房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)研究論文

1、本科論文摘 要近年來，在國家宏觀調(diào)控和人口紅利消失的影響下，我國房價(jià)的下行壓力加大，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展產(chǎn)生了深刻持久的影響。自2014年起，以萬科集團(tuán)為代表的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)紛紛開始自己的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)變之路。截止2019年末，已有萬達(dá)、萬科、華夏幸福、綠地、華潤等眾多房地產(chǎn)企業(yè)開啟了去重資產(chǎn)化的進(jìn)程。本文在撰寫過程中，首先從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的指標(biāo)入手，運(yùn)用文獻(xiàn)研究法對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行闡釋，介紹我國財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)用到的主要指標(biāo)內(nèi)容，即償債能力、營運(yùn)能力、盈利能力和發(fā)展能力。然后，除了上述四項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)外，為了響應(yīng)國家對(duì)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展要求和全面反映企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況，本文引入了可持續(xù)發(fā)展能力指標(biāo)和非財(cái)務(wù)評(píng)

2、價(jià)指標(biāo)。另外，2020年的這場(chǎng)新冠肺炎疫情也給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營敲響了一記警鐘，所以本文在綜合以上財(cái)務(wù)指標(biāo)的基礎(chǔ)上將房地產(chǎn)企業(yè)的化解風(fēng)險(xiǎn)能力也納入了財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)研究中。本文通過文獻(xiàn)研究法和對(duì)比分析法，以萬科集團(tuán)為案例，對(duì)其財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行客觀、細(xì)致的研究分析，并與相同類型的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了對(duì)比，進(jìn)一步探究萬科集團(tuán)的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型道路，深入挖掘其財(cái)務(wù)報(bào)表中反映出的企業(yè)戰(zhàn)略、競(jìng)爭力、企業(yè)價(jià)值、財(cái)務(wù)狀況和未來前景等因素，對(duì)其進(jìn)行客觀的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)研究，為我國內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供參考。最后，本文得出結(jié)論，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型是當(dāng)下謀求高質(zhì)量發(fā)展的主要途徑之一，通過降低庫存和負(fù)債，減輕企業(yè)發(fā)展

3、過程中的包袱，同時(shí)提高產(chǎn)品質(zhì)量，贏得市場(chǎng)口碑，創(chuàng)新運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維，提高銷售業(yè)績，才能獲得可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，才能盡最大程度規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)，高質(zhì)量發(fā)展，輕資產(chǎn)運(yùn)營本科論文AbstractIn recent years, under the influence of macro-control and the disappearance of demographic which was divided. Chinas housing prices are under greater downward pressure. Which has exerted a profou

4、nd and lasting impact on the operation and development of real estate enterprises. Since 2014, represented by Vanke group, more real estate enterprises have started their own transformation of asset-light operation mode. By the end of 2019, a number of real estate enterprises had started the process

5、 of de-valuing assets. Including Wanda, Vanke, China fortune, Greenland, China Resources, and so on. Firstly, In the writing processing, the paper from the main points of financial evaluation. The financial evaluation index is explained by literature research method. This paper introduces the main i

6、ndicators used in Chinas financial evaluation, including solvency ability, operation ability, profitability and development ability. And then, in addition to the above four financial evaluation indexes, in order to respond to the national requirements for enterprise sustainable development and fully

7、 reflect the enterprise financial operation, the paper used the indicators of sustainable development ability and non-financial evaluation. In addition, the covid-19 in 2020 sounded an alarm to the real estate enterprises. Therefore, on the basis of the above financial indicators, the risk mitigatio

8、n ability of real estate enterprises was also included in the financial evaluation study.This paper applies literature research and comparative analysis. Taking vanke group as a case, the financial statements were studied and analyzed objectively and carefully. And compared with the same type of rea

9、l estate enterprise financial indexes, in order to explore the light of vanke group assets operation mode transformation. By digging into the financial statements reflect the enterprise strategy, competitiveness and enterprise value, financial status and future prospects, and to carry on the objecti

10、ve financial evaluation research to it, provided a high quality development of real estate enterprise in China.Finally, we came to the conclusion that the real estate enterprise asset light transformation is one of the main way to seek high quality development. By reducing inventory and debt, reduce

11、 the pressure in the process of enterprise development. At the same time to improve product quality, win market reputation. And innovative use of Internet thinking, improve sales performance. Only in this way can we gain the motivation for sustainable development and avoid financial risks to the gre

12、atest extent.Key words: Financial evaluation, real estate enterprise, high-quality development, asset-light operation目 錄1緒論11.1研究背景11.2研究現(xiàn)狀11.2.1國外研究現(xiàn)狀11.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀11.3本文的研究框架21.4本文的研究意義32財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)研究指標(biāo)分析42.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的發(fā)展42.2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)42.3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的研究基礎(chǔ)53國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展質(zhì)量分析63.1基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)堪憂63.2經(jīng)營轉(zhuǎn)型迫在眉睫114財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)對(duì)萬科企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的

13、促進(jìn)134.1背景分析134.1.1公司簡介134.1.2萬科轉(zhuǎn)型前的重資產(chǎn)運(yùn)營模式134.1.3萬科輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型之路144.2財(cái)務(wù)分析對(duì)企業(yè)發(fā)展質(zhì)量的促進(jìn)144.2.1財(cái)務(wù)比率評(píng)價(jià)綜合發(fā)展能力144.2.2報(bào)表項(xiàng)目分析促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭力174.2.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)防控能力204.3 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)對(duì)首開萬科城的促進(jìn)204.3.1首開萬科城簡介204.3.2降低建設(shè)成本214.3.3多元化社區(qū)配置215財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的啟示23結(jié) 論24致 謝25參考文獻(xiàn)26本科論文1緒論1.1研究背景1998年，我國深化城鎮(zhèn)住房制度改革將房地產(chǎn)行業(yè)帶上了突飛猛進(jìn)的發(fā)展快車道。在這一時(shí)期，國內(nèi)眾多

14、房地產(chǎn)企業(yè)選擇了以投資買地、開發(fā)建設(shè)、營銷銷售、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)為一體的香港發(fā)展模式，在獲得超額利潤的同時(shí)，也形成了規(guī)模龐大的房地產(chǎn)集團(tuán)。這時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)以重資產(chǎn)運(yùn)營為主，其核心是通過獲得土地來提高競(jìng)爭力，融資渠道相對(duì)單一。重資產(chǎn)運(yùn)營模式給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨額利潤的同時(shí)，也讓他們背負(fù)著巨額的債務(wù)，陷入了資金困境。隨著國家宏觀調(diào)控措施的不斷加碼，城市土地價(jià)格出現(xiàn)下降，土地交易量同時(shí)下降，房地產(chǎn)企業(yè)的問題也逐漸暴露出來。與此同時(shí)，自然災(zāi)害給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營帶來的不可預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)也在加劇。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2020年3月末，已有96家房地產(chǎn)企業(yè)受新冠肺炎的影響先后破產(chǎn)。自2014年起，萬科集團(tuán)率先開始了輕資產(chǎn)運(yùn)

15、營模式的改革。隨后，華夏幸福、綠地、華潤置地等房企紛紛跟進(jìn)，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)開始了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路。通過文獻(xiàn)研究我們發(fā)現(xiàn)，輕資產(chǎn)運(yùn)營為房地產(chǎn)企業(yè)打開了多元化的開發(fā)途徑，取得了一定的經(jīng)營成果，也在一定程度上緩解了企業(yè)債務(wù)壓力，創(chuàng)新了融資模式，值得我們研究和探討。1.2研究現(xiàn)狀1.2.1國外研究現(xiàn)狀對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的評(píng)價(jià)，在西方發(fā)達(dá)國家已經(jīng)提出了杜邦分析法、沃爾評(píng)分法和平衡記分卡三種方法。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀隨著我國改革開放和會(huì)計(jì)制度的不斷完善，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法經(jīng)過多年的發(fā)展變遷，已經(jīng)逐漸形成了一套較為完整理的理論體系。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，我國的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)還在不斷完善改進(jìn)中。在1997年至

16、2007年，先后有夏元谷教授、張先治教授、李喜榮、于倩教授、石香煥教授等人，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系、生產(chǎn)經(jīng)營角度和物化勞動(dòng)效果、財(cái)務(wù)管理內(nèi)容變化等方面對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行了改進(jìn)。在2011年里，李亞芳、張喜悅教授和李愛香教授分別在企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系問題研究和新形勢(shì)下基于利益相關(guān)者企業(yè)財(cái)務(wù)分析的完善一文中，結(jié)合綠色和環(huán)保的熱點(diǎn)，繼續(xù)完善了現(xiàn)行的企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。1.3本文的研究框架圖1.1 本文研究框架1.4本文的研究意義財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是對(duì)企業(yè)過去的經(jīng)營成果以及將來的面臨財(cái)務(wù)問題進(jìn)行的分析，以相關(guān)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算、審計(jì)報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)表為參考依據(jù)，對(duì)企業(yè)的償債能力、營運(yùn)能力、盈利能力、發(fā)展能力、可持續(xù)

17、發(fā)展能力、非財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)、化解風(fēng)險(xiǎn)能力等狀況進(jìn)行的綜合分析，對(duì)企業(yè)的未來和現(xiàn)狀提供較為精準(zhǔn)的把握和預(yù)估。對(duì)于眾多房地產(chǎn)企業(yè)而言，萬科集團(tuán)在A股中保持著股價(jià)高、市場(chǎng)嗅覺敏銳、轉(zhuǎn)型發(fā)展快的優(yōu)點(diǎn)，通過分析其五年來的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的指標(biāo)進(jìn)行橫向和縱向?qū)Ρ龋瑢?duì)其發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營資產(chǎn)管理與競(jìng)爭力、效益和質(zhì)量、企業(yè)價(jià)值、成本決定機(jī)制、財(cái)務(wù)質(zhì)量狀況、風(fēng)險(xiǎn)和前景做出分析，深入挖掘報(bào)表的內(nèi)部和外部信息，從而判斷其轉(zhuǎn)型發(fā)展的決策部署是否能為企業(yè)帶來效益，為房地產(chǎn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供合理建議。2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)研究指標(biāo)分析2.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的發(fā)展財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)是隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展而變化的，國內(nèi)方面對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的研究從來

18、沒有停止。1993年7月，財(cái)政部頒布了企業(yè)財(cái)務(wù)通則，這里提到了我國最早的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)：流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、銷售利稅率、資本金利潤率、成本費(fèi)用利潤率等。在后續(xù)的時(shí)間里，國家相關(guān)部門又出臺(tái)了企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)體系(試行)、國有資本金效績?cè)u(píng)價(jià)規(guī)則、企業(yè)效績?cè)u(píng)價(jià)操作細(xì)則(修訂)、中央企業(yè)綜合績效評(píng)價(jià)實(shí)施細(xì)則等多種考核措施。近年來，國家國資委考評(píng)局發(fā)布的企業(yè)績效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的發(fā)展提供了官方參考標(biāo)準(zhǔn)。2.2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)具有經(jīng)營周期長、成本高、資金量大的特點(diǎn)，因此，其財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要包括以下幾個(gè)方面：（1）償債能力償債能力是指企業(yè)償還

19、長期債務(wù)和短期債務(wù)的能力。主要包括主要有流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率、權(quán)益乘數(shù)、金融性負(fù)債率、利息保障倍數(shù)等。當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)都背負(fù)著巨大的債務(wù)，通過分析其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來了解其權(quán)益資金占債務(wù)資金的比重，可以把握房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條，分析其抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（2）營運(yùn)能力營運(yùn)能力主要指企業(yè)營運(yùn)資產(chǎn)的效率與效益，與營運(yùn)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率或周轉(zhuǎn)速度有關(guān)。主要包括應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、平均收賬期、存貨周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)、固定資產(chǎn)收轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、經(jīng)營現(xiàn)金凈流量對(duì)負(fù)債比率、現(xiàn)金流量比率等。透過其資金的周轉(zhuǎn)情況和存貨周轉(zhuǎn)情況，我們可以了解企業(yè)的銷售狀況和預(yù)測(cè)未來的發(fā)展?fàn)顩r。（3）盈利能力盈利能力即企業(yè)獲取利潤的能

20、力。主要包括毛利率、核心利潤率、銷售凈利率、總資產(chǎn)報(bào)酬率和每股收益等，對(duì)企業(yè)盈利能力進(jìn)行預(yù)測(cè)。（4）發(fā)展能力發(fā)展能力主要指企業(yè)通過自身產(chǎn)生的經(jīng)營活動(dòng)，不斷積累、不斷創(chuàng)造價(jià)值的能力。主要包括銷售增長率、總資產(chǎn)增長率、營業(yè)收入等要素。通過對(duì)發(fā)展能力的評(píng)價(jià)，可以衡量企業(yè)的整體實(shí)力，有助于對(duì)未來的發(fā)展做適當(dāng)預(yù)測(cè)。（5）可持續(xù)發(fā)展能力為了更好的反映房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì)，本文將可持續(xù)發(fā)展能力納入了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)得到的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)中。旨在分析房地產(chǎn)企業(yè)是否在開發(fā)的過程中注重環(huán)境的保護(hù)，通過創(chuàng)新的生產(chǎn)模式提高資源利用率，反映企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。將該指標(biāo)納入財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，可以分析房地產(chǎn)企業(yè)每年在環(huán)保、公益、創(chuàng)新中資金

21、的投入情況，從而評(píng)價(jià)其可持續(xù)發(fā)展能力。（6）非財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)為了更加準(zhǔn)確的反映企業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)，正確評(píng)價(jià)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，本文在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中也引入了一些非財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，主要包括客戶關(guān)系維度、企業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率、產(chǎn)品質(zhì)量、新產(chǎn)品開發(fā)能力等方面。這些指標(biāo)將與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)互為補(bǔ)充，對(duì)企業(yè)形成立體、多面化的評(píng)價(jià)結(jié)果，有利于我們正確把握房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展方向。2.3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的研究基礎(chǔ)本文在研究時(shí)，以國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)A股上市公司2014年至2018年間披露的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、所有者權(quán)益表為主要依據(jù)，以房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)報(bào)告、國家資產(chǎn)改革委員會(huì)考評(píng)局發(fā)布的企業(yè)績效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值、國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)年報(bào)等官方發(fā)布的

22、數(shù)據(jù)為參考依據(jù)，做出合理的評(píng)價(jià)。在分析論證的過程中，本文所用的計(jì)算公式和分析方法參考了中國人民大學(xué)張新民教授所著的財(cái)務(wù)報(bào)表分析（第四版）和從報(bào)表看企業(yè)數(shù)字背后的秘密（第三版）兩本教材。3國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展質(zhì)量分析3.1基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)堪憂以下數(shù)據(jù)分析以國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2001年-2019年國家統(tǒng)計(jì)年鑒為基礎(chǔ)（表格數(shù)據(jù)見附件4），分析我國2010年-2018年間房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量、土地開發(fā)及購置、投資額、資金來源、銷售額、資產(chǎn)負(fù)債情況、經(jīng)營情況。（1）企業(yè)數(shù)量圖表 3.1 2000年至2018我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量2000年以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長了4倍。截止到2018年12月31日，我國共有房地產(chǎn)

23、開發(fā)企業(yè)97937家，呈現(xiàn)緩慢上漲趨勢(shì)。從注冊(cè)類型來看，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以內(nèi)資企業(yè)為主。從登記類型來看，民營和股份制企業(yè)在不斷增加，國有房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量在減少。（2）土地開發(fā)及購置圖3.2 2000年至2018我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)及購置情況從上圖可以看出，我國房地產(chǎn)企業(yè)待開發(fā)土地面積程上升趨勢(shì)，而土地購置面積卻在下降，這表明當(dāng)前仍有大部分土地囤積在房企手中閑置。另外，我們可以從圖中看出，房企產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地成交價(jià)款和購置費(fèi)用在上漲，這給房企產(chǎn)企業(yè)帶來的資金壓力在增加。（3）投資額圖3.3 2000年至2018我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資額截止到2018年12月31日，我國共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總投

24、資額已達(dá)740022.33億元人民幣。其中，2015年至2016年間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總投資額為51003.49億元人民幣，2016年至2017年間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總投資額為68760.14億元人民幣，2017年至2018年間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總投資額為83404.95億元人民幣，投資總額每年都在不斷增加。（4）資金來源圖3.4 2000年至2018我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源從圖中可以看出，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源多樣化，預(yù)收款的金額增加快，成為重要的資金來源渠道之一。企業(yè)自籌資金和銀行貸款、個(gè)人按揭等方式融資較平穩(wěn)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)其他資金來源，包括國家預(yù)算內(nèi)資金、債券、社會(huì)集資、個(gè)人資金、無償捐贈(zèng)

25、的資金及用征地遷移補(bǔ)償費(fèi)、移民費(fèi)等進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源也占較多比例。（5）銷售額圖3.5 2000年至2018我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額從圖中數(shù)據(jù)可以看出，自2000年至今，我國住宅商品房的銷售額最多，其次是商業(yè)置業(yè)用房，辦公樓銷售額在小幅度增加，而別墅和高檔公寓的銷售額從2017年開始呈現(xiàn)下降趨勢(shì)?？梢姡趪液暧^調(diào)控的政策下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整是顯而易見的。（6）資產(chǎn)負(fù)債情況圖3.6 2000年至2018我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源圖3.7 2000年至2018我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體負(fù)債率從圖中可以看出，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)收資本占比重少，企業(yè)負(fù)債在增加，總資產(chǎn)在不斷增加。與此同時(shí)，

26、企業(yè)負(fù)債和企業(yè)所有者權(quán)益增加也較快，而企業(yè)的實(shí)收資本在近年來增加較慢。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在經(jīng)歷了2008年金融危機(jī)后攀升較快，后趨于平穩(wěn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體資產(chǎn)負(fù)債率大于50%，仍處于高負(fù)債狀態(tài)。（7）經(jīng)營情況圖3.8 2000年至2018我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收入從圖中可以看出，近年來我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入在持續(xù)增加，其中商品房銷售收入是主要來源之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤在不斷增加，獲利能力不斷增強(qiáng)。從上述數(shù)據(jù)中，我們可以看出我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還在持續(xù)增長，并且投資額也在增長。與之相對(duì)應(yīng)的，國家對(duì)住宅建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓增長率在放緩，反映出房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭在加劇。我國的房

27、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金雖然來源渠道多樣化，但是無論是企業(yè)自籌資金還是吸收購房者的定金和預(yù)付款，其中相當(dāng)大一部分都來自銀行的貸款?？梢钥闯鑫覈姆康禺a(chǎn)企業(yè)與銀行的依賴程度相當(dāng)高。從供求關(guān)系來看，我國的房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)以住房為主。由于我國居民自古以來就有“成家立業(yè)必須要有固定住所,即自有住房”這樣的觀點(diǎn)存在，導(dǎo)致買房成為了人們的剛需。因此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)多集中在住房開發(fā)領(lǐng)域，由此帶來的同質(zhì)化競(jìng)爭也讓房地產(chǎn)企業(yè)在追求更高品質(zhì)的同時(shí)提高了生產(chǎn)成本，在房價(jià)下行壓力趨勢(shì)下，利潤可能進(jìn)一步縮小。我國房地產(chǎn)企業(yè)整體高杠桿、負(fù)債率高是行業(yè)的最大特點(diǎn)。眾所周知，開發(fā)房地產(chǎn)需要的資金量大，開發(fā)周期長，對(duì)外界的資金依賴程

28、度也高。舉債拿地的現(xiàn)象在房企領(lǐng)域已經(jīng)屢見不鮮，企業(yè)償債壓力和違約風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)十分突出。因此，去杠桿問題也成為擺在我國房地產(chǎn)企業(yè)面前的一到問題。3.2經(jīng)營轉(zhuǎn)型迫在眉睫改革開放以來，我國內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)借鑒融資、買地、建造，到賣房、管理為一體的“香港模式”。在此期間，他們積累了大量資金，形成了品牌，成為了龐大的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。隨著國家政策調(diào)整和市場(chǎng)的變化，以市場(chǎng)化資本運(yùn)作為主、注重專業(yè)化細(xì)分和協(xié)作的“美國模式”逐漸在我國內(nèi)地流行開來。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了十多年的黃金時(shí)期后，隨著國家宏觀調(diào)控政策調(diào)整和各地限房、限地政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)高增長、高利潤時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了深度調(diào)整期，越

29、來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將走上轉(zhuǎn)型發(fā)展的道路。究其原因，主要集中在以下兩個(gè)方面。（1）我國房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境正發(fā)生著深刻變化。首先，我國的城鎮(zhèn)人口老齡化趨勢(shì)在加重。通過查閱國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，我國目前城鎮(zhèn)人口老齡化率（65歲以上人口占城鎮(zhèn)人口比例）超過了11.4%，已經(jīng)接近日本上世紀(jì)90年代水平。這項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)的變化，意味著我國城鎮(zhèn)化率在未來一段時(shí)間將收窄。其次，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需已經(jīng)發(fā)生變化。在2013年以前，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)以賣方市場(chǎng)為主，處于增量時(shí)期。隨著近年來人均住宅面積的提高和部分地區(qū)限購政策的實(shí)施，“炒房熱”的階段已經(jīng)過去，潛在的住房需求開始下降。截止到2019年年末，商品房待售面積49821萬

30、平方米。房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)個(gè)產(chǎn)生了大量庫存，如何消化這些庫存是未來房地產(chǎn)企業(yè)面臨的巨大挑戰(zhàn)。最后，人們對(duì)住房品質(zhì)的提升要求已經(jīng)開始顯現(xiàn)。在我國一二線城市，新開發(fā)的樓盤通常更加注重居民的生活質(zhì)量，建設(shè)有配套的公園、商場(chǎng)、便利店、醫(yī)院、學(xué)校等設(shè)施，同時(shí)形成了住宅、租賃、辦公為一體的新型住宅小區(qū)模式。但在我國三、四線城市和城鎮(zhèn)地區(qū)，住宅小區(qū)建設(shè)的形式仍然以固定住宅的形式出現(xiàn)，缺乏配套的生活設(shè)施建設(shè)，生活和娛樂場(chǎng)所仍然依靠外部力量的支持。隨著人們對(duì)住房環(huán)境要求提高，新型住宅小區(qū)必將對(duì)老舊的小區(qū)模式造成沖擊。（2）傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式正在遭受沖擊。首先，開發(fā)成本高、銷售競(jìng)爭激烈，利潤空間壓縮是擺在房地產(chǎn)

31、企業(yè)面前的一道難題。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)成本中來源最大的是土地成本。城市經(jīng)過一輪快速的擴(kuò)展后，可供開發(fā)的土地越來越有限，地價(jià)將持續(xù)走高。地價(jià)的走高將引起住房建設(shè)成本的上漲，在房價(jià)不變的情況下，企業(yè)利潤就降低。第二，企業(yè)融資難，負(fù)債率越來越高，造成難以為繼。目前，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著融資難和融資貴的問題，這就加劇了企業(yè)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)。第三，房地產(chǎn)企業(yè)長期堅(jiān)守固有的經(jīng)營模式，房企間的競(jìng)爭和兼并加劇。如果不轉(zhuǎn)型升級(jí)，大型房地產(chǎn)企業(yè)將面臨利潤壓縮、資金周轉(zhuǎn)困難的困境，而小型房地產(chǎn)企業(yè)將面臨被兼并甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了高質(zhì)量發(fā)展，轉(zhuǎn)型生存迫在眉睫。4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)對(duì)萬科企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的促進(jìn)4.1背景

32、分析4.1.1公司簡介萬科集團(tuán)于1984年在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立，1991年A股在深交所上市，并在1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，成為國內(nèi)領(lǐng)先的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，業(yè)務(wù)聚焦全國經(jīng)濟(jì)最具活力的三大經(jīng)濟(jì)圈及中西部重點(diǎn)城市。過去，萬科集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)包括住宅開發(fā)、物業(yè)服務(wù)。近年來，公司在鞏固核心業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，圍繞城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商的定位，積極拓展多元化發(fā)展思路，進(jìn)入租賃住宅、商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營、物流倉儲(chǔ)服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)辦公與產(chǎn)業(yè)園、冰雪度假、養(yǎng)老、教育等領(lǐng)域。在股東方面，萬科集團(tuán)的股票呈現(xiàn)出價(jià)值高，但高度分散的特點(diǎn)，這也為“寶萬之爭”開創(chuàng)了條件。經(jīng)過“寶萬之爭”事件后，原萬科的最大股東華潤集團(tuán)退出，深圳地鐵集團(tuán)成

33、為第一大股東，開創(chuàng)了“軌道+地產(chǎn)管理”的新業(yè)態(tài)模式。另外，透過其股東不難看出，萬科集團(tuán)的股權(quán)牢牢的把握在國有資產(chǎn)企業(yè)中。截止到2019年底，萬科集團(tuán)股東及持股比例如下表所示：表4.1 萬科集團(tuán)前十名股東列表十大股東持有比例本期持有股(萬股)深圳市地鐵集團(tuán)有限公司28.69%324,281.08HKSCC NOMINEES LIMITED13.96%157,787.83香港中央結(jié)算有限公司4.32%48,835.85國信證券-工商銀行-國信金鵬分級(jí)1號(hào)集合資產(chǎn)4.04%45,699.32深圳市鉅盛華股份有限公司3.57%40,332.81安邦人壽保險(xiǎn)股份有限公司-保守型投資組合3.04%34,3

34、02.41招商財(cái)富-招商銀行-德贏1號(hào)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃2.91%32,935.29中央?yún)R金資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司1.68%18,956.60中國證券金融股份有限公司1.17%13,266.94中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司-分紅-個(gè)人分紅-00.86%9,730.184.1.2萬科轉(zhuǎn)型前的重資產(chǎn)運(yùn)營模式所謂重資產(chǎn)模式是指萬科集團(tuán)在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域從土地儲(chǔ)備、資金投入、設(shè)計(jì)開發(fā)、建成售后到物業(yè)服務(wù)的全產(chǎn)業(yè)鏈形態(tài)，類似于香港模式的發(fā)展路徑。此時(shí)，土地升值速度高于資金成本，房地產(chǎn)企業(yè)通過儲(chǔ)備大量土地資源獲得土地溢價(jià)和通過銷售分成來獲取利潤，土地儲(chǔ)備多少也成為衡量地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的最主要的標(biāo)準(zhǔn)。在這種模式下，萬科集

35、團(tuán)幾乎涉獵到房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)，并且以重資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)控制生產(chǎn)鏈的各個(gè)步驟。在轉(zhuǎn)型之前，萬科的經(jīng)營范圍主要集中于住房開發(fā)和物業(yè)服務(wù)兩個(gè)方面，對(duì)于房屋租賃、物流倉儲(chǔ)、養(yǎng)老、教育等業(yè)務(wù)沒有涉及，這時(shí)業(yè)務(wù)面較為單一。4.1.3萬科輕資產(chǎn)運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型之路所謂輕資產(chǎn)模式，既是一個(gè)商業(yè)模式的創(chuàng)新，也是一個(gè)金融模式的創(chuàng)新。萬科集團(tuán)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型可以追溯至2013年與鐵獅門集團(tuán)的合作開始。通過引入鐵獅門集團(tuán)的“小股操盤”的操作模式，萬科集團(tuán)于2014年正式開始了輕資產(chǎn)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型道路。萬科利用該模式，引入擁有土地資源的參與者，依托自身的運(yùn)作優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，加速項(xiàng)目的運(yùn)作。另外，萬科也通過其操盤的項(xiàng)目來

36、提高自身的品牌知名度，促進(jìn)自身業(yè)務(wù)的發(fā)展。在2015年，萬科集團(tuán)財(cái)報(bào)中提到了“學(xué)習(xí)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)”的理念，到2016年，萬科集團(tuán)更是提出了“三好住宅”+“城市配套服務(wù)商”的發(fā)展道路。2018年，萬科將其定位升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。因此，萬科的轉(zhuǎn)型道路則是將產(chǎn)業(yè)鏈延伸到了與生活相關(guān)的配套服務(wù)中，采取多元化的經(jīng)營策略，涉足度假區(qū)、養(yǎng)老、教育、租賃住宅等業(yè)務(wù)。其盈利能力也從單一型轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣?。如今，萬科集團(tuán)的輕資產(chǎn)化運(yùn)營已經(jīng)取得了相當(dāng)理想的成果。在當(dāng)下，中長期土地的紅利、資產(chǎn)的超額回報(bào)都在衰竭，房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型壓力，而萬科集團(tuán)依靠其強(qiáng)大的品牌管理能力，通過“小股操盤”模式搶占市場(chǎng)份額的模式已經(jīng)

37、成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的方向之一。4.2財(cái)務(wù)分析對(duì)企業(yè)發(fā)展質(zhì)量的促進(jìn)4.2.1財(cái)務(wù)比率評(píng)價(jià)綜合發(fā)展能力（1）償債能力償債能力主要包括主要有流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、杠桿比率和利息保障倍數(shù)等。表4.2 萬科集團(tuán)償債能力分析指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目2018年2017年2016年2015年2014年流動(dòng)比率1.1543415351.2008571571.2436160541.302247291.344713661速動(dòng)比率0.4855713180.4950286030.4378185430.4258955080.425510209資產(chǎn)負(fù)債率0.8458563970.839812560.8053670520.777

38、0152040.772046379權(quán)益乘數(shù)6.487457016.2426867035.1378762394.4846106954.386857266金融性負(fù)債率0.7433567670.774221960.7884022990.7096224570.737217686利息保障倍數(shù)8.41045907311.97665879-注1）：2017年和2018年利息保障倍數(shù)中利息費(fèi)用是通過合并利潤表中數(shù)據(jù)獲得，結(jié)果較為準(zhǔn)確。在2017年之前的利潤表中，利息費(fèi)用計(jì)入了財(cái)務(wù)費(fèi)用中，直接計(jì)算會(huì)存在一定誤差，影響數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度，故不做比較。從上表中可以看出，自2014年至2018年間，萬科集團(tuán)的流動(dòng)比率正在接

39、近1：1，說明其負(fù)債率在提高，短期償債能力風(fēng)險(xiǎn)在加大。美國的傳統(tǒng)教材認(rèn)為，這一數(shù)值在2:1左右比較合理。與之同為房地產(chǎn)企業(yè)的華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司在2018年第四季度的流動(dòng)比率為1.52，其短期償債能力強(qiáng)于萬科。從速動(dòng)比率中可以看出，萬科集團(tuán)的比率呈提高的趨勢(shì)，在流動(dòng)負(fù)債大于速動(dòng)資產(chǎn)的情況下，比率越高反映出萬科的資產(chǎn)在提高，對(duì)企業(yè)發(fā)展來說是有利的。在杠桿比率方面，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率、權(quán)益乘數(shù)呈現(xiàn)出增長態(tài)勢(shì)，尤其自2017年以來增長迅速，這與其負(fù)債的增長有著密切關(guān)聯(lián)。而萬科在負(fù)債增加的情況下，其金融性負(fù)債率卻保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，從另一方面說明了萬科集團(tuán)在融資過程中擴(kuò)展了資金途徑來源，有利于降低銀行貸款

40、的壓力，多渠道獲取資金支持。在利息保障倍數(shù)方面，萬科集團(tuán)的數(shù)值在下降，但是其數(shù)值仍大于1，說明其在這段時(shí)間有足夠的利潤來支付利息。但是，其下降的速度如此之快也應(yīng)當(dāng)引起警惕。（2）營運(yùn)能力表4.3 萬科集團(tuán)營運(yùn)能力分析指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目2018年2017年2016年2015年2014年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率197.21138.48104.8888.7958.87平均收賬期1.832.603.434.056.11存貨周轉(zhuǎn)率0.280.300.410.400.32存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)1,304.351,198.00886.04893.521,138.88固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率31.9534.9341.0154.1365.97總

41、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.220.240.330.350.30經(jīng)營現(xiàn)金凈流量對(duì)負(fù)債比率0.030.080.060.030.11現(xiàn)金流量比率3.009.726.823.8212.07營運(yùn)能力與營運(yùn)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率或周轉(zhuǎn)速度有關(guān)。通過上表我們看出，萬科集團(tuán)在2014年至2018年間，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)在增加，表明萬科集團(tuán)的收賬速度加快快，平均收賬期縮短，壞賬損失減少，資產(chǎn)流動(dòng)加快，償債能力加強(qiáng)，但與此同時(shí)存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)增加反映出其存貨出現(xiàn)積壓，變現(xiàn)能力變差，銷售狀況在下降。平均收賬期、存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、經(jīng)營現(xiàn)金凈流量對(duì)負(fù)債比率、現(xiàn)金流量比率在減少，這些指標(biāo)也反映出萬科集團(tuán)目前的銷售

42、狀況在下降，庫存壓力正在增加，短期償債能力風(fēng)險(xiǎn)加大。（3）盈利能力盈利能力分析主要包括企業(yè)的毛利率、核心利潤率、銷售凈利率、股東權(quán)益報(bào)酬率、總資產(chǎn)報(bào)酬率和每股收益等。表4.4 萬科集團(tuán)盈利能力分析指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目2018年2017年2016年2015年2014年毛利率0.3748669870.3410067950.294126870.2935685030.299450197核心利潤率0.0413124770.031486943-0.0063297360.011348469-0.009720803銷售凈利率0.1655213830.1531857970.1178916380.132700350.1

43、31756178總資產(chǎn)報(bào)酬率0.0510843880.048730949-每股收益3.062.541.901.641.43通過上表可以看出，自2014年以來，萬科集團(tuán)的銷售毛利率在提高，說明其產(chǎn)品成本在降低，有了更大的降價(jià)空間。其核心利潤率在近幾年在不斷的提高，說明其管理層在經(jīng)營中的經(jīng)營績效和管理能力在提高。其銷售凈利率在每年增加，說明未來萬科有更多的營業(yè)收入或者能夠有效的控制成本。這項(xiàng)指標(biāo)萬科始終高于華夏幸福，說明在經(jīng)營和控制成本方面，萬科較華夏幸福要成熟。在總資產(chǎn)報(bào)酬率方面，萬科的指標(biāo)處于增長中，表明萬科集團(tuán)的投入產(chǎn)出水平在提高，其資產(chǎn)運(yùn)營也越有效果。在總資產(chǎn)報(bào)酬率方面，萬科2018年高于

44、華夏幸福0.032的數(shù)值，表明萬科的資本結(jié)構(gòu)要優(yōu)于同行業(yè)企業(yè)。透過上述數(shù)據(jù)，我們可以看出自萬科集團(tuán)實(shí)行輕資產(chǎn)模式和“小股操盤”模式的轉(zhuǎn)型以來，財(cái)務(wù)報(bào)表反映出最直接的是成本的下降，盈利在增加，說明該模式對(duì)助力公司的發(fā)展起到了一定的作用。（4）發(fā)展能力發(fā)展能力主要包括主營業(yè)務(wù)收入增長率、凈利潤增長率、凈資產(chǎn)增長率、總資產(chǎn)增長率等要素。表4.5 萬科集團(tuán)發(fā)展能力分析指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目2018年2017年2016年2015年2014年主營業(yè)務(wù)收入增長率22.551.0122.9833.588.10凈利潤增長率32.4231.259.2534.545.41凈資產(chǎn)增長率26.2215.4618.6117.62

45、9.91總資產(chǎn)增長率31.1740.2935.8920.246.09從發(fā)展能力可以看出，自2014年轉(zhuǎn)型以來，萬科的收入、資產(chǎn)、利潤在極速擴(kuò)張中。截止到2018年底，萬科集團(tuán)的主營業(yè)務(wù)收入增長率超過10%，說明其公司正處于成長期，將繼續(xù)保持較好的增長勢(shì)頭，尚未面臨更新的風(fēng)險(xiǎn)，屬于成長型公司。凈利潤持續(xù)增長，反映了萬科集團(tuán)的經(jīng)營效益近年來持續(xù)向好。凈資產(chǎn)增長率在提高，反映出萬科集團(tuán)仍然處在快速擴(kuò)張之中?？傎Y產(chǎn)增長率呈現(xiàn)放緩趨勢(shì)，反映出萬科集團(tuán)開始調(diào)整擴(kuò)展速度，避免盲目擴(kuò)張。綜合來看，萬科集團(tuán)在實(shí)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，企業(yè)的發(fā)展能力有了進(jìn)一步的提升。盡管在此間面臨著“寶萬之爭”的困擾，但是其擴(kuò)張速度卻依

46、然不減，印證了改革是對(duì)企業(yè)未來的發(fā)展有幫助的。（5）可持續(xù)發(fā)展能力在環(huán)保方面，萬科集團(tuán)2018年財(cái)報(bào)中提到了：“持續(xù)推進(jìn)綠色建筑和工業(yè)化技術(shù)應(yīng)用。”截止到2018年底，萬科集團(tuán)綠色建筑認(rèn)證面積為3502萬平方米，綠色建筑面積已累計(jì)達(dá)到 1.47億平方米。在創(chuàng)新方面，萬科集團(tuán)持續(xù)完善“5+2”裝配式建造體系，以五項(xiàng)建筑技術(shù)體系、主體適度預(yù)制、裝配式裝修等新技術(shù)、新材料、新工藝突破質(zhì)量瓶頸。同時(shí)，萬科集團(tuán)注重用互聯(lián)網(wǎng)提高員工工作的效率，為其搭建線上工作平臺(tái)，在經(jīng)營性業(yè)務(wù)領(lǐng)域，通過技術(shù)支持促進(jìn)經(jīng)營性業(yè)務(wù)發(fā)展和創(chuàng)新；在商業(yè)項(xiàng)目上試點(diǎn)建立智慧運(yùn)維系統(tǒng)，提升建筑運(yùn)維效率，實(shí)現(xiàn)綠色運(yùn)營。（6）非財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

47、萬科集團(tuán)在向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中，兩個(gè)非常重要的方向就是由傳統(tǒng)的銷售向技術(shù)科研轉(zhuǎn)型，由建房者向賣房者轉(zhuǎn)型。萬科集團(tuán)近年來在住房建設(shè)方面推行“產(chǎn)業(yè)化”建房模式，將生產(chǎn)的過程流水化處理，進(jìn)一步壓縮了工期，提高了生產(chǎn)效率。在維系客戶關(guān)系方面，萬科集團(tuán)的財(cái)報(bào)中提到有明顯的提升空間，下一步將注重服務(wù)態(tài)度和服務(wù)理念的轉(zhuǎn)變。從這些指標(biāo)來看，萬科傳達(dá)出的信號(hào)是積極的。4.2.2報(bào)表項(xiàng)目分析促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭力在財(cái)務(wù)報(bào)表復(fù)雜的條件下，有時(shí)候只通過財(cái)務(wù)比率分析法并不能很反映出企業(yè)的管理問題，因此，我們還需要在報(bào)表的基礎(chǔ)上再深層次剖析企業(yè)。（1）萬科集團(tuán)的戰(zhàn)略層面分析表4.6 萬科集團(tuán)戰(zhàn)略分析指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表經(jīng)營資產(chǎn)項(xiàng)目金額投資資

48、產(chǎn)項(xiàng)目金額貨幣資金77,677,228,103.71交易性金融資產(chǎn)11,502,044,931.51固定資產(chǎn)37,025,636.76可供出售金融資產(chǎn)-在建工程104,583,982.59長期股權(quán)投資28,528,085,729.22合計(jì)77,818,837,723.06合計(jì)40,030,130,660.73依據(jù)上表數(shù)據(jù)，根據(jù)資產(chǎn)按照對(duì)利潤貢獻(xiàn)方式的分類，我們可以看出，萬科集團(tuán)的經(jīng)營資產(chǎn)占比重大，是一家以經(jīng)營資產(chǎn)為主的經(jīng)營主導(dǎo)型企業(yè)。因而其戰(zhàn)略內(nèi)涵便十分清晰：第一，公司實(shí)施專業(yè)化與多元化并舉戰(zhàn)略。從發(fā)展戰(zhàn)略來看，萬科集團(tuán)長期堅(jiān)持在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域走專業(yè)化道路。在房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)之外，萬科

49、圍繞房產(chǎn)領(lǐng)域還拓展了租賃住宅、商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營、物流倉儲(chǔ)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園、冰雪運(yùn)動(dòng)、度假村等城市配套設(shè)施建設(shè)。第二，萬科集團(tuán)的核心競(jìng)爭力突出。由于萬科集團(tuán)將房地產(chǎn)開發(fā)作為長期核心業(yè)務(wù)，圍繞住房供應(yīng)體系來打造核心競(jìng)爭力，因而在資源安排上優(yōu)先支持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的研發(fā)、銷售等。這就使得其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在技術(shù)上領(lǐng)先、市場(chǎng)地位領(lǐng)先、毛利率較高以及產(chǎn)品盈利能力領(lǐng)先等方面的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)十分明顯。（2）萬科集團(tuán)的不良資產(chǎn)分析一般而言，企業(yè)的不良資產(chǎn)已經(jīng)計(jì)提了資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。因此，可以通過考察本年度企業(yè)利潤表中資產(chǎn)減值準(zhǔn)備來反映新增的不良資產(chǎn)及其結(jié)構(gòu)。表4.7 萬科集團(tuán)資產(chǎn)減值損失指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目2018年2017年2016年201

50、5年2014年資產(chǎn)減值損失（單位：萬元）-235,425131,874119,27949,595萬科集團(tuán)的資產(chǎn)減值損失較往年有大幅提高，主要原因是建材行業(yè)產(chǎn)品價(jià)格暴漲所致。結(jié)合資產(chǎn)負(fù)債表中反映出的存貨增加、應(yīng)付賬款和應(yīng)付票據(jù)的減少，我們可以判斷出萬科集團(tuán)的銷售量在下降。但是企業(yè)的資產(chǎn)減值損失并沒有影響到利潤，所以，這說明企業(yè)資產(chǎn)整體質(zhì)量較高。（3）資產(chǎn)總規(guī)模及其變化這里以母公司的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，通過觀察資產(chǎn)總規(guī)模的變化，分析導(dǎo)致重大變化的來源因素。表4.8 萬科集團(tuán)資產(chǎn)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目2018年2017年2016年2015年2014年資產(chǎn)總計(jì)456,382,211,534.77330,230,

51、503,667.51220,513,275,411.99194,591,497,558.89174,638,673,938.44第一，關(guān)于金融性負(fù)債。通過計(jì)算2018年萬科集團(tuán)金融性負(fù)債（交易性金融負(fù)債、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、長期借款、應(yīng)付債券和應(yīng)付利息之和）與負(fù)債之比，金融性負(fù)債僅占30%，是較小的一部分。第二，關(guān)于經(jīng)營性負(fù)債。萬科集團(tuán)的債務(wù)構(gòu)成中，常規(guī)的經(jīng)營性負(fù)債項(xiàng)目（應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款）呈現(xiàn)出整體擴(kuò)大態(tài)勢(shì)。一方面說明企業(yè)“兩頭吃”的能力，另一方面也說明這些負(fù)債支撐起了企業(yè)日常經(jīng)營所需要的資金。經(jīng)營性負(fù)債成為了萬科集團(tuán)發(fā)展的主要財(cái)務(wù)動(dòng)力。第三，關(guān)于股東入資。企業(yè)股東的入資一般計(jì)入股

52、本和資本公積。我們將萬科集團(tuán)2018年股本和資本公積相加得到的數(shù)值為3311745萬元。其在負(fù)債和股東權(quán)益中的比重非常小。第四，關(guān)于利潤積累。萬科集團(tuán)在2018年12月31日的盈余公積和未分配利潤之和約為1391.1810萬元。最后，按照企業(yè)發(fā)展的四大來源因素的貢獻(xiàn)排序如下：經(jīng)營性負(fù)債、利潤積累、股東入資和金融性負(fù)債。這反映出，萬科集團(tuán)的財(cái)務(wù)動(dòng)力表面上看不過度依賴于債務(wù)性銀行融資，但是購房者的資本依然來源于銀行貸款。同時(shí)，其財(cái)務(wù)動(dòng)力也不依賴于股東的入資，其自身在長期的經(jīng)營過程中所確立的市場(chǎng)地位以及其帶來的市場(chǎng)經(jīng)營性資源也發(fā)揮了重要作用。（4）流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的保障表4.9 萬科集團(tuán)凈流動(dòng)資產(chǎn)

53、指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目2018年2017年2016年2015年2014年凈流動(dòng)資產(chǎn)17,315,79217,019,74014,129,69412,696,25511,915,167結(jié)合萬科集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債表，本文做出如下分析：第一，在企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)中，存貨和貨幣資金占據(jù)的規(guī)模和比例相當(dāng)高，這也代表了當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的普遍特征。充足的貨幣資金為流動(dòng)負(fù)債的保證奠定了基礎(chǔ)。第二，萬科集團(tuán)的債權(quán)中，應(yīng)付賬款占比高，說明萬科集團(tuán)負(fù)債多，欠供應(yīng)商資金較多。第三，上文中我們分析到，萬科集團(tuán)的流動(dòng)比率正接近1:1左右，與之同行業(yè)的華夏幸福2018年流動(dòng)比率在1:1.5左右。說明萬科集團(tuán)正在以較低的流動(dòng)資產(chǎn)推動(dòng)較高的流動(dòng)

54、負(fù)債。與華夏幸福相比，萬科集團(tuán)的綜合競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)更強(qiáng)。反映出萬科集團(tuán)的企業(yè)資源利用效率更高。（5）萬科集團(tuán)的負(fù)債融資發(fā)展?jié)摿Ψ治霰?.9 萬科集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目2018年2017年2016年2015年2014年資產(chǎn)負(fù)債率84.3684.5983.9880.5477.70直觀看，萬科集團(tuán)的負(fù)債率非常高，未來負(fù)債融資發(fā)展的空間比較小。這也是房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題。另外，我們還需要關(guān)注以下幾個(gè)方面。第一，企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量較為充足，大于企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出量。反映出萬科集團(tuán)當(dāng)前應(yīng)對(duì)償債風(fēng)險(xiǎn)的能力比較充足。第二，萬科集團(tuán)的負(fù)債率在增長與其市場(chǎng)拓展密切相關(guān)。其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在一

55、二線城市，但是近年來開始了在東部三、四線城市發(fā)展的步伐，也進(jìn)一步催高了負(fù)債率。第三，萬科集團(tuán)的籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入在增長。反映出萬科集團(tuán)在融資方面發(fā)揮了多渠道、多元化融資的作用，仍然有償還貸款的能力。綜合上述分析，我們可以對(duì)萬科集團(tuán)整體的財(cái)務(wù)狀況作出如下評(píng)價(jià)：首先，在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方面，萬科集團(tuán)走的是以經(jīng)營性為主導(dǎo)的發(fā)展這略，且投資規(guī)模大，盈利能力較強(qiáng)。在運(yùn)用資源方面，萬科集團(tuán)所依賴的資源主要是金融性負(fù)債和經(jīng)營性負(fù)債帶來的資源，企業(yè)“兩頭吃”的能力極強(qiáng)。其次，就業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來說，萬科集團(tuán)的專業(yè)化程度非常高，多元化經(jīng)營正是其未來要突破的方向。另外，就競(jìng)爭力和盈利能力而言，萬科集團(tuán)的經(jīng)營性資產(chǎn)轉(zhuǎn)化率等指標(biāo)比

56、較正常，符合當(dāng)下我國房地產(chǎn)企業(yè)的主流特點(diǎn)。從凈流動(dòng)資產(chǎn)指標(biāo)可以看出，萬科集團(tuán)的綜合競(jìng)爭能力較強(qiáng)。最后，就企業(yè)的資產(chǎn)總體狀況而言，萬科集團(tuán)的存貨壓力大，整體資產(chǎn)可以滿足企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的需要。與同行業(yè)相比，企業(yè)沒有太多的不良資產(chǎn)占用，資產(chǎn)整體質(zhì)量較高。企業(yè)資產(chǎn)滿足債務(wù)的能力較好。4.2.3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)防控能力通過前面的財(cái)務(wù)分析，我們可以對(duì)萬科集團(tuán)的發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)。（1）降低負(fù)債率我們已經(jīng)看到，萬科集團(tuán)通過輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，引入鐵獅門“小股操盤”模式，已經(jīng)從一定程度上緩解了負(fù)債壓力。但是其前期重資產(chǎn)運(yùn)營模式下產(chǎn)生的債務(wù)仍然占據(jù)大多數(shù)，完全消化還需要很長一段時(shí)間。在未來，萬科集團(tuán)要加快存貨的周轉(zhuǎn)速度，降低存貨占用資金。（2）強(qiáng)化產(chǎn)品的銷售能力從未來發(fā)展看，房地產(chǎn)領(lǐng)域的競(jìng)爭還會(huì)日益激烈，創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)、創(chuàng)新營銷方式將會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)下一個(gè)角逐點(diǎn)。因此，萬科集團(tuán)還需要盡快改善產(chǎn)品的銷售結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)的綜合毛利率水平。（3）改善融資能力，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在高負(fù)債的基礎(chǔ)上，一旦發(fā)生資金鏈斷裂，會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)大