投資性房地產(chǎn)

1、 15 / 16第七章 投資性房地產(chǎn)新增變化1空置建筑物的表述2刪除了“外購的房地產(chǎn)，3只有在購入的同4時(shí)開始出租，5才能作為投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)”和“只有在自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成的同6時(shí)開始出租，7才能將自行建造或開發(fā)完成的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)”的表述；8資本化后續(xù)支出的會(huì)計(jì)處理不9通過“在建工程”科目核算，10通過投資性房地產(chǎn)(在建)科目核算；11處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，12將公允價(jià)值變動(dòng)損益和資本公積其他資本公積調(diào)整其他業(yè)務(wù)成本復(fù)習(xí)重點(diǎn)：掌握投資性房地產(chǎn)范圍的基本概念、后續(xù)計(jì)量與轉(zhuǎn)換處置的核算投資性房地產(chǎn)范圍投資性房地產(chǎn)的范圍包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已

2、出租的建筑物。一、屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目：1已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時(shí)閑置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資新房子產(chǎn)。2持有并準(zhǔn)備3增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，不屬于投資性房地產(chǎn) 閑置土地：土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批轉(zhuǎn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地屬于閑置土地。批準(zhǔn)書頒發(fā)之日

3、起滿1年未動(dòng)工的，或已開工但開工面積不足總面積1/3或已投資額不足總投資額25%的且未批準(zhǔn)中止連續(xù)滿1年的認(rèn)定為閑置土地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的房屋不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理。4已出租的建筑物 是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn) 已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。通常情況下，對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出正式書面決議，明確將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也視為投資性房地產(chǎn)。 空置建筑物：是指企業(yè)新購

4、入，自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。（尚未開發(fā)完工的不屬于空置建筑物，不屬于投資性房地產(chǎn)） 企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。二、不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目：1自用房地產(chǎn)2作為存貨的房地產(chǎn)：作為存貨的房地產(chǎn)是指3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或?yàn)殇N售而4正在開發(fā)的商品房和土地；具有存貨性質(zhì)的房地產(chǎn)不5屬于投資性房地產(chǎn)，6即使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開發(fā)的土地，7也不8得將其確認(rèn)為投

5、資性房地產(chǎn)。三、圖表歸納：屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目1企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)2已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時(shí)閑置但繼續(xù)用于出租的3企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物4空置建筑物，企業(yè)管理當(dāng)局作出正式書面決議用于出租5相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的建筑物出租6建筑物整體出租的，建筑物和土地使用權(quán)均轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)7母公司以經(jīng)營租賃的方式向子公司租出房地產(chǎn)的，該項(xiàng)房地產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)8關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，出租方應(yīng)將出租的房產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，但在編制合并報(bào)表時(shí)，應(yīng)作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)1企業(yè)計(jì)劃用于出租

6、但尚未出租的土地使用權(quán)2以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的土地使用權(quán)3按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有準(zhǔn)備增值后出售的房屋5企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物6擬將用于出租的尚未開發(fā)完工的空置建筑物 7自用房地產(chǎn)8作為存貨的房地產(chǎn)9建筑物擬整體出租，但尚未找到合適承租人10出租與自用部分不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的初始計(jì)量 與后續(xù)支出1初始計(jì)量：買價(jià)相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬的其他支出(多項(xiàng)按公允價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，2自行建造中的非正常損失計(jì)當(dāng)期損益3后續(xù)支出：滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，4應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。企業(yè)對某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建等再開 發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，5在再開發(fā)期

7、間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，6再開發(fā)期間不7計(jì)提折舊或攤銷。資本化的后續(xù)支出（再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷）費(fèi)用化的后續(xù)支出（日常維護(hù)）成本計(jì)量模式公允計(jì)量模式借：投資性房地產(chǎn)（在建） 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 貸：投資性房地產(chǎn)（在建）借：投資性房地產(chǎn)（在建） 貸：投資性房地產(chǎn)成本 公允價(jià)值變動(dòng)借：投資性房地產(chǎn) 貸：投資性房地產(chǎn)（在建）借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：銀行存款后續(xù)計(jì)量企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可以采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，

8、不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。成本計(jì)量模式成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式1計(jì)提折舊或攤銷借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）2取得的租金收入借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入3存在減值，4確認(rèn)減值。借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（不得轉(zhuǎn)回）企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更；以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，考慮所得稅影響后，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。借：投資性房地產(chǎn)成本（公允入賬） 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)（賬面） 遞延所得稅負(fù)債 （公允賬面）25%

9、盈余公積 利潤分配未分配利潤公允價(jià)值模式1不2計(jì)提折舊或攤銷3取得的租金收入借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 主營業(yè)務(wù)收入（屬主營業(yè)務(wù)的話）4資產(chǎn)負(fù)債表日確定公允價(jià)值變動(dòng)借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng) 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益5公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式6已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式處 置企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。（將實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本）成本計(jì)量模式公允價(jià)值模式借：銀行存款（實(shí)際收到的金額） 貸：其他業(yè)務(wù)收入借

10、：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)成本 公允價(jià)值變動(dòng)借：公允價(jià)值變動(dòng)損益（公允價(jià)值變動(dòng)形成的變動(dòng)損益） 貸：其他業(yè)務(wù)成本借：資本公積其他資本公積（轉(zhuǎn)換形成的資本公積） 貸：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換和轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn) 非投資性房地產(chǎn)采用成本模式后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)存貨自用房地產(chǎn)存貨借：固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊攤銷 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備借：開發(fā)產(chǎn)品投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資

11、性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)(公允價(jià)值) 公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：投資性房地產(chǎn)成本 公允價(jià)值變動(dòng) 公允價(jià)值變動(dòng)損益借：開發(fā)產(chǎn)品(公允價(jià)值) 公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：投資性房地產(chǎn)成本 公允價(jià)值變動(dòng) 公允價(jià)值變動(dòng)損益公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額，計(jì)入當(dāng)期損益，借或貸“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。非投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)采用成本模式對 (下列兩種)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式對(下列兩種)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)存貨自用房地產(chǎn)存貨借：投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊攤銷 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備借：投資性房地產(chǎn)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備貸： 開發(fā)產(chǎn)品借：投資性房

12、地產(chǎn)成本累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 公允價(jià)值變動(dòng)損益 (公允小于賬面價(jià)值)貸：固定資產(chǎn) 資本公積其他資本公積(公允價(jià)值大于賬面價(jià)值)借：投資性房地產(chǎn)成本(公允)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 公允價(jià)值變動(dòng)損益 (公允價(jià)值小于賬面價(jià)值)貸：開發(fā)產(chǎn)品 資本公積其他資本公積(公允價(jià)值大于賬面價(jià)值)當(dāng)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)讓當(dāng)期損益（轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本）轉(zhuǎn)換日的確定：1投資性房地產(chǎn)（成本模式、公允模式）轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日：房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。2投資性房地產(chǎn)（成本模式、公允模式）轉(zhuǎn)換為存貨轉(zhuǎn)換日：為租賃期滿、企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書

13、面決議明確表明將其重新開發(fā)并用于對外銷售的日期。3作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（成本模式、公允模式）轉(zhuǎn)換日：通常為房地產(chǎn)租賃開始日，或企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議的日期。4自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（成本模式、公允模式）轉(zhuǎn)換日：企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議的日期。補(bǔ)充資料1投資性房地產(chǎn)如轉(zhuǎn)換前為固定資產(chǎn)的，2其折舊計(jì)提按固定資產(chǎn)的折舊計(jì)提原則處理：當(dāng)月增加、當(dāng)月不3提折舊；當(dāng)月減少，4當(dāng)月照提折舊。5投資性房地產(chǎn)如轉(zhuǎn)換前為無形資產(chǎn)的，6其攤銷的計(jì)提按無形資產(chǎn)的攤銷計(jì)提原則處理：當(dāng)月增加、當(dāng)月攤銷；當(dāng)月減少，7當(dāng)月不8再攤銷。9那么，10投資性房地產(chǎn)如轉(zhuǎn)為自用時(shí)，11如果轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，12則轉(zhuǎn)換當(dāng)月投資性房地產(chǎn)照提折舊，13次月開始固定資產(chǎn)計(jì)提折舊。符合：當(dāng)月增加、當(dāng)月不14提折舊；當(dāng)月減少，15當(dāng)月照提折舊。16那么，17投資性房地產(chǎn)如轉(zhuǎn)為自用時(shí)，18如果轉(zhuǎn)為無形資產(chǎn)，19則轉(zhuǎn)換當(dāng)月無形資產(chǎn)計(jì)提攤銷，20投資性房地產(chǎn)停止計(jì)提攤銷，21符合：當(dāng)月增加、當(dāng)月攤銷；當(dāng)月減少，22當(dāng)月不23再攤銷。24對于房地產(chǎn)開發(fā)