綠城中國控股公司半年報財務(wù)報表分析報告

1、綠城中國控股有限公司（開曼）2011年半年報財務(wù)報表分析1. 公司簡介綠城集團(tuán)按是中國知名的房產(chǎn)企業(yè)，綜合實力位居行業(yè)top 10，總部位于浙江杭州。其母公司綠城中國控股有限公司（2005年開曼）是一家h股上市公司，股票代碼03900.hk。截至2011年6月30日，綠城集團(tuán)在全國擁有超過4,000萬平方米總建筑面積的優(yōu)質(zhì)土地儲備，房產(chǎn)項目以浙江省為主要基地，已逐步拓展至全國其他三十多個主要大中型城市。進(jìn)入2011年，綠城中國卻在財務(wù)上不斷傳出種種負(fù)面消息。2011年9月，綠城中國傳出財務(wù)危機，并有傳聞證監(jiān)會已介入調(diào)查。2011年10月，綠城中國又傳出申請破產(chǎn)的消息。2011年11月初，綠城中

2、國正式宣布將出售旗下部分地產(chǎn)項目已解決短期資金不足的問題。為更好地了解綠城中國，也為了解諸多消息所反映的財務(wù)問題的發(fā)展過程，本文將對綠城中國2011年半年報進(jìn)行分析，以期提供一個合理的解釋，并為綠城中國提供一些財務(wù)建議。2. 簡要財務(wù)報表 本簡表，節(jié)選自綠城中國控股有限公司的2010年度半年報、2010年度年報和2011年度半年報，主要包括了變動較大的會計項目和占比較重的會計項目。紅色字體表示較值得關(guān)注的會計項目。下文的財務(wù)分析正是基于下面的簡表。2011/06/302010/12/312010/06/30資產(chǎn)總額126,063,054125,358,95498,898,404負(fù)債總額115,

3、644,900110,906,26389,631,860權(quán)益總額10,418,19810,199,5149,266,544收入11,216,15911,161,2603,870,171銷售及服務(wù)成本7,424,9217,759,9272,408,707毛利3,792,2383,401,3331,461,464凈利潤1,075,0001,810,000381,000非流動資產(chǎn)11,448,6079,352,7356,457,612與聯(lián)營公司權(quán)益5,082,8233,224,7632,461,802可供出售投資459,194428,944454,874遲延稅項資產(chǎn)678,344588,782567

4、,051流動資產(chǎn)114,614,447116,006,21992,440,792可供發(fā)展物業(yè)18,359,30019,230,26217,684,240發(fā)展中物業(yè)58,922,53757,391,83844,129,418已竣工可出售物業(yè)2,676,6401,976,8021,520,350貿(mào)易及其他應(yīng)收款項、訂金及預(yù)付款4,513,4784,195,9593,615,890應(yīng)收相關(guān)人士欠款16,904,74014,954,68010,616,936抵押銀行存款3,001,6672,565,2342,576,939銀行結(jié)余現(xiàn)金6,744,43112,407,6598,472,720流動負(fù)債84

5、,804,92087,441,30964,336,155貿(mào)易及其他應(yīng)付款項8,809,8898,927,9705,192,186預(yù)售訂金47,385,70947,547,36835,422,420應(yīng)付關(guān)聯(lián)人士欠款12,742,4951,733,34410,557,173銀行及其他借款（1年內(nèi)13,514,16411,993,90810,522,322非流動負(fù)債25,762,60023,464,85422,448,553銀行及其他他借款(1年上)21,085,18021,621,42219,334,946應(yīng)付關(guān)聯(lián)人士欠款4,045,347781,3382,186,689信托相關(guān)金融衍生工具251

6、,480319,880高收益?zhèn)?48,164253,854260,193遲延稅項負(fù)債383,909378,750172,765經(jīng)營活動凈現(xiàn)金888,669-5,457,026-5,413,976投資及融資服務(wù)凈現(xiàn)金-2,380,809利息支付-2,511,651投資活動凈現(xiàn)金-3,755,554-2,148,561-365,787固定資產(chǎn)增加-79,899-585,193-534,397第三方墊款或還款-419,268499,738648,864關(guān)聯(lián)方墊款或借款-695,80255,004427,080抵押存款增加-436,433-188,412-200,117購買可供出售投資-1,859,

7、854-293,900-598,500融資活動凈現(xiàn)金-2,800,83614,294,9324,837,725銀行及其他借款籌集9,602,26531,413,58715,268,556銀行及其他借款還款-8,218,251-18,080,288-7,962,717信托貸款籌集3,323,7503,150,0003,150,000信托貸款償還-2,503,900-903,710償還關(guān)聯(lián)方借款-3,137,2832,650,750-1,763,228支付利息-1,201,616-2,511,651-826,353現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物6,744,43112,407,6599,405,347現(xiàn)金及現(xiàn)金等

8、價物變動-5,667,7212,992,921-942,038計價貨幣(千元)rmbrmbrmb3.財務(wù)比率分析 下述各個財務(wù)比率，均是基于綠城中國公布的完整財務(wù)報表。各個財務(wù)比率，從不同方面對綠城中國控股有限公司的財務(wù)現(xiàn)狀進(jìn)行全面的反映。該分析旨在回答以下問題：綠城中國是否已陷入嚴(yán)重的財務(wù)困境？有多嚴(yán)重？如何應(yīng)對？為此，下文將從五個方面對該公司的財務(wù)能力進(jìn)行重點分析。 3.1.1 變現(xiàn)能力分析2011/062010/122010/062011行業(yè)均值流動比率（倍）1.351.331.441.89速動比率（倍）0.410.430.450.58現(xiàn)金比率（%）7.9514.1914.62na橫向上

9、看：流動比率、速動比率和現(xiàn)金比率，三項指標(biāo)均低于行業(yè)平均水平，可以看出綠城中國的短期資金壓力較大。從流動比率和速動比率的指標(biāo)看，綠城中國盡管面臨較大的短期流動性壓力，但這是這兩項指標(biāo)在房產(chǎn)行業(yè)仍屬正常偏低的水平，并不必然意味著資金鏈面臨著斷裂的風(fēng)險。然而從現(xiàn)金比率這一指標(biāo)看，綠城的現(xiàn)金比率僅僅為7.95%，這一比率不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上市公司的平均水平，也大大低于內(nèi)地房產(chǎn)企業(yè)的平均水平，反映綠城中國的資金鏈隨時面臨著斷裂的風(fēng)險?？v向上看：流動比率為1.35，盡管較2010年末的1.33有所提升，但這主要是因為存貨的大幅增加所致。速動比率僅為0.41，自09年6月以來持續(xù)走低，主要是因為現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物

10、的大幅減少。這兩項指標(biāo)反映綠城中國的短期償債能力較弱，且正在進(jìn)一步的惡化。此外，國家調(diào)控樓市的政策未見松動，信貸市場資金較為緊張。這些情況結(jié)合在一起，導(dǎo)致綠城中國的融資難度和融資成本均大大提高，也引起了市場對綠城財務(wù)狀況的擔(dān)憂，年初以來的種種負(fù)面消息正是這種擔(dān)憂的體現(xiàn)。 3.1.2 償債能力分析2011/062010/122010/062011行業(yè)均值長期債項/股東權(quán)益（%）204.77216.22213.34na總債項/股東權(quán)益（%）336.24333.81326.89na總債項/資本運用（%）84.9089.7987.64na資產(chǎn)負(fù)債率（%）91.7489.7490.6362.87%從行業(yè)

11、內(nèi)部看，上述四項指標(biāo)均屬于行業(yè)內(nèi)偏高的水平，反映綠城中國的長期償債能力弱于行業(yè)平均水平。尤其是資產(chǎn)負(fù)債率，11年6月攀升至91.74%，說明近一年以來負(fù)債相對資產(chǎn)增加更加迅速，也說明該公司的長期償債能力正在減弱，信貸違約的風(fēng)險進(jìn)一步提高，這顯然會加劇綠城中國的長期融資難度，同時進(jìn)一步加劇短期資金的需求，也間接惡化了短期現(xiàn)金流的緊張狀況?？v向看，2011年6月半年報報表反映，綠城中國的融資活動凈現(xiàn)金流為負(fù)28億，反映了市場對于綠城中國的償債能力的質(zhì)疑，這既增加了綠城中國的融資成本，同時也限制了綠城的融資能力，這是導(dǎo)致綠城中國陷入財務(wù)危機的重要原因。同時，中央政府的信貸調(diào)控政策也限制了商業(yè)銀行對房

12、產(chǎn)企業(yè)的融資，這是導(dǎo)致綠城陷入財務(wù)困境的另一重要原因。 3.1.3 營運能力分析2011/062010/122010/062011行業(yè)均值存貨周轉(zhuǎn)率（%）0.140.140.060.11存貨周轉(zhuǎn)率，為銷貨成本與平均存貨的比值，反映公司的存貨管理水平的高低。從該指標(biāo)看，短期內(nèi)綠城中國的存貨周轉(zhuǎn)率可能會降低。原因有三：限購政策的繼續(xù)進(jìn)行，存貨的銷售受到影響；其二、隨著房價的松動，市場上的潛在購房者持幣觀望的情緒將更加濃重；其三、未來半年綠城將有大量新房源推入市場。供求兩方面的壓力之下，房產(chǎn)企業(yè)的存貨水平將會升高。與此同時，房企的存貨周轉(zhuǎn)率將會有一定程度的降低。當(dāng)然，這存在一定的不確定性，主要取決于

13、市場對房產(chǎn)價格下調(diào)的心理預(yù)期以及房企的銷售策略的調(diào)整。例如，當(dāng)前綠城等房企紛紛推出降價補差價或原價購回的銷售承諾。但從總體上看，綠城中國的存貨周轉(zhuǎn)率的提高的可能性是非常大的。這意味著，綠城中國需要更多的營運資本，增加了其融資需求。 3.1.4 盈利能力分析2011/062010/122010/062011行業(yè)均值每股盈利（元）0.65091.09890.2296經(jīng)營利潤率（%）26.8325,8520.74稅前利潤率（%）27.1326.8819.2140.59凈利潤率（%）7.9513.728.5712.99 從經(jīng)營利潤率和稅前利潤率看，自09年6月以來，綠城中國的盈利能力的增長較為穩(wěn)定。然

14、而，從每股盈利和凈利潤率看，綠城中國的盈利能力較10年下半年存在一定程度的回落。主要原因可能是：近半年來，國家的房產(chǎn)調(diào)控政策的效果逐漸顯現(xiàn)，房屋的實際單位面積售價存在一定幅度的下降；其次，較高的通脹和較高的負(fù)債率，增加了人力成本和利息支付，從而導(dǎo)致銷售和服務(wù)的成本的大幅上升。展望未來一年，從成本和銷售兩方面來看，凈利潤率可能難有大的提高。這也預(yù)示著，綠城中國未來經(jīng)營現(xiàn)金流入狀況可能難有大的改善，公司必須進(jìn)行額外融資以補充流動性。另一方面，綠城應(yīng)該加強成本控制，11年上半年的銷售和服務(wù)成本暴漲，幾乎等于2010年前年的銷售和服務(wù)成本。過高的成本，直接導(dǎo)致凈利潤率的大幅下降，從2010年末的13.

15、72%跌至2011年上半年的7.95%。過低的盈利率，一方面直接增加了公司對資金的需求；另一方面也影響了公司在市場上的融資。這點可從，2011年上半年的融資活動的凈現(xiàn)金流上得到體現(xiàn) 3.1.5 投資回報率分析2011/062010/122010/062011行業(yè)均值股東權(quán)益回報率（%）8.5615.023.58na投資回報率（%）2.164.040.961.9資產(chǎn)收益率（%）0.711.220.34na對于長期投資者而言，除去財務(wù)危機帶來的股價的波動之外，更為關(guān)心的往往是投資的回報率。從資產(chǎn)收益率和投資回報率看，綠城中國的總體盈利能力較2010年有較大幅度的下降。從股東權(quán)益回報率看，也有著較大

16、幅度的下降。這與政府對樓市的宏觀調(diào)控是密切相關(guān)的。短期看，隨著房價的松動、商品房房源的集中上市和保障房的大量推出，需求也因限購政策的受到抑制，綠城的投資回報率難有好的表現(xiàn)。這也意味著，股利和派息的可能會降低，同時在行業(yè)整體不景氣的背景下，公司股價也面臨較大的下降的壓力。股價的疲弱表現(xiàn)，也意味著公司不太可能通過發(fā)行新股的方式來籌資。4. 綠城中國是否應(yīng)該出售旗下地產(chǎn)項目以增加現(xiàn)金流？ 從對于綠城變現(xiàn)能力的分析可以看出，目前目前綠城已經(jīng)陷入嚴(yán)重的財務(wù)困境，面臨著流動性風(fēng)險。對于綠城而言，為避免現(xiàn)金流斷裂，在短期內(nèi)迅速增加現(xiàn)金流是唯一的選擇?？尚械姆椒ㄈ缦拢?一是、通過增加經(jīng)營凈現(xiàn)金流以提升凈現(xiàn)金流

17、，緩解資金鏈的壓力。從上文的關(guān)于綠城盈利能力的分析看：銷售額在限購政策、房價下調(diào)、購房者觀望的情緒等不利下，短期內(nèi)大幅增加的可能性較?。讳N售與服務(wù)成本在融資成本飆升和勞動工資增加的環(huán)境下，短期內(nèi)成本大幅降低也是不現(xiàn)實的。經(jīng)營凈現(xiàn)金流短期內(nèi)快速增加的可能性較小，因此這種方案在短期內(nèi)是不可行的。 二是、通過融資活動提升凈現(xiàn)金流，以緩解資金鏈的壓力。這主要包括發(fā)行股份、銀行貸款、關(guān)聯(lián)方借款、信托貸款和資產(chǎn)的出售。從上文關(guān)于投資回報率的分析，目前綠城中國的股價低迷，投資者比較謹(jǐn)慎，顯然發(fā)行股份這一方案是不合理的。從對于綠城償債能力的分析看：綠城中國的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)91.74%，償債風(fēng)險較高，銀行放款意愿較低，投資者對于公司債的熱情也不高，這一方案的可行性也不高。關(guān)聯(lián)方借款和信托借款均是較為可行的方案，但從資金規(guī)模上看，這兩者加起來可能也難以在短期內(nèi)提供足夠規(guī)模的資金，以緩解資金鏈的壓力。因此，出售資產(chǎn)是勢在必行的。 應(yīng)該說，出售房產(chǎn)項目是較為切實和可行的一個方案：一方面綠城可以通過出售房產(chǎn)項目，在短時間內(nèi)迅速獲得可觀的資金，以緩解目前資金鏈所面臨的斷裂風(fēng)險；另一方面，通過出售地產(chǎn)項目，綠城可以減少營運資本，降低對資金的需求。通過資金供給與需求兩面的調(diào)整，可以迅速提升綠城中國的現(xiàn)金比率，保證公司的資金鏈的正常運轉(zhuǎn)。當(dāng)然，急切出售房產(chǎn)項目必定會導(dǎo)致一定的項目折價，這可能會給