鄂爾多斯房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

1、鄂爾多斯房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告第一部分 鄂爾多斯市（以下簡稱鄂市）整體環(huán)境分析一、 鄂市宏觀背景研究分析1、 鄂市簡介1） 城市簡介鄂爾多斯市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)西南部，地處鄂爾多斯高原腹地。東部、北部和西部分別與呼和浩特市、山西，包頭、巴彥淖爾盟，寧夏、阿拉善盟隔河相望；南部與陜西省榆林市接壤。面積86752平方千米，人口136萬人（2004年），現(xiàn)在人口估計(jì)在145萬人左右。鄂爾多斯市西高東低，地貌主要分為東部的丘陵溝壑區(qū)、西部的高平原區(qū)、北部的庫布其沙漠區(qū)、南部的毛烏素沙漠區(qū)、中部的波狀高原區(qū)和北部黃河南岸的平原區(qū)。海拔在850米至2149米之間。屬典型的溫帶大陸性氣候。年日照時(shí)間為27164小

2、時(shí)31939小時(shí)。年平均氣溫在5.3-8.7，平均月最低氣溫為10-13，7月平均氣溫為21-25，全年氣溫日差為11-15，年差為45-50。東部地區(qū)降水量為300毫米400毫米，西部地區(qū)降水量為190毫米350毫米，全年降水集中在7-9月。蒸發(fā)量大，年蒸發(fā)量為2000毫米3000毫米。鄂爾多斯鄂爾多斯市(原伊克昭盟，伊克昭漢意為大廟，伊克昭盟是由清朝鄂爾多斯六個(gè)旗在達(dá)拉特旗王愛召會(huì)盟而得名。)鄂爾多斯是蒙古語“眾多宮殿”，也譯作“八白室”，成吉思汗去世之后，窩闊臺(tái)汗為了紀(jì)念圣祖，在哈拉和林建立了紀(jì)念宮帳，祭祀成吉思汗的遺物，故為鄂爾多斯。鄂爾多斯市地處黃河與萬里長城的環(huán)抱之中,三面黃河一面

3、城。東、西、北三面臨河,在河幾字形灣內(nèi)，南接長城，東、南、西與晉、陜、寧接壤，北與呼和浩特、包頭市隔河相望構(gòu)成“金三角”。東西長約400公里,南北約340公里。地形中部隆起,四周遞降，境內(nèi)溝壑縱橫，沙漠廣覆，地勢西高東低，相對高差大；屬典型的溫帶大陸氣候，年平均降雨量為327毫米，年平均氣溫5-7。2） 行政分區(qū)鄂爾多斯市：轄8個(gè)旗區(qū)，其中：旗7個(gè)、區(qū)1個(gè)?？?cè)丝?410000人。設(shè)蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)50個(gè)，其中：鎮(zhèn)41個(gè)、蘇木6個(gè)、鄉(xiāng)3個(gè)。街道辦事處9個(gè)。嘎查村民委員會(huì)744個(gè)，其中：嘎查委員會(huì)167個(gè)、村民委員會(huì)577個(gè)。社區(qū)居委會(huì)157個(gè)。東勝區(qū)：轄3個(gè)蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)、其中：鎮(zhèn)3個(gè)。街道辦事處9個(gè)。總?cè)?/p>

4、口237319人。設(shè)嘎查村民委員會(huì)38個(gè)，其中：村民委員會(huì)38個(gè)。社區(qū)居委會(huì)49個(gè)。達(dá)拉特旗：轄8個(gè)蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中：鎮(zhèn)7個(gè)、蘇木1個(gè)?？?cè)丝?41467人。設(shè)嘎查村民委員會(huì)130個(gè)，其中：嘎查委員會(huì)5個(gè)、村民委員會(huì)125個(gè)。社區(qū)居委會(huì)13個(gè)。準(zhǔn)格爾旗：轄9個(gè)蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中：鎮(zhèn)6個(gè)、蘇木1個(gè)、鄉(xiāng)2個(gè)?？?cè)丝?77949人。設(shè)嘎查村民委員會(huì)159個(gè)，其中：嘎查委員會(huì)3個(gè)、村民委員會(huì)156個(gè)。社區(qū)居委會(huì)20個(gè)。伊金霍洛旗：轄7個(gè)蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中：鎮(zhèn)7個(gè)?？?cè)丝?47892人。設(shè)嘎查村民委員會(huì)138個(gè)，其中：嘎查委員會(huì)10個(gè)、村民委員會(huì)128個(gè)。社區(qū)居委會(huì)28個(gè)。烏審旗：轄6個(gè)蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中：鎮(zhèn)5個(gè)、蘇

5、木1個(gè)?？?cè)丝?00991人。設(shè)嘎查村民委員會(huì)59個(gè)，其中：嘎查委員會(huì)25個(gè)、村民委員會(huì)34個(gè)。社區(qū)居委會(huì)13個(gè)。杭錦旗：轄7個(gè)蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中：鎮(zhèn)5個(gè)、蘇木1個(gè)、鄉(xiāng)1個(gè)?？?cè)丝?37069人。設(shè)嘎查村民委員會(huì)76個(gè)，其中：嘎查委員會(huì)34個(gè)、村民委員會(huì)42個(gè)。社區(qū)居委會(huì)10個(gè)。鄂托克旗：轄6個(gè)蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中：鎮(zhèn)4個(gè)、蘇木2個(gè)?？?cè)丝?3945人。設(shè)嘎查村民委員會(huì)76個(gè)，其中：嘎查委員會(huì)46個(gè)、村民委員會(huì)30個(gè)。社區(qū)居委會(huì)16個(gè)。鄂托克前旗：轄4個(gè)蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中：鎮(zhèn)4個(gè)?？?cè)丝?3368人。設(shè)嘎查村民委員會(huì)68個(gè)，其中嘎查委員會(huì)44個(gè)、村民委員會(huì)24個(gè)。社區(qū)居委會(huì)8個(gè)。3）城市建設(shè)情況鄂爾多斯主干

6、道天驕路與鄂爾多斯大街，兩條大街構(gòu)成了城市兩大主要景觀軸線，分為城北汽貿(mào)商城、南部生態(tài)景觀區(qū)、城東工業(yè)景觀區(qū)、舊城商業(yè)購物中心、城南倉儲(chǔ)景觀區(qū)；幾大景觀區(qū)構(gòu)成了整個(gè)東勝地區(qū)。通過以上規(guī)劃可以看出幾點(diǎn)：u 強(qiáng)調(diào)區(qū)域發(fā)展研究，形成合理的區(qū)域空間框架u 明確中心城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，帶動(dòng)城市人口聚集u 強(qiáng)調(diào)生態(tài)建設(shè)，處理好城市空間布局中自然環(huán)境與人工環(huán)境的有機(jī)結(jié)合問題u 強(qiáng)調(diào)體制創(chuàng)新，重視城市發(fā)展的管理體制建設(shè)問題u 重視城市文化特色的發(fā)揚(yáng)2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究鄂爾多斯市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平指標(biāo)2005年2006年2007年2008年增長（%）gdp（億元）550.18001150.924%財(cái)政總收入（億元）93.

7、4145.9200.856.2%固定資產(chǎn)投資403.7616752.8%社會(huì)零售品總額151.7182.715.6%年末戶籍人口137.91412.2%人民幣存款余額305.9388.427%目前鄂爾多斯市基本形成了絨紡、食品加工、煤炭、建材等幾大支柱產(chǎn)業(yè)。l 絨紡鄂爾多斯是全國最大的絨紡生產(chǎn)基地，以將其打造成為“世界級(jí)絨紡產(chǎn)業(yè)科研生產(chǎn)基地”。鄂爾多斯的絨紡已經(jīng)是馳騁世界的品牌產(chǎn)品。世界最大的羊絨加工企業(yè)鄂爾多斯羊絨集團(tuán)總部就座落于東勝區(qū)內(nèi)。l 食品加工目前鄂爾多斯市重點(diǎn)發(fā)展羊肉、積極發(fā)展林沙產(chǎn)品加工等特色產(chǎn)業(yè)。鄂爾多斯市的農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘?2.3， 食品工業(yè)的發(fā)展，能帶動(dòng)整個(gè)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。東

8、勝的鄂爾多斯酒，準(zhǔn)旗開發(fā)杏仁露，天驕資源公司的沙棘醋也各有特色。l 煤炭全市已探明煤炭儲(chǔ)量1496億多噸，約占全國總儲(chǔ)量的1/6。全市有東西南北四大煤田。東部即準(zhǔn)格爾煤田，西部即桌子山煤田，南部即東勝煤田，北部即烏蘭格爾煤田。目前東勝煤田已探明儲(chǔ)量727億噸，與神府煤田一并被為世界八大煤田之一。l 建材建材資源是鄂爾多斯境內(nèi)的一大優(yōu)勢資源。資源遍布全市8個(gè)旗（市）。主要有石膏、石 灰?guī)r、石英砂巖、石英巖、白云巖、黃土、大理石、花崗巖、石墨等。小結(jié)：鄂爾多斯擁有得天獨(dú)厚的天然能源，將成為“中國的中東”、“富豪的搖籃”。二、 鄂市城市發(fā)展規(guī)劃與研究鄂爾多斯圍繞“一市兩區(qū) 三組團(tuán)”的城市規(guī)劃，各區(qū)域

9、相對有比較明確的功能定位。舊城改造與新城建設(shè)同時(shí)進(jìn)行?？蛋褪残聟^(qū)是城市未來發(fā)展的重點(diǎn)。伊旗等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，聚集大量高收入人口，此外舊城改造、農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移也需要大量住宅。東勝老城區(qū)及鐵西區(qū)住宅供應(yīng)仍然較大，而且配套建設(shè)優(yōu)于新區(qū)，分流了新區(qū)的客戶?？蛋褪残滦姓行睦铣菂^(qū)：東勝區(qū)康巴什新區(qū)位于鄂爾多斯中南部，地處鄂爾多斯高原腹地，距東勝25公里、阿鎮(zhèn)3公里，與老城區(qū)東勝、阿鎮(zhèn)共同組成鄂爾多斯市城市核心區(qū)，是鄂爾多斯新的政治文化中心、金融中心、科研教育中心和轎車制造業(yè)基地。第二部分 房地產(chǎn)總體市場調(diào)研分析一、鄂爾多斯市房地產(chǎn)開發(fā)市場現(xiàn)狀1、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、整體實(shí)力較弱，整合能力不強(qiáng)；由于鄂爾多斯市能源經(jīng)

10、濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展也相對較快。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),鄂爾多斯市房地產(chǎn)開發(fā)注冊企業(yè)達(dá)200余家，其中開始運(yùn)作項(xiàng)目的有40余家、真正有在售項(xiàng)目的企業(yè)20余家， 但企業(yè)及項(xiàng)目的規(guī)模普遍偏小，專業(yè)技術(shù)力量較薄弱。根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示80% 產(chǎn)品屬于磚混結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，市場項(xiàng)目分散，資金分散，項(xiàng)目不成規(guī)模，集約化程度低，產(chǎn)品科技含量不高，且房地產(chǎn)市場進(jìn)入壁壘較小，大部分樓盤在沒有達(dá)到預(yù)售條件的情況下就可以開始預(yù)售，甚至部分樓盤在交房3年的情況下小區(qū)內(nèi)部的綠化和相關(guān)配套還沒有完成。2、房地產(chǎn)市場發(fā)展尚不成熟：體現(xiàn)在一、二級(jí)市場的不完善：從宏觀上看，鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場很不完善，土地市場發(fā)展嚴(yán)重滯后。政府

11、出讓土地使用權(quán)主要還是人際關(guān)系運(yùn)作為主，雖然土地實(shí)行招牌掛制度、但依靠人脈關(guān)系運(yùn)作仍然是鄂爾多斯市拿地的主要手段。房地產(chǎn)二級(jí)市場尚未形成統(tǒng)一、規(guī)范的運(yùn)作方式。目前，鄂爾多斯市房地產(chǎn)營銷、咨詢、信息、經(jīng)紀(jì)代理、評(píng)估、拍賣等房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)不太成熟，專業(yè)水準(zhǔn)有待提高，部分樓盤通過北京地產(chǎn)銷售代理公司進(jìn)行銷售。3、住宅市場供給失衡，依然處于賣方市場；目前，鄂爾多斯市住宅需求量的增長較快、趨勢利好，而住宅供應(yīng)量卻不能適應(yīng)需求量的增長，從而形成發(fā)展商推出樓盤時(shí)幾乎不需要對樓盤采取過多的包裝和宣傳推廣就能夠獲得不錯(cuò)的銷售業(yè)績。由于鄂爾多斯市城市發(fā)展規(guī)劃所限，加之宏觀調(diào)控較多，鄂爾多斯市市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目

12、報(bào)建困難。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2007年鄂爾多斯市城市住宅建設(shè)項(xiàng)目開工量為600萬平方米，而鄂爾多斯市市區(qū)人口為40余萬，若按平均一家3.5口人，07年新增住房面積僅15 平方米/每人，這明顯遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新興城市住房需求的增長幅度。經(jīng)過多方調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)比較奇怪的現(xiàn)象，鄂爾多斯市商品房雖然產(chǎn)品品質(zhì)不高，可房地產(chǎn)市場價(jià)格卻呈現(xiàn)跨越式上升，房價(jià)在近2年一直居高不下，磚混結(jié)構(gòu)的商品房動(dòng)輒就在45006000元上下，究其原因，有外部房地產(chǎn)宏觀發(fā)展因素，更多的還是鄂爾多斯市的內(nèi)因所為：（以下觀點(diǎn)來自于中廣信代理公司的市場調(diào)查報(bào)告）首先，土地成本過高，2007年鄂爾多斯每平米的拆遷補(bǔ)償費(fèi)為每平米35004000

13、左右，2008年躍升至5000元/平米左右，商鋪拆遷補(bǔ)償費(fèi)為1.5萬元左右，大有超過樓面價(jià)格的趨勢，失地農(nóng)民的安置費(fèi)用為平均每人24萬左右，而大部分失地農(nóng)民在得到安置費(fèi)用后多數(shù)還是用來購買房產(chǎn)，但鄂市農(nóng)民對商品房的價(jià)格沒有敏感價(jià)值觀念，只要手中的資金能夠購置房產(chǎn)就不會(huì)有過多的顧慮。其次、造成如此之高的拆遷費(fèi)用的另一個(gè)直接的原因是當(dāng)?shù)孛禾块_采企業(yè)及個(gè)人手中有大量的資金用來高額屯地或者屯房，直接導(dǎo)致土地與商品房的價(jià)格以更大的幅度攀升，有限的土地資源和緊俏的房源使鄂爾多斯市的房地產(chǎn)市場成了一個(gè)典型的賣方市場。 4、鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場欠缺高檔精品樓盤。與火熱的商品房銷售場面形成鮮明對比的是鄂爾多斯市

14、商品房產(chǎn)品嚴(yán)重滯后，推出的樓盤整體質(zhì)素較差，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1）、整體規(guī)劃水平不高u 自然景觀沒有得到合理的利用和開發(fā)u 容積率沒有得到合理控制（有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)較少）u 小區(qū)綠化率不高，自然及人文景觀都較少（預(yù)售門檻低）u 建筑布局尚未形成圍合式布局或半合圍式u 沒有做到真正意義的人車分流道路設(shè)計(jì)（與人均擁有車輛比例有直接關(guān)系， 2）、配套設(shè)施不齊全、檔次低；配套設(shè)施檔次從數(shù)量與質(zhì)量上看均處于較低水平。有些樓盤有少量配套，但檔次不高；多數(shù)樓盤根本無配套設(shè)施，這些均與小區(qū)規(guī)模有關(guān)。鄂爾多斯市住宅小區(qū)規(guī)?；旧隙际? 10萬平方米以下，不能很好地把高檔次的配套設(shè)施融入進(jìn)去。3）、物業(yè)管理

15、水平不高；目前，就物業(yè)管理水平來講，鄂爾多斯市居民對此認(rèn)知較低，有的樓盤甚至看不到物業(yè)管理隊(duì)伍的存在，一般在每平方米0.5元1.5元之間，難以適應(yīng)高檔次物業(yè)管理的需要。二、鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場開發(fā)發(fā)展趨勢分析近幾年，鄂爾多斯市隨著政府新政策的實(shí)施以及舊城改造向縱深方向發(fā)展，鄂爾多斯市2008年房地產(chǎn)發(fā)展持續(xù)升溫。主要表現(xiàn)在以下方面：1、房地產(chǎn)開發(fā)力度加大，開發(fā)量持續(xù)增加建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長。全年建筑業(yè)增加值為72.0億元，同比增長40.4%。年末全市具有資質(zhì)等級(jí)的建筑施工企業(yè)75個(gè)，實(shí)現(xiàn)利潤11.2億元，增長10.9%，實(shí)現(xiàn)利稅3.8億元，增長58.5%。全市房屋施工面積為600萬平方米，增長6

16、3.6%；房屋竣工面積271.6萬平方米，增長25.9%，房屋竣工率為48.7%。（來自于多家代理行市場調(diào)查報(bào)告的統(tǒng)一觀點(diǎn)）2、房地產(chǎn)價(jià)格漲幅較大據(jù)了解，2005年鄂爾多斯市的商品房均價(jià)約為2900元/平方米，而2006年上半年商品房均價(jià)就達(dá)每平方米約為3600元，就2007全年來看，市區(qū)的商品房平均售價(jià)達(dá)到4500-6000元/平方米，以及2008年下半年商品房售價(jià)達(dá)到50007500元/平方米。3、舊城改造及西城開發(fā)對鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場有較強(qiáng)的帶動(dòng)作用鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場近幾年較熱的一個(gè)主要因素是舊城改造的帶動(dòng)。鄂爾多斯市的大規(guī)模城市建設(shè)和舊城改造始于2007年。鄂爾多斯市政府在制定大規(guī)

17、模城市建設(shè)和舊城改造方略時(shí)，對房地產(chǎn)業(yè)采取了宏觀調(diào)控的政策措施，明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)必須與大規(guī)模城市建設(shè)和舊城改造有機(jī)結(jié)合，并服從大規(guī)模城市建設(shè)和舊城改造的大局。在政府宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)下，鄂爾多斯市形成以城市建設(shè)、改造拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)，以房地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)城市建設(shè)、改造的局面，城市建設(shè)、改造與房地產(chǎn)開發(fā)獲得同步發(fā)展。4、住宅的精品化是未來的發(fā)展趨勢缺乏真正意義上的精品樓盤可以說是目前鄂爾多斯住宅的普遍特征。而從2007年開始，鄂爾多斯房地產(chǎn)市場有了相應(yīng)變化。u 規(guī)劃設(shè)計(jì)上有所創(chuàng)新，已經(jīng)跳出目前鄂爾多斯的原有模式，在小區(qū)內(nèi)布局上也不再局限于排列式平行布局。u 隨著營銷策劃水平的提高，也促動(dòng)了整體房地產(chǎn)

18、市場發(fā)展的多元化。u 對小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)更加重視，注重景觀設(shè)計(jì)及加大綠化面積。u 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，社區(qū)內(nèi)各種配套設(shè)施以及小區(qū)智能化配套設(shè)施等不斷完善。u 開始引入外地名牌物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理顧問，對于消費(fèi)者，良好的物業(yè)管理將是今后選擇樓盤的又一重要因素。u 營造具有個(gè)性化色彩的社區(qū)文化，提高文化品味，增強(qiáng)居住者的歸屬感將是未來提高競爭力的有效手段。5、價(jià)格還有上升空間由于鄂爾多斯地理位置的特殊性，鄂爾多斯市市區(qū)已建成地帶的用地十分緊張，土地升值速度很快，而鄂爾多斯自2007年全面實(shí)施的舊城改造政策后，土地價(jià)格更是一路狂飆，這也就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。從鄂爾多斯市這幾年的房地產(chǎn)

19、市場表現(xiàn)來看，在未來幾年內(nèi)，市中心區(qū)附近房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)維持在目前的較高價(jià)位上，而近郊區(qū)商品住宅的價(jià)格由于起點(diǎn)較低也還有一定的上升空間。6、購房主體將以礦主團(tuán)購和拆遷戶購房為主，外地購房者也會(huì)逐漸增多1）個(gè)人購房的比例還會(huì)進(jìn)一步升高隨著鄂爾多斯舊城改造的深入開展，將在很大程度上加快個(gè)人的購房能力，增大市場有效需求；2）外地購房者會(huì)在鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場上占一定的比例基于鄂爾多斯煤炭開采經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，外部投資會(huì)進(jìn)一步增加，未來會(huì)有更多的外地居民到鄂爾多斯購買商品房。總結(jié)：鄂爾多斯是中國新興的能源城市，經(jīng)濟(jì)增長居內(nèi)蒙古自治區(qū)前列，人均可支配收入每年都有兩位數(shù)的增輻，以此帶動(dòng)了鄂爾多斯房地產(chǎn)市場的

20、發(fā)展，房地產(chǎn)的供給與需求呈良好勢頭。鄂爾多斯自06年以來，房地產(chǎn)交投旺盛，空置率也逐年遞減。與2006年房價(jià)相比，07年房價(jià)上升了近一倍，08年、09年仍以較快的速度增長。第三部分 城市住宅市場深度調(diào)研分析一、 鄂爾多斯房地產(chǎn)板塊調(diào)查二、 各板塊情況1、 東勝區(qū)1）東勝區(qū)住宅市場特點(diǎn)u 房價(jià)09年上漲較快，普通購房者（特別是拆遷戶）小戶型需求增加。u 高檔項(xiàng)目低層及大面積戶型銷售較快，小高層及高層逐步為市場接受。u 高檔產(chǎn)品銷售更依賴于口碑傳播和品牌效應(yīng)。3） 東勝區(qū)在售樓盤（以下資料為營銷策劃中心電話調(diào)查）樓盤名稱物業(yè)類型詳細(xì)地址戶型范圍銷售均價(jià)容 積 率景 泰 園電梯樓鄂爾多斯二完小與鄂爾

21、多斯博物館南23室12庭12衛(wèi)（最小98）6120元/1.14公園大道住宅、酒店、寫字樓鄂爾多斯市寶日陶亥東街北側(cè)（原軍分區(qū)）四室兩廳（平層）、四室三廳（復(fù)式）（248-345平米）7500元/2.5煜春園住宅鄂爾多斯大街36號(hào)三居110平米6200元/正東金地酒店、寫字樓、公寓位于鄂爾多斯大街與天驕路交匯之處（鐵西區(qū)）酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)，目前僅銷售住宅，最小面積157平米，最大面積654平米平層6200元/1.6方圓一廈寫字樓、酒店鄂爾多斯東勝區(qū)整層出售，酒店式公寓精裝修7500/平米，寫字樓8000元/平米酒店式公寓精裝修7500/平米，寫字樓8000元/平米3）客戶群分析（來自其它

22、經(jīng)紀(jì)公司的調(diào)查報(bào)告）u 私人企業(yè)主、大型公司管理人員、都市高級(jí)白領(lǐng)、商貿(mào)人士等以自住為主，所占比重約40%；u 舊城改造回遷的居民、單位員工內(nèi)部認(rèn)購、政府公務(wù)員的福利分房等不公開發(fā)售的，所占比重約為30%；u “炒房客”所占比重約為30%；2、 鐵西區(qū)1） 鐵西區(qū)住宅市場特點(diǎn)：u 9年上半年銷售較旺；u 大戶型、超大戶型比較受當(dāng)?shù)馗辉ｋA層歡迎，購買房產(chǎn)被認(rèn)為是一種身份證明。u 產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)一般，但購房者對戶型也缺乏足夠的判斷力，引導(dǎo)性較強(qiáng)。u 客戶引薦比較普遍，親朋、同事等習(xí)慣購買同一項(xiàng)目。u 同等位置，景觀優(yōu)勢能明顯促進(jìn)項(xiàng)目銷售，提升價(jià)格。2） 鐵西區(qū)在售樓盤樓盤名稱物業(yè)類型詳細(xì)地址戶型范圍

23、銷售均價(jià)容 積 率興泰星園住宅鐵西區(qū)伊旗地稅局西側(cè)110兩居室到290的越層6000元/1.2太陽城住宅鐵西區(qū)鄂托克西街與迎賓路十字路口東北角102二居-177三居5400元/2中華園住宅、寫字樓鐵西區(qū)政府南側(cè)98-280復(fù)式6200元/1.33、 康巴什新區(qū)1） 康巴什新區(qū)住宅市場特點(diǎn)：u 康巴什新區(qū)吸引足夠的人口入住需要較長的一段時(shí)間才能達(dá)到。u 伊旗來此置業(yè)比例較大，且煤礦等能源行業(yè)人員置業(yè)比較扎堆，老客戶推薦簽單率非常高。u 外地開發(fā)商很難取得當(dāng)?shù)厝诵湃?，本地開發(fā)商比較受歡迎。2） 康巴什新區(qū)在售住宅一覽樓盤名稱：物業(yè)類型：詳細(xì)地址：銷售均價(jià)：興泰攬勝苑住宅鄂爾多斯市興泰房地產(chǎn)開發(fā)有限

24、責(zé)任公司4000元/平米金信翰林苑精品電梯房鄂爾多斯市康巴什新區(qū)緯二路與西經(jīng)十路交匯處3750起價(jià),均價(jià)4200元/平米滿世 尚都住宅鄂爾多斯市康巴什新區(qū)3800元/平米4、 總結(jié)u 目前鄂爾多斯市主力戶型仍是100-120左右的二居和三居為主，這種戶型比較合理，且面積比較適中，目前鄂爾多斯市購買主力人群為煤礦主，新興中產(chǎn)階級(jí)將成為其主力客群；小戶型仍是投資客追逐的產(chǎn)品，大戶型較為受當(dāng)?shù)孛旱V主的青睞；u 開發(fā)樓盤當(dāng)中，小高層多采用框架結(jié)構(gòu)，多層一般采用混磚結(jié)構(gòu)，但有的多層也采用框架結(jié)構(gòu)；采用了框架結(jié)構(gòu)，這也使戶型的結(jié)構(gòu)塑造增加了靈活性，易受市場歡迎；u 從各區(qū)域來來，東勝區(qū)多為老城區(qū)，配套最齊

25、全，價(jià)格也最高，東勝區(qū)多層均價(jià)為6100元/，小高層均價(jià)為6500元/，聯(lián)排均價(jià)為7500元/，09年10月均價(jià)比起07年10月價(jià)格上升近一倍；鐵西區(qū)規(guī)劃了較為集中的住宅社區(qū)，居住品質(zhì)較高，且與老城區(qū)交通更為便利。已形成有效的市場供應(yīng)，同類產(chǎn)品的價(jià)格大概比東勝區(qū)低500元左右。u 康巴什新區(qū)作為新的行政中心，將是鄂市未來5-10年內(nèi)的開發(fā)重點(diǎn)，但是目前來看，需要吸引足夠的人群來此區(qū)域居住；目前康巴什區(qū)的房價(jià)均價(jià)大致在4300元/平米左右，遠(yuǎn)低于東勝區(qū)和鐵西區(qū)；u 市場上的產(chǎn)品從去年的多層為主，到今年小高層為主，產(chǎn)品漸趨多元化，表明了鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場消費(fèi)需求發(fā)生了質(zhì)的變化，人們渴望追求更好的

26、居住環(huán)境；u 鄂爾多斯市整體市場銷售速度較快，高性價(jià)比、完善的園林設(shè)計(jì)、個(gè)性的綠化景觀的樓盤每月銷售能達(dá)到70-80套，有的價(jià)格中等、戶型設(shè)計(jì)合理的品牌樓盤銷售速度更理想。u 鄂爾多斯市對奢侈品的消費(fèi)能力強(qiáng)，不少高端人群往外地購房的現(xiàn)象較普遍（如北京、海南島、大連等居住環(huán)境較好的城市）；u 鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場比南方一些發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)市場落后至少十年，產(chǎn)品的品質(zhì)相對不高，園林綠化設(shè)計(jì)較為落后，目前以實(shí)用型產(chǎn)品為主導(dǎo)的鄂爾多斯市場難于滿足高端消費(fèi)人群對高品質(zhì)的小區(qū)的需求；三、 消費(fèi)者特征分析1、 客戶群細(xì)分出現(xiàn)；低端客戶更為關(guān)注產(chǎn)品價(jià)格，高端客戶更關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)，追求產(chǎn)品的檔次感和身份的認(rèn)同感。

27、2、 市場對環(huán)境的需求逐漸顯現(xiàn)；u 鄂市消費(fèi)者對于環(huán)境的要求日趨明顯，特別是中高端的換房客戶，更是關(guān)注社區(qū)內(nèi)外的環(huán)境質(zhì)量。u 鐵西區(qū)的居住適宜性主要體現(xiàn)在合理的規(guī)劃布部，以及相應(yīng)的市政廣場和公園。u 靠近鐵西區(qū)公園的售價(jià)相對偏高，且市場銷售壓力更小，如今典花園；而與其緊鄰的威泰家園則銷售壓力較大。3、 居住分區(qū)開始，高端居住區(qū)出現(xiàn)。u 鄂市原有居住區(qū)分布較為混亂，沒有明顯的高檔居住區(qū)和低檔居住區(qū)，但市場上的分區(qū)要求已經(jīng)出現(xiàn)。u 大名公館因?yàn)橹苓呿?xiàng)目較為低檔，而影響了項(xiàng)目的銷售。u 磐恒小區(qū)也面臨著由于周邊環(huán)境較差，而帶來的市場認(rèn)可問題。u 鐵西區(qū)被普遍認(rèn)可的重要原因其居住的純粹性，摒棄了老城區(qū)較為混亂的狀況。4、 消費(fèi)者可引導(dǎo)性強(qiáng)，品牌效應(yīng)明顯u 鄂市購房跟風(fēng)現(xiàn)象明顯，特別是高端項(xiàng)目有大量的團(tuán)單現(xiàn)象，一般都是多家礦主一起購買，有一定的攀比心理。u 億利城市華庭有45%的客戶來自于億利的前一個(gè)項(xiàng)目億利城市花園，而城市花園項(xiàng)目中有70%的來自煤礦主?？偨Y(jié)：鄂市消費(fèi)者的兩極分化，特別是高端消費(fèi)者對于高品質(zhì)、高