資源、結(jié)合直效營(yíng)銷(xiāo)或團(tuán)購(gòu)及dm為重，同時(shí)適當(dāng)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)分銷(xiāo)。重點(diǎn)1、向每個(gè)業(yè)主發(fā)放海陽(yáng)度假手冊(cè)暨海陽(yáng)寶龍城介紹（附相應(yīng)的優(yōu)惠政策）；2、鼓勵(lì)中心人物組織團(tuán)隊(duì)前來(lái)參觀購(gòu)買(mǎi)（給予一定的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)及介紹費(fèi)）；3、員工（尤其是行政級(jí)）加大購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠幅度；員工介紹購(gòu)買(mǎi)加大獎(jiǎng)勵(lì)幅度； 對(duì)相關(guān)合作公司進(jìn)行推介及發(fā)動(dòng)；4、團(tuán)購(gòu)定向銷(xiāo)售：給予有吸引力的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠政策；5、與旭寶高爾夫銷(xiāo)售聯(lián)動(dòng)，采取聯(lián)合促銷(xiāo)政策；6、與高端渠道、消費(fèi)俱樂(lè)部等組織進(jìn)行互相優(yōu)惠；事件營(yíng)銷(xiāo)事件營(yíng)銷(xiāo)發(fā)展運(yùn)動(dòng)發(fā)展運(yùn)動(dòng) 關(guān)鍵詞：公開(kāi)關(guān)鍵詞：公開(kāi)引爆點(diǎn)：認(rèn)籌、解籌引爆點(diǎn)：認(rèn)籌、解籌 海陽(yáng)寶龍城海陽(yáng)寶龍城 營(yíng)銷(xiāo)推廣實(shí)操性部署營(yíng)銷(xiāo)

30、推廣實(shí)操性部署關(guān)鍵策略運(yùn)用關(guān)鍵策略運(yùn)用1 1：全所未有開(kāi)盤(pán)儀式：建立開(kāi)盤(pán)分點(diǎn)：全所未有開(kāi)盤(pán)儀式：建立開(kāi)盤(pán)分點(diǎn) 充分積聚市場(chǎng)效能之后，采用集中式銷(xiāo)售充分采用集中式銷(xiāo)售充分引爆市場(chǎng)，釋放前階段所有積聚的市場(chǎng)能量，在引爆市場(chǎng)，釋放前階段所有積聚的市場(chǎng)能量，在此刻實(shí)現(xiàn)高效應(yīng)、高效率、高業(yè)績(jī)的此刻實(shí)現(xiàn)高效應(yīng)、高效率、高業(yè)績(jī)的“三高三高”目目標(biāo)。標(biāo)。海陽(yáng)寶龍城的項(xiàng)目品牌、口碑在這一刻將迅速蔓延整個(gè)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。 針對(duì)客群多為區(qū)域外，可創(chuàng)新開(kāi)盤(pán)儀式，在重點(diǎn)目標(biāo)市場(chǎng)搞開(kāi)盤(pán)分儀式，與海陽(yáng)寶龍城現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)聯(lián)動(dòng)，形成全國(guó)各地共慶本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的壯舉。體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) 海陽(yáng)寶龍城海陽(yáng)寶龍城 營(yíng)銷(xiāo)推廣實(shí)操性部署營(yíng)銷(xiāo)推廣實(shí)操性部署關(guān)鍵策略運(yùn)用關(guān)鍵策略運(yùn)用2 2：開(kāi)盤(pán)前提前消化客戶(hù)：開(kāi)盤(pán)前提前消化客戶(hù)基于項(xiàng)目首期推貨量較大，針對(duì)的又是國(guó)內(nèi)分散的諸多市場(chǎng)，在開(kāi)盤(pán)前采取各種推廣及蓄客手段，并盡可能審時(shí)度勢(shì)利用好的時(shí)節(jié)，靈活應(yīng)變，隨時(shí)提前消化客戶(hù)。關(guān)鍵策略運(yùn)用關(guān)鍵策略運(yùn)用3 3：同