項(xiàng)目規(guī)劃建議書(shū)

1、項(xiàng)目規(guī)劃建議書(shū)目錄索引一、 規(guī)劃的背景11、 規(guī)劃的起源12、 韓國(guó)之窗規(guī)劃的背景資料13、 規(guī)劃的范圍3二、 韓國(guó)之窗規(guī)劃的條件41、 土地性質(zhì)42、 文登城市性質(zhì)43、 文登城市人口與規(guī)模44、 文登城市空間發(fā)展?fàn)顩r4三、 韓國(guó)之窗的SWOT分析51、 優(yōu)勢(shì)52、 劣勢(shì)63、 機(jī)會(huì)74、 威脅8四、 韓國(guó)之窗的定位91、 項(xiàng)目在山東半島城市群的定位92、 項(xiàng)目在文登城市的定位93、 韓國(guó)之窗的戰(zhàn)略定位9五、 規(guī)劃的原則101、 規(guī)劃定位的目標(biāo)102、 規(guī)劃策略11六、 韓國(guó)之窗整體規(guī)劃策略建議111、 規(guī)劃策略的理念112、 空間規(guī)劃布局建議113、 韓國(guó)之窗主要項(xiàng)目功能區(qū)234、 其它2

2、4七、 土地利用計(jì)劃建議241、 用地的原則242、 土地利用計(jì)劃表24八、 重點(diǎn)區(qū)域的景觀規(guī)劃261、 湖面規(guī)劃262、 環(huán)境設(shè)施263、 環(huán)境細(xì)節(jié)處理建議28一、 規(guī)劃的背景1、 規(guī)劃的起源威海（含文登）市為中國(guó)和山東省最鄰近韓國(guó)的地區(qū)，成為中國(guó)吸引韓國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的核心地區(qū)。根據(jù)對(duì)韓國(guó)對(duì)中國(guó)投資情況的調(diào)查分析，目前韓國(guó)對(duì)中國(guó)的投資占對(duì)外投資的75%，而在中國(guó)的投資中45%多在山東，其中主要是中小型企業(yè)。根據(jù)山東省最新制定的山東半島城市群發(fā)展戰(zhàn)略，“威海（含文登）要建成一個(gè)電子信息、機(jī)械制造等現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)達(dá)的生態(tài)化海濱旅游城市，中韓經(jīng)貿(mào)交流的前沿門(mén)戶(hù)”。根據(jù)山東盛基公司擬在文登投資商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的計(jì)

3、劃和設(shè)想，我們結(jié)合文登市區(qū)位優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位，提出建設(shè)以面向韓國(guó)市場(chǎng)銷(xiāo)售中國(guó)消費(fèi)類(lèi)商品和面向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)銷(xiāo)售韓國(guó)商品的“韓國(guó)之窗”，將利用中韓商貿(mào)產(chǎn)業(yè)引擎的帶動(dòng)效應(yīng)，促使文登國(guó)際制造產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展，使文登成為山東半島城市群未來(lái)最重要的商貿(mào)、生產(chǎn)、生活、旅游和產(chǎn)業(yè)服務(wù)的發(fā)展區(qū)域，甚至成為山東省未來(lái)向北方市場(chǎng)腹地拓展領(lǐng)先效應(yīng)的區(qū)域。2、 韓國(guó)之窗規(guī)劃的背景資料(1) 歷史文脈文登歷史悠久，人文薈萃，是膠東半島東部人類(lèi)早期進(jìn)入文明時(shí)代的地區(qū)。市內(nèi)已發(fā)現(xiàn)旸谷遺址、石羊遺址、秦權(quán)遺址等古代遺址30余處，出土了大量新石器時(shí)期、大汶口文化、龍山文化等各個(gè)不同歷史時(shí)期的文物，證明遠(yuǎn)在5000多年前，文登先

4、民已在這里繁衍生息，創(chuàng)造了燦爛的古代文明。公元前219年，秦始皇東巡經(jīng)此，被這里厚重的人文積淀和升平的社會(huì)景象所感動(dòng)。遂駐蹕，召文人登城東山上，為其歌功頌德。山從此始名“文登”。公元568年（北齊天統(tǒng)四年），于文登山下置縣，因之稱(chēng)文登。文登是膠東半島設(shè)置較早而從未撤銷(xiāo)的少數(shù)縣市之一。(2) 自然條件項(xiàng)目地塊較為齊整；地塊西、西南、南地勢(shì)較高，其他方向地勢(shì)較平。地內(nèi)目前需要協(xié)調(diào)拆遷的建筑物有杜家泊、旋夼村等村莊。地內(nèi)有兩處湖泊，一溪流匯入柳林河。地塊東面臨文登市的形象大道（世紀(jì)大道），南與峰山公園相鄰。(3) 交通條件項(xiàng)目緊臨文登市的幾何中心峰山（文登城市布局基本以峰山為幾何中心）；從項(xiàng)目東側(cè)的

5、初張路（世紀(jì)大道）往北可對(duì)接至威海、煙臺(tái)的高速公路，往南可至埠口，往西可對(duì)接至青島的青威高速公路，往東可對(duì)接309國(guó)道至榮城。(4) 地塊周邊情況位于項(xiàng)目東側(cè)的天潤(rùn)曲軸工業(yè)園與本項(xiàng)目只有一路（初張路）之隔，目前正在建設(shè)當(dāng)中。天潤(rùn)曲軸有限公司是目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的曲軸專(zhuān)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)。義烏小商品市場(chǎng)位于項(xiàng)目用地的東南側(cè)，由浙江義烏市金田企業(yè)集團(tuán)投資興建，占地400萬(wàn)平方米，總投資1015億元，規(guī)劃分三期完成。其中一期3000個(gè)攤位已建設(shè)完成，并已開(kāi)業(yè)；二期工程將于2005年完工，新建攤位12000個(gè)；三期工程將于2008年完工，新建攤位34000個(gè)。利群購(gòu)物廣場(chǎng)位于項(xiàng)目的東北側(cè)，由青島利群集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)

6、，總投資額為2億元,總建筑面積3萬(wàn)平方米。目前正在拆遷建設(shè)，預(yù)計(jì)2004年10月份可竣工開(kāi)業(yè)。新汽車(chē)站，位于項(xiàng)目的南側(cè)，義烏小商品市場(chǎng)的正西面，309國(guó)道和新初張路交匯處。新汽車(chē)站占地面積13.3公頃，總投資1.16億元，建成后可容納車(chē)輛500輛。項(xiàng)目南側(cè)為文登市的文體功能區(qū)，緊鄰峰山公園和文山公園。項(xiàng)目西南側(cè)主要為文登市的政務(wù)、商務(wù)中心。項(xiàng)目西側(cè)有崑崳小區(qū)、香水小區(qū)、三里河小區(qū)等住宅小區(qū)，不遠(yuǎn)處為文登市的主要河流之一柳林河。3、 規(guī)劃的范圍(1) 地理位置本項(xiàng)目位于文登市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，峰山公園北側(cè)。項(xiàng)目東臨初張路（世紀(jì)大道），西靠金山路，南至香水路，北側(cè)以汕頭路為界。(2) 規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)

7、原建材市場(chǎng)用地規(guī)劃條件文規(guī)規(guī)字2003第008號(hào)，規(guī)劃指標(biāo)為：u 規(guī)劃建設(shè)用地面積：163.21公頃u 使用性質(zhì)：商業(yè)u 容積率：0.5u 建設(shè)規(guī)模：80萬(wàn)平方米u(yù) 綠地率：35u 其它：按國(guó)家規(guī)范要求建筑退規(guī)劃用地邊界距離：世紀(jì)大道沿線(xiàn)建筑退后綠線(xiàn)50米，珠海路沿線(xiàn)建筑退后綠線(xiàn)10米，金山路沿線(xiàn)建筑退后綠線(xiàn)20米，匯通路和香水路沿線(xiàn)建筑退后綠線(xiàn)5米，汕頭路和峰北路沿線(xiàn)建筑退后綠線(xiàn)5米。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，本案策劃的規(guī)劃指標(biāo)為：u 規(guī)劃建設(shè)用地面積：約227公頃u 使用性質(zhì)：商業(yè)u 容積率：0.8u 建設(shè)規(guī)模：約180萬(wàn)平方米二、 韓國(guó)之窗規(guī)劃的條件1、 土地性質(zhì)項(xiàng)目總用地面積3400畝，建筑面

8、積、容積率及各類(lèi)用地比例正在規(guī)劃中。土地性質(zhì)為綜合用地，包括住宅用地、商業(yè)用地和市政綠化用地。2、 文登城市性質(zhì)外向型的綜合工業(yè)城市，地區(qū)性的商品集散地，以山、水、文、武為特色的現(xiàn)代生態(tài)城市。3、 文登城市人口與規(guī)模規(guī)劃2005年全市人口68萬(wàn)，其中市區(qū)人口為25萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口35.5萬(wàn)，城市化水平為52。2010年全市人口75萬(wàn)，其中市區(qū)為31萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口45萬(wàn)，城市化水平為60。2020年全市人口85萬(wàn)，其中市區(qū)為40萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口64萬(wàn)，城市化水平為75。規(guī)劃2020年城市用地規(guī)模為48平方公里。4、 文登城市空間發(fā)展?fàn)顩r形成“山中有城，城中有山；雙龍（兩河）抱城，玉帶積翠；南商北工，東文西

9、居；三位一體，成組成團(tuán)”。圍繞峰山形成三大功能片區(qū)組團(tuán)布局的整體結(jié)構(gòu)：西南為老城居住商貿(mào)金融區(qū)，東南為文化行政區(qū)，北部為工業(yè)區(qū)。三、 韓國(guó)之窗的SWOT分析1、 優(yōu)勢(shì)(1) 規(guī)模龐大、配套齊全項(xiàng)目總用地3400畝，在威海有著較大的規(guī)模（隨著國(guó)家土地政策的變化，獲得如此大的土地資源的難度將有所增加），在文登首屈一指。項(xiàng)目集居住、休閑、旅游、商貿(mào)、物流、產(chǎn)業(yè)服務(wù)等功能于一體，生活、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)等配套設(shè)施完善，創(chuàng)造舒適的生活空間、良好的環(huán)境景觀和成熟的商貿(mào)物流環(huán)境，開(kāi)創(chuàng)文登城市發(fā)展的新階段，書(shū)寫(xiě)文登的城市名片。(2) 政府支持力度大項(xiàng)目得到了文登市委市政府的全力支持，并將以項(xiàng)目的戰(zhàn)略高度向山東省政府尋

10、求政策優(yōu)勢(shì)和支持。(3) 項(xiàng)目與周邊和諧對(duì)接項(xiàng)目北面是市政府搬遷目的地，東面是文登市的工業(yè)企業(yè)集中地，南面是規(guī)劃中的峰山公園，西面是城市內(nèi)向性的商貿(mào)區(qū)，而項(xiàng)目將會(huì)依功能分區(qū)規(guī)劃成外向型的以商貿(mào)物流為主要功能的綜合功能城區(qū)。南面的義烏小商品市場(chǎng)，北面新規(guī)劃的家紡城，將會(huì)使得文登形成以批發(fā)性為主的交易市場(chǎng)集群，相互競(jìng)爭(zhēng)，相互促進(jìn)，和諧對(duì)接，從而提升整個(gè)文登板塊的價(jià)值。(4) 板塊升值潛力大項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⑹俏牡鞘形磥?lái)的發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域。項(xiàng)目北邊是市政府搬遷目的地。同時(shí)，大量的企業(yè)將在開(kāi)發(fā)區(qū)落戶(hù)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，此板塊必將飛速發(fā)展，板塊價(jià)值將會(huì)迅速提升。(5) 土地成本低較低的土地成本為項(xiàng)目的利潤(rùn)預(yù)留了很

11、大的空間，使得項(xiàng)目在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力相應(yīng)提高。(6) 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富山東盛基建業(yè)集團(tuán)有限公司實(shí)力雄厚，公司在項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、工程管理、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理等方面有著豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。(7) 合作各方實(shí)力強(qiáng)本項(xiàng)目在策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、經(jīng)營(yíng)等方面都將整合業(yè)界有較強(qiáng)的實(shí)力與口碑的企業(yè)或機(jī)構(gòu)，綜合各方的實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)，必將提升項(xiàng)目的價(jià)值和水平。2、 劣勢(shì)(1) 城市區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展不成熟文登市的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)落后，市場(chǎng)化程度不高，知名度不夠，對(duì)于一個(gè)要吸引韓國(guó)和國(guó)內(nèi)的商家來(lái)文登購(gòu)買(mǎi)商鋪，具有一定的難度。應(yīng)該打好威海牌，在推廣、宣傳上用威海的概念?！绊n國(guó)之窗，威海之心?！?2) 周邊配套不完善雖然項(xiàng)目

12、與周邊環(huán)境對(duì)接比較和諧，但是周邊項(xiàng)目大部分未建，處于規(guī)劃狀態(tài)，項(xiàng)目在板塊中屬于先行者，給項(xiàng)目的建設(shè)推廣帶來(lái)了一定的困難和壓力。(3) 開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)由于項(xiàng)目規(guī)模龐大，無(wú)論從手續(xù)上、資金供應(yīng)上、還是從項(xiàng)目工程建設(shè)上，都需要很長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，這無(wú)形為項(xiàng)目設(shè)置了更高的投資風(fēng)險(xiǎn)。(4) 土地平整成本高項(xiàng)目用地本身是一塊完全的生地，地塊本身不是很成熟。地塊高差達(dá)到二、三十米，土地平整成本相對(duì)較高，土方量較大，一定程度上提高了開(kāi)發(fā)成本。3、 機(jī)會(huì)(1) 宏觀政策環(huán)境提供良好的機(jī)遇中韓貿(mào)易的前景廣闊，雙邊貿(mào)易額五年內(nèi)將達(dá)到1000億美元。同時(shí)，借山東半島承接日韓產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的東風(fēng)，文登的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展極有可能走一條“前

13、店后廠”，以貿(mào)易帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展之路。而韓國(guó)之窗將成為實(shí)現(xiàn)這一發(fā)展模式的啟動(dòng)點(diǎn)和超級(jí)支點(diǎn)。(2) 大區(qū)域市場(chǎng)崛起山東是韓國(guó)對(duì)華投資的橋頭堡，韓國(guó)對(duì)外投資的40%以上在中國(guó)，而對(duì)華投資的45%又集中在山東。山東半島在承接韓日產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。借世界經(jīng)濟(jì)變遷之勢(shì)，山東半島在新世紀(jì)將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的地區(qū)之一。(3) 項(xiàng)目生存有著豐富的市場(chǎng)基礎(chǔ)中韓貿(mào)易繁榮，韓國(guó)對(duì)威海的投資不斷增加，威海是韓國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重點(diǎn)對(duì)象，大量的韓國(guó)中小企業(yè)在威海落戶(hù)，文登作為威海的重要組成部分，也有著豐富的中韓貿(mào)易資源，這就為韓國(guó)之窗的建立和發(fā)展提供了肥沃的市場(chǎng)土壤。經(jīng)韓國(guó)實(shí)地考察后發(fā)現(xiàn)，韓國(guó)中小企業(yè)進(jìn)入中國(guó)

14、市場(chǎng)的欲望強(qiáng)烈，但是又苦于缺少進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的平臺(tái)和窗口。因此韓國(guó)之窗項(xiàng)目定位為以中韓商貿(mào)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)為核心的綜合服務(wù)平臺(tái)，是一個(gè)綜合性的多功能城區(qū)。(4) 項(xiàng)目填補(bǔ)了威海面向韓國(guó)中小企業(yè)的綜合服務(wù)平臺(tái)的空白雖然威海的韓國(guó)資源豐富，但是整個(gè)威海、山東半島、甚至全國(guó)都缺乏一個(gè)規(guī)?；捻n國(guó)產(chǎn)品物流基地；在韓國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過(guò)程中，缺少一個(gè)為韓國(guó)中小企業(yè)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的一個(gè)綜合服務(wù)平臺(tái)，而韓國(guó)之窗的目標(biāo)就是建設(shè)一個(gè)這樣的平臺(tái)，填補(bǔ)市場(chǎng)上的空白，獲得超級(jí)的發(fā)展機(jī)會(huì)。4、 威脅(1) 遼東南地區(qū)、京津唐地區(qū)、長(zhǎng)三角、珠三角對(duì)日韓資源的分流面對(duì)韓日產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的浪潮，遼東南地區(qū)、京津唐地區(qū)、長(zhǎng)三角、珠三角等都把目光投向這

15、個(gè)利潤(rùn)豐厚的市場(chǎng)，一定程度上，形成了對(duì)韓日資源的分流。(2) 面臨半島其他城市承接日韓產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的威脅在山東半島城市群的總體發(fā)展戰(zhàn)略中，雖然威海獨(dú)享中韓經(jīng)貿(mào)交流門(mén)戶(hù)的定位，但是市場(chǎng)的法則并不是完全為政府的宏觀規(guī)劃左右，青島、煙臺(tái)、日照等城市對(duì)日韓資源同樣有著很強(qiáng)的吸引力，同類(lèi)型項(xiàng)目也有可能很快投入運(yùn)行，這對(duì)韓國(guó)之窗是一大威脅。必須要快，以快制勝，以?xún)?yōu)制勝。(3) 面對(duì)日韓產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的機(jī)遇，文登周邊地區(qū)也躍躍欲試在威海市其他地區(qū)也有以日韓產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為目標(biāo)的項(xiàng)目在規(guī)劃中。例如石島的總體規(guī)劃戰(zhàn)略中就有韓國(guó)城的規(guī)劃。四、 韓國(guó)之窗的定位1、 項(xiàng)目在山東半島城市群的定位中韓經(jīng)貿(mào)的門(mén)戶(hù)，韓國(guó)中小企業(yè)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)

16、的超級(jí)服務(wù)平臺(tái)，構(gòu)建大威海世界制造中心的核心引擎和增長(zhǎng)極。2、 項(xiàng)目在文登城市的定位韓國(guó)之窗應(yīng)該是文登新時(shí)代形象的標(biāo)志性區(qū)域，是現(xiàn)代文登的城市客廳，是文登產(chǎn)業(yè)服務(wù)的平臺(tái)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的發(fā)動(dòng)機(jī)。3、 韓國(guó)之窗的戰(zhàn)略定位韓國(guó)之窗的戰(zhàn)略定位為：以帶動(dòng)文登制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展為目標(biāo)，以韓國(guó)中小企業(yè)為主要目標(biāo)客戶(hù)市場(chǎng)，以汽車(chē)配件、家居和多種時(shí)尚商品的采購(gòu)博覽為重點(diǎn)，以建立為韓國(guó)中小企業(yè)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)（包括銷(xiāo)售和采購(gòu)等）綜合型服務(wù)平臺(tái)為核心，體現(xiàn)中韓民俗文化和現(xiàn)代時(shí)尚文化為內(nèi)涵，集商貿(mào)（采購(gòu)）、商務(wù)（辦公）、會(huì)展（博覽）、住宅（居?。?、休閑、旅游、娛樂(lè)等多種功能于一體的新城區(qū)。五、 規(guī)劃的原則1、 規(guī)劃定位

17、的目標(biāo)(1) 商貿(mào)帶創(chuàng)造吸引商家投資和經(jīng)營(yíng)發(fā)展的環(huán)境，擴(kuò)大并強(qiáng)化的批零商業(yè)功能；以國(guó)際化的開(kāi)發(fā)理念，建設(shè)中的商貿(mào)區(qū)應(yīng)該同國(guó)際上（尤其是韓國(guó)）的商貿(mào)中心模式接軌，為進(jìn)駐商貿(mào)中心的企業(yè)和個(gè)人提供信息交流、咨詢(xún)服務(wù)的平臺(tái)。具備現(xiàn)代商業(yè)意象，協(xié)調(diào)自然與人文的關(guān)系。強(qiáng)調(diào)舒適化：綠意盎然生機(jī)蓬勃；強(qiáng)調(diào)人性化：人性尺度活動(dòng)導(dǎo)向和人車(chē)分流的交通導(dǎo)向；強(qiáng)調(diào)科技化：利用信息化技術(shù)，創(chuàng)造網(wǎng)絡(luò)化平臺(tái)，簡(jiǎn)潔明亮和諧有序。(2) 生活帶提供田園生活式的居住與商業(yè)活動(dòng)空間，并改善生活環(huán)境品質(zhì)以吸引韓國(guó)企業(yè)人員居?。粍?chuàng)造一個(gè)居住與工作均衡的生活環(huán)境，建設(shè)一個(gè)融合韓國(guó)人文文化為主題特色的國(guó)際性生活城區(qū)；充分結(jié)合城市發(fā)展與商業(yè)產(chǎn)

18、業(yè)發(fā)展的吸納及疊加效應(yīng)，創(chuàng)造山東商貿(mào)區(qū)域開(kāi)發(fā)的新典范。(3) 生態(tài)帶確立保護(hù)自然生態(tài)資源和可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)理念，利用規(guī)劃的綠地建造具有參與價(jià)值的森林公園，例如高爾夫運(yùn)動(dòng)公園、撒野公園，提供休閑、游憩活動(dòng)和可持續(xù)使用的自然環(huán)境。有效利用基地的開(kāi)發(fā)資源，正確引導(dǎo)未來(lái)開(kāi)發(fā)方向，確保環(huán)境成長(zhǎng)與品質(zhì)間結(jié)構(gòu)性的發(fā)展平衡。2、 規(guī)劃策略強(qiáng)調(diào)“混合分區(qū)”(mixed use)的概念，并強(qiáng)調(diào)城市完整單元的互相流通性，強(qiáng)調(diào)城市的不同區(qū)域間能建立多面向的互動(dòng)關(guān)系，成為一個(gè)活的有機(jī)體的概念。規(guī)劃整體一個(gè)具有彈性可持續(xù)發(fā)展的成長(zhǎng)架構(gòu)(growth structure)，以追求商貿(mào)環(huán)境國(guó)際化、生活環(huán)境人性化和生態(tài)環(huán)境可持

19、續(xù)化的目標(biāo)。六、 韓國(guó)之窗整體規(guī)劃策略建議1、 規(guī)劃策略的理念以組團(tuán)式結(jié)構(gòu)規(guī)劃每個(gè)具有特色的發(fā)展組團(tuán)，并以公共活動(dòng)軸帶的有機(jī)結(jié)合；各組團(tuán)成為韓國(guó)之窗的發(fā)展中心，由于項(xiàng)目推進(jìn)存在諸多不可預(yù)測(cè)因素，應(yīng)盡可能增加項(xiàng)目發(fā)展的彈性空間；各發(fā)展組團(tuán)在主要功能的實(shí)施中仍需保留一定的混合使用彈性空間。2、 空間規(guī)劃布局建議韓國(guó)之窗的規(guī)劃布局為：“兩個(gè)區(qū)片、三條軸帶、七個(gè)發(fā)展組團(tuán)”展開(kāi)。兩個(gè)區(qū)片：指東部商貿(mào)發(fā)展區(qū)和西部生活服務(wù)區(qū)；三條軸帶：以公共活動(dòng)軸、商貿(mào)物流軸和生態(tài)生活軸；七個(gè)發(fā)展組團(tuán)：汽車(chē)商品商貿(mào)組團(tuán)、時(shí)尚商品商貿(mào)組團(tuán)、家居商品商貿(mào)組團(tuán)、物流倉(cāng)儲(chǔ)配送服務(wù)組團(tuán)、休閑商務(wù)服務(wù)組團(tuán)、居住組團(tuán)和韓國(guó)中小企業(yè)基地。

20、(1) 兩大區(qū)片兩大區(qū)片類(lèi)似“左右手”、“兩個(gè)車(chē)輪”，構(gòu)筑起“韓國(guó)之窗”的空間格局。 東部商貿(mào)發(fā)展區(qū)這個(gè)區(qū)域是“韓國(guó)之窗”的本質(zhì)和靈魂所在，也是“韓國(guó)之窗”最主要的核心功能區(qū)。性質(zhì)：主要為韓國(guó)的商品通向中國(guó)和中國(guó)的商品通向韓國(guó)的展示、銷(xiāo)售、批發(fā)的商貿(mào)市場(chǎng)，同時(shí)輔助一些旅游、休閑、娛樂(lè)和居住功能，形成一個(gè)多種功能復(fù)合的綜合區(qū)。功能：這個(gè)區(qū)域承載著韓國(guó)之窗商業(yè)（批發(fā)市場(chǎng)）、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、會(huì)議會(huì)展、酒店、辦公、商業(yè)步行街、物流配送、配套服務(wù)設(shè)施、餐飲、娛樂(lè)、旅游等核心功能。 西部生活服務(wù)區(qū)性質(zhì)：生活服務(wù)區(qū)是“韓國(guó)之窗”項(xiàng)目最能迅速產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的板塊。與商貿(mào)區(qū)一左一右聯(lián)動(dòng)發(fā)展，“雙輪驅(qū)動(dòng)”，互相促進(jìn)，共同

21、構(gòu)筑功能完善的城市新功能區(qū)?！绊n國(guó)之窗”生活服務(wù)區(qū)以其大配套、高品位和整體性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，首先吸引項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)客戶(hù)群（文登市）購(gòu)房，其次是吸引商貿(mào)區(qū)的部分老板入住，并在后期區(qū)域板塊成熟時(shí)，可形成一定規(guī)模的高尚商務(wù)區(qū)。這里將成為文登新城的CLD，將以其優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境打動(dòng)來(lái)“韓國(guó)之窗”做貿(mào)易的人，在項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)商務(wù)公寓、別墅等高尚物業(yè)，跳出文登行政區(qū)域概念，成為威海區(qū)域韓國(guó)人的理想居所。功能：這個(gè)區(qū)域是韓國(guó)之窗的輔助配套功能區(qū)，它規(guī)劃了包括居住（別墅、中檔高尚多層住宅等）、產(chǎn)業(yè)服務(wù)園、商務(wù)辦公、休閑運(yùn)動(dòng)、社區(qū)公共開(kāi)放空間等輔助功能?！绊n國(guó)之窗”生活服務(wù)區(qū)是以居住板塊為核心，配以必要的生活配套板塊，并以

22、商務(wù)公園、運(yùn)動(dòng)公園和產(chǎn)業(yè)服務(wù)園對(duì)生活環(huán)境價(jià)值加以提升。(2) 三條發(fā)展軸帶 公共活動(dòng)發(fā)展軸：公共活動(dòng)發(fā)展軸是沿著珠海路形成的，集中商貿(mào)、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、物流和生活功能和公共開(kāi)放空間的區(qū)域，是塑造韓國(guó)之窗整體形象的發(fā)展軸。商務(wù)功能開(kāi)放空間 生活功能開(kāi)放空間 商貿(mào)功能開(kāi)放空間本軸將串起三大公共服務(wù)功能區(qū)：軸線(xiàn)西端是以休閑商務(wù)功能區(qū)，建造高爾夫商務(wù)會(huì)所和酒店，發(fā)展商務(wù)服務(wù)，成為文登市的超級(jí)交際平臺(tái)；軸線(xiàn)中部是以社區(qū)商業(yè)和公共設(shè)施服務(wù)功能區(qū)，建設(shè)學(xué)校、超市、郵局、銀行等公共服務(wù)設(shè)施，發(fā)展社區(qū)生活服務(wù)，成為韓國(guó)之窗和周邊開(kāi)發(fā)區(qū)社區(qū)生活配套的服務(wù)平臺(tái)；軸線(xiàn)東端是商貿(mào)功能區(qū)，建設(shè)博覽中心、商貿(mào)配套酒店、韓國(guó)

23、風(fēng)情步行街（時(shí)尚和傳統(tǒng)）、酒店式公寓、商貿(mào)功能區(qū)配套服務(wù)設(shè)施，成為韓國(guó)之窗商貿(mào)服務(wù)功能的核心區(qū)。連接城區(qū)和外部世紀(jì)大道的主要軸：西部同文登城區(qū)連接，東部同世紀(jì)大道連接，成為文登外向型發(fā)展的主要公共活動(dòng)服務(wù)軸。兩大標(biāo)志性節(jié)點(diǎn)：在發(fā)展軸上商務(wù)和生活功能開(kāi)放空間的節(jié)點(diǎn)處，形成以人為核心的節(jié)點(diǎn)；在發(fā)展軸東端入口處，成為象征韓國(guó)之窗形象特征的標(biāo)志性節(jié)點(diǎn)。打造標(biāo)志性景觀大道：珠海路是韓國(guó)之窗的核心發(fā)展主軸，必須建造體現(xiàn)21世紀(jì)新形象的、具有國(guó)際化特性的（如路標(biāo)）、融入韓國(guó)風(fēng)情的景觀大道。 生態(tài)生活發(fā)展軸：以西部新規(guī)劃的道路為發(fā)展軸，串起高尚住宅區(qū)、高檔住宅區(qū)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)園的功能，充分利用山地、綠地系統(tǒng)，形成

24、主次清晰，相互交織的生態(tài)結(jié)構(gòu)和景觀形象，從而塑造整體環(huán)境以人為本的特征。注重綠地系統(tǒng)與步行系統(tǒng)相結(jié)合，設(shè)計(jì)人車(chē)分流的道路系統(tǒng)，串連各個(gè)居住社區(qū)中心（入口、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、配套公共設(shè)施），形成休閑的開(kāi)放空間系統(tǒng)，是社區(qū)居民主要的室外活動(dòng)空間，提升整體的環(huán)境質(zhì)量。 商貿(mào)物流發(fā)展軸以東部新規(guī)劃的道路為發(fā)展軸，串起商貿(mào)功能區(qū)的各種商貿(mào)功能和產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能，包括：小件商品配送服務(wù)功能區(qū)、韓國(guó)中小企業(yè)基地、汽配交易中心、時(shí)尚品交易中心、家居交易中心、倉(cāng)儲(chǔ)配送服務(wù)區(qū)，形成以物流為主的交通系統(tǒng)。由于道路西部是居住空間，需要注意減少對(duì)住宅區(qū)的噪音、人流的干擾。(3) 七個(gè)發(fā)展組團(tuán)通過(guò)珠海路、新規(guī)劃的峰北路和匯通路

25、，把韓國(guó)之窗分割成七個(gè)區(qū)域，根據(jù)這七個(gè)不同功能區(qū)域，我們提出了七個(gè)發(fā)展組團(tuán)的建議。 汽車(chē)商品商貿(mào)組團(tuán)（338畝）汽車(chē)商品商貿(mào)發(fā)展組團(tuán)主要包括車(chē)族館、中韓展覽中心和韓國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)情步行街。整個(gè)組團(tuán)體現(xiàn)的是韓國(guó)傳統(tǒng)的民族風(fēng)情，讓人感覺(jué)到“傳統(tǒng)韓國(guó)就在這里！”車(chē)族館：本項(xiàng)目是韓國(guó)之窗的主題交易市場(chǎng)之一，是以韓國(guó)的豐富多彩汽車(chē)時(shí)尚生活為主題的商品交易中心，主要入駐的是韓國(guó)的生產(chǎn)型企業(yè)、銷(xiāo)售型企業(yè)或品牌代理商。經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品主要為汽車(chē)裝修裝飾用品、車(chē)載電子電器產(chǎn)品、房車(chē)飾物、車(chē)族玩具、車(chē)用時(shí)尚精品、汽車(chē)運(yùn)動(dòng)品等。附帶機(jī)電產(chǎn)品，如五金工具、輕型機(jī)械等。這些經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)上具有一定程度上的唯一性，能夠更好的聚

26、集購(gòu)買(mǎi)群體，帶動(dòng)其他產(chǎn)品的銷(xiāo)售。車(chē)族館在規(guī)劃設(shè)計(jì)上應(yīng)有所創(chuàng)新，構(gòu)建一個(gè)有獨(dú)特建筑藝術(shù)風(fēng)格、有現(xiàn)代化的設(shè)施配置、便于廠家展示陳列產(chǎn)品、能夠提供適量產(chǎn)品儲(chǔ)存的大規(guī)模高檔次專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。汽配交易中心主題：時(shí)尚伴你行，飛馳無(wú)極限韓國(guó)之窗車(chē)族館。中韓展覽中心：是韓國(guó)之窗的核心項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后，將定期或不定期地舉辦各種國(guó)際性中韓商品的主題專(zhuān)業(yè)博覽會(huì)、展覽展銷(xiāo)會(huì)等大型會(huì)展商貿(mào)活動(dòng)。會(huì)展博覽中心的功能組合，要體現(xiàn)博覽會(huì)開(kāi)幕和閉幕期間的綜合利用，可以設(shè)計(jì)成“主展館+副展館”的格局。主展館的面積不宜太大，約5000平方米左右，副展館就是主題交易區(qū)域，副展館在博覽會(huì)開(kāi)幕期間是博覽會(huì)的組成部分，在閉幕期間是一個(gè)主題的交易

27、市場(chǎng)，是展銷(xiāo)結(jié)合的模式，比傳統(tǒng)的批發(fā)市場(chǎng)的鋪位更能體現(xiàn)主題和品牌形象。這里形成了集新產(chǎn)品發(fā)布、展覽展示、展洽、交易、論壇和項(xiàng)目合作的綜合體，成為韓國(guó)品牌進(jìn)入中國(guó)的門(mén)戶(hù)，品牌的集新產(chǎn)品發(fā)布、展覽展示、展洽、交易、論壇和項(xiàng)目合作功能于一體的商務(wù)平臺(tái)。韓國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)情步行街：實(shí)質(zhì)是中韓文化交流空間。一方面，來(lái)威海的游客在中國(guó)境內(nèi)就能體驗(yàn)到古代韓國(guó)的民族風(fēng)情，另一方面，則是韓國(guó)人在中國(guó)感悟本國(guó)傳統(tǒng)文化韻味的歸屬場(chǎng)所。它是步行商業(yè)街，主要含特色旅游商品、餐飲、酒吧、休閑娛樂(lè)等功能；在建筑風(fēng)格強(qiáng)調(diào)原汁原味的韓國(guó)傳統(tǒng)建筑風(fēng)格。 時(shí)尚商品商貿(mào)組團(tuán)（338畝）該組團(tuán)是一個(gè)綜合性的時(shí)尚商品交易中心，主要以韓國(guó)時(shí)尚品為

28、主導(dǎo)，在國(guó)內(nèi)形成具有明確指向的主題專(zhuān)業(yè)交易中心，具有唯一性、排他性。該組團(tuán)主要由“韓流館”和“韓國(guó)時(shí)尚步行街”等組成。時(shí)尚商品交易中心的主題：七彩時(shí)尚，動(dòng)感無(wú)限韓國(guó)之窗韓流館。韓流館：韓國(guó)時(shí)尚商品、韓流文化在中國(guó)的集中展示空間。銷(xiāo)售的主要商品有：時(shí)尚服裝服飾、化妝品、時(shí)裝、玩具、皮具箱包、美容美發(fā)用品、數(shù)碼產(chǎn)品、電器、通訊產(chǎn)品、海洋食品、保健品、醫(yī)藥、運(yùn)動(dòng)休閑服裝、運(yùn)動(dòng)休閑用品、健身、旅游、探險(xiǎn)、養(yǎng)生等。韓國(guó)時(shí)尚風(fēng)情步行街：步行街以展示時(shí)尚韓國(guó)為主題。銷(xiāo)售以現(xiàn)代韓國(guó)時(shí)尚品為主，如：軟件游戲、化妝品、小商品、生活用品、數(shù)碼電器、服裝、KTV等。同時(shí)可輔以部分餐飲、酒吧、咖啡廳等。在這里體現(xiàn)的是現(xiàn)

29、代的“時(shí)尚韓國(guó)”，在建筑上體現(xiàn)出的就是具有現(xiàn)代韓國(guó)的風(fēng)格語(yǔ)言。游客身臨此處，就能立刻感受到“現(xiàn)代時(shí)尚韓國(guó)就在這里”。韓國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)情步行街與韓國(guó)時(shí)尚步行街形成一個(gè)完整的步行街區(qū)，在這里既有傳統(tǒng)韓國(guó)，也有時(shí)尚韓國(guó)。讓游人在一條步行街上仿若穿越歷史時(shí)空，既能體驗(yàn)到古代韓國(guó)的傳統(tǒng)魅力，又能感受現(xiàn)代韓國(guó)的時(shí)尚，同時(shí)也能在此發(fā)揮自己的想像力來(lái)展望未來(lái)的韓國(guó)。整條步行街區(qū)以傳統(tǒng)韓國(guó)和現(xiàn)代時(shí)尚韓國(guó)為主題，形成兩個(gè)相對(duì)對(duì)立，又相互依托、相互融合、相互統(tǒng)一的步行街。 步行街規(guī)劃整條步行街區(qū)沿河而建，做好、做足水的文章，使步行街的水可親、可近、可嬉、可耍。使韓國(guó)步行街區(qū)成為具有水風(fēng)情和韓國(guó)民族特色的獨(dú)一無(wú)二的步行街，

30、達(dá)到唯一性。步行街區(qū)長(zhǎng)度約為500米，寬為1520米（含河面寬度），建筑規(guī)模為6.6萬(wàn)平方米，層高以2層為主。 商業(yè)酒店是為來(lái)全國(guó)各地來(lái)批發(fā)的商家配套的酒店。 家居商品商貿(mào)組團(tuán)（339畝）在中國(guó)逐漸邁向小康的進(jìn)程中，以居家商品為核心的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在中國(guó)日新月異，很多新型的連鎖專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)正從過(guò)去的臨街商鋪和大棚式的交易場(chǎng)所中脫穎而出，如百安居、家世界、宜家、歐倍德等。本組團(tuán)以家居館為核心，圍繞為人們提供新的生活方式和內(nèi)容，而形成韓國(guó)之窗的主題專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)之一。本專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)依托于中韓貿(mào)易及文登周邊城市產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，銷(xiāo)售的主要是現(xiàn)代家居生活用品，主要有：居家布藝裝飾（家紡）、家俱、裝修成品、廚衛(wèi)用品用具、擺設(shè)飾品

31、、花木裝飾、兒童專(zhuān)用品等。家居商品交易中心的主題：居家生活，幸福無(wú)限韓國(guó)之窗家居館。 倉(cāng)儲(chǔ)配送服務(wù)組團(tuán)（280畝）功能：倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送功能和包裝、裝卸、保管、流通加工功能。構(gòu)成：?jiǎn)为?dú)設(shè)立倉(cāng)庫(kù)區(qū)主要是為廠家的大量存貨考慮，可以提供倉(cāng)位租賃、托管、存貨、包裝、裝卸、流通加工等服務(wù)。對(duì)于條件成熟的條件下，可以采用遠(yuǎn)程計(jì)算機(jī)管理，買(mǎi)主交款開(kāi)票后可以很方便地到倉(cāng)庫(kù)提貨。在貨品的配送方面，采用第三方物流的方式解決。引擎作用：完善的服務(wù)體系，可以提升市場(chǎng)檔次和水平，是吸引韓國(guó)客戶(hù)的必要條件，同時(shí)也利于對(duì)國(guó)內(nèi)大客戶(hù)招商工作的進(jìn)行。 居住組團(tuán)（830畝）本組團(tuán)包括社區(qū)公建（商業(yè)中心）、撒野森林公園、高尚住宅區(qū)

32、、峰山公館四部分組成。社區(qū)公建（商業(yè)中心）：占地85畝左右，其中商業(yè)部分以大型超市為主體，結(jié)合專(zhuān)業(yè)臨街商業(yè)和公寓構(gòu)成，其中：大型超市:1.2萬(wàn)平方米、商業(yè)街長(zhǎng)200米左右，面積在5000平米左右，公寓：4萬(wàn)平方米；學(xué)校：占地50畝，以國(guó)際學(xué)校、雙語(yǔ)（中韓）幼兒園為主體，融合藝術(shù)教育、國(guó)際教育以及成人教育的完整教育體系，九年制國(guó)際學(xué)校：2萬(wàn)平米左右，雙語(yǔ)幼兒園：3000平米左右；其它：1萬(wàn)平方米。撒野森林公園詳見(jiàn)后述。高尚住宅小區(qū)：容積率：1.0左右,住宅建筑面積控制在30萬(wàn)平方米左右，建筑以四、五、六層的多層構(gòu)成。住宅產(chǎn)品面積的主力戶(hù)型在80-120平方米之間，其中：100-120平方米(40

33、%)，80-100平方米(20%)，120-150平方米(20%)。戶(hù)型面積的大小，主要與客戶(hù)的年齡和家庭結(jié)構(gòu)相關(guān)。峰山公館：是商務(wù)休閑公園重要的盈利項(xiàng)目和回收投資的主要項(xiàng)目，其實(shí)質(zhì)為商務(wù)別墅。u 別墅的布局，首要注重的是景觀效果；u 占地：80畝；u 容積率：0.5；u 建筑面積：26666平方米；u 建筑形態(tài)：以23層的聯(lián)體別墅為主；產(chǎn)品戶(hù)型：舒適型TOWNHOUSE,離高爾夫比較近，或視覺(jué)景觀較好的地方，建筑面積200250平方米；經(jīng)濟(jì)型TOWNHOUSE（30），視覺(jué)景觀稍差，建筑面積180200平方米。韓國(guó)中小企業(yè)基地（230畝）本組團(tuán)主要由Techpark、中韓交流中心等組成。Te

34、chpark：主要服務(wù)于韓國(guó)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的配套型中小企業(yè)，這些企業(yè)包括一些家居部件配套、汽車(chē)零件配套、數(shù)碼電子品配套、服裝加工零件配套等中小企業(yè)。在建筑設(shè)計(jì)上，可以采用小獨(dú)棟，一棟建筑可由一家或兩家企業(yè)共用；建筑一層為生產(chǎn)空間，二層可為辦公空間，三層或以上為居住生活空間。中韓交流中心：經(jīng)韓國(guó)實(shí)地考察后初步確定在韓國(guó)中小企業(yè)基地的布局空間上設(shè)置這一項(xiàng)目。交流中心將承當(dāng)整個(gè)韓國(guó)之窗智力支持功能。主要為進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的韓國(guó)中小企業(yè)提供智力支持，主要有語(yǔ)言培訓(xùn)、企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)培訓(xùn)、市場(chǎng)拓展、宣傳推廣、信息咨詢(xún)、技術(shù)支持、論壇、主題會(huì)議等內(nèi)容。中韓交流中心可采用目前較為流行的會(huì)員制形式，吸引韓國(guó)中小企業(yè)入

35、會(huì)，甚至是想進(jìn)入韓國(guó)市場(chǎng)的中國(guó)企業(yè)和其他國(guó)家的企業(yè)入會(huì)。而對(duì)會(huì)員和非會(huì)員企業(yè)提供不同的服務(wù)內(nèi)容。另外，本組團(tuán)可設(shè)置部分住宅，以滿(mǎn)足在本組團(tuán)工作的部分人員。 休閑商務(wù)服務(wù)組團(tuán)（670畝）休閑商務(wù)服務(wù)組團(tuán)包括商務(wù)港、高爾夫會(huì)所、高爾夫運(yùn)動(dòng)公園和撒野公園。這里以休閑商務(wù)辦公為主，集商務(wù)辦公、研究開(kāi)發(fā)、會(huì)議會(huì)展、教育培訓(xùn)、公關(guān)接待、休閑運(yùn)動(dòng)、旅游觀光、商業(yè)娛樂(lè)和居住等于一體的園林式、生態(tài)型、現(xiàn)代化的新型功能區(qū)。商務(wù)港：商務(wù)辦公是輔助配套功能。利用山勢(shì)和湖面，形成園林式的辦公空間，這是為客戶(hù)辦公需求而規(guī)劃的。除了引導(dǎo)韓國(guó)和國(guó)內(nèi)客商和廠家在這里設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或辦事機(jī)構(gòu)外，還應(yīng)引導(dǎo)其它國(guó)家有興趣開(kāi)拓中國(guó)市場(chǎng)的

36、企業(yè)或經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)在此設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)或代表機(jī)構(gòu)。隨著中國(guó)“入世”問(wèn)題的最終解決，服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域逐步對(duì)外開(kāi)放，將促使國(guó)外企業(yè)把自己的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)直接延伸到中國(guó)來(lái)。商務(wù)辦公區(qū)將成為大客戶(hù)的辦公場(chǎng)所、小型客戶(hù)的交易場(chǎng)所和洽談空間，這里將存在部分的灰色交易，與交易中心中的鋪位形成互動(dòng)。高爾夫商務(wù)會(huì)所（酒店）：該會(huì)所定位是高爾夫運(yùn)動(dòng)公園的超級(jí)俱樂(lè)部，是整個(gè)韓國(guó)之窗的商務(wù)交流中心。主要是面向膠東半島及韓國(guó)企業(yè)的高級(jí)商務(wù)人士或企業(yè)主。會(huì)所包括商務(wù)休閑設(shè)施（高檔飯店、洽談室、咖啡廳、KTV、酒吧等）、休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施（保齡球、沙弧球、桌球室、健身房、棋牌室、室內(nèi)游泳館、壁球、乒乓球、羽毛球等）和休閑娛樂(lè)設(shè)施（影視廳、歌舞

37、廳、游戲廳等）。休閑娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施主要為在商貿(mào)客人提供娛樂(lè)消遣之處。只要項(xiàng)目引發(fā)了這個(gè)潛在的消費(fèi)市場(chǎng)，投資經(jīng)營(yíng)者會(huì)迅速地抓住機(jī)會(huì)前來(lái)投資興建這類(lèi)服務(wù)場(chǎng)所。會(huì)所（酒店）：占地30畝；容積率：0.8；建筑面積：16000平方米；客房：約80間；客房面積：5060平方米。高爾夫運(yùn)動(dòng)休閑公園：建一個(gè)9洞的商務(wù)山地高爾夫球場(chǎng)和一個(gè)高爾夫練習(xí)場(chǎng)。高爾夫被稱(chēng)為“運(yùn)動(dòng)之王”，是精英生活的標(biāo)簽和代表，是中產(chǎn)階級(jí)躋身精英階層的“臺(tái)階”。商務(wù)高爾夫既沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)高爾夫很高的門(mén)檻，更不象網(wǎng)球等已經(jīng)趨于大眾化和庸俗化，對(duì)本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶(hù)群具有強(qiáng)大的號(hào)召力?！绊n國(guó)之窗高爾夫運(yùn)動(dòng)休閑公園”在所處區(qū)域具有唯一性、排他性和權(quán)威性

38、。撒野森林公園：利用山地的溝壑和平臺(tái)，種植樹(shù)木和草坪，同時(shí)建設(shè)一些面向少年兒童的撒野森林公園。占地100200畝左右，地塊內(nèi)分布緩坡丘陵和小水塘，植被良好。此運(yùn)動(dòng)區(qū)是針對(duì)青少年和兒童，給孩子們一個(gè)放縱身心的地方，一個(gè)“撒野”的地方，喚回孩子們作為“自然之子”的本性，激發(fā)他們的創(chuàng)造力、冒險(xiǎn)精神、自信心、勇敢和堅(jiān)強(qiáng)的品質(zhì)這是現(xiàn)在的家長(zhǎng)們最重視同時(shí)也是現(xiàn)在的孩子們最缺乏的東西。該運(yùn)動(dòng)區(qū)主要具備以下三種功能：教育、運(yùn)動(dòng)、童趣和野趣，在這三種功能中，以童趣和野趣作為一條主線(xiàn)貫穿了教育和運(yùn)動(dòng)功能。例如，“撒野”類(lèi)可以建設(shè)：A、泥巴樂(lè)園：出租服裝，讓孩子們?cè)谶@里可以不怕臟地盡情玩泥巴，打泥巴仗。B、野戰(zhàn)樂(lè)園

39、：提供一些沒(méi)有危險(xiǎn)的武器，由俱樂(lè)部組織分成兩個(gè)隊(duì)，進(jìn)行野戰(zhàn)。C、創(chuàng)意區(qū)：請(qǐng)孩子們以個(gè)人、集體、家庭為單位進(jìn)行游戲創(chuàng)新。此區(qū)域是專(zhuān)門(mén)進(jìn)行新穎游戲的區(qū)域，讓孩子們盡情創(chuàng)意，發(fā)揮想象力。例如，游樂(lè)類(lèi)可以建設(shè)：A、翻斗樂(lè)：適合2-8歲，大型游戲組合，讓孩子們可爬、可翻、可游戲。B、淺水戲水區(qū)：水高30公分，適合2-6歲兒童。里面設(shè)腳踩水車(chē)、間歇噴泉（或聲控泉，孩子們一喊就開(kāi)始噴泉，非常有趣）、水滑梯等游樂(lè)設(shè)施。并養(yǎng)一些小小魚(yú)、蝦、小蝌蚪，讓孩子們邊玩邊捉。C、沙池：適合1-12歲兒童，選用細(xì)軟干凈的沙，為孩子們?cè)煲粋€(gè)玩沙的地方，沙池內(nèi)可設(shè)游樂(lè)玩具。另一種沙池趨于原始，沙、泥巴、水混在一起，孩子們可以用

40、混合物做出各種造型。公園可定期舉行堆沙比賽。D、輪胎吊橋：適合5歲以上人士。老少皆宜，趣味盎然。E、彈簧木偶：適合1-5歲兒童。常見(jiàn)的靠彈簧搖擺的卡通坐騎。F、大積木：適合2-10歲兒童。制作顏色鮮艷、各種形狀的大型輕質(zhì)積木，上面有圖案或英文字母，孩子們可推、可搭起象真房子一樣的“建筑”。G、游戲墻：適合2-8歲兒童。線(xiàn)條起伏，中間有各種圓孔。適合年齡較小的兒童可以鉆上鉆下的小型攀巖。H、彈簧床（或充氣蹦床）：適合1-8歲兒童，可以跳得更高。I、攀爬網(wǎng)：適合3歲以上兒童。繩網(wǎng)縛在木架上，讓兒童在上面攀爬，可做成組合形式，盡量利用自然材質(zhì)，與周邊地形結(jié)合。J、秋千：無(wú)年齡限制。貼近自然的，掛在樹(shù)

41、上的綠色秋千。制作可能簡(jiǎn)陋，但安全、有趣，在都市中無(wú)法找到。K、空中飛人：適合3歲以上兒童。輪胎吊在繩子上，如小猴子一般靠滑輪帶動(dòng)飛馳而過(guò)。3、 韓國(guó)之窗主要項(xiàng)目功能區(qū)商業(yè)部分為三大中心：汽配中心、綜合時(shí)尚中心、家居中心；其中綜合時(shí)尚中心主要包括韓國(guó)時(shí)尚小商品、服裝、輕紡、食品、數(shù)碼電子等。4、 其它其余部分是道路用地。需要說(shuō)明的是道路部分不包括規(guī)劃區(qū)內(nèi)自建道路，上述占地?cái)?shù)量是預(yù)估值，不作為規(guī)劃的指標(biāo)，僅供參考。七、 土地利用計(jì)劃建議1、 用地的原則根據(jù)對(duì)周邊環(huán)境的考量，六大發(fā)展組團(tuán)的開(kāi)發(fā)功能，根據(jù)政府對(duì)土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的指標(biāo)（建議按照區(qū)域土地容積率為0.8），提出土地利用計(jì)劃建議。2、 土地利用

42、計(jì)劃表區(qū)片組團(tuán)(畝)功能性質(zhì)面積（畝）占地百分比（）容積率建筑面積（m2）東部商貿(mào)區(qū)片汽車(chē)商品商貿(mào)（338）商貿(mào)區(qū)商業(yè)2587.581.4240801.20韓國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)情街商業(yè)501.472.066667博覽中心商業(yè)300.882.040000.20時(shí)尚商品商貿(mào)（339）商貿(mào)區(qū)商業(yè)2597.621.4241734.54酒店商業(yè)300.881.020000.1韓國(guó)時(shí)尚風(fēng)情街商業(yè)501.472.066667家居商品商貿(mào)（338）商貿(mào)(其中含村)商業(yè)339(含村莊165畝)9.971.4316401.58倉(cāng)儲(chǔ)配送（280）倉(cāng)儲(chǔ)工業(yè)2507.351.0166667.5辦公區(qū)辦公300.881.02000

43、0.1西部生活區(qū)片韓國(guó)中小企業(yè)基地(230)別墅用地商住作坊2306.761.0153334.1居?。?30）住宅小區(qū)住宅45015.591.0300001.5社區(qū)公建共建852.501.690667.12峰山公館住宅802.350.526666.8撒野公園綠地1604.71村莊用地農(nóng)業(yè)551.621.036666.85休閑商務(wù)（670）商務(wù)港辦公1504.410.330000.15高爾夫會(huì)所商業(yè)30（含湖）0.880.816000.08商務(wù)高爾夫綠地42012.35撒野公園綠地702.06其它道路（375）交通37511.03八、 重點(diǎn)區(qū)域的景觀規(guī)劃1、 湖面規(guī)劃項(xiàng)目用地范圍內(nèi)有兩塊天然湖，

44、其中2#湖目前有人工養(yǎng)殖。1#、2#湖周?chē)貏?shì)有一定起伏，尤其是2#湖南面為峰山一部分，地勢(shì)起伏較大。1#、2#湖水體較清，為天然雨水集聚而成。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)繼續(xù)保持兩個(gè)湖水的潔凈，把兩個(gè)湖打造成健康的生態(tài)湖，使其為項(xiàng)目基地增加價(jià)值，成為項(xiàng)目的靈魂支點(diǎn)。1#湖是高爾夫運(yùn)動(dòng)公園的核心組成部分，是高尚商務(wù)人士的休閑中心，西山公館將分布于其周邊。2#湖是項(xiàng)目高尚住宅區(qū)的核心組成部分，藍(lán)波灣、藍(lán)月灣等將分布于其周邊。湖體周邊可修砌濱水人行步道，使湖水可親、可近、可嬉、可耍。2、 環(huán)境設(shè)施(1) 植被風(fēng)格n 在車(chē)行道沿途可布置高大喬木。n 在主要景觀區(qū)域可布置觀賞性的樹(shù)和花。n 在開(kāi)放空間和大面積空地內(nèi)以連續(xù)性草皮為主，可適當(dāng)布置一些景觀花壇，使色彩視覺(jué)有跳躍感。n 在不破壞景觀綠地連續(xù)性前提下，各功能組團(tuán)間可適當(dāng)設(shè)置一些休閑性的設(shè)施。n 沿湖岸線(xiàn)設(shè)計(jì)斜坡式綠化，深入水域。(2) 綠化及小品綠化質(zhì)量從植物構(gòu)造、色彩搭配、大小等效應(yīng)多方面服務(wù)于社區(qū)整體意義上的統(tǒng)一性，將起著不可估量的作用，同時(shí)實(shí)際上也服務(wù)于公共開(kāi)放空間。n 保證較高的綠化率（35以上）和親自然的環(huán)境，強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧。n 園林景觀必須做總體規(guī)劃，保證各功能組團(tuán)的完整性，保證集中綠地與組團(tuán)綠地的有機(jī)聯(lián)系。n 強(qiáng)調(diào)組團(tuán)特色環(huán)境，強(qiáng)調(diào)跳躍的動(dòng)線(xiàn)景觀。(3) 道路系統(tǒng)一般來(lái)說(shuō)，使用的所有路面鋪設(shè)材料應(yīng)結(jié)實(shí)、耐久、