房地產抵押貸款完整版

1、紹在房地產抵押貸款中，不轉移房屋的占有權、使用權、處分權和收益權，但產權人和受押者都不能隨意處理房屋。房地產抵押貸款的貸款額度由貸款人根據借款人的資信程度、經營狀況。申請借款金額和借款時間長短確定，一般最高不超過抵押物現(xiàn)行作價的70%。貸款的期限主要有兩種：房地產抵押貸款短期建設貸款以建設周期為限，一般3一5年；長期經營貸款15一30年左右。貸款利息實行按季結息的辦法，利息的收取方法是由貸款人按季直接從借款人的存款賬戶中收取。類別房地產抵押貸款風險有所增大房地產抵押貸款根據利息計算和本金償還方式的不同，可以分為以下幾種：(1)漸進式抵押貸款。這種貸款是在償還期根據借貸人的收益水平規(guī)定合理的、不

2、等的償還額，或每次還款額相同但還款的時間間隔逐漸變小。計算每分段還款期的還款增加幅度可由借貸雙方協(xié)商確定。(2)遞減式還款抵押貸款。這是指先固定每個還款期所需償還的本金，然后以日息計算每期應付的利息。例如在第二個還款期時，從總貸款額中扣除已還的本金，以此作基數來計算本期應付的利息。因此，貸款人應付本息逐期相繼減少。(3)定息抵押貸款。這是指金融機構在進行房地產抵押貸款時，在整個還款期限內固定抵押貸房地產抵押貸款款利率的做法。這種抵押貸款方法。對借貸人來說，好處是能夠準確地測算出他在未來的一段時間內的支出，但要承擔比目前市場利率還要高的抵押利率。這是因為通常金融機構為了減少風險，并不固定整個還款

3、期的利率，只固定一段時間的利率水平。(4)重新協(xié)議利率抵押貸款或滾動抵押貸款。這是指抵押貸款在還款期限內每隔3年、4年或5年，允許雙方重新協(xié)議抵押利率。有些金融機構將這種抵押形式與漸進式抵押貸款相結合加以運用，吸取二者各自的優(yōu)點。利用漸進式抵押貸款可以減少初期償還金額，能夠促使更多的人利用抵押貸款，而利用重新協(xié)議利率抵押貸款可以使貸款人在利率上升后將損失轉移給借貸人。但有時會給借貸人造成雙重不利的影響，即一方面利率上升增加了借貸人的還款負擔，另一方面漸進式抵押貸款又有計劃地增加了借貸人的還款額。此外，還有比例升值貸款，增快還本抵押和可調整利率抵押貸款等形式。特征與其他貸款相比，房地產抵押貸款具

4、有以下特征：1是以房地產作為抵押物為前提來融通資金的貸款房地產抵押貸款是以房產或地產為抵押而取得的貸款。與信用貸款相比，房地產權參加到抵押人與承押人之間的借貸活動中，減少了債權人的貸款風險，而且其貸款發(fā)放數額由抵押物的價值和貸款項目風險程度來決定，整個借貸活動的展開以房地產抵押品的存在為前提。但就借貸雙方而言，其目的都不是為了取得抵押物，而是以抵押物為前提融通資金。借方是為了獲得資金而將房地產抵押，貸方為保證貸款安全而要求取得抵押物的抵押權。2當事人具有雙重關系借貸雙方不僅具有債權債務關系，而且還存在出押受押關系。借方既是債務人又是出押人；貸方既是債權人又是受押人。3抵押物權屬關系復雜房地產抵

5、押中抵押權是從屬于主債權的擔保物權，在抵押期間內，房地產抵押物設立抵押權，并辦理登記，抵押權人保管房產的產權（所有權）證書和地產的使用權證書，但不轉移房地產的占有權、使用權、處分權和收益權，仍歸出押人。當貸款到期如出押人履行債務，房地產所有權證書歸還出押人，如出押人不能清償債務，承押人可以行使對房地產的所有權。4借貸雙方須簽訂抵押合同，保護雙方權利房地產抵押所涉及的權屬關系較為復雜，為保證抵押雙方的權利和義務，必須簽訂房地產抵押合同，并應到房地產管理部門進行抵押登記，使其發(fā)生法律效力。還清貸款全部本息后，房地產抵押合同即告終止。5涉及關系人及影響因素眾多房地產抵押貸款與其他標的物抵押貸款不同，

6、它不僅涉及到抵押人與承押人的雙方利益，還涉及如房地產使用人。共有人以及它項權利人等各方面的權益。影響因素有：交易市場上房地產實際價格的波動情況。抵押期間房屋的使用。修繕、管理、養(yǎng)護對實際價格所產生的影響，以及意外災害、人為事故等。程序提出貸款申請凡是符合貸款條件的借款人向銀行申請房地產抵押貸款時需填寫房地產抵押貸款申請表，并提供規(guī)定的文件，經貸款負責人認定后方可辦理借款申請。如借款人為房地產開發(fā)經營企業(yè)，則申請房地產抵押貸款時應提交的文件包括：房地產抵押登記申請書。抵押當事人身份證明或法人資格證明、經有權部門批準的立項文件。抵押房地產的清單及所有權證件、房地產抵押合同、貸款銀行要求提供的借款人

7、財務情況和其他有關文件。當以土地使用權作抵押向銀行取得貸款時鄉(xiāng)還需提交抵押當事人的身份證明或法人資格證明、土地使用證、土地使用權出讓合同及按合同付清出讓金的憑據。貸前審查金融機構收到借款人的申請及相關文件后，要對借款人和抵押標的物進行全面的審查和分析。這是保證貸款安全的重要環(huán)節(jié)，審查包括以下內容：1對借款人資格、資信的審查主要審查借款人是否具備相應的資格和確有還款能力。抵押人應具有完全民事行為能力，對抵押房地產擁有所有權，并領有所有權憑證；法人應具備獨立核算、自負盈虧能力，且具有房地產開發(fā)權。同時，銀行可要求企業(yè)提供驗資證明。財務報表等資料審查抵押人的資信狀況。在對借款人審查的同時也要審查承押

8、人是否具有承押資格，這將由政府指定的房地產抵押貸款領導機關來進行。中國有些地區(qū)規(guī)定，房地產抵押貸款發(fā)放機構必須是國內的銀行或者是在中國設立辦事機構的外國銀行。2對抵押物的審查對于抵押房地產的選擇和審定，主要著眼于易于保值。易于變現(xiàn)。易于保管以及易于估價的房地產。抵押物要符合國家有關規(guī)定，不得抵押的房地產不能用于貸款抵押。3對貸款用途。項目的審查和分析一是審查貸款的用途是否符合國家有關規(guī)定；二是對貸款項目進行可行性評估，從市場研究和經濟研究兩方面分析貸款是否可行，主要有以下比率指標：（1）營業(yè)凈收益與貸款本息比率。這是分析房地產抵押貸款還款能力的指標，計算公式為：預計項目年度營業(yè)凈收益年度償還貸

9、款本息金額該比率越低，對金融機構而言風險越小，反之，風險越大。（2）營業(yè)費用比率。該指標也可以分析房地產抵押貸款的還款能力，計算公式為：營業(yè)費用項目實際總收入該指標越大，反映項目創(chuàng)造單位收益所需的投入越大，貸款人可將該指標與市場上平均水平比較，一般不能差距太大。（3）保本比率。指項目支出與收入的比例，計算公式為：（營業(yè)費用十貸款本息）/潛在總收入。貸款人一般規(guī)定允許的最高比率范圍為70%一95%，如比率高于這一水平，則項目得不到保本的現(xiàn)金流。（4）貸款價值。計算公式為：抵押貸款金額/抵押房地產價值這個比率對金融機構而言，越低則貸款安全性越大，相反，貸款安全性就越差。抵押貸款金額的確定取決于各方

10、面因素，如銀行可貸資金是否充裕、借款人的自籌資金能力、借款人的還款能力以及政府的法律、法令等等。對抵押房地產的估價房地產抵押估價是審核房地產產權證書的真實性及可靠性，并在綜合考慮市場變化。利率趨勢等因素的基礎上，對抵押房地產的價值進行評估，決定該貸款金額與抵押物價值的比率。房地產價值評估可分為住房估價和土地估價兩個部分。住房估價方法較單一，計算公式為：房價=房屋重置價乘于房屋成色，其中重置價是按現(xiàn)有物價水平重新建設房屋的價值，成色是用百分比表示的新舊程度。房屋估價還可以按各種建材數量構成評點計算，也可以采用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先計算其建設成本，然后減去折舊。土地估計則較為復雜，常

11、用的評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本法等。房地產金融機構一般配有專職或兼職估價人員，對抵押房地產作出價值判斷。通過上述方法計算出房地產現(xiàn)值后，金融機構根據房地產市場走勢。貸款利率變動趨勢等因素，決定貸款金額與房地產價值的比率，算出貸款額度。本世紀初美國剛開始推行房地產抵押貸款時，貸款價值比僅為5060，后隨經濟發(fā)展，這一比率提高到80左右?！岸?zhàn)”后，美國房地產抵押貸款由于二級抵押市場的建立，房地產的易售性、價值流動性增強，貸款風險分散，貸款價值比率高達90%。中國由于剛剛開始推行房地產抵押貸款制度、貸款額度要根據福利性住房和盈利性經營房地產分別確定，前者可享受優(yōu)惠，而后者則應從

12、嚴掌握。房地產抵押貸款合同的簽訂和登記對貸款審查合格之后，借款雙方應在平等協(xié)商的基礎上，共同訂立抵押貸款合同。房地產抵押貸款合同是指房地產抵押當事人。（包括借貸雙方和擔保人）按照一定的法律程序簽訂的書面契約，所簽訂合同應辦理公證登記。另外，抵押人和抵押權人應在房地產抵押合同簽訂之日起30天內持抵押合同。有關批準文件及證件到當地房地產產權管理部門申請抵押登記。登記的目的是為防止產權不清或已經失效，以及一物兩押。房地產產權管理部門應在規(guī)定日期內辦完登記手續(xù)。抵押合同自抵押登記之日起生效。未經登記的房地產抵押貸款，法律不給予保護，如抵押合同變更。解除和終止，抵押雙方當事人應自發(fā)生之日起15日內向原登

13、記機關辦理變更或注銷登記手續(xù)。抵押房地產的保險中國有些地方性法規(guī)和政策規(guī)定，房地產抵押人在申請抵押貸款前，應按銀行指定的險種向保險公司投保，否則不能取得貸款。借款人可持購房合同或售房單位出具的住房交付使用證，辦理投保手續(xù)。借款人自行組織施工或翻修住房的應辦理“建修房綜合保險”，至建修住房全部竣工時為止。保險金額的確定：凡以、建的住房作抵押的，不得少于購、建住房的價值；以優(yōu)惠價購房的住房作抵押的，應按優(yōu)惠價房的現(xiàn)值進行保險；舊房翻新后作抵押的，將舊房價值與翻修費用之和作保險金額。抵押期內，保險單由貸款人保管。抵押物的保險期應與抵押貸款期限相一致，借款人在抵押期間不能中斷或撤消保險。如果借款人中斷

14、保險，貸款單位有權代為保險，費用由借款人負擔。被保險的抵押物一旦出險，其責任范圍內的災害事故，由保險公司按保險單規(guī)定賠償。貸款單位為抵押物保險賠償的第一受益人，如果借款人未按合同履行還本付息者，貸款單位有權從保險賠償金中扣除貸款本息。抵押物的占管和處分1抵押物的占管一般而言，抵押物的占管方式有兩種：抵押權人占管方式和抵押人占管方式。房地產商品的特性決定了房地產只能由抵押人占管，抵押權人保管房地產的產權證書及其他證明文件。未經抵押權人同意不得以任何方式或理由將房地產交由他人占管。抵押人在占管期間應維護已作抵押的房地產的安全和完整，并隨時接受對方的監(jiān)督和檢查。抵押人未征得抵押權人書面同意，不得擅自

15、將抵押物出租、變賣、拆除、贈與、改建，不得改變其性質。己作抵押的房地產在抵押期間內發(fā)生繼承。遺贈時，繼承人、受遺贈人應書面告知抵押權人。2抵押物的處分抵押物的處分，是房地產抵押權實現(xiàn)的最高形式，有下列情況之一的抵押權人有權向有關部門申請?zhí)幏值盅何铮旱盅喝宋匆兰s履行債務的，即合同期滿后未還清貸款本息的；抵押人死亡或被宣告死亡或失蹤而又元人代其履行債務的；抵押人的繼承權或受遺贈人代管人拒不履行債務的；抵押人被宣告解散或破產的。抵押權人可以申請下列方式之一處分抵押物：公開拍賣申請當地房地產市場公開拍賣；委托房地產交易市場出售；經過當地房地產管理部門同意的其他適當方式。不論采取何種方式，均應按照當地有

16、關規(guī)章辦理。抵押房地產處分所得價款的分配原則和分配順序是：支付處分抵押物的費用；扣除抵押物應交稅費；償還抵押權人的債權本金償還抵押權人的債權本金、利息以及違約金；所剩余部分退還抵押人。按照企業(yè)破產法規(guī)定，抵押物不屬于破產財產，但抵押物處分價款超過償還額的剩余部分屬于破產財產；抵押物處分價款不足償還貸款部分，作為破產債權依照破產程序受償。類型房地產抵押貸款借款人在貸款合同規(guī)定期限內償還貸款本息，選擇何種還款方式由借貸雙方在合同中約定，常見的償還方式有以下幾種：不等額抵押貸款還款方式（一）分期還本金加利息的不等額抵押貸款還款方式（遞減還款）這種還款方式是以總貸款金額除以還貸期，得出每期應還的本金，再加上該期利息，便得出各期應還金額。與按揭貸款遞減還款的計算原理相同，只是一般是按年還款。每年支付利息（二）每年支付利息，期滿一